Eskilstunas bostadsmarknad

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Eskilstunas bostadsmarknad 2011-11-03"

Transkript

1 Eskilstunas bostadsmarknad

2 Innehåll Källor och datamaterial Bostadsförsörjning och tillväxtmål Bostadsområden och aktuella planer Balans på bostadsmarknaden Bostadsprisernas utveckling Prisbild och attraktivitet i Eskilstunas bostadsområden Betalningsvilja för nya bostäder Produktionskostnadskalkyl Var lönar det sig att bygga? Intervjuer med branschen Riskanalys, ramverk och begränsningar Slutsatser 2

3 Källor och datamaterial Grunddata om Eskilstuna kommun och andra kommuner som används som jämförelse. Huvudsaklig källa: SCB Indata avseende områdesbeskrivningar (på NYKO-nivå) : Befolkningens storlek och tillväxt, åldersstruktur, utländsk bakgrund, inkomstnivå och utbildningsnivå Källa: Specialbeställning från Eskilstuna kommun, SCB Indata om restider: WSP (Undersökningarna RES och RUFS 2010) Tidsserier över bostadsprisutveckling och data avseende prisbild på bostadsrätter och småhus på delområdesnivå: WSP och Mäklarstatistik, Värderingsdata 3

4 Bostadsförsörjning och tillväxtmål i Eskilstuna Centrala frågor: Avser Eskilstuna att växa? Varför är det viktigt att växa? Bidrar bostadsbyggandet till tillväxt? Vad kommer först utbud eller efterfrågan? Hur mycket bör man bygga? Behövs ett bostadsförsörjningsprogram? Möjliga svar: Eskilstuna utmanar! Eskilstuna är en växande stad med en kaxig vision. Eskilstuna den stolta Fristaden! Eskilstuna växer och utvecklas snabbt, häftigast i framtidsregionen Stockholm-Mälardalen. Det är roligare att växa! Konkurrensen är hård och tillväxt ger möjlighet att göra gemensamma välfärdsinvesteringar Uteblivet bostadsbyggande kan i vart fall hämma tillväxten En bostadsmarknad i balans innebär att hushåll ska kunna välja boende och att det ska finnas vissa frihetsgrader i beståndet för omflyttning Ett uttalad politik kring kommunens visioner, mål, policy och planer underlättar för aktörerna på marknaden och naturligtvis även internt i kommunen 4

5 Bostadsområden och aktuella planer I denna analys har vi arbetat brett först med hela Eskilstunas struktur avseende befolkningsutveckling och bostäder och sedan med en analys på delområdesnivå (NYKO) Det finns dock ett antal bostadsområden som är särskilt intressanta för Eskilstuna kommun att särskilt fokusera på områden där man planerar större förändringar och områden som är föremål för större nyproduktionssatsningar Planer och fokusområden: Förtätning i innerstaden Omvandling av stadsdelen Väster Nyproduktion i Odlaren Förtätning i Torshälla Utveckling av småorter Den övergripande frågan blir hur förutsättningarna ser ut för nyproduktion av bostäder i dessa områden 5

6 Balans på bostadsmarknaden? Vad är en rimlig planberedskap för nya bostäder i Eskilstuna? 6

7 Eskilstuna växer kanske mer än ni tror! Antal invånare Folkmängd i Eskilstuna kommun samt två alternativa prognoser fram till Folkmängd Prognos Kommunen Prognos WSP 7

8 Inflyttningen ökar sedan 1995 Antal personer Flyttningar till och från Eskilstuna Källa: SCB Flyttnetto Inflyttade Utflyttade 8

9 Positivt flyttnetto sedan 2000 för i princip alla åldersgrupper under 50 år, särskilt för barnfamiljerna Antal personer, genomsnitt per år 200 Flyttningar per ålder i Eskilstuna år år Inflyttade Utflyttade Netto Ålder vid årets slut Källa: SCB 9

10 Det har pendlat mycket över tid Är det ett varaktigt trendbrott vi ser sedan 2000 efter de tuffa åren på 90-talet? Antal personer Befolkningsförändringar i Eskilstuna Källa: SCB Födelsenetto Inrikes flyttnetto Utrikes 10

11 Bostadsbyggandet har inte riktigt hängt med i utvecklingen Antal nya bostäder 1000 Bostadsbyggande och folkökning i Eskilstuna kommun Antal nya invånare Bostadsbyggande Folkökning

12 Och idag finns inga fria vakanser i allmännyttan Outhyrda lägenheter i allmännyttan i Eskilstuna Antal Andel, % , , , , , , , , ,0 50 1,0 0 0,0 2000M m m m m m m m m m09 Antal lediga lägenheter Andel lediga lägenheter 12

13 Befolkningen tränger ihop sig i det befintliga beståndet Antal invånare per bostad 2,15 Beräknad hushållsstorlek ,10 2,05 2,00 1,95 1,90 * 2010: Ny beräkningsmetod * Eskilstuna Hela landet 13

14 Men det är långt kvar till de närmsta konkurrenterna Antal invånare per bostad, genomsnitt ,25 Invånare per bostad /Hushållsstorlek 2,20 2,15 2,10 2,05 2,00 1,95 1,90 1,85 1,80 Hela landet Eskilstuna Örebro Uppsala Strängnäs Södertälje Enköping Västerås Linköping Norrköping Borås Gävle Sundsvall 14

15 Det har varit två grupper av kommuner under längre tid Antal invånare per bostad 2,30 Hushållsstorlek i närkommunerna 2,25 2,20 2,15 2,10 2,05 2,00 1,95 1,90 1,85 1, Hela landet Eskilstuna Västerås Örebro Uppsala Strängnäs Södertälje Enköping 15

16 Stockholmsregionen Stockholms pendlingsomland lokala arbetsmarknad har vuxit kraftigt och består idag av 2,4 miljoner invånare Från Trosa i söder till Tierp i norr Eskilstuna hör inte dit ännu! Inte heller Västerås och Örebro 16

17 Det är de redan stora som växer på de smås bekostnad Antal invånare efter storleksklass på lokal arbetsmarknad Källa: SCB, WSP inv

18 Er planberedskap ligger på en låg nivå jämfört med bostads-byggandet de senaste åren Antal bostäder 900 Bostadsbyggande i Eskilstuna kommun samt planerat bostadsbyggande Färdigställda flerbostadshus Småhus Planer Flerbostadshus Planer Småhus 18

19 Det finns (numera) ett tydligt samband mellan nyproduktion av bostäder och befolkningstillväxt Antal nya bostäder Bostadsbyggande i relation till befolkningsökning i större städer Källa: SCB, WSP Antal nya invånare 19

20 Eskilstuna ligger nästan sämst till Bostadsbyggande i relation till befolkningsökning Antal nya bostäder per nya invånare i större städer ,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 0,00 Källa: SCB, WSP 20

21 Om balans ska råda på marknaden om 10 år krävs fler bostäder, alla planer blir inte av och Eskilstuna har få planer Lagakraftvunna planer summerar bara till 566 bostäder Antal bostäder 800 Bostadsbyggande, planberedskap och bostadsbehov i Eskilstuna Bostadsmarknadsenkäten 2011 Lagakraftvunna planer Givet balans på marknaden 2020 och behov av 1 bostad per 2,03 nya invånare Påbörjade bostäder Planerade bostäder Bostadsbyggnadsbehov, enl. kommunens befolkningsprognos 21

22 Vi är dessutom dåliga på att uppfylla de planer vi har Många kommuner fick inte ens igång 25 % av planerat bostadsbyggande under 2010 Stockholms län har totalt fått till hela 89 % av planerade byggstarter (Hela Sverige 72 %) Några kommuner har överträffat förväntningarna (Storstäderna, Järfälla, Vallentuna, Uppsala, Staffanstorp, Uddevalla) Andra har inte lyckats lika bra (Nynäshamn, Sigtuna, Landskrona, Ale)

23 I Eskilstuna påbörjades 250 av planerade 400 bostäder förra året era närmaste konkurrenter presterade bättre! Antal nya bostäder 1000 Planerad och verkställd nyproduktion Källa: SCB, Boverket, WSP Planerade Påbörjade 23

24 Planberedskap och bostadsbyggnadsmål för några närkommuner. Enligt Lst* behöver ni bygga minst 350 bost/år Antal bostäder Byggande och planberedskap i närkommunerna Eskilstuna Örebro Uppsala Strängnäs Södertälje Enköping Västerås Planerad igångsättning 2010 Faktiskt byggande 2010 Bostadsmarknadsenkäten 2011 Planberedskap framöver per år "Bostadsbehov" per år 24 * Källa: Lst, Bygg nu, 2011

25 Vår slutsats är att ni måste planera mer för att få mer gjort! De nya större exploateringsområdena behövs! Procent av planerad nyproduktion 180 Påbörjandebarometer Källa: SCB, Boverket, WSP 25

26 Bostadsprisernas utveckling 26

27 På lite längre sikt har villapriserna stigit i hela Mälardalen, men Enköping springer om Eskilstuna TKr, Löpande Villapriser i Eskilstuna och några andra kommuner runt Mälaren Q Q1 2011Q2 2011Q3 2011Q4 Eskilstuna Södertälje Uppsala Enköping Strängnäs Västerås 27

28 Storlek och tillgänglighet avgör nivån, men alla växer TKr, Löpande Q Q1 2011Q3 2011Q4 Villapriser i Eskilstuna och några andra jämförbara kommuner Q2 Eskilstuna Katrineholm Nyköping Örebro Linköping 28

29 Låga, men hyggligt stabila, priser på BR i Eskilstuna Högre priser för kommuner närmare Stockholm Kr/Kvm, Löpande Bostadsrättspriser i Eskilstunaoch några andra kommuner runt Mälaren Eskilstuna Södertälje Uppsala Enköping Strängnäs Västerås 29

30 Några kommuner har haft en bättre tillväxt Kr/Kvm, Löpande Bostadsrättspriser i Eskilstuna och några andra jämförbara kommuner Eskilstuna Katrineholm Nyköping Örebro Linköping 30

31 Boendekostnaden är starkt negativt relaterad till restiden i regionen Boendekostnad, kr/mån Boendekostnad per kommun i Mälardalen (ej Örebro län) i relation till restiden till Stockholms city Solna Danderyd Om restiden ökar en minut minskar boendekostnaden med 84 kronor per månad Nacka Täby Vaxholm Upplands-Bro Nykvarn Strängnäs Norrtälje Västerås Eskilstuna Katrineholm Östhammar Norberg Källa: SCB, Temaplan 2002 Bilrestid, minuter 31

32 Vad är Tobins Q? Tobins Q är ett lönsamhetsmått som visar relationen mellan betalningsviljan / marknadsvärdet och produktionskostnaden. Om kvoten är 1 innebär det att nyproduktion är lönsam dvs. att man precis får betalt för sina kostnader. Detta innebär att kvoten borde vara en bit över 1. Produktionskostnaden varierar inte lika mycket som betalningsviljan, men en viss skillnad i produktionskostnad finns mellan olika regioner. En indelning av Sverige i sex regioner har använts för beräkningen. Beräkningen är gjord av forskare på IBF, Institutet för bostadsforskning. WSP gör också egna beräkningar av Tobins Q på små områden. Tobins Q är också ett jämviktsmått. Om kvoten ligger över 1 under en lång period förklaras det framför allt av att det finns utbudsbegränsningar dvs. det har byggts för lite och efterfrågan (priset) är därmed relativt hög. Alltså: Ju högre Tobins Q desto större förutsättningar för att bygga. Det finns också ett klart samband mellan Tobins Q och bostadsbyggandet på kommunnivå. För vissa kommuner ser man t.ex. att bostadsbyggandet har varit lågt i relation till Tobins Q vilket alltså innebär att efterfrågan på bostäder är större än produktionen och att bristen på produktion inte beror på att betalningsviljan är för låg. Tobins Q för hela kommunen är ett medelvärde. Det har naturligtvis stor betydelse var i kommunen man bygger! 32

33 Ett nära nog perfekt samband mellan var man faktiskt bygger och Tobins Q 1,80 Bostadsbyggande och Tobins Q i olika typer av kommuner Bostadsbyggane per 1000 invånare 1,60 Storstäder 1,40 1,20 Förortskommuner 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 Större städer Övriga kommuner, mer än inv. Övriga kommuner, Pendlingskommuner inv. Övriga kommuner, mindre än inv. Varuproducerande kommuner Glesbygdskommuner 0,00 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 Tobins Q Källa: SCB, IBF, Tyréns Temaplan AB 33

34 Prisbild och attraktivitet på bostadsmarknaden i Eskilstuna Högre Tobins Q-värde ger mer byggande Källa: Lst Södermanland samt IBF

35 I Eskilstuna har Tobins Q pendlat runt 1 Då blir lägesfaktorn viktig för att få ihop kalkylen Källa: IBF

36 Spridningen har blivit större över tid och kommunerna närmare Stockholmsmarknaden ligger bättre till Källa: IBF

37 Tobins Q 2008 visar stora regionala variationer i Mälardalen Källa: IBF, WSP

38 Prisbild och attraktivitet i Eskilstunas bostadsområden Underlag: Försäljningar småhus och lägenheter under ett år (aug 2010 juli 2011) Totalt antal försäljningar i Eskilstuna kommun: Lägenheter: 518 st. Småhus: 494 st. Genomsnittspris (kr/kvm) Lägenheter: Småhus: Maxpris (kr/kvm) Lägenheter: Småhus: Källa: WSP, Mäklarstatistik, Värderingsdata

39 BR: Från mycket låga priser och uppåt få högprisobjekt 160 Antal lägenhetsförsäljningar i Eskilstuna efter pris < Kr/kvm Källa: WSP, Mäklarstatistik

40 En karta visar på en splittrad prisbild för bostadsrätter i centrala Eskilstuna Källa: WSP, Mäklarstatistik

41 Men en klusteranalys visar att det finns systematiska skillnader och att vissa lägen är hot-spots Hällby Källa: WSP, Mäklarstatistik

42 På delområdesnivå (NYKO) ligger maxpriset på drygt 1 milj kr och minimipriset på bara 10 % av den nivån Kronor Bostadsrättspriser 2010/ Mesta Borsökna Centrum, Eskilstuna Skogstorp tätort Tunafors Venus industriområde Fröslunda Hällbybrunn tätort Lagersberg Nyfors Vilsta Öster Hela Eskilstuna kommun Torshälla Söder Gredby Norr Slagsta Årby Torshälla Norr Ekeby Skiftinge Hållsta tätort Källa: WSP, Mäklarstatistik 42

43 Kvadratmeterpriserna varierar ännu lite mer. Med i stort sett samma områden i topp och botten Kronor/Kvm Bostadsrättspriser 2010/ Mesta Borsökna Centrum, Eskilstuna Tunafors Venus industriområde Skogstorp tätort Nyfors Fröslunda Öster Lagersberg Gredby Norr Hela Eskilstuna kommun Vilsta Torshälla Söder Hällbybrunn tätort Slagsta Årby Torshälla Norr Ekeby Skiftinge Hållsta tätort Källa: WSP, Mäklarstatistik 43

44 Småhusförsäljningarna har en längre svans mot höga priser det finns en högprismarknad 300 Antal småhusförsäljningar i Eskilstuna efter pris < Kr/kvm Källa: WSP, Värderingsdata

45 Ganska blandad prisbild i olika områden även på småhusmarknaden Källa: WSP, Värderingsdata

46 Klusteranalysen blir tydlig för småhusmarknaden högra priser framför allt på Öster/Djurgården och vid vattnet Källa: WSP, Värderingsdata

47 Det finns hela delområden med riktigt höga priser och spridningen är inte lika stor som för bostadsrätterna Kronor Småhuspriser 2010/ Torshälla huvud, tätort Tunafors Nyfors Kvicksund tätort Öster Vilsta Kjula glesbygd Sundbyholm tätort Jäder glesbygd Västra Borsökna tätort Vallby glesbygd Gredby Torshälla Norr Mesta Borsökna Skiftinge Hällbybrunn tätort Gillberga glesbygd Hela Eskilstuna kommun Tumbo glesbygd Slagsta Skogstorp tätort Ekeby Lagersberg Torshälla Söder Fröslunda Kjulaås tätort Husby Rekarne glesbygd Hållsta tätort Näshulta glesbygd Årby Lista glesbygd Tumbo tätort Ärla tätort Stenkvista glesbygd Ärla glesbygd Hällberga tätort Alberga tätort Öja glesbygd Västermo Källa: WSP, Värderingsdata 47

48 De högsta kvadratmeterpriserna på delområdesnivå ligger på kr/kvm och de lägsta på 30 % av den nivån Kronor/Kvm Småhuspriser 2010/ Tunafors Torshälla huvud, tätort Sundbyholm tätort Nyfors Jäder glesbygd Öster Torshälla Norr Tumbo glesbygd Västra Borsökna tätort Vilsta Näshulta glesbygd Gredby Kvicksund tätort Kjula glesbygd Ekeby Ärla glesbygd Skiftinge Hela Eskilstuna kommun Årby Gillberga glesbygd Vallby glesbygd Mesta Borsökna Hällbybrunn tätort Skogstorp tätort Slagsta Fröslunda Lagersberg Torshälla Söder Kjulaås tätort Husby Rekarne glesbygd Västermo Stenkvista glesbygd Hållsta tätort Tumbo tätort Ärla tätort Lista glesbygd Hällberga tätort Alberga tätort Öja glesbygd Källa: WSP, Värderingsdata 48

49 Bostadsmarknaden idag (sept/okt 2011) I dagsläget är marknaden lugn och prisutvecklingen stabil. I dagsläget är nästan 400 bostäder till salu i kommunen, varav ett 100-tal i nyproduktion De senaste månaderna (aug-sept) har 100 småhus överlåtits i Eskilstuna, det dyraste för 3,45 milj kr / kr/kvm (De allra dyraste fastigheterna som sålts är gårdar och fritidshus med större tomter vid vatten) Ingen bostadsrätt till salu just nu, som inte är nyproduktion, kostar över 2 milj kr. Men ett 10-tal större villor är till salu för över 3 milj kr. De ligger samtliga på Öster/Djurgården i centrala Eskilstuna samt i Mälarnära lägen (dvs. samma lägen som tidigare). De har i genomsnitt varit ute på marknaden i knappt två månader, vilket är en relativt lång period Den dyraste bostadsrätten som är till salu just nu ligger i PEABs nyproduktion Fristaden 1 där maxpriset är kr/kvm (3 RoK, 82 kvm högst upp i huset, pris: 2,5 milj, avgift: 660 kr/kvm/år) 49

50 Nyproduktion till salu i Eskilstuna idag Projekt/ Byggherre Fristaden/ PEAB Snälltorpet/ PEAB Kyrkklockan/ Alm Equity Holmen/ Riksbostäder Typ av bostäder Antal, Storlek 35 BR, varav 15 bokade 2-4 rok kvm 39 småhus 5 rok, 142 kvm 24 BR, 2-3 rok, kvm 24 BR, varav 10 reserverade 2-4 rok, kvm Pris, kr Pris, kr/kvm/år Avgift 1,045 milj kr 2,995 milj kr Medel Min Max ,9-3,0 milj kr kr/kvm kr 1,570 milj kr kr 1,225 milj kr Medel Min Max Medel Min Max kr/kvm/år 600 kr/kvm/år 690 kr/kvm/år 50

51 Bostadsmarknaden i morgon WSPs prognosmodeller för bostadsprisernas utveckling framöver visar idag på två olika scenarier. Det beror på vad som händer med de krisande länderna, bankerna, euron och USA! De närmaste månadernas händelser kommer att ha stor betydelse för hur svensk ekonomi utvecklas på både kort och lång sikt och detta har i sin tur betydelse för hur bostadsmarknaden utvecklas Det kan bli så att vi har en relativt snabbt övergående krisperiod som förutsätter att en del länder genomför kraftiga åtstramningar av den offentliga ekonomin och att tillväxten skjuter fart igen i början av nästa år. Då har Sverige ett bra utgångsläge Utvecklingen av bostadspriserna i Eskilstuna kommer då att få en lugn utveckling, med ett litet fall under de närmaste kvartalen för att sedan åter stiga på tre års sikt ligger de procent över dagens nivåer Den kan bli så att man inte lyckas med reformprogrammen och att eurosamarbetet bryter samman då förlorar framför allt svensk export tillväxtmöjligheter och det drabbar tillväxten lång tid framöver och därmed bostadsmarknaden I detta läge kommer bostadspriserna att sjunka i storleksordningen 20 procent på ett års sikt och efter det inte ta sig upp till toppnivåerna på många år Om riskscenariot innebär att Riksbanken återigen tvingas sänka reporäntan är kanske vår mer optimistiska prognos något för låg, men skillnaden är inte så stor eftersom räntan faktiskt är relativt svag i våra modeller 51

52 Betalningsvilja för nya bostäder Vad har betydelse? Betalningsviljan för nyproduktion i sig (att det är nytt och fräsch, att man är först in och att man fått bestämma material och utrustning etc.) har i sig en ungefärlig betalningsvilja på kr/kvm. Konjunktur och långsiktig prisnivå över tid Tillgänglighet För varje minut närmare Stockholms C ökar betalningsviljan i Mälardalen med 100 kr/kvm (avser småhuspris och bilrestid i rusningstid). Flerbostadshus påverkas mer av förbättrad tillgänglighet med kollektivtrafik. Socioekonomi (effekter av omprofilering) och smittoeffekter Kvalitet i närområdet (service, kultur och natur) Utsikt över vatten ökar betalningsviljan Boendekvaliteter (arkitektonisk utformning, normal nyproduktion innebär idag relativt hög ambitionsnivå) Unika områdeskvaliteter Kommunala satsningar och prioriteringar ökar kanske målgruppen mer än betalningsviljan, men kan påverka den social statusen i området Alla kvaliteter kan inte summeras Budgetbegränsning gäller 52

53 Vad är avgörande när man väljer ny bostad? Vad var viktiga egenskaper när du valde din nya bostad? Läget 78 Storlek/Planlösning 52 Pris 26 Skick/Standard 16 Stil Kommunikationsläget Nära centrum 8 Nära skola/dagis 6 Nära arbetsplatsen Balkong Tomt/Trädgård Framtida värdet 0 Annat Källa: DN, Intervjuundersökningmed 600 bostadsköpare i Stockholms län våren 2011 Procent, % 53

54 Exempel: Betalningsvilja för ny bostadsrätt i nytt område Bostadsrätt (kr/m²) Betalningsvilja, normal Nyproduktionsfaktor Sjöutsikt Omprofilering av området 600 Högt i tak (över 2,7 m) Totalt betalningsvilja Föreningens lån** Total intäkt för byggherren ** Utifrån del av avgift om 200 kr och ränta 3-5%. Köparen betalar dessutom 680 kr/kvm/år i avgift (normal nivå i ny Brf)

