datum Detaljplan för fastigheten RINGBERGA 7 i Husie i Malmö

Transkript

1 datum diarienummer Dp 5160 UNDERRÄTTELSEHANDLING PLANBESKRIVNING Detaljplan för fastigheten RINGBERGA 7 i Husie i Malmö PLANFÖRFARANDE Detaljplanen handläggs enligt PBL 2010:900 och har bedömts vara av den karaktären att den kan hanteras med förenklat planförfarande enligt 5 kap 7 och kan antas av Stadsbyggnadsnämnden i Kommunfullmäktiges ställe. HANDLINGAR Planhandlingarna omfattar plankarta med bestämmelser, illustrationsplan, fastighetsförteckning (finns tillgänglig på Stadsbyggnadskontoret), samrådsredogörelse samt denna planbeskrivning. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Syftet med planen är att göra det möjligt att bygga bostäder på fastigheten som i gällande detaljplan är avsedd för affärsändamål. På fastigheten planeras, i väster, ett LSS-boende med 6 lägenheter samt, i öster, 6 bostäder i form radhus. Det skapas också, mitt emellan dessa båda byggnader en möjlighet till utbyggnad av antingen ytterligare 8 LSS-lägenheter vid behov, alternativt ytterligare 4 radhus. Byggandet planeras ske i etapper där etapp 1 består av LSS-boendet och etapp 2 innefattar radhusen. I samband med byggandet av etapp 2 avgörs användning av byggnaden i mitten. PLANDATA Planområdet ligger i ett villa/radhusområde i Riseberga i östra delarna av Malmö. Planområdet gränsar i söder till Dammstorpsvägen, i öster till Ringbergagatan, i norr till mot fastigheterna Ringberga 14 och 15 och i väster till Risebergaparken. 1 (10)

2 Planområdets area är 3266 m 2 och består av en yta som är omkring 55 x 60 meter. Marken består av fastigheten Ringberga 7 som ägs av Josefssons fastigheter Limhamn AB. Karta som visar planområdets placering. BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN Graden av miljöpåverkan som genomförandet av en detaljplan kan komma att medföra ska alltid bedömas. Vid behov ska nödvändiga utredningar samt konsekvens- och åtgärdsanalyser göras. Planen bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan såsom avses i miljöbalken 6 kap 11. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN RIKSINTRESSEN Planområdet berör inte något område av riksintresse. ÖVERSIKTSPLAN För området gäller markanvändningen bostäder enligt översiktsplanen för Malmö. GÄLLANDE DETALJPLANER För planområdet gäller detaljplan PL 310 som vunnit laga kraft Den gällande detaljplanen innebär att affärsändamål är tillåten användning på fastigheten. Inom området får byggnader uppföras till en maximal byggnadshöjd av 8 m. 2 (10)

