Jordägares självinträde vid jordbruksarrende En studie av tillämpningen av Jordabalken 9 kap 8

Transkript

1 Jordägares självinträde vid jordbruksarrende En studie av tillämpningen av Jordabalken 9 kap 8 Examensarbete med praktik på LRF Konsult Fastighetsrätt, 20 poäng Författare: Filip Herlitz Handledare: docent Margareta Brattström VT 2007

2 Innehållsförteckning 1 Inledning s Bakgrund s Syfte s Metod och avgränsning s Disposition s. 6 2 Arrendelagstiftningens utveckling s Historik s Jordbruksarrendets betydelse för samhället s Besittningsskyddet för jordbruksarrendatorn s Jordabalken s. 9 3 Gällande rätt s Jordabalken kapitel 8 och 9 s Arrendatorns rätt till förlängning av arrendeavtalet s Allmänt om de besittningsbrytandegrunderna s Självinträde s Sannolikhetsrekvisitet i JB 9:8 3 p. s Obillighetsrekvisitet i JB 9:8 3p. s Faktorer som påverkar bedömningen i förlängningstvister s Allmänt om bedömningsgrunderna s Större brukningsenheter s Skyddslagstiftning s Arbetsmarknaden s Medlemskap i EU och förändringar av jordbrukspolitiken s.19 2

3 5 Praxis avseende förlängningstvister s Arrendenämnden s Tvister där jordägaren medgivits självinträde s. 21 RH 1986:85 s. 21 RH 1993:153 s. 22 RH 1993:165 s. 24 A s. 26 A s Tvister där jordägaren ej fått självinträda s. 29 RH1986:161 s. 29 RH 1987:103 s. 31 RH 1991:81 s. 32 RH 1991:82 s. 33 A s. 35 A s. 37 A s Slutsatser s Avslutande kommentar s Käll- och litteraturförteckning s. 45 3

4 1 Inledning 1.1 Bakgrund En del jordägare hävdar att den som arrenderar ut jordbruksmark har förlorat möjligheten att återta marken för alltid. Givetvis är påståendet en överdrift, men utvecklingen av arrendereglerna har sedan 1900-talet präglats av en förstärkning av arrendatorns besittningsrätt. Arrendereglerna är en skyddslagstiftning till förmån för arrendatorn vilket innebär att jordägarens möjligheter att fritt disponera sin mark i en del fall får ge vika för ett, enligt lagstiftaren viktigare ändamål, nämligen arrendatorn besittningsskydd. Mark är en begränsad resurs som, åtminstone i Sverige, blir alltmer eftertraktad. 1 Avkastningen från skog kommer i princip alltid ny ägare tillhanda. Är jordbruksmarken utarrenderad kan en ny jordägare i vissa fall inte utnyttja markens fulla potential genom att själv bruka den. Jordägaren erhåller givetvis ersättning i form av arrendeavgift, men den kan vara lägre än den avkastning jordägaren kunnat få genom att själv bruka marken. Ett redan ingånget arrendeavtal ska fortsätta att gälla även mot en ny fastighetsägare, vilket i mina ögon är helt naturligt eftersom arrendatorn har ett besittningsskydd. Problem kan däremot uppstå om jordägaren själv vill bruka marken efter att under ett antal år ha arrenderat ut den genom att begära självinträde. I arrendelagstiftningen finns en presumtion att arrendet ska förlängas vid avtalstidens utgång, vilket i praktiken innebär att jordbruksarrendatorn har en förlängningsrätt. Möjligheten för jordägaren att återta brukanderätten är således begränsad vilket framgår av reglerna i jordabalken (JB) 9:8 1 st. 3 p. Tvister på grund av självinträde förekommer regelbundet och ger upphov till diskussion om relationen mellan ägande och brukande av mark. 1 Pressmeddelanden avseende åker- och fastighetspriser från LRF Konsult 4

5 1.2 Syfte Syftet med denna uppsats är att utreda vilka möjligheter en jordägare har att nå framgång med en begäran om att bryta arrendatorns förlängningsrätt med hänvisning till att han själv vill bruka arrendestället. Regelverket för jordbruksarrende har endast förändrats marginellt sedan jordabalkens ikraftträdande 1972 varför utgångspunkten för uppsatsen kommer att vara om, och i så fall hur, tillämpning av rekvisiten JB 9 kap 8 p. 3 har förändrats. Syftet med uppsatsen är vidare att undersöka om jordbruksarrendatorns ställning i arrendeförhållandet har förändrats sedan den senaste reformen av arrendelagstiftningen 1979 (SFS 1979:371) 2. Uppsatsen kommer främst att avse intresseavvägningen mellan jordägare och arrendator när jordägaren själv vill bruka sin mark. Skälen till att jordbruksarrendatorn fått ett starkt skydd har präglats av det politiska klimatet i Sverige och inte minst av läget i omvärlden. Under större delen av 1900-talet fanns det starka skäl för att trygga en svensk självförsörjning av livsmedel, men frågan är huruvida det skälet idag kan motivera arrendereglernas utformning. 1.3 Metod och avgränsning Vid arbetet med denna uppsats har jag använt mig av en klassisk juridisk metod där jag utgått från jordabalkens regler om jordbruksarrende genom att studera lagförarbeten och doktrin. Syftet är att visa hur gällande rätt har utvecklats och vilka bakomliggande skäl som ligger till grund för dagens regler. Den typ av arrende som är av intresse för uppsatsen är framför allt jordbruksarrende och då främst arrenden som tecknats för minst fem år, och där en bostad för arrendatorn ingår i arrendeavtalet. 3 När arrendestället saknar bostad åt arrendatorn är besittningsskyddet inte lika starkt, men prövningen av förlängningsrätten är likartad. Därför finns det skäl att se hur förlängningstvisterna avgjort även i dessa fall. Att i detalj beskriva hur gemenskapsrätten påverkat jordbruket i Sverige är en uppgift som är alltför 2 Se vidare avsnitt Jordbruksarrende där bostad åt arrendatorn ingår brukar kallas vanligen för gårdsarrende 5

