KONCERNCHEFENS KOMMENTAR

Transkript

1 JM utvecklar nya bostadsområden i attraktiva lägen och för människor med höga krav på sitt boende. Vårt arbete präglas av helhetstänkande och omsorg om detaljer de bostäder och bostadsområden som vi utvecklar ska vi kunna vara stolta över länge. ÅRSREDOVISNING

2 Innehåll KORT OM JM 1 ÅRET I KORTHET 2 KONCERNCHEFENS KOMMENTAR 4 JM-AKTIEN 6 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER 8 AFFÄREN JM 10 MARKNADSÖVERSIKT 18 BOSTADSBYGGRÄTTER 20 KUNDER 24 PROJEKTFASTIGHETER 25 HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE 30 MEDARBETARE 36 RISKER OCH RISKHANTERING 40 AFFÄRSSEGMENT 46 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Vi arbetar för att JM skall vara kundens naturliga förstahandsval vid köp av en ny bostad. 2 I marknadsöversikten presenteras JMs tio största projekt en boendemiljö där människor skall trivas i decennier framöver. FINANSIELLA RAPPORTER 52 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE KONCERNEN: 55 RESULTATRÄKNING 56 BALANSRÄKNING 58 KASSAFLÖDESANALYS 60 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 61 KONCERNENS NOTER MODERBOLAGET: 76 RESULTATRÄKNING OCH KASSAFLÖDESANALYS 77 BALANSRÄKNING 78 FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 79 MODERBOLAGETS NOTER 82 FEMÅRSÖVERSIKT KONCERNEN 84 KVARTALSÖVERSIKT KONCERNEN 85 KVARTALSÖVERSIKT AFFÄRSSEGMENT 86 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION 87 REVISIONSBERÄTTELSE En av fördelarna med att köpa nytt är att kunna välja inredning. Låt dig inspireras på 88 STYRELSE, LEDNING OCH REVISORER 90 JMs FASTIGHETER 95 DEFINITIONER OCH ORDLISTA KALLELSE TILL ÅRSSTÄMMA OCH FINANSIELL KALENDER 25 Hur vi handskas med miljön idag kommer att sätta sina spår långt fram i tiden. Omslagsbilden: Känslan att vara först är oslagbar! Kunden behöver inte lägga ner tid och pengar på renovering men kan påverka sitt boende. Kunderna fortsätter att efterfråga nybyggt och JM firar ett rekordår.

3 GEOGRAFISK FÖRDELNING AV INTÄKTER 21% 30% 49% Stockholm Övriga Sverige Utland Norge Sverige Finland Danmark Belgien INTÄKTER, Mkr RÖRELSERESULTAT, Mkr

4 JM ÄR EN AV NORDENS LEDANDE projektutvecklare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitets- och miljöarbete. Vi omsätter cirka 12 miljarder kronor och har cirka medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på den Nordiska Börsens lista, segmentet Large Cap. AFFÄRSIDÉ Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden. KORT OM JM VISION JM skapar hus att trivas i. ÖVERGRIPANDE AKTIEÄGARMÅL Målet är att ge aktieägarna en högre totalavkastning, dvs. utdelning och värdeökning på JM-aktien, än företag med liknande verksamhet och riskprofil.

5 ÅRET I KORTHET 1 Fortsatt hög lönsamhet Intäkterna ökade med 22 procent till mkr (9 887) och antal sålda bostäder uppgick till (4 240) Resultatet före skatt förbättrades kraftigt till mkr (1 151) och årets resultat efter skatt ökade till mkr (976). Rörelsemarginalen ökade till 15,6 procent (12,5) Fastighetsförsäljningar om mkr (1 752) gav ett resultat om 169 mkr (247) Räntabiliteten på eget kapital ökade kraftigt till 45,4 procent (28,8). Resultatet per aktie ökade till 16,40 kronor (9,30) Koncernens kassaflöde inklusive försäljningar av fastigheter uppgick till 664 mkr (3 368) Styrelsen föreslår utdelning om 4,50 kronor (2,50) per aktie. Därutöver föreslår styrelsen utskiftning av cirka 1,0 mdkr genom inlösen av aktier motsvarande cirka 11 kronor per aktie. Mkr Intäkter Rörelseresultat Resultat före skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten Rörelsemarginal (%) 15,6 12,5 Räntabilitet på eget kapital (%) 45,4 28,8 Soliditet (%) Resultat per aktie (kr) 16,40 9,30 Antal produktionsstartade bostäder Antal sålda bostäder JM tillämpar International Financial Reporting Standards IFRS. För definitioner, se sid 95. INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm 37 % JM Bostad Riks 30 % JM Utland 21 % JM Fastighetsutveckling 1 % JM Produktion 11 % JM Bostad Stockholm 47 % JM Bostad Riks 29 % JM Utland 13 % JM Fastighetsutveckling 6 % JM Produktion 5 %

6 2 KONCERNCHEFENS KOMMENTAR Ännu ett bra år Vi kan se tillbaka på ett mycket bra år. Det är tredje året i rad med stabil utveckling för JM har även varit ett mycket bra år för JMs aktieägare med en totalavkastning i aktien som uppgick till 94 procent. Vi har en stark balansräkning där vi under året skiftade ut cirka en miljard kronor till aktieägarna genom ett inlösenprogram. Vi har samtidigt fått en mer balanserad kapitalstruktur i bolaget med bibehållen offensiv kapacitet. Under året genomförde vi dessutom en split där en aktie blev fyra. STRATEGIFÖRÄNDRING BÄR FRUKT Vår verksamhet omfattar delmarknaderna Sverige, Norge, Danmark samt Belgien och under året har vi etablerat oss med egen organisation i Finland. Denna marknad är under tillväxt och med förutsättningar liknande Sveriges. Strategiförändringen från bygg- och fastighetsbolag till projektutvecklare av bostäder bar frukt även under Byggverksamhet industrialiseras och blir mer processinriktad. Med ett utvecklat modultänkande och sovring i antalet underleverantörer har vi effektiviserat produktionen med bibehållen valfrihet för våra kunder. Modultänkande innebär att vi i alla de bostäder som JM producerar, med olika storlek och form, installerar fast utrustning i kök och badrum från ett mer strikt sammanhållet sortiment. Genom större volymer minskar kostnaderna för inköp, samtidigt som våra kunder har stora valmöjligheter. LÅNGSIKTIGT PERSPEKTIV I denna årsredovisning presenteras JMs tio största projekt där vi deltagit i utformningen av boendemiljöer där människor skall trivas i decennier framöver. Vi arbetar med ett långsiktigt perspektiv. Det vi utvecklar idag kommer att prägla stadsbilden och människors vardagsliv i generationer. Därför är det av stor betydelse för oss att i god tid kunna läsa förändringar i samhället och förstå människors ändrade krav på sina levnadsförhållanden. Vi måste agera med respekt för framtiden, för miljön, för kunden, för de anställda och för bolagets långsiktiga värdetillväxt. Ett begrepp som används allt oftare är CSR, Corporate Social Responsibility eller hållbarhetsfrågorna, som de också benämns. Samhällsansvaret måste delas mellan den offentliga sektorn och näringslivet, alla är vi del av samhället. Våra kunder, de som ska bo i våra bostäder, kommer från olika kulturer. Vi måste kunna möta behov och krav från alla och erbjuda en palett av bostäder som passar individuella behov. Under året utvecklade vi ett radhusprojekt med energiklokt boende i Tensta utanför Stockholm. Projektet tillhör långt ifrån våra tio största, men kommer att ge oss värdefull kunskap om vad som krävs och om hur vi kan erbjuda attraktiva boendelösningar i andra liknande områden. ENERGISNÅLT I HELA LOGISTIKKEDJAN Ett utslag av vårt samhällsansvar är att bygga energisnålt. Här finns EU:s energidirektiv i botten, som visar på normer för den totala energiförbrukningen i våra bostäder. Men som projektutvecklare av bostäder vill vi ta ett bredare ansvar. I framtiden måste vi i större utsträckning ta ställning till energikonsumtionen i hela logistikkedjan. Det är inte säkert att sten från andra sidan jordklotet, som byggnadsmaterial för hus i Sverige, är mest ekonomiskt bara för att inköpspriset är lågt. MÅNGFALD STÄRKER JM Vi kommer att möta en starkare konkurrens från nya aktörer. Byggverksamhet internationaliseras i allt högre grad, samtidigt som människor rör sig friare över gränserna. Vi måste kunna erbjuda unga människor attraktiva arbetsmiljöer och vara öppna för förändringar. Traditionella gränser mellan tjänstemän och hantverkare suddas ut. Mer flexibla arbetstider blir ett konkurrensmedel. Vi behöver fler kvinnor och personer med olika etnisk bakgrund. JM har för avsikt att ligga i utvecklingens framkant i dessa frågor. Dialogprojekt är ett led i att skapa förståelse i organisationen för vårt varumärke och hur viktig var och en är för utvecklingen av detta. All personal involveras i projektet, som handlar om att utveckla JMs kultur, baserad på gemensamma värderingar. Engagemang, långsiktighet, pålitlighet, lyhördhet, stilkänsla och kvalitet är värderingar, som i seminarieform ges bakgrund och innehåll. Syftet är att skapa förståelse för hur vi gemensamt möter kundernas krav och ser förändringar i ett längre perspektiv. KUNDERNAS KRAV VIKTIGA FÖR UTVECKLING Kunderna betalar för produkterna som JM åstadkommer. Kan vi inte möta kraven från våra kunder, söker de sin bostad hos någon annan. Vi skall skapa attraktionskraft i såväl till talande arkitektur som i praktiskt boende. Vi arbetar för att JM skall vara kundens naturliga förstahandsval vid köp av en ny bostad. Att kunden står i centrum är ett begrepp som kan uppfattas som en plattityd. Men det är ett faktum att kunderna ställer allt högre krav. Det måste vi kunna möta. Tiden är förbi då det var viktigare att ställa upp fyra väggar för att ge kunden tak över huvudet än att tänka på attraktionskraften i våra produkter. Kan vi inte möta kundens krav när de bostäder vi projekterar idag står inflyttningsklara om fem år, tappar vi i konkurrensförmåga. För att leverera vad ägarna har rätt att kräva av oss, värdetillväxt och utdelning på det kapital de satt oss att förvalta, är det viktigare än någonsin att skapa en organisation som med effektivitet och lyhördhet bygger det kunderna och samhället förväntar sig såväl idag som i framtiden. I denna utveckling, som för JMs del under 2006 varit mycket positiv, har jag stor anledning att rikta ett stort tack till alla engagerade medarbetare.

7 KONCERNCHEFENS KOMMENTAR 3 En fortsatt god marknad och stor efterfrågan för våra nyproducerade bostäder har resulterat i ännu ett rekordår för JM. Den starka försäljningen och stort antal produktionsstartade bostäder till högre prisnivåer innebär fortsatt hög lönsamhet. Vårt effektiviseringsarbete i projekten bidrar till fortsatt god kostnadskontroll. En hög försäljningsnivå i pågående produktion och den fortsatt stora efterfrågan på huvuddelen av våra marknader medför goda förutsättningar även för Stockholm i mars 2007 Johan Skoglund

