Stark balansräkning ger handlingsfrihet. Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "Stark balansräkning ger handlingsfrihet. Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör"

Ebba Persson
för 8 år sedan
Visningar:

1 Stark balansräkning ger handlingsfrihet Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör

2 Finansiella mål % Rörelsemarginal Mål % % Utdelning, andel vinst efter skatt Mål Soliditet Mål Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ

211 212 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 Utdelning, andel vinst

3 Projektutveckling vid nuvarande konjunktur Selektiva förvärv Prioritering av kassaflöde Opportunistisk beredskap Beredskap ökad produktionsvolym Oförändrad storlek projektetapper Planarbete och projektering Stabilt finansieringsläge Löpande resursanpassning God försäljningssituation Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ

storlek projektetapper Planarbete och projektering Stabilt finansieringsläge

4 Stabil kapitalomsättning ggr 1,6 1,4 1,2 1,8,6, Q ) 12-månaders period 1) Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ

5 Stark balansräkning Mkr Tillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Övriga tillgångar Likvida medel Summa Eget kapital och skulder Eget kapital Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa Soliditet (%) Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ

11 387 11 556 11 296 Eget kapital och skulder Eget kapital 4 122 4 393 4 598 Långfristiga skulder 2 667 2 628 2

6 Stabil byggrättsportfölj av god kvalitet Antal byggrätter Region Diff Stockholm ) Malmö/Lund Göteborg 2) Uppsala 3) Oslo/Bergen/Stavanger Köpenhamn 7 7 Helsingfors Bryssel Totalt cirka ) varav 6 avser byggrätter för hyresrätts- och vårdbostäder 2) avser Region Väst 3) avser Region Öst Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ

Köpenhamn 7 7 Helsingfors 1 6 7 Bryssel 9-5 4 Totalt cirka 28-3 27 7 1) varav 6 avser byggrätter för

7 Exploateringsfastigheter Byggrätter bostäder och kommersiellt Mkr Q3 213 ggr 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1,5 Exploateringsfastigheter, mkr (bokfört värde) Intäkter / Exploateringsfastigheter, ggr Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ

2 1,5 1,5 Exploateringsfastigheter, mkr (bokfört värde) Intäkter /

8 Förändring exploateringsfastigheter Byggrätter i balansräkningen Mkr Q3 213 Tillkommer / år Avgår / år Utgående balans 1) 1) 12-månaders period Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ

9 Exploateringsfastigheter - bostäder Mkr < Bokförda värden exploateringsfastigheter bostäder per anskaffningsår Investerat respektive år Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ

exploateringsfastigheter bostäder 213-6-3 per

10 Antal bostadsbyggrätter Förvärvsår för byggrätter i balansräkning Koncernen 5 < Antal byggrätter per Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ

5 <25 26 27 28 29 21 211 212 213 Antal byggrätter

11 Långsamt ökande bokfört värde per byggrätt i balansräkningen Q3 213 Bokfört värde per byggrätt i balansräkningen (tkr) Bokfört värde per m 2 antaget en bostad på 85 m 2 (kr) Bokfört värde per byggrätt i balansräkningen (tkr) Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ

antaget en bostad på 85 m 2 (kr) 2 282 2 518 2 188 2 565 3 165 3 247 3 188 3 588 3 882 3 96 4 12 4 35 3 25

12 Längre planprocesser ökar genomloppstiden för byggrätter i balansräkningen Antal årliga produktionsstarter 4 5 Genomloppstid, år sept. 213 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Koncernen 1) Riktvärde 4 år 2) Rullande 12 månader 2) Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ

13 Mkr Bostäder i balansräkningen återspeglar ambition om prisoptimering Q1 23 Q1 24 Q1 25 Q1 26 Q1 27 Q1 28 Q1 29 Q1 21 Q1 211 Q1 212 Q1 213 Totalt JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Varav Egholm Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ

29 Q1 21 Q1 211 Q1 212 Q1 213 Totalt JM Bostad Stockholm JM Bostad

14 Balanserad risk och positiv bokningstrend Antalet sålda och bokade bostäder i förhållande till antalet bostäder i produktion 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Sålda/bokade bostäder Sålda bostäder Bokade bostäder Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ

1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % Sålda/bokade bostäder Sålda

15 Resultatkomponenter SVA Bostadsaffären 25% 2% 19,8% 15% 1% 5% 8,9% 7,7% 3,2% % -5% Q4 Q Q2 Q3 Q4 Q1 21 Q2 Q3 Q4 Q1 211 Q2 Q3 Q4 Q1 212 Q2 Q3 Q4 Q1 213 Q2 Q3 Försäljningseffekt Kostnadsbaserad effekt Omvärderingseffekt Bruttomarginal Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ

Q2 Q3 Q4 Q1 213 Q2 Q3 Försäljningseffekt Kostnadsbaserad effekt

16 Projektutveckling kräver god kontroll av kassaflödet genom konjunkturen Mkr Kassaflöde från den löpande verksamheten Varav kassaflöde från försäljning projektfastigheter likvidflöde Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ

löpande verksamheten Varav kassaflöde från försäljning

17 Stark finansiell ställning Mkr 2 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) ggr sept 213 1) -2 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) Skuldsättningsgrad 1) Ej räntebärande framskjutna betalningar för fastighetsförvärv uppgår till 552 mkr (283) Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ

nettoskuld(+)/-fordran(-) Skuldsättningsgrad 1) Ej räntebärande framskjutna

18 Finansiella och operativa risker JM är exponerad mot ett flertal finansiella och operativa risker JM hanterar dessa risker genom - God projektkontroll - Stark kapitalbas - God likviditetsposition och diversifierad finansiering - Hög beredskap avseende kostnadsbesparingar i kombination med viss omställning av produktion JMs kapitaliseringsmodell är ett av flera verktyg som används för att kvantifiera risker samt tillgång och behov av riskkapital - Tillgång till riskkapital - kapitalbas - behövs huvudsakligen för täckande av oväntade förluster Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ

kombination med viss omställning av produktion JMs kapitaliseringsmodell är ett av flera verktyg som används för att kvantifiera risker samt