6 omfattande varför jag enbart kommer att hänvisa till relevanta regelverk om läsaren vill fördjupa sig. Ett problem vid uppsatsarbetet har varit att visa om, och i så fall hur, praxis har förändrats över tiden. De flesta förlängningstvister avgörs av arrendenämnden, antingen genom förlikning eller genom att beslut som är bindande för parterna. Relativt få förlängningstvister prövas i högre instans vilket får anses vara ett uttryck för att arrendenämndens bedömning i de flesta fallen är i enlighet med gällande lagstiftning. Tidsaspekten kan visserligen vara en faktor som påverkar antalet överklaganden av arrendenämndens beslut eftersom en prövning i hovrätten kan dröja flera år efter det att arrendet ursprungligen sades upp. Trots att beslut i en första instans, strikt juridiskt, har ett ytterst begränsat prejudikatvärde, finns det ändå skäl att se arrendenämndens beslut som en form av praxis. För att få ett svar på frågan om jordägare har större möjligheter till självinträde i dagsläget har jag således utgått från avgöranden i arrendenämnden och hovrätterna. 1.4 Disposition Inledningsvis kommer jag i kapitel två kort att presentera arrendelagstiftningens historiska utveckling från början av 1900-talet fram till ikraftträdandet av jordabalken. Jordbruket är, men framför har varit, en viktig del i Sveriges ekonomi och genom att förstå de bakomliggande syftena med arrendelagstiftningen kan jordbruksarrendatorns skydd enklare förklaras. I det följande kapitlet beskrivs gällande rätt, med inriktning på jordägarens möjlighet att återta arrendestället. Kapitel fyra handlar om hur jordbruket har förändrats under 1900-talet i syfte att beskriva vilka omständigheter som är av betydelse vid prövningen av förlängningstvister. Därefter, i det femte kapitlet, följer en redogörelse av aktuella rättsfall, vars syfte är att visa hur domstolarna resonerat när konflikt mellan äganderätt och skyddslag. Avslutningsvis, i det sjätte kapitlet, analyseras huruvida någon förändring skett på området samt vilken möjlighet en jordägare faktiskt har, att begära självinträde i dagsläget. 6

7 2 Arrendelagstiftningens utveckling 2.1 Historik Företeelsen att bruka annans jord är inte på något sätt ny, i Sverige har arrende reglerats i de gamla landskapslagarna i en form som kallades för jordlega. 4 Samhällsutvecklingen under och 1600-talet, med en allt starkare centralmakt, gjorde att arrendatorns ställning försvagades då jordägandet i princip exklusivt tillkom Kronan, kyrkan eller adeln. Det var således sällan fråga om jämbördiga parter i arrendeförhållandet, tvärtom var regelverket uppbyggt med utgångspunkten i att arrendatorn hade en avsevärt lägre social ställning än jordägaren. Avtalsvillkoren innebar bland annat att arrendatorn var tvungen att utföra dagsverken åt jordägaren. 5 Det var inte förrän 1810 som jordägande blev tillåtet för gemene man. 6 När Kronan, kyrkan och adeln var jordägare reglerades arrendatorns och jordägarens rättigheter och plikter i princip enbart i kontraktsvillkoren. De första allmänna reglerna på arrendeområdet kom inte förrän i början av 1900-talet genom 1907 års nyttjanderättslag. 2.2 Jordbruksarrendets betydelse för samhället Historiskt sett har regleringen av mark för jordbruksändamål syftat till att dels se till att Sveriges jordbruk är livskraftigt och tillräckligt effektivt för att kunna försörja landet med livsmedel, dels att skapa ett skydd för den som bedriver ekonomisk verksamhet i form av jordbruk på arrenderad mark. Jordbruket fyller en viktig funktion för hela samhället, vilket gör att den som bedriver jordbruk bör skyddas. Under 1900-talets världskrig blev det uppenbart hur viktigt det var att Sverige, åtminstone till viss del, var självförsörjande beträffande livsmedelsproduktion. Lagstiftningen har utvecklats till en form av social skyddslagstiftning där ägarintressen i många fall får stå tillbaka mot en arrendators behov av att kunna planera produktionen långsiktigt. I förarbetena är det tydligt att jordbruksarrende är viktigt inte bara av nationalekonomiska skäl, utan även av sociala. 4 Upplåtelse av jord för brukande kunde även benämnas landbolega och arrendeavgiften kallades för städjan, SOU 1968:57, s Bengtsson, B., m.fl. Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, s. 21f 7

8 Arrendatorn måste kunna räkna med att även på längre sikt kunna njuta resultatet av sina investeringar. 7 Lagstiftaren har emellertid inte möjligheten eller viljan att tvångsupplåta mark för jordbruksändamål, varför man är beroende av att det finns jordägare som vill upplåta sin mark. Regleringarna på området har gjorts med ambitionen att inte göra jordägare alltför motvilliga att upplåta mark, vilket lagstiftarna befarade skulle hända om reglerna blivit alltför generösa mot arrendatorn Jordbruksarrendatorns besittningsskydd Grundtanken bakom besittningsskyddet vid jordbruksarrende är att arrendatorn måste kunna räkna med att även på längre sikt än under avtalsperioden ska kunna njuta frukten av arbete och investeringar. Att driva ett jordbruk är ofta förknippat med betydande investeringar i form av maskinpark, utsäde, bekämpningsmedel m.m. Grundprincipen är därför att arrendet vid arrendetidens utgång ska förlängas. Det ska vidare inte vara möjligt att från jordägarens sida ställa oskäligt hårda villkor för att en förlängning av avtalet ska komma till stånd. 9 Det nyss beskrivna kan sägas utgöra ett skydd för arrendatorn ekonomiska intressen. Huvudinriktningen i lagstiftningen under 1900-talet har varit att stärka jordbruksarrendatorns ställning på bekostnad av jordägarens äganderätt. Efter den första riktiga lagregleringen på området, 1907, skapades förvisso ett besittningsskydd för arrendatorn, men skyddet var endast tillämpligt vid så kallade sociala arrenden. 10 Övriga arrendatorer fick vika sig för jordägarens rätt att disponera över sin mark vid avtalstidens utgång. Skyddet ansågs inte vara tillräckligt varför det 1943 skapades en optionsrätt som gällde för alla arrendatorer. Optionsrätten innebar att arrendatorn hade option på att förlänga avtalet vid avtalstidens utgång. Inte heller den ändringen ansågs emellertid vara tillräcklig för att stärka arrendatorn skydd, varför den 6 SOU 1968:57, s.82 7 Uttalande från lagutskottet (LU 1975:6), SOU 1978:36 s SOU 1968:57 s Bengtsson, B m. fl., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, s Ett socialt arrende kunde aldrig överstiga 50 ha och kretsen av jordägare var starkt begränsad. Reglerna om sociala arrenden tillkom genom en ändring av 1907 års nyttjanderättslag