8 4 JM-AKTIEN God kursutveckling AKTIEKAPITAL JM-aktien är noterad på den Nordiska Börsens lista, segmentet Large cap. Aktiekapitalet uppgår till 92,3 mkr fördelat på 92,3 miljoner aktier med ett kvotvärde om 1 krona med lika rösträtt. Börsposten är 200 aktier. AKTIEÄGARMÅL JMs aktieägare ska erhålla en högre totalavkastning, dvs. summa av utdelning och värdeökning, än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil. KURSUTVECKLING OCH AVKASTNING JM-aktien ingår i OMX Stockholmsbörsens index SX4040 Real Estate_PI. Under 2006 ökade JMs aktiekurs med 89 procent, att jämföras med en ökning om 41 procent för SX4040, och en ökning om 19 procent för ett annat relevant jämförelseindex för JM, SX Det generella indexet på OMX Stockholmsbörsen, OMX Stockholm_PI, steg 24 procent under JM-aktien noterades som högst under året till 168,50 kr den 27 december och som lägst till 87,50 kr den 2 januari. Direktavkastningen, dvs. föreslagen utdelning i förhållande till börskurs i slutet av året, uppgick till 2,7 procent (2,8). Totalavkastningen under 2006 uppgick till 94 procent (91). Totalavkastning 2006 Genomsnitt per år JM 94 % 45 % Stockholmsbörsen 28 % 17 % INLÖSEN AV AKTIER JM prioriterar aktiv hantering av koncernens balansräkning. Om soliditet och räntetäckning varaktigt bedöms överstiga optimal kapitalstruktur ska kapital överföras till aktieägarna i, vid tidpunkten, lämplig form. Utöver förslag om en höjning av utdelningen för 2006, har JMs styrelse föreslagit ett inlösenprogram om cirka 1,0 mdkr. Inlösenprogrammet beräknas vara avslutat senast i slutet av augusti JM har efter inlösen fortsatt god finansiell kapacitet för nya projekt. Aktieägare per 31 december 2006 Ägare Procent av antal aktier Robur fonder 9,3 AFA Försäkringar 8,4 AMF Pensionsförsäkrings AB och AMF fonder 4,9 SEB fonder och Gamla Livförsäkrings AB SEB Trygg Liv 3,4 Fjärde AP-fonden 2,2 Catella fonder 2,2 Handelsbanken fonder 2,2 Andra AP-fonden 1,7 Stefan Persson Placering AB 1,1 Livförsäkrings AB Skandia 1,0 Länsförsäkringar fonder 1,0 Utländska aktieägare 47,4 Övriga aktieägare 15,2 Summa 100,0 Antal aktieägare per : Antalet aktier per : Överföring till aktieägare, Mkr Utdelning Återköp Inlösen Summa Summa OMSÄTTNING OCH BÖRSVÄRDE JM-aktier till ett värde av totalt 11,8 mdkr (8,0) omsattes under Den genomsnittliga dagsomsättningen var cirka 47 mkr (30). Omsättningshastigheten, dvs. aktiens likviditet, uppgick till 104 procent (123) under året att jämföra med hela börssnittet på 145 procent (115). Bolagets börsvärde uppgick vid årets utgång till 15,3 mdkr (8,7). ÄGARSTRUKTUR Per den 31 december 2006 uppgick antalet aktieägare till (5 447). De tio största svenska ägarna stod för 36,4 procent (39,5) av kapitalet och de utländska ägarna för 47,4 procent (40,3). UTDELNINGSPOLICY Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling. Genomsnittligt över en konjunkturcykel ska utdelningen motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling och inkluderas i utdelningsberäkningen. Den föreslagna utdelningen för 2006 uppgår till 4,50 kronor (2,50) per aktie.

9 JM-AKTIEN 5 AKTIEDATA 1) Kronor per aktie Börskurs per den 31/ ,5 40,5 Högst/lägst betalkurs under året 168,5/87,5 90/46 48,5/25,5 40,5/20,5 68/37,5 Direktavkastning per den 31/12 (%) 2,7 2,8 3,7 4,7 6,2 Börsvärde per den 31/12 (mkr) Resultat per aktie före och efter utspädning 4) 16,40 9,30 4,20 1,70 2,10 Exploateringsfastigheter Marknadsvärde Bokfört värde Projektfastigheter Marknadsvärde Bokfört värde Eget kapital (redovisat) Utdelning 4,50 2) 2,50 1,80 1,30 2,50 Utdelning i % av resultat per aktie P/E tal per den 31/12 4) Antal aktier per den 31/ ) Genomsnittligt antal aktier före utspädning Genomsnittligt antal aktier efter utspädning ) Historiska tal har omräknats till följd av aktiesplit avseende de tal som berörs 2) Enligt styrelsens förslag 3) återköpta aktier ingår ej 4) Räkenskapsår 2003 och tidigare är ej omräknat enligt IFRS. Detta innebär att IFRS principerna avseende goodwill och beräkningsgrunder för successiv vinstavräkning inte påverkat år 2002 och ÄGARBILD PER Aktieinnehav Antal aktieägare Procent av alla aktieägare Äger tillsammans antal aktier Procent av aktiekapital , , , , , , , , , , , ,7 Summa , ,0 FÖRÄNDRINGAR I AKTIEKAPITALET År Nyemission, mkr Split Inlösen av aktier, mkr Antal aktier Kvotvärde/ aktie Aktiekapital mkr ,2* kr 121, ,007* 9, kr 112, kr 112, , kr 98, , kr 92, : kr 92,3 * Konvertering av skuldförbindelser KURSUTVECKLING Kr Antal Kr Antal Jan 06 Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec JM OMX Stockholm_PI SX4040 Real Estate_PI Omsatt antal aktier 1000-tal (inkl.efteranm.) Källa: Findata Direkt

10 6 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER Ledande projektutvecklare i Norden AFFÄRSIDÉ Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden. Affärsidén innebär att JM är projektutvecklare av bostäder och i selektiv utsträckning av kontorslokaler. JM prioriterar kvalitet och helhetstänkande i utformningen. Boende- och arbetsmiljöerna ska vara attraktiva även på mycket lång sikt. VISION JM skapar hus att trivas i. Visionen innebär att det är lika viktigt med trivsel i JMs hus långt in i framtiden som idag. ÖVERGRIPANDE AKTIEÄGARMÅL Målet är att ge aktieägarna en högre totalavkastning, det vill säga utdelning och värdeökning på JM-aktien, än företag med liknande verksamhet och riskprofil. STRATEGI För att, inom ramen för affärsidén, nå visionen och leva upp till det övergripande aktieägarmålet har JM följande strategi: JM ska vara ledande projektutvecklare av kvalitativa bostäder i Norden. Med ledande avses såväl marknadsposition på de marknader som JM verkar som kvalitet i produkten. Utveck- ling av bostäder ska ske på tillväxtorter med goda demografiska och socioekonomiska förutsättningar på lång sikt. En växande befolkning och god köpkraftsutveckling ger möjlighet för att nå framgång i JMs affär. JM ska strategiskt vara tydligt inriktat mot kvalitativa och miljöanpassade bostäder och arbetsplatser, med högt kundvärde och i attraktiva lägen. Bostäderna ska främst upplåtas för eget ägande, men kan även inkludera hyresbostäder. Projektutveckling av kontorsfastigheter ska vara begränsad och i första hand stödja JMs bostadsutveckling i större projekt där inslag av kontor ingår som en naturlig planförutsättning. Fortsatt volymtillväxt ska genereras såväl organiskt som genom förvärv, med prioritet att stärka koncernens position på befintliga marknader. Tillväxt ska ske med krav på god lönsamhet och marknadsledande position. Internationell tillväxt ska ske med försiktighet beaktat vikten av mycket god kontroll av den operativa risken i JMs kapitalintensiva affär. Produktionsstarter av bostäder ska ske i takt med säkerställd efterfrågan samt kvalitetssäkrad projektering och produktion. Följsamhet till JMs så kallade beslutsgrindar är ett centralt krav. Detta inkluderar adekvat nivå på bokning och kontraktsskrivning av bostäder före produktionsstart. JM ska långsiktigt säkra produktionskostnaderna och därför upprätthålla en begränsad men effektiv egen entreprenadverksamhet. Den egna effektiviteten ska dock alltid ställas i relation till kostnaden för externa produktionsresurser. JM ska fokusera på kassaflöden och effektivt utnyttja balansräkningen. Detta uppnås genom hög takt i igångsättning, genomförande och försäljning av fastighetsprojekten. TILLGÅNGS- OCH KAPITALSTRUKTUR JMs ambition är att upprätthålla en över tiden optimal tillgångsoch kapitalstruktur, anpassad för bolagets projekt utvecklingsverksamhet. FINANSIELLA MÅL UTDELNINGSMÅL Aktieutdelningen ska genomsnittligt, över en konjunkturcykel, motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt. MARGINALMÅL Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent, varav resultat från fastighetsförsäljningar 1 2 procentenheter. SOLIDITETSMÅL Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 pro cent över en konjunkturcykel. Till den del synlig soliditet och räntetäckning varaktigt bedöms överstiga optimal kapitalstruktur ska kapital överföras till aktieägarna i, vid tidpunkten, lämplig form. % Utdelning*, andel av resultat efter skatt Mål 50% * Ej inkluderat inlösenprogram.

11 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGIER 7 Byggrättsportföljen ska optimeras över tiden med avseende på efterfrågan, planerad produktion och kapitalbindning. Balansräkningen ska normalt ej innehålla exploateringsfastigheter överstigande fyra års produktion uttryckt i antal byggrätter. Balansposten projektfastigheter ska i sin helhet utgöras av projekttillgångar och främst bestå av bostadsfastigheter för projektutveckling, i form av ombildning till bostadsrätt eller förtätning. JMs ambition är att balansräkningen inte innehåller några färdigutvecklade kontorsfastigheter, dessa ska säljas efter färdigställande. Den cykliska karaktären på kontorsutveckling, samt ett i tiden varierande utbud av bostadsfastigheter för försäljning, innebär att posten projektfastigheter kan variera i storlek. Soliditetsmålet är en förenklad konsekvens av en mer djupgående analys där eget kapital har fördelats mot balansräkningens olika tillgångsslag och typ av verksamheter med beaktande av bedömd rörelserisk. Med nuvarande verksamhetsinriktning och struktur på rörelsekapital bedöms JMs bostadsrättsaffär ha en nettoskuld som över tiden uppgår till noll. Den inbördes relationen mellan koncernens olika rörelserisker och tillgångsslag innebär dock att optimerad skuldsättningsgrad för koncernen kan variera. Dessutom omfattar kapitalstrukturplaneringen andra långsiktiga bedömningar förutom en rent modellmässig beräkning av optimal kapitalstruktur. AVKASTNINGSKRAV För att generera störst värde för aktieägarna måste JM ha god kunskap om vilka investeringar som är lönsamma och når koncernens avkastningskrav. Varje investering i ett projekt måste därför generera en avkastning som täcker dess kapitalkostnad. Investeringens kassaflöde beräknas och diskonteras efter ett avkastningskrav. KAPITALKOSTNAD EGET KAPITAL Riskfri ränta aktuell bedömning av uthållig avkastning på tioåriga statsobligationer är cirka 3 till 4 procent. Riskpremie för den risk investeraren tar vid en investering i JM-aktier uppskattas riskpremien till 5 procent. Avkastningskrav på det egna kapitalet (riskfri ränta plus riskpremie) är således 8 till 9 procent. KAPITALKOSTNAD LÅNAT KAPITAL Riskfri ränta aktuell bedömning av uthållig avkastning på statsobligationer med löptid om 2 år, motsvarande en genomsnittlig projektlöptid, uppgår till 2,5 till 3,5 procent. Riskpremie för lånefinansiering antas i genomsnitt uppgå till 1 procent. Avdragsrätt eftersom räntekostnaden minskar den vinst på vilken skatten betalas, blir räntekostnaden i realiteten lägre, med en bolagsskatt på 28 procent reduceras räntekostnaden efter skatt med 28 procent till 2,5 till 3,2 procent. KAPITALSTRUKTUR Skuldsättningsgrad JM har som mål att skuldsättningsgraden i de enskilda projekten i genomsnitt skall uppgå till 1,0. Nya projekts vägda kapitalkostnad (WACC) uppgår därmed till 5,7 procent. Det innebär att koncernens genomsnittliga investeringar måste generera ett kassaflöde efter betalning av samtliga operativa kostnader och skatt, men före räntekostnader, på minst 5,7 procent av grundinvesteringen för att vara lönsamma. Rörelsemarginal Soliditet % % , , , Mål 10% Mål 35%

12 8 AFFÄREN JM Värdeskapande genom projektutveckling Projektutveckling innebär att förvärva bebyggd eller obebyggd mark. Genom ny- eller ombyggnation för ädlas fastigheter till attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler. BOSTÄDER JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. JMs projektutveckling täcker alla led av värdekedjan, från förvärv av mark till försäljning av den nya bo sta den. I många fall innebär JMs projekt att nya bostadsområden skapas. JMS KONKURRENSFÖRDELAR Framgångsrik projektutveckling förutsätter kompetens i allt från att hantera mark- och fastighetsförvärv, projektering och planprocesser till produktion, försäljning och förvaltning. JM har en lång erfarenhet av att behärska denna helhet på ett värdeskapande sätt, inte minst genom en nära kontakt med våra slutkunder. Projekten är ofta stora och komplexa, till exempel omvandlingen av industriområdet Essinge Udde i Stockholm till ett populärt bostadsområde. Andra stora, pågående projekt är Liljeholmen i Stockholm, Eriksbergsområdet i Göteborg och Dockanområdet i Malmö som omvandlas till nya stadsdelar. JM har arbetat med projektutveckling av bostäder i mer än 60 år och har en ledande roll vad gäller kundorientering samt kvalitets- och miljöarbete. GEMENSAMT ARBETSSÄTT JM arbetar med ett övergripande ledningssystem, framtaget för att säkerställa ett gemensamt arbetssätt i JMs alla projekt, som också stödjer effektiv kontroll och styrning. Systemet inklude- rar bland annat centrala projekteringsval i projektutvecklingen. Projekteringsanvisningar har utarbetats av JMs mest kvalificerade projekteringsledare, projektledare och hantverkare och baseras på beprövade och kostnadseffektiva arbetsmetoder samt materialval. Detta så kallade verksamhetssystem dokumenterar verksamhetens processer och fastställda affärskritiska krav. PROJEKTUTVECKLINGENS FASER JMs projekt startar vanligtvis med ett markförvärv. Ett viktigt beslutsunderlag vid förvärv av mark och inför projektstart är de marknadsundersökningar som genomförs löpande för att analysera kundpreferenser avseende exempelvis boendeformer, utformning och läge. Processen från att marken förvärvats till att de nya bostäderna är klara för inflyttning är alltid flerårig och inleds med en dialog och samarbete med berörd kommun för att slå fast hur marken kan användas. Därefter startar en projekteringsfas där arkitekter och andra konsulter kopplas in. Försäljning påbörjas och när en viss andel av de planerade bostäderna har bokats av kunder påbörjas byggandet. JMs åtagande sträcker sig till cirka två år efter inflyttning. VÄRDEUTVECKLING Markförvärv och idéfas är mycket viktiga inom projektutveckling. Att hitta utvecklingsbar mark till rätt pris och att utveckla bostäder och bostadsområden som tilltalar kunderna är centralt för att kunna driva projektutveckling med god lönsamhet. Värdeskapandet är som störst under planprocessen, då JM i samarbete med berörd kommun definierar markanvändningen. Det är i denna fas som råmarken omvandlas till byggrätter. Värdeutveckling sker stegvis i takt med att markanvändningen konkretiseras. När detaljplanen fastställts och bygglov erhållits, vilket kan ta mellan ett och fem år, och projektet har sålts till kund så har det fulla markvärdet uppnåtts. En aktiv fastighets ägare kan påverka planprocessen men den är också beroende av den kommunala planprocessen och eventuella överklaganden. I tillägg till förvärv av råmark, förvärvar JM även bebyggda fastigheter som kan vidareutvecklas till attraktiva bostäder eller moderna kontor. I dessa fall skapar JM värdetillväxt genom förtätning, ombildning av hyresrätter till bostadsrätter, rivning samt om- och tillbyggnad. PROCESSER 1 OCH VÄRDEKEDJA 2 I PROJEKTUTVECKLINGEN Värde Marknadsundersökning Prissättning Bokning Försäljning Kundanpassning Inflyttning/Boende Projektering Idéarbete Planarbete Detaljplan/bygglov Produktion Förvaltning åt bostadsrättsförening År Marknadsprocess Produktionsprocess Värdekedja 1) Tidsintervallen är indikativa och kan variera avsevärt i olika projekt. 2) Värdeskapandet är som störst under planprocessen, då råmarken omvandlas till färdig byggrätt och markanvändningen konkretiseras.

13 AFFÄREN JM 9 Västra Sannegårdshamnen, Göteborg KOMMERSIELLA LOKALER Merparten av JMs verksamhet avser bostäder, men JM utvecklar även kommersiella lokaler. Projektutveckling av kommersiella lokaler är i högre grad än projektutveckling av bostäder påverkad av konjunkturutvecklingen och är därmed mer cyklisk till sin karaktär. Attraktiva lägen, moderna, flexibla och effektiva kontor är framgångsfaktorer i detta arbete. Projektutveckling av kommersiella lokaler sker främst i Stockholmsområdet och skall primärt stödja projektutvecklingen av bostäder. Inom ett utvecklingsområde kan finnas behov av både bostäder och lokaler för att skapa ett attraktivt område. Äldre bostadsområden kan förtätas med bostäder och tillhörande centrum moderniseras. I den kommersiella verksamheten ingår även att utveckla hyresbostäder. När projektutvecklingen är slutförd säljer JM vanligtvis fastigheten eller använder den färdigutvecklade fastigheten som byte till nya projektfastigheter eller byggrätter. KASSAFLÖDESHANTERING Det är för JM speciellt viktigt att kassaflödeshanteringen är effektiv, då projekten löper över lång tid. JMs styrsystem och processer är uppbyggda för att i samtliga projektfaser stödja och stimulera ett optimalt kassaflödestänkande och därmed en maximerad värdeutveckling i koncernen. Beslut om förvärv och produktionsstart är väsentliga affärsbeslut som har stor kassa flödespåverkan och de föregås av särskild analys och utvärdering. Mark som JM förvärvat bokas inledningsvis upp som exploateringsfastigheter i balansräkningen, men överförs vid produktionsstart från balansräkningen in i respektive projektetapp. Marken säljs till en nybildad bostadsrättsförening, som under projektets gång faktureras löpande i enlighet med avtalad betalningsplan. Föreningen finansierar markförvärvet och entreprenaden genom byggnadskreditiv. KASSAFLÖDE I ETT BOSTADSPROJEKT INBETALNINGAR Brf. betalar mark JM fakturerar brf. Slutfaktura JM säljer ev. förvärvade bostäder UTBETALNINGAR Produktionskostnader Förvärvsbeslut JM förvärvar mark Beslut produktionsstart Entreprenad- och köpekontrakt tecknas mellan JM och brf. JM förvärvar ev. osålda bostäder Brf = Bostadsrättsförening

14 10 MARKNADSÖVERSIKT Stark efterfrågan, men avmattning i Köpenhamn JMs bostadsproduktion är i huvudsak koncentrerad till storstadsområden och andra tillväxtorter i Sverige, Norge och Danmark. Under 2006 produktionsstartades bostäder i Sverige varav cirka 87 procent utgörs av lägenheter i flerbostadshus och 13 procent av småhus. I utlandet produktionsstartades 796 bostäder varav 77 procent utgörs av lägenheter och 23 procent av småhus. SEK, NOK, DKK/kvm Prisutveckling bostadsrätter (Sverige), ägarlägenheter (utland) UTBREDD BOSTADSBRIST I TILLVÄXTOMRÅDEN Befolkningstillväxt har en stark påverkan på efterfrågan på nya bostäder. I Norden ökar befolkningen mest i storstadsområden och universitets- och högskoleorter, samt i kringliggande orter på pendlingsavstånd. Genom inflyttning ökar dessutom ett redan stort behov av nya bostäder. I Sverige bor närmare 60 procent av befolkningen i orter med bostadsbrist. I många av de största städerna, som Stockholm, Göteborg, Malmö och Oslo, har politiska program antagits för att öka nybyggnationen. I Belgien är den politiska viljan stor att öka bostadsbyggandet och då framför allt i Brysselregionen. I Köpenhamn däremot har de kraftigt ökade priserna på bostäder och pågående nybyggnation lett till en nedgång i efterfrågan på bostäder och förväntan om prisfall. FORTSATT STIGANDE BOSTADSPRISER De svenska bostadsrättspriserna ökade med i genomsnitt 11 procent under 2006, i storstadsområdena Stockholm, Göteborg Befolkningsutveckling storstadsregioner i Sverige Stockholm innerstad Göteborgs kommun Oslo Köpenhamn Malmö kommun Källa: Mäklarstatistik, NEF, EFF, FINN.no, ECON och Realkreditrådet Storstockholm och Malmö var uppgången mellan 4 och 24 procent. I Stockholms innerstad ökade priserna med 16 procent. I Norge steg priserna med 19 procent, i Oslo med 17 procent. De danska priserna på ägarlägenheter steg med 9 procent, i Köpenhamn med 8 procent. Efterfrågan på bostäder i Köpenhamn har avtagit i slutet av året. Under andra halvåret har priserna stått stilla i Danmark. Efterfrågan på bostäder i Finland var fortsatt stark under 2006 trots höjda räntenivåer. Utländska byggföretag väntas öka sin marknadsandel de närmaste åren. De finska priserna på andrahandsmarknaden ökade med 8 procent under 2006, i Helsingforsregionen med 9 procent. Trots stora prisökningar är det, enligt de flesta marknadsbedömare, låg risk för kraftiga prisfall. Hushållens växande skuldsättning kompenseras av ett lågt ränteläge och priserna styrs i allmänhet av normala efterfråge- och utbudsförhållanden Storstockholm Storgöteborg Stormalmö Ökningen i Storstockholm ligger på /år och i Storgöteborg/Stormalmö på /år. Uppgifterna avser förhållandena den 31 december. Källa: SCB ÖKAT BOSTADSBYGGANDE I SVERIGE OCH DANMARK I Sverige uppgick nyproduktionen av bostäder 2006 till , upp från bostäder 2005 (källa: SCB). I Norge ökade antalet byggstarter från år 2005 till år 2006 (Källa: Statistisk Sentralbyrå). I Danmark har bostadsbyggandet avtagit under 2006 och bostäder påbörjades jämfört med under 2005.

15 MARKNADSÖVERSIKT 11 Danviks Strand, Nacka. JMs största delmarknader är storstadsområdena Stockholm, Göteborg och Öresundsregionen samt Osloområdet. Bostadsproduktion bedrivs även i Belgien och etablering pågår i Finland. Efterfrågan på JMs huvudmarknader i Sverige och Norge var fortsatt stark under 2006, pådriven av stabil ekonomisk tillväxt, bostadsbrist och ett lågt ränteläge. Marknaden i Köpenhamn visade en avmattning under andra hälften av Bedömd marknadsposition 2006 på orter där JM har verksamhet Marknad JM Större konkurrenter Sverige 1 NCC, Peab, Skanska, HSB och Riksbyggen Norge 4 Veidekke, Skanska och Block Watne Danmark 4* Sjaelsø Gruppen, Nordicom, Kuben, Arkitektgruppen och NCC Belgien 10 CIB, Thoma & Piron, Besix, BPI/CFE och Skyline Finland ** YIT, Skanska, NCC, Palmberg * Köpenhamnsregionen ** Finland: nybildat dotterbolag STOCKHOLM JM är marknadsledande på nyproduktion av bostäder i Storstockholm med projekt i flertalet kommuner i länet. Marknadsandelen avseende nyproduktion av bostadsrätter är procent. Några av JMs större, pågående projekt är Långbro, Liljeholmen/ Årstadal, Kojan/Västra Kungsholmen, Bolinder Strand/Järfälla, Silverdal/Sollentuna, Norra Frösunda/Solna och Hägernäs/Täby. Stockholms stad har under tagit fram detaljplaner för nya bostäder och har som mål att under perioden ta fram detaljplaner för ytterligare bostäder. Stora nybyggnadsprojekt pågår i Hammarby Sjöstad, i Liljeholmen/Årstadal och på nordvästra Kungsholmen, som är ett av innerstadens största nybyggnadsområden under kommande år. Det råder stark efterfrågan på bostäder i sjönära lägen och lägen med goda kommunikationer. Stora prisstegringar i innerstaden leder också till ökad efterfrågan på bostäder i krans kommunerna. GÖTEBORG JM är marknadsledande på nyproduktion av bostäder i Storgöteborg med för närvarande drygt 15 projekt, flertalet i Göteborgs kommun men också i kranskommunerna Kungälv och Mölndal. Vattennära projekt vid Norra Älvstranden står för en stor del av volymen. Marknadsandelen avseende nyproduktion av bostadsrätter ligger runt procent. Göteborgsregionen fortsätter att växa. Det stora stadsomvandlingsprojektet på Norra Älvstranden fortsätter och nu startar, i och med färdigställandet av Götaleden, omvandlingen även på älvens södra sida, där nya bostäder och kontor skall utvecklas. Genom att fortsätta omvandlingen av gamla industriområden som Gullbergsvass, Frihamnen och Kvillebäcken kommer det att beredas plats för ytterligare boende och arbetsplatser i de centrala delarna av Göteborg. Kommunerna runt Göteborg, som Kungälv, Mölndal, Härryda, Lerum och Kungsbacka, utvecklas på ett mycket positivt sätt med stabil tillväxt och inflyttning. Planering av ett antal större bostadsprojekt där JM deltar pågår i dessa kommuner. ÖRESUNDSREGIONEN JM är marknadsledande på nyproduktion av bostäder i Malmö/ Lund med en marknadsandel om 20 procent avseende nyproduktion av bostadsrätter. I Köpenhamnsregionen är JM en av de fyra största aktörerna. JM driver ett 15-tal projekt i Öresundsregionen. De största avser nybyggnation i tidigare hamn områden:

16 12 MARKNADSÖVERSIKT Dockan området i Malmö, Lomma Hamn utanför Malmö samt Islands Brygge/Havnestad och Sydhavnen/Sluseholmen i Köpenhamn. I Danmark bygger även finansiella aktörer bostäder. Öresundsregionen blir alltmer integrerad och antalet in- och utflyttare samt pendlare mellan Sverige och Danmark ökar. Befolkningstillväxt är en viktig drivkraft för efterfrågan. NORGE JM är genom sitt dotterbolag Byggholt en av Norges fyra största bostadsbyggare med verksamhet i Osloregionen, Vestfold, Grenland, Bergen och Stavanger. JMs marknadsandel varierar mellan delmarknader och uppgår i genomsnitt till cirka 10 procent. JMs största delmarknader i Norge är Oslo-området och Bergen och cirka 30 projekt var i produktion vid årsskiftet. Bland stora projekt kan nämnas Billingstadlia i Oslo, Bragenes Strand i Drammen, Stongafjellet utanför Bergen samt Natland i Bergen. Den norska bostadsmarknaden är gynnsam och antalet produktionsstarter och prisnivån är högre än någonsin tidigare. Liksom i Danmark bygger finansiella aktörer bostäder. I Norge har också möjligheten att köpa bostäder för att hyra ut i andra hand skapat en investeringsmarknad. I Oslo planeras omfattande nybyggnation i hamnområden runt staden, projekt Fjordbyen. Projekt i Tjuvholmen är långt framskridna och Bjørvika planeras att byggas ut från och med BELGIEN JM utvecklar bostäder i Belgiens fransktalande delar, regionen Bryssel och provinsen Valloniet. Kunderna är nationella och internationella privatpersoner, företag och institutioner. Investering i bostäder sker i syfte främst för eget nyttjande men också för uthyrning. JM tillhör de 10 ledande i Brysselregionen. Brysselregionen planerar stora bostadsprojekt i före detta hamn- och järnvägsområden. JM utvecklar stora bostadsområden i Namur. FINLAND JM har under året etablerat verksamhet i Finland med fokus på den så kallade Huvudstadsregionen, det vill säga Storhelsingfors. Dels planeras ett småhusområde i Kytömaa, Kerava stad, där JM förvärvat en exploateringsfastighet för cirka 40 bostäder och dels ett i Kivistö, Vantaa stad med cirka 60 bostäder. Produktionsoch försäljningsstart planeras till hösten % 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Andel av JMs säljstartade bostadsrätter i olika prisintervall , Sverige < 1 mkr 1 2 mkr 2 3 mkr 3 4 mkr > 4 mkr Andel av JMs säljstartade bostadsrätter i olika storleksintervall , Sverige kvm kvm kvm kvm kvm kvm > 150 kvm Andel av JMs säljstartade äganderätter (småhus) i olika prisintervall , Sverige 1 2 mkr 2 3 mkr 3 4 mkr > 4 mkr Kr/bostad Genomsnittspris* för JMs säljstartade bostäder , Sverige Andel av JMs säljstartade äganderätter (småhus) i olika storleksintervall , Sverige % 45% % 35% % 25% % 15% % % 0% kvm kvm kvm kvm > 150 kvm Stockholm Övriga Sverige * Pris = insats

17 JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 2006 MARKNADSÖVERSIKT 13 Silverdal Den nya trädgårdsstaden i Sollentuna Vackert belägen med närhet till vatten, skog och ängar växer en ny trädgårdsstad fram runt en stor nyanlagd park med damm. Här finns också lekplatser, cykelbanor och promenadstråk. Servicen är väl utbyggd med Kista centrum bara ett par kilometer från Silverdal. Den gemensamma nämnaren för husen är en modern ljus arkitektur. Ort: Sollentuna Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Småhus/Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: 400 Påbörjade: 199 Prod. startade under 2006: 54 Lägenhetsstorlekar: kvm, 5 Rum och kök Genomsnittpris 1) : kr/kvm Antal kvarvarande byggrätter: 190 Läge: Natur och vattennära Kommunikation: Buss Avstånd till Stockholm centrum: 10 km 1) Insats, senaste etappen Långbro En ny stadsdel i Långbro Park Långbro Park ligger i en vacker dalgång i stadsdelen Älvsjö, sydväst om Stockholms city. Här pågår en varsam men genomgripande omvandling, där befintliga sekelskiftesbyggnader och den klassiska parkanläggningen bevaras och utvecklas. I parken finns ett värdshus och trädgårdsmästeri med gamla anor, samt den vackra dammen. Dessutom finns vackra Långsjön med badplats på sommaren och plogad skridskoslinga på vintern. Ort: Stockholm Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: 760 Påbörjade: 418 Prod. startade under 2006: 91 Lägenhetsstorlekar: kvm, 2 4 Rum och kök Genomsnittpris 1) : kr/kvm Antal kvarvarande byggrätter: 340 Läge: I parkmiljö Kommunikation: T-bana, pendeltåg Avstånd till Stockholm centrum: 10 km 1) Insats, senaste etappen Bolinder Strand Ett nytt bostadsområde vid Mälaren Bolinder Strand intill Mälarens strand är ett området som präglas av rofylld natur, sjöliv och en unik kulturhistoria. Bolinders gamla fabriksområde med vackra tegelbyggnader från början av 1900-talet är ett charmigt och kontrast rikt inslag i områdets i övrigt stilfulla ljusa arkitektur. I närområdet finns båtklubbar och en badstrand.i närheten ligger också Görvelns naturreservat med vackra strövområden. Ort: Järfälla Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: ca 600 Påbörjade: 386 Prod. startade under 2006: 46 Lägenhetsstorlekar: kvm, 2 4 Rum och kök Genomsnittpris 1) : kr/kvm Antal kvarvarande byggrätter: 210 Läge: Centralt Kommunikation: Pendeltåg Avstånd till Stockholm centrum: 24 km 1) Insats, senaste etappen

18 14 MARKNADSÖVERSIKT JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 2006 Utsikt från JMs projekt på Liljeholmskajen.

19 JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 2006 MARKNADSÖVERSIKT 15 Liljeholmskajen En ny stadsdel i Stockholm Inflyttningen på Liljeholmskajen har börjat och området börjar sakta men säkert utveckla sitt eget sociala mönster. Caféer, restauranger och butiker öppnar successivt kring de nya bostäderna. Här är stadsmiljö och naturupplevelser i fin balans. Söder och resten av innerstaden ligger på andra sidan Liljeholmsbron. Årstaviken, sjön Trekanten och Mälarens vatten nere vid Vinterviken ger fantastiska möjligheter till rekreation året runt. Ort: Stockholm Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: drygt Påbörjade: Prod. startade under 2006: 305 Lägenhetsstorlekar: kvm, 1 5 Rum och kök Genomsnittpris 1) : kr/kvm Antal kvarvarande byggrätter: Läge: Centralt Kommunikation: T-bana, buss Avstånd till Stockholm centrum: 5 km 1) Insats, senaste etappen

20 16 MARKNADSÖVERSIKT JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 2006 Västra Sannegårdshamnen Staden på Norra Älvstranden Längs norra Älvstranden växer den goda staden fram. Där båtarna förr lade till växer nu en ny stadsdel, Sannegårdshamnen, upp. På norra Älvstranden kombineras boende, kultur och arbetsplatser som tillsammans bildar en levande stadsmiljö. Sannegårdshamnen är något av en mittpunkt i denna utveckling där kvarteren ligger omgivna av Sörhallsberget, Sörhallsparken och hamnbassängen. Ort: Göteborg Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: 482 Påbörjade: 326 Prod. startade under 2006: 154 Lägenhetsstorlekar: kvm, 1 5 Rum och kök Genomsnittpris 1) : kr/kvm Antal kvarvarande byggrätter: 156 Läge: Vattennära Kommunikation: Buss/Båt Avstånd till Göteborg centrum: 5 km 1) Insats, senaste etappen Dockanområdet Dockan Där staden möter havet Mitt i Öresundsregionen, i en historisk del av Malmö, tar Dockan form. Ett område som visar upp det nya Malmö och som anpassats för både europeiska företag och nordiskt boende. Ett unikt läge, nära staden och med utsikt över Öresund har gjort Dockan till ett av de mest populära områdena att bo i. Ort: Malmö Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: ca 950 Påbörjade: 484 Prod. startade under 2006: 64 Lägenhetsstorlekar: kvm, 2 4 Rum och kök Genomsnittpris 1) : kr/kvm Antal kvarvarande byggrätter: 460 Läge: Centrumnära/intill havet Kommunikation: Buss Avstånd till Malmö centrum: 0,5 km 1) Insats, senaste etappen Lomma Hamn Småstaden vid havet Här växer en småstad fram med låga kvarter i en stimulerande miljö med smak av sol, sand och hav. Hamnen, med fiskeriverksamhet, varv, rökeri och småbåtshamn, ger området en genuin och livfull karaktär året om. En livfull blandning av bostadsrätter med havs- eller parkutsikt och strandnära radhus med äganderätt så nära havet det går att komma. Ort: Lomma Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Flerbostadshus/Småhus Antal bostäder: Totalt: ca 850 Påbörjade: 203 Prod. startade under 2006: 67 Lägenhetsstorlekar: kvm, 1 4 Rum och kök Genomsnittpris 1) : kr/kvm Antal kvarvarande byggrätter: 650 Läge: Intill havet Kommunikation: Buss Avstånd till Lund/Malmö centrum: 8/10 km 1) Insats, senaste etappen