Beskrivning av bostadsmarknaden i Eskilstuna år 2012

Transkript

1 Kommunstyrelsen Datum 1 (28) Kommunledningskontoret Näringsliv/Mark och exploatering Camilla Björkman, Beskrivning av bostadsmarknaden i Eskilstuna år 2012 Postadress Besöksadress Telefon, växel Fax Mobiltelefon Stadshuset Eskilstuna E-post Webbplats camilla.bjorkman@eskilstuna.se Eskilstuna den stolta Fristaden

2 Eskilstuna kommun Datum 2 (28) Innehåll Syfte och mål... 4 Vad är lokal bostadspolitik och varför har vi riktlinjer för bostadsförsörjningen?... 4 Bakgrund... 5 Bostadsmarknaden i Södermanland och Mälardalen... 6 Bostadsmarknaden i Eskilstuna... 7 Priser och produktionskostnader... 9 Intervjuer med aktörerna på marknaden Framtid Bostadsbehov, bostadsefterfrågan och bostadsbrist Grupper med särskilda behov Eskilstunas utmaningar och möjligheter Svag betalningsförmåga Förorenad mark Pendling och Kommunikationer Diskussion kring mål för Eskilstunas bostadspolitik Medel för en framgångsrik bostadspolitik i Eskilstuna Samverkan, intern inom kommunen, extern med aktörerna på marknaden samt regional samverkan Effektivare utnyttjande av det befintliga bostadsbeståndet Mer nyproduktion... 25

3 Eskilstuna kommun Datum 3 (28) Prioriteringar... 26

4 Eskilstuna kommun Datum 4 (28) Syfte och mål En väl fungerande bostadsmarknad är en viktig grundförutsättning för stadens tillväxt och välfärd. Enligt lag ska kommunen planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa goda förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och kommunen ska främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs. Detta dokument innehåller fakta och bakgrund till riktlinjer för Eskilstuna kommuns bostadsförsörjning åren och är inriktat både på kommunens generella bostadsförsörjningsansvar och på betydelsen av nyproduktion av bostäder. Detta material är också ett informationsmaterial för medborgarna och marknadens aktörer. Förutsättningarna förändras över tid och för att planera för en osäker framtid krävs viss flexibilitet, men framför allt framförhållning och att prioriteringarna är tydliga och uttalade. Det innebär att planeringsberedskap blir ett ledord för samtliga förvaltningar. Vad är lokal bostadspolitik och varför har vi riktlinjer för bostadsförsörjningen? Kommunen har planmonopol och det är således inte fri etableringsrätt på bostadsmarknaden. Bostäder byggs på marknaden men det är kommunen som genom sin planering ger marknaden förutsättningar och ramar så att den kan fungera. Därför är det viktigt att kommunens process och ställningstaganden blir synliga och tydliga. Kommunens medborgare bör kunna anpassa sitt boende efter sina bostadsbehov och önskemål. Därför är det viktigt att underlätta flyttningar och bostadskarriärer i Eskilstuna. Ett blandat bostadsbestånd motverkar segregation. Vissa grupper av medborgare behöver också särskilt stöd för att kunna få en bostadssituation som uppfyller deras behov. De kommunala bostadsbolagen är ett av verktygen för att uppfylla målen. Ett annat är en aktiv och effektiv markpolitik. Syftet med att ta fram riktlinjer för bostadsförsörjningen i en kommun är att tydliggöra kommunens viljeinriktning och att ge information till medborgarna och aktörerna på bostadsmarknaden. Alla kommuner är enligt lag skyldiga att upprätta riktlinjer för bostadsförsörjning som skall tydliggöra kommunens bostadsförsörjningsansvar.

