Arrende i ett föränderligt jordbruk

Transkript

1 Juridiska institutionen Höstterminen 2012 Examensarbete i civilrätt, särskilt fastighetsrätt 30 högskolepoäng Arrende i ett föränderligt jordbruk Författare: Fredrik Olofsson Handledare: Professor Margareta Brattström

2 Innehåll 1 Inledning Bakgrund Syfte Metod Disposition Arrendets betydelse Arrendets nuvarande status och betydelse Aktuell förekomst av arrende inom jordbruket Andra aspekter av vikt för det moderna jordbruksföretaget En kort historisk överblick av arrendeinstitutet Arrenderättens moderna historia Lag om nyttjanderätt till fast egendom från år Lagen ses över år Övriga åtgärder inom jordbrukssektorn Bakgrunden till en reformering år De nya arrendereglerna i jordabalken från år Inskränkningar i besittningsskyddet Arrenderätten från slutet av 1970-talet till nutiden Gällande rätt Allmänna regler som rör arrende Allmänna regler som rör rättsförhållanden mellan jordägare och arrendatorer Besittningsskydd vid jordbruksarrende Besittningsskydd vid bostadsarrende Arrendeavgiftens bestämmande Gränsdragningen mellan jordbruks- och bostadsarrende Besittningsskydd vid anläggningsarrende Praxis kring arrende Inledning Jordbruksarrende Kommentarerer av rättsläget Bostadsarrende Anläggningsarrende

3 5 Avslutande egna kommentarer

4 1 Inledning 1.1 Bakgrund Under hela 1900-talet har det svenska jordbruket genomgått en strukturomvandling, en omvandling som alltjämt fortgår. Den övergripande trenden är att jordbruken drivs i större och större brukningsenheter. Detta beror dels på att den inhemska jordbrukspolitiken har avreglerats och det inhemska jordbruket har konkurrensutsatts på ett sätt som det historiskt sett inte varit. Dels beror det på att avkastningskraven för de enskilda jordbruken av olika anledningar blivit högre och högre. Tillgången på odlingsbar mark att ta i anspråk för att uppnå sådana mål är av naturliga skäl begränsad och därför har också politiken haft till syfte att dels öka andelen odlingsbar mark, dels att redan befintlig odlingsbar mark ska används så effektivt som möjligt. Jordbrukspolitikens mål har genom historien skiftat. I äldre tider riktades inget större intresse mot jorden och dess brukande som sådant. Marken och jordbruket tjänade främst fiskala intressen. Under senare år har dock jordbrukspolitikens mål skiftat utgående från dagsaktuell politisk tidsanda och rådande intressen. Under i princip hela den senare hälften av 1900-talet var jordbrukspolitiken inriktad mot tre huvudsakliga mål, vilka formulerades år 1947; Inkomstmålet, produktivitetsmålet samt effektivitetsmålet. 1 År 1990 förändrades den tidigare förda jordbrukspolitiken och riksdagen antog riktlinjer för jordbrukspolitiken som var betydligt mera inriktade på konsumenternas efterfrågan. Jordbrukets produktion skulle, i likhet med näringslivets produktion i övrigt, främst styras av konsumenternas efterfrågan. Beslutet innebar att en 60-årig regleringspolitik skulle avvecklas och att marknadsprisstödens roll to- 1 Prop. 1997/98: 142. Riktlinjer för Sveriges arbete med jordbruks- och livsmedelspolitiken inom Europeiska Unionen. s. 7. 3

5 nades ner kraftigt. Miljöfrågor fick ökad betydelse. Produktionsmålet togs genom detta beslut i princip bort. 2 År 1995 blev Sverige medlemmar i den Europeiska Gemenskapen (EG) vilket också fick stora konsekvenser för den förda jordbrukspolitiken. Sveriges möjligheter att föra en helt nationell jordbrukspolitik begränsades och en naturlig följd av detta var att den svenska jordbrukspolitiken harmoniserades med den gemenskapsrättsliga. Trots de stora förändringarna i den förda jordbrukspolitiken och de förändrade förutsättningarna för jordbrukande har lagstiftningen kring arrenden inte förändrats avsevärt, varken till sin utformning eller till sitt syfte. Arrenderätten är, och har under stora delar av 1900-talet varit utformad som en social skyddslagstiftning. Från lagstiftarens håll har identifierats en svagare avtalspart, arrendatorn, till vilkens fördel avtalsfriheten i arrendesammanhang begränsats. 1.2 Syfte I juni år 2011 tillsattes en utredning från justitiedepartementet med uppdrag att utreda vissa tomträtts- och arrendefrågor. 3 I direktivet talas om nyttan av att jord upplåts under beprövade upplåtelseformer så som arrende. En utbredd användning av jordbruksarrende bidrar till stabilitet och rättssäkerhet när det gäller markupplåtelser för jordbruksändamål. 4 I februari 2012 utvidgades uppdraget till att även gälla en översyn av reglerna som berör besittningsskydd vid vissa typer av jordbruksarrenden. 5 I direktivet påtalas att det sker förhållandevis få överlåtelser av jordbruksmark. Detta kan leda till behovet av mark för ett jordbruk med expansionsbehov kan vara svårt att tillfredsställa med hjälp av rena förvärv. I sådana situationer är ofta s.k. tillskottseller sidoarrenden det enda sättet att fylla det ökade behovet av mark. Arrende är också ofta både det enda tillgängliga sättet för nya lantbrukare att finna mark att bruka. 6 2 Prop. 1997/98:142. s. 8 3 JU dir. 2011:60. 4 JU dir. 2011:60. s JU Dir. 2012:8. Tilläggsdirektiv till JU 2011:08. 6 JU Dir. 2012:8 s. 3. 4

6 I tilläggsdirektivet ges utredningen i uppdrag att undersöka hur reglerna om sidoarrenden tillämpas och vilka konsekvenser tillämpningen för med sig. Utgångspunkter för utredarens arbete ska vara att arrende ska vara en attraktiv upplåtelseform för såväl markägare som arrendatorer samt att arrende i hög utsträckning ska komma till användning vid upplåtelser av mark för jordbruksändamål. 7 Från politiskt håll har det alltså uppmärksammats att förutsättningarna för Sveriges jordbruks- och lantbruksföretag har förändrats. Mot bakgrund av att samhället i stor utsträckning har förändrats sedan reglerna som omgärdar arrende utformades är syftet med denna uppsats att i enlighetet med de problem som identifierats i ovan nämnda direktiv försöka utreda om och hur arrendeinstitutet kan förändras, eller om det ens är önskvärt att så sker. 1.3 Metod Arbetssättet jag använt mig av vid författandet av denna uppsats kan betecknas som en klassisk juridisk metod. Tyngdpunkten har legat på att studera lagtexten och dess förarbeten. Syftet med en sådan studie är att sedan gå vidare och undersöka hur lagtextens intentioner faller ut och tolkas i domstolarnas praxis. Utgående från samma metodik har jag sökt förklaringar till dagens system genom att analysera äldre tiders lagtext och dess förarbeten för att hitta motiven till dagens arrendelagstiftning. 1.4 Disposition För att få en större förståelse för arrenderättens moderna utformning börjar arbetet med en historisk översikt av arrendeinstitutet och de olika hänsynstaganden som gjorts genom historien och hur det har lett fram till arrenderättens moderna utformning. Därefter följer en genomgång av gällande rätt och en analys av den praxis som finns på området. Anledningen därtill är att undersöka om de farhågor som ibland görs gällande att arrenderätten och dess utformning med ett starkt besittningsskydd leder till att jordägarens dispositionsrätt till marken är så pass beskuren att farhågorna är riktiga och att det i förlängningen riskerar att leda till en minskad tillgång på arrendemark. 7 JU Dir. 2012:8 s. 5. 5

7 Ett modernt lantbruksföretag kan vara mycket diversifierat, dels vad gäller ren jordbruksproduktion men dels också vad gäller företagets inkomstkällor. 8 Jag ämnar att i denna uppsats belysa vissa av de frågor och problem som har uppmärksammats på grund av att det förhåller sig så under avsnitt 2.4. I det avslutande kapitlet förs en diskussion om hur reglerna kring framförallt jordbruksarrende kan förändras. Utgångspunkten för en sådan diskussion är att arrende är en fördelaktig form för upplåtelser av jordbruksmark och att det borde göras lättare att upplåta arrenden. 1.5 Ofta förekommande begrepp Inom arrenderätten förekommer en rad begrepp. I kapitel 2.3 förklaras och definieras dessa begrepp utifrån lagtexten de förekommer i. Begreppen förekommer dock i texten även innan kapitel 2.3, varför de därför kommer att definieras kortfattat även här. Arrende Upplåtelse av jord för nyttjande mot vederlag. Jordbruksarrende Upplåtelse av jord för brukande. Jordbruksarrenden innehåller två undertyper, gårdsarrenden och sido- eller tillskottsarrenden. Gårdsarrenden är jordbruksarrenden som innehåller bostad för arrendatorn. Sido- eller tillskottsarrenden är upplåtelse av enbart jord för brukande. Bostadsarrende Upplåtelse av jord på vilken arrendatorn har rätt att uppföra eller bibehålla bostad. Bostadsarrende innefattar även exempelvis sommarstugor. Anläggningsarrende Upplåtelse av jord för annat ändamål än jordbruk, och arrendatorn har rätt att för förvärvssyfte uppföra eller bibehålla byggnad. 8 Se t.ex. Regeringens skrivelse 2008/09:167. En strategi för att stärka utvecklingskraften i Sveriges landsbygder s

8 Besittningsskydd Besittningsskydd i arrenderätten kan vara av två typer. Direkt besittningsskydd och indirekt. Ett direkt besittningsskydd innebär i korthet att arrendatorn har rätt till automatisk förlängning av avtalet, även när jordägaren vill säga upp arrendatorn. Direkt besittningsskydd förekommer vid bostads- och jordbruksarrenden. Vid sidoarrenden för jordbrukande som löper på kortare tid än ett år finns inget besittningsskydd alls. Indirekt besittningsskydd ger ingen rätt till automatisk förlängning av ett arrendeavtal, däremot kan arrendatorn ha rätt till skadestånd om avtalet sägs upp eller om förlängning vägras. 2 Arrendets historiska och nutida betydelse 2.1 En kort historisk överblick av arrendeinstitutet Arrende, eller som det kallades i äldre rätt, jordlega, har haft stor betydelse för jordbruket i Sverige under långa tider. Arrende har förekommit åtminstone sedan medeltiden. Det har på olika sätt reglerats i lag under olika tider, men det är först i modern tid som institutet har ägnats någon större uppmärksamhet från lagstiftningshåll. I 1734 års lag omnämns jordlega i lagtexten, men ingen närmare reglering görs då. Det enda som anges är att parterna ska hålla sig till vad som är avtalat. Leger man ut eller till lega tager, gods och gårdar med villkor; rätte sig å båda sidor efter det, som avtalt är. 9 I 1734 års lag fanns inga regler om hur länge ett arrendeavtal skulle bestå eller vad som skulle gälla för uppsägning av avtalet. Inte heller fanns några regler om arrendeavgiften. Varken vad den skulle bestå av eller hur den skulle bestämmas till sin storlek. Inte heller fanns några övriga bestämmelser. Avtalsfriheten var total. I de fall lagen sa en sak men avtalet en annan skulle avtalets innehåll ges företräde. 10 Utöver 1734 års lags något torftiga innehåll när det gäller arrende ska också hållas i minne att lagen tillkom i en tid när det i princip var adeln som ägde privat 9 Ur 1734 års lag, 6 kap. 16 jordabalken. 10 SOU 1968:57 s

9 jord. I övrigt ägdes den mesta marken av kyrkan och av staten. Denna ägarstruktur i kombination med att den allmänna inställningen att jordägaren hade ett slags husbondeansvar gentemot sina arrendatorer gjorde att arrendatorn väldigt ofta var starkt knuten till sitt arrendeställe och därigenom till jordägaren. Sammanfattningsvis kan det sägas att förhållandet mellan arrendatorn och jordägaren inte på något sätt kunde sägas vara jämlikt. 11 Enligt äldre tiders sedvanor betalades ofta arrendeavgiften i form av dagsverken eller andra naturaprestationer som arrendatorn enligt avtalet ålades att utföra. Eftersom lagstiftningen lämnade fältet fritt för parterna att utforma avtalet och styrkeförhållandena mellan arrendator och jordägare var så pass skeva som de var, gjorde det ofta att arrendatorn var tvungen att göra sina dagsverken när behovet av arbetskraft var som störst, vilket oftast inträffade i skördetider. Detta ledde i sin tur till att arrendatorns eget jordbruk i dessa tider riskerade att bli eftersatt. Det skulle dröja ända till i början av 1900-talet innan arrendeområdet ägnades någon större uppmärksamhet från lagstiftningshåll. De ändringar som kom gjordes till en början för att i första hand förstärka arrendatorns ställning gentemot jordägaren. Reformerna kom successivt och var till en början geografiskt begränsade till att gälla enbart i de norra skogslänen och i Dalarna. 12 Anledningen till att lagstiftningen till en början fokuserade på dessa geografiska områden hade egentligen inte så mycket med arrendelagstiftning att göra. Det hade i början av 1900-talet börjat uppstå problem med vanskötsel av skogsmark. Tidigare hade inte skogen haft något egentligt värde. Skogen sågs som en resurs ur vilken bränsle för husbehov hämtades. Staten hämtade mastvirke till flottan ur skogen, men utöver dessa två behov sågs inget egentligt värde i skogen och skogen ansågs inte heller skyddsvärd. På grund av det industriella skogsbrukets framväxt under 1800-talet fick dock själva skogen ett värde. Det industriella skogsbrukets ökade behov av råvaror hade på kort tid ökat efterfrågan på avverkningsbar skog. Ingen detaljreglering utöver vad som krävdes för att tillgodose flottans behov av mastvirke fanns. De största 11 Barry Holmström. Äganderätt och brukningsansvar s SOU 1968:57 s

10 skogsbestånden i riket fanns, då som nu, i de nordligaste länen och i Dalarna. Dessa områden var dessutom glest befolkade. Dessa omständigheter, obefintlig reglering och gles befolkning, ledde snart till att stora skogsområden såldes till skogsspekulanter, skövlades och sedan lämnades därhän. 2.2 Arrenderättens moderna historia Lag om nyttjanderätt till fast egendom från år 1907 Under den första hälften av 1900-talet påbörjades en rad reformer på arrenderättens område. Dessa reformer syftade främst till att främja de småskaliga jord- och arrendebrukens ställning. Samtidigt var ett syfte med förändringarna att modernisera jordbruket och arrenderätten. Redan från början intog jordbruksarrendena en särställning inom arrenderätten. Det hade identifierats olika skäl till att jordbruksarrendet ansågs vara den viktigaste formen för arrende. Lagberedningen uttalade följande i förarbetena till Lagen om nyttjanderätt till fast egendom (nyttjanderättslagen) från Jordbruksarrendet intager emellertid med afseende både å dess ekonomiska och å dess sociala betydelse främsta platsen och påkallar på grund av rättsförhållandets sammansatta och grannlaga natur en mer ingående reglering. 13 Arbetet med att reformera arrenderätten var en del av ett större reformarbete som inriktade sig på hela jordbrukssektorn. Några av de viktigaste förändringarna inom arrenderätten som följde av reformarbetet på jordbruksområdet var dels att arrendeavtalet skulle upprättas skriftligen, dels att avtalet även skulle innehålla tidsgränser för arrendet. Kravet på att avtalet tvunget skulle vara skriftligt var en nymodighet i svensk rätt och väckte viss kritik. De skäl som anfördes för att införa ett sådant krav ansågs dock så starka att det vägde över den inskränkning i avtalsfriheten parterna emellan som det innebar. Det främsta skälet till ett krav på skriftlighet som anfördes var att arrendatorn på så sätt lättare skulle kunna bevisa och hävda sin rätt gentemot jordägaren. Detta skäl ansågs alltså så tungt vägande att det var godtagbart trots att ett sådant krav [ ] icke kan anses med svensk rättsuppfattning och sedvana förenlig NJA II 1908 nr.5:1 s NJA II 1908 nr. 5:1 s. 26 f. 9

11 Det infördes som nämnts ovan även krav på att det i avtalet skulle skrivas in en bestämd och inte allt för kort avtalstid. Skälen till detta var att öka arrendatorns trygghet, både socialt och ekonomiskt. Innan denna bestämmelse infördes var det vanligt förekommande med tillsvidareupplåtelser. Sådana avtalsvillkor gjorde det mycket lätt för jordägaren att med mycket kort varsel säga upp arrendeavtalet. Ett annat vanligt förekommande bruk var upplåtelser på viss tid men med förbehåll om att jordägaren ensidigt ägde rätt att säga upp avtalet innan avtalstidens utgång. 15 I ett försök att med hjälp av lagstiftning ändra osäkerheten som rådde för arrendatorn infördes för första gången en form av besittningsskydd för arrendatorn. Det skydd som infördes var inte absolut och aktualiserades enbart genom jordägarens tysta medgivande till arrendatorns rätt att sitta kvar vid avtalstidens utgång. Följande paragraf infördes i 2 kap. 2 nyttjanderättslagen. Har vid arrende gällande för viss tid arrendatorn fortfarit med brukningen efter arrendetidens utgång, och har ej inom två månader därefter jordägaren anmanat honom att afflytta, skall aftalet anses förlängdt på fem år. 16 Det gällde redan sedan tidigare att arrendeavtal skulle sägas upp för att upphöra att gälla om inte tiden för avtalets upphörande var inne. Utöver de nya regler som nämnts ovan infördes även vissa förbehållsförbud i 2 kap. 3 nyttjanderättslagen. Bl.a. förbjöds nu jordägaren att ensidigt säga upp avtalet innan avtalstidens utgång. Nu krävdes av jordägaren att denne skulle kunna visa på skäl för att säga upp avtalet i förtid, exempelvis att arrenderätten skulle anses förverkad. Anledningen till denna förändring var att förändringen som infördes i 2 kap. 2 annars skulle bli verkningslös. [ ] att arrendatorns kvarsittande i självfa verket komme att helt och hållet bero af jordägarens godtfinnande. 17 De övergripande skälen till båda dessa förändringar var dock att förstärka arrendatorns ställning i avtalsförhållandet gentemot jordägaren. Den inskränkning i aftalsfriheten, hvilken sålunda stadgas för jordägaren, har icke tillämpning å arrendatorn. Betydelsen af arrendetidens fixering är för jordägaren alls icke densamma, och han är i öfvrigt i allmänhet vida bättre i tillfälle att tillvarataga sitt in- 15 NJA II 1908 nr. 5:1 s Citerat ur NJA II 1908 nr. 5:1 s NJA II 1908 nr. 5:1 s

12 tresse. Erfarenheten visar ock, att dylika förbehåll till förmån för jordägaren äro vida vanliga än sådana till förmån för arrendatorn. 18 I nyttjanderättslagens andra kapitel infördes även föreskrifter som gällde arrendeavgiften. Som nämnts ovan var det ofta förekommande att arrendeavgiften skulle betalas i utförda dagsverken i stället för med pengar. Däremot fanns inga föreskrifter om hur dessa dagsverken skulle värderas eller när de skulle utföras. Dessa två detaljer lämnades till avtalsparterna att själva lösa. För att råda bot på denna brist infördes i nyttjanderättslage ns 2 kap. 7 regler som sade dels att antalet dagsverken skulle införas i avtalet samt dels att det skulle anges när på året dessa skulle utföras. Vidare infördes en regel som sade att antalet dagsverken skulle fördelas så jämnt som möjligt under hela året. Utöver dessa två regler infördes ett förbud för jordägaren att i efterhand ändra antalet dagsverken. Motiven som anfördes för att begränsa avtalsfriheten var att arrendatorn skulle ha större möjligheter att kunna planera driften av sitt eget jordbruk. En annan följd av regleringen var att jordägaren inte längre kunde tvinga arrendatorn att utföra dagsverken vid tidpunkter som var kritiska för skötseln av hans egen mark och därmed av stor vikt för hans egen försörjning, exempelvis i skördetider. En annan inskränkning som jordägaren fick finna sig i var en viss begränsning i äganderätten. Tidigare hade jordägaren inte behövt ta någon hänsyn till ingångna arrendeavtal vid försäljning eller andra typer av överlåtelser av arrendestället. Nu infördes regler som sade att om arrendatorn tillträtt arrendestället innan försäljningen samt att om det fanns ett skriftligt arrendeavtal, kunde arrendatorn göra arrendeavtalet gällande mot den nye jordägaren. En sådan lagkonstruktion var en nymodighet i svensk rätt eftersom den, åtminstone delvis och inom ett begränsat rättsområde, frångår principen om att köp bryter legostämma. 19 Skälen var återigen att tillerkänna arrendatorn ett visst skydd, både ekonomiskt och socialt. Jordägaren hade fortfarande möjligheten att i avtalet vid avtalsingåendet skriva in ett förbehåll om att avtalet inte skulle vara giltigt mot en ny jordägare. Arrendatorn hade dock i och med de nya reglerna fått möjlighet att få sin nyttjanderätt intecknad, vilket ansågs räcka som skydd. I och med inteckningen kunde arrendatorn göra en eventuell ny ägare uppmärksam på att fastigheten var belastad med 18 NJA II 1908 nr. 5:1 s NJA II 1908 nr. 5:1 s. 86 ff. 11

13 nyttjanderätter. Om jordägaren visste att en försäljning var någorlunda nära förestående i tiden ansågs denne få teckna kortare arrendeavtal, i annat fall fick han finna sig i att arrendeavtalet skulle bestå och att marken därmed kanske skulle kunna bli svårare att sälja. Sammantaget ansågs reformerna som infördes i lagen om nyttjanderätt minska arrendatorns personliga beroende till jordägaren och öka arrendatorns handlingsfrihet. Arrendatorn fick i och med reformerna nya juridiska möjligheter att planera för sin egen och sin familjs försörjning Lagen ses över år 1944 Lagen om nyttjanderätt från 1907 sågs över och reformerades i mitten av talet. Fokus på jordbrukspolitiken i stort hade nu skiftat och därmed hade även prioriteringarna för arrenderätten förändrats. Fokus i jordbrukspolitiken låg nu på att försöka få ett så starkt och effektivt inhemskt jordbruk som möjligt, oavsett om jorden brukades med äganderätt eller med nyttjanderätt. För att belysa detta uttalade departementschefen följande. Vid lagstiftning om arrende är jordbruksnäringens befrämjande det främsta huvudsyftet. Det gäller att vidmakthålla och utveckla bäraktiga jordbruk. 20 Ett annat övergripande mål med en reform av arrendeinstitutet var att bättra på arrendatorernas sociala ställning. För att uppnå detta syfte användes ofta tvingande lagstiftning till arrendatorernas fördel. Samtidigt fanns en viss oro för att alltför långtgående tvingande lagstiftning skulle hämma tillgången på arrendejord. Det uppmärksammades en risk att viljan från jordägarnas sida att överhuvudtaget ingå arrendeavtal skulle avta. Därför [ ] [måste] vid valet mellan dispositiva och tvingande regler tagas särskild hänsyn till den omständigheten, att själva arrendeförhållandet för sin tillkomst förutsätter ett frivilligt avtal mellan jordägare och arrendator. 21 Behovet av sociala förbättringar för arrendatorskollektivet ansågs dock väga över i sådan utsträckning att en tvingande lagstiftning var försvarbar. Många gånger var dessutom arrende det enda sättet för framförallt yngre jordbrukare som ville påbörja sitt yrkesliv att komma in i yrket. 20 NJA II 1944 nr. 5:1 s NJA II 1944 nr. 5:1. s

14 Kravet på skriftliga arrendeavtal skärptes i den nya lagstiftningen. Det var nu jordägarens ansvar att ett skriftligt avtal upprättades. Om inte ett skriftligt avtal upprättades kunde arrendatorn vara berättigad till skadestånd om han hade börjat bruka marken och det sedan inte upprättades något avtal och han på grund av detta drabbades av ekonomisk skada. En annan viktig förändring var att det nu var direkt utryckt att arrendeavgiften, eller legan som det fortfarande kallas i lagstiftningen, skulle anges i pengar. Om det enligt avtalet ändå angavs att avgiften skulle bestå i annat än pengar skulle den räknas om till pengar med en summa som kunde anses vara ett skäligt arrende. Det var dock fortfarande tillåtet med klausuler som ålade arrendatorn arbetsplikt, men själva arrendeavgiften skulle anges i pengar Övriga åtgärder inom jordbrukssektorn För att generellt stärka böndernas ställning i samhället, men också för att stärka arrendatorns ställning gentemot jordägaren, infördes efter hand en rad nya lagar för att möjliggöra en ökad social trygghet inom jordbrukssektorn. Utgångspunkten var att jordbruk helst skulle drivas inom familjer, gärna småbruk med äganderätt. För att uppnå detta mål förbjöds bolag att köpa jord- och skogsbruksfastigheter. Efter 1950-talet förändras det politiska klimatet och det framfördes krav att fokus inom jord- och lantbrukssektorn skulle flyttas till att mera syfta till att förändra skogsarbetarnas och skogsindustriarbetarnas förhållanden. Vad kritiken främst gick ut på var att förbudet för bolag att köpa skogs- och jordbruksfastigheter hämmade tillväxten i jord- och skogsbruket. En sådan utveckling ansågs kunna leda till ökad arbetslöshet och osäkerhet för arbetare inom denna sektor. Ordningen med exklusiv förvärvsrätt, som alltså redan från början var hårt kritiserad, slopades i och med 1965 års jordförvärvslag. 23 Det krävs fortfarande förvärvstillstånd för juridiska personer att förvärva lantbruksegendom från fysiska personer eller dödsbon, men det uttryckliga förbudet är borta. 24 Dessa åtgärder vidtogs för att uppnå målen om rationalisering och effektivisering inom hela jord- och skogsbrukssektorn. Från statens sida var målet i korthet att 22 NJA II 1944 nr. 5:1 s. 173 ff. 23 Barry Holmström. Äganderätt och brukningsansvar s Jordförvärvslagen 4 p. 3. (SFS 1979:230) 13

15 riket skulle vara självförsörjande med avseende på livsmedel, vilket skulle uppnås bl.a. genom att mindre jordbruk slogs ihop till större brukningsenheter Bakgrunden till en reformering år 1970 Med införandet av Jordabalken (JB) år 1970 sammanfördes en rad lagar som rörde arrende, hyra, andra former av nyttjanderätter, köp och försäljning av fastigheter och dylikt till en enda balk. Syftena bakom införandet av den nya jordabalken var flera. Överskådlighet och enlighet i gällande rätt var några. På det stora hela var avsikten med de nya reglerna som rörde arrende i jordabalken att jämka arrendatorns behov av social och ekonomisk trygghet med jordägarens behov av goda möjligheter att planera användningen av sin mark, samtidigt som tillgången på arrendemark inte i någon avsevärd utsträckning skulle minska. Det poängterades också att arrende ofta var den enda till buds stående möjligheten att påbörja ett aktivt jordbrukande. Dessa mål försökte man uppnå på olika sätt. Det uppmärksammades att bruket av arrenderad mark inom jordbruket ökade, även om de egentliga arrendegårdarna minskade. Fastän antalet egentliga arrendegårdar minskar spelar likväl arrendet - relativt sett en ökande roll inom jordbruket. Om sidoarrendatorerna medräknas, ökar den arrenderade arealen och antalet arrendatorer både i absoluta och relativa tal. F.n. är något mer än var tredje svensk jordbrukare arrendator i den meningen att åtminstone någon del av brukningsenheten innehas med arrenderätt. 26 Även i den nya jordabalken framställdes jordbruksarrendet som den viktigaste arrendeformen vilken fick tjäna som förebild till de andra. Att reglerna om jordbruksarrende alltjämt kommer att framstå som det centrala i arrendelagstiftningen kan inte anses omotiverat. Även om exempelvis antalet bostadsarrenden i landet f.n. sannolikt är avsevärt större än antalet jordbruksarrenden, är det framför allt för jordbruksarrendena - ofta av stor ekonomisk betydelse för parterna som en ingående rättslig reglering är behövlig. Åtskilliga av de bestämmelser i förslagets 8 kap., som skall vara gemensamma för alla arrendeformer, har i själva verket sin huvudsakliga betydelse för jordbruksarrende och bär också tydliga spår av att ursprungligen ha avfattats med tanke på jordbruksförhållanden Barry Holmström. s Prop. 1970:20 del B2 s Prop. 1970:20 del A s

16 Inför införandet av den nya jordabalken framfördes från flera tunga remissinstanser, bl. a. Sveriges Lantbruksförbund, synpunkter som i huvudsak gick ut på att arrendelagstiftningen ditintills tenderat att i viss mån cementera förhållandena som rådde vid avtalets ingående och det i tillräcklig utsträckning inte tagits hänsyn till jordbrukandets ekonomiska sidor, dess företagsekonomiska aspekter De nya arrendereglerna i jordabalken från år 1970 Reglerna kring arrende sammanfördes från en rad olika lagar och hamnade i kapitel 8 till 11 JB. På arrenderättens område var förändringarna ganska omfattande och speglade de förändringar som skett i samhället i stort. Samhället hade på förhållandevis kort tid industrialiserats och även jordbruket hade genomgått en sådan förändring. Brukningsenheterna hade på kort tid blivit färre till antalet och varje enskilt jordbruk brukade större arealer. Denna utveckling hade även lett till att personaltätheten inom jordbrukssektorn minskat betydligt. 29 Även ägarstrukturen inom jordbrukssektorn hade på kort tid förändrats. Redan vid tillkomsten av jordabalken hade utvecklingen gått i riktning mot en mera uppluckrad ägarstruktur, där det blev allt vanligare att jordbrukaren både var jordägare och arrendator. I motiven till jordabalken påtalade departementschefen att de sociala reformer som genomförts i samhället i övrigt även kommit jordbrukare och arrendatorer till del. Därför ansågs de starka och specifika sociala skyddsreglerna som infördes i nyttjanderättslagen från 1943 inte längre vara nödvändiga. De regler som instiftats i nyttjanderättslagen från 1943 som var avsedda att särskilt skydda arrendatorer ansågs numera vara något obehövliga, eftersom både jordägare och arrendatorer ansågs omfattas av den mera generella välfärdsökningen och de sociala skyddsregler som införts på andra håll. 30 Som en konsekvens av samhällets utveckling ansågs en reform av arrendeinstitutet hellre böra ta sikte på att förenkla den fortsatta strukturomvandlingen av jordbruket än att utöka det specifika sociala skyddet för arrendatorer. För att möta detta behov och för att säkerställa att produktionen i det inhemska jordbruket var 28 Prop. 1970:20 del B2 s Prop. 1970:20 del B2 s. 855 f. 30 Prop. 1970:20 del B 2 s

17 av tillfredsställande storlek ökades avtalsfriheten i arrendeförhållanden i JB jämfört med tidigare gällande regler i nyttjanderättslagen. De företagsekonomiska aspekterna av arrende och jordbrukande skulle ges större utrymme, både i lagstiftningen och i den praktiska tillämpningen av arrenderätten. 31 Dessa ambitioner till trots behölls i 9 kap JB regler som innebar att det fanns möjligheter att upprätta jordbruksarrendeavtal med arbetsklausuler som ålade arrendatorn arbetsplikt. Reglerna fanns kvar sedan år 1907, via uppdateringar i arrendelagstiftningen från år Även om det i förarbetena påtalades att betydelsen av arbetsavtal i arrendeförhållanden minskat betydligt ansåg departementschefen att det alltjämt kunde finnas vissa behov av sådana avtal. 32 Utöver vad som redovisats ovan infördes regler i JB som under vissa förutsättningar gav arrendatorer ett på lagtexten baserat, direkt besittningsskydd. Skälen till att införa ett sådant var flera, men det starkaste och mest framträdande var arrendatorns sociala skyddsbehov. En skötsam arrendator skulle kunna känna trygghet både till bostad och till sin försörjning. En viktig aspekt som framhölls var att arrendatorn även skulle känna sig motiverad att ta de ekonomiska risker en utökning och förbättring av ett arrenderat produktionsställe kunde tänkas föra med sig. Departementschefen anförde följande. Ett starkt besittningsskydd är motiverat från både sociala och samhällsekonomiska synpunkter. 33 Samtidigt som de sociala skyddsbehoven för arrendatorn lyftes fram framhölls att jordägaren ändå måste tillerkännas en viss dispositionsrätt till sin jordegendom. Vid alltför långtgående tvingande åtgärder kvarstår ju trots allt risken att ett arrendeavtal överhuvudtaget inte kommer till stånd. På flera ställen i förarbetena påtalas av departementschefen att parternas avtalsfrihet är av stor betydelse. För att nämna ett sådant exempel kan lyftas fram specialmotiveringen till dåvarande 8 kap. 36 JB som handlade om hur arbetsinsatser som regleras i arrendeavtal skulle prissättas. Som jag förut anfört bör avtalsfrihet eftersträvas i fråga om jordägares och arrendators ekonomiska angelägenheter. Endast där starka skäl talar för en begränsning i avtalsfriheten bör lagen gripa in Prop. 1970:20 del B 2 s Prop. 1970:20 del B 2 s Prop. 1970:20 del B 2 s Prop. 1970:20 del B2 s

18 I den nya arrendelagstiftningen som infördes i JB fokuserades främst på s.k. gårdsarrenden. Gårdsarrenden är en speciell form av jordbruksarrende som kännetecknas av att det på arrendestället finns ett eller flera bostadshus på den arrenderade marken. Denna typ av arrenden skiljdes ut från de övriga typerna, då de ansågs vara av ytterligt stor vikt för arrendatorn av sociala skäl. 35 Av den motsatta anledningen, alltså att de sociala aspekterna inte alls var lika framträdande, framhölls att s.k. sido- eller tillskottsarrenden inte skulle erkännas något besittningsskydd. Departementschefen uttalade att [ ] [sidoarrenden] är många gånger endast en övergångsform till en annan och mera permanent indelning i brukningsenheter och en rätt till förlängning skulle ofta föra med sig en fastlåsning av den rådande indelningen. 36 Bortsett från vad man ansåg om sidoarrendets själva natur fruktades alltså en minskning av utbudet på arrendemark om sidoarrendatorer gavs ett allt för långtgående besittningsskydd. Att jordbruksarrenden delades upp i två typer försvarades med att hänvisa till att gårdsarrenden ofta till både storlek och omständigheterna i övrigt redan var väl lämpade för att ingå i en fortsatt rationalisering av jordbrukssektorn. 37 Samtidigt betonades att det ändå kunde finnas omständigheter som kunde göra att även sidoarrenden borde erkännas besittningsskydd. Ett sidoarrende som ingick i en större, rationell brukningsenhet, samman med andra arrenden eller med mark som ägdes av arrendatorn, skulle även dessa tillerkännas besittningsskydd. Vid sådana arrenden ansågs det förutsatt mellan arrendatorn och jordägaren att brukandet var avsett att bestå, även efter den avtalade arrendetidens utgång. 38 Som kontrast till gårdsarrenden som redan i kraft av sin natur torde vara av långvarig karaktär, ingående i rationella brukningsenheter, anförde departementschefen sidoarrenden som endast var ett år eller kortare. Sådana arrenden ansågs vara av rent övergående karaktär. 39 Som en kompromiss bestämdes att sidoarrenden som var kortare än ett år alltså inte skulle äga rätt till förlängning vid avtalstidens utgång. 35 Prop. 1970:20 del B 2 s Prop. 1970:20 del B 2 s Prop. 1970:20 del B 2 s Prop. 1970:20 del B 2. s Prop. 1970:20 del B 2. s

19 Det uppmärksammades att det kunde finnas en risk med att låta upplåtelsetiden vara ensamt avgörande för om ett arrende skulle tillerkännas besittningsskydd eller inte. En sådan lösning skulle kunna leda till att jordägaren gavs möjlighet att kringgå reglerna om besittningsskydd genom att skriva korta arrendeavtal. Departementschefen anförde dock som svar på sådana farhågor att jordägaren skulle hamna i en alltför ofördelaktig ekonomisk situation genom att ställa upp sådana för arrendatorn ofördelaktiga villkor. Han anförde att [D]essa farhågor bör emellertid inte överdrivas. När det gäller sidoarrenden av här avsedd karaktär, vilka ofta omfattar betydande arealer och utgör underlag för ett rationellt bedrivet större jordbruk, torde jordägaren inte med bibehållet ekonomiskt utbyte kunna åstadkomma en överenskommelse med sådana för arrendatorn oförmånliga villkor Inskränkningar i besittningsskyddet Som visat ovan ansågs vissa typer av arrenden böra tillerkännas ett tämligen långtgående besittningsskydd. Det fanns dock tillfällen då jordägaren trots allt ansågs ha ett berättigat skäl att återfå arrendestället, utan att arrendatorn för den skull misskött sig eller annars inte kunde anses lämplig som brukare av den arrenderade jorden. Om jordägaren kunde göra troligt att arrendestället skulle användas av jordägaren själv eller dennes familj, och att arrendestället dessutom skulle ingå i en mera rationell brukningsenhet skulle jordägaren vid arrendetidens utgång kunna träda i arrendatorns ställe och själv bruka jorden för sin egen del. Men även rätten till självinträde gjordes villkorad. Det fick inte vara obilligt mot arrendatorn att förlora arrendestället. Om arrendatorn kunde peka på mycket starka sociala skäl kunde även sådana invändningar godtas så som varande obilligt för arrendatorn. 41 Det påpekades dock att sociala invändningar i princip endast torde kunna komma ifråga när det gäller gårdsarrenden Arrenderätten från slutet av 1970-talet till nutiden I slutet av 1970-talet infördes nya förändringar i arrenderätten. Dessa förändringar syftade till att stärka arrendatorns besittningsskydd, samt att befästa familje- 40 Prop. 1970:20 del B 2. s Prop. 1970:20 del B2 s

20 jordbruket som den främsta driftsformen för jordbruk. 42 Vad som påkallade förändringarna anges i de allmänna motiven att vara att efterfrågan på arrendejord ökat, vilket fört med sig en inflation av arrendeavgiften. Den huvudsakliga anledningen till att efterfrågan på arrendemark ökade anges vara att jordbruket i rask takt rationaliserats och mekaniserats vilket lett till en utveckling där storleksrationalisering eftersträvades för att ett enskilt jordbruksföretag därigenom skulle kunna öka sin produktion. 43 Den typ av arrende som huvudsakligen ökade var att redan befintliga jordbruksföretag som ett led i sin strävan efter att uppnå större lönsamhet med hjälp av storleksrationaliseringar, utökade sin redan befintliga åkerareal med tillskottsarrenden, eller sidoarrenden. 44 I kombination med denna inflation fanns farhågor att arrendatorerna inte skulle vara benägna att göra de investeringar och förbättringar på arrendestället som krävdes om inte besittningsskyddet stärktes. 45 Ett annat problem reglerna avsåg att avhjälpa var att minska andelen muntliga avtal, vilka ansågs vara ett sätt att kringgå arrendelagstiftningen Aktuell förekomst av arrende inom jordbruket LRF Konsult har utfört en undersökning bland Sveriges lantbruksföretag med syftet att utreda förekomsten av arrenden i det moderna jordbruket. 47 Jag har tagit del av undersökningen men LRF Konsult bad mig att inte distribuera undersökningen vidare. Undersökningen är utförd av Landja Marknadsanalys AB och är författad av Jörgen Johansson. I det följande avsnittet kommer jag att presentera resultaten från undersökningen. Närmare två av tre jordbrukare arrenderar mark i någon utsträckning. Endast trettiosex procent av jordbrukarna som ingick i undersökningen svarade att de inte hade några arrendeavtal. Lika stor andel, alltså trettiosex procent av de tillfrågade, har ett eller flera muntliga avtal av varierande längd, dock minst ett år eller 42 Prop. 1977/78:19 s Prop. 1978/79:183 s Prop. 1978/79:183 s Prop. 1978/79:183 s Prop. 1978/79:183 s Jörgen Johansson. Förekomst av jordbruksarrenden Sveriges Lantbruk våren En undersökning bland lantbrukare. 19

21 längre. Tolv procent av de tillfrågade har skriftliga arrendeavtal som löper på ett år eller kortare tid. Det är också förhållandevis vanligt förekommande inom jordbruket med flera än ett arrendeavtal, med olika löptider. Den förhållandevis utbredda förekomsten av muntliga arrendeavtal kan av naturliga skäl leda till en större osäkerhet kring det rådande rättsförhållandet mellan arrendator och jordägare. Riskerna för att rättsäkerheten urholkas är uppenbara. Av de tillfrågade jordbrukarna som har skriftliga avtal på ett år eller kortare är det vanligast förekommande att marken de arrenderar är åkermark med en areal på femtio ha eller mera. Det är alltså tämligen stora arrenden som arrenderas på kort tid och därmed saknar besittningsskydd. Vid en muntlig konsultation med LRF konsult med anledning tolkning av rapporten framkom att det är väldigt vanligt förekommande att de arrendeavtal vilka löper på kortare tid än ett år i normalfallet förlängs med ett år med samma arrendator när arrendetiden löpt ut och att ett sådant förhållande ofta pågått mellan samma jordägare och arrendator under lång tid. Det framkom vidare att detta förfarande är vad som i normalfallet rekommenderas för avtal som gäller sidoarrenden. Det är också förhållandevis vanligt att den enskilde jordbrukaren är både arrendator och i sin tur arrenderar ut delar av sin egen mark till andra jordbrukare. Vidare är det vanligt förekommande att aktiva jordbrukare ofta har flera än ett arrende. 2.4 Andra aspekter av vikt för det moderna jordbruksföretaget Regeringen har gett ut ett program med syfte att analysera och tydliggöra strategier för att stärka den svenska landsbygden. 48 I rapporten talas om svikande lönsamhet inom jordbruket och ett behov av diversifiering bland de aktiva jordbrukarna. Ett vanligt sådant sätt för lantbruksföretag att diversifiera sig är att exempelvis rikta sig mot allmänheten med olika jordbruksrelaterade tjänster. Nya verksamheter inom jordbruket som ökar i betydelse är bl.a. olika former av entreprenadverksamhet, hästverksamhet, landsbygdsturism, småskalig förädling av råvaror från jordbruk och lokal försäljning av företagens produkter samt produktion av råvaror till energiändamål. Av lantbruksföretagen ägnar sig nästan 30 procent åt annan verksamhet än jord- och skogsbruk av betydelse för företagets 48 Landsbygdsprogram för Sverige Version mars

22 inkomster och sysselsättning. En ökad diversifiering av lantbrukets företag bidrar också till ett större utbud av tjänster och produkter som är viktiga för landsbygdens samlade attraktionskraft, både när det gäller möjligheterna till bosättning och att locka till sig externa besökare Gällande rätt 3.1 Allmänna regler som rör arrende De regler som gäller för arrende har i huvudsak inte förändrats sedan JB:s införande i början av 1970-talet. Nu gällande regler för arrende finns i JB kapitel I kapitel 8 återfinns regler som gäller alla former av arrende, bl.a. de regler som definierar arrende och de regler som gäller förverkande av arrenderätten. I portalparagrafen JB 8:1 återfinns själva grunden för hela arrenderätten, nämligen den legala definitionen av begreppet. Upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag kan enligt bestämmelserna i detta kapitel och 9-11 kap. ske som jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Att reglerna avser att reglera förhållandet mellan jordägaren och arrendatorn och att skydda den senare framgår av lydelsen i JB 8:2 st. 1. Förbehåll som strider mot bestämmelse i detta kapitel eller 9-11 kap. är utan verkan mot arrendatorn eller den som har rätt att träda i hans ställe, om ej annat anges. Alla avtal som rör arrende, utom lägenhetsarrende, ska ingås skriftligt, och samtliga avtalsvillkor ska anges i avtalet. För alla typer av arrende, utöver lägenhetsarrende, finns någon form av besittningsskydd för arrendatorn. Dessa skiljer sig dock något ut i både dess syften och hur de är utformade. Vid jordbruks- och bostadsarrenden är besittningsskyddet direkt, medan det vid anläggningsarrende är indirekt. 3.2 Allmänna regler som rör rättsförhållanden mellan jordägare och arrendatorer I JB kap. 8 återfinns de regler som anger när jordägaren har rätt att återta arrendestället, även innan arrendetiden enligt avtalet gått ut. Dessa regler anger vilka de 49 Landsbygdsprogram för Sverige Version mars 2012 s

23 så kallade förverkansgrunderna är. De allmänna förverkansgrunder som finns och gäller för alla tillämpliga typer av arrende återfinns i JB 8:23 och rör sådana förhållanden som jordägaren i princip inte under några omständigheter, utöver sådana omständigheter som omnämns i övrig lagtext, ska behöva finna sig i. De främsta undantagen finns i framför allt JB 8:24 och JB 8:25. Är arrenderätten förverkad har jordägaren rätt att återta arrendestället omedelbart. Jordägaren är också berättigad till ersättning för skada på grund av avtalsförhållandet upphör. Det är tämligen allvarliga förseelser som arrendatorn ska göra sig skyldig till innan jordägaren kan begära att arrendatorn omedelbart lämnar arrendestället. I lagen räknas förverkansgrunderna upp och det är fråga om exempelvis allvarlig vanvård eller underlåtenhet att erlägga arrendeavgift som kan leda till att arrenderätten förverkas. Det är viktigt att ha i åtanke att förverkande av arrenderätten inte är det samma som att arrendatorn inte får sitt arrendeavtal förlängt. Förverkande av arrenderätten är en besittningsskyddsbrytande grund, men det finns flera. Om arrendatorn är skötsam och arrenderar mark av en typ som berättigar till besittningsskydd måste jordägaren kunna visa på att en besittningsbrytande grund föreligger för att kunna återta arrendestället. Jag ska nedan kort beskriva de olika arrendeformerna samt det besittningsskydd som finns för de olika typerna. 3.3 Besittningsskydd vid jordbruksarrende Jordbruksarrende är alltjämt den viktigaste formen för arrende, framförallt med hänsyn tagen till arrendeavtalets både ekonomiska och sociala betydelse 50 och det är också där samt för bostadsarrende som det finns ett direkt besittningsskydd. Jordbruksarrendet har alltjämt stor betydelse för att tillgänglig brukningsbar mark faktiskt kommer att brukas. Ett exempel som nämns i litteraturen är att när ett jordbruk läggs ned säljs det ofta inte, utan den odlingsbara marken arrenderas ut och kan därmed exempelvis ingå i en storleksrationalisering av ett annat jordbruk Bertil Bengtsson. s Jämför exempelvis Bertil Bengtsson s. 237 ff. 22

24 För jordbruksarrende finns en rad regler som syftar till att stärka arrendatorns ställning i avtalsförhållandet på jordägarens bekostnad. Utöver besittningsskyddet finns ytterligare regler som syftar att stärka arrendatorns rätt gentemot jordägaren. Arrendeavtalen ska skrivas på bestämd tid. Avtalstiden, om den inte är närmare bestämd i avtalet, ska enligt JB 9:2 vara fem år. Besittningsskyddet för arrendatorn regleras för jordbruksarrende i JB 9:7 och utvecklas i JB 9:8. Huvudregeln är att vid alla jordbruksarrenden har arrendatorn rätt till automatisk förlängning av avtalet. För att denna rätt inte ska inträda krävs att något av fem specifika undantag är uppfyllda. Ett sådant undantag är om det inte finns bostad för arrendatorn på arrendestället och arrendetiden är kortare än ett år, alltså ett sidoarrende. För att ett arrende ska klassas som ett gårdsarrende krävs inte att arrendatorn faktiskt bor på gården utan det räcker att det finns ett bostadshus på arrendestället. 52 Detta undantag är viktigt att ha i åtanke för den fortsatta framställningen. Ett annat undantag är om arrendet är upplåtet på arrendatorns livstid. I sådana fall torde arrendatorn inte ha något större behov av en rätt till automatisk förlängning. Arrendatorn har inte heller rätt till förlängning om värdet på en uppställd pant som varit en förutsättning för avtalets tillkomst försämrats, om arrenderätten är förverkad eller om arrendenämnden medgett dispens från lagens tvingande regler. Arrendenämnder beskrivs kortfattat nedan under avsnitt 4.1. De regler som återgetts ovan är regler som anger när själva villkoren i arrendeavtalet eller omständigheterna kring avtalet är sådana att avtalet inte automatiskt förlängs. För de fall där jordägaren säger upp ett avtal som i sig är sådant att arrendatorn åtnjuter rätt till förlängning av avtalet måste jordägaren kunna visa på något av sex undantag för att denna rätt ska brytas. Dessa räknas upp i JB 9:8. Det första undantaget gäller om av arrendatorn för arrendet uppställd säkerhet har försämrats eller om arrenderätten är förverkad men jordägaren inte omedelbart återtagit arrendestället. Det andra undantaget i punkt 2 liknar förverkande men gäller kontraktsbrott som inte är så allvarliga att jordägaren omedelbart har rätt att återta arrendestället. Arrendatorn ska dock ha åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen inte bör förlängas. 52 Bertil Bengtsson s

25 Det tredje undantaget är om jordägaren vill hävda att han själv, hans make eller avkomling ska använda marken för eget bruk, så kallat självinträde. För att självinträde ska medges ställs i lagen upp krav på att jordägaren dels ska göra sannolikt att han själv ska bruka marken samt dels att det inte är obilligt mot arrendatorn att arrendet upphör. Det räcker alltså inte att jordägaren hävdar att han själv ska bruka marken. I förarbetena till JB uttalade departementschefen följande. Det är enligt min mening av stor betydelse för en jordägare att han vid arrendetidens utgång har en ovillkorlig rätt att överta brukandet av fastigheten. En annan regel skulle i hög grad verka hämmande på utbudet av mark för arrende. Någon prövning av om det är ändamålsenligt att jordägaren själv övertar brukandet bör inte ske vid avgörandet av besittningsskyddsfrågan. Inte heller bör någon intresseavvägning mellan parterna företas. Till grund för avgörandet om rätt till besittningsskyddsavbrott föreligger bör ligga en bedömning av sannolikheten för att övertagandet verkligen kommer till stånd i anslutning till att arrendeförhållandet upphört. Ofta torde omständigheterna i det enskilda fallet utgöra ett klart stöd för jordägarens påstående. 53 Det uppställdes ursprungligen i lagen inget krav på att en intresseavvägning skulle göras mellan arrendatorns behov av marken och jordägarens. Dessa regler infördes senare, i och med en översyn av JB Om jordägaren klarar av att göra det sannolikt att han själv ska bruka marken krävs ändå numera att hans intresse av att använda marken överstiger arrendatorns intresse av att fortsätta bruka marken. Under avsnitt 4.2 redovisar jag hur denna avvägning mellan jordägaren och arrendatorn gjorts i praxis. Det fjärde undantaget är att arrendestället behövs för att ingå i en mera rationell, ändamålsenlig brukningsenhet. Detta undantag kommer sig av de ovan redovisade politiska målen med jordbrukspolitiken. Det krävs dock att det inte av särskilda skäl är obilligt mot arrendatorn att arrendet inte förlängs. Det femte undantaget är om jordägaren kan visa att arrendestället ska användas i enlighet med en detaljplan. Till sist äger arrendatorn inte rätt till förlängning om jordägaren kan göra sannolikt att marken ska användas till annat ändamål än jordbruk och att det inte är obilligt mot arrendatorn att arrendet upphör. 53 Prop. 1970:20 del B s