9 reglering som gäller idag infördes 1972 genom ikraftträdandet av jordabalken. Jordägaren är sedan 1972 tvungen att göra sannolikt att han själv ska bruka arrendestället och sedan 1979 får det inte vara obilligt mot arrendatorn att arrendet upphör när jordägaren hävdar självinträde. Vid en tvist om självinträde gör arrendenämnden en intresseavvägning mellan arrendator och jordägare. 11 Upplåtelsen av mark för brukande är i dagsläget sällan överstigande fem år, men så har det inte alltid varit. Fram till 1970 års jordbruksreform var det möjligt att teckna arrendeavtal på livstid, vilket även gjordes i många fall. 12 Utvecklingen mot kortare jordbruksarrenden är, enligt min mening, ett resultat av arrendatorns relativt långtgående besittningsskydd. Ju längre arrendatorn brukat marken, desto svårare blir det för jordägaren att bryta besittningen (se vidare kapitel 3). 2.4 Jordabalken När den nya jordabalken trädde ikraft 1972 hade jordägaren i princip en ovillkorlig rätt att ta tillbaka arrendestället vid avtalstidens utgång. Förutsättningen var att jordägaren kunde göra sannolikt att han kunde bruka arrendestället när arrendet upphörde. Oavsett vilken konsekvens det kunde få för arrendatorn och dennes familj bedömde arrendenämnden således enbart om det var sannolikt att jordägaren skulle bruka jorden själv. Det enda som i praktiken kunde hindra jordägaren från att medges självinträde var ifall denne på grund av hög ålder, sjukdom eller bristande kunskap ansågs oförmögen att driva ett bärkraftigt lantbruk. I vissa fall kunde självinträde också vägras om det framgått att jordägarens egentliga önskan var att bli av med, en i hans ögon, besvärlig arrendator eller att arrendera ut marken till någon annan och därmed erhålla en högre arrendeavgift. 13 När jordägaren inte medgavs självinträde berodde det på överväganden som inte påverkades av hur arrendatorns situation vid ett eventuellt upphörande av arrendet förändrades. 11 Om obillighetsprövningen, se vidare avsnitt Staten kan fortfarande enligt JB 9:2 1 st. upplåta mark för jordbruk på arrendatorns livstid. 13 SOU 1978:36 s. 93 ff. 9

10 3 Gällande rätt 3.1 Jordabalken kapitel 8 och 9 Jordbruksarrende regleras genom de allmänna arrendereglerna i JB 8 och de särskilda reglerna om jordbruksarrende i JB 9 kap. Reglerna i JB 9 kap fungerar således som lex specialis. Lagstiftningen som reglerar jordbruksarrende är en så kallad skyddslagstiftning 14 genom att den, till viss del, är tvingande för ena parten i avtalsförhållandet och dispositiv för den andra. Det finns möjligheter för arrendatorn och jordägaren att avtala om villkor som strider mot regler i jordabalken genom att söka dispens hos arrendenämnden i enlighet med JB 8:2. I praktiken innebär detta exempelvis att en jordägare och en arrendator vid ett gårdsarrende kan avtala om kortare uppsägningstid än ett år. Eftersom kortare uppsägningstid från jordägaren är till arrendatorns nackdel är överenskommelsen utan verkan mot arrendatorn. Säger arrendatorn upp avtalet i enlighet med överenskommelsen är den likväl bindande för jordägaren. Arrendatorn kan om överenskommelsen är till hans nackdel hänvisa till att arrendereglerna är en skyddslagstiftning till förmån för arrendatorn. När överenskommelsen är fördelaktig för arrendatorn kan han hävda att den ska gälla framför reglerna i jordabalken. Huvuddelen av reglerna om jordbruksarrende är alltså tvingande och går inte att förhandla bort. I de fall regleringarna medger disposivitet är denna oftast knuten till att Arrendenämnden måste godkänna avtalsvillkoret för att det ska vara giltigt. 3.2 Arrendatorns rätt till förlängning av arrendeavtalet Reglerna om jordbruksarrendatorns besittningsskydd finns i JB 9:7-13. Huvudregeln enligt JB 9:7 är att alla jordbruksarrendatorer har besittningsskydd, det vill säga rätt till förlängning. Det finns emellertid fem undantag då arrendatorn inte har rätt till förlängning. När arrendetiden understiger 1 år 15 eller om upplåtelsen gäller för arrendatorns livstid 16 saknar arrendatorn rätt till förlängning. Vidare har jordbruksarrendatorn ingen rätt till förlängning om arrenderätten är förverkad eller om förhållande som avses 14 Exempel på annan skyddslagstiftning är konsumentköplagen och hyra av bostad. 15 Kan enbart förekomma vid sidoarrenden. Jfr JB 9:2 st Enbart staten kan upplåta mark för jordbruk på arrendatorns livstid enligt JB 9:2 1 st. 0

11 i JB 8:14 föreligger 17 och arrendeförhållandet därför ska upphöra i förtid. Det sista undantaget i JB 9:7 3 st. är när arrendenämnden godkänt en dispens om avstående från rätt till förlängning. 3.3 Allmänt om de besittningsbrytande grunderna i JB 9:8 JB 9:8 reglerar situationen när jordägaren sagt upp avtalet till avtalstidens utgång. Huvudregeln är att arrendatorn har rätt till förlängning, men det finns sex undantag då arrendatorns förlängningsrätt bryts. Det tredje undantaget, när jordägaren begär självinträde, kommer att behandlas mer utförligt i nästkommande avsnitt. Nedan följer en kort redogörelse för de övriga undantagen från arrendatorns rätt till förlängning. Det första undantaget, i JB 9:8 punkt 1, avser den situationen när arrendatorns säkerhet har försämrats. 18 Undantag nummer två, i JB 9:8 punkt 2, är då arrendatorn åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen inte bör förlängas. För att det andra undantaget ska vara tillämpligt krävs det att det är fråga om ett kontraktsbrott som inte är bagatellartat. 19 Det tredje undantaget, vilket är kärnan i den här uppsatsen är om jordägaren gör sannolikt, att han själv, hans make eller avkomling skall bruka arrendestället, och det inte är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör (se vidare avsnitt 3.4). Undantag nummer fyra, att arrendestället behövs för en mer ändamålsenlig indelning av brukningsenheter, kommer av att det inte ska finnas något lagligt hinder för jordbrukets storleksrationalisering. För att förlängningsrätten ska brytas krävs att det inte av särskilda skäl är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör. Det femte undantaget är när jordägaren gör sannolikt att marken ska användas i enlighet med en detaljplan. Det krävs ingen obillighetsprövning, men jordägaren måste kunna visa att den nya användningen är aktuell. 20 Slutligen har arrendatorn ingen rätt till förlängning om jordägaren kan visa att marken ska användas för annat ändamål än jordbruk och det inte är obilligt mot arrendatorn att 17 Om arrendatorn enligt arrendeavtalet ska ställa pant eller borgen för avtalets fullgörande och den säkerheten försämras har jordägaren rätt att säga upp avtalet i förtid. 18 jfr. JB 8: Beckman, L., m.fl., Fastighetsrätt 1, s Beckman, L., m.fl., Fastighetsrätt 1, s