3 I stadsdelen Riseberga som planerades under 1950-talets första hälft tillämpades grannskapstanken på ett större område med enbart småhus. Stadsplanen omfattar mindre grupper av radhus, kedjehus och friliggande villor med en tydlig skånsk anknytning. Tomtindelning akt nr 1280K-236R, gäller som fastighetsindelningsbestämmelse i nu gällande detaljplan. Fastighetsindelningsbestämmelsen kommer i och med denna detaljplaneläggning upphöra att gälla för Ringberga 7. ÖVRIGA PROGRAM OCH UTREDNINGAR HANDLINGSPROGRAM FÖR ARKITEKTUR OCH STADSBYGGANDE Planområdet ingår i karaktären småskalig bebyggelse enligt Handlingsprogram för arkitektur och stadsbyggande (antaget av kommunfullmäktige 2005). Enligt programmets rekommendationer ska stor hänsyn tas till den befintliga bebyggelsens karaktär, skala, färger och proportioner vid förändring. Stor vikt ska även läggas vid gaturummets utformning. GRÖNPLAN Grönplan för Malmö (godkänd av kommunfullmäktige 2003), redovisar tillgång och brist på olika sorters grönytor i Malmös stadsdelar. Grönplanen är ett planeringsunderlag som behandlar gröna värden från en rekreativ och biologisk utgångspunkt. I väster gränsar planområdet till Risebergaparken som är en del i Risebergastråket. I grönplanen framgår det att det inte råder någon brist på parker i planområdets närhet. BOSTADSPOLITISKA MÅL Bostadspolitiska mål för Malmö antogs av kommunfullmäktige Målen är indelade enligt hållbarhetsprincipen i mål för en socialt hållbar bostadsförsörjning, mål för en ekonomiskt hållbar bostadsförsörjning samt mål för ett ekologiskt långsiktigt hållbart byggande. ÖVRIGA Miljöprogram för Malmö stad fungerar som en gemensam utgångspunkt för miljöarbetet i Malmö stad. För att nå miljöprogrammets mål måste varje projekt i sitt genomförande bidra till den hållbara utveckling som eftersträvas. Energistrategi för Malmö är Malmö stads handlingsprogram för energifrågor och är samordnat med miljöprogrammet. Såväl miljöprogram som energistrategi har antagits av kommunfullmäktige. Miljöbyggprogram Syd är kommunens program för hållbart byggande och ska följas vid nybyggnation på mark som kommunen säljer eller upplåter. På övrig mark är programmet vägledande vid nybyggnation och gäller för både bostäder och lokaler. Behov av bil- och cykelparkering för olika verksamheter regleras i Parkeringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö, Pr 3087, antagen av KF september Parkeringsnormen gäller som vägledning vid detaljplaneläggning och som krav vid bygglovgivning. 3 (10)

4 Avfallsplan för Malmö stad och Burlövs kommun innehåller mål och strategier för avfallshanteringen. TIDIGARE FÖRSLAG Tidigare i detaljplanearbetet har förslag funnits på ett 3-vånings flerbostadshus samt bibehållen handel i planområdets sydvästra del. Detta förslag har sedan omarbetats för att bättre passa in i den småskaliga bebyggelse som omger planområdet. I samrådsskedet fanns förslag på radhus samt 12 LSS-bostäder, men detta förslag har bearbetats ytterligare, se rubrik Planförslaget FÖRUTSÄTTNINGAR BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN Riseberga byggdes ut i större skala i början av 1950-talet med småskalig bebyggelse. Stadsplanen för Riseberga ritades av arkitekterna Thorsten Roos och Bror Thornberg och är mycket tidstypisk. Ambitionen var att skapa ett förortssamhälle med närhet till naturen. Bebyggelsen består av både kedjehus, radhus, friliggande villor och sammanbyggda hus. Husen har sinsemellan olika karaktär, men har ändå en enhetlighet i materialen och proportionerna. Inom planområdet finns idag en enplansbyggnad som innehåller flera affärslokaler. Här finns idag en pizzeria, frisörsalong och revisionsbyrå, medan den större delen av byggnaden står tom efter att den tidigare ICA-butiken lagt ner sin verksamhet. Byggnaden omges av parkerings- och leveransytor. Området har fungerat som ett lokalt centrum i Riseberga, men stor konkurrens till affärsetableringar finns idag från Toftanäs handelscentrum som ligger ca 1 km öster om planområdet. Flygbild över planområdet med omgivning. 4 (10)

5 KULTURHISTORISKT VÄRDEFULL MILJÖ Kvarteren Dammhälla, Ranberga och Rishälla, som ligger öst-sydöst om planområdet, är utpekade som kulturhistoriskt särskilt värdefulla miljöer. Husen här ritades av Thorsten Roos och Bror Thornberg och tillhör de äldsta i området. Byggnaderna är fina exempel på modern arkitektur med tydlig förankring i den traditionella skånska byggnadskulturen. LANDSKAP OCH VEGETATION Större delen av fastigheten är asfaltsbelagd och vegetationen är sparsam. I den södra delen av området står två mindre träd och längs fastighetsgränsen i väster och norr växer friväxande häckar. TRAFIK In- och utfart till planområdet sker från Ringbergagatan i öster. Denna gata är i sin tur förbunden med Dammstorpsvägen i söder som är en större matargata i Riseberga. LEDNINGAR Fastigheten är ansluten till befintligt ledningsnät. PLANFÖRSLAGET ÖVERENSSTÄMMELSE MED ÖVERSIKTSPLANEN Förslaget följer översiktsplanen som anger bostäder för området. Ett mål i stadens pågående översiktsplanearbete är att förtäta staden och använda mark på ett yteffektivt sätt. Förslaget går i denna linje då det innebär en förtätning men med anpassning till den småskaliga omgivande bebyggelsen. 5 (10)

