Delårsrapport 2/2011. Hägernäs Strand, Täby JANUARI JUNI 2011, JM-KONCERNEN

Transkript

1 Delårsrapport JANUARI JUNI 2011, JM-KONCERNEN 2/2011 Hägernäs Strand, Täby

2 Delårsrapport JANUARI - JUNI 2011, JM-KONCERNEN Fortsatt god efterfrågan på JMs huvudmarknader Intäkterna uppgick till mkr (4 114) varav omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en intäktseffekt om -360 mkr (-216). Intäkterna enligt segmentsredovisningen uppvisar en ökning om mkr (-91) Antal sålda bostäder ökade till (1 462) och produktionsstarterna ökade till (1 621) Resultatet före skatt ökade till 594 mkr (294) varav omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en resultateffekt om -47 mkr (-38). Resultat efter skatt ökade till 422 mkr (205). Rörelsemarginalen ökade till 11,8 procent (8,0) Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna ökade till 21,4 procent (14,7). Resultatet per aktie under första halvåret uppgick till 5,10 kronor (2,50) Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till -143 mkr (-236) Större förvärv av mark i Stockholm och bostadsbyggrätter i Oslo slutförda efter rapportperiodens utgång med möjlig utveckling av cirka bostäder. För koncernens resultat- och balansräkning tillämpas från och med 2010 IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter. IFRIC 15 förändrade endast redovisningen av intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland. Segmentsredovisningen och projektstyrningen kvarstår oförändrad enligt IAS 11, successiv vinstavräkning. Beskrivning av verksamheten görs utifrån segmentsredovisningen. Intäkter Rörelseresultat Resultat före skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten Rörelsemarginal (%) 11,8 8,0 12,6 8,6 11,7 9,9 Räntabilitet på eget kapital (%) 21,4 15,7 Soliditet (%) Resultat per aktie (kr) 5,10 2,50 2,80 1,70 9,70 7,10 Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder (18)

3 KONCERNEN "Efterfrågan har varit fortsatt god för JMs bostäder på våra huvudmarknader. Dock har försäljningsprocessen tagit något längre tid i samband med oron på den internationella finansmarknaden. Den goda försäljnings- och bokningsnivån medger likväl fortsatt hög nivå av produktionsstarter. Det är ännu för tidigt att bedöma effekten för bostadsmarknaden av en eventuell avmattning i konjunkturen. Efterfrågan på JMs bostäder har varit fortsatt god även under semesterperioden. Strukturellt gäller fortsatt goda förutsättningar för vår affär bland annat med stor befolkningsökning på de marknader där vi är verksamma. Vi är offensivt positionerade med finansiell styrka och mycket god projektportfölj som löpande förädlas och förnyas. Det är också glädjande att vi under sommaren lyckats slutföra stora och attraktiva förvärv i såväl Stockholm som Oslo." Johan Skoglund, VD och koncernchef. Marknad, försäljning och produktionsstarter av bostäder Efterfrågan på nyproducerade bostäder har varit fortsatt god på JMs huvudmarknader i Sverige och Norge. Efterfrågan i Danmark har dämpats något under första halvåret 2011 efter en viss förbättring under Försäljningen har varit fortsatt god. Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder. Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till (1 462) varav 0 (107) avser hyresrättsprojekt. Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 78 procent (83) där spannet om procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till 764 (657), i JM Bostad Riks 623 (501) och i JM Utland 274 (304). Antalet produktionsstartade bostäder ökade till (1 621) varav 867 (791) i Stockholmsområdet och 659 (542) i övriga Sverige. I utlandsverksamheten produktionsstartades 325 bostäder (288). Av de produktionsstartade bostäderna utgör 0 hyresrätter (107). Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till (4 959). Intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal Koncernens redovisade intäkter under första halvåret uppgick till mkr (4 114) varav omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en intäktseffekt om -360 mkr (-216). Intäkterna enligt segmentsredovisningen ökar med mkr (-91). Rörelseresultatet ökade till 618 mkr (330) och rörelsemarginalen ökade till 11,8 procent (8,0). Omräkning enligt IFRIC 15 har gett en resultateffekt om -47 mkr (-38). Det förbättrade resultatet och marginalen beror på högre försäljnings- och produktionsstartsnivå under 2010/2011 och högre prisnivå i projekten. Under första halvåret uppgick resultat av fastighetsförsäljning till 25 mkr (14). Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 34 mkr (30) varav 0 mkr (0) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 9 mkr (3). Januari - juni April - juni Juli - juni Rörelseresultat (mkr) /11 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Produktion Koncerngemensamma kostnader Summa enligt segmentsredovisning Omräkning JM Utland 1) Totalt 2) ) 2) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning. Varav fastighetsförsäljningar (18)

