BOSTADSARRENDE

Transkript

1 BOSTADSARRENDE

2 Presentation Ordförande Jan Bäckström, BARO Hyresrådet Vanja Lycke, Arrendenämnden i Västerås Advokaten Agneta Gustafsson, Advokatbyrån Nywa i Umeå BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 2

3 Bostadsarrendatorernas riksorganisation (BARO) BARO bildades år 2011 BARO:s ändamål är att tillvarata bostadsarrendatorernas intressen genom att samla information om bostadsarrendatorernas situation samt följa upp och påverka lagstiftningen och regeltillämpningen Till BARO är 61 lokala arrendeföreningar anslutna (sept. 2015) BARO nominerar sedan år 2014 ledamöter i arrendenämnderna BARO har avgivit ett utförligt remissyttrande över arrendeutredningens slutbetänkande (SOU 2014:32) BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 3

4 forts. BARO Vid frågor rörande bostadsarrende, kontakta BARO som kan svara på många övergripande frågor Det är inte BARO:s uppgift att biträda enskilda arrendatorer i tvister med jordägare Behöver du juridiskt biträde har BARO viss kunskap om jurister/advokater som har erfarenhet av tvister om bostadsarrenden BARO:s hemsida: BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 4

5 BARO verkar för. att det ojämlika maktförhållandet mellan jordägare och arrendator utjämnas att skenande arrendeavgifter och oskäliga arrendevillkor stoppas att så kallade nyupplåtelser som jämförelseobjekt underkänns vid fastställande av skälig arrendeavgift att längre arrendeperioder än 5 år uppnås att andrahandsupplåtelser regleras så att besittningsskyddet inte urholkas att begränsa Arrendenämndernas användning av allmänna skälighetsbedömningar vid fastställande av arrendeavgifter och i stället grundas på av parterna synbara faktorer till exempel ortens pris för jämförbara arrenden BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 5

6 Vad är ett bostadsarrende? 10 kap 1 Jordabalken (JB) Bostadsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 6

7 Vad är ett bostadsarrende? Med bostadsarrende avses arrende med rätt för arrendatorn att på arrendestället uppföra eller ha kvar bostadshus Ersättning (vederlag) utgår för upplåtelsen En total nyttjanderätt de arrendatorn har arrendestället helt i sin besittning i jordägarens ställe. Arrendatorn har ett mycket starkt direkt besittningsskydd JB har tvingande skyddsregler till förmån för arrendatorn (8:2JB) BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 7

8 Något om arrendatorns skyldigheter Viktigaste är att betala arrendeavgiften, d.v.s. rätt belopp i rätt tid! Arrendatorn ska, oavsett om inbetalningskort erhålls från jordägaren eller om villkorstvist föreligger om avgiftens storlek, betala arrendeavgiften innan den förfaller till betalning BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 8

9 Något om arrendatorns skyldigheter Vad kan hända om arrendatorn försummar sina skyldigheter? Jordägaren kan vara berättigad till skadestånd Arrenderätten kan förloras, d.v.s. förverkas BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 9

10 När kan arrenderätten förverkas? 1. om arrendatorn dröjer med betalning av avgiften mer än en månad efter förfallodagen, 2. om arrendatorn vanvårdar arrendestället eller om han eftersätter vad som åligger och icke efter tillsägelse vidtager rättelse, 3. om arrendatorn nyttjar arrendestället för annat ändamål än som förutsatts vid upplåtelsen, avviker från vad som sålunda bestämts och icke efter tillsägelse vidtager rättelse, 4. om arrendatorn i strid med bestämmelserna i jordabalken överlåter arrenderätten eller eljest sätter annan i sitt ställe eller upplåter nyttjanderätt, 5. om arrendatorn åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans åligganden enligt denna balk, och det måste anses vara av synnerlig vikt för jordägaren att skyldigheten fullgöres. Arrenderätten är inte förverkad, om det som ligger arrendatorn till last är av ringa betydelse, 8 kap 23 JB BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 10

11 När kan arrenderätten förverkas? 10 kap 5 JB 1. Arrendatorns säkerhet, om sådan lämnats, för avgiftens betalning försämras lämnar inte säkerhet 2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen icke bör förlängas, 3. byggnad på arrendestället uppförts utan bygglov i fall då sådant erfordrats eller i strid med en detaljplan eller områdesbestämmelser eller därmed jämförligt beslut av myndighet angående markens bebyggande eller användning, 4. i annat fall byggnad på arrendestället inte står i överensstämmelse med en detaljplan eller områdesbestämmelser och jordägaren gör sannolikt, att han skall använda arrendestället i enlighet med planen eller bestämmelserna, 5. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med upplåtelsen eller för jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet, samt jordägarens intresse att kunna förfoga över arrendestället för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende, 6. jordägaren i annat fall har befogad anledning att upplösa arrendeförhållandet BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 11

12 Arrendeavtalets innehåll? Arrendeavtalet ska innehålla alla villkor som reglerar arrendet JB är tvingande skyddslag till förmån för arrendatorn Ogiltighet för villkor som strider mot JB Arrendeavtalet skall vara skriftligt, 8 kap 3 JB Vilket jordområde omfattas av arrendet? Viktig att tydligt anges Vilken avtalstid? Utanför detaljplan: minst 5 år år och högst år 50 år Inom detaljplan: minst 5 år och högst 25 år BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 12

13 Arrendeavtalets innehåll? Exempel på arrendeavtal BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 13

14 Vad gäller om parterna inte är överens om skäliga villkor i arrendeavtalet? Sänd skriftlig begäran om villkorsändring ( uppsägning ) till Jordägaren Rätt person: Behörig mottagare Senast ett (1) år före arrendetidens utgång Rätt tid Bevis, rekommenderat brev med mottagningsbevis Om inte sker i rätt tid till rätt person förlängs avtalet en period med oförändrade villkor 10 kap 3 JB BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 14

15 forts. Begäran om ändrade villkor Parterna bör förhandla om skäliga villkor Om jordägaren och arrendator inte kommer överens om nytt arrendeavtal måste villkorstvisten hänskjutas till Arrendenämnden, senast två (2)månader före den löpande arrendeperiodens utgång BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 15

16 Arrendenämnden Arrendenämndens ledamöter: Hyresråd = domare Två personer som representerar arrendatorns respektive jordägarens intressen Handläggningen i Arrendenämnden Initialt skriftlig handläggning Förhandling Ibland syn: tveksamt om nödvändigt i.o.m. att råmarksupplåtelse. Numera finns ofta detaljerade kartor, bilder från t.ex. Google Maps samt foton på arrendestället BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 16

17 Formalia Yrkanden och inställning Grunder Skriftliga bevis forts. Så går det till i Arrendenämnden Muntlig bevisning i form av förhör om skäliga villkor, omständigheterna på arrendestället, avtalets innehåll och skälig arrendeavgift Arrendatorn bör, trots att arrendatorn själv kan föra sin talan, ta hjälp av advokat eller jurist som har kunskap och erfarenhet av arrendetvister I Arrendenämnden får part själv svara för sina kostnader för juridiskt biträde Obs! Om part gör fel i Arrendenämnden kan det vara svårt att rätta till i Hovrätten BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 17

18 forts. Så går det till i Arrendenämnden Förlikning, dvs frivillig överenskommelse mellan parterna Arrendenämndens beslut Fastställer skäliga villkor för den kommande arrendeperioden Om missnöjd med Arrendenämndens beslut Överklagan till hovrätt BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 18

19 Hovrätten Hovrätten = Allmän domstol Rättegångskostnaderna kan fördelas utifrån vem som anses vara vinnande part. Om du har rättsskydd i din försäkring kan du få ersättning för rättegångskostnader från försäkringen, om du har anlitat: Advokat Annan person som har erforderlig processvana och juridisk kompetens Försäkringbolaget: Godkänner normalt advokater utan särskild prövning För övriga personer som uppträder som ombud sker en kompetensprövning av Svensk Försäkrings Nämnd, vars beslut försäkringsbolaget normalt följer BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 19

20 forts. Processen i Hovrätten Hovrättens sammansättning Handläggning i hovrätten Sammanträde bör begäras i hovrätten Enskilds civila rättigheter och skyldigheter som skall prövas Viktigt att muntlig bevisning kan läggas fram Hovrättens bedömning och beslut Överklagande till Högsta domstolen Förutsätter att prövningstillstånd meddelas BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 20

21 Arrendeavgiftens fastställande JB 10 kap 6 Vid förlängning av arrendeavtal utgår arrendeavgiften med skäligt belopp. Kan jordägaren och arrendatorn inte enas om hur stor arrendeavgiften bör vara, skall avgiften bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde (för arrendatorn) med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 21

22 Skälig arrendeavgift skall fastställas utifrån: 1. Vad är ortens pris för jämförliga arrenden inom orten? Ortens pris enligt fast praxis sedan 1960-talet, vilket stöds av NJA 2013 s. 491 Ortsprisutredningen är mycket viktig Orten se SOU 2014:32 forts. Arrendeavgiften 2. Vad är Avtalets innehåll? Villkor som är betungande eller på annat sätt negativa för arrendatorn? Har Jordägaren upprättat skriftligt avtal med tydligt angivande av arrendeställets gränser? 3. Hur är omständigheterna i övrigt? Tomtens läge, storlek och beskaffenhet? Andra nyttigheter som Jordägare tillhandahåller arrendatorn, tennisbana, båtplats på ö, väg e.t.c.? Yttre störningar i form av buller, rök, föroreningar eller från det rörliga friluftslivet? BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 22

23 forts. Arrendeavgiftens fastställande Det är råmarken som ska bedömas Inte av arrendatorn gjorda och bekostade förbättringar, typ gräsmatta, rosor e.t.c. Endast i det fall att ortsprisutredning inte finns kan arrendeavgiften fastställas utifrån den hypotetiska bedömningen av vad en arrendator i allmänhet kan tänkas vara beredd att betala Arrendeavgiften skall inte fastställas utifrån: Avkastning, eftersom bostadsarrende inte (såsom jordbruk) genererar vinst/ avkastning Jordägarens kostnader, oavsett om fastighetsavgift eller andra kostnader Prisutvecklingen på fastigheter (Äganderätt. Helt annat objekt, både jord & byggnad) Jordägarens önskade avkastning (Tvärtom, värdet för arrendatorn.) Bevisbördan för att yrkad höjning av avgiften är skälig åvilar Jordäagen BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 23

24 JB 10 kap 7 Överlåtelse och hembud Utan jordägarens samtycke får arrendatorn ej sätta annan i sitt ställe, om ej annat följer av andra och tredje styckena. Är arrendeavtalet slutet för viss tid, får arrendatorn överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot erläggande av skälig ersättning för arrenderättens värde. Har arrendatorn uppfört byggnad på arrendestället eller har han i övrigt nedlagt kostnad på detta och önskar han att jordägaren skall övertaga vad han utfört, skall även det erbjudas jordägaren till inlösen. Vill jordägaren antaga erbjudande som sagts nu skall han lämna besked därom inom en månad. Genom bodelning, arv eller testamente eller genom exekutiv försäljning eller i arrendatorns konkurs kan arrenderätten övergå till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas, utan att erbjudande enligt andra stycket lämnats. Förbehåll som strider mot andra eller tredje stycket gäller mot arrendatorn, om det godkänts av arrendenämnden BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 24

25 Överlåtelse av arrenderätten och hembud Arrendatorn har rätt att överlåta arrendeavtalet till någon som jordägaren skäligen kan nöjas med Vid överlåtelse med undantag för arv måste arrendatorn först erbjuda jordägaren att lösa arrendet, s.k. hembud Det är mycket viktigt att hembud görs innan överlåtelse sker Om hembud inte görs kan arrenderätten förverkas (förloras) Blankett för hembud finns på BARO:s hemsida, BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 25

26 forts. Hembud Sänd hembudet i rekommenderat brev med mottagningsbevis till jordägaren Jordägaren har en (1) månad från mottagandet att ta ställning till hembudet Om jordägaren inte svarar eller tackar nej? Arrendatorn har rätt att överlåta arrendeavtalet till någon som jordägaren skäligen kan nöja sig med Vilket pris gäller om jordägaren svarar ja, d.v.s. vill nyttja sin lösenrätt? BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 26

27 forts. Hembud Marknadsvärdet för arrenderätten, byggnader och andra förbättringar skall jordägaren betala om vill lösa, d.v.s. det samlade marknadsvärdet av den hembjudna egendomen. NJA 2005 s. 943 OM arrendatorn överlåter arrenderätten utan hembud kan jordägaren genast säga upp arrendeavtalet till upphörande, m.a.o. arrenderätten är förverkad enligt 8 kap JB. Arrendatorn kan tvingas ta bort byggnaderna. Vid arv, testamente och bodelning behövs inte hembud, utan jordägaren informeras skriftligen om den nye arrendatorn Köpare av byggnad på ofri grund (arrendetomt) bör avvisa försök från jordägaren att skriva ett nytt avtal, vilket ofta har högre avgift än gällande arrendeavtal BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 27

28 Sammanfattning och frågor BARO i samarbete med advokaten Agneta Gustafsson Bild 28