5 Eskilstuna kommun Datum 5 (28) Lag (2000:1383) om kommunernas bostadsförsörjningsansvar: 1 Varje kommun skall planera bostadsförsörjningen i syfte att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs. Vid planeringen av bostadsförsörjningen skall kommunen, om det behövs, samråda med andra kommuner som berörs av planeringen. Riktlinjer för bostadsförsörjningen skall antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. Lag (2002:104) Bakgrund Beslut om att ta fram nya riktlinjer för bostadsförsörjningen i Eskilstuna togs i årsplan Huvudansvaret för strategidokumentet ligger på Mark- och Exploateringsenheten inom Kommunledningskontoret. En bostadsmarknad i balans innebär att hushåll ska kunna välja boende och att det ska finnas vissa frihetsgrader i beståndet för omflyttning. En uttalad politik kring kommunens visioner, mål, policy och planer underlättar för aktörerna på marknaden och naturligtvis även internt i kommunen. Arbetet inleddes med en analys av bostadsmarknaden i Eskilstuna. Denna genomfördes under hösten Uppdraget gick efter upphandling av konsult till WSP Analys & Strategi. Marknadsanalysen redovisades i november Tanken är att en uppdatering av analysen skall göras regelbundet, förslagsvis en gång per mandatperiod och den kommer att ligga som underlag till nya riktlinjer. En arbetsgrupp med deltagare från flera förvaltningar bildades för att driva arbetet. WSP har stöttat kommunen och arbetsgruppen i framtagandet av detta underlag för riktlinjerna för bostadsförsörjningen i Eskilstuna. En Workshop har hållits under mars månad 2012 med deltagare från kommunens politiker, kommunens förvaltningar och bolag, byggbolagen samt från intresseorganisationer och andra berörda, såsom Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen, Pensionärsrådet etc. Workshopens syfte var att förankra arbetet med riktlinjerna för bostadsförsörjningen med alla berörda och hämta synpunkter och inspiration för att formulera vad som är viktigt för bostadsförsörjningen i Eskilstuna. Kommunen ville också starta en samverkan med aktörerna på marknaden för att informera om kommunens arbete och låta intressenterna träffas för att dela med sig av sina erfarenheter och synpunkter.

6 Eskilstuna kommun Datum 6 (28) Bostadsmarknaden i Södermanland och Mälardalen Bostadsmarknaden begränsas inte till kommungränsen, människor flyttar av olika skäl men arbetstillfällen, bostadsmiljöer, närhet till familj och vänner är några av de viktigaste orsakerna. Förutsättningar som pendlingsmöjligheter, bra skolor och förskolor, service och så vidare är också viktiga förutsättningar för att man ska fortsätta trivas i ett område eller en region. Mälardalen och Stockholmsregionen har växt samman och pendlingsmöjligheterna har blivit bättre och bättre. Det betyder att Eskilstuna kan växa i attraktivitet i och med tillgänglighet, utbud av arbete, bostäder och service. Samtidigt får kommunen konkurrens av kommuner som också kan erbjuda goda kvaliteter på pendlingsavstånd. I Södermanland byggs det i genomsnitt mellan och bostäder per år vilket, enligt Länsstyrelsens analys och jämfört med befolkningsökningen, är ungefär hälften av behovet. Mellan har befolkningen i länet ökat med invånare samtidigt som det byggts nya bostäder. Det borde ha byggts drygt nya bostäder. Enligt Länsstyrelsens bedömning, som bygger på kommunernas svar på Boverkets bostadsmarknadsenkät, är det brist på bostäder i 7 av Sörmlands 9 kommuner. Vingåker säger sig vara i balans och Flen har överskott. Trångboddheten ökar snabbt. Likaså har prisutvecklingen på bostäder varit hög. Andelen hyresbostäder minskar medan bostadsrätter och äganderätter har ökat. Vid början av 2012 hade alla kommuner i länet mellan 0,0-0,3 procent andel tomma lägenheter. Eskilstuna hade vid den senaste mätningen i september lediga lägenheter i det allmännyttiga beståndet, vilket motsvarar 0,3 procent. Ingen av lägenheterna var större än 4 rum och kök. Mellan 1-2 procent av bostadsbeståndet bör vara ledigt för att underlätta rörligheten på bostadsmarknaden. Så såg det ut i Eskilstuna före 2009 då var mellan 3 och 4 procent av beståndet vakant. Under de senaste tre åren har i snitt i Södermanland cirka 50 procent av förväntat bostadsbyggande kommit igång. I kommunerna varierar det mellan procent. Under 2011 igångsattes 69 procent av det planerade byggandet i Södermanland. I Eskilstuna var motsvarande siffra 55 procent. Totalt igångsattas 164 (130 lägenheter i flerbostadshus och 34 småhus) av planerade 300 bostäder. Överallt i regionen behövs det mer bostäder som är lämpliga för äldre, unga och nyanlända. Södermanland är ett av landets mest attraktiva län för nyanlända invandrare. Stora ungdomskullar är på väg att etablera sig. För att tillgodose detta behov krävs hyresbostäder i en allt större omfattning. Länsstyrelsen beskriver att det unika med Södermanland är att nästan alla kommuner ökar sin befolkning, men bostadsmarknaden bedöms ändå som osäker. Länsstyrelsen efterlyser därför att kommunerna gemensamt för en dialog med byggherrarna för att skapa en gemensam plattform för ökat byggande. Regeringen utre-