4 Januari - juni April - juni Juli - juni Rörelsemarginal (%) /11 JM Bostad Stockholm 18,1 14,8 18,6 14,8 18,0 JM Bostad Riks 8,8 6,9 9,0 7,4 8,9 JM Utland 6,1 1,2 6,5 2,0 5,4 JM Produktion 3,9 4,5 4,0 4,9 5,7 Bostäder i pågående produktion Antal bostäder i pågående produktion 1) Andel sålda bostäder i pågående produktion (%) 2) Andel bokade bostäder i pågående produktion (%) Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion (%) ) 2) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan. Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. Osålda bostäder i avslutad produktion Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1) Varav i balansräkningen redovisat som Andelar i bostadsrättsföreningar m.m ) Efter sista inflyttning enligt plan. Byggrätter JMs disponibla byggrätter uppgår till bostäder (27 400) varav (18 100) redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har ökat till mkr (4 847) vid utgången av första halvåret. Under första halvåret har exploateringsfastigheter för bostäder om 662 mkr (539) förvärvats varav 323 mkr avser JM Bostad Stockholm, 205 mkr JM Bostad Riks och 134 mkr JM Utland. Finansiella poster Finansnettot har förbättrats med 12 mkr jämfört med föregående år främst hänförligt till lägre genomsnittliga räntebärande skulder. De finansiella intäkterna och kostnaderna under första halvåret inkluderar omvärderingar och valutasäkringar av koncerninterna fordringar på JM Utland med en nettoeffekt på finansnettot om 0 mkr (-3). I de finansiella intäkterna för första halvåret ingår resultat från försäljning av aktier i intressebolag om 0 mkr (5). Finansiella intäkter 1) Finansiella kostnader 2) Finansiella intäkter och kostnader ) 2) Varav omvärderingar och valutasäkringar Varav omvärderingar och valutasäkringar Den totala räntebärande låneskulden uppgick till mkr (1 348) varav pensionsskulden utgjorde 600 mkr (580). Vid första halvårets utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 4,0 procent (3,3). Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var 0,3 år (0,3). Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till mkr (4 547). Förutom likvida medel om mkr (1 747) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget mkr (2 800) där kreditavtalen om mkr hade en genomsnittlig löptid om 2,1 år. Räntebärande nettofordran uppgick till 191 mkr (400) vid första halvårets utgång. Vid utgången av första halvåret uppgick ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv till 411 mkr (351). Av dessa skulder är 213 mkr (226) kortfristiga. 3 (18)