12 arrendeavtalet upphör. Om en jordägare vill plantera skog på den utarrenderade åkermarken torde JB 9:8 1 st. 6 p. vara lämpligast, även om plantering av skog i vissa fall ansetts som brukande av jord. 21 Undantagen i JB 9:8 är uttömmande och det finns ingen generalklausul som exempelvis i JB 12:46 1 st. 10 p. som reglerar hyresgästens rätt till förlängning. Bevisbördan ligger på jordägaren som måste visa att en besittningsskyddsbrytande grund föreligger Självinträde Sannolikhetsrekvisitet i JB 9:8 3 p. Det tredje undantaget från huvudregeln i JB 9:8 är att förlängningsrätten kan brytas när jordägaren begär självinträde. Arrendatorn har inte rätt till förlängning av arrendeavtalet när jordägaren gör sannolikt att han själv, hans make eller avkomling ska bruka arrendestället, och det inte är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör. För att jordägaren ska få återta arrendestället krävs således att två rekvisit är uppfyllda. Dels att det är sannolikt att jordägaren kommer att bruka stället, dels att det inte är obilligt mot arrendatorn. Om jordägaren hävdar självinträde måste han göra sannolikt att han själv, eller någon annan nära anhörig, ska använda marken för jordbruksändamål. 23 Enbart ett påstående om att han själv ska bruka marken räcker inte. 24 Eftersom jordägaren har bevisbördan för att visa att en besittningsskyddsbrytande grund föreligger måste han på något sätt kunna styrka att han verkligen kommer att bruka arrendestället. Jordägaren kan vidare inte hävda självinträde om han vill använda marken för annat ändamål än jordbruk, exempelvis plantera skog på den. 25 Det bör observeras att jordägaren inte behöver utföra det praktiska brukandet själv för att göra 21 Jfr RH 1993: Beckman, L., m.fl., Fastighetsrätt 1, s I RH 1993:165 ansågs dock plantering av lövskog på åkermark att vara brukande. 24 Bengtsson, B., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, s

13 sannolikt att han själv ska bruka jorden. Brukandet kan lejas ut till någon annan, men det är jordägaren själv som ska stå den ekonomiska risken för jordbruksverksamheten. I proposition 1970:20 uttalade departementschefen följande angående jordägarens rätt att återta arrendestället: Det är enligt min mening av stor betydelse för en jordägare att han vid arrendetidens utgång har en ovillkorlig rätt att överta brukandet av fastigheten. En annan regel skulle i hög grad verka hämmande på utbudet av mark för arrende. Någon prövning av om det är ändamålsenligt att jordägaren själv övertar brukandet bör inte ske vid avgörandet av besittningsskyddsfrågan. Inte heller bör någon intresseavvägning mellan parterna företas. Till grund för avgörandet om rätt till besittningsskyddsavbrott föreligger bör ligga en bedömning av sannolikheten för att övertagandet verkligen kommer till stånd i anslutning till att arrendeförhållandet upphört. Ofta torde omständigheterna i det enskilda fallet utgöra ett klart stöd för jordägarens påstående. 26 Departementschefens åsikt var att det borde räcka med en prövning om det var sannolikt att jordägaren själv skulle bruka arrendestället vid avtalstidens utgång. När jordabalken trädde ikraft var det enbart sannolikheten för ett övertagande som prövades. Kravet på att jordägaren ska bruka arrendestället får anses betyda att han ska bedriva jordbruk där. Det innebär att en jordägare inte kan begära självinträde med hänvisning till att han vill bedriva annan verksamhet på arrendestället än traditionellt jordbruk Obillighetsrekvisitet i JB 9:8 3 p. Efter införandet av jordabalken 1972 räckte det med att jordägaren gjorde sannolikt att han själv skulle bruka arrendestället. Under 1970-talet framfördes emellertid en växande kritik mot att jordägarens begäran om självinträde i princip alltid medgavs och att reglerna om 25 Om jordägaren vill bryta arrendatorns besittning av fastigheten och ändra användningen av fastigheten får han istället använda sig av JB 9:8 st. 1 p Prop. 1970:20 del B, s Jfr. dock RH 1993:165: Plantering av lövskog ansågs vara brukande av marken. 3

14 jordbruksarrendatorns besittningsskydd urholkades. Kritiken bestod i att det inte fanns något som helst utrymme för att beakta konsekvenserna för arrendatorn då jordägaren tilläts att självinträda. Tillämpandet av lagen ansågs leda till resultat som var mindre tilltalande, från en social synpunkt. 28 Exempel på dylika fall var att större jordägare återtagit arrendeställen som samma arrendatorsfamilj brukat sedan flera generationer, för att ett par år senare arrendera ut det till någon annan. 29 För att ytterligare trygga arrendatorns besittningsskydd diskuterades om att ytterligare ett krav skulle uppställas, vid sidan av sannolikhetskravet, när jordägaren ville självinträda. Förslaget som detta mynnade ut i var att införa en intresseavvägning mellan å ena sidan jordägaren intresse av att återta och bruka sin mark, å andra sidan arrendatorns intresse av att arrendeförhållandet inte upphörde. Departementschefens farhågor 30 om att viljan att arrendera ut mark skulle minska, infriades inte trots att ett återtagande krävde att det inte var obilligt mot arrendatorn. Omständigheter som stärker arrendatorns intresse av att arrendeförhållandet förlängs är exempelvis om arrendestället brukats av arrendatorn och dennes familj under flera generationer. Om arrendet är ett gårdsarrende och arrendatorn och dennes familj vid arrendeförhållandets upphörande måste lämna en trakt där de rotat sig talar det för att det är obilligt mot arrendatorn. Vid sidan av de sociala aspekterna stärks även arrendatorns position om han med fog kunnat förlita sig på att arrendet skulle förlängas och därför gjort stora investeringar på arrendestället. Obilligheten i det sistnämnda fallet är dock endast tillämplig om arrendatorn vid avtalets upphörande inte kan få rimlig ersättning från jordägaren för sina ansträngningar. Det som, när det gäller självinträde, talar för jordägaren är givetvis om ovan nämnda förhållanden inte finns på arrendestället. Jordägarens sociala och ekonomiska ställning vägs in i bedömningen, men det är tveksamt om den tillmäts samma betydelse som arrendatorns. En omständighet som talar till 28 Prop. 1978/79:183 s. 21 f 29 LU 1975:6 s Se avsnitt , s. 13 4

15 jordägarens fördel är ifall utarrenderingen skett av tillfälliga orsaker. Exempel på det är dödsfall eller om jordägarens barn ska utbilda sig för att kunna driva gården vidare. Om arrendet redan vid avtalets tecknande är tänkt att gälla för en begränsad tidsperiod kan rätten till förlängning avtalas bort. En dylik överenskommelse är dock enbart giltig efter ett godkännande från Arrendenämnden enligt JB 9 kap 7. Skälet till att Arrendenämnden måste godkänna att rätten till förlängning avtalas bort är att reglerna om jordbruksarrende präglas av att arrendatorn är den svagare parten och således ska skyddas mot otillbörliga påtryckningsmedel. 5

16 4 Faktorer som påverkar bedömningen i förlängningstvister 4.1 Allmänt om bedömningsgrunderna Arrende har många likheter med hyra och vilar på samma grund då båda avser full nyttjanderätt till fast egendom förenad med besittning. 31 Det innebär att jordägaren inte har någon allmän rättighet att beträda arrendestället på samma sätt som att hyresvärden inte har någon allmän rätt att komma in i hyresgästens lägenhet. Arrendeformen skiljer sig från hyra främst på grund av att det i ett arrende är upplåtelsen av jorden som i fokus, inte eventuella byggnader. 32 Även de politiska skälen till reglerna är olika då reglerna om bostadshyra syftar till att trygga rätten till ett boende emedan jordbruksarrendet ska trygga jordbruksarrendatorns möjlighet att bedriva jordbruksverksamhet. Jordbruket är, och framför allt var, en viktig del av Sveriges ekonomi varför det finns ett allmänt intresse av att ha ett fungerande jordbruk. Skälen till att lagstiftningen om jordbruksarrende har förändrats är att det funnits en politisk vilja att inte låta marknadsekonomin styra arrendeavgifterna fullt ut. Under det senaste seklet har den areal som lämpar sig för ett aktivt jordbruk krympt men andelen arrenderad mark har samtidigt ökat i förhållande till den mark som brukas av ägaren. 33 Eftersom kostnader för maskiner och lagringsmöjligheter är stora måste jordbrukaren som arrenderar mark vara säker på att investeringar inte är förgäves. Skälet till att besittningsskyddet stärkts är att man från politiskt håll också vill främja jordbruksnäringens ekonomiska avkastningsförmåga. Ytterligare ett skäl för att skydda arrendatorn är arbetsmarknadspolitiken. Om det skulle vara alltför lätt att avsluta långvariga arrenden finns det, enligt politikerna, en risk att många lantbrukare blir arbetslösa SOU 1968:57, s Bostadsarrende, och anläggningsarrende innefattar dock alltid byggnader. 33 Enligt Lars-Göran Svensson ökade andelen mark som brukas av markägaren 2006, antagligen som en följd av att gårdsstödens frikoppling. 34 SOU 1978:36 6

17 4.2 Större brukningsenheter Den sammanlagda arealen arrenderad jordbruksmark har under de senaste decennierna konstant legat omkring 45 % av den totala arealen som brukas. 35 Resterande jordbruksmark brukas av jordägaren själv. 36 Antalet aktiva jordbrukare har dock minskat i takt med att brukningsenheterna har blivit allt större. Genom att rationaliseringen av jordbruket har lett till att den genomsnittlige jordbrukaren idag använder betydligt större areal än tidigare går verksamheten i ett jordbruksföretag att likna vid vilken annan näringsverksamhet som helst. Familjejordbruken, där en hel familj bodde och försörjde sig på ett mindre arrendeställe, är allt ovanligare och kan i dagsläget inte konkurrera med storjordbruken. Rationaliseringen av jordbruket väcker även frågan om inte arrendelagstiftningens skyddsaspekter borde kunna ifrågasättas. 4.3 Skyddslagstiftning Arrendelagstiftningen är en skyddslagstiftning i de delar som avser jordbruks- och bostadsarrende. Genom att flera regler enbart är dispositiva till arrendatorns fördel har lagstiftaren tydligt visat vilken part i arrendeförhållandet som anses mer skyddsvärd. Vid en första anblick kan det synas märkligt att en viss typ av näringsidkare ska åtnjuta ett relativt starkt skydd i lagen, enbart tack vare att de bedriver en viss verksamhet. Historiskt sett är det lätt att förstå varför livsmedelsproducenternas verksamhet måste tryggas, men i dagsläget kan det starka skyddet för jordbruksarrendatorn ifrågasättas eftersom jordägaren och arrendatorn i många fall är jämbördiga parter. En del lantbrukare arrenderar små åkerskiften från andra markägare och äger samtidigt mycket mark själva. Ponera att A, som äger ha åkermark i Skåne, arrenderar 10 ha åkermark av B, som har ärvt sin lilla gård av sina föräldrar. Enligt lagen är A den skyddsvärda parten i egenskap av arrendator, oavsett hur parternas ekonomiska förhållanden ser ut i övrigt. Givetvis skulle B vid en begäran om självinträde troligtvis kunna visa att 35 Jfr dock not Ett driftsbolag som ägs av jordägaren är en juridisk person som arrenderar marken och marken räknas som utarrenderad även om det är jordägaren som står för det praktiska brukandet. 7

18 hans intresse av marken är större än A, men presumtionen skulle likväl vara att arrendeförhållandet skulle fortsätta. 4.4 Arbetsmarknaden När det ska avgöras om det är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör är läget på arbetsmarknaden en viktig del i bedömningen. Om arrendatorns huvudsakliga försörjning kommer från verksamheten på arrendestället, och dennes utsikter att få ett nytt jobb är små, talar det för att ett upphörande av arrendeförhållandet är obilligt. Hur arbetsmarknaden ser ut vid tidpunkten för förlängningstvisten kan således vara avgörande för hur obilligheten bedöms. I dagslägets starka konjunktur med en minskande arbetslöshet torde det således vara svårare för arrendatorn att visa att möjligheten till alternativ försörjning är liten eller åtminstone begränsad, jämfört med tider då arbetslösheten varit högre och Sveriges ekonomi varit på tillbakagång. Möjligheten till nytt arbete måste antagligen finnas i den region där arrendestället ligger, så det bör rimligen finnas ett utrymme för lokala avvikelser från den totala arbetsmarknaden. Jordbruksarrendatorns förvärvsarbete är dock geografiskt begränsat i högre utsträckning än de flesta andra yrken. De flesta arrendeställen är unika och det finns i allmänhet begränsade ersättningsalternativ. Om någon hyr en lokal för att driva en bokhandel finns det vid en uppsägning från fastighetsägaren vanligtvis alternativa lokaliseringar som gör att verksamheten kan fortsätta utan större förändringar. Möjligheterna att flytta ett jordbruksföretag är givetvis mindre och att finna ett alternativt arrendeställe som fullt ut motsvarar det gamla torde vara ytterst begränsade. Lantbrukets geografiska bundenhet tillsammans med det faktum att alla lantbruksföretag är unika gör att det inte går att jämföra ett jordbruk med vilket företag som helst. Det finns, enligt min mening, fortfarande skäl för att ge jordbruksarrendatorn ett starkare skydd jämfört med andra näringsidkare, men man kan i många fall ifrågasätta vem som egentligen är den svagare parten i arrendeförhållandet. 8

19 4.5 Medlemskap i EU och förändringar av jordbrukspolitiken För det svenska jordbruket innebar medlemskapet i EU att förutsättningarna förändrades radikalt. Den förändring som är av störst intresse för uppsatsen är införandet av jordbruksstöd, vilket i princip innebar att jordbrukarna fick stöd från EU för att odla grödor. Hur mycket stöd svenska lantbrukare kan räkna med i framtiden, eller om stöden över huvud taget kommer att finnas kvar är oklart. För jordägaren innebär stöden emellertid att det finns ett klart och tydligt avkastningsvärde på marken, som inte är direkt bundet till värdet på det marken producerar. I vissa fall är arrendeavgiften lika med det belopp som utbetalas i jordbruksstöd, eller till och med mindre. Jordägaren kan i dessa fall få en betydligt högre avkastning genom att själv bruka marken och erhålla stöden. I ett avgörande från arrendenämnden ansågs en begäran om självinträde i syfte att själv kunna erhålla jordbruksstöden som fullt legitim. 37 I målet ansågs att om stödbeloppen är klart högre än arrendeavgiften, och jordägaren kan visa att han själv kan bruka marken på ett sätt som är förenligt med stödens regelverk 38, är det något som talar för jordägaren vid intresseavvägningen. 37 Arrendenämnden i Växjö, ärende A Om Jordbruksverket regler för gårdsstöd, se vidare: 9

20 5 Praxis avseende förlängningstvister 5.1 Arrendenämnden Arrendenämnden har, trots att den är en administrativ myndighet, vissa uppgifter av domstolskaraktär. Huvuduppgiften är att fungera som första instans i arrendetvister istället för domstolarna. 39 Vilka tvister som ska handläggas av arrendenämnden regleras i JB 8:30 där stadgas det vidare att nämnden kan fungera som skiljenämnd i arrendetvister. Lag (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder styr arrendenämndens verksamhet. Nämndens sammansättning är en lagfaren domare samt två ledamöter med erfarenhet av jordbruk. Den ena ska antingen vara ägare av en jordbruksfastighet, eller på annat sätt ha förvärvat erfarenhet av arrendeförhållanden. Den andre ledamoten ska vara jordbruksarrendator eller, om tvisten rör ett bostadsarrende, bostadsarrendator. 40 Eftersom arrendenämnden främst har till uppgift att medla i ärendet får det anses vara av yttersta vikt att sammansättningen av ledamöter är sådan att parterna har förtroende för deras kompetens på arrendeområdet. Det vanligaste sättet att lösa förlängningstvister vid jordbruksarrende är att parterna kommer överens om att låta arrendenämnden besluta i ärendet. I de flesta fallen slutar dock tvisten med förlikning efter att arrendenämnden lämnat ett förlikningsförslag. Arrendenämndens primära uppgift är att förlika parterna. Om parterna inte kan komma överens kan arrendenämnden som en sista utväg fatta ett beslut i ärendet som parterna är bundna av. Av de ärenden som inkommer till arrendenämnden avskrivs ca 70 % efter att parterna förlikas, med eller utan inblandning av arrendenämnden. Arrendenämndens avgöranden i form av beslut sker således endast i ca 30 % av ärendena. 41 Merparten av förlängningstvisterna slutar med förlikning efter att parterna träffats i arrendenämnden. Följaktligen finns det sparsamt med prejudicerande avgöranden i högre instans. Trots detta anser jag att 39 Bäärnhielm m.fl., Arrendelagen s. 8:61 40 Lag (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, 2 41 Svensson, L-G., Enkät om arrendenämndernas verksamhet Hyresråden Sune Sandström och Erik Jerleman bekräftar att andelen förlängningstvister där arrendenämnden fattar beslut, även i dagsläget inte överstiger 30 %. 0

21 arrendenämndens beslut eller medlingar måste anses ge uttryck för hur det aktuella rättsläget ser ut. 5.2 Tvister där jordägaren medgivits självinträde RH 1986:85 Föremålet för tvisten i RH 1986:85 var ett sidoarrende om ca 41 ha som tre bröder hade arrenderat i 20 år. Gården hade varit i jordägarnas släkts ägo sedan början av 1900-talet. Nuvarande ägare till fastigheten hade förvärvat den från släktingar I köpeavtalet framgick att jordägarna skulle bruka arrendestället efter avtalstidens utgång. Jordägarna ägde en annan jordbruksfastighet i närheten av arrendestället som de redan brukade aktivt. I syfte att öka lönsamheten i deras jordbruksrörelse avsåg de att sambruka båda fastigheterna tillsammans. Jordägarna yrkade att avtalet skulle upphöra vid arrendetidens utgång eftersom de själva avsåg att bruka arrendestället. Arrendatorn bestred jordägarnas yrkande. Arrendatorerna brukade sammanlagt 105 ha i sin jordbruksrörelse och menade att en förlust av arrendestället skulle utgöra en väsentlig nackdel för dem. 42 Eftersom de hade förlitat sig på att arrendet skulle förlängas hade de gjort investeringar på arrendestället. Arrendatorerna menade även att jordägarnas påstådda önskan om att själva bruka jorden inte var den egentliga orsaken till uppsägningen. De menade istället att jordägarnas huvudsakliga syfte var att bli av med arrendatorerna. Hovrätten fann att jordägarnas redogörelse var tillräcklig för att göra sannolikt att brukande av marken skulle ske, trots att jordägarna inte redovisat hur arrendestället skulle brukas i detalj. Orsaken till att någon detaljerad redovisning inte lämnades var, enligt jordägarna, att förutsättningarna för jordbruket ofta förändras snabbt, varför det kan vara svårt att i förtid bestämma hur marken ska användas. Hovrätten godtog 42 Ungefär en fjärdedel av deras totala omsättning kunde hänföras till verksamheten på arrendestället. 1

22 jordägarnas resonemang och fann att de gjort sannolikt att de själva skulle bruka arrendestället. Vid obillighetsprövningen beaktade hovrätten att arrendestället hade varit i jordägarnas familj länge, samt att den förvärvats med avsikten att den skulle brukas av jordägarna. Hovrätten ansåg vidare att det var angeläget för jordägarna att deras två fastigheter kunde sambrukas för att jordbruksverksamheten skulle ge ett rimligt ekonomiskt utbyte Hovrätten medgav att det skulle påverka arrendatorerna negativt om de skulle förlora arrendestället. Deras jordbruksrörelse var anpassad till att de hade tillgång till den aktuella marken och de hade gjort vissa investeringar på arrendestället. En förlust av arrendestället skulle dock inte, på ett avgörande sätt, påverka deras möjligheter till försörjning. Investeringarna som gjorts på arrendestället kunde inte tillmätas någon betydelse vid intresseavvägningen eftersom arrendatorerna inte haft fog att förlita sig på att arrendet skulle förlängas. Redan vid jordägarnas köp stod klart att deras avsikt var självinträde, vilket arrendatorerna måste ha insett. Därför kunde investeringarna inte ha gjorts med tron om att de skulle få fortsätta arrendera marken. Det fanns inte heller något som talade för att arrendatorernas påstående om att det verkliga skälet för uppsägningen var att jordägarna ville bli av med dem. Det finns egentligen inget nytt i rättsfallet som gör att det utmärker sig från praxis. Möjligtvis kan det anses ge fog för uppfattningen att en redan etablerad jordbrukare inte behöver presentera en lika detaljerad plan för hur brukande skall ske i praktiken, som en jordägare som aldrig bedrivit jordbruk tidigare. RH 1993:153 I RH 1993:153 sa en jordägare upp ett sidoarrende om ca 12 ha åker och 22 ha betesmark. Han yrkade att arrendeförhållandet skulle upphöra eftersom han själv avsåg att bruka marken. Arrendatorn hävdade dels att det inte var sannolikt att jordägaren skulle bruka arrendestället, dels att det skulle vara 2

23 obilligt om arrendeförhållandet skulle upphöra och bestred jordägarens yrkande. Jordägaren anförde att han förvärvade fastigheten med intentionen att bruka den, men att han fann det lämpligare att arrendera ut jordbruksmarken under en tid efter förvärvet. För tillfället drev jordägaren en bageriverksamhet men hans avsikt var att försöka utveckla en så lönsam produktion på arrendestället som möjligt. Han hade tidigare sagt upp arrendeavtalet, men det hade förlängts eftersom han missförstått besittningsskyddsreglerna. Vid tidpunkten för tvisten ägde jordägaren ett antal köttdjur vilka var inhysta på en annan gård. På arrendestället fanns det djurstallar för åtminstone 25 djur. Jordbruksmarken skulle användas som betesmark och för spannmålsproduktion. Han skulle få hjälp av en person som hade erforderliga kunskaper på området. Arrendatorn anförde att det inte var troligt att jordägaren verkligen skulle komma att bruka marken. All argumentation handlade dock om hur obilligt det skulle vara om arrendeförhållandet skulle upphöra. Han själv var jordbrukare på heltid och hade ingen annan sysselsättning. Arrendatorn brukade, vid sidan om arrendestället, sammanlagt 58 ha fördelat på tre olika fastigheter som han ägde. Han anförde vidare att han, på en av sina egna gårdar, investerat i en fruktbassäng och därför var beroende av att behålla den arrenderade arealen eftersom arrendestället användes som betesmark och fodertillgången inte skulle räcka om det försvann. Vid en förlust av arrendestället skulle han tvingas att minska sin djurbesättning. Sammanfattningsvis skulle ett upphörande av arrendeavtalet innebära att hans ekonomi blev avsevärt sämre om arrendestället förlorades. Hovrätten konstaterade inledningsvis att jordägaren gjort sannolikt att han skulle komma att bruka arrendestället. Han hade den ekonomiska förutsättningen och med hjälp av sin vän skulle han kunna bedriva jordbruksverksamhen på ett tillfredställande sätt. Vid obillighetsprövningen konstaterade hovrätten att en förlust av arrendestället skulle påverka arrendatorns ekonomi negativt. Arrendatorn hade dock inte kunnat visa att 3

24 arrendestället var av avgörande betydelse för hans verksamhet. Investeringarna på den egna gården var inte av en sådan omfattning att de borde tillmätas någon större betydelse. Fruktbassängen var dessutom anlagd innan arrendeavtalet slöts och kunde därför inte beaktas vid hovrättens bedömning. Hovrätten ansåg vidare att arrendatorn inte kunnat förlita sig på att arrendeförhållandet skulle förlängs eftersom jordägaren visat sin intention när han försökte säga upp avtalet tidigare. Sammanfattningsvis ansåg hovrätten att det inte kan anses obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör. Det som är intressant i rättsfallet är att hovrätten uttalar att arrendestället ska vara av avgörande betydelse för arrendatorns försörjning. Hur stor andel av försörjningen som ska komma från arrendestället och hur det ska bevisas är emellertid oklart. Hovrättens ordval tyder på att kravet är relativt strängt. I det aktuella fallet ägde arrendatorn tre fastigheter om totalt 58 ha och arrendeställets areal uppgick till 34 ha. Trots att den arrenderade marken stod för mer än 30 % av den sammanlagda arealen ansåg hovrätten att förlusten av arrendestället inte på ett avgörande sätt skulle påverka arrendatorns försörjning. Att jordägaren redan ägde nötkreatur som var inhysta hos någon annan talade för att hans intresse av att tillträda marken var större än arrendatorns intresse av att behålla arrendestället. 43 RH 1993:165 Jordägaren yrkade i RH 1993:165 att arrendeförhållandet skulle upphöra vid arrendetidens utgång med hänvisning till att han avsåg att själv bruka marken. Arrendestället, vars sammanlagda areal uppgick till ca 391 ha, skulle brukas av jordägaren själv genom att han dels skulle plantera lövskog på hälften av arealen, dels att han skulle bruka resterande del av arrendestället. Arrendatorerna bestred jordägarens yrkande och menade att det vore osannolikt att han själv skulle bruka fastigheten samt att det skulle vara obilligt mot dem om arrendeförhållandet skulle upphöra. 43 Jfr. Victorins artikel i SvJT nr s