19 Analys utgår från marknadsvärden Respektive tillgång ska idealt sett vara marknadsvärderad. Tillgångsvärden, inklusive övervärden, ska sammantaget kunna omvandlas till likvida medel med relativt kort varsel - Faktiska marknadsvärden för relativt illikvida poster måste bedömas med stor försiktighet - Teoretiska långsiktiga kassaflödesberäkningar är av begränsat värde i detta sammanhang Risker som är svagt korrelerade inbördes tenderar att minska koncernens sammantagna behov av riskkapital Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ

marknadsvärden för relativt illikvida poster måste bedömas med stor försiktighet - Teoretiska långsiktiga kassaflödesberäkningar är av

20 Kapitalbas Kategori Mkr Eget kapital Upplupen utdelning enligt utdelningspolicy -348 Immateriella tillgångar -196 Uppskjuten skatteskuld obeskattade reserver 358 Övervärden exploateringsfastigheter (brutto) 1) 2 6 Övervärden projektfastigheter (brutto) 1) 26 Kapitalbas Q ) Baserat på värdering december Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ

exploateringsfastigheter (brutto) 1) 2 6 Övervärden projektfastigheter (brutto) 1) 26

21 Modellmässigt beräknat riskkapitalbehov Kategori Bas Mkr Mark- och anläggningsrisk Marknadsvärdefluktuation byggrätter BRF-risk Intäkts- och produktionskostnadsfluktuation 6 8 Entreprenadrisk Omsättningsfluktuation (intern och extern) 3 Fastighetsrisk Marknadsvärdefluktuation fastigheter 25 Riskkapitalbehov Q3 213 (brutto) Eftersom de olika operativa riskerna inte fullt ut samvarierar, bedöms koncernens modellmässiga riskkapitalbehov vara något mindre än summan av dess beståndsdelar. Samtidigt omfattar kapitalstrukturplaneringen andra långsiktiga bedömningar förutom denna beräkning av optimal kapitalstruktur Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ

22 Definition kapitalbas Kategori Eget kapital Upplupen utdelning Immateriella tillgångar Uppskjuten skatteskuld på obeskattade reserver Övervärden exploateringsfastigheter (brutto) Övervärden projektfastigheter (brutto) Beskrivning och kommentarer Per definition riskkapital. Anges inklusive periodens resultat 5% av upparbetat resultat vid delårsbokslut enligt utdelningspolicy som skattning av möjlig utdelning och ingår därför inte i kapitalbasen Består av goodwill. Immateriella tillgångar antas sakna värde i händelse av finansiellt obestånd Uppskjuten skatteskuld på obeskattade reserver bedöms ej behöva betalas i händelse av finansiellt obestånd Övervärden beaktas ej i bokfört eget kapital resp. uppskjuten skatt. Saknar entydigt marknadsvärde i händelse av finansiellt obestånd (illikvid tillgångsmassa). Skattning av övervärden sker endast en gång per år Övervärden beaktas ej i bokfört eget kapital resp. uppskjuten skatt. Marknadsvärden kan bedömas med god precision i händelse av finansiellt obestånd (likvid tillgångsmassa). Skattning av övervärden sker endast en gång per år Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ

23 Definition riskkapitalbehov Kategori Mark- och anläggningsrisk BRF-risk Entreprenadrisk Fastighetsrisk Beskrivning och kommentarer Erforderligt riskkapital för att täcka risk i illikvida tillgångar med begränsad kassaflödespotential på kort och medellång sikt Erforderligt riskkapital för täckande av risk för pågående produktion. Kapitalet ska också täcka risk hänförlig till projekteringsdrivna kostnadsöverdrag Erforderligt riskkapital för täckande av fastprisåtagande, d.v.s. risken att produktionskostnaden överstiger det pris bostadsrättsföreningen/extern part betalar Erforderligt riskkapital för täckande av prisrisk i projektfastigheter. Projektfastigheter består av pågående projekt samt färdigförädlade fastigheter. Projektfastigheter omfattar både flerfamiljshus och kommersiella fastigheter Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ

24 Kapitaliseringsmodell Disclaimer Redovisad kapitaliseringsmodell är en sammanfattande förenkling av den verkliga modell som JM använder sig av Kapitaliseringsmodellen är enbart ett av de verktyg som JMs ledning och styrelse använder i syfte att löpande analysera JMs kapitalbehov Styrelsens beslut om JMs kapitalstruktur tar i beaktande andra kvalitativa aspekter som inte beaktas av kapitaliseringsmodellen Modellen är föremål för löpande översyn och kan när som helst komma att ändras utan att JMs styrelse eller ledning anser sig föranlåten att offentliggöra sådana ändringar Kapitalmarknadsdag 29 nov 213 /CMÅ

Relevanta dokument

Stark balansräkning ger flexibilitet. Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör

Stark balansräkning ger flexibilitet Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör Finansiella mål % 2 15 1 5 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 Rörelsemarginal Mål % % 14 12 1 8 6 4 2 21 22 23 24 25 26