BESLUT Stockholm

Transkript

1 1 SVEA HOVRÄTT Rotel BESLUT Stockholm Ärende nr ÖÄ ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Arrendenämndens i Stockholm beslut i ärende nr , se bilaga A KLAGANDE J B Ombud: Jur.kand. F H MOTPARTER 1. R Ö 2. S Ö Ombud för 1 och 2: Advokaten P Roch jur.kand. E N SAKEN Förlängning av jordbruksarrende m.m. HOVRÄTTENS AVGÖRANDE 1. Hovrätten avslår överklagandet. 2. J B ska ersätta S Ö och R Ö för deras rättegångskostnader med kr, varav kr avser ombudsarvode, kr avser mervärdesskatt och 476 kr avser utlägg, jämte ränta på hela beloppet enligt 6 räntelagen (1975:635) från denna dag till dess betalning sker. Dok.Id Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid Box Stockholm Birger Jarls Torg måndag fredag 09:00-15:00 E-post: svea.avd6@dom.se

2 2 YRKANDEN I HOVRÄTTEN J B har yrkat att hovrätten, med ändring av arrendenämndens beslut, ska förordna att arrendeavtalet förlängs med ytterligare en femårsperiod från den 14 mars R Ö och S Ö har motsatt sig ändring av arrendenämndens beslut. För det fall hovrätten skulle ogilla deras begäran om att arrendeavtalet ska upphöra har de begärt att hovrätten, vid fastställandet av villkoren för det fortsatta arrendet, fastställer arrendeavgiften till kr per år, exklusive mervärdesskatt. J B har yrkat att hovrätten ska avvisa andrahandsyrkandet om höjd arrendeavgift. För det fall hovrätten tillåter att yrkandet prövas har han yrkat att frågan om fastställande av arrendevillkor ska återförvisas till arrendenämnden för prövning. Parterna har å ömse sidor yrkat ersättning för rättegångskostnader i hovrätten. UTVECKLING AV TALAN I HOVRÄTTEN Parterna har åberopat skriftlig bevisning. Förhör har hållits med J B och H Ö. J B har anfört i huvudsak följande. R Ö och S Ö har sagt upp arrendet till upphörande vid avtalstidens utgång med hänvisning till att de ska självinträda. Då de inte har gjort sannolikt att de själva ska bruka arrendestället samt att ett upphörande av arrendet skulle vara obilligt mot honom ska arrendeförhållandet förlängas för ytterligare en arrendeperiod. Ett påstående från en jordägare att denne själv ska ägna sig åt jordbruk måste vara sakligt underbyggt. Enbart ett påstående som inte vinner stöd av omständigheterna räcker inte. Jordägarnas redovisade plan för ett självinträde bygger helt på idén att köpa samtliga tjänster för att odla en gröda som inte är lönsam.

3 3 Ett upphörande av arrendeförhållandet skulle vara obilligt mot honom. Han brukar egen och arrenderad mark om totalt ca 134 hektar som nyttjas framför allt för spannmålsproduktion. Den för målet aktuella arrenderade marken utgör ca 25 procent av den totala brukningsenheten. På hans egen fastighet finns en tork- och lagringsanläggning som är väl anpassad till den brukningsenhet som nyttjas i dag. Maskinparken är likaså anpassad efter dagens brukande. En förlust av arrendestället skulle innebära ett minskat netto om mer än kr per år, enbart för bortfallet av spannmålsproduktionen. Till intäktsbortfallet för spannmålsproduktionen kommer även ökade marginalkostnader för maskinparken och fasta anläggningar som skulle få en överkapacitet vid en arealminskning om 25 procent. Han har brukat arrendestället sedan år Under avtalsförhållandet har hela arrendestället brukats för spannmålsodling och vallproduktion fram till 2011 då han fick en förfrågan från MaskinExpo AB om att upplåta arrendestället i andra hand. Eftersom MaskinExpo AB var villigt att betala mer per hektar än vad arrendestället avkastade vid spannmålsproduktion, skulle en andrahandsupplåtelse av del av arrendestället öka avkastningen. Andrahandsupplåtelsen skedde med jordägarnas tillåtelse. Såsom uppgavs inför arrendenämnden är jordbruksverksamheten, skogsbruket och en utarrendering av en golfbana hans enda inkomster. Om en lönsam och betydelsefull jordbruksverksamhet under en begränsad tid ersätts med en annan verksamhet som genererar större intäkter innebär det inte att den ursprungliga verksamheten saknar betydelse när underupplåtelsen upphör. Andrahandsupplåtelsen med MaskinExpo AB har skett med jordägarnas tillåtelse och utgör en del av det jordbruksarrendeavtal som träffats mellan honom och jordägarna. Om avtalet med honom upphör kommer jordägarna enligt egen utsaga att bruka marken på exakt samma sätt som tidigare. Arrendeställets användning kommer inte att skilja sig från vad som följer av hans jordbruksarrendeavtal. Eftersom jordägarna inte har gjort sannolikt att de kommer att ändra användningen av arrendestället jämfört med den rådande verksamheten som bedrivs i enlighet med jordbruksarrendeavtalet med honom kan besittningsskyddet inte brytas. Åberopande av denna grund för uppsägning av arrendeavtalet motsäger dessutom jordägarnas förda talan inför arrendenämnden där jordägarna påstod att hela arrendestället skulle användas för rörflenproduktion i egen regi.