55 Produktionskostnadskalkyl Vi har beräknat produktionskostnader (kostnadsuppskattning med övergripande projektinformation) för tre olika lägen i kommunen och för tre olika typer av bostadsprojekt Lägen: Innerstaden (Väster, Centrum) Ytterstaden, i centralorten, men utanför innerstaden (Odlaren) Mindre tätort i kommunen (Torshälla, Kjula) Bostadsprojekt Flerbostadshus, 150 bostäder fördelade på 5 huskroppar med vardera 30 lgh (fördelade på 2 trappuppgångar per hus) á 80 kvm Småhus, Grupphus, Rad/Kedjehus, 75 bostäder á 120 kvm Villor, 50 bostäder á 150 kvm Hänsyn tas till entreprenadkostnader (bygg inkl. grundläggning, markarbeten inkl. infrastruktur, installationer) och byggherrekostnader (allmänna projektkostnader, projektering, markförvärv, exploatering) Ej ingående kostnader: Flyttning, provisorier, Index till slutkostnad (nuvärde), projektfinansiering, budgetreserv och moms 55

56 Resultat produktionskostnader Läge och Hustyp Innerstaden, 150 lgh Ytterstaden, 150 lgh Ytterstaden, 75 grupphus Ytterstaden, 50 villor Mindre tätort, 75 grupphus Mindre tätort, 50 villor Entreprenadkostnad, Kr/BTA Byggherrekostnad, kr/bta Produktionskostnad, Kr/BTA Produktionskostnad, Kr/BOA Produktionskostnad, Kr/bostad Produktionskostnaden/BTA stämmer också väl överens med Boverkets beräkningar av kostnader att bygga hyresrätter utifrån några räkneexempel

57 Jämförelse med hyresrätter Boverkets beräkningar av produktionskostnader för byggandet i hyresrätter från 2009 kommer fram till likartade nivåer för byggandet av centralt belägna flerbostadshus i Norrköping och Linköping samt i Stockholm (om man bortser från markkostnaden). Produktionskostnaden i exemplen motsvarar en hyresnivå på omkring kr/kvm/år. För en trea på 70 kvm innebär detta en månadshyra på kr. 57

58 Betalningsviljan för nyproduktion borde nå upp till över 2 milj kr för att kalkylen ska gå ihop Kronor/Lgh Pris på samtliga bostadsrättsförsäljningar aug 2010 juli Bara ett fåtal av försäljningarna ligger över 2 milj kr % av försäljningarna ligger under en halv milj kr Källa: WSP, Mäklarstatistik 58

59 För småhus måste priset ligga på över 2,8 milj kr Kronor/Kvm Pris på samtliga småhusförsäljningar aug 2010 juli Bara 6 % av försäljningarna ligger över 2,8 milj kr/hus % av försäljningarna ligger under 1,9 milk kr/hus Källa: WSP, Värderingsdata 59

60 Lönar det sig ändå att bygga i Eskilstuna? Det är på gränsen Bara 6 procent av småhusen säljs över produktionskostnaden 2,8 milj kr och nästan inga bostadsrätter säljs över 2 milj kr Men det finns uppenbart bostäder som är värda det dubbla men målgruppen för dessa är sannolikt starkt begränsad Tobins Q för hela kommunen ligger också nära 1 Vi vet dock att betalningsviljan för nyproduktion är högre än för bostäder på begagnatmarknaden I vårt tidigare exempel beräknades intäkten för nyproduktion till kr/kvm det ligger precis på lönsamhetsgränsen Det blir därmed mycket väsentligt att analysera vilket läge som genererar den högsta betalningsvilja och vilka kvaliteter som målgrupperna har betalningsvilja för 60

61 Bakgrundsdata på delområdesnivå i Eskilstuna Hur skiljer sig olika NYKO-områden åt? 61

62 Det föreligger stora skillnader mellan olika delområden: Hälften av områdena växer och hälften minskar Procent, % 10,0 5,0 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 Västra Borsökna tätort Torshälla Norr Nyfors Öja glesbygd Hällberga tätort Skiftinge Vallby glesbygd, del av Gredby Sundbyholm tätort Hållsta tätort Slagsta (inkl Valhalla) Torshälla Söder Årby Lagersberg Hela Eskilstuna kommun Ekeby Torshälla huvud, tätort Skogstorp tätort Norr Mesta Borsökna Öster Fröslunda Näshulta glesbygd Tunafors Kvicksund tätort Centrum, Eskilstuna Stenkvista glesbygd Ärla glesbygd Vilsta Jäder glesbygd Hällbybrunn tätort Gillberga glesbygd Kjulaås tätort Ärla tätort Lista glesbygd Kjula glesbygd Västermo Tumbo tätort Husby Rekarne glesbygd Venus industriområde Alberga tätort Tumbo glesbygd Befolkningstillväxt

63 På längre sikt växer dock en större andel av områden två av tre har en tillväxt, varav hälften över 1 % per år Procent, % 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 2,00 4,00 Västra Borsökna tätort Sundbyholm tätort Vallby glesbygd, del av Torshälla huvud, tätort Skiftinge Centrum, Eskilstuna Nyfors Lagersberg Jäder glesbygd Fröslunda Kjula glesbygd Gillberga glesbygd Kvicksund tätort Norr Hållsta tätort Torshälla Norr Ärla glesbygd Årby Hela Eskilstuna kommun Gredby Öster Öja glesbygd Tumbo tätort Skogstorp tätort Vilsta Ekeby Slagsta Stenkvista glesbygd Hällberga tätort Torshälla Söder Tunafors Kjulaås tätort Hällbybrunn tätort Ärla tätort Mesta Borsökna Venus industriområde Västermo Husby Rekarne glesbygd Lista glesbygd Näshulta glesbygd Alberga tätort Tumbo glesbygd Tillväxt per år , % 63

64 Det bor få unga i innerstan Procent, % 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 Västra Borsökna tätort Lagersberg Kvicksund tätort Tumbo glesbygd Tumbo tätort Ärla tätort Skiftinge Hällbybrunn tätort Hällberga tätort Skogstorp tätort Gillberga glesbygd Ekeby Hållsta tätort Slagsta Kjulaås tätort Fröslunda Årby Sundbyholm tätort Torshälla huvud, tätort Gredby Husby Rekarne glesbygd Kjula glesbygd Vilsta Jäder glesbygd Hela Eskilstuna Mesta Borsökna Ärla glesbygd Torshälla Söder Näshulta glesbygd Stenkvista glesbygd Torshälla Norr Lista glesbygd Alberga tätort Vallby glesbygd, del av Västermo Venus industriområde Öja glesbygd Öster Nyfors Tunafors Centrum, Eskilstuna Norr Andel 0 15 år,

65 Utbildningsnivån brukar förklara en stor del av variationen i betalningsvilja mellan olika områden Procent, % 30,0 Andel högutbildade ,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 Kvicksund tätort Västra Borsökna tätort Torshälla huvud, tätort Tunafors Centrum, Eskilstuna Skogstorp tätort Öster Venus industriområde Gredby Husby Rekarne glesbygd Tumbo glesbygd Vilsta Jäder glesbygd Sundbyholm tätort Mesta Borsökna Slagsta (inkl Valhalla) Nyfors Hela Eskilstuna Ekeby Gillberga glesbygd Hällbybrunn tätort Vallby glesbygd, del av Norr Näshulta glesbygd Kjulaås tätort Ärla glesbygd Torshälla Norr Hällberga tätort Skiftinge Fröslunda Kjula glesbygd Hållsta tätort Torshälla Söder Stenkvista glesbygd Tumbo tätort Årby Öja glesbygd Ärla tätort Lagersberg Västermo Lista glesbygd Alberga tätort 65

66 Exempel på hur tillgänglighet och restider påverkar bostadspriserna: Analyser av Örebro län har visat att ökad tillgänglighet (alternativa trafiknät) kan öka lönsamheten att bygga bostäder Källa: WSP Analys & Strategi 2010, Tobin Q och småhusmarknaden i Örebro län 66

67 Avståndet till Centralstationen varierar inom kommunen vissa delområden har 3 mil dit Meter, fågelvägen Avstånd till Eskilstuna Centralstation, m Centrum, Eskilstuna Norr Nyfors Venus industriområde Årby Fröslunda Gredby Tunafors Skiftinge Öster Slagsta Lagersberg Vilsta Ekeby Hela Eskilstuna kommun Mesta Borsökna Hällbybrunn tätort Torshälla Söder Skogstorp tätort Västra Borsökna tätort Hällberga tätort Hållsta tätort Torshälla Norr Stenkvista glesbygd Vallby glesbygd Sundbyholm tätort Kjulaås tätort Torshälla huvud, tätort Gillberga glesbygd Kjula glesbygd Tumbo tätort Tumbo glesbygd Kvicksund tätort Husby Rekarne glesbygd Jäder glesbygd Ärla tätort Ärla glesbygd Lista glesbygd Näshulta glesbygd Öja glesbygd Alberga tätort Västermo Källa: WSP 67

68 Bilrestiden till Stockholm (enl. RUFS 2010*) varierar inte så mycket mellan 80 och 115 minuter Minuter i rusningstid från dörr till dörr 120,0 Bilrestid till centrala Stockholm 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 Kjula glesbygd Kjulaås tätort Årby Skiftinge Norr Öster Vilsta Tunafors Slagsta Hällberga tätort Centrum, Eskilstuna Nyfors Gredby Sundbyholm tätort Ärla tätort Jäder glesbygd Venus industriområde Fröslunda Ekeby Stenkvista glesbygd Hela Eskilstuna kommun Hällbybrunn tätort Ärla glesbygd Torshälla Söder Torshälla Norr Vallby glesbygd Lagersberg Tumbo tätort Skogstorp tätort Kvicksund tätort Mesta Borsökna Tumbo glesbygd Torshälla huvud, tätort Hållsta tätort Gillberga glesbygd Västra Borsökna tätort Husby Rekarne glesbygd Lista glesbygd Näshulta glesbygd Alberga tätort Öja glesbygd Västermo Källa: WSP, RUFS

69 Men kollektivrestiden varierar mer mellan 80 och 200 minuter Minuter i rusningstid från dörr till dörr 250,0 Kollektivrestid till centrala Stockholm 200,0 150,0 100,0 50,0 0,0 Centrum, Eskilstuna Nyfors Skiftinge Lagersberg Ekeby Slagsta Vilsta Norr Venus industriområde Gredby Öster Fröslunda Tunafors Årby Mesta Borsökna Hela Eskilstuna kommun Skogstorp tätort Hällbybrunn tätort Torshälla Söder Hållsta tätort Kjulaås tätort Torshälla Norr Stenkvista glesbygd Kjula glesbygd Hällberga tätort Torshälla huvud, tätort Tumbo tätort Tumbo glesbygd Kvicksund tätort Husby Rekarne glesbygd Gillberga glesbygd Västra Borsökna tätort Ärla tätort Jäder glesbygd Vallby glesbygd Ärla glesbygd Sundbyholm tätort Lista glesbygd Näshulta glesbygd Alberga tätort Öja glesbygd Västermo Källa: WSP, RUFS

70 * Restider enl. RUFS 2010 Restiderna är beräknade av WSP som underlag till RUFS (Regional Utvecklingsplan för Stockholm) i Inriktning av åtgärder i transportinfrastrukturen Modelleringen är gjord i en trafikmodell (i enlighet med nationella SAMPERS) kalibrerad mot underlag från faktiska förhållanden i Mälardalen (befintlig transportinfrastruktur) Den avser de genomsnittliga restiderna för en hel resa (från dörr till dörr) under rusningstid på morgonen mellan två delområdens mittpunkter Källor: WSP, Regionplane och Trafikkontoret (numera TMR), RUFS 2010, 70

71 Småhuspriser har vi för knappt 40 områden, BR-priser bara för 20 områden Prisnivån samvarierar inte Tunafors Torshälla huvud, tätort Sundbyholm tätort Nyfors Jäder glesbygd Öster Torshälla Norr Tumbo glesbygd Västra Borsökna tätort Vilsta Näshulta glesbygd Gredby Kvicksund tätort Kjula glesbygd Ekeby Ärla glesbygd Skiftinge Hela kommunen Årby Gillberga glesbygd Vallby glesbygd, del av Mesta Borsökna Hällbybrunn tätort Skogstorp tätort Slagsta Fröslunda Lagersberg Torshälla Söder Kjulaås tätort Husby Rekarne glesbygd Västermo Stenkvista glesbygd Hållsta tätort Tumbo tätort Ärla tätort Lista glesbygd Hällberga tätort Alberga tätort Öja glesbygd Norr Centrum, Eskilstuna Venus industriområde Småhuspriser (rangordnade) och bostadsrättspriser per område Källa: WSP, Mäklarstatistik, Värderingsdata BR, Kr/Kvm Småhus, Kr/BoA 71

72 Vilka skillnader mellan områdena kan förklara variationen i bostadspriser? Vi väljer att studera skillnaderna i småhuspriser eftersom vi har dem för fler delområden och lägen i hela staden (utom de centrala delarna)* Kan vi hitta samband mellan de skillnader vi har i tillväxt, inkomstnivå, utbildningsnivå och tillgänglighet mellan olika områden och hur småhuspriserna varierar? Vi har undersökt sambandet ett i taget mellan variablerna Trendlinjen visar sambandet. Ju mer linjen lutar desto starkare är sambandet. R 2 värdet anger hur stark samvariationen är hur stor andel av skillnaderna i småhuspriser som kan förklaras av skillnaderna i den aktuella variabeln Vissa delområden ligger långt över linjen och har alltså högre priser än förväntat det kan oftast förklaras av områdets sjönära läge Andra delområden ligger långt under linjen och borde således ha potential till högre prisnivå * Många delområden har dock få observationer 72

73 Det finns inget samband mellan småhuspriserna och inkomstnivån i olika områden! Kr/BoA Sambandet mellan småhuspriserna och inkomstnivån 2009 i Eskilstuna y = 0,0101x R² = 0, Källa: WSP, SCB, Värderingsdata Sammanräknad förvärvsinkomst år, kr 73

74 Inkomstnivån är fortsatt låg i Eskilstuna jämfört med övriga större städer Medelinkomst år, tkr 275,0 Medelinkomst* i större städer ,0 265,0 260,0 255,0 250,0 245,0 240,0 235,0 230,0 225,0 Källa: SCB, WSP * Sammanräknad förvärvsinkomst 74

75 Men utvecklingen har gått snabbt de senaste tio åren Årlig tillväxttakt, % 7,0 Hushållens inkomstökningar* i större städer ,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Källa: SCB, WSP * Sammanräknad förvärvsinkomst 75

76 Däremot finns ett klart samband med utbildningsnivån 42 % av skillnaderna i priser förklaras av andel högutbildade i området Kr/BoA Sambandet mellan småhuspriserna och andel högutbildade 2009 i Eskilstuna Sundbyholm Tunafors och Torshälla huvud Skogstorp Västra Borsökna Kvicksund y = 481,82x ,7 R² = 0, ,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0 Källa: WSP, SCB, Värderingsdata Andel högutbildade år, % 76

77 Och nivån borde kunna öka rejält i hela Eskilstuna Andel högutbilade år, % 45,0 Högutbildade* i större städer ,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 Källa: SCB, WSP * Eftergymnasial utbildning 3 år eller mer 77

78 15 % av skillnaden pris förklaras av avståndet till Centralstationen 1000 meter närmare ökar priset 200 kr/boa Kr/BoA Sambandet mellan småhuspriserna och avståndet till Centralstationen i Eskilstuna y = 0,2025x R² = 0, Källa: WSP, Värderingsdata Avstånd till Centralstationen, m 78

79 Bilrestiden till Stockholm förklarar också 15 % av skillnaderna 1 minut närmare ökar priset med 187 kr/boa Kr/BoA Sambandet mellan småhuspriserna och restid med bil till Stockholm y = 186,87x R² = 0, Kjulaås Hällberga, Ärla och Stenkvista ,0 80,0 85,0 90,0 95,0 100,0 105,0 110,0 115,0 120,0 Källa: WSP, RUFS 2010, Värderingsdata Bilrestid till Stockholm, min 79

80 Kollektivtrafiktiden förklarar något mindre av skillnaderna 10 %, men den varierar mer mellan olika områden Kr/BoA Sambandet mellan småhuspriserna och restid med kollektivtrafik till Stockholm y = 36,151x R² = 0, ,0 95,0 115,0 135,0 155,0 175,0 195,0 215,0 Källa: WSP, RUFS 2010, Värderingsdata Kollektivrestid till Stockholm, min 80

81 Enligt teorin borde skillnaden vara större för bostadsrätterna, men även här förklaras bara 10 % 110 kr/kvm minskar priset för varje resminut Kr/Kvm Sambandet mellan bostadsrättspriserna och restid med kollektivtrafik till Stockholm Centrum Mesta Borsökna y = 106,99x R² = 0, Skiftinge och Ekeby 0 75,0 80,0 85,0 90,0 95,0 100,0 105,0 110,0 115,0 Hållsta Källa: WSP, RUFS 2010, Mäklarstatistik Kollektivrestid till Stockholm, min 81

82 Delområden som har högre tillväxttakt (nyproduktion, populära) har också högre priser 1 % högre tillväxttakt per år (stor skillnad) ökar priset med 600 kr/boa Kr/BoA Sambandet mellan småhuspriserna och befolkningstillväxten i Eskilstuna y = 598,19x R² = 0, Västra Borsökna Vallby ,0 2,0 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 Källa: WSP, SCB, Värderingsdata Folkökning per år, % 82

83 Sammanfattning lägeskvaliteter Vad karaktäriserar attraktiva lägen i Eskilstuna? Bostadsområden där det bor en relativt hög andel högutbildade har högre bostadspriser än andra områden. Skillnaden är stor. Eskilstuna har dock generellt en relativt låg utbildningsnivå. Här finns således en stor potential i att rekrytera fler högutbildade till Eskilstuna samt att planera med bostäder i områden med hög utbildningsnivå där får byggarna ihop sina kalkyler Att nå många andra platser och att vara nåbar inom korta restider är attraktivt. Bostadsområden där man når potentiellt många arbetsplatser (både lokalt och regionalt) har hög tillgänglighet. Centrala Eskilstuna, som har kortaste pendlingsavståndet med kollektivtrafik, har de allra högsta bostadsrättspriserna Tillgängliga områden är ofta centrala, men långt ifrån alltid. Det finns alltså välbelägna områden som inte är centrala exempel på det är småorterna i den östra delen av kommunen (Kjula) Tillgänglighet till arbetsställen i andra kommuner har vi inte beräknat i denna studie, men Kvicksund har höga priser, vilket sannolikt delvis kan förklaras av närheten till arbetsmarknaden i Västerås, utöver den höga andelen högutbildade Närhet till vatten (särskilt Mälaren) påverkar prisnivån. Områden med närhet till Mälaren har relativt höga priser i relation till utbildningsnivå och tillgänglighet

84 Intervjuer med branschen Hur tänker dom? Vi har intervjuat: Lokala bostadsmäklare Byggföretag som valt att inte bygga eller som dragit sig ur marknaden: JM och IKANO Byggföretag som bygger mycket: Peab och Ellfolk Byggföretag som byggt en del: Skanska, Mälarvåningar, NCC, HSB m.fl. Nya aktörer på marknaden: Bovieran och Kärnhem Samt era lokala aktörer: Eskilstuna Kommunfastigheter, Torshälla Fastighets AB Vi ha ställt frågor om: Varför/varför inte de är aktiva i Eskilstuna Vad man genomfört och hur man tycker att det gått Vilka lägen man värderar högst i kommunen Vilka målgrupper och typer av bostäder som är mest intressanta Hur man tycker att kommunen fungerar som motpart (kontakter, planprocess m.m.) 84

85 Varför är man eller är man inte aktiv i Eskilstuna? Peab har byggt mest i Eskilstuna på senare år. De kom in på marknaden genom ett stort ramavtal med tre idrottsanläggningar (entreprenad) och mark för bostäder. Man kommer att fullfölja de planer man har. Man är i Eskilstuna för att stanna Skanska tror bara på sitt lågprissegment, BoKlok småhus, i Eskilstuna. Men har ändå haft svårt att sälja Ellfolk har byggt på flera ställen framför allt småhus NCC har också haft trögt med försäljningen och har lagt en del planer på is. Det gäller även HSB Eskilstuna är en prioriterad ort för Kärnhem. Man har inte varit verksam här tidigare, men tror på ett behov av fler bostäder i Eskilstuna Bovieran bygger ett projekt per stad. Bygger där efterfrågan aktualiseras Lundbergs har egen mark för att bygga upp till bostäder, men får inte ihop kalkylen: Dyrt att bygga och låg betalningsvilja JM bygger inte i Eskilstuna. Man ser inte ett långsiktigt behov och vill inte bygga upp en organisation (lokalkontor). Andra byggare (Peab, NCC) har entreprenadverksamhet och har redan organisationer som även kan ta bostadsprojekt även om det inte blir en kontinuerlig verksamhet IKANO bostad köpte förra året en portfölj med fastigheter i Eskilstuna och Västerås, men har nu sålt samtliga i Eskilstuna. Man har ett stort fastighetsinnehav i Västerås och koncentrerar sina resurser dit 85

86 Vilka lägen och målgrupper är mest intressanta i Eskilstuna? Det finns väldigt få bostadsrätter i Eskilstuna. Centrala lägen är intressanta. Även om det finns mycket hyresrätter är det synd att nyproduktionen bara innehåller bostadsrätter idag Småhus i Odlaren som ligger nära en stor arbetsplats (Mälarsjukhuset). Här vill de som skaffar familj bo. Förtätning i innerstan med flerbostadshus. Här är det 55+ som är kapitalstarka efter att ha sålt villan som vi riktar oss till. Men då behövs det fler lite större lägenheter Eskilstunas finaste områden ligger vid ån och andra vattennära lägen, vid naturen och i bra kommunikationslägen. Småhus kan man bygga där det finns utbyggd service (förskolor och skolor med bra kvalitet), som lockar barnfamiljer i tjänstemannasektorn Skolornas kvalitet får allt större betydelse för attraktiviteten i bostadsområdena. Högutbildade föräldrar vill ha bra skolor för sina barn Det finns fortfarande byggbara centrumnära tomter som gränsar till vatten i Eskilstuna. Det centrala Tunavallsområdet som gränsar till ett naturreservat är också bra. Det finns stor efterfrågan på bostadsrätter - framför allt bland äldre. Men nya villor behövs också Infrastrukturlägen (nära kollektivtrafik) i utkanten av stadskärnan passar för vår lågprisprodukt, som efterfrågas av ett tvärsnitt av befolkningen. Ju längre från centrum desto sämre Vi som bygger hyresrätter vill gärna bygga i de allra bästa lägena för att få upp hyresnivån något. Vi har god efterfrågan från kapitalstarka äldre som säljer villan och inte vill binda kapitalet Vi skulle kunna tänka oss att bygga hyresrätter som passar ungdomar Vi behöver betydligt fler bostadsrätter. Särskilt 4:or för den äldre målgruppen och med god tillgänglighet. Innerstan saknar vackra bostadsrättshus Energisnåla mindre småhus 86

87 Vill man rekommendera andra att bygga i Eskilstuna? Många nämner närheten till Stockholm och läget i Mälardalen som en avgörande kvalitet Tillväxten är viktig för att våga gå vidare med planerna Nu ökar tjänstemannagrupperna och 55+ som är kapitalstarka Eskilstuna är en expansiv ort, vi tror på ett långsiktigt engagemang här Kommunen har flera bra kvaliteter Nybyggnation i sig bidrar till en snabbare utveckling i kommunen Vi tror på vår lågkostnadsprodukt i Eskilstuna men mikroläget är viktigt för att det ska fungera Egentligen inte lönsamheten är för låg. Betalningsförmåga saknas Vi bygger inte i Eskilstuna eftersom vi koncentrerar våra resurser till andra orter. Eskilstuna har svårt i konkurrens med Uppsala, Västerås och Linköping, som är större Ju fler som bygger desto bättre det ökar konkurrensen och därmed kvalitet och valfrihet Nej, då blir det mer konkurrens vi vill gärna ha monopol! 87

88 Hur upplever man kommunens planprocess och service? Vi har ställt tre frågor där respondenterna fått svara på en 9-gradig skala*: Vilket betyg sätter du på Eskilstuna som boendekommun? Vilket betyg sätter du på kommuntjänstemännens service? Vilket betyg sätter du på kommunens planprocess? Betyg Boendekommun Service Planprocess Medel 6,0 6,4 5,5 * Där 1 är det lägsta och 9 det högsta betyget 88

89 Kommentarer till betygen Tjänstemännen verkar ha svårt att fatta beslut Positiv till kommunen, men de hinner inte riktigt alltid med i vår fart. Belastningen på Planavdelningen är hög Det går inte fort, men framåt. Vi är nöjda med vår löpande dialog Vi är positiva hittills, men vi är nya spelare här. Ska bli intressant att se om planprocessen håller tidplanen Det finns en klar förbättringspotential i en effektivare planprocess Jag skulle önska att detaljplaneprocessen skulle gå snabbare Det vore bättre med en högre planberedskap idag har man inte en detaljplan för mycket Jämfört med flera andra kommuner är Eskilstuna snabba med att ta fram detaljplaner Det går för trögt med miljöfrågorna flera utmaningar i en gammal industristad Tjänstemännen är det inget fel på men processen är osäker och otydlig Om man inte gör någonting alls, kan inget gå fel 89

90 Riskanalys, ramverk och begränsningar Det finns en rad omvärldsfaktorer som påverkar bostadsmarknaden i Eskilstuna En är naturligtvis den allmänna konjunkturen, som vi nämnt tidigare, och som påverkar såväl hushållens betalningsvilja och förmåga som företagens investerings-vilja vilket i sin tur påverkar förutsättningarna på arbetsmarknaden och det möjliga utbudet av bostäder Eskilstunas tradition som industristad lever också fortsatt kvar, trots en relativt hög tillväxttakt de senaste åren och en viss strukturomvandling. Eskilstuna är därför särskilt känsligt för svängningar i världskonjunkturen som påverkar export-företagen. Detta gäller även de stora arbetsplatserna och företagen i närkommunerna dit Eskilstunaborna pendlar Västerås, Strängnäs, Södertälje. Men utpendlingen till Stockholm har också ökat och den marknaden är mindre känslig för konjunktur-svängningar Numera har även den inhemska efterfrågan stor betydelse för Eskilstuna eftersom logistiknavet påverkas starkt av denna. Sysselsättningsintensiteten är låg i branschen, men relativt sett många boende i kommunen jobbar inom yrken som påverkas av en svagare efterfrågan En relativt låg inkomstnivå i kommunen innebär också att efterfrågan på tjänster och varor inom kommunen är svagare Den största riskfaktorn i dagsläget för Eskilstuna bedömer vi försvagade exportmöjligheter vara. På längre sikt är det utebliven strukturomvandling och lägre utbildningsnivå som utgör största risken mot tillväxt och en attraktiv bostadsmarknad 90

91 De flesta som bor i Eskilstuna arbetar också inom kommunens gränser men både in- och utpendlingen har ökat över tid Antal förvärvsarbetande över 16 år Pendling till och från Eskilstuna Inpendlare över kommungräns Utpendlare över kommungräns Bor och arbetar i kommunen 91

92 Strängnäs har en helt annan nivå på pendlingen, men är också känsliga för konjunkturen eftersom de är mycket beroende av de stora företagen i Södertälje Procent, % 50,0 Andel utpendlare av de förvärvarbetande 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0, Källa: SCB, WSP Eskilstuna Strängnäs Västerås 92

93 Rörlighet på bostadsmarknaden och flyttkedjor En fungerande bostadsmarknad har frihetsgrader som möjliggör för hushåll att flytta till en bostad som bättre passar deras behov och önskemål Med ett långt bostadsbyggande minskar dessa frihetsgrader Ett utbud som inte matchar hushållens behov minskar också rörligheten Lägre fastighetsskatt och förändrad kapitalvinstbeskattning, som infördes 2007, har inneburit lägre rörlighet på bostadsmarknaden Kapitalvinstbeskattningen medför att ett äldre hushåll som bott länge i sin villa i Stockholmsregionen ökar sina månadskostnader vid en flytt till en (lika dyr) bostadsrätt med drygt kr (antagande att man lånar till merkostnaden). Denna kalkyl gör att många äldre väljer att bo kvar när samtidigt den kommunala fastighetsavgiften är relativt låg och förmögenhetsskatten borttagen 93

94 Definition av en flyttkedja En kedja Bostäder: Nod 0 BR i nyprod., 3 rok Nod 1 Villa, 5 rok Nod 2 Bostadsrätt i innerstan, 3 rok Nod 3:1 och 3:2 Hyresrätter i innerstan och kranskommun 2:a hand Länk/Flytt Flytt Ihopflyttning Föräldrahem Kedjan bryts Hushåll: Ett äldre par En ung familj med ett barn och ett andra på väg Ett ungt par utan barn flyttar ihop Ensamstående ungdomar Exemplet ovan innebär att den nya bostaden man byggt gjort det möjligt för sex hushåll att flytta (pilar), fyra ordinarie bostäder har blivit vakanta (bilder) och två hushåll har fått möjlighet att komma in på den ordinarie bostadsmarknaden (sk. debutanter i ljusblå ovaler). Kedjan är fyra länkar lång. 94

95 Förbättrat boende Flyttningar leder till högre livskvalitet! Tabellen visar det genomsnittsbetyg de boende givit sitt nya boende jämfört med betyget på sitt tidigare boende (Skala 0-100). Genomsnitt för flera genomförda flyttkedjestudier Bostad Nod0 Senare noder Nya Förra Ofta ger samtliga nyinflyttade det nya boendet höga betyg och ett högre betyg än det gamla, d.v.s. upplever en förbättrad boendesituation. Källa: Tyréns Temaplan 95

96 Flyttkedjor och politik påverkar rörligheten på bostadsmarknaden Erfarenheter från flyttkedjestudier: Varje nyproducerad bostad medför att i genomsnitt fyra till fem hushåll kan flytta till en ny och bättre bostad Ju större och dyrare den nyproducerade bostaden är desto längre blir flyttkedjan Nyproduktion som attraherar äldre hushåll genererar längre flyttkedjor än övrig nyproduktion. De har redan gjort boendekarriär och lämnar en bra bostad efter sig, som i sin tur genererar en lång flyttkedja Äldre flyttar ofta från bostäder som är relativt lika nyproduktionen i fråga om upplåtelseform och storlek. Detta beror ofta på högre tillgänglighet i nyproduktionen, med exempelvis hissar och låga trösklar. Dessa kvaliteter saknas i en stor del av det äldre bostadsbeståndet, som de äldre flyttar ifrån 96

Bostadsmarknaden i Hudiksvall - Utkast

Bostadsmarknaden i Hudiksvall - Utkast Bostadsmarknaden i Hudiksvall - Utkast Västra Hamnen Statistikunderlag, Maria Pleiborn, 2015-01-09 Information Valda jämförelsekommuner: Jämnstora och/eller närliggande WSPs befolkningsprognos bygger på

Läs mer

Förändrade flyttmönster och målgrupper för nya bostäder

Förändrade flyttmönster och målgrupper för nya bostäder Förändrade flyttmönster och målgrupper för nya bostäder Maria Pleiborn, WSP Analys & Strategi Bostadsmötet 2014-10-01 Svenskarnas flyttningar Vi flyttar ungefär 10 gånger i livet i genomsnitt och varje

Läs mer

Stockholmsregionens bostadsmarknad Ny kunskap för att förbättra förståelsen för bostadsmarknaden och bedömning av behovet av bostäder

Stockholmsregionens bostadsmarknad Ny kunskap för att förbättra förståelsen för bostadsmarknaden och bedömning av behovet av bostäder Stockholmsregionens bostadsmarknad Ny kunskap för att förbättra förståelsen för bostadsmarknaden och bedömning av behovet av bostäder Fredrik Meurman, Avdelningschef Ulrika Palm, Regionplanerare Regeringsuppdrag

Läs mer

Bostadsmarknadsenkäten 2010. Öppet forum för boendeplanering 26 mars 2010

Bostadsmarknadsenkäten 2010. Öppet forum för boendeplanering 26 mars 2010 Bostadsmarknadsenkäten 2010 Öppet forum för boendeplanering 26 mars 2010 Befolkningsökning i Stockholms län 40 000 35 000 30 000 Inflyttningsnetto Födelsenetto 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 1991

Läs mer

Flyttkedjestudier. Erfarenheter från genomförda studier i Gävle. Per-Erik Mårtensson, Kommunledningskontoret

Flyttkedjestudier. Erfarenheter från genomförda studier i Gävle. Per-Erik Mårtensson, Kommunledningskontoret Flyttkedjestudier Erfarenheter från genomförda studier i Gävle Per-Erik Mårtensson, Kommunledningskontoret Gävle kommun 13-9- Bakgrund och syfte Inriktningsprogram för bostadsförsörjning Vilka effekter

Läs mer

Aktuellt på Malmös bostadsmarknad

Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Aktuellt på Malmös bostadsmarknad Stadskontoret Upprättad Datum: Version: Ansvarig: Förvaltning: Enhet: 2008.09.02 1.0 Anna Bjärenlöv Stadskontoret Strategisk utveckling Detta PM avser att kortfattat redogöra

Läs mer

SAMHÄLLSBYGGNADDSENHETEN. Bostadsmarknadsanalys 2014. Författare: Bo Bertilsson och Linda Wångdahl 2014:11

SAMHÄLLSBYGGNADDSENHETEN. Bostadsmarknadsanalys 2014. Författare: Bo Bertilsson och Linda Wångdahl 2014:11 SAMHÄLLSBYGGNADDSENHETEN Bostadsmarknadsanalys 2014 Författare: Bo Bertilsson och Linda Wångdahl 2014:11 Titel: Bostadsmarknadsanalys 2014 Författare: Bo Bertilsson och Linda Wångdahl Plan- och bostad

Läs mer

Analys av förutsättningar för nyproduktion av egna hem, Tranås, mars 2011 8 mars 2011

Analys av förutsättningar för nyproduktion av egna hem, Tranås, mars 2011 8 mars 2011 Analys av förutsättningar för nyproduktion av egna hem, Tranås, mars 2011 8 mars 2011 1 Innehåll Bakgrund och syfte Process i fyra steg Regional tillväxt Bostadsmarknad Småhus Bostadsrätter Sammanfattande

Läs mer

Framtidens boende och bostäder

Framtidens boende och bostäder Framtidens boende och bostäder Maria Pleiborn, 2015-04-24 @MariaPleiborn Trenden idag: Det är de stora som växer på de smås bekostnad Årlig tillväxttakt i genomsnitt 1990-2012, % 1,50 Samband mellan storlek

Läs mer

60 Fristadstorget - Viptorp - Hällberga - Ärla

60 Fristadstorget - Viptorp - Hällberga - Ärla attlinjer Eskilstuna 60 - Viptorp - Hällberga - Ärla 14 december 2014-13 juni 2015 Anmärkning Sveaplan Skogsängen centrum Viptorp Hällberga centrum Skansen Ärla station 00.42 00.45 00.52 01.02 01.05 02.12

Läs mer

HSBs BOSTADSINDEX 2014 1 (10)

HSBs BOSTADSINDEX 2014 1 (10) HSBs BOSTADSINDEX 2014 1 (10) 2 (10) INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 Varför bostadsindex?... 3 2 Hur har vi gjort?... 3 3 Avgränsningar... 4 4 Resultat av HSBs bostadsindex 2014... 5 5 bedömning... 9 6 Frågor och

Läs mer

Beskrivning av bostadsmarknaden i Eskilstuna år 2012

Beskrivning av bostadsmarknaden i Eskilstuna år 2012 Kommunstyrelsen Datum 1 (28) Kommunledningskontoret Näringsliv/Mark och exploatering Camilla Björkman, 016-710 51 58 Beskrivning av bostadsmarknaden i Eskilstuna år 2012 Postadress Besöksadress Telefon,

Läs mer

Bjuvs kommun. Grupp 10. Anna Andersson. Jenny Ekberg. Anders Fex. Marianne Lindkvist

Bjuvs kommun. Grupp 10. Anna Andersson. Jenny Ekberg. Anders Fex. Marianne Lindkvist Bjuvs kommun Grupp 10. Anna Andersson Jenny Ekberg Anders Fex Marianne Lindkvist Innehållsförteckning Sammanfattning... 3 Inledning... 4 Demografi... 4 Fördelning av yrken inom kommunen... 4 Inkomst...

Läs mer

Uppföljning av bostadsbyggandet

Uppföljning av bostadsbyggandet Rapport2001:01 2015:7 Rapport Uppföljning av bostadsbyggandet Rapport 2015:7 Uppföljning av bostadsbyggandet Foto omslag: Bostadsbyggnation på Södermalm, Stockholm. Christina Fagergren. Utgivningsår:

Läs mer

KÄVLINGE KOMMUN. VFT045 Fastighetsekonomi Handledare: Ingemar Bengtsson Anders Silverbåge

KÄVLINGE KOMMUN. VFT045 Fastighetsekonomi Handledare: Ingemar Bengtsson Anders Silverbåge VFT045 Fastighetsekonomi Handledare: Ingemar Bengtsson Anders Silverbåge KÄVLINGE KOMMUN Grupp 5 Elin Djus Sema Kadir Andreas Kirkby Peter Johansson Jacob Thörnblad Sammanfattning Befolkningen i Kävlinge

Läs mer

Bostadsbyggande för befolkningsutveckling

Bostadsbyggande för befolkningsutveckling 1 (9) Datum 2014-08-20 Utredare Mats Åstrand 0410-733618, 0734 422949 mats.astrand@trelleborg.se Bostadsbyggande för befolkningsutveckling Trelleborgs mål för befolkningsutvecklingen är att uppnå 50 000

Läs mer

StatistikInfo. Arbetspendling till och från Västerås år 2013. Statistiskt meddelande från Västerås stad, Konsult och Service 2015:6.

StatistikInfo. Arbetspendling till och från Västerås år 2013. Statistiskt meddelande från Västerås stad, Konsult och Service 2015:6. StatistikInfo Statistiskt meddelande från Västerås stad, Konsult och Service 2015:6 Arbetspendling till och från Västerås år 2013 [Skriv text] Konsult och Service, 721 87 Västerås 021-39 00 00, www.vasteras.se

Läs mer

Befolkning, arbetsmarknad och bostadsbyggande i MalmöLundregionen 2000-2011. MalmöLundregionen. Augusti 2012

Befolkning, arbetsmarknad och bostadsbyggande i MalmöLundregionen 2000-2011. MalmöLundregionen. Augusti 2012 Befolkning, arbetsmarknad och bostadsbyggande i MalmöLundregionen 2000-2011 MalmöLundregionen Augusti 2012 Rapporten är framtagen av Avdelningen för samhällsplanering, stadskontoret, Malmö stad Innehållsförteckning

Läs mer

Studenters boende och strategier för framtiden

Studenters boende och strategier för framtiden 1 Studenters boende och strategier för framtiden Rapport framtagen på uppdrag av Sthlm6+ Almedalen 2014-06-30 2 Innehåll Konkurrensen om bostäderna skärps Student och ung vuxen samtidigt Studenternas bostadssituation

Läs mer

Metoder och verktyg för regional planering

Metoder och verktyg för regional planering Metoder och verktyg för regional planering Några exempel Lars Berglund 2014-10-14 Innehåll 1. Introduktion 2. Modellbaserade planeringsunderlag för regional utveckling Planeringsmodeller/Lokaliseringsmodeller

Läs mer

Kommunen i siffror år 2012. Fakta i fickformat. Enköpings kommun

Kommunen i siffror år 2012. Fakta i fickformat. Enköpings kommun Kommunen i siffror år 2012 Fakta i fickformat Enköpings kommun FOTO Enköpings kommuns bildarkiv, Getty Images Enköpings kommun Enköpings kommun är centralt belägen i Mälardalen, 4 mil från Västerås, 6

Läs mer

Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad

Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad 2011 : 1 ISSN 1654-1758 Stockholms Handelskammares analys Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad Sammanfattning Det saknas 85 000 bostäder i Stockholms län, enligt preliminära siffror.

Läs mer

Ekonomiska förutsättningar för byggande av hyresrätt och några exempel. Petter Jurdell. Enhetschef Fastighetsutveckling

Ekonomiska förutsättningar för byggande av hyresrätt och några exempel. Petter Jurdell. Enhetschef Fastighetsutveckling Ekonomiska förutsättningar för byggande av hyresrätt och några exempel Petter Jurdell Enhetschef Fastighetsutveckling Varför byggs så få hyresrätter 1. Hyresrätten skattemässigt missgynnad 2. För lite

Läs mer

BostadStorstad Q3 2015

BostadStorstad Q3 2015 Oktober 2015 Per Tryding BostadStorstad Q3 2015 - Lägenhetsboom i Skåne, stabilt i Stockholm BostadStorstad är Handelskammarens nya index över utvecklingen på bostadsmarknaden i Sveriges tre storstadsområden.

Läs mer

Bokslut Befolkning 2014

Bokslut Befolkning 2014 Bokslut Befolkning 2014 Stadskontoret Upprättad Datum: Version: Ansvarig: Förvaltning: Enhet: 2014-06-30 1.0 Maria Kronogård och Necmi Ingegül Stadskontoret Avdelningen för samhällsplanering Sammanfattning

Läs mer

Vad kostar det låga bostadsbyggandet?

Vad kostar det låga bostadsbyggandet? Vad kostar det låga bostadsbyggandet? En konsekvensanalys för Stor-Göteborg WSP Analys & Strategi på uppdrag av HSB och Västsvenska Handelskammaren Sandra Zätterström 031-83 59 92 sandra.zatterstrom@handelskammaren.net

Läs mer

TILLGÄNGLIGHET OCH MOBILITET BOSTADSPRISER

TILLGÄNGLIGHET OCH MOBILITET BOSTADSPRISER 84 TILLGÄNGLIGHET OCH MOBILITET BOSTADSPRISER BOSTADSPRISER De svenska bostadspriserna mindre attraktiva för danskar Billigare bostäder, större och bättre bostad för pengarna var drivkraften bakom den

Läs mer

betalningsvilja för kontor Värdering av stadskvaliteter i Stockholmsregionen

betalningsvilja för kontor Värdering av stadskvaliteter i Stockholmsregionen betalningsvilja för kontor Värdering av stadskvaliteter i Stockholmsregionen Värdering av stadskvaliteter - betalningsvilja för kontor, stadsutveckling i den regionala utvecklingsplaneringen Visionen i

Läs mer

RAPPORT BEFOLKNINGSPROGNOS NYNÄSHAMNS KOMMUN 2014-2023 STOCKHOLM 2014-06-15 1 (18)

RAPPORT BEFOLKNINGSPROGNOS NYNÄSHAMNS KOMMUN 2014-2023 STOCKHOLM 2014-06-15 1 (18) BEFOLKNINGSPROGNOS NYNÄSHAMNS KOMMUN 2014-2023 STOCKHOLM 1 (18) S w e co Gjörwellsgatan 22 Box 34044 SE-100 26 Stockholm Telefon +46 (0)8 6956000 www.sweco.se S we c o S tra te g y AB Org.nr 556342-6559

Läs mer

Läget på bostadsmarknaden i Örebro län 2015

Läget på bostadsmarknaden i Örebro län 2015 Foto: Mostphotos LÄNSSTYRELSEN I ÖREBRO LÄN Läget på bostadsmarknaden i Örebro län 2015 Publ.nr: 2015:24 Läget på bostadsmarknaden i Örebro län år 2015 Länsstyrelsen i Örebro län Publikationsnummer: 2015:24

Läs mer

Hur ser bostadsefterfrågan ut från marknadens perspektiv? Ted Lindqvist

Hur ser bostadsefterfrågan ut från marknadens perspektiv? Ted Lindqvist Hur ser bostadsefterfrågan ut från marknadens perspektiv? Ted Lindqvist TMR ÖPPET FORUM FÖR BOENDEPLANERING 215-6-17 1 Antal Varför så få hyresrätter? eventuell avveckling av ränteavdrag betyder mindre

Läs mer

Det handlar om Linköpings framtid.

Det handlar om Linköpings framtid. Det handlar om Linköpings framtid. Tre förslag från Socialdemokraterna för att få igång bostadsbyggandet i Linköping. Det byggs för lite i Linköping. Under flera år har antalet färdigställda bostäder underskjutit

Läs mer

Utmaningar på bostadsmarknaden

Utmaningar på bostadsmarknaden ) 1 (5) Handläggare Datum Kikki Liljeblad 20140116 Samhällsplanerare 072-247 13 56 Utmaningar på bostadsmarknaden Bostadsplanering är en komplex fråga. Många faktorer påverkar och kommunen har bara rådighet

Läs mer

Västra Götalands län

Västra Götalands län Västra Götalands län Mäklarinsikt 2013:4 Västra Götalands län Undersökningen genomfördes mellan den 26 november och 6 december 2013. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades

Läs mer

Mäklarinsikt 2013:4 Värmlands län

Mäklarinsikt 2013:4 Värmlands län Värmlands län Mäklarinsikt 2013:4 Värmlands län Undersökningen genomfördes mellan den 26 november och 6 december 2013. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1 379

Läs mer

Mäklarinsikt 2013:4 Västmanlands län

Mäklarinsikt 2013:4 Västmanlands län Västmanlands län Mäklarinsikt 2013:4 Västmanlands län Undersökningen genomfördes mellan den 26 november och 6 december 2013. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av

Läs mer

Mäklarinsikt 2013:4 Västerbottens län

Mäklarinsikt 2013:4 Västerbottens län Västerbottens län Mäklarinsikt 2013:4 Västerbottens län Undersökningen genomfördes mellan den 26 november och 6 december 2013. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades

Läs mer

Mäklarinsikt 2013:4 Blekinge län

Mäklarinsikt 2013:4 Blekinge län Blekinge län Mäklarinsikt 2013:4 Blekinge län Undersökningen genomfördes mellan den 26 november och 6 december 2013. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1 379 fastighetsmäklare.

Läs mer

Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2015-03-27

Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2015-03-27 Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2015-03-27 Boindex sjönk till 131,6 fjärde kvartalet 2014 Ökade småhuspriser förklarar nedgången Boindex uppgick till 131,6 fjärde kvartalet förra

Läs mer

Mäklarinsikt 2013:4 Gotlands län

Mäklarinsikt 2013:4 Gotlands län Gotlands län Mäklarinsikt 2013:4 Gotlands län Undersökningen genomfördes mellan den 26 november och 6 december 2013. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1 379 fastighetsmäklare.

Läs mer

Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter

Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter Innehåll Extrem bostadsbrist bland Stockholms studenter 2 Bostadsbristen i siffror 2 Läget i dag 2 Läget för studenter 3 Vad har byggts? 4 Varför just nu?

Läs mer

Mäklarinsikt 2013:4 Kronobergs län

Mäklarinsikt 2013:4 Kronobergs län Kronobergs län Mäklarinsikt 2013:4 Kronobergs län Undersökningen genomfördes mellan den 26 november och 6 december 2013. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1 379

Läs mer

Danderyds kommun. Danderyds Sjukhus

Danderyds kommun. Danderyds Sjukhus Danderyds kommun PL-621 PL-622 PL-623 PL-624 PL-625 PL-626 PL-627 PL-628 PL-629 Enebyberg Danderyds K:a Mörby Centrum Danderyds Sjukhus Mörbyskogen Stocksund Ekeby-Ösby Djursholm Danderydsberg 1 Kommentarer

Läs mer

Mäklarinsikt 2013:4 Örebro län

Mäklarinsikt 2013:4 Örebro län Örebro län Mäklarinsikt 2013:4 Örebro län Undersökningen genomfördes mellan den 26 november och 6 december 2013. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1 379 fastighetsmäklare.

Läs mer

Alla har rätt till en bra bostad!

Alla har rätt till en bra bostad! Alla har rätt till en bra bostad Bostadspolitiskt program Hyresgästföreningen Södertälje/Nykvarn Bostadsbrist Idag råder det bostadsbrist i Södertäljes och Nykvarns kommuner och framför allt saknas det

Läs mer

Länsstyrelsen i Örebro län. Läget på bostadsmarknaden i Örebro län 2014. Publ nr: 2014:21

Länsstyrelsen i Örebro län. Läget på bostadsmarknaden i Örebro län 2014. Publ nr: 2014:21 Länsstyrelsen i Örebro län Läget på bostadsmarknaden i Örebro län 2014 Publ nr: 2014:21 Läget på bostadsmarknaden i Örebro län år 2014 Länsstyrelsen i Örebro län Publikationsnummer: 2014:21 Utgivare: Länsstyrelsen

Läs mer

5. Befolkning, bostäder och näringsliv

5. Befolkning, bostäder och näringsliv 5. Nationella mål Det här kapitlet berör det andra folkhälsomålet Ekonomiska och sociala förutsättningar. Ekonomisk och social trygghet är en av de mest grundläggande förutsättningarna för folkhälsan.

Läs mer

FLYTTKEDJAN OCH DEN ÖVERSKATTADE EFFEKTEN. - en insiktsfull text om synen på flyttkedjan

FLYTTKEDJAN OCH DEN ÖVERSKATTADE EFFEKTEN. - en insiktsfull text om synen på flyttkedjan FLYTTKEDJAN OCH DEN ÖVERSKATTADE EFFEKTEN - en insiktsfull text om synen på flyttkedjan Strävar du efter att skapa rörlighet på bostadsmarknaden eller att få in unga på bostadsmarknaden? Eller vill du

Läs mer

4 Befolkning, skolor, förskolor och äldreomsorg

4 Befolkning, skolor, förskolor och äldreomsorg 4:1 4 Befolkning, skolor, förskolor och äldreomsorg 4.1 Befolkning och bostäder Vallentunas befolkning uppgick den 2001-12-31 till 25 643 personer. Kommunen har idag en relativt ung befolkning med en hög

Läs mer

INVESTERA I DALARNA MORA BORLÄNGE FALUN

INVESTERA I DALARNA MORA BORLÄNGE FALUN INVESTERA I DALARNA MORA BORLÄNGE FALUN DALARNA DALARNA sträcker sig från fjällen kring Grövelsjön i norr ner till Dalälvslandskapet och den bördiga jorden i söder. Från vildmark och skidorter i väster

Läs mer

Kommunen i siffror år 2013. Fakta i fickformat. Enköpings kommun

Kommunen i siffror år 2013. Fakta i fickformat. Enköpings kommun Kommunen i siffror år 2013 Fakta i fickformat Enköpings kommun Enköpings kommun Befolkning 40800 Enköpings kommun är centralt belägen i Mälardalen, 4 mil från Västerås, 5 mil från Uppsala och 8 mil från

Läs mer

Strategi» Program Plan Policy Riktlinjer Regler

Strategi» Program Plan Policy Riktlinjer Regler Strategi» Program Plan Policy Riktlinjer Regler Borås Stads Bostadsbyggnadsprogram Bostadsbyggnadsprogram 1 Borås Stads styrdokument» Aktiverande strategi avgörande vägval för att nå målen för Borås program

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:4 Stockholms län

Mäklarinsikt 2014:4 Stockholms län Stockholms län Mäklarinsikt 2014:4 Stockholms län Undersökningen genomfördes mellan den 9 och 29 september 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 1074 fastighetsmäklare.

Läs mer

betalningsvilja för SMÅHUS Värdering av stadskvaliteter Betalningsvilja för småhus och genomförandet av stadsutveckling i regionen

betalningsvilja för SMÅHUS Värdering av stadskvaliteter Betalningsvilja för småhus och genomförandet av stadsutveckling i regionen betalningsvilja för SMÅHUS Värdering av stadskvaliteter Betalningsvilja för småhus och genomförandet av stadsutveckling i regionen Stadsutveckling i den regionala utvecklingsplaneringen... 3 1. Tillgänglighet

Läs mer

Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser

Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser Bostadsbeståndet i Stockholmsregionen förändring med nuvarande tendenser 140 120 100 80 60 Äganderätt Bostadsrätt Dyr

Läs mer

Befolkningsprognos för Uppsala kommun 2015-2050

Befolkningsprognos för Uppsala kommun 2015-2050 Befolkningsprognos för Uppsala kommun 2015-2050 Kommunnivå. Utfall, tabelldelar, antaganden - April 2015 Ett positivt födelse- och flyttningsnetto ger en fortsatt befolkningstillväxt i Uppsala kommun.

Läs mer

Kommunanalys Kristianstad

Kommunanalys Kristianstad Kommunanalys Kristianstad Grupp 3 VFT045 Almqvist, Ulrika Borkmann Lousdal, Søren Isacsson, Henrik Magnusson, Gustav Nyström, Johanna Allmänt Kristianstad kommun hade 77 245 invånare år 2007 varav ca 38

Läs mer

Norrköping i siffror 2013

Norrköping i siffror 2013 Norrköping i siffror 2013 Innehållsförteckning Norrköpings kommun sid Färgstarka Norrköping 4-5 Folkmängd och befolkningsförändringar 6-7 Befolkningsstruktur 8-9 Förvärvsarbete och arbetstillfällen 10-11

Läs mer

Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2014-12-12

Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2014-12-12 Boindex Speglar hur väl hushållen har råd med sina husköp 2014-12-12 Boindex sjönk till 132,5 tredje kvartalet 2014 Ökade amorteringskrav förklarar nedgången Boindex uppgick till 132,5 tredje kvartalet

Läs mer

HÖST 2013. Norge bromsar in Sverige fortsätter stabilt Danmark förstärks gradvis. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden

HÖST 2013. Norge bromsar in Sverige fortsätter stabilt Danmark förstärks gradvis. Nordens största undersökning om bostadsmarknaden HÖST 2013 Norge bromsar in Sverige fortsätter stabilt Danmark förstärks gradvis Nordens största undersökning om bostadsmarknaden Nordic Housing Insight, hösten 2013 Nordic Housing Insight är en återkommande

Läs mer

Regeringens politik för ökat bostadsbyggande

Regeringens politik för ökat bostadsbyggande Regeringens politik för ökat bostadsbyggande Stefan Attefall, bostadsminister Länsstyrelsen i Västmanlands bostadsseminarium 1 november 2013 Bygger minst i Norden Antal påbörjade bostäder per 1000 invånare

Läs mer

Bostäder och kollektivtrafik Sammanfattning Författare: Emil Johansson, utredare LO-distriktet i Stockholms län.

Bostäder och kollektivtrafik Sammanfattning Författare: Emil Johansson, utredare LO-distriktet i Stockholms län. Full sysselsättning i Stockholmsregionen Bostäder och kollektivtrafik Sammanfattning Författare: Emil Johansson, utredare LO-distriktet i Stockholms län. Full sysselsättning i Stockholmsregionen Stockholms

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:4 Skåne län

Mäklarinsikt 2014:4 Skåne län Skåne län Mäklarinsikt 2014:4 Skåne län Undersökningen genomfördes mellan den 9 och 29 september 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 1074 fastighetsmäklare. I

Läs mer

Ramavtal för flerbostadshus på fast pris. Petter Jurdell. Enhetschef Fastighetsutveckling

Ramavtal för flerbostadshus på fast pris. Petter Jurdell. Enhetschef Fastighetsutveckling Ramavtal för flerbostadshus på fast pris Petter Jurdell Enhetschef Fastighetsutveckling Problem Problem Minskade möjligheter att bygga bostäder men framförallt hyresrätter Varför byggs så få hyresrätter

Läs mer

Befolkningen i Stockholms län 30 september 2014

Befolkningen i Stockholms län 30 september 2014 Befolkningen i Stockholms län 3 september 214 Stockholms län har 35 procent av landets folkökning Sveriges folkmängd ökade under de tre första kvartalen 214 med 83 634 personer till 9 728 498. Stockholms

Läs mer

Boendeplanering med perspektivet på Göteborgsregionen

Boendeplanering med perspektivet på Göteborgsregionen Boendeplanering med perspektivet på Göteborgsregionen Strukturbilden för Göteborgsregionen mål att styra mot uthållig tillväxt och hållbara strukturer Per Kristersson, Göteborgsregionens kommunalförbund

Läs mer

RAPPORT FRÅN LÄNSSTYRELSEN I SÖDERMANLAND. Öka bostadsbyggandet. analys av bostadsmarknaden i Södermanland 2010:11

RAPPORT FRÅN LÄNSSTYRELSEN I SÖDERMANLAND. Öka bostadsbyggandet. analys av bostadsmarknaden i Södermanland 2010:11 RAPPORT FRÅN LÄNSSTYRELSEN I SÖDERMANLAND Öka bostadsbyggandet analys av bostadsmarknaden i Södermanland 21:11 Författare: Peter Eklund, Bengt Nordström Länsstyrelsen i Södermanland Grafisk form, illustrationer

Läs mer

Storstadspriser. Så tror boende i Stockholm, Göteborg och Malmö om bostadspriserna 1 november 2012

Storstadspriser. Så tror boende i Stockholm, Göteborg och Malmö om bostadspriserna 1 november 2012 Storstadspriser Så tror boende i Stockholm, Göteborg och Malmö om bostadspriserna 1 november 2012 Sidan 3 Spretigt på bostadsmarknaden Sidan 5 Bostadsrätter unga färgade av 15 års uppgång Sidan 6 Lägre

Läs mer

NEDLAGDA AVFALLSUPPLAG

NEDLAGDA AVFALLSUPPLAG BILAGA 5 NEDLAGDA AVFALLSUPPLAG Avfallsplan 2013 Eskilstuna Kommun Remisshandling, 2012-08-24 1 GAMLA AVFALLSUPPLAG Ett förslag till handlingsplan för förorenade områden i Eskilstuna kommun håller på att