5 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-)vid periodens början Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-)vid periodens slut Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till -143 mkr (-236) under första halvåret. Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om -212 mkr (-598). Ökat innehav av osålda bostäder i balansräkningen belastar med -2 mkr (156). Koncernens kassaflöde från projektfastigheter (försäljning minus investering) under första halvåret uppgick till 26 mkr (-47). Därutöver belastas kassaflödet av tillfällig ökning av rörelsekapitalet. Risker och osäkerhetsfaktorer JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 2010 på sidorna Inga väsentliga förändringar har skett som ändrat dessa redovisade risker. Konvertibel- och teckningsoptionsprogram Årsstämman 2011 beslutade att JM ska uppta ett konvertibelt förlagslån om högst 120 mkr genom utgivning av högst konvertibla skuldförbindelser riktat till samtliga anställda i Sverige samt emittera högst teckningsoptioner riktade till samtliga anställda utanför Sverige, med en löptid om fyra år. Efter avslutad teckningsperiod uppgår lånet till cirka 24 mkr genom emission av cirka konvertibla skuldförbindelser och antalet utgivna teckningsoptioner uppgår till cirka I enlighet med IAS 32 har skuld- och egetkapitaldelen av det konvertibla förlagslånet redovisats var för sig vilket innebär att förlagslånet upptas i balansräkningen som en skuld initialt med nominellt belopp exklusive egetkapitaldelen. De tecknade konvertiblerna och teckningsoptionerna kan konverteras till en aktie, till kursen 214 kronor, från och med den 2 juni 2014 till och med den 22 maj Genom konvertering kan JMs aktiekapital komma att öka med högst 119 tkr, vilket motsvarar en utspädning med 0,1 procent av aktiekapitalet och rösterna i bolaget. Det konvertibla förlagslånet har likvidavräknats under juli Innehav av egna aktier Under andra kvartalet har 2008 års prestationsaktieprogram för ledande befattningshavare inom JM-koncernen i huvudsak avslutats. Till ledande befattningshavare har aktier av JM ABs innehav avyttrats för avtalat lösenpris om 10 kr per aktie. Innehavet av egna aktier uppgår därefter till Antalet utestående aktier uppgår till vid rapporteringstillfället. Personal Antal anställda uppgick vid första halvårets utgång till (1 933). Antal hantverkare uppgick till (920) och antal tjänstemän till (1 013). Ökningen av antalet anställda har skett planenligt i syfte att hantera den ökande produktionsvolymen. 4 (18)

6 AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD STOCKHOLM Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Intäkter Rörelseresultat 1) Rörelsemarginal (%) 18,1 14,8 18,6 14,8 18,0 16,6 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 41,2 35,7 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder 2) Antal produktionsstartade bostäder 3) Antal bostäder i pågående produktion Antal anställda ) Varav fastighetsförsäljningar ) Varav hyresrätter ) Varav hyresrätter Efterfrågan på bostäder är fortsatt god. På andrahandsmarknaden är utbudet av bostäder liksom utbudspriserna i nivå med föregående år men tiden till avslut har ökat. Utbudet av nya bostäder är fortsatt lågt i förhållande till långsiktig efterfrågan i Stockholmsområdet. Intresset för JMs projekt är stort, dock med en något minskad bokningstakt under kvartalet till en mer normaliserad nivå. Affärssegmentets intäkter ökade till mkr (1 655) och rörelseresultatet ökade till 429 mkr (245). Rörelsemarginalen uppgick till 18,1 procent (14,8). De ökade intäkterna är ett resultat av det större antalet bostäder i pågående produktion och förbättringen av rörelsemarginalen är främst hänförlig till högre prisnivå i projekten. Det negativa kassaflödet under kvartalet förklaras av nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter samt tillfällig ökning av rörelsekapitalet. Totalt produktionsstartades under andra kvartalet 415 bostäder i flerbostadshus i Nacka och Stockholm samt 24 småhus i Solna. Under kvartalet har en tomträtt vid Brommaplan i Stockholm, där Hotell Scandic Bromma är beläget, förvärvats som en del i samarbetet med Stockholms Stad att omdana Brommaplan och uppföra nya bostäder samt handels- och kontorslokaler. Under andra kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 125 bostäder förvärvats i Stockholm. Efter rapporttidens utgång har JM och Skanska tillsammans förvärvat markområdet där Täby galoppbana ligger med avsikt att i samarbete med Täby kommun utveckla en helt ny stadsdel för bostäder samt arbetsplatser och serviceutbud. Den initiala köpeskillingen för JM uppgår till 135 mkr. Därutöver har efter rapportperiodens utgång förvärvats en fastighet under planläggning för cirka 600 bostäder i Järfälla. 5 (18)

7 JM BOSTAD RIKS Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet. Intäkter Rörelseresultat 1) Rörelsemarginal (%) 8,8 6,9 9,0 7,4 8,9 8,0 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 19,4 14,9 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion Antal anställda ) Varav fastighetsförsäljningar Efterfrågan på bostäder är fortsatt god. På andrahandsmarknaden är utbudet av bostäder i nivå med föregående år. Utbudspriserna har ökat i Malmö och Göteborg medan priserna har sjunkit i Linköping. För övriga delar inom affärssegmentet är priserna i nivå med föregående år. Intresset för JMs projekt är stort med en god försäljning under första halvåret. Affärssegmentets intäkter ökade till mkr (1 326) och rörelseresultatet ökade till 156 mkr (92). Rörelsemarginalen ökade till 8,8 procent (6,9). Den ökade volymen är ett resultat av det större antalet bostäder i pågående produktion och förbättringen av rörelsemarginalen är främst hänförlig till högre prisnivå i projekten. Kassaflödet är i balans med hänsyn taget till investeringar i exploateringsfastigheter. Totalt produktionsstartades under andra kvartalet 292 bostäder i flerbostadshus i Malmö, Göteborg, Örebro och Uppsala samt 40 småhus i Lund och Jönköping. Under andra kvartalet har byggrätter motsvarande 200 bostäder förvärvats i Malmö, Helsingborg och Göteborg. 6 (18)

8 JM UTLAND Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostäder för försäljning i Norge, Danmark, Finland och Belgien. Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning. Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 6,1 1,2 6,5 2,0 5,4 3,1 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 5,4 2,6 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion Antal anställda Affärssegmentets intäkter ökade till 881 mkr (744). Rörelseresultatet ökade till 54 mkr (9) och rörelsemarginalen till 6,1 procent (1,2). Det förbättrade resultatet och rörelsemarginalen förklaras av en bättre efterfrågan, ökad projektvolym och mer stabil marknad. Det negativa kassaflödet för kvartalet förklaras främst av ökat rörelsekapital. Norge Efterfrågan på nyproducerade bostäder och bostäder på andrahandsmarknaden har varit fortsatt god. Utbudet av bostäder till försäljning på marknaden har stabiliserats på en relativt hög nivå. Prisnivån på andrahandsmarknaden har ökat under första halvåret. Under första halvåret har 250 bostäder (265) sålts och 258 bostäder (240) produktionsstartats. Produktionsstarterna under andra kvartalet om 105 bostäder fördelades på 51 bostäder i flerbostadshus i Oslo samt 54 småhus i Bergen, Telemark och Vestfold. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 748 (813). Under andra kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 40 bostäder förvärvats i Oslo. Disponibla byggrätter motsvarar bostäder (4 800). Efter rapportperiodens utgång har JM Norge förvärvat samtliga aktier i Öie AS, Oslo samt en projektportfölj för bostadsutveckling om cirka 350 byggrätter. Köpeskillingen om 443 mkr, för Öie AS och byggrätterna, har betalats i samband med tillträdet den 1 juli Affären omfattar även villkorade förvärv av cirka 300 byggrätter samt cirka 400 byggrätter i form av optioner. Öie AS är ett välrenommerat entreprenad- och projektutvecklingsbolag där verksamheten med cirka 70 anställda och byggrättsportföljen är koncentrerad till norra delen av Oslo. Förvärvet passar väl in i JMs tillväxtstrategi och sammantaget innebär affären en möjlig utveckling av cirka bostäder i Oslo. Danmark Bostadsmarknaden i Köpenhamn präglas av låg aktivitetsnivå efter en viss förbättring av efterfrågan under Fortsatt restriktiv kreditgivning från bankerna motverkar den positiva effekten av låg räntenivå. Under första halvåret har 14 bostäder (25) sålts och 0 bostäder (0) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 62 (0). Inga förvärv har gjorts under andra kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar 700 bostäder (900). Finland Aktiviteten på bostadsmarknaden i Helsingfors har stabiliserats på en högre nivå. Intresset är stort för nyproducerade bostäder. Prisnivån på andrahandsmarknaden har ökat under första halvåret. Under första halvåret har 0 bostäder (0) sålts och 31 bostäder (0) produktionsstartats. Ett småhusprojekt om 31 bostäder i Helsingforsområdet produktionsstartades under andra kvartalet. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 62 (0). Inga förvärv har gjorts under andra kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar 100 bostäder (100). 7 (18)

9 Belgien I Brysselregionen, där JM har sin verksamhet, är aktiviteten på bostadsmarknaden fortsatt stabil. Under första halvåret har 10 bostäder (14) sålts och 36 bostäder (48) produktionsstartats. Ett flerbostadshus om 36 bostäder produktionsstartades i Bryssel under andra kvartalet. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 84 (80). Inga förvärv har gjorts under andra kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar 900 bostäder (900). JM FASTIGHETSUTVECKLING Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar i huvudsak hyresbostäder, vårdboenden och kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. Intäkter Rörelseresultat 1) Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2,5 1,7 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal anställda ) Varav fastighetsförsäljningar Affärssegmentets intäkter minskade till 33 mkr (41) varav hyresintäkter 33 mkr (29) och entreprenadintäkter 0 mkr (12). Rörelseresultatet uppgick till 14 mkr (7). Entreprenadresultat från produktion uppgick till 0 mkr (5). Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 9 mkr (5). Förbättringen av driftnettot beror bland annat på ökade hyresintäkter samt lägre driftkostnader i Dalénumområdet, Lidingö. Resultatet från fastighetsförsäljningar uppgår till 22 mkr (14). Under andra kvartalet avyttrades äldreboendet Solbacka i Norrtälje med ett resultat om 23 mkr varav 20 mkr redovisas inom JM Fastighetsutveckling och 3 mkr inom JM Bostad Riks. Det positiva kassaflödet för första halvåret förklaras främst av försäljningen av äldreboendet Solbacka om 113 mkr. Inom Dalénumområdet på Lidingö uppgår uthyrningsgraden, för de byggnader som ej ska rivas, till 89 procent. Produktionen av ett särskilt boende för äldre om 54 bostäder framskrider planenligt. I ett senare skede planerar JM att uppföra 225 hyreslägenheter inom området. Inom Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla fortsätter hyresgästanpassningar i det bestånd som ska bibehållas. Uthyrningsgraden uppgår till 90 procent. 8 (18)

10 JM PRODUKTION Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet. Intäkter 1) Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 3,9 4,5 4,0 4,9 5,7 6,1 Operativt kassaflöde Antal anställda ) Varav internt Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Stockholm är fortsatt god med en hög investeringsvilja inom bostads- och lokalmarknaden. Marknaden inom anläggningssektorn har stabiliserats på en hög nivå. Affärssegmentet har ett bra orderläge med ett stort antal projekt i pågående produktion. Affärssegmentets intäkter uppgick till 827 mkr (780) och rörelseresultatet uppgick till 32 mkr (35). Rörelsemarginalen uppgick till 3,9 procent (4,5). Kassaflödet belastas av tillfällig ökning i rörelsekapitalet. Affärssegmentet har under andra kvartalet erhållit ett antal nya uppdrag varav de största är samverkansentreprenad för ombyggnad av skola i Stockholm (SISAB), om- och tillbyggnad av Pir F Västra på Arlanda (Swedavia), gator och ledningar (Tyresö och Nacka kommuner) samt mark- och spårarbeten för tvärbanans utbyggnad i Bromma (AB Storstockholms Lokaltrafik). För JM Bostad Stockholm byggs ytterligare en etapp flerbostadshus i Bromma. De största pågående uppdragen är två deletapper av nya motorvägen E18 Hjulsta-Kista (Trafikverket), ombyggnad av Gamla Riksarkivet på Riddarholmen (Statens fastighetsverk) samt en påbyggnad av befintligt flerbostadshus i Stockholm för extern beställare. Därutöver pågår nybyggnad av hyreslägenheter i Åkersberga för extern beställare och om- och tillbyggnad av skolor (Nacka och Sollentuna kommuner). I Hammarby Sjöstad pågår uppdraget att bygga gator och ledningar (Stockholms stad). Åt JM Bostad Stockholm pågår nyproduktion av flerbostadshus i Bromma och på Värmdö samt exploateringsarbeten inom Dalénumområdet på Lidingö. 9 (18)

11 KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Januari juni April - juni Juli - juni Helår Intäkter Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Periodens resultat Övrigt totalresultat Omräkningsdifferenser Periodens totalresultat Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare Summa totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare Resultat per aktie före och efter utspädning hänförligt till moderbolagets aktieägare (kr) 1) 5,10 2,50 2,80 1,70 9,70 7,10 Utestående antal aktier vid periodens slut Genomsnittligt antal aktier före utspädning Genomsnittligt antal aktier efter utspädning ) Periodens resultat. KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar o.d. 1) Kortfristiga fordringar 2) Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER 3) Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Eventualförpliktelser ) 2) 3) Varav Egholm, Danmark Varav fordringar fastighetsförsäljningar Varav skulder fastighetsförvärv (18)

12 FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG Januari - juni Helår Mkr Ingående balans vid årets början Periodens totalresultat Utdelning Inlösen av konvertibellån Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument Utgående balans vid periodens slut KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital Investering i exploateringsfastigheter m.m. 1) À conto betalning för expl. fastigheter m.m. 2) Investering i projektfastigheter Försäljning av projektfastigheter Förändring kortfristiga skulder/fordringar Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Upptagna lån Amortering av skulder Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens slut ) 2) Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt NYCKELTAL % / Rörelsemarginal 11,8 8,0 12,6 8,6 11,7 9,9 Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital 23,5 17,8 Räntabilitet på eget kapital 21,4 15,7 Skuldsättningsgrad (ggr) Soliditet Redovisningsprinciper Denna delårsrapport för första halvåret är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i årsredovisningen för 2010 sidorna Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder för koncernen är oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år. Nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar som gäller för 2011 är av mycket begränsad omfattning och bedöms inte ha någon påverkan på JMs finansiella rapporter. 11 (18)

13 INTÄKTER PER LAND Sverige Norge Danmark Finland Belgien Omräkning JM Utland 1) Totalt INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Produktion Eliminering Summa enligt segmentsredovisning Omräkning JM Utland 1) Totalt RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Produktion Koncerngemensamma kostnader Summa enligt segmentsredovisning Omräkning JM Utland 1) Totalt RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT % / JM Bostad Stockholm 18,1 14,8 18,6 14,8 18,0 16,6 JM Bostad Riks 8,8 6,9 9,0 7,4 8,9 8,0 JM Utland 6,1 1,2 6,5 2,0 5,4 3,1 JM Produktion 3,9 4,5 4,0 4,9 5,7 6,1 GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT Juli - juni Helår Mkr 2010/ JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT Juli - juni Helår % 2010/ JM Bostad Stockholm 41,2 35,7 JM Bostad Riks 19,4 14,9 JM Utland 5,4 2,6 JM Fastighetsutveckling 2,5 1,7 1) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning. 12 (18)

14 OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Produktion EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT Bokfört värde, mkr JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling Totalt DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT Antal JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Totalt Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter) JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Totalt SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT Antal / JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Totalt PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT Antal / JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Totalt BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION Antal JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Totalt PROJEKTFASTIGHETER KONCERNEN Bokfört värde, mkr Bostäder (hyresrätter) Fastigheter under utveckling Färdigutvecklade kontorsfastigheter Totalt (18)

15 EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN Bokfört värde, Ingående balans vid periodens början Nyanskaffningar Överfört till produktion Övrigt Utgående balans vid periodens slut MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Januari - juni Helår Mkr Nettoomsättning Produktions- och driftskostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före bokslutsdispositioner och skatt Bokslutsdispositioner Resultat före skatt Skatter Periodens resultat MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr Tillgångar Anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Eventualförpliktelser Investeringar i fastigheter uppgick till 349 mkr (263). 14 (18)

16 Stockholm den 24 augusti 2011 JM AB (publ) Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Lars Lundquist Styrelsens ordförande Elisabet Annell Ledamot Anders Narvinger Ledamot Kia Orback Pettersson Ledamot Åsa Söderström Jerring Ledamot Torbjörn Torell Ledamot Jonatan Sundelin Ledamot utsedd av de anställda Johan Wegin Ledamot utsedd av de anställda Johan Skoglund Ledamot Verkställande direktör 15 (18)

17 GRANSKNINGSRAPPORT Till styrelsen i JM AB, org.nr Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för JM AB per 30 juni 2011 och den sexmånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning (SÖG) 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing, ISA, och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 24 augusti 2011 Ernst & Young AB Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Jonas Svensson Auktoriserad revisor Informationen i denna delårsrapport är sådan som JM ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 24 augusti KONCERNEN FEMÅRSÖVERSIKT 1) Mkr Intäkter Rörelseresultat Resultat före skatt Balansomslutning Kassaflöde från den löpande verksamheten Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (-) Rörelsemarginal (%) 9,9 6,7 8,9 18,1 15,6 Räntabilitet på eget kapital (%) 15,7 10,6 22,9 44,5 45,4 Soliditet (%) Resultat per aktie (kr) 7,10 4,40 9,50 18,30 16,40 Utdelning per aktie (kr) 4,50 2,50 0 5,50 4,50 Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder ) Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt IFRIC (18)

18 KONCERNEN KVARTALSÖVERSIKT, MKR RESULTATRÄKNING Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Periodens resultat BALANSRÄKNING Tillgångar Anläggningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m.m Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder KASSAFLÖDESANALYS Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Från den löpande verksamheten Från investeringsverksamheten Från finansieringsverksamheten Summa periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens slut RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid periodens början Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid periodens slut EXPLOATERINGSFASTIGHETER Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Bokfört värde vid periodens början Nyanskaffningar Överfört till produktion Övrigt Bokfört värde vid periodens slut NYCKELTAL Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Rörelsemarginal (%) 12,6 11,0 12,4 10,0 8,6 7,1 Skuldsättningsgrad (ggr) Soliditet (%) Resultat per aktie (kr) 2,80 2,20 3,20 1,50 1,70 0,80 Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder (18)

19 AFFÄRSSEGMENT KVARTALSÖVERSIKT, MKR JM BOSTAD STOCKHOLM Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter Rörelseresultat 1) Rörelsemarginal (%) 18,6 17,5 19,7 15,0 14,8 14,8 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) 41,2 38,3 35,7 30,5 28,4 25,2 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder 3) Antal produktionsstartade bostäder 4) Antal bostäder i pågående produktion ) Varav fastighetsförsäljningar ) Varav hyresrätter ) Varav hyresrätter JM BOSTAD RIKS Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter Rörelseresultat 1) Rörelsemarginal (%) 9,0 8,6 8,9 8,9 7,4 6,3 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) 19,4 17,2 14,9 15,4 13,7 11,7 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion ) Varav fastighetsförsäljningar JM UTLAND Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 6,5 5,8 6,1 3,0 2,0 0,3 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) 5,4 4,0 2,6 1,6 1,2-6,3 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion JM FASTIGHETSUTVECKLING Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter Rörelseresultat 1) Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) 2,5 1,6 1,7 6,5 7,7 9,4 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter ) Varav fastighetsförsäljningar JM PRODUKTION Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 4,0 3,7 9,4 5,8 4,9 4,0 Operativt kassaflöde JM ÖVRIGT Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter (eliminering) Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader) OMRÄKNING JM UTLAND Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter Rörelseresultat ) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital. 18 (18)

20 JM AB (publ) Postadress Besöksadress Telefon Telefax Org.nr Internet Stockholm Gustav III:s boulevard 64, Solna För ytterligare information hänvisas till: Johan Skoglund, VD och koncernchef Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör Kommande informationstillfällen Delårsrapport januari september oktober 2011 Bokslutskommuniké februari 2012 Delårsrapport januari mars april 2012 Årsstämma april 2012 JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. Vi omsätter cirka 10 miljarder kr och har cirka medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ OMX Stockholm, segmentet Mid Cap.