7 Eskilstuna kommun Datum 7 (28) der för närvarande en tvingande lagtext avseende bostadsförsörjningen i ett regionalt perspektiv. Frågan ingår i Boverkets uppdrag att se över lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. I dagsläget samarbetar ytterst få kommuner när det gäller bostadsförsörjningsfrågor. Vid länsstyrelsernas samtal med kommunerna i samband med insamlandet av uppgifter till bostadsmarknadsenkäten säger de sig vara positiva till samarbete. Södermanland har efter Gotland relativt mest fritidshus av småhusbeståndet i landet. Totalt i länet finns över fritidshus (småhus som saknar folkbokförd befolkning). I Södermanland har också flest fritidshus relativt sett blivit permanentbebodda under den senaste 20-årsperioden. Länsstyrelsen beräknar att ungefär 300 fritidshus per år permanentas. För Eskilstunas del handlar det om knappt 50 fritidshus. Läget i den expansiva Mälardalsregionen och de höga bostadspriserna gör att det är attraktivt med permanentning. Många av fritidshusen permanentas också i och med att nypensionerade flyttar ut till stugan, vilket innebär fler äldre på landsbygden. Länsstyrelsen påpekar också att de närmaste åren kommer det att bli hård konkurrens om såväl arbetskraften som produktionskapaciteten från Stockholm. I Södermanland sker mellan procent av all nyproduktion av de stora byggherrarna och andelen små byggherrar har minskat kraftigt och har svårt att komma in på marknaden. Man måste dock väga konkurrensens fördelar med fler aktörer på marknaden mot nyttan från kommunens sida att ha ett fåtal aktörer som kan den lokala marknaden väl, som vill bygga och som man har en upparbetad god relation till. Prisutvecklingen på både villor och bostadsrätter har varit kraftig. Men Eskilstuna halkar efter flera närliggande kommuner. Kommunernas storlek, men framför allt närheten och tillgängligheten till Stockholm avgör prisnivån idag. Spridningen i prisnivå ökar över tid. Enköpings och Örebros priser har till exempel ökat snabbare än Eskilstunas. Bostadsmarknaden i Eskilstuna Under hösten 2011 genomfördes en analys av bostadsmarknaden i Eskilstuna. En sådan marknadsanalys bör genomföras med jämna mellanrum för att kunskapen om förhållandena på marknaden ska vara korrekta och aktuella. Nedan redovisas resultaten av analysen i korthet. Befolkningsutvecklingen i Eskilstuna är positiv. Sedan 1995 ökar inflyttningen, framför allt den utrikes inflyttningen, till kommunen. Under hela 2000-talet har kommunen ett positivt flyttnetto för i princip alla åldersgrupper, särskilt gäller det barnfamiljer. De senaste 10 åren har befolkningstillväxten nått upp till 850 personer per år i genomsnitt. Som mest ökade kommunen år 2008, då med över invå-