Läs mer

Inkomster. 362 Inkomster Årsstatistik 2012 för Stockholms län och landsting

Inkomster. 362 Inkomster Årsstatistik 2012 för Stockholms län och landsting Inkomster Statistiken i detta kapitel är hämtad från den totalräknade inkomststatistiken, IoT, som innehåller uppgifter om inkomster, avdrag, skatter, förmögenhet och sociala ersättningar för hela Sveriges

Läs mer

Storstadens tillväxt och samspel med andra regioner

Storstadens tillväxt och samspel med andra regioner Storstadens tillväxt och samspel med andra regioner Ann-Katrin Berglund, WSP Analys & Strategi Vid nordisk konferens i Göteborg 15-16 mars 2012 WSP och Ann-Katrin WSP är ett globalt analys- och teknikföretag

Läs mer

2009:1. Befolkningsutvecklingen 2008 i Stockholms län

2009:1. Befolkningsutvecklingen 2008 i Stockholms län 2009:1 Befolkningsutvecklingen 2008 i Stockholms län Befolkningsprognos 2009 2018 Befolkningsutvecklingen i Stockholms län 2008 När, var, hur vänder det? 2009:1 Arbetet med projektet Befolkningsprognos

Läs mer

PLANER OCH BOSTADSBRIST ANTAGNA DETALJPLANER I BOSTADSBRISTENS SVERIGE

PLANER OCH BOSTADSBRIST ANTAGNA DETALJPLANER I BOSTADSBRISTENS SVERIGE PLANER OCH BOSTADSBRIST ANTAGNA DETALJPLANER I BOSTADSBRISTENS SVERIGE INLEDNING OCH SAMMANFATTNING Sverige har enligt alla bedömare bostadsbrist idag. Det innebär en stor ekonomisk och social kostnad

Läs mer

för 4. Bygg små hyresrätter för unga och studenter Unga stockholmare måste kunna flytta hemifrån och komma ut på arbetsmarknaden.

för 4. Bygg små hyresrätter för unga och studenter Unga stockholmare måste kunna flytta hemifrån och komma ut på arbetsmarknaden. för 4. Bygg små hyresrätter för unga och studenter Unga stockholmare måste kunna flytta hemifrån och komma ut på arbetsmarknaden. Det går bra för Stockholmregionen, men vi står också inför stora utmaningar.

Läs mer

Skanskas bostadsrapport 2013

Skanskas bostadsrapport 2013 Skanskas bostadsrapport 2013 Förord Metodik Sammanfattning 3 4-5 6-9 Inställning till och prisutveckling för nya bostadsrätter: Stockholm Göteborg Malmö Om Skanska Nya Hem 10-13 14-17 18-21 22 Förord Det

Läs mer

BOSTADSPROGRAM 2011-2016

BOSTADSPROGRAM 2011-2016 BOSTADSPROGRAM 2011-2016 Antagen av kommunstyrelsen 2011-08-15 172 Innehåll Inledning...1 Målsättningar...1 Utbud och efterfrågan... 3 Planerad bostadsproduktion och prioriteringar 2011-2016... 6 INLEDNING

Läs mer

Befolkningen i Stockholms län 31 mars 2015

Befolkningen i Stockholms län 31 mars 2015 Befolkningen i Stockholms län 31 mars 215 Över 2,2 miljoner i länet Sveriges folkmängd var 9 767 357 den 31 mars 215, en ökning med 2 2 sedan årsskiftet. Stockholms län ökade med 7 61 till 2 25 15. De

Läs mer

Inkomster. Årsstatistik 2009 för Stockholms län och landsting. Inkomster

Inkomster. Årsstatistik 2009 för Stockholms län och landsting. Inkomster 17 Statistiken i detta kapitel är hämtad från den totalräknade inkomststatistiken, IoT, som innehåller uppgifter om inkomster, avdrag, skatter, förmögenhet och sociala ersättningar för hela Sveriges befolkning.

Läs mer

Stark tro på fortsatt prisökning

Stark tro på fortsatt prisökning SOMMAR 2014 Stark tro på fortsatt prisökning i Norge Stabilt i Sverige och Danmark Het marknad för sjönära fritidshus Nordens största undersökning om bostadsmarknaden Nordic Housing Insight - Sommar 2014

Läs mer

Minusjobben. 20 000 förvärvsarbetande i Skåne försvinner i den officiella statistiken

Minusjobben. 20 000 förvärvsarbetande i Skåne försvinner i den officiella statistiken Minusjobben 2 förvärvsarbetande i Skåne försvinner i den officiella statistiken En analys av de växande mörkertalen i officiell svensk statistik om gränsregioner Inledande sammanfattning Vissa använder

Läs mer

Statistikinfo 2013:09

Statistikinfo 2013:09 Statistikinfo 213:9 Flyttning till, från och inom Linköpings kommun 212 År 212 var det 511 fler som flyttade till än från Linköpings kommun Det positiva flyttningsnettot 212 berodde helt på inflyttning

Läs mer

Småhus kräver fler visningar

Småhus kräver fler visningar Sveriges största undersökning om bostadsmarknaden från Mäklarsamfundet Nr 4 2013 Stark bostadsmarknad Bankerna påverkar mest Småhus kräver fler visningar Mäklarsamfundet presenterar: Sveriges största rikstäckande

Läs mer

Bostadsbyggnadsprogram

Bostadsbyggnadsprogram Program antaget av Dnr SPN-168/2005 263 Kommunfullmäktige 2007-04-23 Bostadsbyggnadsprogram 2007 för Norrköpings kommun 2(14) Innehållsförteckning 1 Bakgrund... 3 2 Inledning... 4 3 Mål och strategier

Läs mer

Hushållens boendeekonomi

Hushållens boendeekonomi Rapport 2012:3 REGERINGSUPPDRAG Hushållens boendeekonomi Förutsättningarna för unga vuxna hushåll att spara till en kontantinsats till en bostad Hushållens boendeekonomi Förutsättningarna för unga vuxna

Läs mer

Mäklarinsikt 2015:2 Blekinge län

Mäklarinsikt 2015:2 Blekinge län Blekinge län Mäklarinsikt 2015:2 Blekinge län Undersökningen genomfördes mellan den 25 februari och 20 mars 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1033 fastighetsmäklare.

Läs mer

Bostäder behövs. En rapport om bostadsmarknaden. Södermanland 2014. Rapport 2014:13

Bostäder behövs. En rapport om bostadsmarknaden. Södermanland 2014. Rapport 2014:13 Bostäder behövs En rapport om bostadsmarknaden i Södermanland 2014 Rapport 2014:13 BOSTÄDER BEHÖVS - EN RAPPORT OM BOSTADSMARKNADEN I SÖDERMANLANDS LÄN 2014 Titel: Bostäder behövs - En rapport om bostadsmarknaden

Läs mer

Mäklarinsikt 2015:1 Uppsala län

Mäklarinsikt 2015:1 Uppsala län Uppsala län Mäklarinsikt 2015:1 Uppsala län Undersökningen genomfördes mellan den 13 november och 2 december 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 1036 fastighetsmäklare.

Läs mer

STOCKHOLMS HANDELSKAMMARES ANALYS: 2014-1 122 000 BOSTÄDER SAKNAS I STOCKHOLMS LÄN

STOCKHOLMS HANDELSKAMMARES ANALYS: 2014-1 122 000 BOSTÄDER SAKNAS I STOCKHOLMS LÄN STOCKHOLMS HANDELSKAMMARES ANALYS: 2014-1 122 000 BOSTÄDER SAKNAS I STOCKHOLMS LÄN Bostadsbristen hotar regionens tillväxt och utveckling FLER BOSTÄDER KRÄVS FÖR EN VÄXANDE STORSTAD Det saknas 121 975

Läs mer

Mäklarinsikt 2015:2 Skåne län

Mäklarinsikt 2015:2 Skåne län Skåne län Mäklarinsikt 2015:2 Skåne län Undersökningen genomfördes mellan den 25 februari och 20 mars 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 1033 fastighetsmäklare.

Läs mer

SNURRIGT VÄRRE EN STUDIE ÖVER HYRESFÖRÄNDRINGAR I SVENSKA KOMMUNER

SNURRIGT VÄRRE EN STUDIE ÖVER HYRESFÖRÄNDRINGAR I SVENSKA KOMMUNER SNURRIGT VÄRRE EN STUDIE ÖVER HYRESFÖRÄNDRINGAR I SVENSKA KOMMUNER FÖRORD Sverige sägs vara ett av länderna i Europa som urbaniseras i snabbast takt. Det är på många sätt en positiv utveckling. I städerna

Läs mer

2010:11. Bostadsbyggande och befolkningstillväxt i Stockholms län Regressionsanalys

2010:11. Bostadsbyggande och befolkningstillväxt i Stockholms län Regressionsanalys 21:11 Bostadsbyggande och befolkningstillväxt i Stockholms län Regressionsanalys Befolkningsprognos 21 219 Befolkningsprognos 21 219 Arbetet med projektet Befolkningsprognos för Stockholms län och delområden

Läs mer

Kommande bostadsprojekt.

Kommande bostadsprojekt. Kommande bostadsprojekt. K Malmbryggshagen tredje etappen 112 bostäder K Strandängen, Brandholmen 179 bostäder K Jakten, Brandholmen 130 bostäder K Västra Skeppsbron, Hamnen 200 bostäder K Linjalen, Fågelbo

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:4 Uppsala län

Mäklarinsikt 2014:4 Uppsala län Uppsala län Mäklarinsikt 2014:4 Uppsala län Undersökningen genomfördes mellan den 9 och 29 september 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och beades av 1074 fastighetsmäklare.

Läs mer

Bostäder behövs. En rapport om bostadsmarknaden. Södermanland 2014. Rapport 2014:13

Bostäder behövs. En rapport om bostadsmarknaden. Södermanland 2014. Rapport 2014:13 Bostäder behövs En rapport om bostadsmarknaden i Södermanland 2014 Rapport 2014:13 BOSTÄDER BEHÖVS - EN RAPPORT OM BOSTADSMARKNADEN I SÖDERMANLANDS LÄN 2014 Titel: Bostäder behövs - En rapport om bostadsmarknaden

Läs mer

Mäklarinsikt 2013:1 Uppsala län

Mäklarinsikt 2013:1 Uppsala län Uppsala län Mäklarinsikt 2013:1 Uppsala län Undersökningen genomfördes mellan den 20 februari och 17 mars 2013. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1 508 fastighetsmäklare.

Läs mer

Västra Götalands län

Västra Götalands län Västra Götalands län Mäklarinsikt 2014:2 Västra Götalands län Undersökningen genomfördes mellan den 5 maj och 2 juni 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1067

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:2 Skånes län

Mäklarinsikt 2014:2 Skånes län Skånes län Mäklarinsikt 2014:2 Skånes län Undersökningen genomfördes mellan den 5 maj och 2 juni 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1067 fastighetsmäklare.

Läs mer

Mäklarinsikt 2014:2 Gotlands län

Mäklarinsikt 2014:2 Gotlands län Gotlands län Mäklarinsikt 2014:2 Gotlands län Undersökningen genomfördes mellan den 5 maj och 2 juni 2014. Den skickades ut till samtliga medlemmar i Mäklarsamfundet och besvarades av 1067 fastighetsmäklare.

Läs mer

VAD HINDRAR NYPRODUKTIONEN I GÖTEBORG?

VAD HINDRAR NYPRODUKTIONEN I GÖTEBORG? VAD HINDRAR NYPRODUKTIONEN I GÖTEBORG? INLEDNING OCH SAMMANFATTNING De senaste decennierna har inflyttningen från landsbygd till stad ökat. Det gör att Sveriges befolkning och produktion allt mer koncentreras

Läs mer