datum Detaljplan för fastigheten BERITTA GURRIS 8 OCH 9 i Innerstaden i Malmö

Transkript

1 datum diarienummer Dp 5330 UNDERRÄTTELSEHANDLING PLANBESKRIVNING Detaljplan för fastigheten BERITTA GURRIS 8 OCH 9 i Innerstaden i Malmö INLEDNING DETALJPLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Syftet med planen är att göra det möjligt att på fastigheten Beritta Gurris 9, Beritta Gurrisgatan 5, bevara befintlig chaufförsbostad, som ligger direkt mot Beritta Gurrisgatan, som bostad samt uppföra ett enbostadshus. Befintlig chaufförsbostad är uppförd i början av 1900-talet och är kulturhistoriskt intressant. Den gällande detaljplanen anger att fastigheten får bebyggas med 20 %. Denna byggrätt behålles och medför att det nya enbostadshuset med tillhörande garage kan uppta en byggnadsarea om drygt 200 kvm. Befintliga fastighetsindelningsbestämmelser anger att fastigheterna Beritta Gurris 8 och 9 utgör var sin fastighet. Dessa upphör att gälla och nya fastighetsindelningsbestämmelser införes. Fastigheten Beritta Gurris 8, Limhamnsvägen 32, är bebyggt med ett enbostadshus som skall behållas. På denna fastighet justeras byggrätten så att befintligt garage kan vara kvar. Infarten till fastigheten Beritta Gurris 8 från Beritta Gurrisgatan ändras så att den stämmer överens med befintliga förhållanden. Fastigheterna Beritta Gurris 8 och 9 ägs av Per-Olof Skerup. Fastigheten Beritta Gurris 8 har en area som är 2368 kvm. Fastigheten Beritta Gurris 9 har en area som är 1642 kvm. PLANHANDLINGAR Planhandlingarna omfattar plankarta med bestämmelser, fastighetsförteckning (finns tillgänglig på Stadsbyggnadskontoret), samrådsredogörelse och denna planbeskrivning. PLANFÖRFARANDE Detaljplanen handläggs enligt PBL 2010:900 och har bedömts vara av den karaktären att den kan hanteras med förenklat planförfarande enligt 5 kap 7 och kan antas av Stadsbyggnadsnämnden i Kommunfullmäktiges ställe. Efter- 1 (11)

2 som planområdet idag används för bostäder och skall även i fortsättningen användas för bostäder bedöms detaljplanen sakna intresse för en bredare allmänhet och är förenligt med översiktsplanen. Genomförandet bedöms inte heller medföra en betydande miljöpåverkan och därför finns förutsättningar för enkelt planförfarande. BETYDANDE MILJÖPÅVERKAN Detaljplanens genomförande bedöms inte medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 6 kap 11 miljöbalken. Därför har ingen miljökonsekvensbeskrivning upprättats. Planområdet är bebyggt med villor och skall även i fortsättningen vara villor. Länsstyrelsen har meddelat att de har inget att invända mot kommunens bedömning att planen inte medför betydande miljöpåverkan enligt 4 kap. 34 plan- och bygglagen. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN RIKSINTRESSEN Planområdet ingår i kulturhistoriskt särskilt värdefulla områden. Planområdet berör även riksintresse kustzon. Eftersom den idag gällande byggrätten 20% inte ändras samt att idag gällande byggnadshöjder minskas och en utökad begränsning av markens bebyggande införes påverkas inte kustzonen negativt. ÖVERSIKTSPLAN Översiktsplanen för Malmö anger bostäder och service. Det nu aktuella planförslaget följer översiktsplanen. STRANDSKYDD Området har inte tidigare omfattats av strandskydd varför någon ny prövning inte behöver göras. PLANPROGRAM Planprogram behöver ej upprättas eftersom planområdets användning som bostäder ej ändras. GÄLLANDE DETALJPLANER För planområdet gäller detaljplan 109, laga kraft Den anger bl.a. friliggande villabyggnad i 3 våningar och för högst 2 familjer. Av tomtens area får 20 % bebyggas. För fastigheterna gäller en fastighetsplan, T00006, som efter den 2 maj 2011 gäller som planbestämmelse till gällande detaljplan. ÖVRIGA PROGRAM Fastigheten ingår i Stadsbyggnadskontorets Riktlinjer för Fridhem, Västervång, Bellevue, antagen av Stadsbyggnadsnämnden Den anger bl.a. att patriciervillorna längs Limhamnsvägen bör även i fortsättningen bevaras samt även mindre uthus längs Beritta Gurrisgatan. 2 (11)

3 I översiktsplan för Malmö 2000 är fastigheterna Beritta Gurris 8 och 9 markerat som värdefull miljö. Ytterligare förtätning genom delning av fastigheter är olämpligt. Vid eventuell förtätning skall minsta tomtstorlek vara 1600 kvm. Husen bör så långt som möjligt utnyttjas för boende. HISTORIK I PROCESSEN Fastighetsägaren, Per-Olof Skerup, ansökte om planändring. Den 22 augusti 2013 beslutade Stadsbyggnadsnämnden att detaljplanearbetet kan påbörjas med enkelt planförfarande. BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN OCH PLANFÖRSLAG HISTORIK OCH BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN SAMT PLANFÖRSLAG Beritta Gurris 8, Limhamnsvägen 32 Den befintliga villan i 2 våningar, rött tegel och flackt tak uppfördes Arkitekt var Sture Kelfve. I det aktuella projektet skall villan vara kvar och ej förändras. Eftersom den befintliga villan är kulturhistoriskt intressant och viktig för stadsmiljön har den försetts med rivningsförbud och varsamhetsbestämmelser. På denna fastighet justeras byggrätten så att befintligt garage kan vara kvar. Garaget är idag placerat på mark som ej får bebyggas. Infarten till fastigheten Beritta Gurris 8 från Beritta Gurrisgatan regleras idag via ett avtalsservitut, 1280IM-13/ Denna infart är 4 meter bred och går över fastigheten Beritta Gurris 9 längs den östra tomtgränsen. Beritta Gurris 9, Beritta Gurrisgatan 5 På denna fastighet uppfördes 1912 det befintliga bostadshuset i tomtgränsen mot Beritta Gurrisgatan. Byggnaden har tidigare använts som bl.a. chaufförsbostad. Arkitekt var Hans Thyselius. Byggnaden är kulturhistoriskt intressant. Tidigare utgjorde fastigheterna Beritta Gurris 8 och 9 en fastighet som sträckte sig genom kvarteret från Limhamnsvägen till Beritta Gurrisgatan. Syftet med planen är att göra det möjligt att på fastigheten Beritta Gurris 9, bevara befintlig chaufförsbostad, som ligger direkt mot Beritta Gurrisgatan, som bostad samt uppföra ett nytt enbostadshus. Den gällande detaljplanen anger att fastigheten får bebyggas med 20 %. Denna byggrätt behålles och medför att det nya enbostadshuset med tillhörande garage kan uppta en byggnadsarea om drygt 200 kvm. Chaufförsbostaden har försetts med rivningsförbud och varsamhetsbestämmelser. Ny byggnad har försetts med planbestämmelse att fasader skall vara puts eller tegel. Omkringliggande byggnader i området har dessa fasadbeklädnader. Längs Beritta Gurrisgatan finns ett u-område avsett för underjordiska ledningar. Planbestämmelsen u tas bort eftersom den är borttagen på grann- 3 (11)

4 fastigheterna Beritta Gurris 12 och 15 och fyller därmed ingen praktisk funktion. Planförslaget följer översiktsplanen. GRÖNYTOR, LEK- OCH REKREATIONSYTOR Detaljplanen omfattar endast fastigheterna Beritta Gurris 8 och 9 som är 2 villatomter. Allmän platsmark saknas således. Eftersom det är befintliga villatomter finns redan uppvuxna trädgårdar med planteringar, träd, avvattning av tomten, anordningar för att ta upp nivåskillnader mm. Detaljplanen medför ingen utökad byggrätt i förhållande till gällande detaljplan. Gällande detaljplan anger att 20% av tomtens area får bebyggas och detta procental ändras ej. Villorna har idag befintliga dräneringssystem. Detaljplanen kommer därmed ej att medföra några förändringar avseende konsekvenser för vattenkvalitén. De stora befintliga trädgårdarna kan användas av såväl barn som vuxna. På andra sidan Limhamnsvägen utefter havet finns mycket stora rekreations- och grönområden. Nedan visar ett snedfoto av de två villafastigheterna. Limhamnsvägen syns vid fotots vänstra del. Beritta Gurrisgatan syns vid fotots högra del. FASTIGHETER FASTIGHETSSTORLEKAR OCH FASTIGHETSINDELNINGSBESTÄMMELSER Enligt PBL 5 kap 18 får man i en detaljplan bl.a. bestämma hur området skall vara indelat i fastigheter (fastighetsindelningsbestämmelser). För fastigheterna Beritta Gurris 8 och 9 gäller idag en fastighetsplan, T00006, som numera gäller 4 (11)

5 som fastighetsindelningsbestämmelser. Dessa upphör att gälla i och med att ny detaljplan läggs. FASTIGHETSINDELNINGSBESTÄMMELSER Befintliga fastighetsindelningsbestämmelserna T00006 anger idag att fastigheten Beritta Gurris 8 skall utgöra lott nr 14 med en smal infart, skaft, från Beritta Gurrisgatan som går längs gränsen mot fastigheten Beritta Gurris 6. Fastigheten Beritta Gurris 9 skall utgöra lott nr 13. Fastighetsindelningsbestämmelserna är inte genomförda. Utdrag ur gällande fastighetsindelningsbestämmelser, T För att kunna uppfylla intentionerna avseende fastighetsstorlekar enligt Stadsbyggnadskontorets Riktlinjer för Fridhem, Västervång, Bellevue införes nya fastighetsindelningsbestämmelser. Dessa innebär att fastigheterna Beritta Gurris 8 och 9 skall utgöra var sin fastighet. Chaufförsbostaden på fastigheten Beritta Gurris 9 får således ej styckas av. Vidare skall infart till Beritta Gurris 8 regleras genom att ett servitutsområde för väg, läggs ut i planen. Rättighetsområdets bredd är 4 meter. Området förläggs längs med fastighetens östra gräns. På plankartan betecknas området med a1. TRAFIK GÅNG- OCH CYKELTRAFIK Gång- och cykelväg finns längs Limhamnsvägen precis utanför planområdet. KOLLEKTIVTRAFIK På Limhamnsvägen precis utanför planområdet går busslinje 32 och hållplatsen finns i närheten. ANGÖRING Fastigheten Beritta Gurris 8 och 9 angöres från Beritta Gurrisgatan. För att skapa en angöring för fastigheten Beritta Gurris 8 mot Beritta Gurrisgatan 5 (11)

6 införes ett servitutsområde som planbestämmelse. Idag finns ett avtalsservitut som reglerar tillfartsfrågan. Beritta Gurris 8 kan avseende gång- och cykeltrafik även angöras mot Limhamnsvägen. PARKERING Fastigheterna Beritta Gurris 8 och 9 är villafastigheter där såväl cykel som bilparkering anordnas på den egna tomten. TEKNISK FÖRSÖRJNING Eftersom det redan finns 2 villor inom planområdet är teknisk försörjning och avfallshantering anordnad. Vid nybyggnad av ytterligare en villa skall avfallshantering anordnas inom fastigheten enligt Avfallsplan för Malmö stad och Burlövs kommun. PLANKARTANS BESTÄMMELSER Plankartans bestämmelser har anpassats efter det aktuella projektet. GENOMFÖRANDET AV DETALJPLANEN ORGANISATORISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Planområdet omfattar endast fastigheterna Beritta Gurris 8 och 9 som är privatägda. Detaljplanen omfattar ej allmän platsmark. Fastighetsägaren ansvarar för förändringar inom planområdet. TEKNISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Räddningstjänstens tillgänglighet till området är inom normal insatstid. Brandvattenförsörjning ska anordnas i området i samråd med VA SYD. Tillträde för räddningstjänstens fordon ska anordnas inom området. Miljöbyggprogram SYD kan vara en vägledning vid projektering och byggnation. I samband med bygglov skall byggherren redovisa detaljerade bullerberäkningar för att säkerställa att tillämpliga riktvärden följs. EKONOMISKA GENOMFÖRANDEFRÅGOR Kostnaden för utarbetandet av detaljplanen regleras i taxa för stadsbyggnadsnämndens verksamhet, antagen av kommunfullmäktige Kostnaden består av en startavgift och en planavgift. Avgifterna regleras i startavtal respektive planavtal. 6 (11)

7 DETALJPLANENS KONSEKVENSER MILJÖKONSEKVENSER STADSBILD OCH KULTURMILJÖ I det aktuella förslaget kommer inget utseendemässigt ändras på fastigheten Beritta Gurris 8. Stadsmiljön mot Limhamnsvägen förändras ej. På fastigheten Beritta Gurris 9 mot Beritta Gurrisgatan kommer chaufförsbostaden att bevaras. Möjlighet finns att uppföra ytterligare en villa på denna fastighet. Stadsmiljön längs Beritta Gurrisgatan kommer således att förändras något. Dock bör inte detta skapa några problem ur stadsbildsynpunkt eftersom det förekommer många nya byggnader på grannfastigheterna och nuvarande detaljplans exploatering att 20 % av tomtens yta får bebyggas behålles. Planområdet blir således ej hårdare exploaterat än vad gällande detaljplan medger. Dessutom införes planbestämmelser avseende ny byggnads utseende. RISKER OCH SÄKERHET Inga åtgärder med hänsyn till risker är nödvändiga i området. Planområdet ligger i ett bostadsområde. LUFTKVALITET Enligt Malmö stadsatlas mätning 2013 framgår att luftföroreningar är i gränsen mellan måttlig och förhöjd halt där ingen risk för att Miljökvalitetsnormen för kvävedioxid överskrids. MARKFÖRORENINGAR Med hänsyn till att planområdet inte har varit bebyggt eller haft verksamheter före villornas uppförande 1912 och 1939 är risken för markföroreningar inte stor. RADON Byggnaden ligger i ett medel- och lågriskområde. VATTENKVALITÉ Detaljplanen medför ingen utökad byggrätt i förhållande till gällande detaljplan. Inom planområdet kan jämfört med idag ytterligare en villa om ca 200 kvm uppföras vilket är en liten yta i förhållande till planområdets area som är 4010 kvm. Den möjliga förändringen av hårdgjord yta är relativt försumbar och detaljplanen bedöms därför inte att medföra några betydande konsekvenser för vattenkvalitén i området eller möjligheten att uppfylla gällande Miljökvalitetsnormer för vatten. ELEKTROMAGNETISKA FÄLT I närheten finns inga nätstationer och kraftledningar. INDUSTRIBULLER I närheten finns inga industrier. 7 (11)

8 TRAFIKBULLER Beritta Gurris 8 Stadsbyggnadskontorets stadsatlas mätning anger att vägbullret i förträdgården mot Limhamnsvägen varierar mellan db. På den befintliga stenmuren mot Limhamnsvägen är värdet db. På trädgårdssidan bakom villan är värdet db. Beritta Gurris 9 Stadsbyggnadskontorets stadsatlas mätning anger att vägbullret i förträdgården mot Beritta Gurrisgatan varierar mellan db. På trädgårdssidan bakom villan är värdet db. Enligt Infrastrukturpropositionen 1996/97:53 ska följande riktvärden innehållas vid nybyggnad av bostäder: Utomhus 55 db(a) ekvivalent ljudnivå vid fasad Utomhus 70 db(a) maximal ljudnivå vid uteplats Inomhus 30 db(a) ekvivalent ljudnivå Inomhus 45 db(a) maximal ljudnivå nattetid Stadsbyggnadskontoret tillämpar ovanstående riktvärden med det tillägget att avsteg kan göras från ekvivalentvärdet utomhus på 55 db(a). Om detta krav inte kan uppnås kan bebyggelsen ändå accepteras om det utanför fönster till minst hälften av boningsrummen i varje bostad är högst 50 db(a) ekvivalent och högst 70 db(a) maximal bullernivå. Av de rum som vetter mot den ljuddämpade sidan ska minst ett rum vara vänt mot en gårdssida. Minst halva gårdsytan måste ha en ekvivalent trafikbullernivå som inte överstiger 50 db(a). Riktvärdena för trafikbullernivå inomhus och på uteplats ska alltid innehållas. En planbestämmelse har införts på plankartan som anger att dessa riktvärden ska klaras och vad som gäller vid avsteg. KONSEKVENSER FÖR FASTIGHETER FASTIGHETSINDELNINGSBESTÄMMELSER För fastigheterna Beritta Gurris 8 och 9 gäller idag en fastighetsplan, T00006, som numera gäller som fastighetsindelningsbestämmelser. Dessa upphör att gälla i och med att en ny detaljplan läggs. För att kunna uppfylla intentionerna avseende fastighetsstorlekar enligt Stadsbyggnadskontorets Riktlinjer för Fridhem, Västervång, Bellevue införes nya fastighetsindelningsbestämmelser. För Beritta Gurris 8 innebär de nya fastighetsindelningsbestämmelserna att dessa följer nuvarande fastighetsindelning samt att tillfart till allmän gata säkras genom att ett servitutsområde läggs ut på Beritta Gurris 9. Ägaren till Beritta Gurris 8 kan därmed begära hos Lantmäterimyndigheten Malmö stad att ett officialservitut bilas för vägändamål. Idag är tillfarten säkrad genom ett avtalsservitut. 8 (11)

9 För Beritta Gurris 9 innebär de nya fastighetsindelningsbestämmelserna att dessa följer nuvarande fastighetsindelning samt att fastigheten kommer belastas av ett servitutsområde som ger Beritta Gurris 8 rätt att ta väg över fastigheten fram till allmän gata. KONSEKVENSER FÖR FASTIGHETERNA BERITTA GURRIS 8 OCH 9 Fastigheterna omfattas av fastighetsindelningsbestämmelser och får således ej delas. Beritta Gurris 9 berörs av ett rättighetsområde för vägändamål till förmån för Beritta Gurris 8. Byggnaderna har försetts med rivningsförbud och varsamhetsbestämmelser. Fastighetsägaren Per-Olof Skerup har lämnat in en skrivelse till Stadsbyggnadskontoret där det framgår att han har för avsikt att bibehålla (ej riva) samt vårda de befintliga huvudbyggnaderna på fastigheterna Beritta Gurris 8 och 9. SAMHÄLLSKONSEKVENSER BOSTADSPOLITISKA MÅL Kommunfullmäktige antog den 22 november 2012 tio bostadspolitiska mål. Målen ska bland annat utgöra utgångspunkt för planläggning enligt plan- och bygglagen. Omkring planområdet finns idag en blandning av bostäder t.ex. villor, bostadsrättslägenheter och mindre radhus. BARNPERSPEKTIV Enligt FN:s barnkonvention ska barns bästa sättas i främsta rummet. Planområdet har redan en bra miljö för både barn och vuxna genom att villatomterna redan har uppvuxna trädgårdar samt tillgång till de stora rekreationsområdena på andra sidan Limhamnsvägen. TILLGÄNGLIGHET Den nya villan som planeras på fastigheten Beritta Gurris 9 kan utformas så att villan blir tillgängliga för alla. De två andra befintliga villorna kommer i dagsläget ej att byggas om. KOMMUNAL OCH KOMMERSIELL SERVICE Fastigheterna Beritta Gurris 8 och 9 ligger i ett villaområde och har därför inte kommunal och kommersiell service i den närmaste omgivningen. Närmaste service finns vid Fridhemstorget, Regementsgatan samt Erikslust. Avståndet till dessa platser är omkring meter. Eftersom planområdet endast kommer att få en ny bostad är påverkan på förskolor och skolor liten. 9 (11)

