ÅRS- REDOVISNING Å R SREDOVISNING J M

Transkript

1 ÅRS- REDOVISNING 2013

2 Verksamhet 1 året i korthet 2 koncernchefens kommentar 4 KUNDBEHOV 5 OMVÄRLDSANALYS och MakRO 7 MarkNADEN 10 ERBJUDANDE 11 fördel nybyggt 16 jms 10 största projekt 19 LÖNSAMHET 20 AffärsidÉ och STRATEGI 21 finansiella mål 22 VÄRDESkapande i jms affär 24 BOSTADSBYGGRÄTTER 26 projektfastigheter 27 STRukturerad projektutveckling 28 Risker och riskhantering 32 HÅLLBARHET 33 HÅLLBART samhällsbyggande 36 miljö 44 MEDARBETARE 48 leverantörer 49 affärssegment Finansiella rapporter 55 FöRVALTNINGSBERÄTTELSE koncernen: 59 RESULTATRÄKNING 60 BALANSRÄKNING 62 kassaflödesanalys 64 förändringar i eget kapital 65 koncernens NOTER moderbolaget: 82 ResuLTATRÄkning och kassaflödesanalys 83 Balansräkning 84 förändringar i eget kapital 85 MODERBOLAGETS NOTER 88 femårsöversikt KONCERNEN 90 kvartalsöversikt KONCERNEN 91 kvartalsöversikt AFFÄRSSEGMENT 92 IAS 19 omräkningstabeller 94 förslag till vinstdisposition 95 Revisionsberättelse 96 DEfinitioner och ORDLISTA Aktieägarinformation 97 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 104 STYRELSE OCH REVISORER 105 KONCERNLEDNING 106 JM-AKTIEN 108 kallelse till årsstämma och finansiell kalender 109 GRI-INDEX

3 JM är en av Nordens ledande projekt utveck lare av bostäder och bostadsområden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstads områden och universitets orter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Vi arbetar också med projekt - utveckling av kommersiella lokaler samt entre prenadverk samhet, huvudsakligen i Stor stockholmsområdet. JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitetsoch miljö arbete. Vi omsätter cirka 13 miljarder kronor och har cirka medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ OMX Stockholm, segmentet Large Cap. Norge Sverige Finland Danmark GEOGRAFISK FÖRDELNING AV INTÄKTER 2013 (2012) Belgien Utland 22 % (24) Övriga Sverige 22 % (23) Stockholm 56 % (53) Omslagsbilden: Gediget hantverk och miljögodkända material så bygger vi ett riktigt hem som håller för kommande generationer.

4 VärdeskapANDE projektutveckling JM skapar hus att trivas i. Vår affärsidé är att utveckla attrak tiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden. Vårt övergripande aktieägarmål är att ge ägarna en högre totalavkastning det vill säga summan av utdelning och värdeökning än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil. JM lever nära kunden. Genom vår strävan att förstå hur drivkrafter som urbanisering och demografi påverkar kunderna och hur de lever vilka krav och behov som är viktiga för dagens och morgondagens kunder kan vi erbjuda våra kunder miljöanpassade bostäder i attraktiva lägen på utvalda marknader. Med god riskkontroll och effektiv kapitalanvändning skapar vi lönsamhet och värde för aktieägarna. Enhetliga produktionssätt och effektivare logistik bidrar också till värdeskapandet. Ända sedan starten 1945 har långsiktighet varit en ledstjärna. Tydligt strategiskt fokus och en välavvägd byggrättsportfölj lägger tillsammans med tydligt hållbarhetsperspektiv en grund för framtida värdeskapande. De flesta bostäder vi bygger är bostadsrätter i flerbostadshus, men vi bygger också småhus. Vi har även viss projektutveckling av kontorsfastigheter i an slut ning till bostäder för att skapa levande stadsdelar.

5 ÅRET I KORTHET 1 stabil avslutning på året STARKT KASSAFLÖde Enligt segmentsredovisningen minskade intäkterna till mkr (13 134) men rörelseresultatet ökade till mkr (1 398). Rörelsemarginalen ökade till 12,5 procent (10,6) Omräknat enligt IFRIC 15 uppgick intäkterna till mkr (12 480) och rörelseresultatet ökade till mkr (1 374) Resultatet före skatt ökade till mkr (1 318). Resultat efter skatt ökade till mkr (961) Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna ökade till 25,0 procent (21,9). Resultatet per aktie under året ökade till 14,10 kronor (11,70) Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter minskade till 898 mkr (979) Antal sålda bostäder ökade till (2 952) och produktionsstarterna minskade till (3 163). Begränsat antal produktionsstarter inom JM Utland Övervärde exploateringsfastigheter om 2,4 mdkr (2,6) Styrelsen föreslår 7,25 kronor (6,75) i utdelning för 2013 samt förnyat återköpsbemyndigande. Mkr 2011 Intäkter enligt segments redovisning Rörelseresultat enligt segments redovisning 1) Rörelsemarginal enligt segments redovisning, % 12,5 10,6 12,6 Intäkter 2) Rörelseresultat 1) 2) Resultat före skatt 2) Rörelsemarginal, % 2) 12,1 11,0 12,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten Räntabilitet på eget kapital, % 2) 25,0 21,9 24,5 Soliditet, % 2) Resultat per aktie, kr 2) 14,10 11,70 12,50 Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion ) Varav nedskrivning projektfastighet 2) Enligt IFRIC För koncernens resultat- och balansräkning tillämpas IFRIC 15 Avtal om upp - förande av fastigheter. Detta innebär att intäkter och resultat för JMs verksamhet utanför Sverige, JM Utland, redovisas enligt färdigställandemetoden. Segments - redovisningen och projektstyrningen redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning. Beskrivning av verksamheten görs utifrån segmentsredovisningen. För definitioner, se sidan 96. INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT, mkr RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT, mkr JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Produktion

6 2 Koncernchefens kommentar efterfrågan har utvecklats positivt Vi kan se tillbaka på ytterligare ett bra år för JM, det tredje året i rad med stabil utveckling sedan finanskrisen har också varit ett bra år för JMs aktieägare med en totalavkastning i aktien om 62 procent. Efterfrågan för JMs bostäder har utvecklats positivt med fortsatt god försäljning i Stockholm. Även i övriga Sverige har efterfrågan förbättrats under året. I Norge däremot har efterfrågan, liksom priserna på andrahandsmarknaden dämpats under andra halvåret. Både intäkter och resultat ökade 2013 och Stockholm är fortsatt JMs största marknad med drygt 50 procent av intäkterna. Det är också främst i Stockholm som vi förvärvar fler byggrätter om än selektivt, mot bakgrund av att konkurrensen om välbelägen mark är stor. Sammantaget har vi en bra byggrättsportfölj i koncernen som motsvarar sex års produktion. Antalet produktionsstartade bostäder minskade framför allt på grund av utdragna planprocesser främst i Stockholm. Vi startade bostäder, varav 200 hyresrätts- och vårdbostäder i Stockholm. Året innan startade vi totalt bostäder i koncernen. Vår kärnaffär är bostadsrätter i flerbostadshus i bra lägen, men vi har viss projektutveckling av hyresbostäder. Med Uppsala kommun har vi till exempel undertecknat en avsiktsförklaring som innebär att JM ska förvärva mark och producera cirka 100 hyresrätter per år under fem år. Vi deltar även i Stockholms kommuns satsning på student- och ungdomslägenheter. Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till 5 609, vilket är nästan i nivå med föregående år. Stark balansräkning Genom god lönsamhet och starkt kassaflöde nådde vi våra finansiella mål; rörelsemarginalen uppgick till 12,1 procent (mål 10 procent) och soliditeten till 40 procent (mål 35 procent). JM har en fortsatt stark balansräkning och under året delade vi ut 537 mkr till aktieägarna som ordinarie utdelning för Efter årsstämman 2013 fram till sista december har dessutom egna aktier återköpts för totalt 375 mkr och vi planerar att fortsätta återköpa aktier fram till årsstämman i april JMs Bodag Boende och infrastruktur var temat vid JMs Bodag i december. Politiker och experter delade med sig av kunskaper och synpunkter kring hur man ska möta det faktum att allt fler önskar bo i tillväxtorter. I Sverige har regeringen tillsatt en utredning för att förenkla byggreglerna vilket skulle öppna upp för enklare byggprocesser. En intressant reflektion under dagen var tanken på ett regionalt planeringsperspektiv och att det skulle kunna bidra till att öka bostadsbyggandet i Storstockholm. Enbart Stockholm beräknas växa med personer fram till Vi har god efterfrågan på bostäder och vill starta fler projekt, men det finns en komplexitet vad gäller att bygga nytt där planprocesserna tar längre tid. JM och kommunerna har ett nära samarbete för att ta fram bra projekt som är intressanta både för kunderna och kommunerna. Men när vi förtätar staden och bygger på höjden ser vi att fler grannar har synpunkter och överklagar beslut, som en del i den demokratiska processen. Resurserna hos kommunerna är på vissa håll också en begränsande faktor för planprocesserna och för JMs del har detta varit en begränsade faktor för produktionsstarterna under 2013, framför allt i Stockholm. Hållbarhet mer än miljöfrågor Hållbarhetsarbetet är en integrerad del i JMs strategi som slår fast att företagskulturen ska präglas av goda värderingar, ansvarstagande, långsiktighet, hållbarhetstänkande och respekt för individen. Vi har undertecknat Förenta Nationernas Global Compact, ett frivilligt initiativ för företag som stödjer tio universella principer gällande mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. I praktiken innebär det till exempel att vi i inköpsarbetet utvärderar leverantörer i en noggrann process för hållbarhetsvärdering som omfattar miljö, arbetsmiljö, etik och samhällsansvar. Utvalda leverantörer besöks på plats i deras fabriker för att visa vikten av frågorna och inte minst för att kunna bedöma enskilda leverantörers möjlighet att uppfylla kraven enligt JMs upp förandekod för leverantörer. JM har från 2013 en integrerad redovisning av hållbarhetsarbetet baserat på Global Compact Communication on Progress (Active) och GRI G4 (Core). GRI står för Global Reporting Initiativ och är ett ramverk för hållbarhetsarbetet. Vi ser GRI som en ledstång för hållbarhetsarbetet som också ska vara transparent för investerare och andra intressenter. Läs gärna mer i avsnittet Hållbarhet. Fokus på energianvändning och materialval Som projektutvecklare av bostäder har vi ansvar för den miljö påverkan byggnaden orsakar under hela dess livscykel. Vi arbetar aktivt för att minska miljöpåverkan från energianvändningen under produktionsfasen. I Sverige köps till

7 Koncernchefens kommentar 3 förändringsarbete Vi bedriver ett omfattande förändringsarbete för att genomföra och öka förståelsen internt för enhetliga arbetssätt. Målsättningen är att kontinuerligt och långsiktigt sänka produktionskostnaderna och korta produktionstiden, samtidigt som vi fortsätter erbjuda våra kunder attraktiva bostäder. JMs medarbetare är idag mer delaktiga vad gäller till exempel arbetssätt och materialval och vi har bra system för att ta tillvara synpunkter och förbättringsförslag. Vi ser att ökat engagemang ger ökad kvalitet, men också en bättre arbetsmiljö. JM ska fortsätta vara ett hållbart företag på affärsmässiga villkor. Arbetsmiljö allas ansvar Byggarbetsplatserna är tyvärr utsatta för incidenter och olyckor trots att vi genomför kontroller för att minimera riskerna. I JMs stora satsning på utbildning för hantverkare är Säkra lyft en uppskattad del som ger förståelse för att till exempel lyftmaterial nöts ut och behöver kontrolleras regelbundet. Under året har vi byggt upp en tydligare organisation för arbetsmiljöarbetet för att ge stöd i det dagliga arbetet. Vårt motto är att det ska vara lätt att göra rätt och vi har en nollvision vad gäller olycksfall på arbetet. I december genomförde vi en Arbetsmiljödag för alla medarbetare i Sverige och Finland och det gensvar dagen gav i form av engagemang och förslag till förbättringar var mycket positivt. exempel endast miljöel och genom att nyttja tidig driftsättning av fjärrvärme för uppvärmning av husstommen under produktionsskedet kan vi minska energianvändningen. JMs lågenergihuskoncept, med tätt och välisolerat klimatskal, ger förutsättning för en energieffektiv byggnad i bruksskedet. Med hjälp av till exempel väderprognosstyrning för uppvärmning av bostäder kan energianvändningen minskas. Genom att mäta varmvattenanvändningen individuellt i varje lägenhet får de boende kontroll över, och möjlighet att påverka, energi användningen. I samband med inköp är det viktigt att säkra kundnyttan på kort och lång sikt i lika hög utsträckning som JMs resursbehov. I bostäderna används beprövade naturmaterial som ska vara hållbara ur både kvalitets- och miljösynpunkt. För att styra användningen av byggmaterial mot minskad kemikalieanvändning och miljöbelastning använder vi sedan många år tillbaka ett egenutvecklat system för miljövärdering. När det gäller effektivisering av produktionen blir logistikfrågan en allt viktigare del i relationen med våra leverantörer. Under året har vi provat ut ett nytt system för avrop och leveransplanering av material till byggarbetsplatserna. Förutsättningar framåt Utvecklingen av konjunkturen kommer att styra förutsättningen för försäljning och produktionsstarter av nya projekt och planprocesserna i Stockholm är fortsatt en utmaning. Men inflyttningen till storstäderna fortsätter och vi ser en positiv utveckling i de stora infrastruktursatsningar som genomförs och planeras i Göteborg, Malmö och Stockholm. Generellt är förutsättningarna goda för vår affär med underliggande efterfrågan på bostäder och det faktum att vi har kompetenta och engagerade medarbetare, god projektportfölj och finansiell styrka. Baserat på den starka balansräkningen och goda kassaflöden föreslår styrelsen en utdelning om 7,25 kronor per aktie till aktieägarna, samt att årsstämman beslutar att bemyndiga styrelsen att fatta beslut om ett förnyat återköpsprogram. Stockholm i mars 2014 Johan Skoglund

8 KUNDBEHOV JM lever nära kunden. Vi strävar efter att förstå hur drivkrafter som urbanisering och demografi påverkar kunderna, samt vilka krav och behov som är viktiga för dagens och morgondagens kunder.

9 kundbehov OMVÄRLDSANALYS OCH MAKRO 5 OmvärlDEN påverkar KUNDBEHOVEN JM ska vara kundens förstahandsval vid köp av ny bostad på våra marknader. Vi fokuserar på kundens behov och är ett kundnära företag. Det är en av våra viktigaste konkurrensfördelar. För att vara ledande måste vi i god tid se och förstå hur människor lever, bor och arbetar. På lite längre sikt är de viktigaste samhällsförändringarna urbaniseringen, den åldrande befolkningen och ett starkare miljö- och hållbarhetsfokus. Trender som påverkar efterfrågan: Demografiska förändringar, en åldrande befolkning och en stor generation unga som gör entré på bostadsmarknaden Urbaniseringstrenden är stark. Människor söker sig till valmöjlighet och mångfald Storstadsregionerna utvidgas, pendlingsavstånden ökar vilket gör nya bostadsmarknader intressanta Ny teknik skapar nya möjligheter men slår också ut gamla lösningar Ekonomisk utveckling; fortsatt ökning av den reala disponibla inkomsten samt att befolkningen är benägen att lägga en allt större del av sin inkomst på sitt boende Värderingsförskjutningar; tydligare individualism men också ansvarstagande för den gemensamma miljön Äkta vara och genuint hantverk Den växande gröna staden och miljön. Goda insikter ger bästa förutsättningarna JM använder en modell för det kontinuerliga utvecklingsarbetet som löper över hela året och inbegriper omvärldsbevakning, dialog med medarbetare och avtalsleverantörer samt kund- och marknadsundersökningar. Se illustration nedan och beskrivning sidan 6. OmvärldstrENDEr Behovet av enkelhet i hemmet märks tydligt och JM jobbar därför mycket med att skapa yteffektiva bostäder. Detta märks i både hallen, köket och badrummet där JM har infört flera genomtänkta förvaringslösningar. 1. Kundinsikter / boendekunskap Sammanställning och analys av centralt genomförda kundundersökningar. 2. Utvecklingsdialoger Utvecklingsdialoger med JMs medarbetare med utgångspunkt från trend- och omvärldsbevakning samt kund undersökningar. 3. Framtidsworkshops Genomförs tillsammans med arkitekter och avtalsleverantörer inom områden som bostadsutformning, kök, bad och förvaring. 4. Publicering av årets rapport Publicering sker i anslutning till JMs årsstämma. 5. Planering inför nästa år 6. Utvecklingsprojekt och JM Original för kommande år Förslag på nya utvecklingsprojekt samt uppdatering av inredningskoncepten inom JM Original. 7. JMs Marknads- & Produktråd Beslut om utvecklingsområden, sälj teman och JM Original. Hela året: Kontinuerlig omvärlds bevakning Uppdatering av relevanta trender och omvärldshändelser som påverkar JMs kunder.

10 6 kundbehov OMVÄRLDSANALYS OCH MAKRO Dagens konsumenter söker i allt större utsträckning produkter med en historia och koppling till det genuina, det trygga i det historiska. När det handlar om bostäder och lokalsamhället spelar JM en viktig roll som långsiktig och etable rad aktör. JM har funnits sedan 1945 då Byggmästaren John Mattson bildade bolaget och startade en tradition av att bygga bostäder med kvalitet, engagemang och stilkänsla. En hållbar urbanisering är först och främst beroende av en god hantering av miljöfrågorna, där energianvändningen varit i fokus de senaste åren. Därför har JM sedan ett antal år valt att ta fram lösningar som minskar energianvändningen och förbrukningen av andra resurser. KundinsiKTEr Erfarenheten visar att det framför allt är livssituationen som styr valet av bostad och dess utformning. För att ha kunskap om vilka behov som finns kring boende genomför vi kontinuerligt olika kundundersökningar, såsom fokusgrupper, hemma-hos intervjuer och webbpaneler. JM strävar också mot en ökad öppenhet och lyhördhet mot kunder när de köper sin bostad. Kunderna erbjuds att medverka i arbetet på ett så tidigt stadium som möjligt. Det finns en rad områden där de kan vara med och påverka. Det kan gälla förslag på bostadens utformning, önskvärd kringservice i bostadsområdet eller alternativa sätt att använda gemensamhetslokaler på. UtvecklingsområDEN Kunskapen från leverantörer, medarbetare, kunder och omvärldstrender bearbetas och sammanfattas i olika förslag på prioriterade utvecklingsområden. Därefter fattas beslut om vilka utvecklingsförslag som ska genomföras. Ett utvecklingsområde kan bli ett rent produktförbättringsprojekt alternativt ett säljtema för marknadskommunikation. Bland utvecklingsprojekten kan nämnas: Kök: Vi ställer högre krav på vårt kök och vi tillbringar allt mer tid där. Vi läser läxor, umgås och lagar mat. Allt detta ställer krav på moderna lösningar på yteffektivitet och tekniska lösningar. Förvaring: Ett ständigt högprioriterat område för de allra flesta. Förvaringsutrymmena tycks aldrig kännas tillräckliga. JM tar en ansats för att skapa ännu smartare och bättre planerade förvaringsutrymmen. Stadsutveckling: JM tar ett helhetsgrepp kring hur vi ska tänka och göra för att skapa attraktiva stadsdelar och bostadsområden som en naturlig del i de ständigt växande storstadsområdena. Badrum: Ett av de viktigare rummen i bostaden som ibland kanske borde få kallas för egenrummet. Viktiga UTmaningar för JM Allt mer kunniga och initiativrika kunder Ökad fokus på energisnåla bostäder Behov av mer flexibla och anpassningsbara bostäder för att möta behov av arbetsplats samt barn var annan vecka Förändrade bolånekrav Bolånetaket ger effekt på skuldsättningsgraden Hög skuldsättning hos hushållen.

11 kundbehov MARkNADEN 7 marknaden Bostäder JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder. Verksamheten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Efterfrågan på nyproducerade bostäder i Sverige var avvaktande under året, men förbättrades något under andra halvåret. I Norge dämpades efterfrågan medan den svaga efterfrågan kvarstod i Danmark. Totalt startade JM produktion av bostäder under 2013, att jämföra med bostäder året innan. I Sverige var siffran 2 465, varav 96 procent var lägenheter i flerbostadshus (2 170 var bostadsrätter, 146 hyresrätter och 54 vårdbostäder) och 4 procent småhus (95 äganderätter). I Norge produktionsstartades 331 bostäder, varav 75 procent var lägenheter och 25 procent småhus. I Belgien produktionsstartades 99 lägenheter. I Finland och Danmark produktionsstartades 46 respektive 12 småhus. I Sverige har JM en bedömd marknadsposition som nummer ett samt som nummer sju i Norge. MarknaDEN för nyproduktion 2013 Bostadsmarknaden har utvecklats positivt under I Sverige, Danmark och Finland steg bostadspriserna medan de var stillastående i Belgien och minskade i Norge. Fortsatt hög befolkningstillväxt, låga räntor, och stigande förmögenheter har påverkat bostadspriserna positivt medan den europeiska skuldkrisen fortfarande sätter spår i form av svag ekonomisk tillväxt och försiktiga hushåll vilket påverkar priserna negativt. Sverige Den svenska bruttonationalprodukten (BNP) växte med cirka 1 procent under året. Tillväxten dämpades framförallt av svag utveckling för exportföretagen och försiktiga hushåll som höll nere konsumtionen. Bostadspriserna har fortsatt att stiga under hela Stockholm, Göteborg och Malmö hade samtliga starkt Bostadsrättspriser i sveriges storstadsområden UNDEr DE senaste 10 åren LägENHETspriser i Oslo, KöpENHamn och Helsingfors UNDEr DE senaste 10 åren SEK/m 2, löpande priser NOK, DKK/m 2, löpande priser /m 2 (Helsingfors), löpande priser :1 2005:1 2006:1 2007:1 2008:1 2009:1 2010:1 2011:1 2012:1 2013:1 Kvartal 2004:1 2005:1 2006:1 2007:1 2008:1 2009:1 2010:1 2011:1 2012:1 2013:1 Kvartal Stockholms innerstad Göteborgs kommun Stockholms närförort Malmö kommun Källa: Mäklarsamfundet/Värderingsdata, Erik Olsson Fastighetsförmedling. Sammanställt av WSP Analys & Strategi. Oslo kommun Köpenhamns kommun Huvudstadsregionen Helsingfors Källa: Respektive lands statistikbyrå, sammanställt av WSP Analys & Strategi.

12 8 kundbehov MARkNADEN stigande priser. Förklaringen till den goda prisutvecklingen är hög befolkningstillväxt, fortsatt låga räntor och stark utveckling av hushållens finansiella och reala tillgångar. För Malmö betyder det att bostadspriserna stiger för första gången sedan Både antalet färdigställda och påbörjade bostäder ökade under året. JMs största delmarknader i Sverige är storstadsområdena Stockholm, Uppsala, Malmö/Lund och Göteborg. JM är marknadsledare på nyproduktion av bostadsrätter i Storstockholm. Bland de större pågående projekten kan nämnas Liljeholmskajen i Stockholm, Kvarnholmen i Nacka och Dalénum på Lidingö. Norge Under 2013 saktade ekonomin in och BNP-tillväxten hamnade på cirka 2 procent. Den lägre tillväxttakten jämfört med året innan beror främst på en dämpad export där företagen haft en fortsatt trög orderingång vilket resulterat i ökad lageruppbyggnad. Den enskilt största faktor som drev den norska tillväxten var den inhemska konsumtionen genom hushållen. Bostadspriserna har efter viss uppgång under årets första hälft sjunkit till något lägre nivå än vid årets början. Förklaringen till den svaga prisutvecklingen är att hushållens finansiella tillgångar har utvecklats svagt under året i kombination med ett relativt stort antal färdigställda bostäder. Antalet byggstarter och färdigställda bostäder ökade marginellt i Norge under JM är en av Norges större bostadsbyggare med verksamhet i Osloregionen, Vestfold, Grenland, Bergen och Stavanger. Bland de större pågående projekten kan nämnas Grefsen Stasjon i Oslo, Stongafjellet utanför Bergen samt Marius Brygge i Vestfold. Större KONKUrrENTEr 2013, privata bostads marknaden Land Sverige Norge Danmark * Belgien ** Finland *** Större konkurrenter NCC, Peab, Skanska och HSB Selvaag Bolig, OBOS, Skanska, NCC och Veidekke NCC och Arkitekt Gruppen Thomas & Piron, Immobel, Bouygues, Besix RED, Bouwfonds och Matexi-Wilma YIT, Skanska, SRV, Lemminkäinen Talo och NCC * Köpenhamnsregionen ** Bryssel, Namur och Brabant Wallon *** Huvudstadsregionen Danmark Danmark hade en negativ BNP-tillväxt om cirka en halv procent. Fallet drevs av en minskande export på grund av svag efterfrågan i Europa. Räntorna var fortsatt låga och befolkningstillväxten i Köpenhamnsregionen var hög under Bostadspriserna steg i Köpenhamn under 2013 medan priserna i övriga landet var stillastående. Både antalet färdigställda och påbörjade bostäder minskade under JMs verksamhet är koncentrerad till Köpenhamnsområdet. FinlaND Under 2013 sjönk BNP med cirka en halv procent. Under 2013 ökade befolkningen i Helsingforsregionen med drygt 1 procent medan befolkningsutvecklingen i övriga Finland Andel av JMs säljstartade BOstadsräTTEr i olika prisintervall , sverige andel av JMs säljstartade BOstadsräTTEr i olika storleksintervall , sverige % % < 1 mkr 1 2 mkr 2 3 mkr 3 4 mkr > 4 mkr m m m m m m 2 > 150 m

13 kundbehov MARkNADEN 9 bostadsbyggandet antal påbörjade BOSTÄDER Land 2011 Sverige Norge Danmark * Finland * * Avser perioden Q till och med Q Källa: Respektive lands statistikbyrå sammanställt av WSP Analys & Strategi års värden är preliminära och fastställs i maj JMs sålda BOSTÄDER Land 2011 Sverige Norge Danmark Finland Belgien Totalt var stillastående. Bostadspriserna steg i Helsingforsregionen medan de minskade i övriga landet. Både antalet färdigställda och påbörjade bostäder minskade under året. JM bedriver verksamhet inom Helsingforsområdet. Belgien Belgisk BNP var oförändrad under 2013 och bostadspriserna i Brysselregionen steg svagt. JM utvecklar bostäder i Brysselregionen. Under året startade produktion av bostäder i flerbostadshus i Anderlecht, Bryssel. JMs produktionsstartade BOSTÄDER Land 2011 Sverige Norge Danmark Finland Belgien Totalt JMs BOSTÄDER I pågående produktion Antal bostäder i pågående produktion 1) 3) Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 2) 3) Andel bokade bostäder i pågående produktion, % 3) Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 3) ) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan. 2) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. 3) Inklusive 308 hyresrätts- och vårdbostäder i pågående pr oduktion inom JM Fastighetsutveckling ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion. Av dessa är 54 bostäder projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande. GenomsniTTspris 1) JMs säljstartade bostäder , sverige ANDEL AV JMs sålda OCH BOKADE BOSTÄDER I pågående produktion, KONcerNEN Kr/bostad ) Pris = insats % Stockholm Övriga Sverige Sålda och bokade bostäder Sålda bostäder Bokade bostäder

14 Erbjudande Genom att erbjuda våra kunder miljö anpassade bostäder i attraktiva lägen på utvalda marknader är JM väl positionerat att dra nytta av den kunskap vi har samlat om våra kunder och deras behov.

15 ERBJUDANDE fördel nybyggt 11 JM förstahandsval vid köp av ny bostad Det ska vara lika tryggt, enkelt och bekymmersfritt för kunden att köpa ett hem av JM som det är att bo i ett. JMs ambition är att vara kundens förstahandsval vid köp av en ny bostad där kundfokus och lyhördhet gentemot våra kunders behov är avgörande framgångsfaktorer. Branschens MEst nöjda kunder Nöjda kunder är en viktig nyckel till framgång. För bostadsutvecklingsbranschen i Sverige finns ett branschindex som mäter Nöjd Kund Index (NKI). JM har för femte året i rad branschens mest nöjda kunder med ett NKI om 77, vilket kan jämföras med branschindex om 74 av 100 möjliga poäng (Källa: Prognoscentret). Att uppnå hög kundnöjdhet är ett betyg på att JM har en väl fungerande process för kundrelationen. Ambitionen är att JMs kunder ska uppleva att de har en bra dialog med JM under hela processen. En process som startar med en allmän bild av JM och en första intresseanmälan, kontraktsskrivande, informationsmöten, tillvalshantering och besök på byggplatsen, till att bostaden motsvarar förväntningarna vid inflyttning. VIP-kunder har företräde Att vara VIP-kund hos JM innebär att kunden får förtur samt förhandsinformation om när, var och hur vi ska bygga nya bostäder. Detta innan de erbjuds till allmän försäljning. VIPkunderna får nyhetsbrev regelbundet med aktuel la bostadsprojekt och dessutom förtur till våra bostäder. JMs kundmagasin entré skickas till VIP-kunderna fyra gånger per år. Magasinet innehåller bland annat reportage hos kunder som nyss flyttat in, beskrivning av nya bostads områden, information inom olika temaområden samt planerade bostadsprojekt. Att vara VIP-kund kostar 200 kronor per år. Intresset hos, och tillströmningen av nya VIP-kunder var positiv även under 2013 och totalt tillkom nya VIP-kunder.

16 12 ERBJUDANDE fördel nybyggt utveckling av JM original JM Original är omsorgsfullt utvald inredning i bostaden. Vi lägger fokus på stil och design som ska kännas rätt i tiden länge. JM gör miljömedvetna val och ser till att inredningen ska hålla för god funktion och hög kvalitet i många år. Bra materialval och JM Original Vikten av att välja material som håller länge, både gällande kvalitet och design, är en viktig del av arbetet med våra hus. Inte minst är detta viktigt i arbetet kring JM Originalinredningen. Därför påbörjas planeringen av bostadens invändiga ytor tidigt, så att ett samspel mellan områdets karaktär, byggnadens arkitektur samt god funktion och design uppstår. Inredningen är en viktig del av bostaden. Vid bokning av bostad får kunden katalogen Inredningsval för projektet, där ett genomarbetat JM Original och de inredningsval vi erbjuder presenteras. Kun den möter sedan projektets inrednings ansvarige och rådgör kring de val som kan göras för den blivande drömbostaden. JM arbetar kontinuerligt med material- och trendbevakning, vilket är en förutsättning för att skapa en bra grund anpassad för det enskilda projektet. Våra nöjdaste kunder har valt JM Original som inredning i sin nya bostad. Digitalt möte MEd kunderna JM är tillgängliga där våra kunder finns, därför spelar de digitala kanalerna en viktig roll i kommunikationen med kunder och omvärld. Vill en potentiell kund veta om det finns någon passande JM-bostad till salu då ska information gå att få, oavsett tid och plats.

17 ERBJUDANDE fördel nybyggt 13 Webbplatsen är navet för vår digitala kommunikation och samverkar med alla våra digitala initiativ och marknadsaktiviteter. Vi var en av de första i branschen att erbjuda bostäder via vår webbplats och har sedan dess valt att ligga långt fram när det gäller att erbjuda produkter och tjänster i de nya digitala kanaler som kommer. JM vill bjuda på inspiration, tips och trender och för att hjälpa våra kunder att hitta hemkänslan i sin nya bostad skriver två av JMs inredningsansvariga inredningsbloggen Hitta hem. Vi utvecklar ständigt våra digitala initiativ bland annat med ny design för JMs samtliga webbplatser. För att möta de ökade kraven på mobiltet och nya kundbeteenden kommer de nya webbplatserna bland annat att vara helt responsiva. De nya sajterna kommer även bidra till kostnads- och effektivitetsvinster i och med att informationen endast behöver uppdateras på ett ställe. Innehållet anpassas sedan automatiskt för respektive en het kunden använder för att interagera med oss, oavsett om det är en surplatta, dator eller mobiltelefon. Vi kommer med de nya webbplatserna även få möjligheter att perso nalisera och skräddarsy vårt erbjudande till kunder ytterligare. samma dag. Under 2013 hade JMs samtliga marknader visning på samma dag med samma tema; under våren Badrum och Läget, och under hösten på temat Äkta vara, gedigna material och Hantverk. Intresset för visningsdagarna är stort, med ett genomsnittligt besöksantal om totalt drygt personer per tillfälle. De lockar många nya potentiella köpare och övervägande del är förstagångsbesökare. Majoriteten av besökarna anger att besöket har ökat deras intresse för att köpa en JM-bostad i framtiden. Om du har en iphone, ipad eller Android-mobil kan du ladda ner vår bostadsapp, sökord: JM. Visningsdagar i pågående projekt Stora Visningsdagen arrangeras fem gånger per år och innebär att alla JMs bostadsprojekt håller öppet för visning under

18 14 ERBJUDANDE fördel nybyggt fem skäl att välja en nybyggd bostad från jm Fördelarna med att välja en nybyggd bostad från JM är flera. Genomtänkta planlösningar och funktioner, modern arkitektur och att vi bygger där människor vill bo. Allt är klart vid inflyttning och kommer att hålla lång tid framöver. En JM-kund kan lägga både tid och pengar på annat än renovering. Bygger där människor vill bo Kunden ska ju inte bara trivas i sin nya bostad, själva området är också viktigt. Därför bygger vi alla våra bostäder i city-, natur- eller sjönära lägen och med närhet till bra kommunikationer och bra infrastruktur. För oss är det också viktigt att sådant som gatumiljö, gräsmattor och lekparker är klart när kunderna flyttar in. En mycket viktig komponent för oss som samhällsbyggare är att bygga trygga bostadsområden och bostadsmiljöer. Tillsammans med stiftelsen Tryggare Sverige har vi arbetat fram ett trygghetsprogram, som säkerställer att vi beaktar trygghetsfrågor i allt från förvärv och planering till produktion och inflyttning. Fokus på bostäder Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder, och vi är en av Nordens ledande inom vårt område. Genomtänkta lösningar Vi utgår från en modern arkitektur som tilltalar människor med ljusa, väl genomtänkta planlösningar som skapar mycket rymd. I alla bostäder ingår JM Original som är en noga utvald inredning med fokus på design, trend, kvalitet och miljö. Vår katalog Inredningsval är skräddarsydd för varje bostads område och gör det enkelt för den kund som vill vara med och sätta sin egen prägel på sin nya bostad. Energianvändning prioriterat i vårt miljöarbete En energisnål bostad är billigare i drift och bättre för miljön, därför bygger vi enbart lågenergihus med bland annat extra isolering i fönster, väggar och tak. Vi energi klassar också alla nya bostäder till nytta för våra kunder. Vår övertygelse är att ett energisnålt byggande är det enda som håller i längden, något som våra kunder håller med om. För oss är det också självklart att välja beprövade naturmaterial, som inte är allergiframkallande, i våra bostäder. Alla erbjuds en trygg bostadsaffär Det ska vara och kännas tryggt att köpa sin bostad av JM. Vi erbjuder därför ett trygghetspaket där vi tänker på helheten i en bostadsaffär och därför skyddar dels kunden, men även bostaden, fastigheten och bostadsrättsföreningen. Kunden skyddas bland annat mot dubbel boendekostnad och med tillträdesskydd kan kunden skjuta upp sin inflyttning med upp till tre månader om denna av någon anledning inte kan ske på utsatt datum. Arbeten utförda i bostaden har en garantitid om fem år. Vitvaror, VS-armaturer, målnings arbeten och tapetdragning har en garantitid om två år. Utöver det ingår även en byggfelsförsäkring i tio år från slutbesiktning. Vi eftersträvar alltid god kvalitet och att kunna lämna över en felfri bostad i rätt tid. Naturligtvis vill vi alltid bemöta kunden på ett bra sätt, men ibland uppstår missförstånd och ibland gör vi fel. Därför har JM anställt en Kundombudsman. Denna har till uppgift att från en utgångspunkt utanför det aktuella projektet pröva kundens klagomål och vid behov medla mellan kunden och JM.

19 ERBJUDANDE fördel nybyggt 15 Hus vi bygger idag, påverkar hur vi lever imorgon Den som köper en lägenhet eller hus av JM ska få en sund boendemiljö. Samtidigt vill vi också ta ansvar för våra barns framtida miljö. Läs mer om vårt miljö- och kvalitetsarbete på sidorna Fönster som spar energi Fönster är ofta en stor källa till värmeförluster i en byggnad. Samtliga fönster i våra nya bostäder är därför extra värmeisolerande med ett så kallat Uw-värde på 0,9 W/kvmK. Allergihänsyn Forskning har visat att det kan finnas ett samband mellan allergiska besvär hos barn och PVC-plast. JMs bostäder har PVC-fria väggar och golv. Till de planteringar som omger JMs hus undviks växter och träd som är giftiga eller olämpliga för allergiker. I köket undviks damm hyllor genom takansluten skåpinredning. Energisnåla vitvaror Vitvaror kan stå för en stor del av de boendes användning av hushållsel. På JM har vi beslutat att utrusta våra bostäder med energisnåla vitvaror. Samtliga bostäder som projekteras fram över ska utrustas med induktionshäll, vilket kan ge upp till 20 procent energibesparing jämfört med en traditionell häll. En god elmiljö Vi minimerar exponeringen för elektriska och magne tiska fält. Dels dras alltid ett femledarsystem, vilket begränsar de magnetiska fälten i hela fastigheten, dels undviks placering av elcentraler i anslutning till sovrum. En god ljudmiljö Störande ljud och buller uppfattas av många som det största problemet i boendemiljön. Våra bostäder är tystare än vad de svenska bygg reglerna kräver. Extra tjocka väggar och bjälklag ger en mycket god isolering mellan lägenheterna. Vi har också krav på att ytterdörrarna ska ha god ljudklass och undviker därför brevinkast i dörrarna genom att placera postboxar i trapphusens entréer och tidningshållare vid lägenhetsdörrarna. Möjlighet att själv påverka Energianvändningen Genom att samtliga våra nya bostäder byggs enligt JMs koncept för lågenergihus har den boende en god förutsättning att få låga driftskostnader och bidra till att vi minskar energianvändningen. Dessutom mäts användningen av tappvarmvatten individuellt i varje lägenhet, vilket medvetandegör den boende om att ett sparsamt användande av varmvatten också ger en lägre kostnad. Sunda material Trä, sten, kakel och klinker. Vi använder i så stor utsträckning som möjligt naturmaterial. Sedan 1996 har vi utvecklat en miljövarudatabas där vi kontrollerar relevanta produkter. På så sätt kan vi bygga hus som är bra för hälsan och undvika vissa farliga ämnen.

20 16 ERBJUDANDE JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 2013 Liljeholmskajen, Stockholm Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: cirka Påbörjade: Produktionsstartade under 2013: 116 Lägenhetsstorlekar: m 2, 1 5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: drygt Läge: Centralt, 5 km från Stockholm centrum Kvarnholmen, Nacka Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: cirka Påbörjade: 198 Produktionsstartade under 2013: 0 Lägenhetsstorlekar: m 2, 1 5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka Läge: Centralt, 6 km till Stockholm centrum söderdalen, Järfälla Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Småhus/Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: cirka Påbörjade: 72 (produktionsstartat Q1 2014) Produktionsstartade under 2013: 0 Lägenhetsstorlekar: m 2, 1 5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka Läge: Cirka 20 km till Stockholm centrum Järvastaden, Solna och Sundbyberg Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Småhus/Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: drygt Påbörjade: 783 varav 174 småhus Produktionsstartade under 2013: 141 varav 32 småhus Lägenhetsstorlekar: m 2, 2 5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 330 Läge: Naturnära, 8 km till Stockholm centrum Dalénum, Lidingö Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder Totalt: drygt 750 1) Påbörjade: 261 2) Produktionsstartade under 2013: 124 2) Lägenhetsstorlekar: m 2, 2 5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 500 3) Läge: Centralt, 9 km till Stockholm centrum En del av Stockholms innerstad Unikt läge vid Stockholms inlopp En del av det nya Jakobsberg Trädgårdsstad med stadskänsla nära city På klassisk mark på Lidingö 1) Därutöver finns 220 byggrätter avseende hyresrätter. 2) Därutöver tillkommer 146 hyresrätter. 3) Därutöver finns 74 byggrätter avseende hyresrätter.

21 ERBJUDANDE JMs 10 STÖRSTA PROJEKT Söder om Uppsalas stadskärna Med utsikt över havet Småstaden vid havet Norra Älvstranden fortsätter att växa Nytt bostadsområde i Oslo Kungsängen, Uppsala Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: Cirka Påbörjade: 664 Produktionsstartade under 2013: 72 Lägenhetsstorlekar: m 2, 2 5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 300 Läge: Centrumnära Dockanområdet, Malmö Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: cirka 950 Påbörjade: 779 Produktionsstartade under 2013: 0 Lägenhetsstorlekar: m 2, 2 5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: 175 Läge: Centrumnära/intill havet LoMMa Strandstad, LoMMa Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Flerbostadshus/Småhus Antal bostäder: Totalt: drygt Påbörjade: 539 Produktionsstartade under 2013: 0 Lägenhetsstorlekar: m 2, 1 4 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 500 Läge: Intill havet, 8/10 km till Lund/Malmö centrum Norra Älvstranden, Göteborg Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: cirka Påbörjade: Produktionsstartade under 2013: 141 Lägenhetsstorlekar: m 2, 2 4 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 450 Läge: Vattennära, 5 km till Göteborg centrum Grefsen Stasjon, Oslo, Norge Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: cirka 330 1) Påbörjade: 160 Produktionsstartade under 2013: 57 Lägenhetsstorlekar: m 2, 2 4 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 170 1) Läge: Centralt och naturnära, cirka 5 km till Oslo centrum 1) Antal i balansräkningen. Till detta kommer cirka 170 byggrätter enligt avtal.

22 18 ERBJUDANDE sund boendemiljö på hållbar mark När vi letar mark för bostäder utgår vi från hur våra kunder vill bo. Ett centralt, gärna sjönära läge är attraktivt och sådan mark hittar vi inte sällan i gamla industriområden. För att bygga bostäder på gammal industrimark krävs kunskap och styrning för att klara det speciella regelverk som omgärdar förorenad mark. JM har egen kompetens inom området men också avtal med miljökonsulter, godkända deponier och ackrediterade laboratorium för att säkerställa ett bra genomförande och god kontroll i saneringsprojekten. Jessica Paulin är marksaneringssamordnare på JM och bistår verksamheten för att säkerställa att arbetet genomförs i enlighet med fastställda rutiner som bygger på lång erfarenhet och kompetens inom JM. Det är ett jobb som berör många discipliner som geologi, juridik, toxikologi och byggnadsteknik. Hon lotsar projekten rätt från projektidé till utförande och slutdokumentation. Jag tror inte det är så många kunder som känner till vårt arbete som faktiskt ger förutsättningar för en sund boendemiljö, säger Jessica. behov av marksanering För att ett byggprojekt ska fungera smidigt är det viktigt med god kunskap om föroreningssituationen inom området så tidigt som möjligt i förvärvsprocessen. Ett exempel är Dalénumområdet på Lidingö där JM bygger bostäder med parker, promenadstråk och mötesplatser, varför sanering av den tidigare industrimarken var nödvändig. Jag tror inte det är så många kunder som känner till vårt arbete som faktiskt ger förutsättningar för en sund boendemiljö. En miljömässig och ekonomisk avvägning av lämpliga saneringsåtgärder görs för samtliga projekt i samråd med tillsynsmyndigheten, oftast det kommunala miljökontoret. Vi ser till att marken undersöks, gör riskbedömningar, har kontakt med miljömyndigheter och lägger fram åtgärdsförslag till tillsynsmyndighet och till projektledning. Det är ofta långa ledtider vid undersökning, utredning och för att erhålla myndighetstillstånd. Vi hittar till exempel rester från gammal industriell verksamhet och fyllnadsmassor av okänd härkomst. I dessa kan det finnas skrot, tungmetaller och oljeföroreningar. Även på jordbruksmark eller växtodling kan det förekomma spår av bekämpningsmedel. genomförande och kontroll Många parter är med i processen från förvärv till slutförd sanering; JMs affärsutvecklare, kommunens planhandläggare, konsulter, tillsynsmyndighet, projektledare och entrepre nörer. Under året har fjorton projekt undersökts inför förvärv, arton projekt har genomgått eller påbörjat en saneringsåtgärd och nio projekt har slutrapporterats till tillsynsmyndigheten. Efter kontroller vid schaktningen sparas schaktmassor som bedöms säkra och återanvänds inom området. På så sätt undviks onödiga transporter. De flesta av JMs sanerings åtgärder sker genom att vi schaktar bort de mest för orenade massorna till deponi. Marksanering är en viktig del av JMs vardag som hållbar samhällsbyggare.

23 LÖNSAMHET JM skapar värde genom projektutveckling av bostäder. Genom god riskkontroll och effektiv kapital användning skapar vi lön sam het och värde för våra aktie ägare. Enhetliga produktions sätt och effektivare logistik bidrar också till värdeskapandet. Liljeholmskajen, Stockholm

24 20 LÖNSAMHET Affärsidé och strategi JMs Affärsidé: Att utveckla attraktiva boende- och arbets mil jöer som uppfyller individuella behov idag och i fram tiden. VISION: JM skapar hus att trivas i. STRAtegi För att inom ramen för affärsidén uppnå det övergripande aktieägarmålet, har JM följande strategi: Ledande projektutvecklare av bostäder i Norden avseende både marknadsposition och kvalitet i produkten Verksamhet på tillväxtorter med goda långsiktiga demografiska och ekonomiska förutsättningar Tydlig inriktning mot kvalitativa och miljöanpassade bostäder och arbetsplatser med högt kundvärde och i attraktiva lägen Tillväxt med bibehållande av god lönsamhet och marknadsledande position Tillväxt ska främst ske organiskt, men även via bolagsförvärv som kan stärka JMs position på befintliga marknader Företagskultur som präglas av goda värderingar, ansvarstagande, långsiktighet, hållbarhetstänkande och respekt för individen. LEDANDE UTVecKLAre AV KVALITATIVA Bostäder i NORDEN JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder. Verksamheten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Gemensam nämnare är områden där en växande befolkning och god köpkraftsutveckling ger möjlighet att nå framgång i vår affär. JMs projektutveckling täcker alla led av värde kedjan, från förvärv av mark till försäljning av den nya bostaden. I många fall innebär JMs projekt att nya stadsdelar skapas. Bostäderna upplåts i första hand till bostadsrätts föreningar för eget ägande, men kan även inkludera hyresbostäder. Projektutveckling av kontorsfastig heter ska vara begränsad och i första hand stödja JMs bostadsutveckling i större projekt där inslag av kontor ingår som en naturlig planförutsättning. Till grund för JMs strategi för värdeskapande och tillväxt ligger tydligt fokus på kassaflöden och ett effektivt utnyttjande av balansräkningen. Detta uppnås genom hög takt i igångsättning, genom förande och försäljning av projekten. Riskkontroll och fokus på kassaflöden inne bär att produktionsstarter sker först i den takt som tillräcklig nivå på bokning och kontraktsskrivning har erhållits. Kvalitetssäkring av projektering och produktion sker genom en begränsad och effektiv egen produktions kapacitet. Kapitalhantering Strategin omfattar både tillgångs- och kapitalstruktursidan och är anpassad till JMs projektutveckling. Fokus ligger på kassa flöden och ett effektivt utnyttjande av balansräkningen och innebär bland annat: Byggrättsportföljen exploateringsfastigheter i ba lans räkningen ska motsvara fem års produktion Projektfastigheter ska bestå av främst bostadsfastig heter som kan utvecklas genom ombildning eller förtätning. Stor leken på portföljen varierar över konjunkturcykeln En synlig soliditet om 35 procent, mätt över en konjunkturcykel. Målet är satt utifrån en analys av rörelse risken i de olika verksamheterna och tillgångsslagen i balans räkningen. Avkastningskrav för projekt För värdeskapande krävs att varje investering genererar en avkastning som överstiger kapitalkostnaden. För att kunna skapa värde genom val av rätt projekt, krävs därför kunskap om lönsamheten i de enskilda investeringarna. Ett avkastningskrav på 6,6 7,7 procent innebär att koncernens genomsnittliga investeringar måste generera ett kassaflöde efter operativa kostnader och skatt, men före räntekostnader, på 6,6 7,7 procent av grundinvesteringen. Genomsnittlig kostnad eget KApital* Riskfri ränta på 3,5 4,5 procent (10-årig statsobligation) plus riskpremie om 6,5 7,0 procent (bedömd riskpremie för JM-aktien) ger ett avkastningskrav på eget kapital på 10,0 11,5 procent. genomsnittlig KApitalkostnad lånat kaapital* Riskfri ränta om 2,5 3,5 procent för statsobligationer med två års löptid (motsvarande en genomsnittlig projektlöptid). Risk premien uppgår i genomsnitt till 1,5 procent och med hänsyn tagen till avdragsrätt för räntekostnader uppgår den genomsnittliga kapitalkostnaden för lånat kapital därmed till 3,1 3,9 procent. skuldsättningsgrad i projekt Skuldsättningsgraden i enskilda projekt bedöms uppgå till 1,0. wacc (vägd KApitalkostnad) Den vägda kapitalkostnaden (WACC) för nya projekt uppgår därmed till 6,6 7,7 procent. Den vägda kapitalkostnaden används för att nuvärdesberäkna prognosticerade kassaflöden för ett projekt. avkastning eget KApital Avkastningen på eget kapital har under 10-årsperioden uppgått till 25,4 procent och för 5-årsperioden till 19,5 procent. * Riskfri ränta och riskpremie bedömt i ett längre perspektiv.

25 LÖNSAMHET 21 FinansieLLA mål JM har ett övergripande mål om värdeskapande för aktieägarna som innebär att ägarna genom investering i JM-aktien ska få en högre totalavkastning än vid investering i företag med liknande verksamhet och riskprofil. Med totalavkastning avses värdeökning och utdelning. Under perioden har JMaktien gett en genomsnittlig totalavkastning om 27 procent. För att säkerställa ett långsiktigt värde skapande för aktieägarna, har JM formulerat följande finansiella mål. Rörelsemarginal Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 pro cent, inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Under 10-årsperioden har rörelsemarginalen i genomsnitt uppgått till 11,7 procent. Under 5-årsperioden har rörelsemarginalen i ge nomsnitt uppgått till 10,5 procent. % Rörelsemarginal 1) Mål 1) Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt IFRIC 15. Soliditet Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel. Under 10-årsperioden uppgick soliditeten i genomsnitt till 39,3 procent och under 5-årsperioden till 39,2 procent. % Soliditet 1) Mål 1) Räkenskapsår 2008 och tidigare är ej omräknat enligt IFRIC 15. Utdelning Aktieutdelningen ska över en konjunkturcykel i snitt utgöra 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Under 10-årsperioden uppgår genomsnittlig utdelningsandel till 43 procent och under 5-årsperioden till 46 procent. För år 2008, med utbetalning 2009, utgick ingen utdelning som ett resultat av ökad försiktighet under pågående finanskris. överföring till aktieägarna Mkr Utdelning Återköp av aktier Inlösen av aktier Övergripande AKtieägarmål Att ge en högre totalavkastning än företag med liknande verksamhet och riskprofil. Under 10-årsperioden har JM-aktien gett en genomsnittlig totalavkastning om 27 procent. Motsvarande siffra för perioden var 37 procent.

26 22 LÖNSAMHET värdeskapande i JMs affär Drygt 65 års erfarenhet AV värdeskapande genom projektutveckling Ända sedan starten 1945 arbetar JM med projekt utveckling av bostäder och vi har därför en mycket lång erfarenhet av att identifiera kundbehoven. Vi har utvecklat effektiva processer för byggande och samlat gedigen erfarenhet av stora och komplexa projekt. Projektutvecklingen inom JM innebär att obebyggd eller bebyggd mark förvärvas och förädlas till attraktiva bostäder eller kommersiella lokaler. Projektutveckling täcker alla led i värdekedjan, från förvärv av mark till försäljning av den nya bostaden. I många fall innebär JMs projekt att helt nya stadsdelar skapas. Eftersom vår verksamhet i första hand är inriktad på nyproduktion av bostäder har vi genom åren kunnat utveckla våra processer, samtidigt som vi arbetat för att öka boendekvaliteten. Kunskap om kundernas behov och efterfrågan och hur dessa behov förverkligas genom effektiva processer är grunden för JMs värdeskapande. En god riskkontroll, fokus på kassaflöden och ett effektivt utnyttjande av balansräkningen är förutsättningar för att nå hela vägen till maximerat värdeskapande. Värdekedjan Värdekedjan inkluderar mark- och fastighetsförvärv, planprocess och projektering, produktion, försäljning samt förvaltning. Denna kompetens att hantera hela värdekedjan är en viktig konkurrensfördel för JM och avgörande för det framgångsrika värdeskapandet. Varje steg i projektutvecklingen följer de krav på så kallade beslutsgrindar som ställts upp och som syftar till att säkerställa god lönsamhet samt en effektiv och kontrollerad process (se illustration sid 28). Värdeutvecklingen sker stegvis i takt med att markanvändningen definieras. När detaljplanen är fastställd och bygglov erhållits detta kan ta från ett till fem år och projektet sålts till kund, har det fulla markvärdet uppnåtts. Projekt utvecklingen och värdeskapandet sker i olika faser som beskrivs nedan. Idéfas marknadsanalyser ger insikt om KUNdbehov God kännedom om marknadsutveckling, kundbehov och efterfrågan är grunden för att kunna skapa värde genom projektutveckling. JM genomför därför löpande marknadsundersökningar bland kundgrupperna om deras behov och preferenser avseende allt från boendeformer till läge och utformning. Analysen av kundbehoven och marknadsutvecklingen ger idéer om hur erbjudandet bör utformas för att vara attraktivt. Mark med rätt utvecklingspotential till rätt pris Projekten startar i regel med markförvärv. Ett viktigt besluts underlag vid förvärv av mark och inför projektstart är de marknadsundersökningar som genomförs löpande för att analysera kundpreferenser. Att kunna förvärva mark med utvecklingspotential till rätt pris blir avgörande för att kunna förverkliga dessa planer till attraktiva bostäder och att driva projektutvecklingen med god lönsamhet. Markförvärv och idéfas är därför centrala inom projektutveckling. Processer 1) och värdekedja 2) i projektutvecklingen Värde Marknadsundersökning Prissättning Försäljning/Kundanpassning Bokning Inflyttning/Boende Projektering Idéarbete Planarbete/Detaljplan/Bygglov Produktion Förvaltning åt bostadsrättsförening År Marknadsprocess Projektutvecklingsprocess Värdekedja 1) Tidsintervallen är indikativa och kan variera avsevärt i olika projekt. 2) Värdeskapandet är som störst under planprocessen, då JM i samarbete med berörd kommun definierar markanvändningen.

27 LÖNSAMHET 23 planprocessen definierar markanvändning Nästa steg är att definiera markanvändningen, vilket innebär att byggrätterna konkretiseras till sitt innehåll. Arbetet sker i dialog med kommunen som tillsammans med JMs projektledare arbetar för att definiera hur marken kan och får användas. En aktiv fastighets ägare kan påverka planprocessen, men den är också beroende av den kommunala planeringen och eventuella överklaganden. Det är i detta skede när idéerna för den obrutna marken ska realiseras och förvandlas till konkreta planer för attraktiva bostadsområden som merparten av värdeskapandet sker. Projekteringsfas med arkitekter Därefter startar en projekteringsfas under ledning av JMs projekteringsledare. En arkitekt tar fram ritningar och när ett förslag från arkitekten godkänts kopplar vi in konsulter inom konstruktion, mark, el, ventilation, värme, sanitet med mera. Inköpsansvarig gör upphandlingar och beställningar av material och arbete medan platschefen planerar bygget. Försäljningsprocessen via flera olika KANALer När försäljningen startar får VIP-kunder förhandsinformation och förtur till JMs bostäder. JMs kanaler är webbplatser, bostadsbutiker, kundtidning, Stora visningsdagar, sociala kanaler, med mera. Produktion säkra och effektiva processer Först när andelen av planerade bostäder som har bokats av kunder har nått det förutbestämda måltalet, påbörjas byggandet. Platschefer, arbetsledare med flera ser till att arbetet löper säkert och effektivt. Många av JMs arbetslag har jobbat länge tillsammans och de väl inarbetade och strukturerade processerna är en viktig del av värdeskapandet. Inflyttning Produktion och färdigställande pågår fram till inflyttningen. JMs åtagande sträcker sig till cirka två år efter inflyttning. Rätt KApitalstruktur JMs affär är kapitalkrävande och förutsätter ett effektivt utnyttjande av balansräkningen. För att maximera värdeskapandet krävs att en optimerad kapitalstruktur tar utgångspunkt i att de olika verksamhetsområdena har olika kapital behov för att möta de specifika riskerna inom respektive verksamheter. JM gör varje år en analys, med stöd av en kapita li serings modell, över vilket riskkapital som behövs för de olika verksamhetsområdena. Kapitaliseringsmodellen kvantifierar tillgång till, och behov av riskkapital inom JMs respektive verksamhetsområden och baseras på bedömda marknadsvärden. Analysen tar även hänsyn till likviditetsaspekterna i olika tillgångsslag. Genomgången av bedömt kapitalbehov och allokerat riskkapital för de olika verksamhetsområdena utifrån kapitalallokeringsmodellen, är ett av de verktyg som ledning och styrelse använder i syfte att löpande analysera JMs totala kapitalbehov. Denna analys av kapital behovet ligger sedan tillsammans med andra kvalitativa aspekter, som inte beaktas av kapitaliseringsmodellen, till grund för styrelsens beslut om lämplig kapitalstruktur vid var tidpunkt och förutsättning för värdeöverföring till aktieägarna. JMs affärsmodell för bostadsrätter ur ett legalt perspektiv JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs väsentligen i form av att JM ingår ett entreprenadavtal med nyetablerade bostadsrättsföreningar som beställare. De slutliga bostadsköparna skriver upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningarna. JMs affärsmodell är på detaljnivå anpassad för god styrning och uppföljning med höga affärskrav. Redovisningen av JMs bostadsutveckling med bostadsrättsföreningar som beställare avspeglar detta förhållande på ett relevant och transparent sätt. Väsentliga kriterier i denna affärs modell och dess redovisning är: Entreprenadavtal respektive avtal om fastighetsförsäljning tecknas av styrelsen i bostadsrättsföreningen i samband med att entreprenaden påbörjas Bostadsrättsföreningen har egen finansiering genom byggnads kreditiv med säkerhet i bostads rättsföreningens fastighet Fristående mäklare genomför försäljning av bostadsrätterna baserat på avtal direkt med bostads rätts föreningen. Dessa kriterier är centrala ur såväl ett legalt perspektiv som för ekonomi- och redovisningsaspekter med uppföljning över projektens livscykel. Uppföljning i systematisk form inkluderar löpande prestation, risk- och marknadsförändringar samt förändrade intäkts- och kostnadsbedömningar i projekten. Hela projektprocessen från entreprenadavtal med bostadsrättsföreningarna, till upplåtelseavtal med de slutliga bostadsköparna och färdigställande av projekten, omhändertas konsekvent i den finansiella rapporteringen.

28 24 LÖNSAMHET BOSTADSBYGGRÄTTER Byggrätter grunden för uthållig lönsamhet JM investerar kontinuerligt i utvecklingsbar mark för framtida produktion. Vi förvärvar mark i samma takt som vi tar mark till produktion. För att kunna göra rätt investeringar i byggrätter krävs en god kännedom om kunderna, deras behov och efterfrågan. Stigande bostadspriser har gjort att många letar sig allt längre ut från de största städerna, vilket underlättats av förbättrade kommunikationer som ökat möjligheterna till längre pendlingsavstånd. Denna utvidgning av storstads regionerna har gjort nya bostadsmarknader intressanta. Samtidigt ser vi en tydlig trend att centrala stadslägen blir allt mer attraktiva. Bra sammansättning JMs planerade bostäder finns både i traditionellt starka bostadsmarknader och i nya framväxande. Sjönära områden och närhet till parker är populärt. Andra viktiga kvaliteter är närhet till kommunikationer, service och skolor. Vid årsskiftet hade JM disponibla bostadsbyggrätter (26 600). Kapital bindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har ökat till mkr (5 691) vid utgången av året. Värdering av bostadsbyggrätter Vid årsskiftet genomförde externt värderingsföretag en värdering av JMs samtliga exploateringsfastigheter för bostäder i samarbete med JM. Värderingarna är gjorda utifrån ett tänkt försäljningspris av fastigheterna till rådande dagsvärden. Värderingarna baseras på objektens läge, attraktivitet, omfattning och typ av planerad bebyggelse, skede i planprocessen samt den tid som återstår till byggstart. Byggrättsportföljen Byggrättsportföljen omfattar byggrätter av två slag; byggrätter i balansräkningen, (17 400), motsvarande sex års produktion med nuvarande produktionstakt byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv eller samarbetsavtal, (9 200). I de flesta fall har JM möjlighet att avgöra både om och när marken ska köpas. Riktmåttet för antal byggrätter i balansräkningen är fem år (anger hur många år det skulle ta att producera den byggrättsportfölj JM har i balansräkningen med nu varande produktionstakt, räknat på rullande tolv månader). Bedömt marknadsvärde för JMs exploateringsfastig heter för bostäder uppgår till 8,3 mdkr (8,3). Motsvarande bokförda värde är 5,9 mdkr (5,7). De byggrätter som disponeras genom villkorade förvärv omfattas ej av värde bedömningen. En del av exploateringsfastigheterna har kvarstående äldre bebyggelse som genererar driftnetton och som är planerade att rivas i framtiden. Värdebedömningen för dessa byggnader baseras på nuvarande hyresintäkter samt på objektens kommande användning, där hänsyn tagits till kostnader för eventuell rivning. Marknadsvärdet för dessa byggnader är inkluderade i summeringen ovan. fördelning jms byggrätter i olika planskeden, sverige 1) Översiktsplan Detaljplan Bygglov % 100 % 100 % Storstockholm Övriga Sverige Storstockholm Övriga Sverige Storstockholm Övriga Sverige 1) Avser antal byggrätter i balansräkningen

29 LÖNSAMHET BOSTADSBYGGRÄTTER 25 Skedet i planprocessen har av värderingsföretag klassats i olika planskeden: översiktsplan, detaljplan och bygglov. I diagrammen nedan har marknadsvärdet för JMs exploateringsfastigheter fördelats på olika planskeden. Detaljplaneskedet omfattar tiden från att detaljplane arbete påbörjas fram till att bygglov söks. Geografisk fördelning av disponibla Bostadsbyggrätter Byggrätter är utvecklingsbar mark för framtida produktion och redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken exploateringsfastigheter. Cirka 61 procent av de bostadsbyggrätter som redo visas i balansräkningen i Sverige finns i Storstockholm. Av dessa finns 23 procent i Stockholms innerstad inkluderat Lidingö och Liljeholmskajen, 36 procent i närförort och 41 procent i Stockholms ytterområden. JMs disponibla bostadsbyggrätter Antal byggrätter Geografiskt område Storstockholm exklusive Sigtuna, Vallentuna, Norrtälje Malmö, Lund, Helsingborg, Halmstad Storgöteborg inklusive Jönköping Uppsala, Sigtuna, Vallentuna, Norrtälje, Linköping, Västerås, Örebro Oslo-området, Norge Bergen och Stavanger, Norge Storköpenhamn, Danmark Helsingfors, Finland Bryssel, Belgien Totalt (cirka) Bergen Stavanger Storgöteborg Jönköping Bryssel Osloområdet Storköpenhamn Storstockholm Uppsala Västerås Malmö Lund Helsingborg Halmstad Helsingfors Antal byggrätter i balansräkningen Antal byggrätter disponerade genom villkorade förvärv eller samarbetsavtal Marknadsvärdet fördelas enligt följande: Marknadsvärde Bokfört värde Miljarder kr Stockholm 4,3 4,4 3,0 2,9 Övriga Sverige 1,9 1,8 1,4 1,3 Utland 2,1 2,1 1,5 1,5 Summa 8,3 8,3 5,9 5,7 MARKNADSVÄRDE BOSTADSBYGGRÄTTER Marknadsvärde STORSTOCKHOLM bostadsbyggrätter Storstockholm MARKNADSVÄRDE BOSTADSBYGGRÄTTER Marknadsvärde ÖVRIGA SVERIGE bostadsbyggrätter övriga sverige MARKNADSVÄRDE BOSTADSBYGGRÄTTER Marknadsvärde UTLAND bostadsbyggrätter utland Mkr 3000 Mkr 1500 Mkr Översiktsplan Detaljplan Bygglov 0 Översiktsplan Detaljplan Bygglov 0 Översiktsplan Detaljplan Bygglov

30 26 LÖNSAMHET PROJEKTFASTIGHETER Fastighetsutveckling stöd åt bostadsaffären Projektutvecklingen av kommersiella lokaler sker främst i Stockholmsområdet och ska i första hand stödja projektutvecklingen av bostäder. Inom ett utvecklingsområde kan det finnas behov av både bostäder och lokaler för att skapa ett tilltalande område. Attraktiva lägen, moderna, flexibla och effektiva kontor är framgångsfaktorer i detta arbete men värdeskapandet sker även genom att äldre bostadsområden förtätas med bostäder och genom modernisering av centra. I den kommersiella verksamheten ingår även att utveckla hyresbostäder och JM har ambitionen att de utvecklade hyresbostäderna behålls långsiktigt eller säljs till extern part för långsiktig förvaltning. Bostadsfastigheter Under året har JM fortsatt arbetet med att ackvirera mark för hyresrätter upplåten med tomträtt, företrädesvis i Stockholm. Markanvisning för cirka 120 bostäder i Bredäng har erhållits av Stockholm Stad. Upplåtelseformen är tomträtt. I Täby i norra Stockholm påbörjades under året ett särskilt boende för äldre om 54 bostäder med beräknad inflyttning hösten JMs dotterbolag Seniorgården kartlägger kontinuerligt kommunernas behov av äldrebostäder och söker löpande markanvisningar. Seniorgården följer även utvecklingen av den nya boendeformen för äldre, Trygghetsbostäder. JM Hyresbostäder I Stockholmsregionen finns en politisk uttalad ambition att bygga nya bostäder fram till 2030 och i Stockholm Stad är riktlinjen att 50 procent av bostäderna ska vara hyresbostäder. JMs målsättning är att ha en kontinuerlig och långsiktig produktion av hyresbostäder, även för egen förvaltning. Projekt utveckling av hyresbostäder växer, med projekt främst i Stockholmsregionen men även i Uppsala kommun där det råder liknande brist på hyresbostäder. Vi bygger även student- och ungdomsbostäder samt + 55 hyresbostäder. I Dalénum på Lidingö pågår produktion av 146 hyresbostäder i en första etapp. JM bygger på totalentreprenad och överlämnar en nyckelfärdig fastighet till köparen John Mattson Fastighets AB under Produktionsstart för ytterligare ett 50-tal hyresbostäder planeras under Projektering pågår för projekt i Stureby, Stockholm med 180 hyresbostäder och med produktionsstart planerad Detaljplanearbete pågår i Hökarängen, Stockholm för cirka 160 hyresbostäder. I Hägernäs, Täby pågår planarbete med omvandling av kontorsbyggrätter till cirka 120 bostadsbyggrätter. Idag finns ett stort behov av studentbostäder i alla universitetsorter i Sverige. Detaljplanearbete pågår för stu dentlägenheter i Alphyddan, Nacka och KTH Campus i Stockholm, med sikte på studentbostadsmässan i Stockholm Kommersiella fastigheter Trots att efterfrågan har mattas av något har fastighetsmarknaden i Sverige till stora delar varit stabil med bibehållna hyres- och prisnivåer i flera delmarknader och segment. (Källa: NAI Svefa) Lokalerna i Dalénum, Lidingö, är belägna i gamla industribyggnader som byggs om till lokaler för kontor och lättare produktion. Arbetet med fastighetsbeståndet är i ett förvaltningsskede. Under hösten såldes delar av de färdigutvecklade fastigheterna med en total uthyrbara yta om cirka kvadratmeter. Bolinder strand i Järfälla norr om Stockholm har projektförvaltats under året. Brommaplan är en av tyngdpunkterna i Stockholms nya översiktsplan och här avser JM uppföra bostäder, service, en handelsplats samt kontor. JM Fastighetsutveckling ansvarar för service, handel och kontor i detta stadsutvecklingsprojekt. Planarbete pågår och detaljplanen förväntas vinna laga kraft Marknadsvärdering projektfastigheter Marknadsvärde, mkr Bokfört värde, mkr Yta (000) m² Uthyrningsgrad årshyra, % Fastigheter under utveckling Färdigutvecklade kontorsfastigheter Totalt

31 LÖNSAMHET STRUKTURERAD PROJEKTUTVECKLING 27 STRUKTURERAD PROJektutVeckling JMs projektutveckling ska ske med lönsamhet och bidra till värdeskapande för ägarna. Effektiva samt enhetliga processer och komponenter är grunden för att kunna erbjuda attraktiva bostäder till låg totalkostnad. I början av 2000-talet beslöt ledningen att kraftsamla på olika förbättringsprojekt som idag går under namnet Strukturerad projektutveckling. Visionen för förbättringsprojekten var att valmöjlighet i projektutvecklingsprocessen endast ska finnas för det som är värdeskapande, vilket medför en snabb och kostnadseffektiv process med ambitionen att skapa felfria produkter. Därmed startades arbetet med att förbättra kostnadskontrollen, vilket har resulterat i ett framgångsrikt arbete med att standardisera såväl produkten som processerna. Arbetet har bedrivits i en rad delprojekt som inleddes redan 2003 och som fortfarande pågår. Några av de viktigaste förbättringsarbetena presenteras nedan. Strukturerad projektering År 2003 genomfördes projektet Strukturerad projektering vilket resulterade i införande av enhetliga projekteringsanvisningar på JM. Dessa styr, i detalj, utformningen av en rad komponenter i JMs bostäder. Projekteringsanvisningarna är framtagna med kravet att de tekniska lösningarna ska vara beprövade inom JM, bidra till god arbetsmiljö, vara problemfria för både JM och våra kunder samt vara totalkostnadseffektiva. Strategiska inköp Med utgångspunkt från de definierade och standardiserade komponenter som tagits fram inom ramen för Strukturerad projektering påbörjades 2004 arbetet med Strategiska inköp. Strategin har varit att inte bygga egna komponentfabriker utan istället tydligt definiera komponenterna för att sedan teckna långsiktiga ramavtal med aktörer som har till huvuduppgift att driva fabriksverksamhet. Idag tecknar JM ramavtal för hela koncernen i syfte att säkra bland annat kvalitet och pris. Ramavtalen ska användas av hela organisationen. Strukturerad försäljning Erfarenhet från andra industrier visade entydigt på att processorientering av verksamheten är en naturlig utveckling valde JM att låta försäljning vara först ut med att processorienteras. Huvudsyftet var en enhetlig försäljningsprocess i JMs verksamhetssystem, med samtliga försäljningsaktiviteter i en definierad tidsföljd. Kopplat till aktiviteterna finns styrande rutinbeskrivningar som exempelvis beskriver vilka förberedelser som ska vidtas innan försäljningsstart. Strukturerad produktion År 2010 gick startskottet för Strukturerad produktion. Arbetet, som baseras på Lean-tänkande, består av tre delar: Processorientering av verksamhetssystemet Rutinbeskrivningar och monteringsanvisningar: Specifika arbetsmoment beskrivs i särskilda monteringsanvisningar. Exempel är montering av ytterväggselement och gjutning av bjälklag. Anvisningarna har tagits fram av arbetsgrupper bestående av arbetsledare och hant verkare. System för enhetlig tidsplanering. strukturerad projektutformning År 2012 processorienterades Projektutformning för att synkroniseras mot övriga arbetsmoment. Strukturerat Förvärv Under 2013 har processen förvärv genomgått en bearbetning för att bland annat effektivisera och göra förvärvs processen koncerngemensam. I samband med detta arbete har även processen processorienterats i vårt verksamhetssystem för att synkroniseras mot övriga arbetsmoment. Samordning av den finska verksamheten Verksamhetssystemet är utformat för att kunna hantera koncernens hela verksamhet. Under 2013 har delar av den finska verksamheten påbörjats att integreras i vårt gemensamma system. Strukturerad projektering Strategiska inköp Strukturerad försäljning Strukturerad produktion Strukturerad projektutformning Utbildning hantverkare Strukturerad produktion Strukturerat förvärv LEAN FORUM BYGGPRISET

32 28 LÖNSAMHET RISKER och RISKHANTERINg Risker och MÖjligheter Ett kontrollerat risktagande är avgörande för god lönsamhet. Risker och möjligheter är två sidor av samma mynt. Skicklig hantering av strategiska, operativa och finansiella risker skapar möjligheter och konkurrensfördelar. Omvänt kan risker som inte hanteras rätt leda till otillräcklig lönsamhet. JM skapar värde genom projektutveckling att optimera kundvärde, intäkter och kostnader genom att identifiera och förvärva mark för att utveckla attraktiva bostadsområden och lokaler. Under processens gång ställs projektutvecklaren inför ett antal risker och möjligheter som rätt hanterade bidrar till värdeskapande och lönsamhet. RISKHANTERING en integrerad del av BeslutsFattandet Tillsammans med den tydliga fokuseringen på långsiktighet och uthålligt värdeskapande som ligger i JMs affärsidé och strategi, bidrar riskhanteringen till att hålla risktagandet i verksamheten på en balanserad nivå. Riskhanteringen är därför en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer inom JM och är föremål för strategiska insatser för styrelse och ledning. Rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekten är utformade för att minska affärsrisker och genomföranderisker. Det gäller inte minst de olika insatserna inom ramen för Strukturerad projektutveckling som bidrar till att minska de operativa riskerna i verksamheten. Samtliga väsentliga affärs- och projektbeslut analyseras med avseende på både risker och möjligheter. Analys av risk och MÖjligheter i de olika faserna i projektutvecklingen exempel Besluts situation Risker Möjligheter Markförvärv Missbedömning av Attraktiva kundefterfrågan byggrätter Projekteringsstart Förändrad kommunal planering Missbedömning av tekniska svårigheter och markföroreningar Förseningar, ökade kostnader Teknisk utveckling vad avser hantering av miljörisker Kundanpassad utformning Försäljningsstart Konjunktur, ränteläge Rätt prissättning Produktionsstart Osäkerhet om försäljning Förseningar, ökade kostnader Kvalitetsbrister Optimerad effektivitet i planering och produktion Under 2013 har de viktigaste riskerna inom JM fortsatt relaterats till skuldkrisen i Europa samtidigt som efterfrågan på bostäder i Sverige fortsatt har förbättrats. Produktionsstarterna har under året dock gränssatts av planprocesserna, främst i Stockholm. Inför 2014 är riskbilden likartad med fortsatt beroende av hur skuldsituationen i Europa stabiliseras, men framför allt hur konjunkturen utvecklas. Detta kommer i sin tur att styra förutsättningen för försäljning och produktionsstarter av nya projekt. Även planprocesserna på våra huvudmarknader utgör ett gränssättande kriterium. Beslutsgrindar i den strukturerade projektutvecklingen Beslut om markförvärv Beslut om projekteringsstart Beslut om total intäkt Beslut om försäljningsstart Beslut om produktionsstart 1 Beslut om produktionsstart 2 Beslut om tekniskt avslut Affärsutskott, koncernledning och styrelse Regionchef Affärsenhetschef Regionchef Affärsutskott, koncernledning och styrelse Regionchef Regionchef

33 LÖNSAMHET RISKER och RISKHANTERINg 29 BALANSRÄkningen Den mark som JM förvärvar tas i balansräkningen upp som exploateringsfastighet. Vid produktionsstart för varje projekt etapp, överförs fastigheten med bokfört värde till projektet och inräknas i projektets kostnader. I den svenska verksamheten överförs marken genom försäljning till en nybildad bostadsrättsförening som under projektets gång faktureras löpande i enlighet med avtalad betalningsplan. Bostadsrättsföreningen finansierar markförvärvet och entreprenaden med byggnadskreditiv från banksystemet. KASSAFLÖDE Eftersom projekten löper över lång tid, är det särskilt viktigt att kassaflödeshanteringen är effektiv. JMs styrsystem och processer är uppbyggda för att i samtliga projektfaser stödja och stimulera ett optimalt kassaflödestänkande och därmed en maximerad värdeutveckling i koncernen. Beslut om förvärv och produktionsstart är väsentliga affärsbeslut som har stor kassaflödespåverkan och dessa föregås av särskild analys och utvärdering. ansvar samt specifika regler och limiter. Målsättningen för finansverksamheten är att: Stödja den operativa verksamheten för projektutveckling av bostäder och kommersiella lokaler Optimera utnyttjandet av kapital och hantering av kassa flöden Kontrollera och hantera de finansiella risker som JM är exponerat för. JMs grundläggande finansstrategi är att tydligt koppla kassaflöden från pågående projekt och projektfastigheter till bolagets upplånings- och ränteriskhantering. Genom denna strategi erhålls den bästa kontrollen av de finansiella riskerna. För att upprätthålla en administrativt smidig och kostnadseffektiv skuldförvaltning säkerställs befintliga kreditavtal av JMs goda kreditvärdighet varför inga pantbrev lämnas. Finansstrategi och policy Finansverksamheten inom JM ansvarar för koncernens kort- och långfristiga finansiering, likviditetsplanering, cash management och finansiell riskhantering. Ansvarsfördelning, organisation och kontroll av koncernens totala finansieringsverksamhet regleras i en av styrelsen fastställd finanspolicy. Policyn anger mål för finansverksamheten, övergripande Kassaflöde i ett bostadsprojekt (Avser JMs verksamhet i Sverige) Inbetalningar JM fakturerar bostadsrättsföreningen Bostadsrättsföreningen betalar mark Slutfaktura JM säljer evenutellt förvärvade bostäder Utbetalningar Produktionskostnader Förvärvsbeslut JM förvärvar mark Beslut produktionsstart Entreprenad- och köpekontrakt tecknas mellan JM och bostadsrättsföreningen JM förvärvar eventuellt osålda bostäder

34 30 LÖNSAMHET RISKER och RISKHANTERINg KÄnslighetsanalys nuvärde Ett sätt att spegla dynamiken i byggrättsportföljen är att göra en känslighetsanalys där samtliga förväntade kassaflöden från portföljen nuvärdesberäknas. I analysen görs ett antal förenklade kalkylantaganden vilka syftar till att åskådliggöra nuvärdet av JMs byggrättsportfölj, vid ett antal tänkta försäljningsprisnivåer, om byggrättsportföljen hålls på en konstant nivå avseende antal och belopp bostadsbyggrätter är jämnt fördelade över åtta års produktionstid. Grundinvesteringen bortses ifrån då kalkylen avser att belysa värdet på portföljen. Villkorade förvärv hanteras som om betalning för förvärv sker simultant med en fakturering mot blivande bostadsägare. JMs normalbostad antas vara 80 kvadratmeter, skatt förutsätts till 22,0 procent och diskonteringsräntan efter skatt till 7,0 procent. I kalkylen har ej hänsyn tagits till eventuell inflation. Beräkningarna utgör inte någon prognos. Tabellerna här bredvid visar antagen intäkt och projektkostnad per kvadratmeter lägenhetsyta exklusive moms. Om en specifik intäkt respektive projektkostnad per kvadratmeter antas gälla för hela byggrättsportföljen skapas sammantaget ett värde, uttryckt som nuvärde. Analysen visar stor hävstång i värdeskapande beroende på företagets förmåga att effektivt hantera såväl intäkter som kostnader samt inte minst den allmänna utvecklingen av bostadspriser under perioden. En pris- eller kostnadsförändring om kronor per kvadratmeter motsvarar cirka mkr eller knappt 17 kronor per aktie enligt denna kalkylförutsättning. Känslighetsanalysen nedan exkluderar kassaflöden från redan bokförd mark (5 894 mkr) efter justering av skulder för genomförda fastighetsförvärv (387 mkr). Nuvärdet av dessa kassaflöden uppgår till cirka 3,2 miljarder kronor. Känslighetsanalys, nuvärde i mkr FÖr JMs byggrättsportfölj/bostäder Intäkt/m 2, kr Kostnad/m 2, kr Känslighetsanalys, nuvärde i kr/aktie för JMs byggrättsportfölj/bostäder Intäkt/m 2, kr Kostnad/m 2, kr Känslighetsanalys FÖr olika kostnads kategorier, projektutveckling bostäder Kategori Andel av kostnad, % 1) För ändring, % Resultat, mkr Löner 13 +/ 10 +/ 83 Material 15 +/ 10 +/ 94 Mark 13 +/ 10 +/ 81 Byggherrekostnader 16 +/ 10 +/ 102 Projektering 5 +/ 10 +/ 34 Omkostnader 6 +/ 10 +/ 39 Underentreprenader 32 +/ 10 +/ 194 1) Andel av kostnadsmassa för projektutveckling av bostäder i Sverige, 6,3 mdkr Mark avser förvärvskostnad för mark. Byggherre kost nader avser kostnader som inte är direkt relaterade till entreprenaden, till exempel kreditivräntor, kommunala anslutningsavgifter och lagfartskostnader. Projektering avser i huvudsak kostnader för tekniska konsulter. Om kostnader avser tillfälliga kostnader för etablering på byggarbetsplatsen samt hyror av anläggningstillgångar, till exempel maskinhyror.

35 LÖNSAMHET RISKER och RISKHANTERINg 31 Risker och Riskhantering Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer listas nedan. JMs största risker är hänförliga till omvärldsförändringar. Omvärldsrisker Risk Beskrivning av risk Hantering Kommentar/utfall 2013 Ekonomisk tillväxt Demografi Konkurrenssituation Politiska risker Klimatförändring Operativa risker Efterfrågan på bostäder påverkas av den ekonomiska tillväxten och konsumenternas köpkraft samt av prisutvecklingen på bostäder. Befolkningstillväxt och migrationsströmmar påverkar efterfrågan på bostäder. Antalet konkurrenter påverkar utbud och prisbild och därigenom lönsamheten. Politiska beslut, såsom villkor för upplåtelseformer, investeringar i infrastruktur och kommunal planering med mera kan förändra förutsättningarna. Krav på minskad energianvändning. Förhöjda vattennivåer och återkommande slagregn. Krav på väl avvägd nivå av sålda/bokade bostäder före produktionsstart. Effektivi serings arbete för att minska produktions kostnaderna. JMs strategi är att verka i städer och områden med bäst demografisk och ekonomiska förutsättningar. Den lokala konkurrenssituationen bevakas löpande. JM arbetar för att särskilja företaget via företagskultur, flexibilitet ackvisionskompetens samt särskilja erbjudandet via kundfokus, kvalitets profilering och marknadsföring. Flexibla detaljplaner och beslut om upplåtelseform så sent som möjligt. JM bygger lågenergihus. Detaljplaner anpassas för förhöjda vattennivåer. Fukt skydds beskrivning upprättas i alla projekt. Avklingande skuldkris i Europa har gett en förbättrad bostadsmarknad. God risknivå har upprätthållits i den pågående produktionen. Fundamentala demografiska trender stabila på våra huvud marknader. Tämligen oförändrad konkurrenssituation på våra huvudsegment. Ökad marknadsandel för JM. Oförändrade politiska risker. JMs lågenergihus under stiger gällande norm med cirka 30 procent. Risk Beskrivning av risk Hantering Kommentar/utfall 2013 Risker relaterade till byggrättsportföljen Genomföranderisk Osålda bostäder Prisutveckling under produktionstiden Risken att byggrätterna är för få eller för många, eller att de ligger i fel områden. Risken att plan arbetet försenas eller att detalj planer inte godkänns. Bristande planering eller analys leder till förseningar, för höga kostnader, otillräcklig kund anpassning. Osålda bostäder innebär sämre lönsamhet för projektet och en oönskad kapitalbidning i balansräkningen. Prisfall på bostäder under projekttiden gör bostäderna svårsålda eller projektet olönsamt. Finansiella risker (se not 24, Finansiell riskhantering på sidan 78) Löpande marknads- och kundundersökningar och nära samarbete med potentiella bostadsköpare för att säkerställa kunskap om kundbehov. Minska risker genom att förvärv villkoras av lagakraftvunna detaljplaner. Effektiviseringsarbete för att minska produktionskostnaderna. Krav på nivå av sålda/ bokade bostäder före produktionsstart. Skärpta rutiner för bevakning, styrning och kontroll. Strukturerad projektutveckling. Projektstart i etapper i takt med sålda/bokade bostäder innebär kontroll av risken för osålda bostäder. Målsättning att alla bostäder är sålda vid slutbesiktning. Etappstarter innebär möjligheter att anpassa priserna till efterfrågan. Viss ökad risk identifierad beträffande resurssättning för hantering av planprocesser inom vissa kommuner på längre sikt. God utveckling i effektiviseringsarbetet inom koncernens processer. Vid slutet av året hade JM endast 98 osålda bostäder till ett bok fört värde om 325 mkr i balans räkningen. Något ökade priser för nyproduktion har medgivit stabil försäljning och oförändrad storlek i projektetapper. Risk Beskrivning av risk Hantering Kommentar/utfall 2013 Ränterisk Förändringar i marknadsräntorna kan få negativ inverkan på resultat och kassaflöde. Styrelsen har antagit riktlinjer för räntebindning och lånelöptider. Regelverk för hantering av ränterisk i byggnadskreditiv. Förväntan om stabila räntor på finans- och bostadsmarknad. Finanseringsrisk Likviditetsrisk Valutarisk Risken att refinansiering av lån som för faller försvåras eller blir för kostsam. Risken att inte kunna fullgöra betalnings åtaganden. Fluktuationer i valutakurser får negativ effekt på kassaflöde och resultat- och balansräkning. God soliditet gör JM attraktiv för lån givare. JMs finanspolicy. God kontroll över likvida medel, överskott placeras endast i svenska kronor och med låg kreditrisk. Betalningsberedskap via checkkrediter och kreditlöften. Begränsade transaktionsvolymer och selektiv säkring av balansexponering. Möjligheterna till finansiering av bostadsproduktion har varit goda till stabila marginaler. Oförändrat starkt likviditetsläge. Oförändrat låg valutaexponering.

36 Hållbarhet Ända sedan JM startades 1945 har långsiktighet varit en ledstjärna. Tydlig strategisk inriktning i kombination med en välavvägd bygg rättsportfölj och stark betoning av hållbar hetsfrågorna lägger en grund för att JM ska skapa värde även i framtiden.

37 hållbarhet HÅLLBART SAMHÄllSBYGGANDE 33 Hållbart Samhällsbyggande JMs arbete bidrar till att skapa väl fungerande samhällen för dagens och morgondagens människor; de hus JM bygger idag brukas i minst 100 år. Som en ledande projektutvecklare av bostäder är hållbarhet ett viktigt ledord för JM. Med hållbart samhällsbyggande avser vi såväl ett ekonomiskt, socialt, etiskt och miljömässigt ansvarstagande, vilket även inkluderar begreppet CSR, Corporate Social Responsibility. Tydligt strategiskt fokus har gett JM en ledande position på marknaden och god lönsamhet. Hållbarhetsarbetet och beaktande av försiktighetsprincipen är en central och integre rad del i vår verksamhet. Under 2013 har vi bland annat genomfört: Intressentdialog kring hållbarhetsfrågor Hållbarhetsvärdering av leverantörer Förbättrat rapporteringssystem för incidenter och olyckor Arbetsmiljödag med alla medarbetare i Sverige och Finland. JM presenterar 2013 en integrerad redovisning av hållbarhetsarbetet baserat på GRI G4, corenivå. Ett GRI-index är inkluderat på sidorna Organisation JMs kvalitets- och miljöråd har det övergripande ansvaret för den gemensamma styrningen av koncernens projektutvecklingsverksamhet. VD och företagets affärsenhets- och region chefer ingår i rådet. Koncernstab Verksamhetsutveckling och JMs hållbarhetschef ansvarar för samordningen av koncernens hållbarhetsarbete. Hållbarhet genomsyrar det dagliga arbetet och förutsätter ett brett engagemang i hela företaget hos såväl hantverkare som tjänstemän. Styrning och uppföljning Verksamhetssystemet för projektutveckling av bostäder uppfyller i allt väsentligt de krav som ställs i ISO-standarderna för kvalitets- och miljöledning. Ambitionen har i första hand varit att utveckla ett system anpassat efter verksamhetens egna processer och behov, men det ger också en god beredskap för en eventuell framtida certifiering. De åtgärder som vi genomför för att minska vår påverkan inom hållbarhetsområdet kommer att få genomslag i samtliga projekt som regleras av JMs verksamhetssystem och inte enbart vissa pilotprojekt. Kvalitets- och miljöarbetet utvecklas ständigt med hjälp av verksamhetsprogram med mätbara och detaljerade mål, exempelvis inom område na kundnöjdhet, avfallshantering och energianvändning i bostäder. Detta program uppdateras minst vart tredje år och senast avseende mål för Mål och krav följs upp genom av vikelse- och nyckeltalsrapportering samt internrevisioner, se Bolagsstyrningsrapporten sidorna I Frösunda Park, Solna pågår produktion av bostäder och utveckling av nya kontorsfastigheter. En populär stadsdel med närhet till stad och natur. JM ansvarar för den totala utbyggnaden av området, inklusive exploateringsarbeten som vägar och grönområden.

38 34 hållbarhet HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE Intressentdialog Det är av stor vikt för JM att hålla en öppen dialog mot omvärlden och vara lyhörd för kunders och andra intressenters preferenser och önskemål i en rad olika frågor. JM har en löpande dialog med kunder, medarbetare, ägare, investerare, samarbetspartners och andra intressenter. Utöver detta har JM under 2013 genomfört en intern intressentkartläggning baserat på djupintervjuer med ett antal nyckelpersoner. Utifrån identifierade intressentgrupper har en specifik intressentdialog kring hållbarhetsfrågor, kompletterat med en intern process, genomförts vilket lett till att vi kunnat identifiera de hållbarhetaspekter som våra intressenter anser är mest relevanta för JM. Nedan redovisar vi hur JM arbetar med dessa områden och ger exempel på aktiviteter under året. Intressentgrupp Exempel på aktiviteter 2013 Huvudsakliga områden Hur vi arbetar Kunder; befintliga och potentiella Kundundersökningar Kundnöjdhet Kundinsikter behov kring boende Inflyttningsenkäter, fokusgrupper, hemma - hos intervjuer och webbpaneler Omvärldsbevakning Marknadsundersökningar Medarbetare; befintliga Medarbetare; potentiella Aktieägare och investerare Samarbetspartners/ Leverantörer Samhälle: tjänstemän och politiker Intresse organisationer Utvecklingssamtal Utbildning Ett 100-tal studenter har erbjudits praktikplats främst inom produktion Startade tvåårigt trainee program med deltagare från Sverige och Norge Personliga möten Telefonmöten Analytikermöten Kapitalmarknadsdag Frågeformulär till leverantörer Leverantörskontroller Fabrikskontroller Framtidsworkshop med arkitekter och avtalsleverantörer inom områden som kök, bad och förvaring Kontinuerliga dialoger med kommuner Deltagande i Almedalsveckan Mentor Deltagande i projekt för miljöoptimerade transporter i byggbranschen Deltagande i företagsnätverk kring klimatfrågan Utvecklingsprojekt Hälsa och säkerhet Kompetensutveckling Successionsplanering Ersättningar Rekrytering Employer branding Bolagsuppdatering Miljöarbete Hälsa och Säkerhet Utvecklingsarbete Samhällsengagemang Miljöarbete Klimatfrågan Miljöklassificeringssystem för byggande Energieffektivisering Medarbetarundersökning Arbetsmiljödag i Sverige och Finland Möjlighet att skriva examensarbete Samarbete med skolor och universitet Deltagande i arbetsmarknadsdagar Löpande kommunikation i strukturerad form Uppförandekod för JMs leverantörer samt underentreprenörer Leverantörer har reviderats genom enkäter och dessa har följts upp med revisioner på plats i fabrik Kontinuerliga dialoger med tjänstemän och politiker Medlem Kontinuerliga dialoger Väsentlighetsanalys Väsentlighetsanalysen är en metod för att identifiera vilka frågor inom hållbarhetsområdet som JMs intressenter anser är väsentliga för företaget och lägger en grund för JMs hållbarhetsarbete samt vad vi rapporterar. Analysen baseras på djupintervjuer med nyckelpersoner samt enkäter till ett antal intressenter från samtliga identifierade intressentgrupper. Diagrammet visar hur externa respektive interna intressenter har viktat olika hållbarhetsaspekter. De aspekter som intressenterna anser vara mest relevanta återfinns i triangeln och dessa är väsentliga inför vidare prioritering av relevanta åtgärder. Aspekter som fått en lägre dignitet i väsentlighetsanalysen kräver särskild tolkning i ett nästa steg. Till exempel utfaller anti-korruptionsarbetet med låg väsentlighetsgrad i analysen då riskexponeringen bedöms begränsad och lämpliga åtgärder tas för självklart av såväl externa som interna intressenter. Högt Externt Lågt Q R I W F K H G O U P C S J E M D T B X L Internt V A N Högt Ekonomi och styrning A. God affär B. Ekonomiskt resultat C. Ekonomiska värden utanför JM D. Antikorruption E. Säkerställa lagefterlevnad F. Konkurrenshämmande aktiviteter Miljö G. Material H. Energi I. Kemikalier J. Omkringliggande miljö K. Utsläpp och Avfall L. Transport Arbetsmiljö och mänskliga rättigheter M. Medarbetarnöjdhet N. Hälsa och säkerhet O. Kompetensutveckling P. Jämställdhet och mångfald Q. Föreningsfrihet och kollektivavtal R. Anmälningar om oegentligheter Produkt- och samhällsansvar S. Samhällsansvar T. Transparent relation med politiker U. Leverantörskontroll V. Kundens hälsa och säkerhet W. Hållbart boende X. Certifierade byggnader Metod: De relevanta hållbarhetsaspekterna (24 st) har tagits fram utgående från GRI-riktlinjerna, kompletterat med omvärldsbevakning, branschanalys samt djup intervjuer med nyckelpersoner. Intressenter har sedan genom en webbenkät fått möjlighet att rangordna de olika aspekterna inom de fyra kategorierna Ekonomi och styrning, Miljö, Arbetsmiljö och mänskliga rättigheter samt Produkt- och samhällsansvar. Under varje kategori finns sex relevanta aspekter. De aspekter som faller ut som relevanta är de som JM fokuserar på i GRI-rapporteringen. I årsredovisningen adresserar vi även övriga aspekter.

39 hållbarhet HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE 35 Samarbeten JM har undertecknat FN:s Global Compact och tar därmed tydlig ställning i frågor som rör mänskliga rättigheter, sociala förhållanden, miljöansvar och rätten att bilda fackföreningar. För att säkerställa att det inte finns något i verksamheten som står i konflikt med FN:s Global Compact följer JM frågan fortlöpande. Risken bedöms dock som liten eftersom JM har verksamhet i Norden och i Belgien, länder där dessa frågor är noggrant reglerade. JM har också en uppförandekod för att säkerställa att våra leverantörer och underentreprenörer inte uppträder i strid mot FN:s Global Compact. Se tabell nedan. JM är medlem i Hagainitiativet och har även undertecknat det så kallade Klimatuppropet. Därigenom har vi åtagit oss att systematiskt beräkna och redovisa koldioxidutsläpp samt att sträva mot minskade utsläpp i linje med EU:s internationella mål och på sikt mot klimatneutralitet, det vill säga en verksamhet som drivs utan bidrag till den globala uppvärmningen. Ratinginstitut och fondbolag följer aktivt JMs utveckling inom hållbar utveckling. JM rapporterar information om sitt miljö- och hållbarhetsarbete till ett antal externa värderingsinstitut, bland annat Hållbart Värdeskapande samt CDP (Carbon Disclosure Project) förbättrade JM resultatet från CDP-bedömningen till B 80 1) (jfr 2012 B 78). Hållbarhetsfrågor är ibland branschövergripande och arbetet förutsätter därför en bred samverkan över företagsgränserna för att bli framgångsrikt. Exempel på organisationer som JM är engagerat i är: Hagainitiativet, ett företagsnätverk där JM är en av initiativtagarna. Syftet är att minska näringslivets utsläpp, lyfta klimatfrågan som en av de viktigaste framtidsfrågorna och agera som en förebild för företag som tar aktivt klimatansvar. Sweden Green Building Council, en ideell för ening inom den svenska bygg- och fastighetssektorn som vill utveckla och påverka miljö- och hållbarhetsarbetet i branschen, bland annat genom att tillhandahålla certifieringssystem för byggnader. Sustainable Innovation AB, Ett nationellt centrum för energieffektivisering i vardagslivet. Huvudsyftet är att bidra till utvecklingen av svenskt näringsliv på om rådet genom kommersialisering av ny teknik och att kraftsamla svenskt kunnande inom miljöteknikutveckling och energi effektivisering. IQ Samhällsbyggnad, en intresseförening med medlemmar från hela samhällsbyggnadssektorn, som driver aktuella frågor om forskning, innovation och kvalitet. JM är listat på OMX GES Sustainability Sweden Index. 1) Företag poängsätts på två sätt: Performance: en utvärdering av företagets prestation för att minska klimatpåverkan och bedöms från A till E. Disclosure: en utvärdering av svarens kvalitet och fullständighet och bedöms med poäng. FN:s Global Compacts tio principer JM gör idag Mänskliga rättigheter 1. Stödja och respektera internationella mänskliga rättigheter inom den sfär företaget kan påverka Krav på leverantörer i uppförandekoden 2. Försäkra sig om att företaget inte är delaktiga i brott mot mänskliga rättigheter Krav på leverantörer i uppförandekoden samt revision av denna Arbetsrätt 3. Upprätthålla föreningsfrihet och erkänna rätten till kollektiva förhandlingar Lagkrav Etiska riktlinjer Uppförandekod 4. Avskaffa alla former av tvångsarbete Lagkrav Etiska riktlinjer Uppförandekod 5. Avskaffa barnarbete Uppförandekod 6. Avskaffa diskriminering vid anställning och yrkesutövning Etiska riktlinjer Uppförandekod Miljö 7. Stödja försiktighetsprincipen vad gäller miljörisker Kvalitets- och miljöpolicy 8. Ta initiativ för att stärka ett större miljömedvetande Kvalitets- och miljöpolicy 9. Uppmuntra utveckling och spridning av miljövänlig teknik Kvalitets- och miljöpolicy BekäMPning AV korruption 10. Företag ska arbeta mot alla former av korruption, inklusive utpressning och mutor Etiska riktlinjer Uppförandekod

40 36 hållbarhet MILJö Miljö Miljöarbetet prioriteras Miljöarbetet är prioriterat eftersom det är här företaget har störst samhällspåverkan i sin roll som projektutvecklare av bostäder, på de marknader där JM är verksamt. Byggsektorn svarar för en betydande del av samhällets energi- och materialanvändning och vi som är bostadsbyggare har ett stort ansvar för kommande generationers miljö. Självklara ambitioner är att skapa attraktiva och funktionella bostäder, använda etiska affärsmetoder och att ställa motsvarande krav på leverantörerna. JMs prioriterade miljöaspekter, det vill säga de områden där JM påverkar miljön mest och som vi fokuserar vårt miljöarbete kring, är: Energianvändning i husens bruksskede Byggmaterialens miljöpåverkan Byggavfallshantering Utsläpp från arbetsmaskiner och transporter Hantering av markföroreningar. Hur vi arbetar Sedan JM som första byggbolag i Europa 1994 antog en miljöpolicy har företaget fortsatt att driva miljöutvecklingen inom branschen. Vi bedriver kontinuerligt olika utvecklingsprojekt i full skala. Efter utvärdering inarbetas sedan vissa lösningar i all JMs produktion. Vi kombinerar ett ambitiöst miljöarbete, som positivt påverkar samhället, med en naturlig förståelse för att de åtgärder JM vidtar måste vara bra för företagets affärsmodell både på kort och lång sikt. Miljöansvaret ligger i linjeorganisationen med stöd från central stab. Ett framgångsrikt miljöarbete bör framförallt gynna företagets kunder, medarbetare och våra barns framtid. Koncernens kvalitets- och miljö avdelning svarar, tillsammans med regionala kvalitets- och miljösamordnare för samordning, utveckling och stöd i miljöarbetet. Miljöutbildning för anställda i Sverige har genomförts under året med syfte att ytterligare öka kunskap och engagemang när det gäller att arbeta strukturerat med företagets gemensamma arbetsrutiner. Dessutom genomförs byggarbetsplatsbesök för att förankra och utveckla miljöarbetet i produktionen. Lönsamt miljöarbete För JM är miljöarbetet en fråga om affärsmässighet och lönsamhet på såväl kort som lång sikt. Det handlar både om att ta sig an akuta miljöproblem och att ta ett ansvar för morgondagens miljöfrågor. Bara så kan JM fortsätta skapa långsiktig tillväxt för aktieägarna. Åtgärder som sker ur detta perspektiv ger även ett mervärde för JMs kunder. Exempelvis bidrar energi effektiva hus, vattensnåla installationer och goda källsorteringsutrymmen till lägre driftskostnader för hushållet och miljövinster för samhället. Nyheter 2013 Hållbarhetsvärdering av ramavtalspartners Ny miljöpolicy har utarbetats Nytt verksamhetsprogram för perioden (koncernövergripande kvalitets- och miljömål för bostadsutveckling) Avfallsråd inrättas i varje region inom projekt utveckling bostäder i Sverige Rutinerna för hantering av returpallar på arbetsplatserna har förbättrats Skyddsräcken av trä ersätts med ett återanvändningsbart system i metall. Leder till minskade avfallsmängder Energisnålare hiss i flerbostadshus. VERKSAMHET I SVErigE ProjektutVECkling AV bostäder Som projektutvecklare har JM, till skillnad från andra aktörer i byggsektorn, exempelvis entreprenörer, ett långtgående ansvar för den miljöpåverkan byggnaden orsakar under hela dess livscykel. Samtidigt medger projektutvecklingsarbetet stora möjligheter att styra vår verksamhet och våra produkter så att dess miljöpåverkan minimeras. Projektutveckling av bostäder är sedan länge den dominerande verksamheten i JM och därför är det inom denna verksamhet som vi har kommit längst i vårt miljöarbete. Energianvändning Klimatförändringarna är en av vår tids stora utmaningar och därför står husens energianvändning i fokus. JM fokuserar på att minska energianvändningen och energibehovet under såväl produktions- som bruksskedet och därmed husens påverkan på växthuseffekten. Ambitionen är att vara ledande på att bygga lågenergihus i alla våra projekt inte bara i enstaka pilotprojekt. JM ledande i Europa på att bygga energisnåla bostäder All projektutveckling av bostäder som JM initierat i Sverige sedan 2008 har skett utifrån JMs koncept för lågenergihus. Lågenergihus är hus som väsentligt underskrider myndigheternas gällande krav för energibehov under driftsskedet. Vi har energieffektivt klimatskal (väggar, fönster, tak och golv) och genomtänkta installationslösningar. Vi driver en kontinuerlig produktutveckling, bland annat inom energiområdet. Dagens förbättrade lågenergi hus kommer att ha en energianvändning på kwh/kvm och år. Kravet i Boverkets Byggregler, för närvarande 90 kwh uppmätt energianvändning per kvadratmeter och år exklusive hushållsel, uppfylls alltså med god marginal i JMs bostäder.

41 hållbarhet MILJÖ 37 JMs lågenergihus Tjockare väggar Individuell varmvattenmätning Värmeåtervinning Välisolerade fönster Sunda material Väderprognosstyrning JMs lågenergihus har extra välisolerade väggar, energisnåla vitvaror, lågenergibelysning, återvinning av värmen i frånluften och individuell mätning av varmvatten. Vi har höga krav på energieffektiva fönster i flerbostadshus (Uw-värde 0,9 W/kvmK) samt infört väderprognosstyrning på uppvärmningen. Väderprognosstyrning innebär att värmeanläggningen regleras med hjälp av data från detaljerade, lokala väderprognoser i stället för en lokal temperaturmätare. Hänsyn tas till såväl temperatur, fukt och vind och denna lösning gör att systemet kan arbeta jämnare vilket i sin tur ger en besparing på inköpt energi. Energianvändning under produktionsfasen Vi arbetar aktivt för att minska energianvändningen även under produktionsfasen. I Sverige köps endast miljöel (Bra Miljöval). Alla etableringar har energieffektiva bodar och lågenergibelysning med ljus och närvarostyrning, och genom att nyttja tidig driftsättning av fjärrvärme för uppvärmning av husstommen under produktionsskedet minskar energianvändningen ytterligare. JMs Energiklassning JM tillämpar ett system för energiklassning av bostäder till nytta för våra kunder. Energiklassningssystemet liknar det som finns för vitvaror och anger en bostads energianvändning. Systemet baseras på Svensk Standard SS samt JMs riktlinjer. De värden och parametrar vi använt oss av presenteras på JMs webbplats, för att göra systemet öppet och transparent. Energiklassningen ger också JM ökad kunskap om energianvändningen i våra bostäder. Med JMs lågenergihuskoncept har vi lagt grunden för en energieffektiv byggnad, men husens energianvändning kommer ändå att variera beroende på de boendes beteende, energisystemets form och var i landet det är byggt. kwh/m 2 A-temp NYPRODUCERADE BOSTÄDERS BERÄKNADE ENERGIANVÄNDNING, JM I SVERIGE Nyproducerade bostäders beräknade energibehov, exklusive hushålls- och verksamhetsel JM beräknar nyproducerade bostäders energianvändning på ett standardiserat sätt, vilket möjliggör en jämförelse över tid. Diagrammet visar medelvärdet från bostadsprojekt som avslutats respektive år. Den beräknade energianvändningen har minskat med cirka 40 procent sedan 2005.

42 38 hållbarhet MILJÖ Materialval Den ökande användningen av kemikalier i samhället är ett allt större problem. I JMs bostäder används sunda och beprövade naturmaterial som kakel, klinker och trä. Vi har sedan mitten av 90-talet ett system för miljövärdering för att på så sätt styra användningen av byggmaterial mot minskad kemikalieanvändning och miljöbelastning. Samtliga projekterings- och installationsarbeten i JMs bostäder uppfyller kraven enligt branschreglerna Säker vatteninstallation. Branschreglerna tillämpas även på installerade värmesystem. JM arbetar med fuktskyddsbeskrivningar i projektering och produktion för att förebygga fukt och vattenskador. Vi använder fukttåliga och mögelresistenta gipsskivor i våtrum och i ytterväggskonstruktioner. På badrumsväggar ställs dessutom höga fuktskyddskrav i enlighet med gällande byggregler. Byggavfall Under 2013 genererade JMs projektutveckling av bostäder i Sverige cirka ton avfall (varav 0,1 procent var farligt avfall). JM strävar mot att minska mängderna osorterat och deponerat avfall från byggarbetsplatserna, ett arbete som görs i samarbete med våra leverantörer, avfallsentreprenörer och genom interna utbildningsinsatser. Under en treårsperiod från 2011 siktade vi på en halvering av mängden deponi avfall samt en mer än halverad andel osorterat avfall, se fakta och nyckeltal sidan 43. Kretsloppsrådets riktlinjer för avfalls hantering vid byggande och rivning är inarbetade i JMs rutiner för projekt i Sverige. Genomförda studier visar att emballage samt tillfälliga konstruktioner såsom skyddsreglar och formmaterial utgör en betydande andel av vårt avfall. För att öka mängden lastpallar som återanvänds är JM sedan några år aktiva i branschens gemensamma system Långsiktigt miljöarbete Genom åren har vi i olika utvecklingsprojekt kunnat pröva och utvärdera nya miljölösningar som sedan har omformats till generella krav i JMs produktion. Roburs miljöfond Torra huset Tysta huset Miljö huset Miljö anpassad bostad Energihuset Allergi huset Miljö policy Naturliga steget Miljö ledningssystem Märket för ansvarsfullt skogsbruk 1996 Forest Stewardship Council A.C Återvunna huset FSC-huset

43 hållbarhet MILJÖ 39 för pallhantering Retursystem Byggpall. Under året har vi deltagit i utvecklingsprojekt avseende bland annat förenklad upphämtning av lastpallar på arbetsplatserna och införandet av ytterligare pallstorlekar. JM har varit initiativtagare till några av förbättringsprojekten. Transporter och arbetsmaskiner Varutransporter, persontransporter och maskinarbete står för betydande utsläpp av miljö- och hälsopåverkande ämnen. JM upphandlar merparten av varutransporterna och maskinarbetet av leverantörer. Vi utvecklar logistikprocesserna i förhållande till leverantörerna och projekt pågår för att öka möjligheterna att själva ta kontroll över leveranserna till och från våra byggarbetsplatser. I detta sammanhang är JM med i ett branschgemensamt projekt för att ta fram verktyg för att kunna ställa relevanta krav vid upphandling av transporter. vi ställer krav på leverantörernas val av bränsle alkylatbensin ska användas till mindre bensindrivna maskiner vi ställer krav på ålder, Euroklass och maximala utsläpp av klimatpåverkande gaser från fordon leverantörer ska kunna visa att de följer upp sin bränsleförbrukning samt att de vidtar åtgärder för att minska denna vi testar och utvärderar samlastning av material, utfyllnadsgrad i lastbilarna och rätt typ av leveransfordon till arbetsplatserna i de avtal JM tecknar med transportörer har vi stränga krav i enlighet med det så kallade QIII-systemet, ett verktyg framtaget av Trafikverket. Syftet är att bli en bättre transportupphandlare avseende arbetsmiljö, trafiksäkerhet och yttre miljö. JMs miljövarudatabas Varugrupper som färg, lim, fogmassor samt golv och takmaterial värderas. Kontrollen säkerställer att varorna inte innebär några miljö- eller hälsorisker för vare sig kunder eller medarbetare. I de fall tillräcklig information om materialets egenskaper saknas väljer vi bort det i enlighet med försiktighetsprincipen. Miljöbedömningen har anpassats till de kriterier som utvecklats inom ramen för BASTA byggsektorns gemensamma system för att avveckla farliga ämnen. BASTA går längre än EU:s kemikalielagstiftning REACH när det gäller att fasa ut farliga ämnen och förväntas leda till förenklade produktval och bättre utbud av miljö anpassade byggvaror på den svenska byggmarknaden. JM har initierat uppbyggnaden av BASTA och är aktiv medlem i dess utvecklingsråd. Framgångsrik källsortering premieras Vi vill ge arbetsplatser med framgångsrik källsortering upp skattning samt motivera och uppmuntra arbets - platser att tävla med varandra för att bli bättre. Under året har JMs avfallspremie delats ut till de arbetsplatser i Sverige som lyckats bäst med att källsortera bygg avfall för återvinning. Strukturerat arbete med klimatberäkningar Energikrav fönster Energieffektiva arbetsplatser Hagainitiativet Miljö bilar Låg energianvändning A B C D E F G Hög energianvändning kwh/m 2, år Energikloka huset Lågenergihus Energiklassning av bostäder Hållbarhetsvärdering av leverantörer

44 40 hållbarhet MILJÖ Tjänsteresor på JM ska genomföras så att påverkan på miljön minimeras med avseende på koldioxidutsläpp. alla tjänstebilar är miljöbilar (enligt definition i Vägtrafikskattelagen) tågresor prioriteras framför flygresor och kollektiva färdmedel uppmuntras JM klimatkompenserar flygresor (FN:s Clean Development Mechanism) videokonferensutrustning på kontoren reducerar antalet tjänsteresor. Förorenad mark Mesta delen av den byggbara marken bär spår av mänsklig påverkan och innehåller små eller stora mängder för oreningar. För att hindra en negativ miljöpåverkan av dessa föroreningar vidtas olika saneringsåtgärder. JMs mark saneringssamordnare ordnar med undersökningar och ut redningar inför förvärv och i projekteringsstart varpå lämplig saneringsåtgärd tas fram i samspråk med tillsynsmyndigheten. Det är viktigt att ha kontroll på var föroreningarna läggs och efter avslutad sanering ska en rapport skickas till tillsynsmyndigheten. Under 2013 har 14 projekt undersökts inför förvärv, 18 projekt har genomgått eller påbörjat en saneringsåtgärd och 9 projekt har slutrapporterats till tillsynsmyndigheten. Många projekt drivs under flera år och måste delas upp i etapper. I JMs verksamhetssystem finns krav och anvisningar som ska hjälpa projektledningen att förstå vad som behöver göras i de olika stegen. Dessa krav och anvisningar ses ständigt över för att följa verksamheten och nya lagkrav. JM Produktion Dotterbolaget JM Entreprenad bedriver entreprenadverksamhet inom områdena Hus, Anläggning och Fasader åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet. JM Entreprenad är certifierade enligt ISO 9001 och ISO och bedriver ett miljöarbete fokuserat på minskad energianvändning, källsortering, marksanering samt aktiv styrning mot det bästa miljömässiga transportalternativet. Bolagets affärsmodell innebär en strävan att kunna påverka beställarna genom att föreslå de bästa miljövänliga alternativen kring val av produkter, transporter och metoder. Genom avtal ställs miljökrav på leverantörer och samarbetspartners. Före inköp av varor kontrolleras produkterna enligt de kriterier som utarbetas inom BASTA. För entreprenadmaskiner och transporter ställs krav i enlighet med Trafikverkets generella miljökrav vid upphandling av entreprenader. JM Entreprenad genomför löpande marksaneringsarbete både åt JM och åt externa beställare. I organisationen finns egen personal med kompetens inom marksanering, men samarbete sker också med miljökonsulter, analysföretag och mottagningsanläggningar för att underlätta processen för våra beställare. Koncernens miljöpolicy JM ska bedriva ett långsiktigt miljöarbete som en naturlig del av vår verksamhet. Vi vill aktivt medverka till en hållbar samhälls utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov. Vi gör detta genom att: minska energianvändningen i vår verksamhet och våra levererade byggnader använda material och metoder som ger minskad miljöbelastning förebygga uppkomst och spridning av föroreningar främja resurshushållning och slutna kretslopp bedriva vår verksamhet så att vår klimatpåverkan ständigt minskar sträva mot ständiga miljöförbättringar följa eller överträffa gällande lagstiftning. Miljövänliga logistiklösningar Miljövänliga logistiklösningar är ett koncept med fokus på hantering av massor till och från byggprojekten på ett miljöeffektivt sätt. Det består dels av fysiska anläggningar för lagring och hantering av massor, dels en digital förmedlingstjänst. Idag finns det två anläggningar i drift i Stockholmsområdet, så kallade Ekobackar. Målet är att driftsätta minst fyra anläggningar i Stockholmsområdet, en i varje väderstreck. En digital förmedlingstjänst av rena schaktmassor mellan projekt inom företaget har utvecklats som ger en intern översikt på tillgängliga schaktmassor samt externa krossanläggningar och deponier. Tjänsten förbättrar planeringen av transporter av schaktmassor för anläggningsprojekten. Därmed minskar transporterna och deras koldioxidutsläpp, vilket gynnar både miljön och ekonomin i projekten. Miljöcertifiering AV byggnader Det finns god kompetens inom JM Entreprenad att driva fastighetsprojekt som genomförs gentemot olika miljöcertifieringssystem. JM Entreprenad har under året genomfört framgångsrika miljöcertifierade projekt åt externa beställare, exempelvis: Förskolan Vargen (Sundbybergs kommun) har miljöcertifierats i Miljöbyggnad, nivå guld Hyresfastigheten Trettondagen (Stockholmshem) har certifierats i Miljöbyggnad, nivå guld. Detta projekt har som första bostadsprojekt i Sverige tilldelats Sweden Green Building Councils pris för Miljöbyggnad.

45 hållbarhet MILJÖ 41 JM Entreprenad deltar tillsammans med Vasakronan och Cramo i ett annat samarbetsprojekt med syfte att identifiera faktorer som kan minska miljöpåverkan under produktionstiden. Det främsta fokusområdet är logistik och transporter till projektet Rosenborg i Frösunda, Solna. ProjektutVECkling AV kommersiella fastigheter JM Fastighetsutvecklings miljöarbete är i grunden mycket likt det som genomförs inom projektutveckling av bostäder. Samma verksamhetssystem används för kvalitets- och miljöarbetet och de tekniska lösningar som JM Bostad utvecklar tillämpas även i kommersiella projekt. Byggnader med hög standard, goda materialval och låg energiförbrukning är ett sätt att skapa kundnytta och långsiktiga värden i de fastigheter vi utvecklar och förvaltar. JM Fastighetsutveckling väljer att miljöcertifiera byggnader enligt olika system beroende på projektets art och beställarens krav. Även när JM Fastighetsutveckling utvecklar äldreboenden och hyresrätter tillämpas samma miljöarbete och miljökrav som för projektutveckling av bostäder. Äldreboenden, som är en blandning av bostäder och kommersiella lokaler, miljöcertifieras enligt klassningssystemet Miljöbyggnad. Ett exempel är ett äldreboendeprojekt som uppförs i Täby utanför Stockholm.

46 42 hållbarhet MILJÖ Verksamhet i Norge ProjektutVECkling AV bostäder I JMs norska verksamhet märks ett växande fokus på hållbarhetsfrågor och en genuin vilja att ta nya steg inom dessa områden. Under året har nya miljömål för verksamheten fastställts. Samtliga kontor har utrustning för videokonferenser, vilket har inneburit ett minskat antal tjänsteresor. I Norge energimärker vi alla nya hus baserat på norska riktlinjer som infördes den 1 juli Energimärkningen förväntas att på sikt påverka bostädernas attraktivitet och konkurrenskraft. Lågenergihus har införts som standard i alla projekt som har startat sedan mars Lågenergihus projekteras för att använda minst 25 procent mindre energi för uppvärmning än myndighetskrav och utmärks av ett välisolerat klimatskal som kombineras med balanserad ventilation med krav på mer än 80 procent värmeåtervinning. För flerbostadshus är uppvärmingen och tappvarmvattnet oftast baserat på fjärrvärme. Beräknad levererad energi till uppvärmning ligger mellan kwh/kvadratmeter och år. I småhus installeras värmepump som överför överskottsvärmen från ventilationen till tappvarmvatten och luft buren uppvärmning, kombinerat med elektriska element. Beräknad levererad energi till uppvärmning ligger mellan kwh/ kvadratmeter och år. Aktiva insatser görs för att minska avfallets mängd genom att fokusera på planering, logistik och varsam hantering av material under transport och lagring. Standardisering av byggmetoder leder till ökad användning av prefabricering och konfektionerat (måttanpassat) material. Grefsen Stasjon, nytt bostadsområde i Oslo, Norge.

47 hållbarhet MILJÖ 43 Fakta och nyckeltal miljö Nyckeltal är parametrar som JM använder för att styra verksamheten mot uppsatta miljömål. JM Sverige 2011 Genomförda interna verksamhetsrevisioner Koldioxidutsläpp JM, ton Koldioxidutsläpp JM, ton/bostad 7,5 7,2 6,4 Nyproducerade bostäders beräknade koldioxidutsläpp från energianvändning, kg CO 2 /m 2 BRA Andel byggavfall som går till deponi, % Koldioxidutsläpp från tjänstebilar, g/km Projekt med nyckeltal, % Projekt med nyckeltal, antal JM Bostad Sverige Mål Nyproducerade bostäders beräknade energibehov, exklusive hushålls- och verksamhetsel, kwh/m 2 A-temp 75 1) Byggavfall till deponi, kg/m 2 BTA 2 3 4,2 3,2 Andel osorterat byggavfall, % Total mängd byggavfall, kg/m 2 BTA JM Norge 2011 Nyproducerade bostäders beräknade energibehov, kwh/m 2 BRA Andel osorterat byggavfall, % Total mängd byggavfall, kg/m 2 BTA ) Delmål: Det beräknade energibehovet för bostäder projekterade i Sverige ska från och med 2011 understiga 75 kwh/m 2 (A-temp). Från och med 2013 ska det beräknade energibehovet för bostäder understiga respektive nations gällande norm med 25 procent. BRA = Bruksarea, BTA = Bruttoarea.

48 44 HÅLLBARHET MEDARBETARE hus att trivas i skapas av nöjda MEdarbetare En förutsättning för att vara branschens mest att rak tiva arbetsgivare är att erbjuda en trygg arbets miljö, goda utvecklingsmöjligheter och en stor portion trivsel. Efter ett par år med fokus på rekrytering har vi under året blivit något färre medarbetare. Sammantaget i koncernen har personalläget varit stabilt förutom i Skåne där vi har haft en viss övertalighet till följd av en mer avvaktande marknad och färre produktionsstarter. Vid årsskiftet var vi anställda, varav 940 hantverkare och tjänstemän. Av dessa var drygt 95 procent tillsvidareanställda. I vår strävan efter att vara branschens mest attraktiva arbetsgivare genomförde JM under hösten för femte gången en medarbetarundersökning. Genom att fråga vad som fungerar bra och vad som kan bli bättre ökar möjligheterna att utveckla och behålla våra medarbetare. Fokusområden i årets mätning var arbetsmiljö, mångfald och jämställdhet. Tjänstemännen är över lag mycket nöjda medan resultatet för hantverkarna är något sämre. Undersökningen visar att vi har en hel del förbättringsområden att arbeta vidare med, till exempel att vi ska bli bättre på att dela med oss av våra kunskaper och erfarenheter. Samtidigt finns det områden som har ett mycket positivt resultat som vi ska se till att behålla och utveckla. Ett exempel är att många medarbetare kan rekommendera JM som arbetsgivare. Medarbetare idag och imorgon Kunniga och engagerade medarbetare är avgörande för vår framgång. För att säkerställa detta bygger vi långsiktiga relationer med våra medarbetare och ger dem förutsättningar för att växa i jobbet genom utmanande och varierande arbetsuppgifter och genom att satsa på intern rörlighet. Vår rekryteringsstrategi är att få en bra mix av seniora och mindre erfarna medarbetare. Vi ser att tidigare medarbetare allt oftare önskar komma tillbaka till JM och därför har vi under året startat en alumniverksamhet för att på ett strukturerat sätt hålla kontakt med dem. För att attrahera morgondagens medarbetare har JM ett omfattande samarbete med skolor och universitet på de orter där vi är verksamma, som till exempel Rönninge gymnasium, Nackademin och KTH. Under året besökte vi tolv arbetsmarknadsdagar på bland annat KTH, Chalmers samt Lunds universitet. Praktik är ett bra tillfälle för ungdomar att få möta byggbranschen och för JM att knyta värdefulla kontakter med morgondagens medarbetare. Under året har vi erbjudit cirka 150 studenter praktikplats, främst inom produktion. Vi har även startat ett samarbete med Tekniksprånget där vi Arbetsmiljö är allas ansvar JMs arbetsmiljömål är att till 2016 halvera antalet olycksfall med frånvaro. För att lyckas med detta har tydliga strategier och delmål arbetats fram under året. Mona Backlund, som började som arbetsmiljöchef för JM-koncernen i december 2012, har under året byggt upp en tydlig organisation för JMs arbetsmiljöarbete. Det viktigaste är att alla med arbetare förstår att de har ett eget ansvar och bryr sig om varandra, säger Mona. Var och ens beteende i vardagen påverkar den egna arbetsmiljön, men framförallt andras. Alla måste säga ifrån när något inte verkar okej. På JM Bostads alla byggarbetsplatser genomförs en Ordning och reda-kontroll två gånger per år för att minimera olycksfallsriskerna. Arbetsmiljöfrågor är också viktiga delar i JMs stora satsning på utbildning för hantverkare. Mitt första år på JM har varit spännande men krävande. I byggbranschen har man under lång tid förlitat sig på att vi har en ganska okej arbetsmiljö men idag räcker inte det utan vi måste tydligt flytta fram positionerna och vara ett hållbart företag där det är naturligt att inte skada sig på jobbet, säger Mona. Mona Backlund Arbetsmiljöchef JM-koncernen genom att erbjuda praktikplats ger ungdomar inblick i byggbranschen, med syfte att inspirera dem att söka sig vidare till ingenjörsutbildningar. I augusti 2013 startade vi ett tvåårigt traineeprogram med deltagare från Sverige och Norge, med inriktning mot projektutveckling. Kompetensutveckling Våra medarbetares kompetens och erfarenhet är en förutsättning för framgång i JMs arbete med att strukturera vår produktion i effektiva processer. För att säkerställa detta har samtliga hantverkare i Sverige, totalt 561 stycken, genomgått en utbildning på sju dagar. Medarbetarskap, arbetsmiljö samt värdet av att göra rätt från början är viktiga ingredienser i utbildningen. Under året har vi även genomfört ett stort antal andra interna utbildningar inom till exempel avtalskunskap, diplomerad arbetsledare och utbildning för inköpare. Platschefer är nyckelpersoner i vår produktion. Mot bakgrund av att chefsbehovet i JM främst ska tillgodoses genom intern rekrytering har vi under året fortsatt genomföra ett utvecklingsprogram för blivande platschefer. Programmet genomförs i Sverige och är på 1,5 år. Vår årliga successionsplanering visar att vi har en god försörjning av chefer till strategiskt viktiga positioner. Vi följer upp våra chefer baserat på JMs ledarkompetenser, bland annat via utvecklingssamtal.

49 HÅLLBARHET MEDARBETARE 45 Ett tydligt ledarskap ger förutsättningar för en hög prestation och trivsel hos våra medarbetare. Som ett led i detta håller JM en introduktionsutbildning för chefer i Sverige. Där förtydligas rollen som chef och det ansvar och de befogenheter det innebär. Nya chefer och ledare på JM genomgår även en utbildning i våra kärnvärden och ledarkompetenser. Erfarenhetsåterföringen mellan JMs olika länder har utvecklats under året och den interna rörligheten mellan länder har ökat. Allt fler medarbetare arbetar också tillsammans över landsgränserna. Vår arbetsmiljö Alla medarbetare i JM ska känna sig trygga när de går till jobbet. Vi har en nollvision när det gäller olycksfall på arbetet och en strävan efter att man ska kunna vara verksam hela sitt yrkesliv utan att drabbas av yrkessjukdomar. Under året har arbetsmiljöorganisationen förstärkts och förtydligats. Det förebyggande skyddsarbetet, bland annat med den så kallade Ordning och Reda-kontrollen på JMs byggarbetsplatser har utvecklats vidare. Där kontrolleras det förebyggande skyddsarbetet vad gäller till exempel hantering av risker, användande av personlig skyddsutrustning, välstädade arbetsplatser, att kontroller genomförs och att tillstånd finns. Under året har rapportering och uppföljning av olyckor och tillbud förbättrats och vi arbetar med införande av ett nytt incidentrapporteringssystem. För att ytterligare lyfta arbetsmiljöarbetet som ett fokusområde genomförde JM i Sverige och Finland i början av december sin första arbetsmiljödag där både tjänstemän och hantverkare deltog. Må bra Under året ser vi att korttidssjukfrånvaron har ökat. Det gör att vi lägger större fokus på uppföljning av sjukfrånvaron och på tidig rehabilitering. Ett nytt systemstöd för sjuk- och friskanmälan har implementerats i Sverige. Där erbjuds medarbetarna bland annat medicinsk rådgivning av sjuksköterska. Ett aktivt friskvårdsarbete bidrar till friskare och nöjdare Medarbetarstruktur Koncernen 2011 Antal medarbetare per 31 dec antal tjänstemän antal hantverkare Snittålder, tjänstemän Snittålder, hantverkare Andel kvinnor bland tjänstemän, % Medeltal anställda per land 2011 Sverige Norge Danmark Finland Belgien Totalt Sjukfrånvaro Sverige, % 2011 Total sjukfrånvaro 3,9 3,8 3,4 29 år eller yngre 3,7 4,6 4, år 2,9 2,8 2,8 50 år och äldre 5,6 5,0 4,0 Sjukfrånvaro under sammanhängande tid av minst 60 dagar/total sjukfrånvaro Sjukfrånvaro, tjänstemän 1,8 1,6 1,6 Sjukfrånvaro, hantverkare 6,4 6,0 5,2 personal. Morgonens byggjympa på byggarbetsplatserna är en bra start på dagens arbete och ger färre skador. Friskvårdsbidraget i Sverige på upp till kronor gör också att många regelbundet deltar i någon idrottsaktivitet. Midnattsloppet, där cirka 150 JMare deltog, är ett bra exempel på en gemensam friskvårdsaktivitet. Medarbetarna i Sverige har upp till tolv månaders föräldraledighet som kompenserar för inkomstbortfall. Syftet är att stötta föräldrar och bidra till ökad jämställdhet. Under 2013 tog 104 kvinnor och 339 män ut föräldraledighet. Lång och varierande resa på JM Peter Skogert började på JM som betong lärling för 22 år sedan och engagerade sig fackligt som skyddsombud Idag är han MB-ledamot i JM Stom byggnad AB och arbetstagar representant i JMs styrelse. Det finns många frågor som är viktiga att lyfta i styrelsen, säger Peter. Inte minst att det ska finnas tillräckligt med projekt att bygga. Under de senaste åren har Peter varit engagerad i JMs hantverkarutbildning, både vad gäller planering, genom förande och uppföljning. Vi som har arbetat med hantverkarutbildningen har olika erfarenheter från våra jobb på JM, som hantverkare i olika roller och tjänstemän på olika befattningar. Den mixen har varit viktig både i arbetet med att ta fram utbildningen och att genomföra den, säger Peter. Vid årsskiftet hade 561 hantverkare deltagit i utbildningen. De har fått en ökad förståelse för varför JM valt att arbeta på ett strukturerat sätt i sin produktion och att alla medarbetare i högsta grad är delaktiga i JMs framtida utveckling. En av de viktigaste delarna med utbildningen har varit att alla har fått svar på sina frågor. Nu ska vi ta hand om alla nyanställda så att de får samma utbildning och förutsättningar. Vi håller också på att titta på hur vi kan ta nästa steg i hantverkarutbildningen. Peter Skogert betongarbetare, MB-ledamot i JM Stombyggnad AB arbetstagarrepresentant i JMs styrelse

50 46 HÅLLBARHET MEDARBETARE Lika för alla Hög etik är viktigt för oss och våra etiska riktlinjer betonar bland annat nolltolerans av diskriminering och trakasserier. Som stöd finns ett Etiskt råd och ett incidentrapporteringssystem, Whistle blowing. Relationerna med våra medarbetare ska kännetecknas av JMs kärnvärden: kvalitet, långsiktighet, pålitlighet, engagemang, lyhördhet och stilkänsla. JM strävar efter att locka fler kvinnor till branschen, men också efter att de kvinnor som valt JM ska stanna inom företaget. Vi ser dock vissa svårigheter att rekrytera kvinnliga medarbetare, främst till produktion. I region Öst har man därför startat ett kvinnligt nätverk under året. Ett mål är att ha en jämnare könsfördelning inom alla led i orga nisationen. På JM är 30 procent av tjänstemännen kvinnor medan motsvarande siffra bland hantverkarna är 0,4 procent. Att JM skapar goda förutsättningar för att kombinera arbete med föräldraskap bekräftas i årets medarbetarundersökning. För att säkerställa ett helhetsperspektiv vad gäller jämställdhet och mångfaldsfrågor har JMs mångfaldsplan utvecklats under året. Ålders- och könsfördelning tjänstemän Ålders- och könsfördelning hantverkare Antal personer 400 Antal personer år år år år 56 år 0 25 år år år år 56 år Män Kvinnor Män Kvinnor JMs etiska riktlinjer VÄRNAR OM våra MEdarbETARE Vi på JM respekterar varje enskild medarbetare och accepterar inte diskriminering eller trakasserier i någon form, varken i våra relationer med medarbetare eller med människor utanför företaget är uppmärksamma på, och informerar närmaste chef, om medarbetare far illa. Vi tillåter inte trakasserier eller särbehandling. Vi ser inte bort när våra kollegor drabbas av sjukdom eller trakasserier då medarbetare som har problem kan ha svårt att själva påverka sin situation. ANSVARSFULLA Vi på JM riskerar inte att kortsiktiga beslut kan urholka värdet på JMs varumärke tar ansvar för att hålla oss informerade om vår egen verksamhet, även om detta kan medföra att besvärliga beslut behöver fattas accepterar inte att tids- och kostnadskraven går ut över arbetarskydd och god arbetsmiljö lämnar inte utfästelser mot bättre vetande accepterar inte snatteri eller stöld följer gällande lagstiftning och kollektivavtal. Tids- och kostnadskrav kan leda till att vi lovar för mycket och gör avkall på säkerhetsregler. Det kan också innebära att vi inte är uppmärksamma när något inte är i sin ordning. Tids- och kostnadskraven får dock aldrig gå ut över någons liv och hälsa eller skada varumärket. SERIÖST agerande Vi på JM efterlever och respekterar ingångna avtal och överenskommelser accepterar inte svart arbetskraft på våra arbetsplatser accepterar inte handlande i strid med konkurrenslagstiftningen såsom prissamverkan, medverkan i kartell, missbruk av dominerande ställning. Det är inte tillåtet att ta genvägar i vårt arbete. Brott mot konkurrenslagstiftningen kan få förödande konsekvenser för vår verksamhet. För att vi ska bli långsiktigt framgångsrika är det viktigt att vi gör affärer på ett korrekt sätt och att vår motpart alltid kan lita på de besked vi ger. AFFÄRSMässiga RElationER utan PErsonlig vinning Vi på JM agerar inte på ett sådant sätt att vi eller vår motpart hamnar i en personlig bero ende ställning är mycket restriktiva avseende gåvor till eller från leverantörer och affärspartners låter inte leverantörer och affärspartners bekosta resor och uppehälle för oss och låter inte heller JM bekosta resor och uppehälle för leverantörer och affärspartners (om så ej redan finns reglerat i avtal) utnyttjar inte företagets resurser för privat bruk. Vi ska inte riskera att vi eller vår motpart hamnar i beroendeställning eller tacksamhets skuld i affärsrelationen. Av den anledningen är vi restriktiva med att ge eller motta gåvor och vi låter vardera parten bekosta sina resor och sitt uppehälle. ETISKA rådet och incidentrapportering Vi på JM vänder oss till JMs etiska råd för att få vägledning vid svårigheter att tolka de etiska riktlinjerna tillhandahåller förutsättningar för medarbetare och andra att rapportera misstanke om allvarliga oegentligheter, missförhållanden eller brister i den interna kontrollen utan att den som rapporterar blir utsatt för efterverkningar. Etiska frågor har inte alltid ett givet svar. JM har därför inrättat ett etiskt råd bestående av personer från företagets ledning dit medarbetare kan vända sig för vägledning. JM har också ett incidentrapporteringssystem innebärande att medarbetare och andra anonymt kan rapportera misstankar om oegentligheter eller missförhållanden.

51 HÅLLBARHET MEDARBETARE 47 arbetsmiljödagen 2013 I december samlades alla tjänstemän och hantverkare i Sverige och Finland på sina respektive arbetsplatser för en genomgång av arbetsmiljöarbetet. Genomgången följdes av diskussioner i mindre grupper om hur var och en upplever sin arbetsmiljö och vad som kan göras för att förbättra säkerheten på den egna arbetsplatsen. Projektet Solvändan i Järvastaden, Solna, fick besök av VD Johan Skoglund som tillsammans med hantverkare och platsledning diskuterade hur viktigt det är att alla förstår och respekterar våra Allmänna Ordnings- och Skyddsregler och att alla tar sitt ansvar. Under 2013 har rapportering och uppföljning av olyckor och tillbud förbättrats och vi arbetar med införande av ett nytt rapporteringssystem för incidenter och olyckor. Arbetsmiljödagen och vårt fortsatta gemensamma arbetsmiljöarbete ska göra oss bättre och bidra till att vi når vår nollvision när det gäller olyckor. Antal OLYCKSFALLSFREKVENS JM I SVERIGE Antal olyckor med 1 dags sjukfrånvaro eller mer per en miljon arbetade timmar.

52 48 HÅLLBARHET LEVERANTÖRER MILJÖHÄNSYN och SAMhällsansvar krav I LEVErantörskEdjan Centrala Inköp ansvarar för koncernens ramavtal. Leveran törsbasen utgörs av tillverkare, grossister, entreprenörer och konsulter. Majoriteten av leverantörerna har sitt säte i Sverige, men andelen leverantörer utanför Sverige ökar stadigt. Inköpsprocessen JM ska köpa in rätt material och tjänster av professionella leverantörer till lägsta totalkostnad. Idag har 400 leverantörer ramavtal med JM. Genom att involvera organisationen i arbetet och beslutsfattandet skapas bra förankring. Avtalstroheten i koncernen är mycket hög. Mer än 80 procent av materialinköpen i Sverige avropas från ramavtalen. utveckling Alla ramavtalsleverantörer följs upp regelbundet för att se till att båda parter agerar på det sätt som är överenskommet i avtalen. Verksamheten kan lämna synpunkter på leverantörerna och avtalen och projekten bedömer leverantörerna enligt Nöjd Beställare Index (NBI). Bedömningarna är ett bra underlag för aktiv leverantörscoachning och ett lågt NBI föranleder åtgärdsplaner. Med vårt nya avropssystem, som lanserades under 2013, har vi nu också möjligheten att på ett strukturerat sätt mäta leveransprecisionen. Under 2013 har Nöjd Leverantör Index (NLI) implementerats där våra leverantörer får möjlighet att bedöma oss som beställare. En mycket viktig del av vårt långsiktiga arbete med ramavtalsleverantörerna är möjligheterna till utveckling av produkter och processer. Utvecklingsarbetets omfattning och komplexitet ökar och är en naturlig och viktig del av våra inköpares arbete. Riskhantering Våra ramavtalsleverantörers riskprofil bevakas löpande, både ur ett finansiellt och ett leveransperspektiv. Kontinuitetsplaner finns för de leverantörskategorier som anses ha en hög riskprofil eller är kritiska för produktionen. Uppförandekod för leverantörer JM har en uppförandekod för våra leverantörer för att säkerställa att leverantörerna delar våra grundvärderingar JM s Suppliers Code of Conduct. Samtliga svenska ramavtalsleverantörer har sedan många år fått genomgå en miljöbedömning innan de kan bli godkända som leverantör. Under 2013 införde vi ett nytt system för hållbarhetsvärdering, som förutom miljöområdet även täcker in andra aspekter såsom arbetsförhållanden, korruption, hälsa och säkerhet samt styrning. Ett program för revision av JMs leverantörers hållbarhetsarbete har också tagits fram under Under 2012 har revisoner inletts och dessa har följts upp med ytterligare revisioner på plats i fabriker under I ett fall har uppföljningen lett till att vi valt att stoppa leveransen av material från en fabrik. Ett 20-tal utvalda leverantörer ska årligen revideras genom enkäter och dessa ska följas upp med ett antal revisioner på plats i fabriker. Fabriksbesöken kan föranleda att JM tar fram planer för korrigerande åtgärder som företagen måste bemöta på ett tillfredställande sätt för att kunna kvarstå som leverantör till JM. Logistik Byggbranschens förutsättningar innebär logistiska utmaningar. Logistiken har blivit en allt viktigare del i relationen med våra leverantörer och är kanske det område som utvecklas mest just nu. Parallellt med utvecklingen av JMs interna arbetsplatslogistik, så ser vi detta område som det naturliga nästa steget för att ytterligare förbättra vår leverantörs kedja.

53 AFFÄRS- SEGMENT JM-koncernens verksamhet styrs och rapporte ras i fem affärssegment: JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks, JM Utland, JM Fastighetsutveckling samt JM Produktion.

54 50 Affärssegment JM BOSTAD STOCKHOLM JM Bostad Stockholm Marknad Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har ökat något under året. Utbudet av bostäder är lägre och tiden till avslut kortare jämfört med föregående år. För nya bostäder är utbudet i förhållande till långsiktig efterfrågan i Stockholmsområdet fortsatt lågt. Konkurrensen om välbelägen mark för bostäder är fortsatt stor. Intresset för JMs projekt är stort och kundernas benägenhet att teckna kontrakt tidigt i processen ligger på en normal nivå. JM är marknadsledande på nyproduktion av bostadsrätter i Storstockholm med pågående projekt i flertalet kommuner i länet. Några av de större projekten i regionen är Liljeholmen/Stockholm, Kvarnholmen/Nacka, Dalénum/Lidingö, Jakobsberg/Järfälla, Järvastaden i Solna/ Sundbyberg samt Täby centrum/täby. Resultatutveckling Affärssegmentets intäkter minskade till mkr (5 591) och rörelseresultatet ökade till mkr (1 041). Rörelse marginalen uppgick till 22,2 procent (18,6). Den lägre volymen är en följd av ett lägre antal bostäder i pågående produktion. Den höga marginalen förklaras av god försäljning och stor omvärderingseffekt i avslutade projekt. Kassaflödet begränsas på grund av investeringar i exploateringsfastigheter. Byggrätter Under året har byggrätter motsvarande cirka (800) bostäder förvärvats i Huddinge, Järfälla, Stockholm, Täby samt Österåker. Produktionsstarter Under året har produktionsstarter skett för totalt (1 507) bostäder (1 445) var bostäder i flerbostadshus var av 36 i Botkyrka, 124 på Lidingö, 109 i Solna, 855 i Stockholm, 64 i Tyresö, 43 i Värmdö samt 55 i Österåker. 52 (62) var småhus varav 32 i Solna och 20 i Tyresö. JM Bostad Stockholm Inom affärssegmentet utvecklas bostads projekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploaterings fastigheter, plan arbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Intäkter Rörelseresultat Antal anställda Januari december Mkr Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal, % 22,2 18,6 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 40,5 43,3 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploa te ringsfastigheter Antal disponibla byggrätter varav byggrätter i balansräkningen Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion Antal anställda varav tjänstemän varav hantverkare Liljeholmskajen, en del av Stockholms innerstad.

55 Affärssegment JM BOSTAD RIKS 51 JM Bostad Riks Marknad Genomsnittspriserna på andrahandsmarknaden har stigit på samtliga marknader under året, dock märks en viss avmattning i slutet av året. Utbudet av bostäder är fortsatt något lägre och tiden till avslut kortare jämfört med föregående år. Intresset för JMs projekt är stort men kundernas beslutsprocess är fortsatt utdragen i södra Sverige. JMs största delmarknader inom JM Bostad Riks är Göteborg, Malmö/Lund och Uppsala. Större projekt finns i det tidigare hamnområdet på Norra Älvstranden, i Kviberg i Göteborg och i Kungsbacka samt Dockanområdet i Malmö, Lomma Strandstad i Lomma kommun, Lund Södra samt Sockerbruksområdet båda i centrala Lund. De största projekten i Uppsala är Kungsängen och Luthagen nära centrum. Resultatutveckling Affärssegmentets intäkter minskade till mkr (3 003) och rörelseresulta tet uppgick till 221 mkr (231). Rörelse marginalen uppgick till 7,7 procent (7,7). Den något lägre volymen är främst en följd av färre antal produktionsstartade bostäder under 2012 och Kassaflödet är i balans. Byggrätter Under året har byggrätter motsvarande cirka 625 (drygt 400) bostäder förvärvats i Skåne, Göteborgsområdet och Västerås. Produktionsstarter Under året har produktionsstarter skett för totalt 861 (779) bostäder. 818 (738) var bostäder i flerbostadshus, varav 196 i Skåne (129 i Malmö och 67 i Lund), 238 i Göteborg, 40 i Kungälv, 35 i Linköping, 106 i Örebro, 32 i Västerås, 135 i Uppsala samt 36 i Norrtälje. 43 (41) var småhus, varav 30 i Skåne (10 i Vellinge och 20 i Staffanstorp) samt 13 i Kungsbacka. JM Bostad RIKS Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklu sive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastig heter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet. Intäkter Rörelseresultat Antal anställda Januari december Mkr Intäkter Rörelseresultat 1) Rörelsemarginal, % 7,7 7,7 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 14,6 15,5 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploate rings fastigheter Antal disponibla byggrätter varav byggrätter i balansräkningen Antal sålda bostäder 2) Antal produktionsstartade bostäder 2) Antal bostäder i pågående produktion 2) Antal anställda varav tjänstemän varav hantverkare ) Varav fastighetsförsäljningar 9-2) Varav hyresrätter 64 - Lomma Strandstad, småstaden vid havet.

56 52 Affärssegment JM UTLAND JM UTLAND Resultatutveckling Affärssegmentets intäkter minskade till mkr (3 152). Rörelseresultatet minska de till 126 mkr (181) och rörelsemargi na len minskade 4,6 procent (5,7). Rörelse resultat och marginal försämras av negativt resultat i Danmark och Finland där antalet bostäder i pågående produktion har minskat. Kassaflödet begränsas något på grund av investeringar i exploateringsfastigheter. Norge Efterfrågan på bostäder, såväl nyproducerade som på andrahandsmarknaden, har varit stabil under året men med en avmattning efter sommaren. Prisnivån på andrahandsmarknaden har efter viss uppgång under årets första hälft sjunkit till något lägre nivå än vid årets början. Bankerna i Norge intog under hösten en något mer försiktig hållning i kreditgivning till bostäder. Under året har 433 bostäder (649) sålts och 331 bostäder (815) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till (1 246). Cirka byggrätter (700) förvärvades under året. Disponibla byggrätter motsvarar bostäder (4 700). Danmark Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Köpenhamn är stigande. Fortsatt generell restriktiv kreditgivning från bankerna till bostadskunder motverkar den positiva effekten av låg räntenivå. Prisnivån på andra handsmarknaden har under året stigit från en låg nivå. Under året har 11 bostäder (13) sålts och 12 bostäder (2) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 12 (20). Inga förvärv har gjorts under året (-). Disponibla byggrätter motsvarar 700 bostäder (700). Finland Aktiviteten på bostadsmarknaden i Hel singfors kvarstår på en stabil nivå. Kun derna är dock avvaktande och tiden till avslut är utsträckt. Prisnivån i huvudstadsregionen har varit stabil under året. Under året har 43 bostäder (26) sålts och 46 bostäder (34) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 46 (62). Förvärv har gjorts av cirka 200 byggrätter (40). Disponibla byggrätter motsvarar 800 bo städer (600). Belgien Aktivitetsnivån på bostadsmarknaden i Brysselregionen är fortsatt stabil. Prisnivån i regionen har varit svagt stigande under året. Under året har 60 bostäder (55) sålts och 99 bostäder (26) produktionsstartats. Antal bostäder i pågående produktion uppgår till 134 (97). Inga förvärv har gjorts under året (-). Disponibla byggrätter motsvarar 400 bo städer (500). JM UTLAND Inom affärssegmentet utvecklas bostadsprojekt i Norge, Ddanmark, Finland och Belgien. I Norge bedrivs även entreprenadverksamhet i begränsad omfattning. Intäkter Rörelseresultat Antal anställda Januari december Mkr Intäkter Rörelseresultat 1) Rörelsemarginal, % 4,6 5,7 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 5,9 8,2 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploa te ringsfastigheter Bokfört värde projekt fastigheter Antal disponibla byggrätter varav byggrätter i balansräkningen Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion Antal anställda varav tjänstemän varav hantverkare ) Varav fastighetsförsäljningar 2 - Intäkter och resultat för affärssegmentet redovisas enligt IAS 11, successiv vinstavräkning. Hovinbekken i Oslo, Norge.

57 Affärssegment JM FASTIGHETSUTVECKLING 53 JM fastighetsutveckling Resultatutveckling Affärssegmentets intäkter ökade till 314 mkr (77) varav entreprenadintäkter 244 mkr (4) och hyresintäkter 70 mkr (73). Rörelseresultatet ökade till 37 mkr ( 83). Driftnettot för projektfastigheter uppgick till 29 mkr (30). Kassaflödet har förstärkts genom likvid från fastighetsförsäljningar. Fastighetstransaktioner Totalt har fastigheter för 561 mkr avyttrats med ett resultat om 13 mkr (0). Större försäljningar var kommersiella lokaler i Dalénum samt äldreboendet Agadir, båda på Lidingö, samt bostadsfastigheten Gästabudet 2 i Nälsta. Fastigheten Svänghjulet 2 i Täby, Stockholm, förvärvades för uppförande av ett särskilt boende för äldre. Projektutveckling I Sköndal i södra Stockholm färdigställdes och tillträddes etapp ett av det särskilda boendet för äldre. Etapp två tillträds i februari Projektet består av totalt 108 lägenheter. Stiftelsen Stora Sköndal är hyresgäst med ett avtal på 15 år. I juli tecknades avtal med extern köpare om uppförande och försäljning av projektet. Ett nytt särskilt boende för äldre startades i Täby i norra Stockholm. Boendet har 54 lägenheter och är uthyrt till Attendo Sverige AB på 15 år. Inflyttning är planerad till november I Dalénumområdet på Lidingö produceras 146 hyresrätter för extern beställare med inflyttning Projektering pågår för ytterligare 74 hyresrätter inom området. I Bolinder strand, Järfälla, fortgår utvecklingen av de kommersiella lokalerna i anslutning till JMs bostadsprojekt. Uthyrningsgraden var 86 procent vid årsskiftet. Det kvarvarande kommersiella beståndet i Dalénumområdet förvaltas med fokus på att höja uthyrningsgraden som var 78 procent vid årets slut. Byggrätter JMs byggrätter för kommersiell projektutveckling uppgår till totalt cirka kvadrat meter. Det bokförda värdet uppgår till 31 mkr (31). JM FASTIghetsutVecklING Inom affärssegmentet utvecklas i huvudsak hyresbostäder, vårdboenden och kontorsfastig heter i Storstockholm. Affärs segmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastig heter avsedda för projekt utveckling. Intäkter Rörelseresultat Januari december Mkr Intäkter Rörelseresultat 1) Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 4,6 8,8 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploate rings fastigheter Bokfört värde projekt fastigheter Antal disponibla bostadsbyggrätter 2) 700 varav byggrätter i balansräkningen 100 Antal sålda bostäder 2) 254 Antal produktionsstartade bostäder 2) 200 Antal bostäder i pågående produktion 2) 308 Antal anställda Antal anställda varav tjänstemän ) Varav fastighetsförsäljningar 13 0 nedskrivning av fastigheter ) Avser hyresrätts- och vårdbostäder. Sköndal, ett särskilt boende för äldre i södra Stockholm.

58 54 AffärssegMENT JM PRODUKTION JM PRODUKTION Marknad Efterfrågan på entreprenadmarknaden i Stockholm är på en god nivå. Både byggoch anläggningsmarknaden är stabil, där dock många aktörer konkurrerar om uppdragen. Affärssegmentet har ett bra orderläge med ett stort antal projekt i pågående produktion. Resultatutveckling Affärssegmentets intäkter ökade till mkr (2 006) och rörelseresultatet uppgick till 73 mkr (71). Rörelsemarginalen uppgick till 3,6 procent (3,5). Kassaflödet belastas av tillfällig ökning av rörelsekapitalet. Projekt JM har under året erhållit flera nya uppdrag, varav de största är nyproduktion av flerbostadshus i Upplands Väsby (AB Väsbyhem), om- och tillbyggnad av kontor i Södertälje (Söderenergi AB) samt nyproduktion för kraftvärmeverk i Värtan, Stockholm (Fortum Värme). De största pågående uppdragen är två etapper av nya motorvägen E18 Hjulsta Kista (Trafikverket), nyproduktion av ett biobränsleeldat kraftvärmeverk i Stockholm (Fortum Värme), nyproduktion av två kontorsbyggnader i Frösunda, Solna (Vasakronan), nybyggnad av flerbostadshus i Norra Djurgårdsstaden (AB Stockholmshem), tillbyggnad av bagagehantering på Arlanda flygplats (Swedavia), ombyggnad av Universitetsbibliotek på Campus Frescati (Akademiska Hus), spår arbeten för tvärbanans utbyggnad i Bromma (Storstockholms Lokaltrafik) samt anläggningsarbeten för kommande spårarbeten i Rosersberg (Trafikverket). Därutöver pågår förberedande arbeten för ombyggnation av Slussen samt anläggningsarbeten i Norra Djurgårdsstaden (Stockholms stad). Affärssegmentet utför exploateringsarbeten inom Dalénumområdet på Lidingö åt JM Bostad Stockholm. Dessutom uppförs äldreboenden i Sköndal och i Täby åt JM Fastighetsutveckling. JM PRODUKTION Affärssegmentet bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholms området. Intäkter Rörelseresultat Antal anställda Januari december Mkr Intäkter 1) Rörelseresultat Rörelsemarginal, % 3,6 3,5 Operativt kassaflöde Antal anställda varav tjänstemän varav hantverkare ) Varav internt JM Entreprenad bygger två deletapper av motorväg E18 Hjulsta Kista.

59 FÖRVALTNINgsbeRÄTTelse 55 INNEHÅll Sida Förvaltningsberättelse 55 Koncernens resultaträkning 59 Koncernens balansräkning 60 Koncernens kassaflödesanalys 62 FöräNDRINgar i KONcernens eget kapital 64 Koncernens NOTer 65 Moderbolagets resultaträkning och kkassaflödesanalys 82 Moderbolagets balansräkning 83 FÖräNDRINgar i moderbolagets eget kapital 84 Moderbolagets NOTer 85 FemårsöversIKT Koncernen 88 KvaRTalsöversIKT KONcernen 90 KvaRTalsöversIKT affärssegment 91 IAS 19 OMRäKNINgstabeller 92 Förslag TIll vinstdisposition 94 RevisIONsberättelse 95 DeFINITIONer och ORDlista 96 Styrelsen och verkställande direktören för JM ab (publ), organisationsnummer , får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för MARKNAD, FÖRSÄLJNING OCH PRODUKTIONSSTARTER av BOSTÄDER Efterfrågan på nyproducerade bostäder i Stockholm har fortsatt förbättrats under året. Samtidigt fortsätter förbättringen av efterfrågan i övriga Sverige. Intresset för JMs projekt är stort. Efterfrågan har försvagats i Norge under andra halvåret. Befolkningstillväxten på våra huvudmarknader, tillsammans med det fortsatt låga ränteläget, stödjer efterfrågan på bostäder. Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till (2 952) inklusive 254 hyresrätts- och vårdbostäder. Andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion uppgår till 71 procent (66) där spannet om procent bedöms som normal nivå. Sålda bostäder i JM Bostad Stockholm uppgick till (1 307), i JM Bostad Riks 951 (902) och i JM Utland 547 (743). Antalet produktionsstartade bostäder minskade till (3 163) med stor andel produktionsstarter under fjärde kvar talet. I Stockholmsområdet uppgick produktionsstartade bo stä der till (1 507) och i övriga Sverige till 861 (779). Produk tions starterna inkluderar 200 hyresrätts- och vårdbostäder i Stockholm. I utlandsverksamheten produktionsstartades 488 bostäder (877). Antalet bostäder i pågående produktion uppgår till (5 988) varav 308 utgör hyresrätts- och vårdbostäder. INTÄKTER Koncernens intäkter enligt segmentsredovisningen under året minskade till mkr (13 134). Intäkterna omräknat enligt IFRIC 15 uppgick till mkr (12 480). RÖRELSERESULTAT Rörelseresultatet enligt segmentsredovisningen ökade till mkr (1 398) och rörelsemarginalen ökade till 12,5 procent (10,6). Rörelseresultatet omräknat enligt IFRIC 15 ökade till mkr (1 374). Resultatet föregående år belastades av nedskrivning av projekt fastighet om 95 mkr. Under året har fastigheter sålts för 623 mkr (0) med ett resultat om 24 mkr (0) varav 18 mkr avser resultat från försäljning av ett äldreboende i Malmö. Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 71 mkr (77) varav 17 mkr (7) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 29 mkr (33).

60 56 FÖRVALTNINgsbeRÄTTelse Rörelseresultatet för affärssegmentet JM Bostad Stockholm ökade till mkr (1 041). Rörelsemarginalen uppgick till 22,2 procent (18,6). Den höga marginalen förklaras av god försäljning och stor omvärderingseffekt i avslutade projekt. JM Bostad Riks rörelseresultat uppgick till 221 mkr (231). Rörelsemarginalen uppgick till 7,7 procent (7,7). JM Utlands rörelseresultat minskade till 126 mkr (181). Rörelsemarginalen minskade till 4,6 procent (5,7). Rörelseresultat och marginal försämras av negativt resultat i Danmark och Finland där antalet bostäder i produktion har minskat. Rörelseresultatet för JM Fastighetsutveckling ökade till 37 mkr ( 83). Det förbättrade resultatet förklaras främst av att resultatet föregående år belastades av nedskrivningen av projektfastighet om 95 mkr samt av ökat resultat av fastighetsförsäljningar under året. Rörelseresultatet för JM Produktion uppgick till 73 mkr (71). Rörelsemarginalen uppgick till 3,6 procent (3,5). Affärssegment Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal, % Mkr JM Bostad Stockholm ,2 18,6 JM Bostad Riks ,7 7,7 JM Utland ,6 5,7 JM Fastighetsutveckling JM Produktion ,6 3,5 Eliminering Koncerngemensamma kostnader Summa enligt segments redovisning ,5 10,6 Omräkning JM Utland 1) Totalt ,1 11,0 1) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning. BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION Antal bostäder i pågående produktion 1) 3) Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 2) 3) Andel bokade bostäder i pågående produktion, % 3) Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 3) ) Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan. 2) Andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. 3) Inklusive 308 hyresrätts- och vårdbostäder i pågående produktion inom JM Fastighetsutveckling ingår ej i andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion. Av dessa är 54 bostäder projekt där nedlagda kostnader endast redovisas som projektfastighet under uppförande. Osålda bostäder i avslutad PRODUKTION Antal osålda bostäder i avslutad produktion 1) varav i balansräkningen redovisat som Andelar i bostadsrättsföreningar m. m ) Efter sista inflyttning enligt plan. FINANSIella INTÄKTER OCH KOSTNADER Finansiella intäkter och kostnader uppgick till 59 mkr ( 56), en försämring med 3 mkr jämfört med föregående år och förklaras av ökade räntekostnader. Mkr Finansiella intäkter 1) Finansiella kostnader 2) Finansiella intäkter och kostnader ) Varav omvärderingar och valutasäkringar 8 4 2) Varav omvärderingar och valutasäkringar 8 4 RESULTAT FÖRE SKATT Resultatet före skatt ökade till mkr (1 318). Resultatet föregående år belastas av nedskrivning av projektfastighet om 95 mkr. ÅRETS ResULTAT Årets resultat uppgick till mkr (961). Den totala skattekostnaden uppgick till 360 mkr ( 357) varav aktuell skatt 349 mkr ( 408) och uppskjuten skatt 11 mkr (51). Skattekostnaden för 2013 överstiger något den nominella skattesatsen för koncernen. Årets skattekostnad påverkas negativt av omvärdering av uppskjuten skatt avseende förlustavdrag och temporära skillnader inom JM Utland om 24 mkr. Fastighetsskatten, som behandlas som en rörelsekostnad, har belastat resultatet med 28 mkr (23). VERKSAMHETENS UTvecKLING bostadsbyggrätter Antalet disponibla bostadsbyggrätter uppgår till (26 600) varav (17 400) redovisas i balansräkningen. Detta innebär att byggrätter (9 200) disponeras genom avtal och inte är bokförda som en tillgång. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har ökat till mkr (5 691) vid utgången av året. Därutöver disponerar affärssegmentet JM Fastighetsutveckling byggrätter för kommersiell projektutveckling, motsvarande cirka kvadratmeter med ett totalt bokfört värde om 31 mkr (31). Totalt antal bostadsbyggrätter (Varav redovisade i balansräkningen som exploateringsfastigheter) JM Bostad Stockholm (7 700) (7400) JM Bostad Riks (5 400) (5 700) JM Utland 7100 (4 600) (4 300) JM Fastighetsutveckling 700 (100) Totalt (17 800) (17 400) Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett bokfört värde om 6,0 mdkr (5,8) visar ett övervärde om 2,4 mdkr (2,6). Denna värdering är gjord i samarbete med externt värderingsföretag. Under 2013 har exploateringsfastigheter för bostäder om mkr (1 259) förvärvats varav 672 mkr avser JM Bostad Stockholm, 249 mkr JM Bostad Riks och 301 mkr

61 FÖRVALTNINgsbeRÄTTelse 57 JM Utland. Nettoinvesteringar i exploateringsfastigheter under året uppgick till 228 mkr ( 41). Portföljen av byggrätter uppgår därefter till mkr (5 769). Innehavet utgör en förutsättning för JMs projekt för utveckling av bostäder. EXPLOATERINgsFASTIGHETER (BOSTÄDER) (försäljning minus investering) under året uppgick till 486 mkr ( 175). Kassaflödet belastas av skatteinbetalning under andra kvartalet om 167 mkr hänförligt till dom i Kammarrätten avseende åren 2005 och Processen avsåg nedskrivningar av andelar i koncernbolag vilka Kammarrätten dömde som ej avdragsgilla. PROJEKTFASTIGHETER Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 71 mkr (77) varav 17 mkr (7) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 29 mkr (33). Under året har fastigheter sålts för 623 mkr (0) med ett resultat om 24 mkr (0) varav 18 mkr avser resultat från försäljning av ett äldreboende i Malmö. Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter har beräknats till 294 mkr (959) med ett bokfört värde om 244 mkr (933) projektfastigheter Bokfört värde, mkr Yta (000) m 2 Uthyrningsgrad årshyra, % Miljarder kr Marknadsvärde Bokfört värde Marknadsvärde Bokfört värde JM Bostad Stockholm 4,3 3,0 4,4 2,9 JM Bostad Riks 1,9 1,4 1,8 1,3 JM Utland 2,1 1,5 2,1 1,5 Totalt 8,3 5,9 8,3 5,7 Marknadsvärde, mkr Fastigheter under utveckling Färdigställda kontorsfastigheter Totalt Investeringar i fastigheter uppgick till 118 mkr (178). FINANSIella POSTER RÄNTEBÄRANDE SKULDER OCH MEDELRÄNTesaTS Per den 31 december 2013 uppgick räntebärande nettofordran till 642 mkr (667). Vid utgången av året uppgick ej ränte bärande skulder för genomförda fastighetsförvärv till 348 mkr (602). Av dessa skulder är 204 mkr (503) kortfristiga. Den totala räntebärande låneskulden uppgick per 31 december 2013 till 1743 mkr (1 808) varav pensionsskulden utgjorde 920 mkr (931). Vid årets utgång var medelräntesatsen för den totala ränte bärande låneskulden inklusive pensionsskulden 3,5 procent (3,5). Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var 0,2 år (0,3). Då volymen av långfristig upplåning är relativt begränsad arbetar koncernen främst med kort räntebindning. KASSAFlöDE Kassaflödet under året från den löpande verksamheten uppgick till 898 mkr (979). Nettoinvesteringarna i exploateringsfastigheter innebar ett kassaflöde om 548 mkr (278). Trots ett ökat innehav av osålda bostäder ger posten ett positivt kassaflöde med 6 mkr ( 204) främst hänförligt till reglerade fordringar för sålda bostäder. Koncernens kassaflöde från projektfastigheter LIKVIDITET Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till mkr (5 275). Förutom likvida medel om mkr (2 475) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget mkr (2 800) där kreditavtalen om mkr hade en genomsnittlig löptid om 1,6 år (2,2). EGET KAPITAL Koncernens eget kapital per den 31 december 2013 uppgick till mkr (4 393). Aktiekapitalet uppgick till 80 mkr (84), övrigt tillskjutet kapital 818 mkr (789) och reserver 91 mkr ( 31). Intjänade vinstmedel uppgick till mkr (3 551) varav årets resultat mkr (961). Under 2013 uppgick utdelningen till aktieägarna till 6,75 kronor (6,50) per aktie, totalt 537 mkr (542). Återköp av egna aktier under året uppgick till 517 mkr (359). Soliditeten uppgick till 40 procent (38). PERSONAL Antalet anställda minskade under 2013 med 5 procent och uppgick vid årets utgång till (2 290). Nuvarande bemanning bedöms väl avvägd för pågående projektvolym där viss anpassning sker löpande. Antalet hantverkare var 940 (1 051) och antalet tjänstemän (1 239). Medeltalet anställda under året uppgick till (2 386) varav 373 (365) i JMs utlandsbolag. Löner och sociala kostnader uppgick till mkr (1 794) varav de sociala kostnaderna utgjorde 591 mkr (596). MILJÖARBETET Hur JM handskas med miljön idag sätter spår långt fram i tiden. Miljöarbetet är en fråga om affärsmässighet på både kort och lång sikt. Dels ger det en långsiktig värdetillväxt för ägarna, dels ett mervärde för kunderna genom bland annat lägre driftskostnader, förbättrad kvalitet och ökad hållbarhet i boendet. JMs miljöarbete utvecklas ständigt med hjälp av verksamhetssystem, förbättringsarbete, mätbara mål och miljöutbildningar. Uppföljning sker genom avvikelse- och nyckeltalsrapportering samt internrevisioner. Prioriterade miljöområden är energianvändning, materialval, byggavfall, transporter och maskiner samt förorenad mark. STYRELSEARBETET UNDER 2013 Vid årsstämman 2013 valdes åtta ordinarie ledamöter. Arbetstagarorganisationerna har utsett två ledamöter jämte två suppleanter. Styrelsen har haft tretton sammanträden. Därutöver har revisionsutskottet haft fyra sammanträden, ersättningsutskottet fyra sammanträden och investeringsutskottet sju sammanträden. De viktigaste ärendena för styrelsen under 2013

62 58 FÖRVALTNINgsbeRÄTTelse var beslut om produktionsstarter av större bostadsprojekt, de större förvärven av exploateringsfastigheter, försäljning av fyra projektfastigheter, den strategiska planen, förslag om beslut att förvärva egna aktier, förslag till kort- och långsiktiga rörliga löneprogram samt förslag till ett konvertibelprogram för samtliga anställda i Sverige. Styrelseledamöternas deltagande framgår av uppställning på sidan 98. Styrelsens ordförande utvärderar varje år styrelse arbetet med ledamöterna samt delger valberedningen information om resultatet. Beskrivning av respektive utskott och ledamöter framgår på sidorna UTDELNING För 2013 föreslår styrelsen en utdelning om 7,25 kronor (6,75) per aktie, totalt 562 mkr (542). Utdelningsnivån motiveras av god intjäning i kombination med en stark balansräkning. Som avstämningsdag för utdelning föreslås tisdagen den 29 april Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen komma att utsändas måndagen den 5 maj ÅTERKÖP OCH INNEHAV av egna AKTIER Efter årsstämman 2013 har totalt aktier återköpts för 375 mkr. Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgår per 31 december 2013 till Styrelsen avser föreslå årsstämman att innehavet av samtliga egna aktier dras in genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital. Styrelsens fullständiga förslag till beslut avseende indragning av aktier kommer att finnas tillgängligt i samband med kallelsen till årsstämman den 26 mars Den starka balansräkningen och goda kassaflöden ger fortsatt utrymme för kapitalöverföring till aktieägarna utöver ordinarie utdelning. Mot denna bakgrund kommer styrelsen föreslå att årsstämman beslutar bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att återköpa sammanlagt så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv ska ske på NASDAQ OMX Stockholm. Strategin är att sprida återköpen på NASDAQ OMX Stockholm fram till årsstämman Syftet med bemyndigandet är att styrelsen ska få möjlighet att fortlöpande anpassa bolagets kapitalstruktur. Styrelsens fullständiga förslag till beslut avseende bemyndigandet kommer att finnas tillgängligt i samband med kallelsen till årsstämman den 26 mars AKTIEKAPITal JMs aktiekapital uppgick den 31 december 2013 till 80 mkr (84) fördelat på aktier varav är återköpta egna aktier. Alla aktier ger samma rätt att rösta och lika del i bolagets eget kapital. De utgivna aktierna är fritt överlåtbara utan begränsningar till följd av lag eller JMs bolagsordning. JM känner inte till några avtal mellan aktieägare som kan medföra begränsningar i rätten att överlåta aktier i bolaget. ERSÄTTNING TILL KONCERNLEDNING Styrelsens förslag till beslut avseende riktlinjer för lön och annan ersättning till koncernledningen framgår enligt nedan och kommer att presenteras på årsstämman för godkännande. Riktlinjerna är desamma som antogs vid årsstämman De nya avtal som har ingåtts med ledande befattningshavare sedan årsstämman 2013 har följt de gällande riktlinjerna. FÖRSLAG TILL beslut 2014 avseende RIKTLINJER FÖR lön OCH ANNAN ERSÄTTNING TILL ledande BEFATTNINgsHavaRE: Styrelsen föreslår att årsstämman fastställer följande rikt linjer för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare. Ersättning till koncernchefen och andra ledande befattningshavare ska utgöras av fast lön, kort- och långsiktiga rörliga löneprogram, pensionsförmån samt övriga förmåner. Med andra ledande befattningshavare menas koncernledningen. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrensmässig på den arbetsmarknad befattningshavaren verkar. Fast lön och kortsiktigt rörligt löneprogram ska vara relaterad till befattningshavarens ansvar och befogenheter. För ledande befattningshavare ska det kortsiktiga rörliga löneprogrammet vara maximerat till 50 procent av fast lön. Det kortsiktiga rörliga löneprogrammet ska baseras på utfallet i förhållande till uppsatta mål, vilka i normalfallet är externt redovisat rörelseresultat före skatt, vinst per aktie samt Nöjd Kund Index. Långsiktiga rörliga löneprogram kan vara aktie- och/eller kontantrelaterade och ska vara prestationsbaserade samt vid utfästelsen vara maximerade till 50 procent av fast lön. Vid uppsägning av anställning bör i normalfallet en ömsesidig uppsägningstid om sex månader gälla. För i det fall att uppsägningen initieras av JM bör även ett avgångsvederlag om sex månader utgå. Pensionsförmåner är förmåns- och/eller premiebestämda och pensionsålder bör i normalfallet vara 65 år. Principer för ersättning till VD och ledande befattningshavare ska beredas av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Styrelsen ska ha rätt att frångå riktlinjerna om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det. MODERBOlageT Moderbolagets huvudsakliga verksamhet består av projektutveckling av bostäder och kommersiella fastigheter. Nettoomsättningen under 2013 uppgick för moderbolaget till mkr (8 695). Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick till mkr (1 108). Investeringar i fastigheter uppgick till 367 mkr (464). Medeltalet anställda var (1 545) varav män (1 268) och 273 kvinnor (277). Löner och sociala kostnader uppgick till mkr (1 129). Redogörelse för antal anställda och utbetalda löner lämnas i moderbolagets noter, not 2, sidan 85.

63 KONCERNENS RESULTATRÄKNING 59 Koncernens resultaträkning, Mkr Not 1, 2 Intäkter Produktions- och driftkostnader 3, Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader 3, 4, Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter 7-95 Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat före skatt Skatter Årets resultat Övrigt totalresultat Poster som kommer omklassificeras till resultatet Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter 60 2 Poster som inte kommer omklassificeras till resultatet Omvärdering av förmånsbestämda pensioner Skatt hänförligt till övrigt totalresultat 12 1 Årets totalresultat Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare Resultat per aktie före utspädning (kr) hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 14,10 11,70 Resultat per aktie efter utspädning (kr) hänförligt till moderbolagets aktieägare 10 14,00 11,60 Föreslagen utdelning per aktie (kr) 10 7,25 6,75 KOMMENTARER Intäkter (2013: mkr, 2012: mkr) Koncernens intäkter under året ökade med 1 procent till mkr (12 480). Av intäkterna avser mkr Sverige och mkr JMs utlandsverksamhet. Intäkterna från den svenska verksamheten består huvudsakligen av upp arbetade intäkter i bostadsprojekt. Upparbetade intäkter redovisas enligt principen för successiv vinstavräkning, vilket innebär att intäkterna redovisas utifrån senast lagda prognos, period för period i takt med dess upparbetning och försäljningen i respektive projekt. Intäkterna från projektutveckling av bostäder utanför Sverige redovisas enligt färdigställandemetoden till följd av IFRIC 15. Omräkning enligt IFRIC 15 avseende JM Utland har inneburit en intäktseffekt om 49 mkr ( 654). FINANSIella INTÄKTER OCH KOSTNADER (2013: 59 mkr, 2012: 56 mkr) Finansnettot försämrades med 3 mkr jämfört med före gående år och förklaras av ökade räntekostnader. SKATTER (2013: 360 mkr, 2012: 357 mkr) Den redovisade skattekostnaden uppgår till 25 procent 2013 jämfört med 27 procent för Skillnaden mellan redovisad skatt och nominell skatte sats för 2013 förklaras främst av en negativ belastning om 24 mkr vilket främst utgörs av omvärdering av uppskjuten skatt avseende förlustavdrag och temporära skillnader inom JM Utland. Mkr INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT RÖRELSERESULTAT (2013: mkr, 2012: mkr) Rörelseresultatet ökade med 11 procent till mkr. Resultatet föregående år belastades av nedskrivning av projektfastighet om 95 mkr. Omräkning enligt IFRIC 15 har inneburit en resultat effekt om 53 mkr ( 24) JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Produktion

64 60 KONCERNENS BALANSRÄKNING KONCERNENS BALANSRÄKNING, Mkr Not ) ) 1 TILLGÅNGAR 2 Anläggningstillgångar Goodwill Maskiner och inventarier Andelar i intresseföretag 13, Finansiella tillgångar 15, Uppskjutna skattefordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m.m Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upparbetad men ej fakturerad intäkt Pågående arbeten Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2) Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Intjänade vinstmedel (inklusive årets resultat) Summa eget kapital Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 23, Övriga långfristiga skulder 23, Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser Övriga långfristiga avsättningar Uppskjutna skatteskulder Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 23, Kortfristiga räntebärande skulder 23, Övriga kortfristiga skulder 23, Aktuella skatteskulder Fakturerad men ej upparbetad intäkt Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder Summa skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 30 1) Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder (IAS 19) har gjorts, se sidorna ) Se avsnitt Förändringar i koncernens eget kapital, sidan 64.

65 KONCERNENS BALANSRÄKNING 61 KONCERNENS TILLGÅNGAR KONCERNENS KAPITALSTRUKTUR RÄNTABILITET PÅ EGET OCH SYSSELSATT KAPITAL % Projektfastigheter 2% (8) Exploateringsfastigheter 54% (50) Övriga kortfristiga fordringar 3% (4) Upparbetad men ej fakturerad intäkt/ pågående arbeten 7% (5) Likvida medel 21% (21) Övriga tillgångar 13% (12) Eget kapital 40% (38) Övriga långfristiga skulder 1% (1) Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 8% (8) Fakturerad men ej upparbetad intäkt 12% (10) Räntebärande skulder 7% (8) Övriga skulder och avsättningar 32% (35) Räntabilitet på eget kapital Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital KOMMENTARER GOODWILL (2013: 186 mkr, 2012: 205 mkr) Redovisad goodwill avser goodwill vid förvärv av JM Norge AS, AS Prosjektfinans samt Öie AS. Förändringen under 2013 avser endast valutakursförändring. PROJEKTFASTIGHETER (2013: 244 mkr, 2012: 933 mkr) Beståndet av projektfastigheter har minskat under året beroende på ett antal försäljningar. Totalt har bokfört värde om 570 mkr sålts med ett resultat om 5 mkr. Kvarvarande bestånd avser framför allt kommersiella fastigheter i Stockholmsområdet. Det externt bedömda marknadsvärdet har beräknats till 294 mkr (959) vilket innebär ett övervärde om 50 mkr (26). EXPLOATERINGSFASTIGHETER (2013: mkr, 2012: mkr) Under 2013 har förvärvstakten i exploateringsfastigheter varit relativt oförändrad jämfört med föregående år. Under året har exploateringsfastigheter om mkr (1 259) förvärvats och exploateringsfastigheter överfört till produktion har uppgått till mkr (1 300). Samtliga förvärv utgör exploateringsfastig heter avsedda för bostäder. Marknadsvärderingen av exploateringsfastigheter na visar ett övervärde om 2,4 mdkr (2,6). Totalt har JM bostadsbyggrätter (17 400) i balansräkningen. ANDELAR I BOSTADSRÄTTS- FÖRENINGAR M.M. (2013: 325 mkr, 2012: 214 mkr) Köp av osålda bostadsrätter sker senast på avräkningsdagen och är en följd av åtagandet i entreprenadkontraktet med bostadsrättsföreningen. Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår till 98 (70) och avser framför allt JM Bostad Stockholm och JM Bostad Riks. UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT (2013: 761 mkr, 2012: 528 mkr) Tillgångsposten avser nettot mellan upparbetade intäkter i pågående projekt och den ackumulerade á conto faktureringen i dessa projekt. De pågående projekt som uppvisar positivt saldo redovisas i denna tillgångspost. PÅGÅENDE ARBETEN (2013: 168 mkr, 2012: 160 mkr) Nettot av kostnader och fakturering/erhållen finansiering i bostadsprojekt som ej är överlämnade till kund upptas i balansposten pågående arbeten. AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER (2013: 920 mkr, 2012: 931 mkr) IAS 19 som reglerar redovisningen av pensionsskulder har reviderats Den reviderade standarden tillåter ej längre oredovisade aktuariella vinster och förluster. För JM innebar det att den redovisade skulden ökade med 283 mkr i utågende balans 2012 och med 233 mkr i ingående balans För års- och kvartalsvis omräkning 2012, se sidorna Under året har skulden minskat framför allt beroende på förändrat antagande om diskonteringsränta vilket gav en aktuariell vinst om 44 mkr som har redovisats i övrigt totalresultat. UPPSKJUTNA SKATTESKULDER (2013: mkr, 2012: mkr) Posten uppskjutna skatteskulder avser bland annat det skattemässiga värdet av skillnaden mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden (temporära skillnader) som kommer att realiseras framåt i tiden. I JMs fall är det framför allt kopplat till periodiseringsfonder, exploateringsfastigheter och reserveringar för ännu ej godkända taxeringar. LÅNGFRISTIGA RÄNTEBÄRANDE SKULDER (2013: 319 mkr, 2012: 296 mkr) Avser framför allt långfristiga räntebärande skulder i JMs utlandsverksamhet. Inga större förändringar mot tidigare år. KORTFRISTIGA RÄNTEBÄRANDE SKULDER (2013: 504 mkr, 2012: 581 mkr) Avser framför allt kortfristiga räntebärande skulder i JMs utlandsverksamhet. Inga större förändringar mot tidigare år. FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄKT (2013: mkr, 2012: mkr) Skuldposten avser nettot mellan upparbetade intäkter i pågående projekt samt den ackumulerade á conto faktureringen i dessa projekt. De pågående projekt som uppvisar negativt saldo redovisas i denna skuldpost.

66 62 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS, Mkr Not 1 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat Avskrivningar 5 8 Nedskrivningar - 95 Övriga ej kassaflödespåverkande poster 70 1 Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten Erhållen ränta Erhållna utdelningar 4 4 Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital Investering i exploateringsfastigheter m. m À conto betalning för exploateringsfastigheter m. m Ökning/minskning kundfordringar Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m. m Ökning/minskning leverantörsskulder Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter Investering i projektfastigheter m. m Försäljning av projektfastigheter m. m Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering i materiella anläggningstillgångar 2 2 Sålda materiella anläggningstillgångar 0 1 Förändring i finansiella anläggningstillgångar 3 1 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 2 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån Amortering av skulder Inlösen optioner 1 0 Återköp av egna aktier Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Valutakursdifferens i likvida medel 2 0 Likvida medel vid årets slut RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN 23 Räntebärande skulder och avsättningar Likvida medel Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran ( ) vid årets slut

67 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS 63 KOMMENTARER DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN (2013: 898 mkr, 2012: 979 mkr) Kassaflödet från den löpande verksamheten försämrades till 898 mkr (979) främst hänförligt till ökad nettoinvestering i exploateringsfastigheter. Kassaflöde från den löpande verksamheten (delsumma) (2013: mkr, 2012: mkr) Rörelsen, före räntor och skatt, har bidragit med mkr (1 478), en försämring om 20 mkr efter eliminering av ej kassaflödespåverkande poster. Kassaflödet från rörelsen har försämrats jämfört med föregående år främst på grund av färre produktionsstartade bostäder. Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital (2013: 763 mkr, 2012: mkr) Netto erhållen och betald ränta har ökat från 23 mkr 2012 till 26 mkr 2013 bland annat hänförligt till ökade räntekostnader. Betald skatt har ökat från 330 mkr 2012 till 669 mkr Netto exploateringsfastigheter m.m. (inklusive bostadsrättsandelar) (2013: 542 mkr, 2012: 74 mkr) JM har investerat i exploateringsfastigheter för mkr ( 1 259). Samtidigt har mkr (1 300) tagits i produktion i samband med produktionsstarter. Trots ökat innehav av osålda bostäder ger posten ett positivt kassaflöde om 6 mkr ( 204) främst hänförligt till reglerade fordringar för sålda bostäder. Kortfristiga fordringar och skulder (2013: 191 mkr, 2012: 45 mkr) Kortfristiga fordringar och skulder har totalt påverkat kassaflödet positivt med 191 mkr ( 45), en förändring jämfört med föregående år om 236 mkr. Netto projektfastigheter (2013: 486 mkr, 2012: 175 mkr) Under året har projektfastigheter avyttrats för 561 mkr. FINANSIERINGSVERKSAMHETEN (2013: 987 mkr, 2012: 939 mkr) Under året har utdelning till aktieägarna utgått med 537 mkr och återköp av egna aktier har gjorts om 517 mkr. Räntebärande skulder har netto minskat med 54 mkr. ÖVRIGA EJ KASSAFLÖDESPÅVERKANDE POSTER Resultat av fastighetsförsäljning 24 0 Förändring av pensionsskuld Övriga avsättningar m.m Summa 70 1 INVESTERING I EXPLOATERINGSFASTIGHETER M. M. Investering i exploateringsfastigheter Förvärv av bostadsrättsandelar Förändring av reverser Summa KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Mkr À CONTO BETALNING FÖR EXPLOATERINGSFASTIGHETER M. M. À conto betalning för exploateringsfastigheter Försäljning av exploateringsfastigheter 48 0 Förändring av fordringar sålda exploateringsfastigheter m. m Försäljning av bostadsrättsandelar Summa INVESTERING I PROJEKTFASTIGHETER M. M. Investering i projektfastigheter Justering av aktiverad ränta 2 3 Summa FÖRSÄLJNING AV PROJEKTFASTIGHETER M. M. Försäljning av projektfastigheter Omfört till produktion Förändring av fordringar Summa Försäljning av projektfastigheter m.m. À conto betalning för exploateringsfastigheter m.m. Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten Investering i exploateringsfastigheter m.m. Investering i projektfastigheter m.m. Kassaflöde från den löpande verksamheten

68 64 FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL Hänförligt till moderbolagets aktieägare FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL, Mkr Övrigt tillskjutet kapital Aktiekapital Omräkningsreserver Intjänade vinstmedel Summa eget kapital Ingående balans den 1 januari Effekt av ändrad redovisningsprincip, IAS Omföring Justerad ingående balans Årets totalresultat Utdelning till moderbolagets ägare Konvertering av konvertibellån Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument Återköp av aktier Utgående balans den 31 december Ingående balans den 1 januari Årets totalresultat Utdelning till moderbolagets ägare Konvertering av konvertibellån Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Återköp av aktier Indragning av återköpta aktier Utgående balans den 31 december Från och med den 1 januari 2013 tillämpas ändringar i redovisningen av förmånsbestämda pensionsplaner enligt IAS 19. Se omräkningstabeller för effekten av övergången i 2012 års eget kapital på sidorna KOMMENTARER EGET KAPITAL (2013: mkr, 2012: mkr) Det egna kapitalet ökade med 62 mkr jämfört med utgången av Koncernens eget kapital per den 31 december 2013 uppgick till mkr (4 393) vilket motsvarar 57 kronor (55) per aktie. Räntabilitet på eget kapital uppgår till 25,0 procent (21,9). Årets totalresultat Se kommentarer till Koncernens resultaträkning, sidan 59. Omräkningsdifferens Årets förändring uppgår till 60 mkr ( 2) och den ackumulerade omräkningsdifferensen i utgående eget kapital uppgår till 91 mkr ( 31). Svenska kronan har under året förstärkts mot norska kronan och försvagats något mot danska kronan och euron. Aktuariella vinster och förluster på pensioner som ingår i årets totalresultat Eget kapital har under året påverkats av aktuariella vinster och förluster på förmånsbaserade planer med 43 mkr ( 61) efter hänsyn till särskild löneskatt och uppskjuten skatt. Aktuariella vinster på pensionsförpliktelser under året uppgår till 55 mkr ( 62) och beror på nettot av förändrade antaganden och erfarenhetsbaserade förändringar, se not 25. Aktuariella vinster och förluster pensionsförpliktelser Särskild löneskatt Summa omvärdering av förmånsbestämda pensioner Uppskjuten skatt 12 1 Totalt Utdelning till moderbolagets aktieägare Utdelning till moderbolagets aktieägare uppgick till 537 mkr (542), vilket motsvarar 6,75 kronor (6,50) per aktie. Konvertering av konvertibellån Under året har aktier konverterats i Konvertibel program 2009 och 2010 samt Teckningsoptionsprogram 2009 och Aktiekapitalet har därmed ökat med 0 mkr och övrigt tillskjutet kapital har ökat med 28 mkr. Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Konvertibla skuldebrev har under året erbjudits JManställda. Skulddelen och egetkapitaldelen redovisas var för sig vilket innebär att konvertibla förlagslånet upptas i balansräkningen som en skuld initialt med nominellt belopp exklusive egetkapitaldelen. Efter avslutad teckningsperiod har eget kapital ökat med 1 mkr. Återköp av aktier och indragning av egna aktier Under året har aktier återköpts för totalt 517 mkr. I början av september verkställdes årsstämmans beslut om nedsättning av aktiekapitalet avseende aktier, vilket har minskat aktiekapitalet med 4 mkr och ökat balanserade vinstmedel med 4 mkr. Innehavet av egna aktier uppgår vid utgången av 2013 till Antalet utestående aktier, exklusive innehav av egna aktier, uppgår till Koncernens eget kapital i balansräkningen redovisas uppdelat på: Aktiekapital I aktiekapitalet ingår det registrerade aktiekapitalet för moderbolaget. Övrigt tillskjutet kapital I övrigt tillskjutet kapital ingår transaktioner med aktieägarkretsen. De transaktioner som har förekommit är emissioner till överkurs och motsvaras av erhållet kapital utöver nominellt belopp. Omräkningsreserver Reserver består av omräkningsdifferenser hänförliga till omräkning av utländska dotterbolag enligt IAS 21. Intjänade vinstmedel (inklusive årets resultat) Intjänade vinstmedel (balanserade vinstmedel) inklusive årets resultat motsvaras av de ackumulerade vinster och förluster som genererats totalt i koncernen.

69 KONCERNENS NOTER 65 Koncernens NOTER SIDA NOT 1 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER 66 NOT 2 SEGMENTSINFORMATION 69 NOT 2 KONCERNENS RESULTATRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT 70 NOT 2 KONCERNENS BALANSRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT 71 NOT 3 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER 72 NOT 4 AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN 73 NOT 5 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER 73 NOT 6 RESULTAT AV FASTIGHETSFÖRSÄLJNING 73 NOT 7 NEDSKRIVNING AV FASTIGHETER 73 NOT 8 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER 74 NOT 9 SKATTER 74 NOT 10 RESULTAT OCH UTDELNING PER AKTIE 74 NOT 11 GOODWILL 74 NOT 12 MASKINER OCH INVENTARIER 75 NOT 13 ANDELAR i INTRESSEFÖRETAG 75 NOT 14 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG OCH JOINT VENTURES 75 NOT 15 FINANSIELLA TILLGÅNGAR 76 NOT 16 ANDELAR i KONCERNFÖRETAG 76 NOT 17 PROJEKT- OCH EXPLOATERINGS FASTIGHETER 77 NOT 18 ANDELAR i BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR m. m. 77 NOT 19 ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR 77 NOT 20 UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT 77 NOT 21 PÅGÅENDE ARBETEN 78 NOT 22 LIKVIDA MEDEL 78 NOT 23 FINANSIELLA SKULDER 78 NOT 24 FINANSIELL RISKHANTERING OCH FINANSIELLA DERIVATINSTRUMENT 78 NOT 25 AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER OCH LIKNANDE FÖRPLIKTELSER 80 NOT 26 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR 80 NOT 27 UPPSKJUTNA SKATTEFORDRINGAR OCH SKATTESKULDER 81 NOT 28 FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄKT 81 NOT 29 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER 81 NOT 30 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUAL FÖRPLIKTELSER 81 NOT 31 UPPLYSNINGAR OM NÄRSTÅENDE 81

70 66 KONCERNENS NOTER NOT 1 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Belopp i mkr där ej annat anges. Företagsinformation Årsredovisningen och koncernredovisningen för JM AB har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 21 februari och kommer att föreläggas årsstämman 2014 för fastställande. JM AB är ett svenskt publikt bolag noterat på NASDAQ OMX Stockholm i segmentet Large Cap. Bolaget har säte i Stockholm, Sverige. Uttalande om överensstämmelse med tillämpade regelverk Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. Koncernredovisningen är vidare upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapportering rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapportering rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Detta innebär att IFRS värderings- och upplysningsregler tillämpas med de avvikelser som framgår av avsnittet Moder bolagets redovisningsprinciper. Grunder för upprättandet av redovisningen Koncernredovisningen baseras på historiska anskaffningsvärden, med undantag för vissa finansiella instrument. Alla belopp anges, om inget annat sägs, i miljoner svenska kronor (mkr). Grunder för konsolidering Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och dess dotterföretag. De finansiella rapporterna för moderbolaget och dotterföretagen som tas in i koncernredovisningen avser samma period och är upprättade enligt de redovisningsprinciper som gäller för koncernen. Ett dotterföretag tas med i koncernredovisningen från förvärvstidpunkten, vilken är den dag då moderbolaget får ett bestämmande inflytande, normalt mer än 50 procent av rösterna, och ingår i koncernredovisningen fram till den dag det bestämmande inflytandet upphör. Interna mellanhavanden och vinster och förluster från interna transaktioner elimineras. Nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar JM tillämpar följande nya och ändrade standarder från och med 2013: IFRS 13 Värdering till verkligt värde Standarden innehåller enhetliga regler för beräkning av och upplysningar om verkliga värden. Den nya standarden har inte haft någon väsentlig påverkan på JMs redovisning. Ändring av IAS 1 Utformning av finansiella rapporter. Krav på uppdelning av poster i öv rigt totalresultat. Ändring av IAS 19 Ersättningar till an ställda. Ändringar främst avseende redovisning av och upplysningar om förmånsbestämda pensionsplaner. Den ändrade standarden innebär att det beräknade värdet av JMs pensionsförpliktelser fullt ut redovisas som skuld i koncernens balansräkning. Aktuariella vinster och förluster redovisas i övrigt totalresultat. För ytterligare information se sidorna i årsredovisningen. Ändring av IAS 36 Nedskrivningar. JM har valt att förtidstillämpa ändringarna avseende upplysningar om återvinningsvärden för kassa genererande enheter med goodwill eller im materiella tillgångar med obestämbar livslängd. Nyheter som kommer att tillämpas från 2014 och är godkända av EU IFRS 10 Koncernredovisning Standarden innehåller enhetliga regler för vilka enheter som ska konsolideras och ersätter IAS 27 Koncernredovisning och SIC 12 som behandlar så kallade Special Purpose Entities. Den nya standarden bedöms inte ha någon påverkan på JMs redovisning. IFRS 11 Samarbetsarrangemang (Joint Arrangements) Standarden behandlar redovisningen av så kallade samarbetsarrangemang och ersätter IAS 31 Andelar i joint ventures. JMs väsentliga innehav i delägda bolag redovisas sedan tidigare i enlighet med den nya standarden. Den nya standarden kommer således inte ändra JMs redovisning av delägda bolag. IFRS 12 Upplysningar om andelar i andra företag Utökade upplysningskrav om dotterbolag, samarbetsarrangemang och intressebolag har samlats i en standard. Den nya standarden kommer att innebära utökade upplysningar om dotterbolag med mera. Uppskattningar och bedömningar För att kunna upprätta redovisningen måste bedömningar och antaganden göras som påverkar redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiska utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Detta förhållande gör sig särskilt gällande inom området intäkts- och resultatredovisning avseende successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt där gjorda bedömningar och antaganden har betydelse för redovisat resultat och ställning för respektive period. Även redovisning av ersättningar till anställda/ pensioner och avsättningar för garantiåtagande baseras i hög grad på bedömningar och gjorda antaganden. Värdet på pensionsförpliktelser för förmånsbaserade pensionsplaner baseras på aktuariella beräkningar utifrån antaganden om diskonteringsräntor, framtida löneökningar, inflation och demografiska förhållanden. Avsättningar för framtida kostnader på grund av garantiåtaganden baseras på kalkylerade kostnader som historiskt gett en tillförlitlig avsättning vid en jämförelse med faktiskt utfall. Se även avsnittet Nedskrivningar. Kortfristiga och långfristiga skulder, omsättnings- och anläggningstillgångar Skulder och avsättningar i balansräkningen redovisas som kortfristiga eller långfristiga. Med kortfristiga skulder avses skulder som kommer att bli reglerade inom tolv månader från balansdagen. Motsvarande gäller för indelning i omsättnings- och anläggningstillgångar. Rörelseförvärv IFRS 3 innebär att verkligt värde på identifierbara tillgångar och skulder i den förvärvade verksamheten fastställs vid förvärvstidpunkten. Dessa verkliga värden innefattar även de andelar i tillgångarna och skulderna som är hänförliga till eventuella kvarstående minoritetsägare i den förvärvade verksamheten. Identifierbara tillgångar och skulder innefattar även tillgångar, skulder och avsättningar inklusive förpliktelser och anspråk från utomstående part som inte redovisas i den förvärvade verksamhetens balansräkning. Skillnaden mellan anskaffningsvärdet för förvärvet och förvärvad andel av nettotillgångarna i den förvärvade verksamheten klassificeras som goodwill och redovisas som immateriell tillgång i balansräkningen. Transaktionskostnader kostnadsförs direkt i resultaträkningen. Intresseföretag Som intresseföretag redovisas företag i vilka koncernen har ett betydande inflytande vilket förutsätts när innehavet uppgår till minst 20 och högst 50 procent av rösterna. Det förutsätts dessutom att ägandet utgör ett led i en var aktig förbindelse och att innehavet inte är ett joint venture. Intresseföretag intas i koncernredovisningen enligt kapitalandelsmetoden. JMs innehav av intresseföretag är av ringa omfattning. Joint ventures Företag som ej utgör dotterföretag och som driver projekt i konsortieliknande former, det vill säga med gemensamt ägande och kontroll konsolideras enligt klyvningsmetoden.

71 KONCERNENS NOTER 67 Omräkning av utländska verksamheter Samtliga utländska koncernföretag driver sin verksamhet i respektive lands lokala valuta, vilket är respektive företags funktionella valuta. Omräkning av balans- och resultaträkningar till koncernens presentationsvaluta (SEK) sker enligt dagskursmetoden. Dagskursmetoden inne bär att samtliga tillgångar, avsättningar och övriga skulder omräknas till balansdagens kurs och samtliga poster i resultaträkningen omräknas till årets genomsnittskurs. Den omräkningsdifferens som därmed uppkommer redovisas, liksom eventuell omräkningsdifferens på de finansiella instrument som innehas för att valutasäkra dessa nettotillgångar, i övrigt totalresultat och ackumuleras i omräkningsreserven i eget kapital. Vid en eventuell avyttring av utländsk verksamhet redovisas den ackumulerade omräkningsdifferensen i resultaträkningen. Fordringar och skulder i utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta, det vill säga annan valuta än respektive företags funktionella valuta, redovisas till omräkningskursen på transaktionsdagen. Monetära fordringar och skulder i utländsk valuta omräknas till balansdagens kurs. Kursdifferenser redovisas i resultaträkningen. Segmentsrapportering Koncernens verksamhet är indelad i fem affärssegment, JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks, JM Utland, JM Fastighetsutveckling och JM Produktion, som även utgör JM-koncernens rapporterbara segment enligt IFRS 8. Affärssegmentsindelningen baseras på koncernens operativa indelning som utgår från geografiska områden i kombination med skillnader mellan tillhandahållna produkter och tjänster. Affärs segmentens interna rapportering används regelbundet av koncernchefen för att fördela resurser till segmenten och för att utvärdera segmentens prestationer. Vid segmentsrapporteringen av JMs verksamhet avseende projektutveckling av bostäder både i Sverige och utanför Sverige tillämpas successiv vinstavräkning enligt IAS 11. Resultat av fastighetsförsäljning Avyttring av projektfastigheter och exploateringsfastigheter som ej är föremål för projektutveckling redovisas i resultaträkningen normalt i den period då bindande avtal om försäljning ingås. Resultat av markförsäljning i samband med projektutveckling av bostäder medtas i redovisningen av hela bostadsprojektet. Intäkter och resultat från projektutveckling av bostäder Projektintäkter vid entreprenad och projektutveckling av bostäder i den svenska verksamheten redovisas i enlighet med IAS 11 Entreprenadavtal vilket innebär successiv vinstavräkning. JMs projektutveckling av bostäder i Sverige genomförs huvudsakligen i form av att JM ingår ett entreprenadavtal med en bostadsrättsförening som beställare. JMs affärsmodell i Sverige och projektens avtalsstruktur mot beställare möter de krav som ställs på ett entreprenaduppdrag enligt IAS 11. Intäkter baseras på upparbetningsgrad och resultat beräknas utifrån upp arbetningsgrad multiplicerat med försäljningsgrad. Försäljningsgraden avspeglar det åtagande som finns att förvärva osålda bostäder. Justeringen för åtagandet minskar i takt med att osålda bostäder i respektive projekt minskar. Principen om successiv vinstavräkning bygger på synsättet att prestationen fullgörs i takt med utförandet av respektive projekt. Intäkt och resultat i projekten redovisas period för period i takt med dess upparbetning och försäljning vilket ger en direkt koppling mellan den ekonomiska rapporteringen och den verksamhet som bedrivits under perioden. Graden av upparbetning bestäms i huvudsak på basis av nedlagda projektkostnader i förhållande till de totala beräknade projektkostnaderna. Med försäljning avses sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund. Omvärderingar (prognosändringar) av projektens förväntade slutresultat medför korrigering av tidigare upparbetat resultat i be rörda projekt. Denna korrigering ingår i periodens redovisade resultat. Bedömda förluster belastar i sin helhet direkt periodens resultat. Intäktsredovisningen enligt successiv vinst avräkning tillämpas redan i projektets inledningsskede om tillförlitlig bedömning kan göras och pågår enligt samma villkor till dess att projektet avslutas. Successiv vinstavräkning tillämpas även i moderbolaget. Huvuddelen av JMs verksamhet avser bostadsprojekt för försäljning. Denna verksamhet innebär entreprenadprojekt med produktion på försåld mark i huvud sak mot bostadsrättsföreningar, för vidare upplåtelse till bostadsköpare. Vid produktionsstart överförs fastigheten med bokfört värde till entreprenadprojektet och inräknas i projektets övriga produktionskostnader. Räntekostnader inräknas bland produktionskostnaderna från produktionsstart. Vid JMs projektutveckling av bostäder utanför Sverige ingår JM avtal med varje indivi duell bostadsköpare och därför tillämpas IAS 18 In täk ter. Intäkter och resultat redovisas vid över lämnandet av bostad till kund och inte successivt under projektets genomförande. Inkomstskatter I resultaträkningsposten Skatter redovisas aktuell och uppskjuten inkomstskatt för svenska och utländska koncernenheter. Bolagen i koncernen är skattskyldiga enligt gällande lagstiftning i respektive land. Den statliga inkomstskattesatsen i Sverige uppgick under året till 22,0 procent. Aktuell skatt beräknas på nominellt bokfört resultat med tillägg för ej avdragsgilla poster och med avdrag för ej skattepliktiga intäkter samt övriga avdrag. Vid redovisning av uppskjuten skatt tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för temporära skillnader mellan bokförda respektive skatte mässiga värden för tillgångar och skulder samt för övriga skattemässiga avdrag eller underskott. Uppskjutna skattefordringar netto redovisas mot uppskjutna skatte skulder om de kan utnyttjas mot uppskjutna skatteskulder. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar beräknas utifrån gällande skatte sats. Effekter av förändringar i gällande skattesatser resultatförs i den period för ändringen lagstadgats. Uppskjutna skattefordringar reduceras till den del det inte är sannolikt att den underliggande skattefordran kommer att kunna realiseras inom en överskådlig framtid. Den statliga inkomstskattesatsen i Sverige har från och med 2013 sänkts till 22,0 procent. Immateriella tillgångar (goodwill) Nyttjandeperioden för varje enskild immateriell tillgång fastställs och skrivs av över nyttjandeperioden. Om nyttjandeperioden bedöms som obestämbar sker ingen avskrivning. En bedömning som resulterar i att en immateriell tillgångs nyttjandeperiod är obestämbar beaktar alla relevanta förhållanden och grundas på att det inte finns någon förutsebar bortre tidsgräns för det nettokassaflöde som tillgången genererar. Goodwill har en obestämbar nyttjandeperiod. Nedskrivningsbe hovet prövas minst årligen för immateriella tillgångar, inklusive goodwill, med obestämbar nyttjande period. Nedskrivningsbehovet för goodwill prövas genom följande förfarande. Det goodwillvärde som fastställs per förvärvstidpunkten fördelas på kassagenererande enheter eller grupper av kassagenererande enheter. Varje sådant kassaflöde som goodwill fördelas till motsvaras av den lägsta nivån inom koncernen på vilken goodwill övervakas i företagets styrning och är inte en större del av koncernen än ett segment. Ett nedskrivningsbehov föreligger när det återvinningsbara beloppet avseende en kassagenererande enhet (eller grupper av kassagenererande enheter) understiger redovisat värde. En nedskrivning redovisas då i resultaträkningen. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde efter avdrag för ackumuler ad av skrivning och eventuell nedskrivning. Avskrivningarna enligt plan sker linjärt och baseras på tillgångarnas anskaffningsvärde och bedömda nytt jande period.

72 68 KONCERNENS NOTER Not 1 forts. Projekt- och exploateringsfastigheter Projektfastigheter är samtliga fastigheter som ej klassificeras som exploateringsfastigheter enligt nedan. JM ska ej äga fastigheter för långsiktig förvaltning. Projektfastigheter ska avyttras efter färdigutveckling och klassificeras därför som omsättningstillgångar och värderas i enlighet med IAS 2 Varulager. Produktionskostnader för av JM färdigutvecklade fastigheter innefattar såväl direkta kostnader som skälig andel av indirekta kostnader. Räntekostnader avseende produktion av projektfastigheter kostnadsförs i moderbolaget. I koncernredovisningen har motsvarande belopp tillförts anskaffningsvärdet för projektfastigheter. Fastigheter, obebyggda eller bebyggda avsedda för produktion av bostadsrätter/ ägarlägenheter eller småhus med äganderätt och mark för projektfastigheter klassificeras som exploateringsfastigheter. Fastigheterna säljs normalt i nära anslutning till produktionsstart. Exploateringsfastigheterna redovisas i enlighet med IAS 2 Varulager. Projekt- och exploateringsfastigheter redovisas normalt som tillgång under den redovisningsperiod då bindande avtal om förvärv ingås. Lånekostnader I koncernredovisningen inräknas lånekostnader i anskaffningskostnaden för byggnad under uppförande (projektfastigheter). Generellt gäller att lånekostnader som tillförs anskaffningsvärdet begränsas till tillgångar som tar betydande tid i anspråk för färdigställande, vilket för koncernens del omfattar uppförande av projektfastigheter. Räntekostnader inräknas i anskaffningsvärdet fram till tidpunkten då byggnaden färdigställts. Om särskild upplåning har skett för projektet används den faktiska genomsnittliga lånekostnaden. I andra fall beräknas lånekostnaden utifrån koncernens faktiska genomsnittliga lånekostnader. Nedskrivningar Om det vid en bokslutstidpunkt föreligger någon indikation på att en materiell eller immateriell anläggningstillgång har minskat i värde sker en beräkning av tillgångens återvinningsvärde. Återvinningsvärdet är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Om det be räknade återvinningsvärdet understiger det redo visade värdet görs en nedskrivning till tillgångens återvinningsvärde. Återföring av nedskrivning sker, helt eller delvis, när grunderna för nedskrivning bortfallit. Termen nedskrivning används även i samband med omvärdering av fastigheter som redovisas som omsättningstillgångar. Dessa fastigheter värderas post för post (fastighet för fastighet) enligt lägsta värdets princip, det vill säga det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nettoförsäljningsvärdet är det uppskattade försäljningsvärdet i den löpande verksamheten, efter avdrag för uppskattade kostnader för färdigställande och för att åstadkomma en försäljning. Nettoförsäljningsvärdet för exploateringsfastigheter baseras på internt framtagna projektbedömningar där antagande görs om projektets förväntade intäkter och kostnader. Projektets framtida kassaflöde diskonteras med en diskonteringsfaktor. De projekt (exploateringsfastigheter) som uppvisar ett negativt nuvärde utifrån den gjorda diskonteringen blir föremål för nedskrivning. Se även Immateriella tillgångar (goodwill). Leasingavtal Leasing klassificeras antingen som finansiell eller operationell leasing. Finansiell leasing föreligger då de ekonomiska riskerna och förmånerna som är förknippade med ägandet i allt väsentligt ligger hos leasetagaren. Om detta inte är fallet är det fråga om operationell leasing. I korthet innebär finansiell leasing att objektet redovisas som tillgångspost i balansräkningen hos leasetagaren medan en motsvarande skuld bokas upp som skuldpost i balansräkningen. Operationell leasing innebär att objektet redovisas i balansräkningen hos leasegivaren. Leasingavgiften vid operationell leasing redovisas linjärt över avtalsperioden. JMs innehav av leasingavtal med JM som leasetagare är av mindre omfattning. Ersättningar till anställda/pensioner Ersättningar till anställda redovisas i enlighet med IAS 19 Ersättningar till anställda. Åtskillnad görs mellan avgiftsbestämda pensionsplaner och förmånsbestämda pensionsplaner avseende ersättningar efter avslutad anställning. Avgiftsbestämda pensionsplaner definieras som planer där företaget betalar fastställda avgifter till en separat juridisk enhet och inte har någon förpliktelse att betala ytterligare avgifter, även om den juridiska enheten inte har tillräckliga tillgångar för att betala de ersättningar till anställda som hänför sig till tjänstgöring fram till balansdagen. Andra pensionsplaner är förmånsbestämda. Förpliktelserna och kostnaderna avseende förmånsbestämda pensionsplaner beräknas enligt den så kallade Projected Unit Credit Method. Syftet är att de förväntade framtida pensionsutbetalningarna ska kostnadsföras jämnt fördelat över den anställdes anställningstid. Förväntade framtida löneökningar och förväntad inflation beaktas i beräkningen. Nuvärdet av förpliktelserna ska i första hand diskonteras efter den på balansdagen marknadsmässiga avkastningen på förstklassiga företagsobligationer. I Sverige, där det inte finns någon fungerande marknad för sådana obligationer används den marknadsmässiga avkastningen på bostadsobligationer och en premie för en längre löptid adderas med utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration. Skatter som utgår på pensionskostnader, i JMs fall den svenska löneskatten på pensionskostnader, beaktas vid omräkning enligt ovan av pensionsåtaganden. I not 25 lämnas information om periodens pensionsförpliktelser. Beräkningar avseende de för måns bestämda planer som förekommer i JM utförs årligen av oberoende aktuarier. Kostnader avseende tjänstgöring under innevarande el ler tidigare perioder samt vinster och förluster från eventuella regleringar av pensions planer redo visas i periodens resultat. För ändringar i aktuariella vinster och förluster redovisas i övrigt totalresultat. Finansiella instrument Finansiella tillgångar och finansiella skulder klassificeras i olika kategorier för att sedan redovisas och värderas enligt de principer som gäller för respektive kategori. Kortfristiga placeringar klassificeras som tillgångar där värdering sker till verkligt värde och där värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Finansiella skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Detta beräknas så att en konstant effektiv ränta erhålles över låneperioden såvida inte löptiden är kort. Sålunda redovisas leverantörsskulder och liknande kortfristiga skulder till nominellt belopp. Derivatinstrument redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Koncernens policy är att derivat endast får innehas i säkringssyfte. Säkringsredovisning, som innebär att värdeförändringar på derivat redovisas mot eget kapital och senare omförs mot den säkrade posten, tillämpas inte. Derivatinstrument förekommer för närvarande inte eller endast i ringa omfattning. Konvertibla skuldebrev Konvertibla skuldebrev redovisas som ett sammansatt finansiellt instrument uppdelat på en skulddel och en egetkapitaldel. Skulddelens verkliga värde vid emissionstidpunkten beräknas genom att de framtida betalningsflödena diskonteras med den aktuella marknadsräntan för en liknande skuld. Värdet på egetkapitalinstrumentet beräknas som skillnaden mellan emissionslikviden och det verkliga värdet av den finansiella skulden. Egetkapitalinstrumentet utgörs av en inbyggd optionsrätt att omvandla skuldinstrumentet till aktier. Avsättningar och eventualförpliktelser Avsättningar redovisas när JM har en förpliktelse som ett resultat av inträffade händelser och det är sannolikt att utbetalningar kommer att krävas för att fullgöra förpliktelsen. En förutsättning är vidare att det går att göra en tillförlitlig uppskattning av det belopp som ska utbetalas. Avsättning görs för framtida kostnader på grund av garantiåtaganden. Beräkningen är grundad på kalkylerade kostnader för respektive projekt, eller för grupp av liknande projekt, beräknat efter

73 KONCERNENS NOTER 69 ett relationstal som historiskt gett en tillförlitlig avsättning för dessa kostnader. Som relationstal kan exempelvis fungera andel av intäkten eller beräknad kostnad per färdigställd bostad. Eventualförpliktelser är möjliga förpliktelser som härrör från inträffade händelser och vars förekomst kommer att bekräftas endast av att en eller flera osäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir. Som eventualförpliktelser redovisas också anspråk som härrör från inträffade händelser, men som inte redovisas som skuld eller avsättning eftersom det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att reglera anspråket och/eller att beloppets storlek inte kan beräknas med tillräcklig säkerhet. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen är upprättad enligt indirekt metod. Analysen har anpassats till JMs verksamhet. Då köp och försäljning av projektfastigheter respektive exploateringsfastigheter är en del av JMs löpande verksamhet redovisas dessa under motsvarande avsnitt i analysen. Posten á conto betalning för exploateringsfastigheter avser huvudsakligen erhållen betalning för exploateringsfastigheter i bostadsprojekt. Fastigheten övergår normalt till beställaren vid start av projektet. Under Investeringsverksamheten redovisas köp och försäljningar av anläggningstillgångar som inte avser fastigheter. Kassa- och banktillgodohavanden samt kortfristiga finansiella placeringar som dels handlas på öppen marknad till kända belopp och dels endast har en obetydlig risk för värdefluktuationer klassificeras som likvida medel. I likvida medel ingår kortfristiga placeringar med kortare löptid än tre månader från förfallotidpunkten. Årets betalda skatt och räntor redovisas i sin helhet under den löpande verk samheten. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolagets redovisningsprinciper avviker från koncernens på följande punkter: Förmånsbestämda pensionsplaner redovisas enligt bestämmelserna i Tryggandelagen. Obeskattade reserver redovisas i sin helhet utan att fördelas som eget kapital och uppskjuten skatt. Andelar i dotterbolag, intresseföretag och joint ventures redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar. I moderbolaget kostnadsförs lånekostnader avseende byggnader under uppförande (projektfastigheter) och redovisas som finansiell kostnad i resultaträkningen. Fusioner redovisas enligt Bokföringsnämndens allmänna råd. I moderbolaget redovisas fusion av helägda koncernföretag enligt koncernvärdemetoden vilket innebär att tillgångar och skulder övertas till värden som har sin grund i den förvärvsanalys som upprättades vid det ursprungliga förvärvet av koncernföretaget. Fusionsdifferensen förs direkt till eget kapital. Från och med 2012 redovisas såväl erhållna som lämnade koncernbidrag som bokslutsdisposition. NOT 2 SEGMENTSINFORMATION JM-koncernens verksamhet styrs och rapporteras per affärssegment enligt nedan. Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm. Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. I begränsad omfattning bedrivs även entre prenad verksamhet. Affärssegmentet JM Utland utvecklar bostäder för försäljning i Norge, Danmark, Finland och Belgien. I Norge bedrivs även entreprenadverksamhet i begränsad omfattning. Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar i huvudsak hyresbostäder, vårdboenden och kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet. Inga segment har aggregerats för att bilda ovan angivna rapporterbara affärssegment. Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den högste verkställande beslutsfattaren vilken inom JM-koncernen är den verkställande direktören för moderbolaget (tillika koncernchef). Indelningsgrund för segmentsrapporteringen utgörs av geografiska områden och verksamhetsinriktning. Den högste verkställande beslutsfattaren använder främst affärssegmentens intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal samt operativt kapital och operativt kassaflöde som underlag för beslut om resursfördelning och bedömning av segmentens resultat. Affärs segmentens prestationer bedöms och utvärderas utifrån ovan nämnda mått. Finansiella kostnader, finansiella intäkter och in komst skatt hanteras dock huvudsakligen på koncernnivå och fördelas ej på segmenten. Transaktioner mellan affärssegmenten baseras på marknadsmässiga villkor.

74 70 KONCERNENS NOTER Not 2 forts. KONCERNENS RESULTATRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT JM Fastighetsutveck- Koncerngemensamma kost- Summa enligt segmentsredo- Omräkning JM Oförde lade poster koncer- Koncernen 2013 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks ling JM Produktion Elimineringar Sverige Delsumma Sverige JM Utland nader visning nen 2) Utland 3) Summa Intäkter externt Intäkter internt Summa intäkter Produktions- och driftkostnader 1) Bruttoresultat Försäljnings- och 1) administrations kostnader Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Årets resultat Rörelsemarginal, % 22,2 7,7-3,6 4,6 12,5 12,1 1) Varav: avskrivningar på maskiner och inventarier Koncernen 2012 Intäkter externt Intäkter internt Summa intäkter Produktions- och driftkostnader 1) Bruttoresultat Försäljnings- och 1) administrations kostnader Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Årets resultat Rörelsemarginal, % 18,6 7,7 3,5 5,7 10,6 11,0 1) Varav: avskrivningar på maskiner och inventarier ) Ofördelade poster inom koncernen avser finansiella intäkter och kostnader samt skatt. 3) Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning. För mer information om IFRIC 15, se redovisningsprinciper sidorna Mkr INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT Mkr RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT Mkr OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Produktion JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Produktion Koncerngemensamma kostnader JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Produktion

75 KONCERNENS NOTER 71 KONCERNENS BALANSRÄKNING PER AFFÄRSSEGMENT Koncernen JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Produktion Delsumma Sverige JM Utland Summa enligt segmentsredovisning JM Fastighetsutveckling Ofördelade pos ter koncernen 4) 5) Om - räkning JM Utland 3) Summa koncernen TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m. m Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga skulder Kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa operativt kapital per affärssegment Investering i maskiner och inventarier Koncernen TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m. m Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga skulder Kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa operativt kapital per affärssegment Investering i maskiner och inventarier JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Fastighetsutveckling JM Produktion JM Utland Operativt kassaflöde per affärssegment Intäkter per land inklusive justering enligt IFRIC 15 Sverige Norge Danmark Finland Belgien Summa ) De tillgångar och skulder samt eget kapital som ej ingår i JMs definition av operativt kapital fördelas ej på affärssegment. De redovisas som ofördelade poster då de huvudsakligen ej kan fördelas på ett rimligt och rättvist sätt. 5) Materiella anläggningstillgångar ingår ej i JMs definition av operativt kapital, således redovisas dessa investeringar som en ofördelad post.

76 72 KONCERNENS NOTER NOT 3 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER Medeltalet anställda fördelat per land 2013 Varav män, % 2012 Varav män, % Sverige Norge Danmark Finland Belgien Summa Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Löner och ersättningar Sociala kostnader Summa Löner och ersättningar Sociala kostnader Summa Koncernen (varav pensionskostnader) (208) 1) ( 216) 1) 1) Av koncernens pensionskostnader avser 4,1 mkr (4,4) gruppen styrelse och VD. Koncernens utestående pensionsförpliktelser till dessa uppgår till 0,5 mkr (0,5). Löner och andra ersättningar fördelade per land och mellan styrelseledamöter och VD samt övriga anställda Styrelse och VD Övriga anställda Summa Styrelse och VD Övriga anställda Summa Sverige (varav rörlig ersättning) (4) (64) (68) (4) (73) (77) Norge (varav rörlig ersättning) (1) (21) (22) (1) (20) (21) Danmark (varav rörlig ersättning) (0) (1) (1) (0) (1) (1) Finland (varav rörlig ersättning) (0) (0) (0) (0) (0) (0) Belgien (varav rörlig ersättning) (0) (0) (0) (0) (0) (0) Summa koncernen (varav rörlig ersättning) (5) (86) (91) (5) (94) (99) Anställda och personalkostnader Ersättning till styrelse JMs styrelse, exklusive VD, består av sammanlagt elva personer, åtta män och tre kvinnor. Av dessa elva personer är sju bolagsstämmovalda, fyra män och tre kvinnor. Övriga fyra personer är arbetstagarrepresentanter och samtliga är män. Till styrelsens ordförande har styrelsearvode om 815 tkr (768) utbetalats. Övriga bolagsstämmovalda externa styrelseledamöter, sex per soner, har erhållit tkr (1 905). Ersättning till verkställande direktör och koncernledning Ersättning till VD och övriga medlemmar i koncernledningen utgörs av fast lön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt pensionsavsättning. Ersättningarna till VD bereds av ersättningsutskottet och fastställs av styrelsen. För övriga i koncernledningen fastställs ersättningarna av ersättningsutskottet. Ersättning till VD och övriga i koncernledningen baseras på årsstämmans beslut om riktlinjer för lön och annan ersättning till ledande befattningshavare. Den sammanlagda ersättningen ska vara marknads- och konkurrensmässig på den arbetsmarknad befattningshavaren verkar. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende verksamhetsåret 2013 grundas till 60 procent på koncernens ekonomiska resultat, till 30 procent på resultat per aktie samt till 10 procent på mätningen av hur nöjda JMs kunder är (Nöjd Kund Index, NKI). Den kortsiktiga rörliga ersättningen för VD avseende 2014 kan högst uppgå till tkr. Utfall av kortsiktig rörlig ersättning för verksamhetsåret 2013 uppgår till tkr (1 717) vilket kommer att utbetalas under våren Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncernledningen grundas, beroende på befattning, på koncernens och affärsenheternas ekonomiska resultat, resultat per aktie samt på NKI. Den kortsiktiga rörliga ersättningen varierar mellan tre och sex månadslöner beroende på befattning. Den kortsiktiga rörliga ersättningen för övriga i koncernledningen avseende 2014 kan högst uppgå till 5,8 mkr. Utfall av kortsiktig rörlig ersättning för övriga medlemmar i koncernledningen avseende verksamhetsåret 2013 uppgår totalt till 4,9 mkr (4,3) vilket kommer att utbetalas under våren Därtill finns för medlemmarna i koncernledningen (inklusive VD) sedan 2009 långsiktiga rörliga löneprogram. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2010 uppgick till maximalt 42 procent av fast lön och grundades på koncernens ekonomiska resultat Utfallet blev 100 procent av maximalt möjligt och utbetalning gjordes våren 2013 och uppgick till tkr för VD samt 3,6 mkr för övriga i koncernledningen. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2011 uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat Utfallet blev 88 procent och utbetalning sker våren 2014 och uppgår till tkr för VD samt 3,6 mkr för övriga i koncernledningen. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2012 uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat Möjlig utbetalning sker våren 2015 och kan maximalt uppgå till tkr för VD samt 4,7 mkr för övriga i koncernledningen. Långsiktiga rörliga löneprogrammet som tillkom 2013 uppgår till maximalt 42 procent av fast lön och grundar sig på koncernens ekonomiska resultat Möjlig utbetalning sker våren 2016 och kan maximalt uppgå till tkr för VD samt 5,3 mkr för övriga i koncernledningen. Pensioner VD är berättigad till en årlig pensionspremieavsättning om 35 procent av den fasta lönen. Bolaget bekostar härutöver del av premier för sjukförsäkring med lönetak på 50 inkomstbasbelopp. Bolaget har också utfäst att som eventuell utfyllnad utbetala efterlevandepension till den del efterlevandepensioner ej uppgår till 50 procent av den fasta lönen. Eventuell utfyllnad från bolaget utgår fram till tidpunkt då VD skulle ha fyllt 65 år. Under förutsättning att VD är anställd i bolaget då han uppnår 60 år äger endera part påkalla att VD lämnar befattningen som VD och koncernchef. Medlemmarna i koncernledningen, exklusive VD, omfattas av ITP-planen och inom ramen för denna av bolagets erbjudande om alternativ ITP. Koncernledningen omfattas även av en premiebaserad tilläggsplan med premieavsättningar om tkr per år. Pensionsåldern är 65 år. En person i koncernledningen har rätt att gå i pension vid 60 års ålder med 70 procent av den fasta lönen till och med 65-årsdagen. Uppsägningstid / Avgångsvederlag För VD är uppsägningstiden från företagets sida tolv månader. Om, vid uppsägningstidens utgång, ingen annan anställning har erhållits utgår ersättning i ytterligare tolv månader. Från VD:s sida är uppsägnings tiden sex månader. Ingen ytterligare ersättning utgår efter de sex månaderna. Övriga i koncernledningen har samma avtal som VD eller sex månaders ömse sidig uppsägningstid och sex månaders avgångsvederlag om uppsägningen initieras av JM. Ett fåtal i koncernledningen har 24 månaders uppsägningstid från företagets sida och tolv månader från den anställdes sida.

77 KONCERNENS NOTER 73 Sammanställning av fasta och rörliga ersättningar samt pensioner till styrelsen och koncernledningen under 2013 och Grundlön/ Styrelsearvode Kortfristig rör lig ersättning 1) 2013 Långfristig rör lig ersättning 2) Övriga för - måner Pensionskostnad Summa Tkr Styrelseordförande Lars Lundquist Övriga styrelseledamöter Elisabet Annell Åhlund Åsa Söderström Jerring Anders Narvinger Kia Orback Pettersson Johan Bergman Kaj-Gustaf Bergh Eva Nygren VD Övriga i koncernledningen 3) Summa ) Den redovisade kortfristiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under Samtliga utbetalningar under 2013 är hänförligt till verksamhetsåret ) Den redovisade långfristiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under Samtliga utbetalningar under 2013 är hänförligt till verksamhetsåren ) JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade under 2013 sammanlagt åtta personer, sex män och två kvinnor. Grundlön/ Styrelsearvode Kortfristig rör lig ersättning 1) 2012 Långfristig rör lig ersättning 2) Övriga för - måner Pensionskostnad Summa Tkr Styrelseordförande Lars Lundquist Övriga styrelseledamöter Elisabet Annell Åhlund Torbjörn Torell Åsa Söderström Jerring Anders Narvinger Kia Orback Pettersson Johan Bergman VD Övriga i koncernledningen 3) Summa ) Den redovisade kortfristiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under Samtliga utbetalningar under 2012 är hänförligt till verksamhetsåret ) Den redovisade långfristiga rörliga ersättningen i tabellen avser det som har blivit utbetalt under Samtliga utbetalningar under 2012 är hänförligt till verksamhetsåren ) JMs koncernledning, exklusive VD, omfattade under 2012 sammanlagt åtta personer, sex män och två kvinnor. Personalkonvertibler Årsstämman 2013 tog beslut om att erbjuda samtliga anställda inom JM Sverige att teckna ett konvertibelt skuldebrev samt teckningsoptioner för anställda utanför Sverige. Syftet med emissionen av personalkonvertiblerna och teckningsoptionerna är att skapa ett ökat långsiktigt ekonomiskt engagemang för JM hos de anställda med ökad motivation och stärkt lojalitet till koncernen. Totalt emitterades konvertibler till ett nominellt belopp om cirka 14 mkr samt 135 teckningsoptioner. Lånet löper fram till 20 juni 2017 med möjlighet att, i särskilda konverteringsfönster, för varje skuldförbindelse teckna en JM-aktie för 180 kronor. De anställda betalade marknadspris för de erhållna konvertiblerna och programmet är inte förenat med några villkor om fortsatt anställning eller prestationer från de anställdas sida. De anställda har via extern bank erbjudits finansiering av konvertiblerna utan några garantier eller andra åtaganden från JMs sida. Konvertibler och optioner Antal teckningsoptioner Antal lösta konvertibler/ tecknings optioner Antal förfallna konvertibler/ tecknings optioner Totalt Lösenpris Konverteringsperiod Antal År konvertibler , , , , , NOT 4 AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN NOT 6 RESULTAT AV FASTIGHETSFÖRSÄLJNING Maskiner och inventarier 5 8 Summa 5 8 Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning: Byggmaskiner 10 procent. Datorer och övriga inventarier procent. NOT 5 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER Ernst & Young Revisionsuppdrag 5,1 5,0 Skatterådgivning 1,1 1,4 Övriga tjänster 1,1 0,9 Summa 7,3 7,3 Försäljningsvärden Projektfastigheter Exploateringsfastigheter 48 - Summa Bokförda värden Projektfastigheter Exploateringsfastigheter 29 - Summa Resultat Projektfastigheter 5 0 Exploateringsfastigheter 19 - Summa 24 0 NOT 7 nedskrivning AV FASTIGHETER Projektfastigheter - 95 Summa - 95 Nedskrivning under 2012 avser projektfastighet i Dalénumområdet, Lidingö.

78 74 KONCERNENS NOTER NOT 8 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Finansiella intäkter Utdelning 4 4 Ränteintäkter Realiserade kursvinster avseende fordran utlandsbolag 7 2 Värdeförändring omvärdering fordran och valutasäkringar 1 2 Resultat från försäljning av aktier i intressebolag 2 0 Summa Finansiella kostnader Räntekostnader hänförbara till lån m. m Räntedel i årets pensionskostnader Realiserade kursförluster avseende fordran utlandsbolag 3 4 Värdeförändring omvärdering fordran och valutasäkringar 5 0 Summa NOT 9 SKATTER Resultat före skatt Sverige Utland Summa Aktuell skatt Sverige Utland Summa Uppskjuten skatt Sverige Utland 3 43 Summa Total skatt Sverige Utland Summa Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 22 % (26,3) Resultat före skatt 22 % (26,3 2012) Justering skatt tidigare år 8 0 Skillnad utländsk skatt 3 2 Ej skattepliktiga intäkter 2 4 Ej avdragsgilla kostnader 3 2 Skatt obeskattad reserv (periodiseringsfond) 3 4 Omvärdering uppskjuten skatt hänförlig till sänkt inkomstskatt 2013 i Sverige och 2014 i Norge 1 42 Omvärdering uppskjuten skatt Summa NOT 10 RESULTAT OCH UTDELNING PER AKTIE Före utspädning Efter utspädning Resultat per aktie, kronor 14,10 11,70 14,00 11,60 Resultat per aktie har beräknats som årets resultat dividerat med vägt genomsnittligt antal utestående aktier under året. Resultat per aktie före utspädning Beräkningen av resultat per aktie före utspädning för 2013 har baserats på årets resultat uppgående till mkr (961), samt på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier under 2013 uppgående till ( ). Antal aktier Totalt antal utestående aktier 1 januari Konvertering samt unyttjande av optioner Återköp av aktier Vägt genomsnittligt antal aktier under året före utspädning Resultat per aktie efter utspädning Beräkningen av resultat per aktie efter utspädning för 2013 har baserats på årets resultat uppgående till mkr (966) och på ett vägt genomsnittligt antal utestående stamaktier under 2013 uppgående till ( ). Årets resultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Årets resultat Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare Justering av ränta på konvertibla skuldebrev (efter skatt) 3 5 Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare efter utspädning Antal aktier Vägt genomsnittligt antal aktier under året före utspädning Beräknat antal potentiella aktier avseende konvertibel- och teckningsoptionsprogram Vägt genomsnittligt antal aktier under året efter utspädning Utestående antal aktier och instrument som kan ge potentiell utspädningseffekt Vid utgången av 2013 hade JM utestående aktier ( ). JM innehar totalt återköpta aktier ( ). I början på september 2013 verkställdes årsstämmans beslut om nedsättning av aktiekapitalet avseende aktier som bolaget hade i eget innehav. Instrument som kan ge potentiell utspädningseffekt är JMs fyra konvertibelprogram (2010, 2011, 2012 och 2013) samt JMs fyra teckningsoptionsprogram (2010, 2011, 2012 och 2013). I beräkning av resultat per aktie innebär JMs konvertibelprogram och teckningsoptionsprogram en utspädning av antalet aktier. Effekten är emellertid av begränsad omfattning. För konvertibel- och teckningsoptionsprogram 2010 är lösenkursen 139 kronor, för programmen 2011 är den 214 kronor, för programmen 2012 är den 155 kronor och för programmen 2013 är den 180 kronor. För ytterligare information angående JMs konvertibel- och teckningsoptionsprogram, se not 1, Redovisnings- och värderingsprinciper samt not 3, Anställda och personalkostnader. Kontant utdelning (för 2013 enligt styrelsens förslag) per aktie, kronor 7,25 6,75 totalt, mkr NOT 11 GOODWILL Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Omräkningsdifferenser 19 3 Vid årets slut Redovisad goodwill avser goodwill vid förvärv av JM Norge AS 1998, AS Prosjektfinans 1999 samt Öie AS 2011 som utgör JMs totala verksamhet i Norge. Goodwill prövas med avseende på nedskrivningsbehov enligt IAS 36. Detta gör JM minst en gång per år eller oftare om det finns indikation på att nedskrivningsbehov föreligger. AS Prosjektfinans fusionerades med JM Norge AS under 2003 och Öie AS fusionerades med JM Norge AS Dessa verksamheter anses till fullo vara integrerad i JM Norge AS och JM Norge-koncernen är därmed lägsta kassagenererande enhet. Per den 31 december 2013 prövades det redovisade värdet på JM Norge-koncernen. Återvinningsvärdet befanns överstiga redovisade värden. Nedskrivning av goodwill var således ej nödvändig.

79 KONCERNENS NOTER 75 Återvinningsvärde har bestämts genom beräkning av nyttjandevärdet för den kassagenererande enheten. Nyttjandevärdet för goodwill hänförlig till JM Norge-koncernen har beräknats baserat på diskonterade kassaflöden. Kassaflödet för de första två åren, efter 2013, baseras på av ledningen fastställd strategisk plan. Kassaflöden bortom den strategiska tvåårsperioden extrapoleras med hjälp av antaganden nedan: Uppskattat rörelseresultat baserat på tidigare års resultat och förväntningar på den framtida marknadsutvecklingen Tillväxttakt om minst 2 procent (2) för att extrapolera kassaflöden bortom strategisk period. Tillväxttakten är ett försiktigt antagande av verksamhetens långsiktiga tillväxt, ej överstigande tillväxten för branschen som helhet Diskonteringsränta före skatt motsvarande 11 procent (11) vilket tar sin utgångspunkt i JM-koncernens genomsnittliga kapitalkostnad före skatt med beaktande av verksamhetsspecifika uppgifter. Känslighetsanalys Om det uppskattade rörelseresultatet efter strategiperiodens utgång hade varit 5 procent lägre än ledningens bedömning skulle återvinningsvärdet minska med 4 procent. Om den uppskattade tillväxttakten för att extrapolera kassaflöden bortom strategi perioden hade varit 50 procent lägre än grundantagandet skulle återvin ningsvärdet minska med 8 procent. Om den uppskattade genomsnittliga kapitalkostnaden som tillämpats för diskonterade kassaflöden hade varit 3 procentenheter högre än grundantagandet skulle återvinningsvärdet minska med 23 procent. En känslighetsanalys avseende diskonteringsräntan utvisar att diskonteringsräntan kan uppgå till cirka 21 procent (22) innan nedskrivningsbehov föreligger. Ovanstående känslighetsanalys resulterar i samtliga fall i ett övervärde, det vill säga i ett högre återvinningsvärde än det redovisade värdet. Inget av de hypotetiska fallen ovan skulle föranleda en nedskrivning av goodwill för den norska verksam heten. NOT 12 MASKINER OCH INVENTARIER Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar 2 2 Omräkningsdifferenser 2 0 Försäljningar 10 0 Vid årets slut Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivningar 5 8 Omräkningsdifferenser 2 0 Försäljningar 10 0 Vid årets slut Planenligt restvärde vid årets slut 8 11 NOT 13 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 10 9 Nyanskaffningar - 1 Försäljningar 0 0 Vid årets slut NOT 14 ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG OCH JOINT VENTURES 1 ) Obegränsat ansvar 2) Joint ventures Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i intresseföretag och joint ventures, tkr Organisationsnummer Antal aktier % av Bokfört värde Företag Säte och andelar kapital AB Ramlösa Brunnsanläggning Helsingborg Adolfsbergs Brunns AB Örebro Dockan Exploatering AB 2) Malmö Exploateringsbolaget Högmora KB Stockholm Fastighetsbolaget Glasberga KB Stockholm Glasberga Fastighets AB Södertälje HB Silverdal Exploatering 1) Sollentuna 1 1 Högmora Exploaterings AB Stockholm Kvarnholmen Utveckling AB 2) Stockholm Kvibergstaden Exploatering HB 2) Göteborg Mälarstrandens Utvecklings AB 2) Västerås SMÅA AB Stockholm Bokfört värde vid årets slut Specifikation av koncernens övriga innehav av aktier och andelar i intresseföretag och joint ventures, tkr Organisationsnummer Antal aktier % av Bokfört värde Företag Säte och andelar kapital Fagerborg Eiendom Lillestrøm AS, Norge Lillestrøm Fastighets AB Kranlyftet Lidingö Fjellgata 30 AS, Norge Oslo Fjellgata 30 KS, Norge Oslo Galoppfältet Exploatering AB Stockholm Grefsen Utvikling AS, Norge Bærum Hans Nielsen Haugesgate 50 AS, Norge Bærum Kjørbokollen Utbygging AS, Norge Bærum Landmannstorget, Norge Asker Larvik Saneringsselskap AS, Norge Larvik Merbraine, Belgien Bryssel Son Utvikling AS, Norge Oslo Spireaveien 6 Utvikling AS, Norge Oslo Spireaveien 6 Utvikling KS, Norge Oslo Strømmen Sentrum AS, Norge Oslo Bokfört värde vid årets slut Omklassificering i koncernen huvudsakligen till följd av klyvningsmetoden Bokfört värde i koncernen vid årets slut

80 76 KONCERNENS NOTER Not 14 forts. Andelar i joint ventures som konsolideras enligt klyvningsmetoden I koncernens finansiella rapporter ingår nedanstående poster som utgör koncernens ägarandel i joint venture-företagets intäkter, kostnader, tillgångar och skulder. Intäkter Kostnader Resultat 19 7 Exploateringsfastigheter Övriga tillgångar Likvida medel Summa tillgångar Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa skulder Nettotillgångar NOT 15 FINANSIELLA TILLGÅNGAR Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Tillkommande fordringar 0 0 Reglerade fordringar 1 0 Omklassificering - 0 Omräkningsdifferenser 0 0 Vid årets slut Finansiella tillgångar avser i huvudsak reversfordringar. NOT 16 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i helägda koncernföretag, tkr Organisationsnummer Antal aktier Bokfört värde Företag Säte och andelar AB Bergslussen Stockholm AB Borätt Stockholm AB Garantihus Stockholm AB Kulsinter (f. d. Fabege Bällsta AB) Stockholm Bo Entreprenad AB Stockholm BRO Haifa 1 AB Stockholm Bruket i Kallhäll Exploaterings AB Stockholm Bruket i Kallhäll Exploaterings KB Stockholm Decemberviken AB 2) Stockholm Fastighets AB Havremust Stockholm Fastighetsbolaget Bohusmark KB Göteborg Fastighetsbolaget Grindtorp AB Stockholm Förvaltnings AB Sträckbommen Stockholm Grafiken i Stockholm AB Stockholm Grönkilen i Solna 4 AB 1) Stockholm Huddinge Fabriken AB Stockholm InterBygg Göteborg AB Stockholm JM Byrån Holding AB Stockholm JM Construction S.A., Belgien Bryssel JM Danmark AS, Danmark Köpenhamn JM Entreprenad AB Stockholm JM Fastighetsutveckling Holding AB Stockholm JM Inredning i Stockholm AB Stockholm JM Kammarsadeln Holding AB Stockholm JM Norge AS, Norge Oslo JM Stombyggnad AB Stockholm JM Strandhusen AB 2) Stockholm JM Suomi OY, Finland Helsingfors JM Värmdöstrand AB Värmdö JM Älta Centrum AB 2) Stockholm JM Älta Holding AB 2) Stockholm KB Silverfjädern Stockholm Klippljuset Holding AB Stockholm SBC Bo AB Stockholm Seniorgården AB Stockholm Sjölöten AB (f. d. Caila International AB) Stockholm Slussbron Ett AB Stockholm Slussbron Två AB Stockholm Slussbron Tre AB Stockholm Solventilen AB Stockholm Stockholm Pundet 1 AB Stockholm Tölö Ängar AB Stockholm Årstapaviljongen AB 1) Stockholm Bokfört värde vid årets slut ) Koncernföretag som har fusionerats in i JM AB. 2) Koncernföretag som har likviderats.

81 KONCERNENS NOTER 77 Specifikation av koncernens övriga innehav av aktier och andelar i helägda koncernföretag, tkr Organisationsnummer Antal aktier Bokfört värde Företag Säte och andelar AB Vävnaden Solna AB Grammet Solna AB Konsthjulet (f. d. Klövern Susanne AB) Stockholm Andebu Næring I AS, Norge Tønsberg Byggholt AS, Norge Bærum Damsgård Brygge Næring AS, Norge Bergen Fernanda Nissens Gate 5 7 DA, Norge Bærum Förvaltnings AB Hyresrätten Stockholm Förvaltnings AB Storskogen Stockholm Förvaltnings AB Valdor 2) Stockholm Förvaltnings AB Vilgur 2) Stockholm Förvaltnings AB Vistet 2) Stockholm Heggeodden Næring 1 AS Norge Asker JMN AS, Norge 1) Bærum JM Norge Eiendom AS, Norge Stavanger JM Norge Entreprenør AS, Norge Bærum JM Vaxholm AB 2) Stockholm JM Värmdöstrand Holding AB 2) Stockholm Lervig Maritim Næring I AS, Norge Stavanger Lervig Maritim Næring II AS, Norge Stavanger Lervig Maritim Næring III AS, Norge Stavanger Mariastaden AB 2) Stockholm Månstrålen Holding AB Stockholm Naturtomter AS, Norge 1) Tønsberg Nenusab Holding AB Stockholm Nor-Invest AS, Norge Tønsberg Sjövikshöjdens Gruppbostad AB Stockholm Slussbron Ekonomisk förening Stockholm Stavanger Naeringsselskap AS, Norge 1) Stavanger Äldreboendet Fjäderholmsvyn AB Stockholm Øie AS, Norge Rasta ) Koncernföretag som har fusionerats. 2) Koncernföretag som har likviderats. NOT 17 PROJEKTFASTIGHETER OCH EXPLOATERINGSFASTIGHETER Projektfastigheter 1) Exploateringsfastigheter Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Bolagsförvärv Omklassificeringar Omräkningsdifferenser Överfört till produktion Försäljningar Vid årets slut Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början Omklassificering Överfört till produktion Omräkningsdifferens Försäljningar Årets nedskrivningar Vid årets slut Planenligt restvärde vid årets slut ) Räntekostnader som tillförts anskaffningsvärdet på projektfastigheter uppgår till 2 mkr (3). Det redovisade restvärdet för den del av projektfastigheter som redovisas till nettoförsäljningsvärde uppgår till 84 mkr (360) och för exploateringsfastigheter till 472 mkr (654). NOT 18 ANDELAR I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR m. m. Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Omräkningsdifferens 1 0 Försäljningar Vid årets slut Antalet osålda bostäder i balansräkningen uppgår till 98 (70). NOT 19 ÖVRIGA KORTFRISTIGA FORDRINGAR Fordringar fastighetsförsäljningar Fordringar sålda bostadsrättsandelar Handpenning investering exploateringsfastigheter Övrigt Summa NOT 20 UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT Upparbetade intäkter i pågående arbeten Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten Summa

82 78 KONCERNENS NOTER NOT 21 PÅGÅENDE ARBETEN NOT 24 FINANSIELL RISKHANTERING OCH FINANSIELLA DERIVATINSTRUMENT Ackumulerade nedlagda kostnader Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten Summa Pågående arbeten avser endast projekt inom JM Utland. NOT 22 LIKVIDA MEDEL Kassa och bank Kortfristiga placeringar Summa Kortfristiga placeringar har en löptid mellan en dag och tre månader. NOT 23 finansiella SKULDER Långfristiga räntebärande skulder Skulder till kreditinstitut förfallotidpunkt 1 5 år från balansdagen Långfristiga reverser, exploateringsfastigheter 1 5 år Konvertibellån 1 5 år Summa Kortfristiga räntebärande skulder Skulder till kreditinstitut, räntebärande 1 år Kortfristiga reverser, exploateringsfastigheter 1 år - 71 Konvertibellån 1 år Summa Räntebärande nettoskuld/-fordran 2013 För ändring 2012 Kortfristiga räntebärande skulder Långfristiga räntebärande skulder Avsatt till pensioner Avgår likvida medel Räntebärande nettoskuld (+)/ -fordran ( ) vid årets slut Övriga finansiella skulder Övriga långfristiga skulder 1 5 år från balansdagen Leverantörsskulder Derivatinstrument, kortfristiga 0 - Kortfristiga reverser, exploateringsfastigheter Övriga kortfristiga skulder Summa Finansiella skulder fördelas mellan långfristiga och kortfristiga skulder där kortfristiga skulder har förfallodag inom 1 år. Övriga långfristiga skulder avser reverskulder för fastighetsförvärv som blir betalbara då olika villkor uppfyllts. Se not 24 för Finansiell riskhantering och finansiella derivatinstrument. JM-koncernen är utsatt för olika typer av finansiella risker som kan påverka resultat, kassaflöde och eget kapital. Riskerna utgörs främst av: Ränterisker för lån och likvida medel. Finansierings- och likviditetsrisker avseende koncernens kapitalbehov. Valutarisker avseende resultat och nettoinvesteringar i utländska dotterbolag. Kreditrisker hänförliga till finansiella och kommersiella aktiviteter. JMs styrelse har antagit en policy för hur dessa risker ska hanteras och kontrolleras inom koncernen. Den finansiella riskhanteringen är i hög grad koncentrerad till koncernstab Ekonomi och Finans som också har till uppgift att stödja den operativa verksamheten. Utlandsbolagen ansvarar samtidigt för lokala aktiviteter i enlighet med finanspolicyns riktlinjer. Redovisningsprinciper beskrivs i Not 1. Avsnitt Risker och riskhantering sidorna beskriver koncernens riskhantering och finanspolicy. Ränterisk Med ränterisk avses risken att förändringar i marknadsräntan påverkar koncernens räntenetto och kassaflöde negativt. En av de största riskfaktorerna är valet av räntebindningstid för koncernens låneportfölj. Val av räntebindningstider baseras på de pågående projektens kapitalbindning och kassaflöden, volymen av långfristig upplåning samt rådande marknadsläge för räntor med olika löptider. För att nå den önskade räntebindningstiden arbetar koncernen i första hand med räntederivat, främst förlängande ränteswapar. Då volymen av långfristig upplåning är relativt begränsad arbetar koncernen främst med kort räntebindning. Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var den 31 december ,2 år (0,3). Verkligt värde på räntebärande lån var 823 mkr (877). Verkligt värde på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. JM-koncernen har inga utestående räntederivat per Exponering ränterisk, inklusive derivat Skuldbelopp, mkr Medelränta, % Skuldbelopp, mkr Medelränta, % År för ränte konvertering , ,0 - - Pensionsskuld 1) 920 4, ,8 Summa , ,5 1) Diskonteringsräntan för pensionsåtaganden justeras årligen. Snitträntan på räntebärande skulder per inklusive pensionsskulden uppgår till 3,5 procent (3,5). En förändring av marknadsränta med 1 procent motsvarar en resultatpåverkan med cirka 7 mkr för den del av låneportföljen som omsätts under Beräkningen är approximativ och baseras på ett antagande om en simultan förändring av samtliga räntekurvor. Likvida medel Likvida medel består av kassa och kortfristiga placeringar. Enligt finanspolicyn får överskottslikviditet endast placeras i likvida instrument som utges av emittenter med en kreditvärdering om minst A enligt Standard & Poor s eller liknade instituts värdering. Placeringarna är kortfristiga med löptider mellan en dag och tre månader. Se not 22 för fördelning mellan kassa och kortfristiga placeringar. Finansierings- och likviditetsrisk Med finansierings- och likviditetsrisk avses risken att refinansiering av lån försvåras och fördyras samt att koncernen inte kan uppfylla löpande betalningsförpliktelser som en följd av bristande likviditet. Finansieringsrisken hanteras genom att koncernen tecknar långfristiga bindande kreditavtal med olika löptider hos flera olika institut. Enligt policyn ska genomsnittlig löptid för ramavtalen vara 1,5 till 2,5 år. Bindande kreditlöften Check- Förfalloår Totalt kredit Kreditlöften, mkr Av beviljade kreditlöften är mkr outnyttjat. Den genomsnittliga löptiden för kreditavtalen uppgår till 1,6 år. De likvida medlen tillsammans med bekräftade outnyttjade krediter ska uppgå till minst 10 procent av JMs intäkter för att koncernen ska kunna hantera investeringar och löpande betalningar. Valutarisk Koncernen har under året haft utlåning till dotterbolag i utlandet. Exponeringen är i sin helhet valutasäkrad. Transaktionsvolymerna i utländsk valuta är mycket begränsade varför inga valutasäkringar skett för dessa volymer.

83 KONCERNENS NOTER 79 Kreditrisk Kreditrisker i finansiell verksamhet Kreditriskexponering i form av motpartsrisk uppstår vid placering av likvida medel och vid handel med derivatinstrument. För att begränsa kreditriskerna har koncernen upprättat en motpartslista som fastställer en maximal exponering mot respektive godkänd part. ISDA-avtal (International Swaps and Derivates Association) eller motsvarande svenska bankavtal, har upprättats med de motparter som används för transaktioner med derivatinstrument. Inga finansiella tillgångar och skulder har kvittats. Kreditrisker i kundfordringar JM-koncernens kunder utgörs till största del av bostadsrättsföreningar och blivande ägare av egna hem. Koncernen arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler och entreprenadverksamhet. Koncernen har även hyresgäster i både bostäder och kommersiella lokaler. Kreditriskexponeringen mot bostadsrättsföreningar bedöms vara begränsad då finansieringen av produktionen sker via föreningens lån i bank, upphandlat av JM. Motsvarande gäller kunder som köper egna hem. För att säkerställa betalningsförmågan hos kund tas alltid kreditupplysning. Osäkerhet i projekten hanteras via reglerna för resultatframtagning, se Not 1 Redovisningsprinciper. Kundfordringar avseende bostadsproduktionen uppgår till 311 mkr (432). Kreditriskexponeringen mot kunder inom den kommersiella verksamheten, entreprenadrörelsen och för uthyrning av bostäder och kommersiella lokaler har en något annan karaktär. Kundfordringarna för dessa grupper uppgår till 328 mkr (321). Reservering för osäkra kundfordringar uppgår till 2,7 mkr (3,6). Under året har koncernen ianspråktagit 1,7 mkr (4,7) av tidigare avsättning. Fordringar äldre än 60 dagar uppgår till 141 mkr (113). Avsättning och ianspråktagande av avsättning för osäkra kundfordringar har tagits över resultaträkningen. Åldersanalys kundfordringar mkr Nominellt Ej förfallet 30 dagar dagar dagar > 90 dagar Projektutveckling bostäder Entreprenad Övrigt Summa Antal fakturor mkr Nominellt Ej förfallet 30 dagar dagar dagar > 90 dagar Projektutveckling bostäder Entreprenad Övrigt Summa Antal fakturor Kreditriskanalys kunder Intervall Antal kunder i % av antal i % av portföljen Exponering intervall < 1 mkr Exponering intervall 1 5 mkr Exponering intervall > 5 mkr Totalt Intervall Antal kunder i % av antal i % av portföljen Exponering intervall < 1 mkr Exponering intervall 1 5 mkr Exponering intervall > 5 mkr Totalt Värdering finansiella tillgångar och skulder JM har använt allmänt vedertagna metoder för att beräkna det verkliga värdet på koncernens finansiella instrument per den 31 december 2013 och Verkligt värde på räntebärande skulder till kreditinstitut antas motsvara det bokförda värdet då de i huvudsak har en kort bindningstid under tre månader. Reversskulder avseende fastighetsförvärv blir betalbara i samband med att olika villkor uppfyllts till exempel att detaljplaner antagits eller då projektstart sker. Verkligt värde på reversskulder avseende fastighetsförvärv antas därför motsvara bokfört värde då skulderna är betalbara vid anfordran. För samtliga övriga finansiella tillgångar och skulder till exempel likvida medel, kundfordringar och leverantörsskulder har det bokförda värdet antagits utgöra en god approximation av det verkliga värdet/anskaff nings värdet. Koncernen tillämpar affärsdagsredovisning. Nedanstående tabell visar redovisat värde och uppgift om vilken kategori JM-koncernens finansiella instrument tillhör enligt IAS 39 Finansiella instrument: Redovisning och värdering Kategori enligt IAS 39 1) Redovisat värde* Redovisat värde* Finansiella instrument Tillgångar Finansiella tillgångar LoK Varav andra långfristiga fordringar LoK Varav andra långfristiga värdepappersinnehav FTS 0 0 Kundfordringar LoK Övriga kortfristiga fordringar LoK / n/a Varav derivatinstrument 2) FTvRR 1 1 Varav fordringar fastighets försäljningar LoK Varav övrigt n/a Likvida medel och kortfristiga placeringar LoK Varav kassa och bank LoK Varav kortfristiga placeringar LoK Skulder Långfristiga räntebärande skulder FSUA Varav konvertibellån FSUA Varav övriga långfristiga räntebärande lån FSUA Övriga långfristiga skulder FSUA Leverantörsskulder FSUA Kortfristiga räntebärande skulder FSUA Övriga kortfristiga skulder FSUA Varav derivatinstrument 2) FSvRR 0 - Varav övriga kortfristiga skulder FSUA * JM bedömer att det inte är någon väsentlig skillnad mellan redovisat och verkligt värde. 1) Klassificering enligt IAS 39, förklaring till förkortningar: FTS Finansiella tillgångar som kan säljas LoK Lånefordringar och kundfordringar FTvRR Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen FSUA Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde FSvRR Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen n/a IAS 39 är inte tillämpligt 2) Verkligt värde för samtliga tillgångar och skulder redovisade till verkligt värde har beräknats baserat på direkt eller indirekt observerbara priser vilket motsvarar den så kallade nivå 2, enligt IFRS 13. Finansiella derivatinstrument JM använder finansiella derivatinstrument för att hantera ränterisker och på selektiv basis även enstaka valutarisker. Derivatinstrumentet får endast användas i riskminimerande syfte. Alla vinster och förluster som uppstår vid marknadsvärdering av instrumenten redovisas direkt i resultatet då JM-koncernen inte tillämpar säkringsredovisning för befintliga derivat. JM-koncernen har inga utestående räntederivat per Valutaderivat för koncernlån till utlandsbolag har marknadsvärderats till 0,8 mkr (0,6). Kapitalförvaltning JM förvaltar kapital, vilket utgörs av koncernens redovisade egna kapital, i syfte att ge JMs aktieägare en högre totalavkastning än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil. JMs ambition är att upprätthålla en över tiden optimal tillgångs- och kapitalstruktur, anpassad för bolagets projektutvecklingsverksamhet. De uttalade målen för kapitalstrukturen innebär att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent. Soliditetsmålet är en förenklad konsekvens av en mer djupgående analys där eget kapital har fördelats mot balansräkningens olika tillgångsslag och typ av verksamheter med beaktande av bedömd rörelserisk. Aktuella nyckeltal framgår av Femårsöversikten på sidan 89. Se även avsnitten Affärsidé och strategi och JM-aktien.

84 80 KONCERNENS NOTER NOT 25 AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER OCH LIKNANDE FÖRPLIKTELSER Förmånsbestämda planer JM har en förmånsbestämd plan för pensioner. Det avser ITP 2 planen i Sverige som finansieras i egen regi. JM använde fram till den så kallade korridormetoden vilket innebar att bolaget tilläts periodisera in aktuariella vinster och förluster i resultat- och balansräkningen. Aktuariella vinster och förluster uppstår när utfallet avviker från de aktuariel la antaganden som tidigare har gjorts. I den reviderade IAS 19 som trädde i kraft 1 januari 2013 med omräknade IB värden för 2012 är korridormetoden inte längre tillåten. Pensionsskulden ska värderas till verkligt värde i balansräkningen och de aktuariella vinsterna/förlusterna resultatföras i övrigt totalresultat. För JMs del innebär det en minskning av det egna kapitalet IB 2012 om 213 mkr inklusive sociala kostnader, 24,26 %, och uppskjuten skatt. För IB 2013 innebär det en minskning av det egna kapitalet om 274 mkr inklusive sociala kostnader och uppskjuten skatt. För års- och kvartalsvis omräkning 2012, se sidorna Avgiftsbestämda planer Planerna omfattar huvudsakligen ålderspension och efterlevandepension. Premierna betalas löpande under året av respektive koncernföretag till separata juridiska enheter. Pensionskostnaden för perioden ingår i resultaträkningen. Förpliktelser avseende ersättningar till anställda, förmånsbestämda planer Följande avsättningar för pensionsförpliktelser har gjorts i balansräkningen; Koncernen Pensionsförpliktelser ofonderade planer Pensionsförpliktelser och avsättningar för pensionsåtaganden samt aktuariella vinster/ förluster för de förmånsbaserade pensionsplanerna har utvecklats på följande sätt: Totala pensionsförpliktelser Vid årets början Förmåner intjänade under året Räntekostnader Betalda förmåner Aktuariella vinster ( ), förluster (+) Vid årets slut Den aktuariella vinsten under 2013 kan framför allt hänföras till nytt antagande om diskonteringsränta. Aktuariella vinster ( ) och förluster (+) som redovisas i övrigt totalresultat Ingående balans Aktuariella vinster ( ) och förluster (+) som redovisas i övrigt totalresultat Ackumulerat Se även not för eget kapital där särskild löneskatt (24,26 %) och skattedel som redovisas i övrigt totalresultat framgår. Aktuariella vinster (+), förluster ( ) Totala pensionsförpliktelser Förvaltningstillgångar, verkligt värde Erfarenhetsbaserade justeringar, andel av årets oredovisade aktuariella vinst (+) och förlust ( ): Pensionsförpliktelser, mkr I procent av värdet på pensions förpliktelsernas totala värde, % 0,2 2,3 1,7 5,3 1,4 Förvaltningstillgångar, mkr ,4 I procent av värdet på förvaltningstillgångarnas verkliga värde, % ,3 Pensionskostnader Förmåner intjänade under året Ränta på förpliktelser Pensionskostnader förmånsbaserade planer Pensionskostnader, avgiftsbaserade planer Sociala kostnader, förmåns- och avgiftsbaserade planer Summa Av ovanstående pensionskostnader redovisades 35 mkr (34) som finansiell kostnad. Detta motsvarar räntan på förpliktelsen. JMs bedömning avseende pensionsavsättningens kassaflöde för 2014 är 37 mkr. Aktuariella antaganden De viktigaste aktuariella antagandena per balansdagen framgår av nedanstående tabell. Sverige % Diskonteringsränta 4,00 3,75 Förväntad löneökning 3,50 3,50 Inflation 2,00 2,00 Inkomstbasbelopp 3,00 3,00 Avgångsintensitet 3,00 3,00 Diskonteringsräntan är fastställd för varje geografisk marknad med hänsyn till den på balansdagen marknadsmässiga avkastningen på företagsobligationer. I Sverige, där det inte finns någon fungerande marknad för sådana obligationer har den marknadsmässiga avkastningen på bostadsobligationer använts och en premie för en längre löptid adderats med utgångspunkt i pensionsförpliktelsernas duration. Faktorn förväntad löneökning motsvarar förväntade framtida löneökningar som en sammansatt effekt av inflation, tjänstetid och befordran. Faktorn inflation motsvarar den förväntade pensionsuppräkningen (eller indexeringen). JM har i denna del valt att utgå från de inflationsmåltal som satts upp av Sveriges Riksbank. JM Sverige använder ett livslängdsantagande som vid pensionsskuldsberäkningen rent praktiskt innebär att JM antar att en man i Sverige som idag är 65 år lever 23 år efter pensioneringen och en kvinna 25 år. Pensionsförpliktelsen känslighet för ändrad diskonteringsränta Pensionsförpliktelser per den 31 december Diskonteringsräntan ökar med 0,25 % 883 Diskonteringsräntan minskar med 0,25 % 962 NOT 26 ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR Garantiavsättningar Vid årets början Avsättningar Omklassificering 94 - Ianspråktaget under året Återförda avsättningar 18 3 Omräkningsdifferens 3 0 Vid årets slut 1) ) Varav kortfristig del av garantiavsättningar Avsättningar för garantiåtaganden avser kostnader som kan uppstå under garantitiden och redovisas som långfristiga och kortfristiga skulder i balansräkningen. Avsättningarnas storlek baseras huvudsakligen på antalet bostäder per projekt och belastar projektet vid avslut. Majoriteten av garantiavsättningarna löper på cirka två till tre år. Då effekten av när i tiden betalning sker inte är väsentlig nuvärdesberäknas inte förväntade framtida utbetalningar.

85 KONCERNENS NOTER 81 NOT 27 UPPSKJUTNA SKATTEFORDRINGAR OCH SKATTESKULDER 1) NOT 30 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Uppskjuten skatteskuld för periodiseringsfond 1) Övriga uppskjutna skatteskulder * Delsumma Avgår uppskjutna skattefordringar Netto uppskjutna skatteskulder Uppskjutna skattefordringar * Övriga uppskjutna skatteskulder fördelar sig på: Exploateringsfastigheter 2) Reservering för ännu ej godkänd taxering 3) Övriga omsättningstillgångar Summa ) Omräkning av förmånsbestämda pensionsplaner har gjorts, se sidorna ) Skillnad skattemässigt och bokfört värde. Utöver ovanstående har JM förlustavdrag och temporära skillnader inom JM Utland, som inte redovisas som uppskjutna skattefordringar, om 610 mkr varav 171 mkr är tidsbegränsade inom ett tidsintervall om 3 10 år. 3) De rättsfall som under 2009 avgjordes av Högsta förvaltningsdomstolen avseende tillämpning av lagen mot skatteflykt i samband med underpristransaktioner av fastigheter har medfört att Skatteverket lämnat in en framställan om tillämpning av skatteflyktslagen avseende avdrag för vissa nedskrivningar som JM har gjort under taxeringsår I maj 2013 avgjordes ett av ärendena i Kammarrätten med bifall till Skatteverkets yrkande om skatteflykt. Ärendet avsåg en höjning av skattekostnad om 167 mkr för aktuellt taxeringsår. JM har betalt in skatten under 2013 och löst upp den reservering för uppskjuten skatt som fanns avseende processen. JM har inte överklagat domen till Högsta Förvalningsdomstolen. Skatteverket har även framställt ytterligare fyra ärenden till Förvaltningsrätten med yrkande om skatteflykt. NOT 28 FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄKT Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten Upparbetade intäkter i pågående arbeten Summa NOT 29 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Personalrelaterade poster Förutbetalda hyresintäkter Övriga upplupna kostnader Summa Ställda säkerheter för egna avsättningar och skulder Företagsinteckningar Fastighetsinteckningar Summa Eventualförpliktelser Borgensförbindelser, övriga Ställda garantier i anslutning till uppdrag Betalnings- och hyresgarantier Övriga eventualförpliktelser Summa Företagsinteckningen avser den pensionsskuld som JM Sverige har hos PRI. Fastighetsinteckningar lämnas endast i begränsad omfattning för finansiering hos kreditinstitut. Under en bostadsrättsförenings produktionstid ställer JM-koncernen borgen för den del av den kortfristiga finansieringen i bank som överstiger en förenings kommande långfristiga lån. Borgensförbindelser, övriga avser i sin helhet den kortfristiga finansieringen. De långfristiga lånen säkerställs av de pantbrev som föreningen själv tar ut. Koncernen har ett åtagande att förvärva osålda andelar i av JM bildade bostadsrättsföreningar sex månader efter slutbesiktning. Åtagandet säkerställer att bostads rätts föreningen kan lösa sin kortfristiga finansiering i bank. Start av projekt i etapper, med krav på en viss sälj- och bokningsgrad, minskar risken för osålda bostäder. Se not 18 Andelar i bostadsrättsföreningar m. m. för en sammanställning över årets köp och försäljningar. En bostadsrättsförenings enda löpande intäkt är dess månadsavgifter. För att säkerställa att beräknade månadsavgifter inkommer till föreningen har JM tidigare lämnat en sjuårig garanti. Garantin omfattar en förpliktelse att från den första ägaren inköpa den bostad som återlämnats till föreningen. JM köper då bostaden för 1 krona och betalar därefter månadsavgift till föreningen till dess att JM i sin tur sålt lägenheten. Garantin har funnits sedan 1993 men har aldrig tagits i anspråk. JM bedömer det som osannolikt att garantin kommer att behöva infrias i annat än undantagsfall. Inga nya garantier ställs ut efter utgången av AB Bostadsgaranti har regressavtal mot JM AB gällande deras insatsgaranti för inbetalda insatser och upplåtelseavgifter. Garantin säkerställer främst att föreningen kan återbetala skäligt belopp (högst insatsen och upplåtelseavgiften) till bostadsrättsinnehavare som har uppsägningsrätt på grund av väsentlig avgiftshöjning under första året efter slutredovisning, därefter har Bostadsgaranti ingen skyldighet att betala ut något. Bostadsgaranti har inte betalat ut något sedan Ställda garantier i anslutning till uppdrag avser till stor del fullgörandegarantier för entreprenadarbeten hos kommuner och landsting samt kommunalägda bolag. Garantierna löper under produktionstiden och garantitidsperioden om 2 5 år efter färdigställandet. Åtagandet uppgår initialt till 10 procent av kontraktssumman fram till färdigställandet av entreprenaden för att därefter sänkas till 5 procent av kontraktssumman. I den mån det bedöms som sannolikt att JM kommer att utkrävas ansvar redovisas åtagandet som skuld i rapporten över finansiell ställning. NOT 31 Upplysningar OM NÄRSTÅENDE Upplysningar om närstående framgår av not 3 och 16. Koncernens transaktioner med närstående, utöver vad som anges i not 3 Anställda och personalkostnader, avser endast intressebolag och joint ventures, är av begränsad omfattning och har skett på marknadsmässiga villkor.

86 82 MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING och KASSAFLÖDESANALYS MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING, Mkr Not 1 Nettoomsättning Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader 2, 3, Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter 6-95 Rörelseresultat Resultat från finansiella poster 7 Resultat från koncernföretag 50 4 Resultat från intresseföretag 6 34 Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar 1 0 Resultat från finansiella omsättningstillgångar Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat före bokslutsdispositioner och skatt Bokslutsdispositioner Resultat före skatt Skatter Årets resultat MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT, Mkr Årets resultat Övrigt totalresultat - - Årets totalresultat MODERBOLAGETS KASSAFLÖDESANALYS, Mkr Not 1 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Rörelseresultat Avskrivningar 2 3 Nedskrivningar - 95 Övriga ej kassaflödespåverkande poster 4 23 Delsumma kassaflöde från den löpande verksamheten Erhållen ränta Erhållna utdelningar Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital Investering i exploateringsfastigheter m. m À conto betalning för exploateringsfastigheter m. m Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar m. m Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder Kassaflöde före investeringar och försäljningar av projektfastigheter Investering i projektfastigheter m. m Försäljning av projektfastigheter m. m Kassaflöde från den löpande verksamheten INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förändring i materiella anläggningstillgångar 0 1 Investering i koncernföretag och intresseföretag m. m Förändring i finansiella anläggningstillgångar 1 - Kassaflöde från investeringsverksamheten FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Upptagna lån Amortering av skulder - 52 Inlösen optioner 1 0 Återköp av aktier Utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut

87 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING 83 MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING, Mkr Not 1 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier och andra verktyg Finansiella anläggningstillgångar 11 Andelar i koncernföretag Andelar i intresseföretag Långfristiga fordringar hos intresseföretag Övriga långfristiga fordringar Uppskjutna skattefordringar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m. m Kortfristiga fordringar Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag Upparbetad men ej fakturerad intäkt Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 1) Aktiekapital Bundet eget kapital Överkursfond Balanserat resultat Årets resultat Fritt eget kapital Summa eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser Uppskjutna skatteskulder 9-4 Garantiavsättningar Skulder Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag Derivatinstrument 0 - Aktuella skatteskulder Fakturerad men ej upparbetad intäkt Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Eventualförpliktelser ) Se avsnittet Förändringar i moderbolagets eget kapital.

88 84 FÖRÄNDRINGAR I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL FÖRÄNDRINGAR I MODERBOLAGETS EGET KAPITAL, Mkr Aktiekapital Överkursfond Balanserat resultat Summa eget kapital Ingående balans den 1 januari Årets totalresultat Utdelning Konvertering av konvertibellån Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument Återköp av aktier Utgående balans den 31 december Ingående balans den 1 januari Årets totalresultat Utdelning Fusion av koncernföretag Konvertering av konvertibellån Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev Återköp av aktier Indragning av återköpta aktier Utgående balans den 31 december Antal aktier (1 röst/aktie) per 31 december 2013 uppgår till ( ) varav aktier ( ) är återköpta av JM AB och ej utdelningsberättigade. Kvotvärde per aktie uppgår till 1 krona. Föreslagen utdelning för 2013 är 7,25 kronor per aktie (6,75).

89 moderbolagets NOTER 85 NOT 1 Belopp i mkr där annat ej anges. REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER För moderbolagets redovisningsprinciper hänvisas till koncernens redovisnings- och värderingsprinciper sidorna NOT 2 ANSTÄLLDA OCH PERSONALKOSTNADER Medeltalet anställda (samtliga i Sverige) varav män, % (81) (82) Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelse och VD (varav rörlig ersättning) (3) (3) Övriga anställda (varav rörlig ersättning) (58) (64) Summa löner och andra ersättningar (varav rörlig ersättning) (61) (67) Sociala kostnader (varav pensionskostnader) (150) 1) (142) Totalt moderbolaget ) Av moderbolagets pensionskostnader avser 2,2 mkr (2,1) VD. Företagets utestående pensionsförpliktelser till VD uppgår till 0,5 mkr (0,5). För styrelsen i övrigt har bolaget inga pensionskostnader eller pensionsförpliktelser. NOT 4 ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNING TILL REVISORER Ernst & Young Revisionsuppdrag 3,0 3,0 Skatterådgivning 0,3 0,5 Övriga tjänster 0,3 0,2 Summa 3,6 3,7 NOT 5 RESULTAT AV FASTIGHETSFÖRSÄLJNING Försäljningsvärden Projektfastigheter Exploateringsfastigheter 6 18 Summa Bokförda värden Projektfastigheter Exploateringsfastigheter 6 18 Summa Resultat Projektfastigheter 51 0 Exploateringsfastigheter 0 - Summa 51 0 Förmåner till ledande befattningshavare i JM AB, se koncernens not 3. NOT 6 nedskrivning AV FASTIGHETER NOT 3 AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN Inventarier och andra verktyg 2 3 Summa 2 3 Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning: Datorer och övriga inventarier procent. Projektfastigheter - 95 Summa - 95 Nedskrivning under 2012 avser projektfastighet i Dalénumområdet, Lidingö. NOT 7 RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER Resultat från koncernföretag Resultat från intresseföretag Resultat från övriga finansiella anlägg ningstillgångar Resultat från finansiella omsätt ningstillgångar Räntekostnader och liknande resultatposter Summa Utdelning Försäljning Resultatandel Nedskrivning Ränteintäkter Intäkter omvärdering derivat Ränteintäkter, koncernföretag Räntekostnader Kostnader omvärdering derivat Räntedel i årets pensionskostnader Summa NOT 8 BOKSLUTSDISPOSITIONER Avsättning till periodiseringsfond Återföring tidigare års avsättning till periodiseringsfond Erhållna koncernbidrag Summa

90 86 MODERBOLAGETS NOTER NOT 9 SKATTER Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Total skatt Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats 22 procent Resultat före skatt 22 %(26,3% 2012) Justering skatt tidigare år Ej skattepliktiga intäkter Ej avdragsgilla kostnader Skatt obeskattad reserv (periodiseringsfond) 3 4 Omvärdering uppskjuten skatt hänförligt till sänkt inkomstskatt Summa Skatteverket genomförde år 2008 och 2009 en revision för taxeringsåren Under 2012 erhöll JM AB en Kammarrättsdom avseende ett Skatteverksbeslut om eftertaxering som JM AB hade överklagat. Förvaltningsrätten undanröjde mindre del (20 mkr) av överklagad eftertaxering. JM AB överklagade resterande del till Kammarrätten som biföll Förvaltningsrättens dom under 2012 vilket föranledde att JM kostnadsförde utfallet av domen under raden justering skatt tidigare år, 40 mkr. JM AB överklagade under 2013 domen till Högsta Förvaltningsdomstolen men blev nekad prövningstillstånd. I maj 2013 avgjordes ytterliggare ett ärende i Kammarrätten med bifall till skatteverkets yrkande om skatteflykt. Ärendet avsåg en höjning av skattekostnad om 167 mkr för aktuellt taxeringsår. JM AB har betalt in skatten under 2013 och kostnadsfört utfallet av domen under raden justering skatt tidigare år, 187 mkr inklusive kostnadsränta. JM AB har inte överklagat domen till Högsta Förvalningsdomstolen. JM hade sedan tidigare reserverat på koncernnivå för ett negativt utfall. Uppskjutna skattefordringar och skatteskulder Uppskjutna skattefordringar hänförligt till personalrelaterade avsättningar och garantiavsättningar Uppskjuten skatteskuld hänförlig till temporär skillnad projekt- och exploateringsfastigheter 3 50 Netto uppskjutna skattefordringar 32 4 NOT 10 INVENTARIER OCH ANDRA VERKTYG Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar 1 0 Försäljningar 10 - Vid årets slut Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Årets avskrivningar 2 3 Försäljningar 10 - Vid årets slut Planenligt restvärde vid årets slut 2 3 NOT 11 FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Andelar i koncernföretag Andelar i intresseföretag och joint ventures Långfristiga fordringar hos intresseföretag Andra långfristiga värdepappersinnehav Långfristiga fordringar Summa Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Tillkommande fordringar Fusion Försäljningar Årets nedskrivningar Vid årets slut För specifikation av moderbolagets och koncernens andelar i intresseföretag, joint ventures och koncernföretag, se Koncernens noter 14 och 16. NOT 12 Uppskjutna skattefordringar PROJEKTFASTIGHETER OCH EXPLOATERINGSFASTIGHETER Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Fusion Omklassificeringar Överfört till produktion Försäljningar Vid årets slut Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början Omklassificeringar Överfört till produktion Försäljningar Årets nedskrivningar Vid årets slut Planenligt restvärde vid årets slut NOT 13 ANDELAR I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR m. M. Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början Nyanskaffningar Försäljningar Vid årets slut NOT 14 UPPARBETAD MEN EJ FAKTURERAD INTÄKT Upparbetade intäkter i pågående arbeten Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten Summa Det redovisade restvärdet för den del av projektfastigheter som redovisas till nettoförsäljningsvärde uppgår till 84 mkr (360) och för exploateringsfastigheter till 184 mkr (376).

91 MODERBOLAGETS NOTER 87 NOT 15 LIKVIDA MEDEL Kassa och bank Kortfristiga placeringar Summa NOT 20 övriga kortfristiga skulder Kortfristiga reverser exploateringsfastigheter Övriga kortfristiga skulder Summa Kortfristiga placeringar har en löptid om mellan en dag och upp till tre månader. NOT 16 OBESKATTADE RESERVER Periodiseringsfond 2008 års taxering Periodiseringsfond 2009 års taxering Periodiseringsfond 2010 års taxering Periodiseringsfond 2011 års taxering Periodiseringsfond 2012 års taxering Periodiseringsfond 2013 års taxering Periodiseringsfond 2014 års taxering Summa NOT 17 AVSÄTTNINGAR FÖR PENSIONER OCH LIKNANDE FÖRPLIKTELSER Vid årets början Förmåner intjänade under perioden Räntekostnader Utbetalning av pensioner Övrigt 1 2 Vid årets slut I moderbolaget skuldförs ITP-planen som pensionsavsättning. NOT 18 GARANTIAVSÄTTNINGAR Vid årets början Avsättningar Omklassificering 94 - Ianspråktaget under året Återförda avsättningar - 2 Vid årets slut NOT 21 FAKTURERAD MEN EJ UPPARBETAD INTÄKT Ackumulerad à conto fakturering i pågående arbeten Upparbetade intäkter i pågående arbeten Summa NOT 22 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Personalrelaterade poster Förutbetalda hyresintäkter 8 8 Övriga upplupna kostnader Summa NOT 23 STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER Ställda säkerheter för egna avsättningar och skulder Företagsinteckningar 1) Fastighetsinteckningar Summa Eventualförpliktelser Borgensförbindelser, övriga 2) Borgen till förmån för koncernföretag 3) Ställda garantier i anslutning till uppdrag Betalnings- och hyresgarantier 4 9 Övriga eventualförpliktelser Summa , 2) Se koncernens not 30 för textkommentarer. 3) Borgen till förmån för koncernföretag avser främst åtaganden för utlandsbolagen och JM Entreprenad AB. NOT 19 RÄNTEBÄRANDE SKULDER Långfristiga räntebärande skulder Övriga skulder 1 5 år från balansdagen Konvertibellån 1 5 år Summa Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder - 71 Konvertibellån 1 år Skulder till koncernföretag Summa Skulder till kreditinstitut, beviljade krediter Kreditavtal Checkräkningskredit Beviljade kreditavtal förfallodatum inom 1 år Beviljade kreditavtal förfallodatum bortom 1 år Outnyttjad del Utnyttjat kreditavtal - - Kreditavtalen löper med fast ränta. NOT 24 UPPLYSNINGAR OM NÄRSTÅENDE Moderbolaget har en närståenderelation med sina dotterföretag och intresseföretag, se koncernens noter 14 och 16. Inköp av varor och tjänster från koncernföretag Ränteintäkter från koncernföretag 8 17 Utdelning från koncernföretag Resultatandel från koncernföretag 5 23 Utdelning från intresseföretag 4 34 Långfristiga fordringar hos intresseföretag Kortfristiga räntebärande fordringar hos koncernföretag Kortfristiga räntebärande skulder till koncernföretag Borgenförbindelser till förmån för koncernföretag Transaktioner med nyckelpersoner i ledande ställning återfinns i not 2, Anställda och personalkostnader. Samtliga transaktioner med närstående personer och företag genomfördes till marknadsmässiga villkor.

92 88 FEMÅRSÖVERSIKT KONCERNEN Belopp i mkr där ej annat anges. RESULTATRÄKNING Intäkter Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Årets resultat FUNKTIONSINDELAD RESULTATRÄKNING Produktion Upparbetade intäkter Produktionskostnader Produktionsresultat Exploateringsfastigheter Hyresintäkter Driftkostnader Fastighetsskatt Resultat exploateringsfastigheter Projektfastigheter Hyresintäkter Driftkostnader Fastighetsskatt Resultat projektfastigheter Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Fastighetsförsäljning Försäljningsvärden Bokförda värden Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Koncerngemensamma kostnader Rörelseresultat BALANSRÄKNING 1) TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m. m Kortfristiga fordringar 2) Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER 3) Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER ) Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts 2012, se sidorna ) Varav fordringar fastighetsförsäljningar ) Varav skulder fastighetsförvärv

93 FEMÅRSÖVERSIKT KONCERNEN 89 KASSAFLÖDESANALYS Från den löpande verksamheten Från investeringsverksamheten Från finansieringsverksamheten Summa årets kassaflöde Likvida medel vid årets slut RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD /-FORDRAN 1) Räntebärande nettoskuld (+) /-fordran ( ) vid årets början Förändring av räntebärande nettoskuld/-fordran Räntebärande nettoskuld (+) /-fordran ( ) vid årets slut EXPLOATERINGSFASTIGHETER Bokfört värde vid årets början Nyanskaffningar Överfört till produktion Nedskrivningar Övrigt Bokfört värde vid årets slut BOSTADSPRODUKTION Antal disponibla byggrätter varav redovisade i balansräkningen Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion Andel sålda bostäder i pågående produktion, % Andel bokade bostäder i pågående produktion, % Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % PROJEKTFASTIGHETER Marknadsvärden Bokförda värden Övervärden före uppskjuten skatt PERSONAL Medeltal anställda varav i utlandet Löner och ersättningar NYCKELTAL 1) Rörelsemarginal, % 2) 12,1 11,0 12,6 9,9 6,7 Räntabilitet efter skatt på eget kapital, % 25,0 21,9 24,5 15,7 10,6 Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital, % 25,2 23,0 27,5 17,8 12,9 Räntabilitet före skatt på totalt kapital, % 13,8 12,4 14,7 9,7 6,9 Soliditet, % 2) Räntebärande låneskuld, mkr Skuldsättningsgrad, ggr Räntetäckningsgrad, ggr 15,5 15,0 16,4 8,1 4,3 Räntebärande skulder/balansomslutning, % Kapitalomsättningshastighet, ggr 1,11 1,09 1,13 0,92 0,97 1) Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts 2012, se sidorna ) Finansiella mål: Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent, inklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 procent över en konjunkturcykel. ggr 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 KAPITALOMSÄTTNING OCH RÄNTETÄCKNINGSGRAD ggr Mkr RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN OCH SKULDSÄTTNINGSGRAD 1) ggr 2 1 0, , ,4 0,2 0, Kapitalomsättningshastighet Räntetäckningsgrad Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran ( ) Skuldsättningsgrad 1 2 1) Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts 2012, se sidorna

94 90 KVARTALSÖVERSIKT KONCERNEN Belopp i mkr där ej annat anges. RESULTATRÄKNING Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrations kostnader Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Periodens resultat BALANSRÄKNING 1) TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar m. m Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER KASSAFLÖDESANALYS Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Från den löpande verksamheten Från investeringsverksamheten Från finansieringsverksamheten Summa periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens slut RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/-FORDRAN 1) Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Räntebärande nettoskuld (+) / -fordran ( ) vid periodens början Förändring räntebärande nettoskuld/-fordran Räntebärande nettoskuld (+) / -fordran ( ) vid periodens slut EXPLOATERINGSFASTIGHETER Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Ingående balans vid periodens början Nyanskaffningar Överfört till produktion Övrigt Utgående balans vid periodens slut NYCKELTAL 1) Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Rörelsemarginal, % 12,1 13,9 13,1 10,3 10,7 11,0 10,6 11,6 10,9 11,0 Skuldsättningsgrad, ggr - - 0,1 0, Soliditet, % Resultat per aktie, kr 14,10 5,20 3,00 3,20 2,60 11,70 3,20 3,00 2,70 2,70 Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion ) Omräkning av förmånsbestämda pensionsskulder har gjorts 2012, se sidorna

95 KVARTALSÖVERSIKT AFFÄRSSEGMENT 91 JM BOSTAD STOCKHOLM Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal, % 22,2 25,7 23,8 20,4 18,8 18,6 21,1 18,6 17,4 17,3 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 2) 40,5 40,5 39,3 40,7 41,1 43,3 43,3 45,3 45,2 46,4 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion JM BOSTAD RIKS Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter Rörelseresultat 1) Rörelsemarginal, % 7,7 8,1 7,8 7,4 7,7 7,7 8,1 7,5 7,6 7,5 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 2) 14,6 14,6 14,8 14,8 15,0 15,5 15,5 16,4 17,7 19,7 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder 3) Antal produktionsstartade bostäder 3) Antal bostäder i pågående produktion 3) ) Varav fastighetsförsäljningar ) Varav hyresrätter JM UTLAND Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter Rörelseresultat 1) Rörelsemarginal, % 4,6 5,5 4,9 3,7 4,2 5,7 6,4 6,4 4,9 4,8 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 2) 5,9 5,9 7,2 7,6 7,8 8,2 8,2 8,0 8,3 8,7 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Antal bostäder i pågående produktion ) Varav fastighetsförsäljningar JM FASTIGHETSUTVECKLING Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter Rörelseresultat 1) Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital, % 2) 4,6 4,6 7,4 7,7 7,6 8,8 8,8 0,7 0,4 1,7 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla byggrätter 3) Antal sålda bostäder 3) Antal produktionsstartade bostäder 3) Antal bostäder i pågående produktion 3) ) Varav fastighetsförsäljningar nedskrivning av fastigheter ) Avser hyresrätts- och vårdbostäder JM PRODUKTION Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal, % 3,6 4,0 3,6 3,5 3,2 3,5 4,8 3,0 2,9 3,1 Operativt kassaflöde JM ÖVRIGT Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter (eliminering) Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader) OMRÄKNING JM UTLAND Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Helår Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter Rörelseresultat ) Beräknas på tolv månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital.

96 92 IAS 19 omräkningstabeller KONCERNEN EFFEKTER AV ÖVERGÅNGEN I 2012 ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IAS 19 Från och med den 1 januari 2013 tillämpas ändringar i redovisningen av förmånsbestämda pensionsplaner enligt IAS 19. Det beräknade värdet av JMs pensionsförpliktelser redovisas fullt ut som skuld i koncernens balansräkning och övergången har en negativ effekt på koncernens eget kapital. Se omräkning av helår 2012 och respektive kvartal i tabellerna nedan. MKR RESULTATRÄKNING Jan dec 2012 Omräkning Omräknat Jan dec 2012 Årets resultat Övrigt totalresultat Aktuariella vinster/förluster inklusive särskild löneskatt och uppskjuten skatt Omräkningsdifferenser 2-2 Årets totalresultat BALANSRÄKNING Omräkning Omräknat Omräkning Omräknat TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar 1) Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder 2) Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder ) Varav avsättningar för pensioner ) Varav uppskjuten skatteskuld ) Långfristiga avsättningar ) Avser särskild löneskatt, 24,26 % av förändring avsättning för pensioner. FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL Jan dec 2012 Omräkning Omräknat Jan dec 2012 Ingående balans vid årets början Effekt av ändrad redovisningsprincip, IAS Summa totalresultat för året Utdelning Konvertering konvertibellån Egetkapitaldel av konvertibla skuldebrev 1-1 Aktierelaterade ersättningar reglerade med egetkapitalinstrument 0-0 Återköp av aktier Utgående balans vid årets slut RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/FORDRAN Jan dec 2012 Omräkning Omräknat Jan dec 2012 Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran ( ) vid periodens början Förändring räntebärande nettoskuld/fordran Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran ( ) vid årets slut NYCKELTAL Omräknat Jan dec Omräknat Soliditet, %

97 IAS 19 omräkningstabeller 93 KONCERNEN EFFEKTER AV ÖVERGÅNGEN I 2012 ÅRS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING ENLIGT IAS 19 Från och med den 1 januari 2013 tillämpas ändringar i redovisningen av förmånsbestämda pensionsplaner enligt IAS 19. Det beräknade värdet av JMs pensionsförpliktelser redovisas fullt ut som skuld i koncernens balansräkning och övergången har en negativ effekt på koncernens eget kapital. Se omräkning av helår 2012 och respektive kvartal i tabellerna nedan. KVARTALSÖVERSIKT, MKR Omräknat Kv. 4 Omräknat Kv. 3 Omräknat Kv. 2 Omräknat Kv. 1 Aktuariella vinster/förluster inklusive särskild löneskatt och uppskjuten skatt Omräkningsdifferenser Periodens totalresultat BALANSRÄKNING Omräknat Omräknat Omräknat Omräknat TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Omsättnings tillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar 1) Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder 2) Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder ) Varav avsättningar för pensioner ) Varav uppskjuten skatteskuld ) Långfristiga avsättningar ) Avser särskild löneskatt, 24,26 % av förändring avsättning för pensioner. RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD/ FORDRAN Kv Omräknat Kv. 4 Kv Omräknat Kv. 3 Kv Omräknat Kv. 2 Kv RESULTATRÄKNING Kv Omräkning Kv Omräkning Kv Omräkning Kv Omräkning Periodens resultat Övrigt totalresultat Omräkning Omräkning Omräkning Omräkning Omräkning Omräkning Omräkning Omräkning Omräknat Kv. 1 Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran ( ) vid periodens början Förändring räntebärande nettoskuld/fordran Räntebärande nettoskuld (+)/-fordran ( ) vid periodens slut NYCKELTAL Kv Omräknat Kv. 4 Kv Omräknat Kv. 3 Kv Omräknat Kv. 2 Soliditet, % Kv Omräknat Kv. 1

98 94 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Styrelsen och verkställande direktören föreslår att den i moderbolaget redovisade årsvinsten kronor med tillägg av balanserade vinstmedel och överkursfond kronor, sammantaget kronor, disponeras så att till aktieägarna utdelas 7,25 kronor per aktie 1) kronor överförs i ny räkning kronor kronor 1) I moderbolaget finns registrerade aktier per den 31 januari 2014, varav antalet utdelningsberättigade aktier uppgår till I enlighet med beslut vid den ordinarie bolagstämman i april 2013 får högst tio (10) pro cent av JMs totala antal aktier återköpas. För närvarande är aktier återköpta. Ytterligare återköp av egna aktier får göras före årsstämman i april 2014, vilket skulle kunna minska den totala utdelningen. Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och företagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 21 februari 2014 Lars Lundquist Styrelsens ordförande Kaj-Gustaf Bergh Johan Bergman Anders Narvinger Ledamot Ledamot Ledamot Eva Nygren Kia Orback Pettersson Åsa Söderström Jerring Ledamot Ledamot Ledamot Peter Skogert Johan Skoglund Johan Wegin Ledamot utsedd Ledamot Ledamot utsedd av de anställda Verkställande direktör av de anställda Vår revisionsberättelse har avgivits den 21 februari Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor Lars Träff Auktoriserad revisor

99 Revisionsberättelse 95 Till ÅRSSTäMMAN i JM AB (PUBL), Org.nr Rapport OM ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Vi har reviderat årsredovisningen och koncernredovisningen för JM AB (publ) för år Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna Styrelsens OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR FÖR ÅRSREDOVISNINGEN OCH KONCERNREDOVISNINGEN Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ANSVAR Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisions sed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna risk - bedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassa flöden för året enligt årsredovisningslagen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen. Rapport OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för JM AB (publ) för år Styrelsens OCH VERKSTÄLLANDE DIREKTÖRENS ANSVAR Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorns ANSVAR Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 21 februari 2014 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor Lars Träff Auktoriserad revisor

100 96 DEFINITIONER OCH ORDLISTA DEFINITIONER NYCKELTAL Belopp i mkr där ej annat anges. Direktavkastning Utdelning enligt förslag i förhållande till börskurs per den 31 december Utdelning enligt förslag 7,25 kr Börskurs 181,50 kr 4,0 % Totalavkastning Summa aktiekursens förändring under året, utbetald utdelning och inlösenrätt i förhållande till aktiekurs i början på året. Aktiekursen förändring 65,50 kr Utbetald utdelning 6,75 kr Aktiekurs i början på året 116 kr 62 % Resultat per aktie (före utspädning) Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt antal aktier. Årets resultat 1104 Genomsnittligt antal aktier ,10 kr Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till intäkter enligt segmentsredovisning. Rörelseresultat 1576 Intäkter ,5 % Rörelsemarginal Rörelseresultat inklusive fastighetsförsäljningar och nedskrivning av fastigheter i förhållande till intäkter. Rörelseresultat 1523 Intäkter ,1 % Räntabilitet på eget kapital Årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Årets resultat 1104 Genomsnittligt eget kapital ,0 % Räntabilitet på sysselsatt kapital Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittligt sysselsatt kapital. Resultat före skatt plus finansiella kostnader 1565 Genomsnittligt sysselsatt kapital ,2 % Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Resultat före skatt plus finansiella kostnader 1565 Genomsnittlig balansomslutning ,8 % Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutningen. Eget kapital Balansomslutning % Räntetäckningsgrad Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Resultat före skatt plus finansiella kostnader 1565 Finansiella kostnader ,5 ggr Räntebärande skulder/balansomslutning Räntebärande skulder och avsättningar i förhållande till balansomslutning. Räntebärande skulder 1743 Balansomslutning % Kapitalomsättningshastighet Intäkter i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Intäkter Genomsnittlig balansomslutning ,11 ggr ORDLISTA Exploateringsfastigheter Avser främst utvecklingsbar mark för framtida projekt och klassificeras som om sättningstillgångar. Mark med tillhörande byggrätter för bostäder Mark med tillhörande byggrätter för kommersiellt ändamål Bebyggd mark avsedd för bostadsprojekt eller vidareutveckling till projekt fastigheter. En sammanställning över ett urval av JMs större exploateringsfastigheter återfinns på Intäkter Hyresintäkter och upparbetade intäkter enligt principen för successiv vinstavräkning i den svenska verksamheten. Utanför Sverige redovisas upparbetade intäkter i normal fallet vid överlämnandet av bostad till kund. Intäkter enligt segmentsredovisning (enligt successiv vinstavräkning) Intäkter redovisade period för period i takt med upparbetning och försäljning i projekt. Operativt kapital Summa goodwill, projektfastigheter, exploateringsfastigheter, andelar i bostadsrättsföreningar m. m., fordringar fastighetsförsäljningar, fordringar sålda bostadsrättsandelar, kundfordringar och upparbetad ej fakturerad intäkt minus leverantörsskulder, skulder till bostadsrättsföreningar och fakturerad ej upparbetad intäkt. Genomsnittligt operativt kapital beräknas som utgående operativt kapital vid fem mättidpunkter (fem senaste kvartalsskiften). Operativt kassaflöde Förändring av operativt kapital plus periodens resultat justerat för ej kassaflödespåverkande poster. Projektfastigheter Klassificeras som omsättningstillgångar och avser stora bostadsbestånd för vidareutveckling samt kommersiella fastigheter. Fastigheter under utveckling Färdigställda hyresrätts- och vårdbostäder Färdigställda kontorsfastigheter En sammanställning över JMs projektfastigheter återfinns på Räntebärande nettoskuld/-fordran Räntebärande fordringar och likvida medel med avdrag för räntebärande skulder och avsättningar. Rörelsemarginal enligt segmentsredovisning Rörelseresultat enligt segmentsredovisning i förhållande till intäkter enligt segments redovisning. Skuldsättningsgrad Räntebärande nettoskuld i förhållande till eget kapital. Sysselsatt kapital Eget kapital ökat med räntebärande låneskuld. En mer detaljerad beskrivning återfinns i avsnittet Redovisnings- och värderingsprinciper sidorna

101 bolagsstyrningsrapport 97 INNEHÅLL SIDA bolagsstyrningsrapport 97 STYRELSE OCH REvISORER 104 KONCERNLEDNINg 105 jm-aktien 106 KALLELSE TILL årsstämma OCH FINANSIELL KALENDER 108 BolagSSTYRNINgSRAPPORT för verksamhetsåret 2013 PRINCIPER FÖR BOLAGSSTYRNING Utöver de regler som följer av lag eller annan författning tillämpar JM Svensk Kod för bolagsstyrning (Koden). Koden medger att regler inte tillämpas, förutsatt att orsaken tydligt redovisas enligt principen följ eller förklara. JM följer dock Koden utan undantag. JM driver sedan flera år tillbaka ett långsiktigt och systematiskt arbete med att löpande utveckla den interna styrningen och kontrollen. Arbetet har bland annat lett till ytterligare förstärkt styrning och kontroll vad gäller investerings-, försäljnings- och produktionsbeslut samt under projektgenomförandefasen. Den interna styrningen och kontrollen utövas också genom ett systematiskt styrelsearbete via utskott. För att utveckla styrelsen genomförs årligen en utvärdering av styrelsens arbete. Samtidigt är också strävan att öka aktieägarnas och övriga intressenters kunskaper om hur styrelse och ledning verkar för att säkerställa aktieägarnas krav på avkastning på det investerade kapitalet. Hög etik, JMs kärnvärden, affärsmässighet, transparens och JMs bidrag till samhällsutvecklingen är särskilt prioriterade. För ytterligare information om JMs bidrag till ett hållbart samhällsbyggande hänvisas till sidorna BOLAGSSTÄMMA Bolagsstämman är det beslutande organ där samtliga aktieägare har rätt att delta. På årsstämman (den bolagsstämma vid vilken koncernredovisningen och koncernrevisionsberättelsen läggs fram) behandlas bolagets utveckling och beslut tas i ett antal centrala ärenden, såsom utdelning, ansvarsfrihet för styrelsen, val av revisorer, ersättning till styrelse och revisorer samt val av ny styrelse för tiden till nästa årsstämma. Bolaget kallar till årsstämma tidigast sex veckor och senast fyra veckor före stämman. I samband med tredje kvartalsrapporten, vanligtvis i slutet av oktober, informerar bolaget om tid och plats för årsstämman. Möjligheten för de utländska aktieägarna att följa eller delta i stämman genom simultantolkning av stämmoförhandlingarna eller översättning av presenterat material till annat språk har inte bedömts som nödvändigt, eftersom dessa aktieägare hittills har representerats av svenska ombud. Årsstämman 2013 hölls den 25 april. Vid stämman var 247 aktieägare företrädda, representerande cirka 54 procent av rösterna. Protokollet från årsstämman återfinns på JMs hemsida ( Årsstämman 2013 bemyndigade styrelsen att besluta om förvärv av egna aktier. Årsstämman 2014 kommer att hållas den 24 april. Ingen av aktieägarna har ett direkt eller indirekt aktieinnehav i bolaget som representerar minst en tiondel av röstetalet för samtliga aktier i bolaget. JMs bolagsordning begränsar inte aktieägarnas rätt att rösta för samtliga aktier som man äger eller företräder. Bolagsordningen saknar särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter samt om ändring av bolagsordningen. JM tillämpar inte några särskilda arrangemang i fråga om bolagsstämmans funktion, varken på grund av bestämmelser i bolagsordningen eller, så vitt är känt för bolaget, aktieägaravtal.

102 98 bolagsstyrningsrapport VALBEREDNING Nominering av styrelseledamöter inför val på stämman sker genom en valberedning. Denna består av företrädare för de fyra största aktieägarna i bolaget som vill medverka. Styrelsens ordförande är sammankallande och utgör den femte ledamoten. Valberedningens uppgift är främst att framlägga förslag på styrelseledamöter och arvoden till dessa samt att föreslå val av revisorer och arvode till dessa. Valberedningen inför årsstämman 2014 sammankallades i augusti 2013 av styrelsens ordförande och består av följande personer: Åsa Nisell, Swedbank Robur Fonder Jan Särlvik, Nordea Investment Funds Lars-Åke Bokenberger, AMF Försäkring och Fonder Anders Algotsson, AFA Försäkringar Lars Lundquist, styrelseordförande i JM. Valberedningen representerade vid tillsättandet cirka 34 procent av det totala antalet aktier i JM. Ordförande är Åsa Nisell. Valberedningen har sammanträtt tre gånger samt därtill korresponderat per e-post. Valberedningens ledamöter har inte erhållit någon ersättning av JM. Efter förslag av valberedningen omvalde årsstämman 2013 Ernst & Young AB till revisionsbolag. Ansvariga revisorer är Jonas Svensson och Lars Träff. Valet skedde för perioden fram till slutet av årsstämman Jonas Svensson och Lars Träff har inga uppdrag i andra bolag som påverkar deras oberoende som revisorer i JM. Information om revisionsbolagets tjänster till JM utöver revisionen lämnas i not 5 på sidan 73. Vid sidan av JM har Jonas Svensson revisionsuppdrag i bland annat Atrium Ljungberg, Sagax, Odd Molly, ALM Equity och Besqab. Vid sidan av JM har Lars Träff revisionsuppdrag i bland annat Scania, Boliden, BillerudKorsnäs och ÅF. Namn Funktion Invald Utskott Närvaro S Närvaro U Lars Lundquist Ordförande 2005 (ordf) E 13 E 4 R 1) R 2 1) I 1) I 2 1) Elisabet Annell Åhlund Ledamot 2002 R 2) 4 2) R 2 2) Kaj-Gustaf Bergh Ledamot ) - Johan Bergman Ledamot 2012 I 13 I 7 Anders Narvinger Ledamot 2009 (ordf) R 13 R 4 Eva Nygren Ledamot 2013 I 4) 8 4) I 4 4) Kia Orback Pettersson Ledamot 2010 R 13 R 4 Johan Skoglund Ledamot ) 13 5) Åsa Söderström Jerring Ledamot 2007 (ordf) I 13 I 6 Peter Skogert Arb.led Johan Wegin Arb.led E E 4 Thomas Mattsson Arb.led., suppl ) Jan Strömberg Arb.led., suppl ) 1) Under 2013 var Lars Lundquist ordförande i Investeringsutskottet fram till styrelsens konstituerande sammanträde efter årsstämman. Han var närvarande under de två sammanträden med Investeringsutskottet som ägde rum fram till dess. Lars Lundquist är sedan det konstituerande sammanträdet ledamot av Revisions utskottet och han har varit närvarande under de två sammanträden med Revisions utskottet som ägt rum därefter. 2) Under 2013 var Elisabet Annell Åhlund ledamot fram till årsstämman och hon var närvarande under fyra av de fem sammanträden som ägde rum fram till dess samt närvarande under de två sammanträden med Revisionsutskottet som ägde rum fram till årsstämman. 3) Kaj-Gustaf Bergh invaldes i styrelsen vid årsstämman 2013 och han har varit närvarande under sju av de åtta sammanträden som ägt rum därefter. 4) Eva Nygren invaldes i styrelsen vid årsstämman 2013 och hon har varit närvarande under de åtta sammanträden som ägt rum därefter samt varit närvarande under fyra av de fem sammanträden med investeringsutskottet som ägt rum därefter. 5) Johan Skoglund är inte ledamot av något av styrelsens utskott, men han är tillsammans med föredragande affärsenhetschef respektive stabschef närvarande vid utskottens sammanträden. 6) Arbetstagarsuppleanterna deltar inte i beslut per capsulam. JMs STYRELSE SAMMANSÄTTNING JMs styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fem och högst nio ledamöter. Inga suppleanter ska utses. Styrelsens ledamöter väljs av årsstämman för ett år i sänder. Därtill har arbetstagarorganisationerna enligt lag rätt att utse två ordinarie ledamöter jämte två suppleanter. Vid årsstämman 2013 valdes åtta ledamöter. Arbets tagarorganisationerna har utsett två ledamöter jämte två suppleanter. Styrelsens sammansättning framgår nedan liksom fördelningen av de stämmovalda ledamöterna inom styrelsens utskott (R = Revisionsutskott, E = Ersättningsutskott, I = Investeringsutskott). Vidare redovisas närvaron under kalenderåret Beslutade arvoden redovisas på sidan 101. Styrelsen har haft tretton sammanträden. Revisionsutskottet har haft fyra sammanträden. Ersättningsutskottet har haft fyra sammanträden. Investeringsutskottet har haft sju sammanträden. Övriga uppgifter om styrelsens ledamöter enligt artikel 2.6 i Koden anges på sidan 104. OBEROENDE Samtliga stämmovalda styrelseledamöter, med undantag för Johan Skoglund såsom VD, är att betrakta som oberoende i förhållande till bolaget och samtliga är oberoende i förhållande till ägarna. Arbetstagarledamöterna är inte oberoende i förhållande till bolaget. ARBETSUPPGIFTER/ANSVARSOMRÅDEN Styrelsens arbete Styrelsens arbete inriktas mot strategiska frågor som verksamhetsinriktning, väsentliga policyer, marknad, ekonomi och finans, intern kontroll och riskhantering, personal och ledarskap samt beslut om produktionsstart av projekt, förvärv och försäljning av exploateringsfastigheter och projektfastigheter. De viktigaste styrande dokumenten är: Bolagsordningen Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD samt Instruktion för ekonomisk rapportering

103 bolagsstyrningsrapport 99 JMs policyer (Kvalitetspolicy, Miljöpolicy, Personalpolicy, Kom munikationspolicy, Finanspolicy och Inköpspolicy) JMs etiska riktlinjer och riktlinjer för Kommunikation samt riktlinjer för Inköp. Nyvalda styrelseledamöter introduceras i företagets verksamhetsinriktning, marknad, policyer och system för intern kontroll och riskhantering. Ordförandens arbetsuppgifter Ordföranden i JMs styrelse har det övergripande ansvaret för att bolaget följer den fastställda strategiska inriktningen. Härvid har ordföranden fortlöpande kontakt med bolagets VD och är dennes diskussionspartner. Ordförandens arbete i övrigt följer Kodens krav. Styrelsens sekreterare Bolagets chefsjurist är styrelsens sekreterare. Hon är inte ledamot av styrelsen. Styrelsens utvärdering av eget arbete Styrelsens arbete utvärderas under hösten varje år. Resultatet av utvärderingen tillställs valberedningen. Styrelsens utvärdering av VD Styrelsen utvärderar årligen VD:s arbete. Viktiga ärenden under 2013 Styrelsen har under 2013 bland annat fattat beslut om följande. Styrelsen har fattat beslut om fyra produktionsstarter av bostadsprojekt, vilka har en kalkylerad total projektkostnad överstigande till VD delegerad nivå om 400 miljoner kronor per projekt. Styrelsen har beslutat om fem förvärv av exploateringsfastigheter, vilka har en köpeskilling överstigande till VD delegerad nivå om 100 miljoner kronor, varav två i Norge. Därutöver har styrelsen beslutat om förvärv av tre exploateringsfastigheter i Finland. Styrelsen har vidare, dels fattat beslut om försäljning av fyra projektfastigheter, vilka har haft en köpeskilling överstigande till VD delegerad nivå om 100 miljoner kronor, dels fattat beslut om tecknande av externt entreprenadkontrakt med en entreprenadsumma överstigande till VD delegerad nivå om 400 miljoner kronor. Styrelsen har beslutat om att föreslå årsstämman att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma fatta beslut om att förvärva egna aktier. Styrelsen har även fattat beslut om att föreslå årsstämman att besluta om indragning av egna aktier genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital. Styrelsen har beslutat om kort- och långsiktiga rörliga löneprogram samt till årsstämman lagt fram förslag om ett konvertibelprogram för samtliga anställda i Sverige. Styrelsen har hållit ett separat strategisammanträde och därvid bland annat fastställt den strategiska planen för bolaget samt JMs policyer och riktlinjer. Utskottens arbete Utskotten sammanträder normalt i anslutning till styrelsens sammanträden eller när så erfordras. Protokoll förs och dessa delges styrelsen och revisorerna. Ingen delegerad beslutsrätt förekommer förutom vad gäller Ersättningsutskottet, som fastställer lön och övriga villkor för koncernledningen exklusive VD och Revisionsutskottet, som i samråd med de externa revisorerna fastställer planen för de externa revisorernas arbete samt fastställer hur JMs centrala funktion för Verksamhetsrevisionen (internrevision) ska arbeta. Revisionsutskottet fastställer även arvoden och ersättningar till de externa revisorerna för speciella uppdrag och initierar fördjupade insatser inom utvalda områden. Med undantag för VD och Kaj-Gustaf Bergh är samtliga stämmovalda ledamöter även ledamöter i ett eller flera utskott. VD är tillsammans med föredragande affärsenhetschef respektive stabschef närvarande vid utskottens sammanträden. Styrelsens ordförande är ordförande i Ersättningsutskottet. Ordförande i Revisionsutskottet är Anders Narvinger och ordförande i Investeringsutskottet är Åsa Söderström Jerring. Föredragande i Ersättningsutskottet är personaldirektö ren. Respektive affärsenhetschef är föredragande i Investeringsutskottet. Ekonomi- och finansdirektören är föredragande i Revisionsutskottet. Revisionsutskottet Revisionsutskottet har tre ledamöter: Anders Narvinger (ordförande), Lars Lundquist och Kia Orback Pettersson. Utskottet har under kalenderåret haft fyra sammanträden. Revisionsutskottets arbete har under året främst inriktats på: Godkännande av arvoden och ersättningar till revisorerna för speciella uppdrag Genomgång av revisionsplan på kort och lång sikt Kvalitetsbedömning av interna kontrollsystem och kontrollrutiner Avrapportering och genomgång av områden eller projekt av speciellt intresse Granskning och genomgång av bokslut och delårsrapport Rapportering och föredragning för styrelsen av de iakttagelser som noterats vid genomgångar med revisorer och ledning Initiering av fördjupade insatser inom utvalda områden Beredning av bolagsstyrningsrapporten och styrelsens beskrivning av intern kontroll och riskhantering avseende den finansiella rapporteringen Genomgång av eventuella incidentutredningar. Ersättningsutskottet Ersättningsutskottet har två ledamöter: Lars Lundquist (ordförande) och Åsa Söderström Jerring. Utskottet har haft fyra sammanträden under kalenderåret.