25 Jordägaren kunde inte precisera hur han avsåg att bruka jorden utan hänvisade till att han hade de ekonomiska förutsättningarna för att göra det. Han anförde vidare att det i arrendeavtalet fanns en skrivelse om att självinträde skulle kunna bli aktuellt vid arrendetidens utgång. Någon dispens för avstående av förlängningsrätten var dock inte sökt. Jordägaren hävdade emellertid att arrendatorerna med tanke på skrivelsen inte kunnat förlita sig på att arrendeförhållandet skulle fortsätta efter avtalstidens utgång. Arrendatorerna, vilka hade brukat arrendestället under 27 år ansåg att arrendeavtalet skulle förlängas. De hävdade att jordägaren inte gjort sannolikt att han skulle bruka arrendestället själv, samt att det skulle vara obilligt mot dem att arrendeförhållandet skulle upphöra. Jordägaren saknade utbildning för att själv bruka arrendestället och lönsamheten för jordägarens planerade verksamhet kunde ifrågasättas. Hovrätten fann att jordägaren gjort sannolikt att han själv skulle bruka arrendestället eftersom han hade de ekonomiska förutsättningarna att anpassa jordbruket efter ändrade förhållanden. Rätten fann alltså att jordägaren gjort sannolikt att han skulle bruka marken själv, utan att han presenterat en plan för hur brukandet skulle ske i praktiken. Detta väcker frågan om en jordägare med en stark ekonomi inte i lika stor omfattning, som en med svag ekonomi, behöver visa hur det praktiska genomförandet ska gå till. Hovrätten uttalade även att plantering av skog på åkermark var att anse som brukande. Det finns emellertid inget beslut i hovrätt eller arrendenämnd före eller efter det här målet som stödjer den slutsatsen. Vid intresseavvägningen mellan jordägaren och arrendatorerna borde, enligt min mening, avsaknaden av planering avseende det praktiska brukandet från jordägarens sida tala för att hans intresse av att bruka marken var svagare än arrendatorernas. Med tanke på att arrendatorerna brukat arrendestället under relativt lång tid, samt att en förlust av arrendet, som uppgick till 391 ha, skulle medföra betydande svårigheter för arrendatorerna att fortsätta med jordbruk. Hovrätten ansåg emellertid att det inte var obilligt mot arrendatorerna att arrendeförhållandet skulle komma att upphöra. Huruvida 5

26 skrivelsen om att självinträde skulle kunna vara aktuellt vid arrendetidens utgång inverkade på hovrättens bedömning är oklart, men eftersom ingen dispens sökts hos arrendenämnden bör den inte ha påverkat utgången i målet i någon större omfattning. Möjligtvis kan skrivelsen innebära att arrendatorn inte kunnat förlita sig på att arrendeförhållandet skulle förlängas. Hovrättens beslut kan kritiseras på en rad punkter och är kontroversiellt i många avseenden. Hovrättsassessorn Christina Jacobsson var skiljaktig och ansåg att jordägaren inte, ens med mycket lågt ställda beviskrav, gjort sannolikt att han själv skulle bruka arrendestället. I mina ögon har hon, till skillnad från majoriteten, gjort en korrekt bedömning och kommit fram till ett beslut som är mer i linje med övrig praxis på rättsområdet. Med tanke på att beslutet går stick i stäv mot andra beslut i förlängningstvister anser jag att det måste ha tämligen begränsat prejudikatsvärde 44. Arrendenämnden i Växjö, A Tvisten i ärendet avsåg ett femårigt sidoarrende om ca 21 ha åker och betesmark. Jordägarna hade sagt upp arrendatorn med hänvisning till att jordägarnas dotter avsåg att bruka arrendestället tillsammans med sin make. I arrendenämnden yrkade jordägarna att arrendatorerna inte skulle ha rätt till förlängning av avtalet. Arrendatorerna bestred yrkandet och hävdade dels att det inte var sannolikt att dottern skulle bruka arrendestället eftersom hennes huvudgård låg ca 100 km därifrån, dels att det skulle vara obilligt att arrendeförhållandet skulle upphöra. Jordägarnas dotter anförde att föräldrarnas gård skulle användas för bete under sommaren så att driften på den egna gården skulle kunna utvidgas. Föräldragården skulle användas för sommarbete åt 25 kvigor. Avståndet till den egna gården var visserligen långt men antalet transporter skulle inte bli speciellt många varför det ändå skulle vara ekonomiskt lönsamt att bruka föräldragården. De disponerade dessutom redan ca 42 ha betesmark på föräldrarnas fastighet och transporterade dit djur varje sommar. För att kunna 44 På en kurs om arrendelagstiftning i mars 2007 hörde jag hur RH 1993:165 kallades för justitiemordet på Uppsalaslätten. 6

27 utöka sin verksamhet var det viktigt att de fick tillgång till ytterligare betesmark. Arrendatorerna anförde att avståndet mellan jordägarens huvudgård och föräldragården gör att det inte skulle vara ekonomiskt försvarbart att transportera djur. Det egentliga skälet till att de blev uppsagda var att det skull bli lättare att sälja marken om den inte var utarrenderad. Detta hade de hört av jordägarnas son. Vidare anförde de att det skulle vara obilligt mot dem om arrendeförhållandet skulle upphöra. I dagsläget disponerade de ca 99 ha, varv 78 ha är egen mark. Om de skulle förlora arrendestället skulle de behöva minska antalet kor i den mån att det skulle vara svårt för dem att få täckning för sina fasta kostnader. Arrendenämnden konstaterade inledningsvis att även om det visserligen var ett betydande avstånd mellan dotterns egen fastighet och den för tvisten aktuella fastigheten. Den omständigheten gjorde dock inte att det var osannolikt att hon skulle komma att bruka arrendestället. Att jordägarnas son sagt att det egentliga skälet till uppsägningen var att det skulle vara lättare att sälja fastigheten ansågs inte ha någon större betydelse nu när dottern tydligt deklarerat att avsikten var att bruka marken. När nämnden prövade om det skulle vara obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet skulle upphöra konstaterade den att det i de allra flesta fall av självinträde var en allvarlig nackdel för arrendatorn att han förlorar arrenderätten. För att det skall bedömas som obilligt mot arrendatorn krävs det att det är en större olägenhet för arrendatorn att bli av med arrenderätten än vad det är för jordägaren att inte få tillträda arrendestället. 45 Arrendenämnden konstaterade att det innebär en påtaglig ekonomisk försämring för arrendatorerna om arrendeförhållandet upphör. Tillgången till arrendestället är dock inte av avgörande betydelse för deras försörjningsunderlag. Enbart det faktum att ett upphörande är en nackdel för arrendatorerna räcker inte för att det ska anses obilligt att arrendeförhållandet upphör. 7