10 ADMINISTRATIVA FRÅGOR GENOMFÖRANDETID Genomförandetiden är 15 år från det datum då beslutet att anta detaljplanen vinner laga kraft. UTÖKAD LOVPLIKT På fastigheten Beritta Gurris 8 finns stora träd som är viktiga för stadsmiljön och gatumiljön mot Limhamnsvägen. På fastigheten Beritta Gurris 9 finns en stor blodbok som är av betydelse för omgivningen. Med hänsyn till detta har planbestämmelse införts att vissa träden närmast Limhamnsvägen och blodboken får fällas endast om sjukdom eller säkerhetsrisk föreligger och att marklov erfordras för fällning av dessa träd. UNDERLAG TILL PLANARBETET PROGRAM OCH UTREDNINGAR BOSTADSPOLITISKA MÅL Kommunfullmäktige antog bostadspolitiska mål i tio punkter. Planer och program för genomförande ska utgå från dessa mål. MILJÖPROGRAM FÖR MALMÖ STAD Miljöprogrammet fungerar som en gemensam utgångspunkt för miljöarbetet i Malmö stad. För att nå miljöprogrammets mål måste varje projekt i sitt genomförande bidra till den hållbara utveckling som eftersträvas. ENERGISTRATEGI FÖR MALMÖ Energistrategin är Malmö stads handlingsprogram för energifrågor och är samordnat med miljöprogrammet. Såväl miljöprogram som energistrategi har antagits av kommunfullmäktige. MILJÖBYGGPROGRAM SYD Miljöbyggprogrammet är kommunens program för hållbart byggande och ska följas vid nybyggnation på mark som kommunen äger, säljer eller upplåter. På övrig mark är programmet vägledande vid nybyggnation och gäller för både bostäder och lokaler. Inom planområdet är all mark privatägd varför miljöbyggprogrammet är vägledande. TRAFIKSTRATEGI FÖR MALMÖ Trafikstrategin, antagen av kommunfullmäktige 2004, redovisar en målmedveten strategi för ett trafiksystem som bidrar till att skapa framtidens Malmö med tre huvudmål: trygg och tillgänglig stad för Malmöborna, en starkare region och effektivare transporter. TRAFIKMILJÖPROGRAM FÖR MALMÖ STAD Trafikmiljöprogrammet, antaget av tekniska nämnden, har som övergripande målsättning att Malmö stad ska arbeta i riktning mot ett miljöanpassar transportsystem. PARKERINGSPOLICY OCH PARKERINGSNORM Behov av bil- och cykelparkering för bostäder och olika verksamheter regleras i Parkeringspolicy och Parkeringsnorm för bil, mc och cykel i Malmö, Pr 3087, 10 (11)

11 antagen av KF september Parkeringsnormen gäller som vägledning vid detaljplaneläggning och som krav vid bygglovgivning. AVFALLSPLAN FÖR MALMÖ STAD OCH BURLÖVS KOMMUN Avfallsplanen innehåller mål och strategier för avfallshanteringen. MEDVERKANDE Detaljplanen har handlagts av stadsbyggnadskontoret. Underlag för detaljplanen grundar sig på ett förslag från fastighetsägarens konsult Per Andersson. Josephine Nellerup Göran Hallin 11 (11)