8 Eskilstuna kommun Datum 8 (28) nare. I kommunens befolkningsprognos beräknas befolkningen växa med ungefär 630 invånare årligen under de närmaste 10 åren. Bostadsbestånd i Eskilstuna efter hustyp och upplåtelseform , källa: SCB Totalt finns knappt lägenheter i flerbostadshus och ungefär småhus i Eskilstunas bostadsbestånd. Hyresrätterna dominerar i flerbostadshusen och flera områden består av ensidig bostadsbebyggelse (enbart hyreslägenheter respektive enbart småhusbebyggelse). I centrala staden dominerar också hyresrätterna. Den största delen av nyproduktionen under senare år har bestått av småhus och bostadsrätter. SMÅHUS FLERBOSTADSHUS ALLA LÄGENHETER Totalt Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Totalt Hyresrätt Bostads -rätt Äganderätt Totalt Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt % 2% 6% 92% 100% 75% 25% 0% 100% 47% 18% 34% Eskilstunas befolkning växer snabbt och på senare år snabbare än bostadsbeståndet. Bostadsbyggandet har inte hållit samma höga takt de senaste tio åren. Om man jämför med övriga större städer i Sverige ligger Eskilstuna nästan sämst till avseende nyproduktion i relation till befolkningstillväxt. Ambitionen i Eskilstuna har varit att bygga ungefär 300 bostäder per år, men det är få år som produktionen varit så hög. Detta innebär att befolkningen tränger ihop sig i det befintliga bostadsbeståndet i högre utsträckning. Tätheten har ökat från 1,98 till 2,04 boende per bostad den senaste 20-årsperioden. Något bra mått på om detta innebär ökad trångboddhet har vi tyvärr inte idag, men det finns tecken som tyder på att barnrika familjer i många fall har svårt att hitta en tillräckligt stor bostad och att de därmed i många fall får bo trångt. Tidigare hade kommunen gott om vakanser i beståndet.

9 Eskilstuna kommun Datum 9 (28) Befolkningsökning och bostadsbyggande åren Om balans ska råda på bostadsmarknaden och inte trångboddheten ska riskera att öka krävs det att det byggs åtminstone 300 bostäder varje år framöver. Alla planer blir inte heller av och därför bör planeringsberedskapen sikta högre än så. Torshälla har egna mål för sin tillväxt och har en målsättning att bygga 300 nya bostäder i Torshälla de närmaste 5 åren. Man vill framför allt öka antalet bostadsrätter för att få en mer differentierad bostadsmarknad. Stadsplaneringsarbetet ingår inte i Torshälla stads reglemente, utan kräver ökad samordning i planprocessen. Priser och produktionskostnader Produktionskostnaderna för bostadsbyggande är höga och bostäder byggs på marknadens villkor. I genomsnitt är produktionskostnaden för grupphusbebyggelse i Eskilstuna kr per kvadratmeter eller ungefär 2,8 miljoner kronor per hus. För bostadsrätter är motsvarande nivåer kr/kvm och 2,0 miljoner kronor per lägenhet. Prisnivån för bostäder i Eskilstuna är inte tillräckligt hög för att nyproduktion ska vara lönsam i alla lägen. Få bostäder säljs på marknaden för de priser det kostar att nyproducera idag. Betalningsviljan och betalningsförmågan är inte så hög. I genomsnitt kostade en villa kr per kvadratmeter och en bostadsrätt 9 400

10 Eskilstuna kommun Datum 10 (28) kr/kvm under hösten 2011 på begagnatmarknaden. De senaste åren, efter finanskrisen, har priserna legat relativt stilla. De som finansierar bostadsbyggande räknar med att få igen satsade pengar det får man inte i alla lägen i Eskilstuna idag. Därför måste planeringen av bostäder ske på de platser där man även har de bästa ekonomiska förutsättningarna för bostadsbyggande. Men priserna varier mellan olika lägen i kommunen. På delområdesnivå varierar småhuspriserna mellan och kronor per kvadratmeter och bostadsrättspriserna mellan och kr/kvm. Maxpriserna hösten 2011 låg på kr/kvm för ett småhus och för en bostadsrätt. Flera parametrar påverkar prisnivån. För det första är nyproduktion generellt sett mer värd än det begagnade beståndet. För småhusen avgör naturligtvis även standard och tomtstorlek och för bostadsrätter avgiftsnivå till föreningen. Höstens bostadsmarknadsanalys visade också att hushåll med hög utbildningsnivå är beredda att betala ett högre pris för sina bostäder. Hela 42 procent av skillnaden i småhuspriser mellan områden kunde förklaras med andelen högutbildade. Inkomstnivån spelar mindre roll. Tillgängligheten har stor betydelse närheten till centrum (Centralstationen) och kortare restid till den stora arbetsmarknaden i Stockholm innebär en högre prisnivå. Tillgängliga områden är ofta centrala, men långt ifrån alltid. Det finns alltså välbelägna områden som inte är centrala exempel på det är småorterna i den östra delen av kommunen (Kjula). För varje minut närmare Stockholm ökar småhuspriserna med 186 kr/kvm. Tillgänglighet till arbetsställen i andra kommuner är inte medtagna, men Kvicksund har höga priser, vilket sannolikt delvis kan förklaras av närheten till arbetsmarknaden i Västerås, utöver den höga andelen högutbildade. Närhet till vatten (särskilt Mälaren) påverkar också prisnivån. Områden med närhet till Mälaren har relativt höga priser i relation till både utbildningsnivå och tillgänglighet. Intervjuer med aktörerna på marknaden Det genomfördes också intervjuer med aktörerna på bostadsmarknaden under hösten 2011 med de kommunala bolagen och med byggare som bygger bostäder i Eskilstuna. Några av respondenterna var också sådana som har valt att inte vara aktiva i Eskilstuna. Intervjuerna handlade om varför eller varför inte de är aktiva i Eskilstuna, vilka projekt man genomfört och hur man tycker att det gått, vilka lägen man värderar högst i kommunen, vilka målgrupper och typer av bostäder som är mest intressanta samt hur man tycker att kommunen fungerar som motpart (kontakter, planprocess m.m.). Aktörerna har olika affärskoncept och bygger olika typer av bostäder. De som är aktiva i Eskilstuna är positiva och anser att läget i Mälardalen är en stor fördel. Det finns många bra lägen i kommunen längs med ån och nära Mälaren nämner flera,

11 Eskilstuna kommun Datum 11 (28) men även Odlaren med närheten till en stor arbetsplats nämns som attraktiv särskilt för småhusbebyggelse. Flera menar att det finns en stor efterfrågan på bostadsrätter, men att prisnivån är låg. Någon byggare nämner därför att de bygger sin lågkostnadsprodukt i kommunen, men att ändå mikrolägen är betydelsefullt för att få kalkylen att gå ihop. Både bostäder för äldre och för barnfamiljer är man intresserad av att bygga. I centrum finns inte många bostadsrätter och det anses vara ett attraktivt läge för nyproduktion. Kontakten med kommunen är positiv man får ett bra bemötande, men byggarna ger låga betyg till effektivitet och beslutsförmåga. Man säger att processen är trög och otydlig. Någon menar att planberedskapen bör vara högre och säger att man inte har en detaljplan för mycket, vilket man kanske egentligen inte bör ha. Det viktigaste är att ha en effektiv och tydlig process samt en beredskap för att planera. Slutsatserna från studien är att det måste finnas en hög planeringsberedskap för att bostadsbyggandet ska komma upp i önskade nivåer. Eskilstuna måste utnyttja de mest attraktiva lägena för att nyproduktion av bostäder ska komma till stånd. Vidare måste kommunen satsa på sin lägespotential och skapa ökad tillgänglighet till Stockholmsregionen. Slutligen måste man hålla en kontinuerlig kontakt med aktörerna på marknaden samt samverka mer inom kommunen för att effektivisera processerna. Framtid Eskilstuna kommun har en vision Den stolta Fristaden! Det är en långsiktig och samlad vision för framtida utvecklingen. Kommunens vision tar avstamp i dess historia; i 1700-talets fristad. Även då handlade det om mod, utmaningar, att välkomna olikheter och idéer. Eskilstuna tar ansvar för framtiden. Historien tar vi med oss för att bygga framtidens Eskilstuna den stolta fristaden. Eskilstuna utmanar! Eskilstuna är en växande stad med en kaxig vision. Eskilstuna den stolta Fristaden! Eskilstuna växer och utvecklas snabbt, häftigast i framtidsregionen Stockholm-Mälardalen. Denna vision skall styra arbetssätt och mål för samtliga delar av kommunens verksamhet även planeringen av bostäder och bostadsområden. I Eskilstunas strategiska inriktning och i Årsplanen 2012 finns ett visst stöd för hur man ser på bostadsförsörjningen i kommunen. De strategiska målen innehåller dock ingen rubrik om bostäder. Men det finns texter om hållbar

12 Eskilstuna kommun Datum 12 (28) utveckling och attraktiv stad som kan vara användbar. Målstyrningen mot indikatorer inkluderar antal nya villatomter per år samt ytor för flerbostadshus som skall tas fram i detaljplaner. (Dessa återfinns under rubriken Fler jobb.) En generell text i stil med att Eskilstuna skall erbjuda alla sina invånare goda bostäder och boendemiljöer finns inte i dagens styrdokument, men bör naturligtvis anges som ett av de övergripande målen. I utredningen Våra drömmars Eskilstuna som genomfördes 2010 kan vi också utläsa en del om hur Eskilstunaborna vill vi bo i framtiden. Fyra viktiga faktorer utpekas som framgångsfaktorer för en attraktiv stad: Mångfald, Hållbar utveckling, Samverkan och Staden själ. Tyréns, som skrivit rapporten, sammanfattar att Eskilstuna är starkt på samverkan samt ekonomisk och ekologisk hållbarhet men måste arbeta vidare med mångfald, stadens själ och social hållbarhet. Samverkan upplevs som viktigt bland stadens invånare. Utbudet av kultur och aktiviteter är gott, medan stadens puls hamnar långt ner på listan. Invånarna tycker att man bör prioritera bostäder i centrum, att minska segregationen genom att blanda upplåtelseformerna i bostadsområdena samt skapa attraktiva bostäder för studenterna. Man tycker också att lokaler bör fungera som fönster mot världen och visa stadens själ och identitet. Kommunens befolkningsprognos fram till 2030 pekar mot att kommunen kommer fortsätta växa i relativ snabb takt. De senaste årens väldigt höga tillväxttakt väntas dock avta något. Historiskt sett är det inflyttningen som varierat kraftigt och det är den parametern som det är svårast att göra antaganden om. Framför allt gäller detta den utrikes in- och utflyttningen. Fram till 2020 kommer befolkningen enligt prognosen att öka med 630 personer per år och därefter, fram till 2030, kommer ökningstakten att avta något. Det innebär att kommunen redan om ett par år har invånare. År 2020 kommer kommunen att ha en befolkning på invånare och år 2030 är befolkningen uppe i invånare vilket är nästan fler än idag ( ). Ökningstakten skiljer sig kraftigt mellan olika åldersgrupper och det är framför allt åldersgruppen över 80 år som kommer att öka relativt sett mest. År 2030 är det 50 procent fler 80-åringar och däröver i kommunen. Antalet personer i arbetsför ålder kommer också att öka något, men mindre än befolkningen som helhet, vilket innebär att försörjningskvoten ökar i Eskilstuna. Efterfrågan på boendeformer som passar äldre kommer att öka.

13 Eskilstuna kommun Datum 13 (28) Befolkningsprognos - olika åldrar i Eskilstuna till år Befolkningsprognos till 2030 fördelat på åldrar w Om man i stället antar att ingen inflyttning kommer att ske så kommer befolkningen på sikt att minska i Eskilstuna. Inflyttningen påverkar födelsetalen och på längre sikt innebär en utebliven inflyttning även att födelsenettot blir negativt (dvs. att fler dör än föds i kommunen). Bostadsbehov, bostadsefterfrågan och bostadsbrist De senaste årens utveckling har inneburit att befolkningen ökat snabbare än bostadsbeståndet och att den vakansgrad som fanns tidigare i princip raderats. Frågan är då om det råder bostadsbrist i Eskilstuna och hur den i så fall kan definieras och åtgärdas. Det råder brist på bostäder om prisnivån på en "fri" marknad överstiger vad den verkliga kostnaden för att bygga inklusive ett korrekt bestämt markvärde. Även om priserna på marknadsprissatta bostäder i Eskilstuna ökat på senare år är det inte så i Eskilstuna idag. Betalningsviljan överstiger knappast byggkostnaderna. Men för vissa grupper kan ändå förutsättningarna att hitta en bostad som stämmer överens med behoven vara minimala. Definition av bostadsbehov måste rymma ett flertal variabler såsom tillväxt, nyproduktion, förtätning, omflyttning, ombyggnad, omvandling, permanentning etc. Ge-

14 Eskilstuna kommun Datum 14 (28) nom att ändra på olika regler som påverkar hur det befintliga beståndet används påverkas den eventuella bostadsbristen och behovet av att bygga nytt. Rörligheten på bostadsmarknaden är viktig för att hushållen ska kunna förverkliga sina bostadsbehov och drömmar. När kommunen svarar på Länsstyrelsens och Boverkets bostadsmarknadsenkät anger man att det råder bostadsbrist i Eskilstuna, framför allt för vissa typer av hushåll och avseende vissa typer av bostäder. Det råder brist i hela kommunen särskilt på stora och små hyresrätter och för grupperna stora barnfamiljer, äldre som vill flytta till mindre bostäder och för hushåll som har höga krav på attraktivt läge. Man bedömer inte att detta kommer att förändras under Förväntad nyproduktion är att 300 bostäder kommer att påbörjas under 2012 och 400 under I projektlistan finns dock bara 105 säkra byggstarter under 2012 och inga under På kort sikt når kommunen inte upp till förväntad nyproduktion. Planeringsberedskapen måste vara högre för att önskad mängd nyproduktion ska kunna komma till stånd. Faktiska byggstarter når sällan upp till planerade och anledningarna till att man inte når upp till önskad nivå anges vara: Höga produktionskostnader, svag inkomstutveckling och för få nya arbetstillfällen, konflikter med riksintressen (PBL), brist på detaljplanelagd mark i attraktiva lägen, bristande planberedskap, överklaganden av detaljplaner samt osäker konjunktur och problem för byggarna att hitta kapital. Ingen omvandling av hyresrätter till bostadsrätter är planerad. Allmännyttan har inga sådana planer och har inte heller planer på att köpa något bostadsbestånd. Man har avyttrat fastigheter till privata aktörer under senare år. Eskilstuna kommunfastigheter AB har beslutat att erbjuda hyresgäster den nya upplåtelseformen andelsägarmetoden. Metoden gör det möjligt för hyresgäster att köpa sin bostad utan ombildning till bostadsrätt och Eskilstuna kommunfastigheter AB står kvar som huvudägare och förvaltare. Visionen om en annan bostadsmarknad och ett annat Eskilstuna kan innebära ett det finns behov av att förnya bostadsbeståndet och erbjuda nya boendemiljöer bostäder för gamla och unga, blandade upplåtelseformer m.m. Att hålla bostadsbyggandet på höga nivåer är en viktig fråga men även att arbeta för att det finns en balans mellan upplåtelseformerna. Bostadsbyggandet måste ske för alla grupper, ett balanserat bostadsbestånd är viktigt för att det ska finnas bostäder för alla skeden i livet.

15 Eskilstuna kommun Datum 15 (28) Grupper med särskilda behov Förutsättningarna varierar för olika grupper på bostadsmarknaden. Hushåll som flyttar in i nyproducerade bostäder är generellt sett välutbildade, välbeställda, relativt unga och lämnar ett boende inom kommunen. Idag är det svårt att nyproducera billiga bostäder, samtidigt som det är billiga och små bostäder som många grupper på bostadsmarknaden efterfrågar. Unga, studenter och flyktingar är debutanter på bostadsmarknaden, vilket gör att de ofta saknar kunskap om bostadsmarknaden och kapital att satsa i sitt boende. Deras behov kan därför sannolikt inte i första hand tillgodoses genom nyproduktion, utan är beroende av en fungerande bostadsmarknad, framför allt genom rörlighet inom det befintliga bostadsbeståndet. Eskilstuna är en högskoleort, men har inte haft några uttalade problem att finna bostäder till nya studenter utom under år 2012 då högskolan anger att det är problem med tillgången på bostäder för studenter. Mälardalens högskola har bostadsgaranti för sina studenter. Det innebär att man garanteras en bostad om man antas till ett studieprogram som ges i Eskilstuna (eller Västerås). Studenter i Eskilstuna får själva söka bostad genom att kontakta något av alla bostadsbolagen i Eskilstuna (från lista på kommunens eller högskolans hemsida). Om man studerar i Västerås får man hjälp genom bostadsförmedlingen som har särskilda rutiner för att söka just en studentbostad. Unga vuxna vill bo centralt, litet och billigt. En grundförutsättning för valfrihet på bostadsmarknaden är en stabil inkomst. Under senare år har bankernas benägenhet att ge lån till bostadsdebutanter minskat vilket har gjort det svårare för dessa att ta sig in på en bostadsmarknad med brist på bostäder. Det så kallade bolånetaket sätter också gränser för möjligheterna att få lån och kräver eget kapital till insatsen vid köp av bostad. Ett utbud av små billiga bostäder i centrala högskolenära lägen ökar attraktiviteten för såväl Eskilstuna som för Mälardalens Högskola som utbildningsval. