SERVICE ATT ARRENDERA ELLER KÖPA MARK FÖR GOLFBANA

Transkript

1 SERVICE ATT ARRENDERA ELLER KÖPA MARK FÖR GOLFBANA

2 Att arrendera eller köpa mark för golfbana En handledning om för- och nackdelar med att arrendera mark respektive köpa mark för en golfanläggning I Sverige är det vanligast att en golfklubb arrenderar mark av en fastighetsägare för sin golfanläggning/verksamhet. Visserligen sker det allt oftare att golfanläggningar tillkommer på egen eller köpt mark, men fortfarande ligger majoriteten av våra golfbanor på arrenderad mark. Sedan 1996 förlägger dock sju av tio nya golfklubbar sin verksamhet på golfanläggningar som anlagts, ägs och drivs av annan än golfklubben. Det förekommer också att fastighets- och banägare väljer att bedriva även golfverksamhet, utan golfklubb. Denna skrift behandlar i huvudsak markarrende - förhållandet för majoriteten av Sveriges golfklubbar/anläggningar. För- respektive nackdelar med att arrendera i jämförelse med att äga mark beskrivs samt vad man bör tänka på vid de olika alternativen. Sammanfattning för- och nackdelar Arrenderad mark - fördelar + Undviker markinvestering. + Vid kommunalt markarrende finns viss möjlighet till lång arrendetid (upp till 50 år) till lägre kostnad än motsvarande arrende av privat mark på kortare tid. + Ansvar för ev. miljöproblem inom fastigheten som ej beror på golfanläggningen. + Golfklubben slipper att underhålla skogen på skogsbruksfastighet om så ej speciellt påtalas i avtal med markägare. + Fri avtalsrätt vid lägenhetsarrende ger möjlighet att ändå trygga medlemmars fortsatta golfspel även om avtalet sägs upp. + Marken åsätts inget taxeringsvärde (detsamma gäller för ägd mark). + Markägare äger ej rätt att påföra moms på arrendeavgiften om golfklubben är en allmännyttig ideell förening vilket alla golfklubbar med medlemskap i SGF är. Arrenderad mark - nackdelar - Svårt att förhandla fram längre arrendeavtal. Markägare vill sällan skriva avtal på längre tid än 20 år varför en investering i golfbana kan vara riskfylld. - Indirekt besittningsskydd vid arrendetidens utgång, vilket innebär att risk finns att golfklubben mister arrendet om markägaren avser att nyttja marken för annat ändamål. Visserligen kan man i avtalet reglera ersättning vid avträde m.m. men detta är ofta inte den lösning golfklubben önskar. - Risk för kraftigt förhöjt arrende vid avtalstidens utgång. Speciellt om annan intressent är beredd att betala en högre arrendeavgift för marken finns risk att markägaren inte är beredd att arrendera ut till lägre pris. - Svårare med medlemsrekrytering, vid kapitalinsats eller försäljning av spelrätter, när avtalstidens utgång närmar sig. - Dåligt rättsligt skydd vid lägenhetsarrende. Sämre än hyresavtal. 1

3 Köp av mark - fördelar + Bestämmer över marken utan att behöva ta hänsyn till vad som avtalats vid arrende. + Trygghet för medlem. Den kapitalinsats eller avgift för spelrätt medlem betalat är inte tidsbunden. Undviker risk att stå utan bana vid arrendetidens utgång. + Bra argument vid rekrytering av nya medlemmar. + Vid övergång från medlemslån eller spelrätter till aktier tillgodogör sig medlem (om medlem = aktieägare) substansvärde. + Möjlighet att avyttra hela eller delar av fastigheten. + Marken åsätts inget taxeringsvärde (detsamma gäller för arrenderad mark). + Jakt- och fiskerätt tillfaller ägaren. Kan i vissa fall utnyttjas som extra intäktskälla. + Möjlighet till intäkter på skogsfastighet vid avverkning av skog. + Eventuell möjlighet till avstyckning på fastigheten för tomter. Köp av mark - nackdelar - Priset oftast högre när golfklubben vill köpa loss mark när golfbanan redan är byggd än vid köp av råmark. - Om golfklubben finansieras via kapitalinsatser kan eventuell vinst vid försäljning ej tillfalla medlemmarna då föreningen drivs som allmännyttig ideell förening. (Om försäljning ej föregåtts av omvandling från kapitalinsats till aktier.) - Miljöansvaret faller helt på golfklubben om säljare friskrivit sitt ansvar vid försäljning. - Upprättandet av och ansvar för skogsbruksplan Allmänt om golfanläggning på arrenderad mark Som nämnts ligger majoriteten av golfbanorna på arrenderad mark, d.v.s. golfklubben har arrenderat råmark eller jordbruksmark och sedan anlagt golfbana i egen regi. Golfklubben äger då golfbanan, men inte marken. I de flesta fall föreligger ett lägenhetsarrende. Om golfklubben arrenderar mark med byggnader på och dessa kan anses ha en väsentlig del i upplåtelsen kan istället ett hyresavtal föreligga. Ett anläggningsarrende kan föreligga om förvärvsverksamhet bedrivs av klubben eller av entreprenör, exempelvis restaurang och/eller shopverksamhet. Mer om arrendeformer och dess innebörd i SGF: s skrift Lagar och Avtal I de flesta fall föreligger ett lägenhetsarrende eller ett anläggningsarrende när en golfklubb arrenderar mark. Ytterst sällan ingår byggnader i upplåtelsen till en sådan väsentlig del att man kan tala om ett hyresavtal. Det är vikigt att klargöra om det är fråga om hyra, anläggnings- eller lägenhetsarrende då hyra och anläggningsarrende ger golfklubben en starkare ställning vid exempelvis uppsägning. Vid tveksamheter bör man anlita jurist med kunskap i fastighetsrätt för ett klargörande. Vid ett lägenhetsarrende har arrendatorn inget besittningsskydd vilket innebär att enbart vad som avtalats reglerar ersättning vid uppsägning av avtalet. Vad avtalet som skrivs mellan fastighetsägare och golfklubb kallas är inte avgörande utan det är innehållet i avtalet som bestämmer vilken sorts avtal det är fråga om. Parterna har därför stor frihet att bestämma innehållet vid ett lägenhetsarrende såsom avtalstid, uppsägningstid, förlängningstid, överlåtelserätt m.m. utan att behöva ta hänsyn till tvingande lagregler. Detta kan ju vara en fördel, men arrendatorns (golfklubbens) rättsliga skydd är å andra sidan sämre än vid ett hyresavtal. 2

4 I nämnda skrift, Lagar och Avtal, finns avtalsmallar som rekommenderas. Exempel finns för upplåtelse av råmark till golfklubb, upplåtelse av mark med byggnader samt upplåtelse av färdig anläggning. 2. Viktiga delar i arrendeavtal Vid lägenhetsarrende och upplåtelse av råmark tänk särskilt på följande: - Avtalstiden Golflubben bör sträva efter att få så långa arrendeavtal som möjligt, vilket borgar för en verksamhet på lång sikt. Med tanke på de investeringar golfklubben ofta gör (ibland nödvändiga) bör ett arrende inte understiga 25 år. Viktigt är också att se till att uppsägningstiden vid avtalets slut inte understiger ett år och att en automatisk förlängningsklausul finns om minimum fem år om avtalet ej sägs upp. - Avgiften Ofta får SGF frågan om lämpligt arrendenivå, vilket är en svår fråga att svara på. Normalt motsvarar arrendeavgiften vad som annars är en skälig avgift för alternativ upplåtelse - bra kunskap och utgångsläge i en förhandling. Har man olika uppfattning om vad som kan anses skäligt är en jämförelse med andra golfanläggningar i området eller regionen ett bra riktvärde. Jämförelsen torde vara relevant oavsett om det är fastighetsägaren eller golfklubben som har anlagt golfbanan. Ett arrende, som tecknades innan golfanläggningen byggdes, som ska omförhandlas riskerar att höjas kraftigt utan att höjningen anses som oskälig p.g.a. jämförelseprincipen med andra anläggningar. I bedömningen bör golfklubben vid ett lägenhetsarrende begära att fastighetsägaren påvisar att det finns annan intressent som är villig att betala begärd arrendesumma. Rättsfall saknas där man prövat vad som kan vara en skälig höjning av arrendesumman vid ett lägenhets- eller anläggningsarrende mellan fastighetsägare och golfklubb. Några tvister pågår dock (2009) som kan leda till riktlinjer i framtiden. I ett långt arrendeavtal finns ofta en prisregleringsfaktor med och indexreglering enligt konsumentprisindex (KPI) används vanligtvis. Frågan om avgiften behandlas mer i SGF:s skrift Arrendenivåer för golfklubbar, nu och i Framtiden Vatten Med tanke på att en golfbana kräver mycket vatten är det viktigt att avtalet reglerar möjligheten att ta ut vatten från fastigheten. Ofta får och bör golfklubben dessutom söka vattendom för att få tillstånd att ta ut behövlig mängd vatten. Ibland är detta tvingande av miljöskäl. 3

5 - Jakt och fiske Vanligtvis tillkommer det fastighetsägaren att, trots upplåtelse, fortsättningsvis inneha rätten till jakt och fiske. Detta i sig är inget konstigt, men med tanke på att golfsäsongen ofta går in i jaktsäsong bör avtalet reglera när golfspel respektive jakt får förekomma. Detsamma kan gälla vissa banor med intressanta och populära vattendrag där fastighetsägaren säljer fiskekort. I vissa fall kan detta förhållande försvåra för golfverksamheten, inte minst ur ett säkerhetsperspektiv, varför ev. samtidiga verksamheter också bör regleras i avtalet. - Avträde och ersättning Dels gäller det att tänka på uppsägningstiden, dels avtalsskrivningar om fastighetsägarens ev. skyldighet att ersätta golfklubben i samband med förlust både vad gäller golfbana och ev. uppförda byggnader. Titta i avtalsexemplet för rekommenderade skrivningar. En annan viktig punkt är förstås att betala arrendeavgift i tid. Om betalning inte görs i enlighet med överenskommelse så föreligger risk för uppsägning. - Särskilda villkor En viktig paragraf som exempelvis kan reglera vad som gäller för klubbens medlemmar om avtalet skulle sägas upp och golfbanan övergår till fastighetsägaren eller annan ägare. Villkoren kan försäkra önskvärt och rimligt skydd för medlemmarna i en sådan situation. Givetvis innehåller avtalet även andra viktiga delar men ovanstående är exempel på frågor som SGF får och områden som till och från skapar oenighet. 3. Att köpa mark för golfanläggning Med tanke på de stora investeringar som görs på en större golfanläggning är det allt mer vanligt att både golfklubbar och golfbolag vill äga den marken varpå golfanläggningen är byggd. Dels ett sätt att säkra investeringen för överskådlig tid framöver, dels bedöms medlemsrekrytering och försäljning av spelrätter/aktier underlättas. Det är troligtvis en fördel att köpa mark innan golfbana anläggs då priset kan antas bli betydligt högre när golfbanan är på plats. På samma sätt som vid en omförhandling om arrende så baseras priset även vid köp på jämförbar golfbanemark och inte på jordbrukseller skogsmark (jämför arrenderesonemanget ovan). Om fastighetsägaren äger mer än marken för golfbanan sker en s.k. avstyckning. När parterna är överens om försäljning/köp men innan slutligt avtalstecknande sker bl.a. följande: - En förköpsprövning ska alltid göras i den kommun golfanläggningen ligger. Kommunen äger rätt att utöva sin förköpsrätt under vissa förhållanden. - Finns detaljplan för området? Om banan är anlagd utan detaljplan, d.v.s. att banan enbart är anlagd med bygglov, bör kontakt med kommunen tas för eventuella planer i gällande översiktsplan och försöka utverka en detaljplan för att tillförsäkra sig säkerhet för golfbanan över tid. - En jordabalksbesiktning måste göras för området. 4

6 - Finns deponi, soptipp eller liknande på markområdet? Finns risk för eventuell framtida miljöförorening är det inte ovanligt att tidigare fastighetsägare vill friskriva sig från ansvar p.g.a. detta. Innan köp genomförs är det därför viktigt att göra en miljöbesiktning så klubben/bolaget är klar över ansvaret. - Vilka servitut är området belastat med? Servitut skrivs in i fastigheten och följer med en försäljning. - Finns vattendom för vattenuttag? Troligtvis finns redan en vattendom vid köp av redan anlagd golfbana. Om inte, finns skäl att se över eventuellt behov. - En skogsbruksplan måste upprättas om golfbanan är belägen på skogsfastighet. Golfklubben är därefter skyldig att underhålla skogen enligt plan. 4. Övrigt att tänka på Oavsett om golfklubben äger eller arrenderar mark gäller samma regler för fastighetstaxering för de byggnader som ligger på området. Är föreningen medlem i SGF (=allmännyttig ideell förening) uppfylls villkoren för att vara befriad från fastighetstaxering under förutsättning att byggnaden till mer än 50 % är inrättad och används för klubbens ideella verksamhet. Det innebär att man måste var noga med hur stor yta som hyrs ut till entreprenörer; restauratör eller shopinnehavare. Dessa verksamheter faller normalt utanför golfklubbens verksamhet. Vid om- eller utbyggnad för restaurang och shop är det särskilt viktigt att iaktta detta. Drivs verksamheten i ett aktiebolag gäller andras regler för fastighetstaxering och behandlas inte här. 5