4 4 Om arrendeavtalet förlängs kommer han vända sig till S Ö och R Ö igen med förfrågan om tillåtelse att fortsätta upplåta marken i andra hand till MaskinExpo AB. Om de inte medger detta kommer han att bruka marken för spannmålsproduktion. Frågan om villkorsändring utgör ett nytt yrkande som inte kan prövas av hovrätten som första instans. Yrkandet vilar inte på samma grund som förlängningsfrågan och har inte framförts inför arrendenämnden, vare sig skriftligen eller muntligen. R Ö och S Ö har anfört i huvudsak följande. H Ö, som är deras son, är 53 år gammal. Han är uppvuxen på sina föräldrars gård och bor i dag på fastigheten X, vilket är i direkt anslutning till föräldrarnas gård. J B bor på en gård ca 1,5 mil från arrendestället. Han bedriver verksamhet genom Tjusta Gård AB, som enligt bolagsordningen bedriver lantbruk, byggnads- och markanläggningsentreprenad samt åkeriverksamhet. Skälen till deras uppsägning av arrendekontraktet har varit deras avsikt att, genom sonen H Ö, dels bruka delar av arrendestället för odling av rörflen, dels utarrendera resterande areal till MaskinExpo AB. Avsikten är att arrendekontraktets upphörande ska lägga grunden för ett generationsskifte av jordbruket på deras fastigheter. Genom att överta arrendestället skulle de tillsammans med H Ö kunna återuppta jordbruket, som de sedan många år saknat att bedriva, och få intäkter till täckande av deras löpande gårdskostnader samt göra det möjligt för dem att t.ex. göra tillskott till gårdens i dag befintliga maskinpark. Enligt dess årsredovisning omsatte Tjusta Gård under räkenskapsåret 2013 ca 10 miljoner kronor. Åren har bolagets nettoomsättning varit mellan ca 8,7 och 9,6 miljoner kronor. De gör gällande att endast en mindre del av omsättningen är hänförlig till arrendestället. J B har mycket goda förutsättningar att t.ex. bedriva fortsatt lantbruk, åkerirörelse, uthyrningsverksamhet och passagerarbefordran i sådan omfattning att ett upphörande av arrendet på X inte i någon märkbar omfattning skulle påverka hans sociala och ekonomiska trygghet eller försörjning.

5 5 Deras uppsägning av arrendekontraktet var inte oväntad för J B och han har inte gjort några kostnadskrävande investeringar på arrendestället. Villkor för fortsatt arrende ska enligt 9 kap. 12 jordabalken fastställas enligt 9 samma kapitel. Vid förlängning ska arrendeavgift utgå med skäligt belopp. Om J B inte medger en höjning av avgiften till kr per år (dvs. om parterna inte kan enas) ska hovrätten bestämma avgiftens storlek så att den kan antas motsvara arrendeställets värde med hänsyn till avkastningsförmåga, arrendeavtalets innehåll och övriga omständigheter. I dag är arrendeavgiften 809 kr inklusive mervärdesskatt per hektar och år. Den yrkade arrendeavgiften innebär kr exklusive mervärdesskatt per hektar och år. Detta är en sedvanlig arrendeavgift i området i dag. HOVRÄTTENS SKÄL Hovrätten instämmer i de skäl och det slut arrendenämnden kommit till. Den nya omständighet som framkommit i hovrätten, att jordägarna avser att fortsättningsvis upplåta en del av den ifrågavarande marken till MaskinExpo AB förändrar inte saken; se 9 kap. 8 första stycket 6 jordabalken. Vid denna utgång har J B att ersätta R Ö och S Ö för deras rättegångskostnader i hovrätten. J B har överlämnat till hovrätten att bedöma skäligheten av makarna Ös kostnadsyrkande. Hovrätten finner, med hänsyn till målets beskaffenhet, makarna Ö skäligen tillgodosedda med i domslutet angivet belopp. HUR MAN ÖVERKLAGAR, se bilaga B Överklagande senast I avgörandet har deltagit f.d. hovrättsrådet Anders Holmstrand, tekniska rådet Cecilia Undén, hovrättsrådet Peder Munck, referent, och tf. hovrättsassessorn Charlotte Jansson. Föredragande har varit Ulrika Agerskans.