Bokslutskommuniké JANUARI - DECEMBER 2009, JM-KONCERNEN

Transkript

1 Draft :24 Bokslutskommuniké JANUARI - DECEMBER 2009, JM-KONCERNEN 2009 JMs huvudkontor, Solna

2 Bokslutskommuniké 2009 JANUARI - DECEMBER 2009, JM-KONCERNEN Fortsatt god försäljning av bostäder Intäkterna minskade med 28 procent till mkr (12 229) och antal sålda bostäder ökade till (1 87 Resultatet före skatt minskade till 547 mkr (1 052) och årets resultat efter skatt minskade till 379 mkr (818). Resultatet belastades i andra kvartalet med nedskrivningar av exploateringsfastigheter om 87 mkr (320). Rörelsemarginalen minskade till 7,6 procent (8,9) Fastighetsförsäljningar om 665 mkr (748) gav ett resultat om 89 mkr (73) Räntabiliteten på eget kapital för året uppgick till 11,0 procent (22,9). Resultatet per aktie under året uppgick till 4,60 kronor (9,50) Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till mkr (10 efter ett starkt kassaflöde under det fjärde kvartalet. Styrelsen föreslår 2,50 kronor (0) i utdelning för Intäkter Rörelseresultat Resultat före skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten Rörelsemarginal (%) 7,6 8,9 12,8-7,4 Räntabilitet på eget kapital (%) 11,0 22,9 Soliditet (%) Resultat per aktie (kr) 4,60 9,50 2,50-1,20 Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder (2

3 KONCERNEN "Efterfrågan på JMs bostäder har kontinuerligt förbättrats under året på våra huvudmarknader Sverige och Norge. Vi ser fortsatt stort intresse för våra projekt på dessa marknader. Även i Danmark har vi haft en stabilisering av efterfrågan. En god försäljning i den pågående produktionen och en god bokningsnivå medger produktionsstart av nya bostadsprojekt i takt med att projektfinansiering säkerställs. Samtidigt har vi en omställningstid att resurssätta projekten så att god projektkontroll upprätthålls när projektvolymen ökar. Den svaga konjunkturen har inneburit ett generellt sämre efterfrågeläge på våra marknader där dock den lägre räntenivån har bidragit till en tydlig förbättring av bostadsmarknaden under året. På längre sikt gäller fortsatt goda fundamentala förutsättningar för vår affär där vi särskilt noterar att befolkningsökningen i Stockholm såväl 2008 som 2009 uppgår till rekordnivåer samtidigt som nivån produktionsstartade bostäder är mycket låg. Vi är offensivt positionerade med finansiell styrka och mycket god projektportfölj som fortsatt förädlas för att möta framtida efterfrågan på våra marknader." Johan Skoglund, VD och koncernchef. Marknad, försäljning och produktionsstarter av bostäder Efterfrågan på nyproducerade bostäder har kontinuerligt förbättrats under 2009 på JMs huvudmarknader i Sverige och Norge. I Danmark har vi haft en stabilisering av efterfrågan. Försäljningen var fortsatt god under det fjärde kvartalet. Banksystemets förmåga att klara likviditetsförsörjningen till nya projekt är fortsatt en viktig faktor. Finansieringen är säkerställd för startade projekt under kvartalet. Den negativa effekten av den svaga konjunkturen har under 2009 uppvägts av det lägre ränteläget som förbättrat marknadsförutsättningarna. Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till (1 87 varav 610 (0) avser hyresrättsprojekt till externa beställare fördelat på 562 bostäder i Stockholm och 48 i Norge. Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion har ytterligare ökat under fjärde kvartalet och uppgår nu till 79 procent där spannet om procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till (1 06, i JM Bostad Riks 973 (564) och i JM Utland 605 (246). Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till (1 829) varav (973) i Stockholmsområdet och 689 (597) i övriga Sverige. I utlandsverksamheten produktionsstartades 359 bostäder (259). Av de produktionsstartade bostäderna utgör 492 hyresrätter i Stockholm och 48 hyresrätter i Norge, samtliga åt externa beställare. Produktionsstarter sker i takt med att projektfinansiering säkerställs. Ökningstakten av produktionsstarter är också beroende av säkerställd resurssättning för att hantera en större produktionsvolym. Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till (5 118). Intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal Koncernens intäkter under året minskade med 28 procent till mkr (12 229) främst förklarat av lägre nivå på produktionsstartade bostäder under 2008/2009. Rörelseresultatet minskade till 664 mkr (1 083) och rörelsemarginalen minskade till 7,6 procent (8,9). Minskning av resultat och marginal sker till följd av den lägre försäljnings- och produktionsstartsnivån inom bostadsaffären under de senaste åren. Resultatet under första halvåret begränsades också på grund av den försämrade konjunkturens förväntade negativa påverkan avseende framtida efterfrågan och priser för JMs bostäder. Därvid uppstod under första halvåret kostnader som en följd av omställning och avveckling av projekt på de marknader där övervintringsstrategi har etablerats samt även i Norge. Under andra halvåret har marknadsförutsättningarna förbättrats varför denna typ av kostnader ej har uppstått annat än i mycket begränsad omfattning under tredje kvartalet. Under året har fastigheter sålts för 665 mkr (748) med ett resultat om 89 mkr (73). Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 69 mkr (117) varav 6 mkr (49) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 0 mkr (17). 3 (2

4 Rörelseresultat (mkr) JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Produktion Koncerngemensamma kostnader Totalt Varav -fastighetsförsäljningar nedskrivning av fastigheter Rörelsemarginal (%) JM Bostad Stockholm 14,9 17,3 17,2 6,8 JM Bostad Riks 7,2 6,0 12,2-19,9 JM Utland -14,2-8,6 1,9-58,1 JM Produktion 6,5 6,2 7,7 7,3 Bostäder i pågående produktion Antal bostäder i pågående produktion Andel sålda bostäder i pågående produktion (%) 2) Andel bokade bostäder i pågående produktion (%) 25 9 Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion (%) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan 2) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund Osålda bostäder i avslutad produktion Antal osålda bostäder i avslutad produktion varav i balansräkningen redovisat som Andelar i bostadsrättsföreningar m.m Efter sista inflyttning enligt plan Exploateringsfastigheter (bostäder), miljarder kr Marknadsvärde Bokfört Marknadsvärde värde Bokfört värde JM Bostad Stockholm 3,2 2,1 3,4 2,4 JM Bostad Riks 1,9 1,5 1,8 1,5 JM Utland 1,7 1,3 2,0 1,6 Totalt 6,8 4,9 7,2 5,5 Byggrätter JMs disponibla byggrätter uppgår till bostäder (31 000) varav (20 100) redovisas i balansräkningen. Minskat antal disponibla byggrätter är hänförligt till låg förvärvsnivå, ej fullföljda villkorade förvärv och ändrad bedömning av projektens genomförandetakt. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har minskat till mkr (5 540) vid utgången av året. Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett bokfört värde om 5,0 mdkr (5,6), inklusive kommersiella byggrätter om 0,1 mdkr (0,, indikerar ett övervärde om 1,9 mdkr (1,7). Denna värdering är gjord i samarbete med externa värderingsföretag. Under 2009 har exploateringsfastigheter för bostäder om 428 mkr (1 570) förvärvats. Projektfastigheter Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter har beräknats till 610 mkr (669) med ett bokfört värde om 596 mkr (614). Övervärdet uppgår därmed till 14 mkr (55). 4 (2

5 Finansiella poster Finansnettot har försämrats med 86 mkr jämfört med föregående år. De finansiella intäkterna har minskat på grund av generellt lägre räntenivå jämfört med föregående år. Samtidigt har de finansiella kostnaderna ökat främst hänförligt till skuldebrev som blivit räntebärande från och med fjärde kvartalet Finansiella intäkter Finansiella kostnader Finansiella intäkter och kostnader Den totala räntebärande låneskulden minskade med 122 mkr till mkr (1 964) varav pensionsskulden utgjorde 565 mkr (513). Vid årets utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 4,0 procent (4,9). Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var 0,3 år (1,0). Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till mkr (3 91. Förutom likvida medel om mkr (1 11 ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget mkr (2 800) där kreditavtalen om mkr har en genomsnittlig löptid om två år. Vid årets utgång uppgick den räntebärande nettofordran till 189 mkr att jämföras med en räntebärande nettoskuld om 842 mkr föregående år. Vid utgången av året uppgick ej räntebärande skulder för genomförda fastighetsförvärv till 228 mkr (380). Av dessa skulder är 116 mkr (109) kortfristiga. Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid periodens början Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid årets slut Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till mkr (10 varav 780 mkr under det fjärde kvartalet. Kassaflödet under det fjärde kvartalet förstärks av erhållna försäljningslikvider för fastigheter om 373 mkr och slutlikvid för utförd entreprenad om 375 mkr för det nyuppförda Frösundakontoret åt Vasakronan. Koncernens kassaflöde från projektfastigheter (försäljning minus investering) under året bidrar med 532 mkr (-9. Risker och osäkerhetsfaktorer JMs risker och riskhantering presenteras i årsredovisningen för 2008 på sidorna Inga väsentliga förändringar har skett som ändrat dessa redovisade risker. Personal Antal anställda uppgick vid årets utgång till (2 365). Antal hantverkare var 877 (1 122) och antal tjänstemän 973 (1 243). Den under 2008 beslutade minskningen av antalet medarbetare har genomförts enligt plan. Utdelning För 2009 föreslår styrelsen en utdelning om 2,50 kr (0) per aktie, totalt 208 mkr. 5 (2

6 AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD STOCKHOLM Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 14,9 17,3 17,2 6,8 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 25,0 45,7 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder 2) Antal produktionsstartade bostäder 3) Antal anställda ) 3) Varav -fastighetsförsäljningar nedskrivning av fastigheter Varav hyresrätter Varav hyresrätter Efterfrågan på bostäder på andrahandsmarknaden har stärkts under året. Den förbättrade marknaden har också inneburit ökat intresse för JMs projekt med en god försäljning under de senaste kvartalen. Utbudet av nya bostäder är inte tillräckligt stort i förhållande till långsiktig efterfrågan i Stockholmsområdet. Befolkningsökningen var historiskt stor under året. Affärssegmentets intäkter minskade till mkr (5 317) och rörelseresultatet minskade till 496 mkr (920) inklusive fastighetsförsäljning om 2 mkr (-). Rörelsemarginalen uppgick till 14,9 procent (17,3). Minskning av rörelsemarginalen är hänförlig till lägre prisnivå i projekten och minskad projektvolym. Kostnader för genomförd personalneddragning under året blev lägre än tidigare antaget, vilket påverkat resultatet positivt med cirka 25 mkr under det fjärde kvartalet. Kassaflödet har varit i balans under året delvis hänförligt till en låg investeringsnivå i exploateringsfastigheter. Under fjärde kvartalet har byggrätter motsvarande 36 bostäder förvärvats i Järfälla kommun. Totalt produktionsstartades under fjärde kvartalet 326 bostäder i flerbostadshus i Stockholm och Solna varav 107 avser hyresrätter med Stockholmshem som beställare. I Värmdö och Sundbyberg startades 34 småhus. Under fjärde kvartalet har 456 bostäder sålts varav 107 avser hyresrätter som sålts till Stockholmshem. 6 (2

7 JM BOSTAD RIKS Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet. Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 7,2 6,0 12,2-19,9 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 10,4 13,6 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal anställda Varav -fastighetsförsäljningar nedskrivning av fastigheter Efterfrågan på bostäder på andrahandsmarknaden är god. Intresset för JMs projekt har ökat ytterligare liksom kundernas benägenhet att teckna avtal vilket inneburit en god försäljning under de senaste kvartalen. Affärssegmentets intäkter minskade till mkr (3 263) och rörelseresultatet minskade till 166 mkr (197). Rörelsemarginalen ökade till 7,2 procent (6,0). Ökningen av rörelsemarginalen är hänförlig till den bättre efterfrågan. Kassaflödet begränsas av en viss ledtid i finansieringsprocessen samt att projekt startats sent i kvartalet. Under fjärde kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 90 bostäder förvärvats i Malmö, Göteborg och Jönköping. Totalt produktionsstartades under fjärde kvartalet 225 bostäder i flerbostadshus i Malmö, Helsingborg, Göteborg, Linköping, Västerås och Uppsala. 7 (2

8 JM UTLAND Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostäder för försäljning i Norge, Danmark, Finland och Belgien. Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) -14,2-8,6 1,9-58,1 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) -9,9-9,8 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder 2) Antal produktionsstartade bostäder 3) Antal anställda ) 3) Varav fastighetsförsäljningar nedskrivning av fastigheter Varav hyresrätter Varav hyresrätter Affärssegmentets intäkter minskade med 34 procent till mkr (2 058). Rörelseresultatet minskade till -192 mkr (-176) och rörelsemarginalen till -14,2 procent (-8,6). Minskning av rörelsemarginalen under året är hänförlig till lägre prisnivå i projekten och minskad projektvolym. Den förbättrade rörelsemarginalen under fjärde kvartalet förklaras av en bättre efterfrågan. Den förbättrade försäljningen är hänförlig till den norska verksamheten. Övervintringsstrategin i Danmark och Finland belastar resultatet negativt på grund av den begränsade projektvolymen. Det försämrade kassaflödet i fjärde kvartalet förklaras av osålda bostäder i balansräkningen för den danska verksamheten. Norge Efterfrågan på nyproducerade bostäder och bostäder på andrahandsmarknaden har fortsatt att stärkas under det fjärde kvartalet. Priserna på andrahandsmarknaden för bostäder visar en fortsatt stigande trend. Under året har 502 bostäder (136) sålts och 359 bostäder (227) produktionsstartats. I det fjärde kvartalet produktionsstartades 119 bostäder fördelade på 100 bostäder i flerbostadshus i Oslo och Bergen samt 19 småhus i Oslo, Bergen och Tönsberg. Inga förvärv har gjorts under fjärde kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar cirka bostäder (5 750). Danmark Bostadsmarknaden i Köpenhamn präglas av låg aktivitet och en viss stabilisering av efterfrågan under andra halvåret. Efter en längre tids prisfall på bostäder har även priserna stabiliserats. Fortsatt restriktiv kreditgivning från bankerna motverkar den positiva effekten av en lägre räntenivå. Under året har 63 bostäder (64) sålts och 0 bostäder (0) produktionsstartats. JM Danmark har vid årets utgång ingen pågående produktion. Produktionen i ett större projekt (Egholm) i centrala Köpenhamn om totalt 165 bostäder avslutades i slutet av andra kvartalet. Per den 31 december hade projektet 56 osålda bostäder som upptas i balansräkningen med ett värde om 185 mkr. Inga förvärv har gjorts under fjärde kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 900 bostäder (900). Finland Aktiviteten på bostadsmarknaden i Helsingfors är fortsatt låg. Antalet färdigställda och osålda bostäder i marknaden har minskat under året från en hög nivå. För närvarande är inga bostadsprojekt i produktion och JM har inga osålda, färdigställda bostäder. Under året har 12 bostäder (10) sålts och 0 bostäder (0) produktionsstartats. Inga förvärv har gjorts under fjärde kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 300 bostäder (300). 8 (2

9 Belgien I Brysselregionen, där JM har sin verksamhet, har aktiviteten minskat under andra halvåret till följd av ökad osäkerhet på bostadsmarknaden. Under året har 28 bostäder (36) sålts och 0 bostäder (32) produktionsstartats. Inga förvärv har gjorts under fjärde kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar cirka bostäder (850). JM FASTIGHETSUTVECKLING Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar bostads- och kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. Intäkter Rörelseresultat Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 10,8 7,7 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal anställda Varav fastighetsförsäljningar Affärssegmentets intäkter under året uppgick till 309 mkr (213) varav hyresintäkter 60 mkr (108) och entreprenadintäkter 249 mkr (105). Rörelseresultatet ökade till 110 mkr (75). Ökningen är främst hänförlig till ett högre entreprenadresultat. Entreprenadresultat från produktion uppgick till 63 mkr (19). Driftnettot för projektfastigheter uppgick till -6 mkr (14). Resultatet från fastighetsförsäljningar uppgick till 75 mkr (74) varav upplösning av reservering avseende tidigare fastighetsförsäljningar utgör 28 mkr (5). I december 2009 tillträdde Vasakronan den av JM nybyggda kontorsfastigheten Rosenborg 2 i Frösunda, Solna, som är JMs nya huvudkontor. I och med tillträdet erhöll JM slutlikvid för utförd entreprenad vilket innebar ett positivt kassaflöde om 375 mkr under fjärde kvartalet. Kontoret uppfyller kraven på energieffektivisering enligt Green Building standard. Under fjärde kvartalet såldes en bostadsfastighet i Johanneshov, Stockholm, till nybildad bostadsrättsförening. Köpeskillingen uppgick till 57 mkr. Därutöver såldes under kvartalet två särskilda boenden för äldre i Sigtuna och Nacka med en sammanlagd köpeskilling om 209 mkr där huvuddelen erhölls i slutet av året. Under fjärde kvartalet såldes dessutom ett hyresrättsprojekt i Hägernäs, Täby, för 85 mkr. Samtliga fastigheter sålda under det fjärde kvartalet var fullt uthyrda och det sammanlagda resultatet uppgick till 34 mkr. Inom Dalénumområdet på Lidingö och Bolinderområdet i Kallhäll, Järfälla kommun, fortsätter ombyggnader och hyresgästanpassningar. Uthyrningsgraden för de byggnader som skall behållas i området uppgår till 89 procent respektive 84 procent. Ett projekt avseende särskilt boende för äldre pågår. I Solbacka, Norrtälje kommun, uppförs 64 bostäder och 20-årigt hyresavtal har tecknats med Norrtälje kommun med beräknat tillträde tredje kvartalet JMs byggrätter för kommersiell projektutveckling inklusive 220 byggrätter för hyresrätter uppgår till cirka m 2 med ett bokfört värde om 108 mkr (80). 9 (2

10 JM PRODUKTION Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet. Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 6,5 6,2 7,7 7,3 Operativt kassaflöde Antal anställda Varav internt Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Stockholm har försvagats och konkurrensen om projekten är fortsatt hård. Marknaden för husbyggande är generellt svagare än anläggningsmarknaden, där kunderna i större grad utgörs av offentliga beställare. Affärssegmentets intäkter uppgick till mkr (2 008) och rörelseresultatet uppgick till 130 mkr (124). Rörelsemarginalen uppgick till 6,5 procent (6,2). Under fjärde kvartalet har ett flertal projekt avslutats med en positiv slutreglering. Affärssegmentet har under fjärde kvartalet erhållit ett flertal nya uppdrag, varav huvuddelen är anläggningsprojekt åt främst offentliga beställare, bland annat uppförande av järnvägsbroar i Åkersberga åt Stockholms Lokaltrafik. De största pågående uppdragen är nybyggnad av kontorsfastighet i Kista åt Vasakronan samt ombyggnad av kontorsfastighet i Kista åt Fastighetsbolaget Klövern, mark- och exploateringsarbeten i Henriksdalshamnen åt Stockholms stad samt anläggningsarbeten vid Igelstaverket åt Söderenergi. På uppdrag av Stockholms Lokaltrafik utförs utbyggnad av spårväg i centrala Stockholm och åt Statens Fastighetsverk utförs ombyggnad av Gamla Riksarkivet på Riddarholmen. Inom Karolinska sjukhusområdet pågår omvandlingen av ett befintligt kontorshus till bostäder åt Locum. 10 (2

11 KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Intäkter Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Periodens resultat Övrigt totalresultat Omräkningsdifferenser Summa totalresultat för perioden Periodens resultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare Summa totalresultat hänförligt till: Moderbolagets aktieägare Resultat per aktie före och efter utspädning (kr) hänförligt till moderbolagets aktieägare 4,60 9,50 2,50-1,20 Utestående antal aktier vid periodens slut 2) Genomsnittligt antal aktier före utspädning 2) Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 2) Periodens resultat 11 (2

12 KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar o.d ) 171 Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER 2) Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Eventualförpliktelser Varav fordringar fastighetsförsäljningar ) Varav skulder fastighetsförvärv ) Varav Egholm, Danmark 185 mkr FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG Januari - december Mkr Ingående balans vid årets början Summa totalresultat för perioden Inlösen av egna aktier Utdelning Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev 3 3 Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument 3 3 Återköp av egna aktier Utgående balans vid årets slut (2

13 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital Investering i exploateringsfastigheter m.m À conto betalning för expl. fastigheter m.m. 2) Investering i projektfastigheter Försäljning av projektfastigheter Förändring kortfristiga skulder/fordringar Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Upptagna lån Amortering av skulder Inlösen och återköp av egna aktier Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid årets slut Varav investering i andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt ) Varav försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar och bostäder med äganderätt NYCKELTAL % Rörelsemarginal 7,6 8,9 12,8-7,4 Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital 13,2 23,8 Räntabilitet på eget kapital 11,0 22,9 Skuldsättningsgrad (ggr) - 0,3-0,3 Soliditet (2

14 Redovisningsprinciper Denna bokslutskommuniké och delårsrapport för fjärde kvartalet är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i årsredovisningen för 2008 sidorna Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år, liksom även segmentsindelningen. Som framgår av årsredovisningen för 2008 ska omarbetade IAS 1 Utformning av finansiella rapporter och den omarbetade IAS 23 Lånekostnader samt IFRS 8 Rörelsesegment tillämpas från den 1 januari Den omarbetade IAS 23 och IFRS 8 har inte påverkat JMs redovisning. Omarbetade IAS 1 Utformning av finansiella rapporter medför bland annat att alla poster avseende intäkter och kostnader som tidigare redovisats i förändringar i eget kapital redovisas i resultaträkningen. Dessutom innehåller rapporten över förändringar i eget kapital endast detaljer avseende ägartransaktioner. IFRIC 15 från 2010 IFRIC 15 Avtal om uppförande av fastigheter ska tillämpas från Tolkningen beskriver när och hur intäkter och sammanhängande kostnader ska redovisas i samband med försäljning av fastigheter, om det finns ett köpeavtal mellan byggherre och köpare innan uppförandet av fastigheten är klar. Vidare ges vägledning huruvida överenskommelsen ska redovisas enligt IAS 11 Entreprenadavtal, med successiv vinstavräkning eller IAS 18 Intäkter, normalt vid överlämnandet. Tolkningen berör JMs huvudverksamhet, projektutveckling av bostäder. IFRIC 15 innebär ingen ändrad redovisning av JMs svenska projektutveckling av bostäder där även fortsättningsvis IAS 11 Entreprenadavtal kommer att tillämpas. För JMs projektutveckling av bostäder utanför Sverige kommer IAS 18 Intäkter att tillämpas från Detta kommer att innebära vissa effekter vid omräkning av jämförande resultat- och balansräkning för JMkoncernens omräknade rörelseresultat för 2009 kommer att minska med cirka 20 mkr och eget kapital per minskas med cirka 30 mkr. Segmentsredovisningen och projektstyrningen av JMs utlandsverksamhet kommer liksom den svenska verksamheten även i fortsättningen att göras utifrån IAS (2

15 INTÄKTER PER LAND Sverige Norge Danmark Finland Belgien Totalt INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Produktion Eliminering Totalt RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Produktion Koncerngemensamma kostnader Totalt RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT % JM Bostad Stockholm 14,9 17,3 17,2 6,8 JM Bostad Riks 7,2 6,0 12,2-19,9 JM Utland -14,2-8,6 1,9-58,1 JM Produktion 6,5 6,2 7,7 7,3 GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT Mkr JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT % JM Bostad Stockholm 25,0 45,7 JM Bostad Riks 10,4 13,6 JM Utland -9,9-9,8 JM Fastighetsutveckling 10,8 7,7 15 (2

16 OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Produktion EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSSEGMENT Bokfört värde, mkr JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling Totalt DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT Antal Totalt antal bostadsbyggrätter JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Totalt Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter) JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Totalt SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT Antal JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Totalt PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT Antal JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Totalt PROJEKTFASTIGHETER Marknadsvärde, mkr Bokfört värde, mkr Yta (000) m² Uthyrningsgrad årshyra, % Bokfört värde, mkr Bostäder (hyresrätter) Fastigheter under utveckling Färdigutvecklade kontorsfastigheter Totalt (2

17 EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN Bokfört värde, mkr Ingående balans vid periodens början Nyanskaffningar Överfört till produktion Nedskrivningar Övrigt Utgående balans vid årets slut MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Januari - december Mkr Nettoomsättning Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning 2 36 Nedskrivning av fastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före bokslutsdispositioner och skatt Bokslutsdispositioner Resultat före skatt Skatter Årets resultat MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr Tillgångar Anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar Skulder och eget kapital Eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Eventualförpliktelser Investeringar i fastigheter uppgick till 237 mkr (435). 17 (2

18 Stockholm den 11 februari 2010 JM AB (publ) Styrelsen Informationen i denna bokslutskommuniké och delårsrapport är sådan som JM ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med finansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 11 februari KONCERNEN FEMÅRSÖVERSIKT Mkr Intäkter Rörelseresultat Resultat före skatt Balansomslutning Kassaflöde från den löpande verksamheten Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran (-) Rörelsemarginal (%) 7,6 8,9 18,1 15,6 12,5 Räntabilitet på eget kapital (%) 11,0 22,9 44,5 45,4 28,8 Soliditet (%) Resultat per aktie (kr) 4,60 9,50 18,30 16,40 9,30 Utdelning per aktie (kr) 2,50 0 5,50 4,50 2,50 Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Styrelsens förslag 18 (2

19 KONCERNEN KVARTALSÖVERSIKT, MKR RESULTATRÄKNING Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Periodens resultat BALANSRÄKNING Tillgångar Anläggningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m.m Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder KASSAFLÖDESANALYS Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Från den löpande verksamheten Från investeringsverksamheten Från finansieringsverksamheten Summa periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens slut RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid periodens början Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) vid periodens slut EXPLOATERINGSFASTIGHETER Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Bokfört värde vid periodens början Nyanskaffningar Överfört till produktion Nedskrivningar Övrigt Bokfört värde vid periodens slut NYCKELTAL Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Rörelsemarginal (%) 12,8 10,3 2,4 4,5-7,4 10,8 15,3 14,4 Skuldsättningsgrad (ggr) - 0,2 0,2 0,4 0,3 0,1 0,0 - Soliditet (%) Resultat per aktie (kr) 2,50 1,30 0,20 0,60-1,20 2,30 4,50 3,70 Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder (2

20 AFFÄRSSEGMENT KVARTALSÖVERSIKT, MKR JM BOSTAD STOCKHOLM Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 17,2 14,5 13,9 13,5 6,8 15,9 23,2 21,4 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) 25,0 19,8 22,4 34,3 45,7 68,6 82,5 88,4 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder 3) Antal produktionsstartade bostäder 4) Varav -fastighetsförsäljningar nedskrivning av fastigheter ) Varav hyresrätter ) Varav hyresrätter JM BOSTAD RIKS Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 12,2 9,2 5,4 2,1-19,9 8,9 12,4 13,9 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) 10,4-2,2-0,9 4,8 13,6 40,6 53,4 64,9 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Varav -fastighetsförsäljningar nedskrivning av fastigheter JM UTLAND Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 1,9 1,4-42,4-26,1-58,1 4,1 4,2 3,9 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) -9,9-22,9-21,7-13,5-9,8 8,7 9,6 12,0 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder 3) Antal produktionsstartade bostäder 4) Varav -fastighetsförsäljningar nedskrivning av fastigheter ) Varav hyresrätter ) Varav hyresrätter JM FASTIGHETSUTVECKLING Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter Rörelseresultat Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) 10,8 10,2 10,0 9,3 7,7 6,6 9,2 9,8 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Varav fastighetsförsäljningar JM PRODUKTION Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 7,7 7,6 6,4 4,4 7,3 6,0 5,7 5,3 Operativt kassaflöde JM ÖVRIGT Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter (eliminering) Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader) ) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital. 20 (2

21 JM AB (publ) Postadress Besöksadress Telefon Telefax Org.nr Internet Stockholm Gustav III:s boulevard 64, Solna För ytterligare information hänvisas till: Johan Skoglund, VD och koncernchef Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör Kommande informationstillfällen Delårsrapport januari mars april 2010 Årsstämma 2010 hålls på JMs huvudkontor, Gustav III:s boulevard 64, Solna 28 april 2010, kl. 16:00 Delårsrapport januari juni augusti 2010 Delårsrapport januari september oktober 2010 JMs årsredovisning för 2009 publiceras på under vecka Tryckt version beräknas finnas tillgänglig på JMs huvudkontor från vecka JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. Vi omsätter cirka 9 miljarder kr och har cirka medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ OMX Stockholm, segmentet Mid Cap.