6 STRUKTUR Detaljplanen möjliggör ett LSS-boende med 6 lägenheter på fastighetens västra sida, samt 6 bostäder i form radhus i öster. Det skapas också, mitt emellan dessa båda byggnader en möjlighet till utbyggnad av antingen ytterligare 8 LSSlägenheter vid behov, alternativt ytterligare 4 radhus. Byggandet planeras ske i etapper där etapp 1 består av LSS-boendet och etapp 2 innefattar radhusen. I samband med byggandet av etapp 2 avgörs användning av byggnaden i mitten. Bebyggelsen får uppföras i två våningar. Förslaget innebär en viss förtätning, men är samtidigt anpassad till intilliggande bebyggelse i skala och utformning. Den mer detaljerade utformningen bestäms i det kommande bygglovet. Det är viktigt att den nya bebyggelsen, trots ett modernare formspråk, harmonierar med omkringliggande bebyggelse. Radhuslängan i väster placeras minst 12 meter från norra tomtgränsen och fönsterytan mot norr minimeras för att minska insynsmöjligheterna mot grannarna i norr. Fasader ska brytas upp i kortare sektioner, med max 2 enheter per sektion., och utföras i rött eller gult tegel, likande det på intilliggande bebyggelse. Taklutningen ska vara mellan grader för att hålla nere byggnaderna höjdmässigt. Taklutningen möjliggör även sk gröna tak. Det råder brist på LSS-boenden (boenden för personer med funktionsnedsättningar) i Malmö. Det boende som planeras inom planområdet ska byggas i radhusstil och vara möjligt att omvandla till radhusboende om behovet av LSS-boende i framtiden minskar. Förslaget ger inte utrymme för handelsverksamhet utan enbart boende. Då Toftanäs handelsområde ligger nära är underlaget för handel litet och handel är svår att kombinera med den typ av småskalig bostadsbebyggelse som föreslås. Pågående affärsverksamhet på fastigheten kan dock fortgå till dess att detaljplanen realiseras. Parkering får anläggas i områdets norra del. Här får även uthus, miljöhus eller carport/garage byggas i begränsad omfattning. Plank eller mur vid får behov uppföras i gräns mellan parkering och närliggande bostäder för att undvika problem med ljud- och ljusstörning. Plank får dock inte uppföras i gräns mot allmän platsmark då det är viktigt att fastigheten omges av grönska. Befintlig grönska ska i möjligaste mån bevaras. LANDSKAP OCH VEGETATION PLANTERINGAR Häckar ska planteras i tomtgräns mot allmän plats för att bättre anpassas till områdets karaktär där inramande häckar är ett viktigt sammanhållande karaktärsdrag. Plantering ska finnas mellan områdets parkering och angränsande fastigheter. 6 (10)

7 DAGVATTENHANTERING Då planområdet endast ligger ca 30 m från Risebergabäcken är det viktigt att dagvatten i så stor utsträckning som möjligt tas om hand lokalt på fastigheten. Parkeringen får därför inte hårdgöras för att möjliggöra infiltrering. Minst 50 % av dagvattnet från parkeringen ska fördröjas genom infiltration på fastigheten. REKREATION & LEK Planområdet gränsar till Risebergaparken, vilket ger väldigt goda förutsättningar för boende att även utanför sin trädgård/uteplats få tillgång till rekreation och lek i gröna miljöer. Varje radhus har en liten egen trädgård. I LSS-boendet har de boende en egen uteplats eller balkong, samt en gemensam uteplats och mindre trädgård. Det är viktigt att trädgården ramas in med vegetation och får en trädgårdsmässig karaktär som ger de boende en hemkänsla och inte känslan av institution. På de gemensamma ytorna bör det finnas utrymme för olika typ av samvaro och aktivitet. TRAFIK GÅNG- OCH CYKELTRAFIK Närmsta cykelvägar finns längs med Dammstorpsvägen i söder och längs med Risebergastråket i väster. Längs Ringbergagatan och de andra mindre villagatorna saknas separata cykelvägar. KOLLEKTIVTRAFIK Närmsta busshållplats ligger precis söder om planområdet längs Dammstorpsvägen. Här avgår stadsbuss nr 6 ca var minut dagtid mån-fre. BILTRAFIK Liksom idag ska in- och utfart till planområdet ske från Ringbergagatan. Inoch utfarten flyttas dock lite norrut. PARKERING Malmö stads parkeringsnorm för bil och cykel ska följas, vilket innebär att det ska finnas 1,5 bilplatser/radhus och 0,3 bilplatser/lss-lägenhet. En gemensam parkering planeras i den norra delen av området. ANGÖRINGSTRAFIK En angöringsyta ordnas norr om LSS-boendet för hämtning och lämning av de boende. Övrig angöring hänvisas till att angöra längs Ringbergagatan. TEKNISK FÖRSÖRJNING VA, EL, GAS, VÄRME Fastigheten är ansluten till befintligt ledningsnät för el och VA. Fjärrvärme finns i gatan utanför fastigheten. 7 (10)

8 AVFALLSHANTERING Avfallshanteringen skall lösas i enlighet med Avfallsplan för Malmö stad och Burlövs kommun. Tillräckliga utrymmen för sortering av uppkommande avfall ska finnas. Ett miljöhus planeras i anslutning till parkeringen i norr. Radhusboendet och LSS-boende bör ha separata utrymmen för sopsortering för att undvika konflikter kring avfallet. EKONOMISKA OCH SOCIALA KONSEKVENSER BOSTADSPOLITISKA MÅL Bostadspolitiska mål för Malmö, antogs av kommunfullmäktige Målen är indelade i mål för en socialt hållbar bostadsförsörjning, mål för en ekonomiskt hållbar bostadsförsörjning samt mål för ett ekologiskt långsiktigt hållbart byggande. Dessa övergripande mål är indelade i 13 delmål, där föreliggande detaljplan främst uppfyller målet att Stadsdelarnas behov av lokaler för skola, barnomsorg, vård, omsorg och socialt boende vid nyproduktion av bostäder ska komma in tidigt i planprocessen. Planen uppfyller även mål om att erbjuda en variation av boendetyper och att bostadsbebyggelse främst ska ske där infrastruktur i form av vatten och avlopp, gator, kollektivtrafik och övrig kommunal och privat service redan finns. BARNPERSPEKTIV Enligt FN:s barnkonvention ska barns bästa sättas i främsta rummet. Planområdet har goda förutsättningar att bli en bra miljö för både barn och vuxna genom att området ligger precis intill ett parkområde med goda förutsättningar för lek och rekreation. En lekplats finns i parken strax väster om planområdet. I området finns även ett säkert och utvecklat gång- och cykelnät. Radhusbebyggelsen har en gemensam parkering, vilket gör att området närmast bostäderna är bilfritt. KOMMUNAL SERVICE I planområdets närhet finns tillgång till kommunal service i form av grundskola och förskolor. Övrig offentlig service saknas i närområdet. Det råder brist på LSS-boenden i Malmö, vilket planeras i denna plan. KOMMERSIELL SERVICE Toftanäs handelsområde ligger ca 1 km öster om planområdet. Här finns dagligvaruhandel och ett stort utbud av handel med främst sällanköpsvaror. Cykelväg finns mellan planområdet och handelsområdet. Handeln är dock av extern karaktär med stora avstånd mellan etableringarna, vilket främjar att man tar bilen för att handla. MILJÖKONSEKVENSER RISKHÄNSYN Inga åtgärder med hänsyn till risker är nödvändiga i området. 8 (10)

9 STADSBILD Utbyggnad enligt detaljplanen innebär en viss förändring av stadsbilden. Förslaget har anpassats till omgivande låga bebyggelse genom att man endast tillåter två våningar. HÄLSA OCH SÄKERHET MILJÖKVALITETSNORMER FÖR LUFT Området har låga halter av kvävedioxid och det finns därför ingen risk för att miljökvalitetsnormen för kvävedioxid ska överskridas. RADON Enligt en markradonundersökning från år 1996 utförd av SGU (Statens geologiska undersökningar) ligger planområdet inom normalriskområde för radon, vilket innebär att det vid byggande krävs radonskyddade konstruktioner. BULLER Följande riktvärden för trafikbuller vid nybyggnad av bostäder ska hållas enligt Boverkets Allmänna råd 2008:1: Utomhus 55 dba ekvivalent ljudnivå vid fasad Utomhus 70 dba maximal ljudnivå vid uteplats i anslutning till bostad Inomhus 30 dba ekvivalent ljudnivå Inomhus 45 dba maximal ljudnivå nattetid Bostäderna närmst Dammstorpsvägen ska vid behov förses med lokala avskärmningar vid uteplatser för att gällande trafikbullernivåer ej ska överstigas. MARKFÖRORENINGAR Inga uppgifter om förhöjda risker för markföroreningar inom planområdet finns, men föroreningar kan inte uteslutas. Påträffas föroreningar ska detta omedelbart anmälas till tillsynsmyndigheten. GENOMFÖRANDET AV DETALJPLANEN ORGANISATORISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Fastighetsägaren ansvarar för utbyggnaden inom kvartersmark. Kommunen ansvarar genom fastighetskontoret för att tillsammans med exploatören samordna frågor om avtal. TEKNISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Nödvändig grundundersökning förutsätts tas fram av byggherren i samband med bebyggandet av området. VA SYD ska medverka vid höjdsättningen av området för att säkerställa att spillvatten och dagvatten kan avledas med självfall. Räddningstjänstens tillgänglighet till området är inom normal insatstid. Brandvattenförsörjning ska anordnas i området i samråd med VA SYD. 9 (10)

10 Tillträde för räddningstjänstens fordon ska anordnas inom området. Avståndet mellan körbar väg och husens entré får inte överstiga 50 meter. Byggherren ska redovisa att åtkomligheten är säkerställd i samband med bygglovansökan. Miljöbyggprogram SYD kan vara en vägledning vid projektering och byggnation. I bygglovet ska byggherren redovisa mer detaljerade bullerberäkningar för att säkerställa att tillämpliga riktvärden följs. EKONOMISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Åtgärder på allmän plats (gatumark samt parkmark) som krävs p.g.a. ändrat läge för in- och utfart innebär att ett exploateringsavtal ska träffas innan planen antas, mellan kommunen och fastighetsägaren. Kostnaden för utarbetandet av detaljplanen regleras i taxa för stadsbyggnadsnämndens verksamhet, antagen av kommunfullmäktige Kostnaden består av en startavgift och en planavgift. Avgifterna regleras i startavtal respektive planavtal. Eventuell nödvändig flytt eller ombyggnad av fjärrvärme-, gas-, tele- eller elledningar bekostas av exploatören. FASTIGHETSRÄTTSLIGA GENOMFÖRANDEFRÅGOR OCH KONSEKVENSER FASTIGHETSINDELNINGSBESTÄMMELSER Tomtindelning akt nr 1280K-236R, gäller som fastighetsindelningsbestämmelser i nu gällande detaljplan. Tomtindelningen kommer i och med denna detaljplaneläggning upphöra att gälla för Ringberga 7. KONSEKVENSER FÖR RINGBERGA 7 Planförslaget möjliggör avstyckning från fastigheten. I och med åtgärden kan fastigheten bli berörd av inrättande av gemensamhetsanläggning för att lösa gemensamma frågor som t.ex. infart, parkering, miljöhus m.fl. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetiden för detaljplanen är fem år från det datum planen vunnit laga kraft. Josephine Nellerup Gesa Hildebrand 10 (10)