104 100 bolagsstyrningsrapport Ersättningsutskottets uppgifter under året har varit att: Bereda förslag avseende lön, pensionsförmåner och övriga villkor till bolagets VD Bereda förslag avseende generella principer för ersättning till all övrig personal, särskilt avseende rörliga ersättningar Bereda förslag till konvertibelprogram som ska föreläggas årsstämman Godkänna lön och övriga villkor för koncernledningen (exklusive VD) baserade på av styrelsen fastställda generella principer Utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till koncernledningen Utvärdera tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som årsstämman fattat beslut om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Investeringsutskottet Investeringsutskottet har tre ledamöter: Åsa Söderström Jerring (ordförande), Johan Bergman och Eva Nygren. Utskottet har under kalenderåret haft sju sammanträden. Investeringsutskottets uppgifter under året har varit att inom ramen för JMs delegationsordning: Utvärdera strategin för omfattning och inriktning avseende exploateringsfastigheter och projektfastigheter Bereda förslag avseende köp och försäljning av exploateringsoch projektfastigheter eller aktier och andelar i bolag såsom ägare till sådana fastigheter Bereda förslag avseende investeringar i befintliga projektfastigheter Bereda förslag avseende produktionsstart av bostadsprojekt Bereda förslag avseende externa entreprenader. DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN VD ska tillse att styrelsen erhåller rapportering om utvecklingen av JMs verksamhet, däribland utvecklingen av JMs resultat, ställning och likviditet samt information om de större projektens status samt andra viktiga händelser. Rapporteringen ska vara av sådan beskaffenhet att styrelsen tillåts göra en välgrundad bedömning. Den ekonomiska rapportering som styrelsen erhåller framgår under avsnittet Uppföljning nedan. STYRELSENS BESKRIVNING AV INTERN KONTROLL OCH RISKHANTERING AVSEENDE DEN FINANSIELLA RAPPORTERINGEN Styrningsstruktur Styrelsen har det övergripande ansvaret för att inrätta ett effektivt system för intern kontroll och riskhantering. Ansvaret för att upprätthålla en effektiv kontrollmiljö och det löpande arbetet med intern kontroll och riskhantering är delegerat till VD. Riskhantering är en integrerad del av beslutsfattandet på alla nivåer inom JM och ingår som en naturlig del i JMs affärsprocesser. För en detaljerad beskrivning av JMs processer för riskhantering hänvisas till sidorna Styrelsen har under flera år lagt särskild tonvikt vid uppbyggnad av effektiva kontrollstrukturer. Kvaliteten på JMs processer och system för att säkerställa en god intern kontroll utgår från kontrollmiljön, vari av styrelsen antagen arbetsordning och instruktion för ekonomisk rapportering ingår. Genom Revisionsutskottets inrättande har styrelsen fördjupat sina kontakter med såväl interna som externa revisorer, varigenom styrelsen och dess utskott på olika sätt förhör sig om bolagets ekonomiska ställning. Således träffar de externa och interna revisorerna Revisionsutskottet fyra till fem gånger per år. Därtill träffar de externa revisorerna hela styrelsen två gånger per år. JMs Verksamhetsrevision har till huvuduppgift att granska verksamhetens ändamålsenlighet och operationella effektivitet genom bland annat kontroll av efterlevnaden av de affärs kritiska kraven i JMs Verksamhetssystem. JMs Verksamhetssystem är en heltäckande processorienterad arbetsstruktur, som syftar till att säkerställa effektiviteten i JMs affärsprocesser. JMs Verksamhetsrevision har som särskild uppgift att även granska de ekonomiska riskerna i de större projekten. Styrelsen säkerställer att JM har en väl genomarbetad ekonomi- och projektstyrning, genom regelbunden kommunikation med interna och externa revisorer. Som en del av målsättningen att utveckla och likrikta arbetssätt och processer inom koncernen, fortgår arbetet med strukturerad projektutveckling, se vidare sidan 27. En översyn har gjorts av JMs lednings- och stödprocesser i syfte att ytterligare systematisera JMs strukturkapital i form av till exempel processer, dokument och system och därmed underlätta arbetet för alla medarbetare. Sedan tidigare har en plan implementerats för uppföljning av efterlevnaden av JMs uppförandekod för leverantörer. Styrningsstrukturen framgår nedan: Verksamhetsrevision Koncernstaber: Juridik och Exploatering Verksamhetsutveckling Ekonomi och Finans, IR Personal Inköp Marknadskommunikation och Affärsutveckling BOLAGSSTÄMMA STYRELSE VD AFFÄRSENHETER REGIONER Valberedning Revisionsutskott Ersättningsutskott Investeringsutskott Råd och utskott: Koncernledning Kvalitets- och Miljöråd Affärsutskott Inköpsråd IT-råd Marknads- och Produktråd

105 bolagsstyrningsrapport 101 Kontrollmiljö JMs kärnvärden, kultur och värderingar utgör basen för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Med kontrollmiljö avses såväl den infrastruktur som har byggts upp för den interna styrningen och kontrollen, som JMs grundläggande värderingar. Kontrollmiljön utgörs bland annat av organisation, beslutsvägar, befogenheter och ansvar, som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom interna policyer, riktlinjer, manualer och koder. Exempel härpå är arbetsfördelningen mellan å ena sidan styrelsen och å andra sidan VD och de andra organ som styrelsen inrättar, instruktioner för attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner. Riskbedömning Bolaget tillämpar en metod/process för riskbedömning och riskhantering för att säkerställa att de risker som bolaget är utsatt för hanteras inom de ramar som fastställts och att riskerna omhändertas inom ramen för befintliga processer/system. JMs Verksamhetssystem, som beskriver JMs affär ur ett processperspektiv med fastställda affärskritiska krav, utgör tillsammans med rutiner för styrning, bevakning och uppföljning av projekt, viktiga delar av riskhanteringen. Kontrollaktiviteter De risker som identifierats avseende den finansiella rapporteringen hanteras via bolagets kontrollaktiviteter, som dokumenterats i process- och rutinbeskrivningar. Kontrollaktiviteterna syftar till att löpande utveckla samt förebygga, upptäcka och korrigera fel och avvikelser. Exempel på kontrollaktiviteter där riskbedömningar hanteras är: Verksamhetssystemet som dokumenterar verksamhetens processer och fastställda affärskritiska krav Projektgenomgångar inför förvärv, projekterings-, produktions- och försäljningsstarter Affärsutskottsmöten och Koncernledningsmöten där investeringar i fastigheter och produktionsstarter av bostadsprojekt bereds. Affärsenhetschefer, stabschefer och regionchefer/dotterbolagschefer deltar (månadsvis) Prognosgenomgångar med affärsenhetsledningarna (kvartalsvis) Fördjupad bevakning av de större projekten där VD, ekonomioch finansdirektör, affärsenhetschef och regionchef/dotterbolagschef deltar (kvartalsvis) Styrgruppsmöten i de större projekten (kvartalsvis) Styrelsemöten i dotterbolagen JMs Verksamhetsrevisions granskning och kontroll av de affärskritiska kraven samt granskning av de ekonomiska riskerna i de större projekten (löpande) Särskild granskning av efterlevnaden av JMs uppförandekod för leverantörer genom bland annat platsbesök Incidentrapporteringssystem som säkerställer ett systematiskt och professionellt hanterande av rapporterade oegentligheter. Information och kommunikation Bolaget har infört informations- och kommunikationsvägar, som syftar till att främja fullständighet och riktighet i den finansiella rapporteringen, exempelvis genom att styrande dokument i form av interna policyer, riktlinjer, manualer och koder avseende den finansiella rapporteringen gjorts tillgängliga och kända för berörda medarbetare på JMs Intranät. Övergripande styrande dokument är Arbetsordning för styrelsen, Instruktion för arbetsfördelningen mellan styrelsen och VD, Instruktion för ekonomisk rapportering samt Auktorisationsbestämmelser för JM. Övriga styrande dokument i form av policyer, riktlinjer, instruktioner och manualer vad gäller den finansiella rapporteringen återfinns på JMs Intranät samt i Verksamhetssystemet. De viktigaste dokumenten är: Tidsplan och instruktioner för prognos och bokslut Boksluts- och prognosprocesserna Instruktioner om projekthantering Instruktioner vid köp och försäljningar Finanspolicy Controlling inom JM Redovisningsprinciper Rutinbeskrivningar. Uppföljning Styrelsen erhåller ekonomiska rapporter i samband med kvartalsrapporteringen. Utöver utfalls- och prognosrapporter erhåller Revisionsutskottet rapport över ekonomigranskning av de större projekten. Kopplat till delegationsordningen erhåller styrelsen/investeringsutskottet löpande förvärvs- och projektkalkyler, sammanställningar över bland annat planerade och pågående projekt, investeringar och köp/försäljningar av fastigheter. Dessutom fyller styrelsens olika utskott viktiga funktioner i styrelsens uppföljning. Styrelsen följer löpande upp och granskar att den interna kontrollen fungerar tillfredsställande, dels med hjälp av JMs externa revisorer, dels med hjälp av bolagets centrala funktion för Verksamhetsrevision, som båda arbetar efter en plan vilken godkänts av Revisionsutskottet. Resultatet av granskningarna och förslag på eventuella åtgärder som behöver vidtas avrapporteras löpande till Revisionsutskottet. ERSÄTTNING TILL STYRELSE OCH LEDNING Efter förslag från valberedningen beslutade årsstämman 2013 om arvoden enligt följande: arvode till styrelsens ordförande ska utgå med kronor och till ordinarie styrelseledamot som inte är anställd i bolaget med kronor, arvode för arbetet i Revisionsutskottet ska utgå med kronor till ordföranden och kronor till ledamot arvode för arbetet i Investeringsutskottet ska utgå med kronor till ordföranden och kronor till ledamot arvode för arbetet i Ersättningsutskottet ska utgå med kronor till ordförande respektive ledamot.

106 102 bolagsstyrningsrapport Förslag till riktlinjer för ersättning till JMs ledande befattningshavare kommer, enligt aktiebolagslagen, att föreläggas årsstämman 2014 för beslut. Lön, pensionsförmåner och övrig ersättning till ledningen fastställs av styrelsen avseende VD samt av Ersättningsutskottet avseende koncernledningen exklusive VD. Information om riktlinjer för ersättning till JMs ledande befattningshavare återfinns i förvaltningsberättelsen på sidan 58. Information om ersättning till VD och koncernledning återfinns i not 3 sidan 72, koncernens noter. Cirka 570 av JMs chefer och ledare, inklusive VD och koncernledning, omfattas av ett resultatbaserat lönesystem. Den totala löneersättningen utgörs av en fast och en rörlig del, med ett maximalt utfall för den rörliga delen som, beroende på befattning, varierar mellan en och sex månadslöner. Förutom ekonomiskt utfall i verksamheten, som har störst betydelse, baseras den rörliga lönedelen bland annat också på individuell måluppfyllelse och utfall i kundundersökningar (Nöjd Kund Index, NKI). Principen är att den fasta lönen i kombination med normalt utfall av rörlig del ska resultera i en marknadsmässig lön. KONVERTIBELPROGRAM OCH TECKNINGSOPTIONSPROGRAM 2013 Årsstämman 2013 beslutade att JM dels skulle upptaga ett konvertibelt förlagslån om nominellt högst kronor genom emission av högst konvertibler riktat till samtliga anställda i Sverige samt emittera högst teckningsoptioner riktade till samtliga anställda utanför Sverige. Syftet med konvertibelprogram och teckningsoptionsprogram 2013 är att den anställdes intresse för JMs verksamhet och framtida resultatutveckling höjs och förstärks genom ett ägarengagemang. En ökad motivation och delaktighet i JMs verksamhet hos de anställda ligger i såväl bolagets, de anställdas samt befintliga aktieägares intresse. Efter avslutad teckningsperiod uppgår förlagslånet till cirka kronor genom emission av cirka konvertibla skuldförbindelser och antalet utgivna teckningsoptioner uppgår till 135 stycken. I enlighet med IAS 32 har skuld och egetkapitaldelen av förlagslånet redovisats var för sig, vilket innebär att förlagslånet upptas i balansräkningen som en skuld initialt med nominellt belopp exklusive egetkapitaldelen. Det konvertibla förlagslånet har likvidavräknats under juli De tecknade konvertiblerna och teckningsoptionerna kan konverteras till respektive ge rätt till teckning av en stamaktie till kursen 180 kronor. Konvertering av konvertibler respektive teckning av stamaktier med stöd av teckningsoptioner kan ske under perioden från och med den 1 juni 2016 till och med den 19 maj 2017 med undantag för perioden den 1 januari till och med avstämningsdagen för utdelning respektive år, eller om årsstämman inte beslutar om utdelning under ett år, den dag som infaller tre bankdagar efter årsstämman. Genom konvertering av konvertibler och teckning med stöd av teckningsoptioner kan JMs aktiekapital komma att öka med totalt högst kronor, genom utgivande av högst stamaktier, var och en med ett kvotvärde om 1 krona. Detta motsvarar en utspädning om cirka 0,1 procent av aktierna och rösterna i bolaget. Det konvertibla förlagslånet förfaller till betalning den 16 juni 2017 i den mån konvertering inte ägt rum dessförinnan. LEDNING OCH FÖRETAGSSTRUKTUR DELEGATIONSORDNING VD :S BESLUTSRÄTT Styrelsen har till VD delegerat beslutsrätt för: köp och försäljning av exploateringsfastighet och projektfastighet upp till 100 mkr investering i befintlig projektfastighet upp till 400 mkr för genomförande av bostadsprojekt alternativt 200 mkr för genomförande av kontorsprojekt produktionsstart av bostadsprojekt, upp till en total projektkostnad om 400 mkr exklusive köpeskillingen för fastigheten tecknande av externa entreprenadavtal upp till 400 mkr upptagande av nya lån som ej är kopplade till förvärv av fastighet, upp till totalt 400 mkr per år för lån med kortare löptid än ett år, upp till totalt 250 mkr per år för lån med längre löptid än ett år. I övriga fall beslutar styrelsen. Beloppen är valda för att tillgodose styrelsens behov av kontroll och ledningens behov av handlingsutrymme. VD äger rätt att vidaredelegera delar av beslutsrätten angiven ovan. Beslutsärendena bereds av dels affärsutskottet, bestående av affärsenhetschefer och regionchefer från hela koncernen, dels av koncernledningen. JMs verksamhet framgår av schema på sidan 103. Beslutsprocessen illustreras nedan: BeslutsgRINDAR i DEN STRUKTURERADE PROjEKTUTvECKLINgen Beslut om markförvärv Beslut om projekteringsstart Beslut om total intäkt Beslut om försäljningsstart Beslut om produktionsstart 1 Beslut om produktionsstart 2 Beslut om tekniskt avslut Affärsutskott, koncernledning och styrelse Regionchef Affärsenhetschef Regionchef Affärsutskott, koncernledning och styrelse Regionchef Regionchef

107 bolagsstyrningsrapport 103 VD Staber Affärsenheter JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Bostad Norge JM Bostad Danmark, Finland, Belgien JM Fastighetsutveckling JM Produktion Affärssegment (finansiell rapportering) JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastig hetsutveckling JM Produktion KONCERNLEDNING JMs verksamhet är operativt indelad i sex affärsenheter. Extern finansiell rapportering sker emellertid i fem affärssegment. Respektive affärsenhetschef är direkt underställd VD. Koncernledningen utgörs av VD och samtliga affärsenhetschefer samt stabschefer, totalt nio personer och sammanträder minst en gång i månaden. I chefsansvaret ingår att alltid verka för att styrelsens och VD:s riktlinjer följs. STYRNINGS- OCH RAPPORTSTRUKTUR Inom JM är vid varje given tidpunkt ett stort antal projekt i produktion. Det är inte ovanligt med projekt som engagerar fler än 100 personer och som har beräknade ordervärden på över 100 mkr. Varje projekt drivs av en projektledare som är ansvarig för projektets intäkter och kostnader. Projektledaren rapporterar till regionchefen, som är direkt underställd affärsenhetschefen. Samtliga dessa har resultatansvar. Affärsenhetschefen ansvarar för att fastställa intäktsnivån i projekten. Beslut om igångsättning av ett projekt tas av affärsenhetsledningen eller koncernledningen, alternativt av styrelsen gällande stora projekt. Uppföljning av sålda och bokade bostäder görs veckovis, med rapportering till regionchef, affärsenhetschef och VD. Varje kvartal görs fullständiga genomgångar och avstämningar av respektive projekts intäkter och kostnader. En fördjupad bevakning sker för de större projekten. Redovisning sker kvartalsvis av affärsenhetschef och regionchef/dotterbolagschef för VD och Ekonomi- och finansdirektör. Bedömningsunderlagen omfattar projektets ekonomiska historik, framtida förväntade intäkter och kostnader, samt försäljnings- och bokningsläge. De allra största projekten har speciella styrgrupper samt granskas av JMs Verksamhetsrevision och föredras i Revisionsutskottet. REVISORS YTTRANDE OM BOLAGSSTYRNINGSRAPPORTEN Till årsstämman i JM AB, org.nr Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten för år 2013 på sidorna och för att den är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Vi har läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade genomgång av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att en bolagsstyrningsrapport har upprättats, och att dess lagstadgade information är förenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Stockholm den 21 februari 2014 Ernst & Young AB Jonas Svensson Auktoriserad revisor lars Träff Auktoriserad revisor Stockholm den 21 februari 2014 Styrelsen

108 104 STYRELSE OCH REVISORER Lars Lundquist Styrelseordförande, ordförande i ersätt nings utskottet och ledamot i revisionsutskottet Invald i styrelsen: 2005 Aktier i jm: Ålder: 66 år Utbildning: Civilekonom, Handelshög skolan, Stockholm och MBA, University of Wisconsin. Arbetslivserfarenhet: 32 år i olika banker, fondkommissionärer och försäkrings bolag. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseord förande i Vasakronan, Intrum Justitia AB och Försäk rings AB ERIKA. Styrelse ledamot och skattmästare i Hjärt-Lung fonden. Oberoende: Ledamoten anses oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen respektive större aktie ägare i bolaget. Kaj-Gustaf Bergh Styrelseledamot Invald i styrelsen: 2013 Aktier i jm: Ålder: 58 år Utbildning: Jurist och civilekonom. Arbetslivserfarenhet: 15 år inom Gyllenberg och SEB. Andra väsentliga uppdrag: Verkställande direktör för Föreningen Konstsamfundet i Finland. Styrelseordförande i Fiskars och Sponda. Styrelseledamot i Ramirent, Wärtsilä och Veritas pensionsförsäkring. Oberoende: Ledamoten anses oberoende. Johan Bergman Styrelseledamot och ledamot i investeringsutskottet Invald i styrelsen: 2012 Aktier i jm: Ålder: 49 år Utbildning: Civilingenjör KTH, Stockholm. Arbetslivserfarenhet: 16 år i olika befattningar inom Skanska-koncernen. Andra väsentliga uppdrag: VD för NIAM AB, inga styrelseuppdrag. Oberoende: Ledamoten anses oberoende. ARBETSTAGAR REPRESENTANTER Anders Narvinger Styrelseledamot och ordförande i revisionsutskottet Invald i styrelsen: 2009 Aktier i jm: Ålder: 65 år Utbildning: Civilingenjör från Lunds Tekniska Högskola, ekonomexamen, Uppsala Universitet. Arbetslivserfarenhet : 8 år som VD för teknik företagen och verksam 30 år inom ABB-koncernen, bland annat VD och koncernchef för ABB Sverige. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i Alfa Laval AB, Capio AB och Coor Service Management AB. Styrelse ledamot i Pernod Ricard S. A. och ÅF AB. Oberoende: Ledamoten anses oberoende. Eva Nygren Styrelseledamot och ledamot i investeringsutskottet Invald i styrelsen: 2013 Aktier i jm: 500 Ålder: 58 år Utbildning: Arkitekt, Chalmers Tekniska Högskola. Arbetslivserfarenhet: Verkställande direktör och koncernchef i Rejlerkoncernen. 15 år i olika befattningar inom VAB AB och 13 år i olika befattningar inom SWECO-koncernen. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseledamot i Uponor oy och Umeå Universitet. Oberoende: Ledamoten anses oberoende. Johan Skoglund VD och koncernchef samt styrelseledamot Invald i styrelsen: 2003 Aktier i jm: varav i kapitalförsäkring Konvertibler i jm: kr Väsentliga aktieinnehav och delägarskap i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med: 0 Ålder: 51 år Utbildning: Civilingenjör KTH, Stockholm och Civilingenjörsprogram met, Handels högskolan, Stockholm. Arbetslivserfarenhet: 26 år i JM i olika befattningar såsom plats ingenjör, projekt ledare, regionchef och affärs enhetschef. Andra väsentliga uppdrag: Styrelse ledamot i Castellum AB, Infranord AB och Mentor Sverige. Oberoende: Ledamoten anses i sin egenskap av VD och koncernchef vara beroende. Åsa Söderström Jerring Styrelseledamot, ordförande i investeringsutskottet och ledamot i ersättnings utskottet Invald i styrelsen: 2007 Aktier i jm: Ålder: 57 år Utbildning: Civilekonom, Stockholms Universitet. Arbetslivserfarenhet: 25-årig erfarenhet av bygg- och fastighetsbranschen, bland annat som informations chef NCC Bygg, VD Ballast Väst och VD SWECO Theorells. Andra väsentliga uppdrag: Styrelseordförande i ELU Konsult AB, styrelse ledamot i Geveko AB, Rejlers AB, Comfort-kedjan AB, Arkitekterna Krook & Tjäder AB, San Sac AB och Nordic Home Improvement AB. Partner i Infobooks AB. Oberoende: Ledamoten anses oberoende. Kia Orback Pettersson Styrelseledamot och ledamot i revisions utskottet Invald i styrelsen: 2010 Aktier i jm: 740 Ålder: 54 år Utbildning: Civilekonom, Lunds Universitet Arbetslivserfarenhet: 20 års erfarenhet från ledande befattningar inom detaljhandel, fastighets- och mediabranschen, bland annat som VD för Sturegallerian och vvd Guldfynd/Hallbergs. Andra väsentliga uppdrag: Partner i Konceptverkstan. Styrelseordförande i NnAI Svefa AB, Ponderus Invest AB samt Teracom AB. Styrelseledamot i Garbergs AB, Jernhusen AB, Kungsleden AB och Ttengbomgruppen AB. Oberoende: Ledamoten anses oberoende. STYRELSENS SEKRETERARE Maria Bäckman Chefsjurist i JM AB Ålder: 40 år Styrelsens sekreterare sedan Aktier i jm: 500 Konvertibler: kr REVISORER Ernst & Young AB Jonas Svensson, Auktoriserad revisor Lars Träff, Auktoriserad revisor Ernst & Young AB omvaldes som revisorer i JM AB på årsstämman i april Peter Skogert Betongarbetare Ålder: 40 år Ledamot i styrelsen sedan Aktier i jm: 300 Konvertibler: kr Johan Wegin Byggnadsingenjör Ålder: 48 år Ledamot i styrelsen sedan Aktier i jm: Konvertibler: 0 kr Thomas Mattsson Anläggare Ålder: 51 år Suppleant i styrelsen sedan Aktier i jm: 0 Konvertibler: 0 kr Jan Strömberg Civilingenjör Ålder: 55 år Suppleant i styrelsen sedan Aktier i jm: 200 Konvertibler: kr Angivna innehav avser eget eller närstående fysisk eller juridisk persons innehav av aktier och andra finansiella instrument i JM AB per

109 KONCERNLEDNING 105 Johan Skoglund VD och koncernchef Anställningsår: 1986 Medlem i koncernledningen: 2000 Aktier i jm: varav i kapitalförsäkring Konvertibler: kr Ålder: 51 år. Civilingenjör KTH, Stock holm 1986 och Civilingenjörs programmet Handelshögskolan, Stockholm Tidigare befattningar i jm: 16 år i olika befattningar som platsingenjör, projekt ledare, regionchef och affärs enhets chef. Sedan den 1 nov 2002 VD och koncernchef. Styrelse ledamot i Castellum AB, Infranord AB och Mentor Sverige. Martin Asp Affärsenhetschef JM Bostad Norge samt JM Bostad Danmark, Finland och Belgien Anställningsår: 1996 Medlem i koncernledningen: 2011 Aktier i jm: Konvertibler: kr Ålder: 40 år. Civilingenjör ltu 1997, Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan 2000, Fil kand Ekonomi Stockholm Universitet Tidigare befattningar i jm: Arbetsledare, projekteringsledare och projektledare i JM samt VD Kvarnholmen Utveckling AB. Styrelseordförande i JM Norge AS, JM Suomi Oy, JM Danmark A/S och JM Construction S.A. Sören Bergström Affärsenhetschef JM Bostad Riks och Inköps direktör Anställningsår: 1988 Medlem i koncernledningen: 2001 Aktier i jm: Konvertibler: 0 kr Ålder: 57 år. Civilingenjör KTH. Civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan Executive Management Program Handelshögskolan Tidigare befattningar i jm: Projektledare, VD i tre olika dotterbolag och regionchef. Affärsenhetschef JM Produktion Affärsenhetschef JM Bostad Riks Styrelseledamot i JM Suomi Oy, Seniorgården AB och AB Borätt. Maria Bäckman Chefsjurist Koncernstab Juridik och Exploatering Anställningsår: 2000 Medlem i koncernledningen: 2012 Aktier i jm: 500 Konvertibler: kr Ålder: 40 år. Jur. kand. Stockholms universitet Biträdande jurist Advokatfirman Lindahl, tingsnotarie Uppsala tingsrätt. Styrelseledamot i JM Entreprenad AB. Lennart Henriz Chef Verksamhetsutveckling (Kvalitet och miljö, Teknik samt IT) Anställningsår: 1978 Medlem i koncernledningen: 1999 Aktier i jm: Konvertibler: kr Ålder: 61 år. Civilingenjör KTH Tidigare befattningar i jm: Utvecklingschef, IT-chef, vvd och regionchef AB Projekt garanti, kvalitets- och miljöchef. Chef Verksamhets utveckling Styrelseledamot i JM Suomi Oy. Fredric Kastevik Affärsenhetschef JM Produktion samt VD JM Entreprenad AB Anställningsår: 1997 Medlem i koncernledningen: 2010 Aktier i jm: i kapitalförsäkring Konvertibler: kr Ålder: 40 år. Civilingenjör KTH, Väg och Vatten 1997, Civilingenjörsprogrammet IFL/Handels högskolan Tidigare befattningar i jm: Regionchef JM Entreprenad, arbetschef, entreprenad ingenjör, arbets ledare. Affärsenhetschef JM Produktion Styrelseledamot i JM Entreprenad AB, JM Danmark A/S, Stockholms Byggmästarförening samt Sveriges Bygg industrier Region Öst. Zdravko Markovski Affärsenhetschef JM Bostad Stockholm, JM Fastighetsutveckling samt chef Marknads kommunikation och Affärs utveckling Anställningsår: 1987 Medlem i koncernledningen: 2002 Aktier i jm: 0 Konvertibler: 0 kr Ålder: 49 år. Civilingenjör KTH Tidigare befattningar i jm: Projektledare, regionchef och affärsenhetschef JM Bostad. Affärsenhetschef JM Bostad Stockholm Styrelseordförande i AB Borätt och Seniorgården AB. Styrelseledamot i Sveriges Byggindustrier. Helena Söderberg Personaldirektör Anställningsår: 2010 Medlem i koncernledningen: 2010 Aktier i jm: 500 Konvertibler: kr Ålder: 46 år. Linjen för personal- och arbetslivsfrågor vid Uppsala universitet Nordisk HR Director Alstom Transport samt 16 år inom Skanska-koncernen i olika HR-funktioner. Claes Magnus Åkesson Ekonomi- och Finansdirektör, IR Anställningsår: 1998 Medlem i koncernledningen: 1998 Aktier i jm: , varav i kapitalförsäkring Konvertibler: kr Ålder: 54 år. Civilekonom Handels högskolan Stockholm Advanced Management Programme, INSEAD, Frankrike. Ericsson-koncernen: Chefs controller Asien, ekonomi- och finanschef Malaysia samt regioncontroller Asien. Styrelseledamot i Concentric AB, JM Norge AS samt JM Construction S.A. ANDRA LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Annika Berg, Region Stockholm Nord Mikael Åslund, Region Stockholm Stad Pär Vennerström, Region Stockholm Syd Anne Schönberg, Försäljning Bostad Stockholm Anders Wimmerstedt, Produktion Bostad Stockholm Per Johansson, Region Öst Martin Svahn, Region Väst Susanne Persson, Region Syd Lars-Olof Höglund, JM Fastighetsutveckling samt Förvärv Bostad Stockholm Per-Arne Jonsson, JM Hyresbostäder Birgitta Seeman, Seniorgården AB och AB Borätt Magnus Berg, JM Norge AS Ronny Engebretsen, Region Entreprenad Sigbjørn Myhre, Region Syd och Vest Hilde Vatne, Region Oslo Jan Aarestrup, JM Danmark A/S Christopher Lee, JM Construction S.A., Belgien Markus Heino, JM Suomi oy Angivna aktieinnehav avser innehav per

110 106 JM-AkTIEN Större överföring till aktieägarna Aktiekapital JM-aktien är noterad på NASDAQ OMX Stockholm, segmentet Large Cap från och med 1 januari Under 2013 var JMaktien noterad på segmentet Mid Cap. Aktiekapitalet uppgår till 79,8 mkr fördelat på 79,8 miljoner aktier med ett kvotvärde om 1 krona med lika rösträtt. Börsposten är 200 aktier. Aktieägarmål JMs aktieägare ska erhålla en högre totalavkastning, det vill säga summan av utdelning och värdeökning, än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil. Kursutveckling och avkastning JM-aktien ingår i OMX Stockholmsbörsens index SX8630 Real Estate Investment & Services. Under 2013 steg JMs aktiekurs med 56 procent, att jämföras med en stigning om 20 procent för SX8630. Det generella indexet på OMX Stockholmsbörsen, OMX Stockholm_PI, steg 23 procent under JM-aktien noterades som högst under året till 200,50 kronor den 24 oktober och som lägst till 118,25 kronor den 10 januari. Direktavkastningen, det vill säga föreslagen utdelning i förhållande till börskurs i slutet av året, uppgick till 4,0 procent (5,8). Totalavkastningen under 2013 uppgick till 62 procent (9). Totalavkastning, % 2013 Genomsnittligt per år Genomsnittligt per år JM Stockholmsbörsen Totalavkastning JM, % Index Genomsnittligt 5 år 37 Genomsnittligt 10 år 27 Omsättning och börsvärde JM-aktier till ett värde av totalt 11,8 mdkr (12,8) omsattes under Den genomsnittliga dagsomsättningen var cirka 47 mkr (51). Omsättningshastigheten, det vill säga aktiens likviditet, uppgick till 82 procent (126). Bolagets börsvärde uppgick vid årets utgång till 14,0 mdkr (9,3). Ägarstruktur Per den 31 december 2013 uppgick antalet aktieägare till (10 824). De tio största svenska ägarna stod för 50,5 procent (55,2) av kapitalet och de utländska ägarna för 32,2 procent (22,7). Utdelningspolicy Aktieutdelningen över åren ska avspegla den totala verksamhetens resultatutveckling. Genomsnittligt över en konjunkturcykel ska utdelningen motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Resultatet från fastighetsförsäljningar är en naturlig del i JMs projektutveckling, och inkluderas i utdelningsberäkningen. Den föreslagna utdelningen för 2013 uppgår till 7,25 kronor (6,75) per aktie. Styrelsen avser föreslå årsstämman att innehavet av samtliga egna aktier dras in genom minskning av aktiekapitalet för avsättning till fritt eget kapital. Den starka balansräkningen och goda kassaflöden ger fortsatt utrymme för kapitalöverföring till aktieägarna utöver ordinarie utdelning. Mot denna bakgrund kommer styrelsen föreslå att Årsstämman beslutar att bemyndiga styrelsen att under tiden fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att återköpa sammanlagt så många aktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Förvärv ska ske på NASDAQ OMX Stockholm. Beaktat den fortsatta osäkerheten i det internationella finansiella systemet är strategin att sprida återköpen på NASDAQ OMX Stockholm fram till årsstämman Syftet med bemyndigandet är att styrelsen ska få möjlighet att fortlöpande anpassa bolagets kapitalstruktur. Överföring till aktieägare, mkr Utdelning Inlösen Återköp Summa Summa Aktieägare per 31 december 2013 % av antal aktier AMF Försäkring och Fonder 9,9 Swedbank Robur fonder 9,2 Nordea fonder 8,0 AFA Försäkringar 6,4 SEB fonder 6,0 JM AB 2,8 Handelsbanken fonder 2,7 Enter fonder 2,1 Fjärde AP-fonden 1,7 Andra AP-fonden 1,7 Utländska aktieägare 32,2 Övriga aktieägare 17,3 Summa 100,0 Antal aktieägare per : st Antalet aktier per uppgår till

111 JM-Aktien 107 Aktiedata Kronor per aktie Börskurs per den 31/12 181, , Högst/lägst betalkurs under året 200,50/118,25 140,25/106,75 176,50/79,75 160/98,50 129,50/33,40 Direktavkastning per den 31/12, % 4,0 5,8 5,8 2,9 2,0 Börsvärde per den 31/12, mkr Resultat per aktie före utspädning 14,10 11,70 12,50 7,10 4,40 Exploateringsfastigheter Marknadsvärde Bokfört värde Projektfastigheter Marknadsvärde Bokfört värde Eget kapital (redovisat) ) Utdelning 7,25 2) 6,75 6,50 4,50 2,50 Utdelning i % av resultat per aktie P/E tal per den 31/ Antal aktier per den 31/ ) ) ) ) ) Genomsnittligt antal aktier före utspädning Genomsnittligt antal aktier efter utspädning ) Omräknat enligt uppdaterad IAS 19. 2) Enligt styrelsens förslag. 3) återköpta aktier ingår ej. 4) återköpta aktier ingår ej. 5) återköpta aktier ingår ej. 6) återköpta aktier ingår ej. 7) återköpta aktier ingår ej. Ägarbild per Aktieinnehav Antal aktieägare % av alla aktieägare Äger tillsammans antal aktier % av aktiekapital , , , , , , , , , , , ,3 Summa , ,0 Förändringar i aktiekapitalet År Inlösen återköpta aktier, mkr Utnyttjande av konvertibelprogram, mkr Antal aktier Kvotvärde/aktie Aktiekapital, mkr kr 83, kr 83, , kr 83, , kr 83, ,1 0, kr 79,8 Kursutveckling Kr Antal Kr Antal Jan Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec 2013 Omsatt antal aktier 1000-tal JM B OMX Stockholm_PI SX8630_PI 0

112 108 KALLELSE TILL ÅRSSTÄMMA OCH FINANSIELL KALENDER Välkommen till JMs årsstämma Aktieägarna i JM AB kallas härmed till årsstämma torsdagen den 24 april 2014 kl på JMs huvudkontor, Gustav III:s boulevard 64, i Solna. Anmälan Aktieägare, som önskar delta i årsstämman, ska dels vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken onsdagen den 16 april 2014, dels anmäla sig till bolaget senast onsdagen den 16 april 2014 före kl på något av följande sätt: JM ABs webbplats: (endast för privatpersoner) E-post: monica.charron@jm.se Post: JM AB, Stockholm Telefon: Aktieägare, som låtit förvaltarregistrera sina aktier och önskar deltaga i årsstämman, måste genom förvaltares försorg tillfälligt låta inregistrera aktierna i eget namn, så att vederbörande är införd i aktieboken onsdagen den 16 april Inträdeskort till stämman kommer att utsändas. Utdelning Styrelsen föreslår, att till aktieägarna utdelas 7,25 kronor per aktie. Som avstämningsdag för utdelning föreslås tisdagen den 29 april Beslutar årsstämman enligt förslaget, beräknas utdelningen komma att utsändas av Euroclear Sweden AB den 5 maj Kommande informationstillfällen 24 april 2014 Delårsrapport januari mars 2014 Årsstämma juli Delårsrapport januari juni oktober Delårsrapport januari september februari 2015 Bokslutskommuniké 2014 Rapporterna finns på svenska och engelska och kan beställas från JM AB, Koncernstab Ekonomi och Finans, tel eller via JM AB (publ), Org. nr , säte i Stockholm. AKTIEÄGARINFORMATION på JM.SE På JMs webbplats, under fliken Om JM/Investerare, publiceras finansiella rapporter och presentationer från press- och analytikermöten. AKTIEÄGARService Här finns möjlighet att prenumerera på tryckta delårsrapporter och årsredovisningar. AKTIEN Information om aktiens notering och kursinformation med 15 minuters fördröjning. INSIDERPERSoner och transaktioner Uppgifter hämtas från Finansinspektionens offentliga insynsregister. ANALYTIKERLISTA Lista med de analytiker som löpande följer JM.

113 GRI-INDEX 109 GRI-index 2013 JM rapporterar 2013 sitt hållbarhetsarbete enligt Global reporting Initiatives (GRI) riktlinjer G4. Vårt GRI-index omfattar de enligt GRI obligatoriska delarna, samt övriga delar som vi funnit relevanta för vår verksamhet samt viktiga för en transparent redovisning. GRI-index är tänkt att användas som en korsreferenslista för att finna information som svarar på var i årsredovisningen som informationen finns tillgänglig. I vissa fall ges kompletterande eller fullständigt svar på frågan direkt i indextabellens kommentarsfält i anslutning till frågan. Informationen i hållbarhetsredovisningen har inte granskats av någon tredje part, men det är vår bedömning att den uppfyller kraven enligt GRI G4, Core. Statuskoder: = Fullständig = Delvis = Rapporteras ej GRI-kod Beskrivning/indikator Hänvisning (sidnr i år) Status Externt granskad Kommentar Strategi och analys G4-1 VD:s uttalande Koncernchefens kommentar organisationen G4-3 Organisationens namn 55, baksida omslag - G4-4 Huvudsakliga varumärken, produkter 7 9, 11 15, och/eller tjänster G4-5 Huvudkontorets lokalisering 113, baksida omslag - Gustav III:s Boulevard 64, Solna Stockholm G4-6 Länder där organisationen är verksam G4-7 Ägarstruktur och bolagsform 100, Ja G4-8 Marknader 7 9, G4-9 Bolagets storlek Omslagets insida, 1, Ja 49 54, 55 61, G4-10 Total personalstyrka, uppdelad på anställningsform, anställningsvillkor och kön 44 46, 72 - FN:s Global Compact, princip 6, sid 35 G4-11 Andel av personalstyrkan som omfattas av kollektivavtal G4-12 Bolagets leverantörskedja 48 - G4-13 Väsentliga förändringar under redovisningsperioden beträffande storlek, struktur, ägande eller leverantörskedja G4-14 Beskrivning av om och hur organisationen följer Försiktighetsprincipen G4-15 Externt utvecklade ekonomiska, miljömässiga och sociala deklarationer, principer eller andra initiativ som bolaget anslutit sig till eller stödjer G4-16 Medlemskap i organisationer och/eller nationella/internationella lobbyorganisationer - - Cirka 90 procent (Samtliga i Sverige och Finland, varierande grad i övriga länder) FN:s Global Compact, princip 3, sid Ja Bolagsstyrningsrapport, viktiga ärenden under ,

114 110 GRI-INDEX GRI-kod Beskrivning/indikator Hänvisning (sidnr i år) Status Externt granskad Kommentar identifierade väsentliga ASpekter och avgränsningar G4-17 Organisationsstruktur, enheter, 75 77, Ja affärsområden, dotterbolag och joint ventures G4-18 Definition av rapportinnehållet och relevanta hållbarhetsaspekter G4-19 Väsentliga aspekter identifierade i processen 34 - för att definiera rapportinnehållet G4-20 Väsentliga aspekter internt 34 - JM har 2013 för första gången genomfört en väsentlighetsanalys. Denna kommer att vidareutvecklas under kommande år G4-21 Väsentliga aspekter externt 34 - JM har 2013 för första gången genomfört en väsentlighetsanalys. Denna kommer att vidareutvecklas under kommande år G4-22 Effekten av korrigeringar av information som lämnats i tidigare redovisningar, och skälen för sådana förändringar G4-23 Väsentliga förändringar i omfattning eller avgränsning jämfört med tidigare års redovisningar - - Inga väsentliga korrigeringar har gjorts sedan 2012 års redovisning - - Inga väsentliga förändringar har gjorts sedan 2012 års redovisning intressentdialog G4-24 Intressentgrupper 34 - G4-25 Identifiering och urval av intressenter 34 - G4-26 Metoder för samarbete med intressenter 34 - G4-27 Viktiga frågor som framkommit i dialog med intressenter 34 - rapportprofil G4-28 Redovisningsperiod - - Redovisningen avser verksamhetsåret 2013 G4-29 Datum för publicering av den senaste redovisningen - - Senaste årsredovisningen gällande 2012 inklusive avsnitt om hållbart samhällsbyggande publicerades 2013 G4-30 Redovisningscykel - - JM redovisar sitt hållbarhetsarbete som en del av årsredovisningen varje år G4-31 Kontaktperson för rapporten - - Lennart Henriz, Chef Koncernstab Verksamhetsutveckling G4-32 Tabell som visar var information för samtliga Ja Denna tabell delar av GRI:s standardupplysningar går att hitta G4-33 Policy och praxis för extern granskning 43 - Beräkningar av koldioxidutsläpp har granskats av extern part inom ramen för företagsnätverket Hagainitiativet. Övriga beräkningar av indikatorer och nyckeltal har inte granskats av extern part, med undantag av dem som ingår i den legala delen av årsredovisningen

115 GRI-INDEX 111 GRI-kod Beskrivning/indikator Hänvisning (sidnr i år) Status Externt granskad Kommentar bolagsstyrning G4-34 Styrningsstruktur 33, Ja etik och integritet G4-56 Bolagets värderingar, principer, standarder och normer för uppförande 46 - Styrmetod GRI-kod JMs identifierade hållbarhetsaspekter GRI-aspekt Hänvisning Status Externt granskad Kommentar G4-DMA Väsentlig hållbarhetsaspekt Indikator för hållbarhetsstyrning God affär Ekonomiska resultat 20 31, 33 34, 36 - Material Material 20, 33 34, 36, 38 39, FN:s Global Compact, princip 7, 8, 9, sid 35 Utsläpp och avfall Utsläpp och avfall 20, 33 34, 36 40, FN:s Global Compact, princip 7, 8, 9, sid 35 Hållbart boende Produkter och tjänster 20, 33 43, Medarbetarnöjdhet Anställning 20, 33 34, 44 47, FN:s Global Compact, princip 6, sid 35 Konkurrenshämmande aktiviteter Konkurrenshämmande aktiviteter 20, 33 34, 46, Hälsa och säkerhet Kundens hälsa och säkerhet Hälsa och säkerhet (arbetsmiljö) Kunders hälsa och säkerhet 20, 33 34, 44 47, FN:s Global Compact, princip 6, sid , 20, 33 34, 38 39, Resultatindikatorer GRI-kod Resultatindikator Hänvisning Status Externt granskad Kommentar EC ekonomiska indikatorer Ekonomiska resultat G4-EC1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt Ja JMs Resultaträkning och Balansräkning värde G4-EC2 Finansiell påverkan, samt andra risker och 3, 28 31, möjligheter kopplade till klimatförändringen G4-EC3 Omfattningen av organisationens 68, 80, 85 Ja förmånsbestämda åtaganden G4-EC4 Väsentligt finansiellt stöd från det allmänna - - JM har inte mottagit väsentligt finansiellt stöd från det allmänna under 2013

116 112 GRI-INDEX GRI-kod Resultatindikator Hänvisning Status Externt granskad Kommentar EN G4-EN2 G4-EN18 G4-EN23 G4-EN27 MILJöindikatorer Material Återvunnet material i procent av materialanvändning Utsläpp och avfall Nyckeltal för uppföljning av utsläpp av växthusgaser Total avfallsvikt, per typ och hanteringsmetod Produkter och tjänster Åtgärder för att minska miljöpåverkan från produkter och tjänster, samt resultat 38, 40 - FN:s Global Compact, princip 7, 8, 9, sid Ja FN:s Global Compact, princip 7, 8, 9, sid 35 38, 43 - FN:s Global Compact, princip 7, 8, 9, sid FN:s Global Compact, princip 7, 8, 9, sid 35 Sociala indikatorer LA ANStällningSförhållanden och arbetsvillkor Anställning G4-LA2 Förmåner till heltidsanställda FN:s Global Compact, princip 6, sid 35 G4-LA3 Föräldraledighet 45 - FN:s Global Compact, princip 6, sid 35 Hälsa och säkerhet (arbetsmiljö) G4-LA5 Andel av personalstyrkan som är representerade i formella kommittéer för hälsa och säkerhet 45 - Fyra heltidsanställda arbetar med hälsa och säkerhet. Cirka 120 skydds ombud, fem arbetsmiljö kommittéer med cirka 15 deltagare i varje samt central arbetsmiljökommitté med 15 deltagare. FN:s Global Compact, princip 6, sid 35 G4-LA6 Omfattningen av skador, arbetsrelaterade sjukdomar, förlorade arbetsdagar, frånvaro samt totala antalet arbetsrelaterade dödsolyckor per region 45, 47 - FN:s Global Compact, princip 6, sid 35 G4-LA8 Frågor om hälsa och säkerhet som omfattas av formella överenskommelser med fackföreningar - - Enligt kollektivavtal och branschpraxis. FN:s Global Compact, princip 6, sid 35 SO G4-SO7 SamhällSfrågor Konkurrenshämmande aktiviteter Antal juridiska åtgärder mot organisationen till följd av konkurrenshämmande aktiviteter - - JM har inte varit föremål för några juridiska åtgärder till följd av konkurrens hämmande aktiviteter under 2013 PR produktansvar Märkning av produkter och tjänster G4-PR3 Typ av produkt- och tjänsteinformation som krävs enligt rutinerna, samt andel i procent Samtliga projekt i Sverige energiklassas enligt JMs system av produkter och tjänster som berörs av dessa krav G4-PR5 Resultat från kundundersökningar 5 6,

117 Adresser HUVUDKONTOR och stockholms kontor JM AB Stockholm Besöksadress: Gustav III:s boulevard 64, Solna Tel , fax Internet: REGION- och LokaLkontor Region Öst: Uppsala (regionkontor) Sylveniusgatan 2 Box 1334, Uppsala Tel , fax Linköping Brigadgatan 24, Linköping Tel , fax Västerås Kopparbergsvägen 8, Västerås Tel , fax Örebro Vasastrand 11, Örebro Tel , fax Region Väst: Göteborg (regionkontor) Gårdatorget 2, Göteborg Tel , fax Jönköping Klubbhusgatan 13, Jönköping Tel , fax Region Syd: Malmö (regionkontor) Box 327, Malmö Besöksadress: Jörgen Kocksgatan 9 Tel , fax DOTTERBOLAG SVeriGE AB Borätt Box 6048, Solna Besöksadress: Landsvägen 50 A, Sundbyberg Tel , fax Seniorgården AB Box 6048, Solna Besöksadress: Landsvägen 50 A, Sundbyberg Tel , fax JM Entreprenad ab Stockholm Besöksadress: Strandbergsgatan 57 Tel , fax DOTTERBOLAG UTLAND Norge JM Norge AS Postboks 453 N-1327 Lysaker Besöksadress: Mustads vei 1, N-0283 Oslo Tel Danmark JM Danmark A/S Nyropsgade 14 DK-1602 København V Tel , fax Finland JM Suomi Oy Sinimäentie 8B FI Espoo Tel , fax Belgien JM Belgium Avenue Louise 287 B-1050 Brussels Tel , fax Produktion: JM och Lindermyr Produktion Text: JM Grafisk formgivning: Holy Diver och Anette Andersson Repro och original: Anette Andersson Foto/illustrationer: Rosie Alm, Torbjörn Bergkvist, Carbonwhite, Janne Danielsson, Mikael Dubois, Eve Images, Linus Flodin barabild, Magnus Grubb, Richard Hammarskiöld, istockphoto, Gustav Kaiser, Anders Klapp, Kjell-Arne Larsson, Håkan Lindgren, Norconsult, Karl Nordlund, Shutterstock, Sightline, Lars Strandberg, Staffan Trägårdh och JM Tryckeri: Åtta.45 Tryckeri AB Papper: Galerie Art Silk 150g / 300g

118 HÅLLBART SAMHÄLLSBYGGANDE JMs arbete bidrar till att skapa väl fungerande samhällen för dagens och morgondagens människor; de hus JM bygger idag ska stå i minst 100 år. Som en ledande projektutvecklare av bostäder är hållbarhet ett självklart ledord för JM. JM AB (publ) Postadress: Stockholm Besöksadress: Gustav III:s boulevard 64, Solna Telefon: Telefax: Org. nr: Internet: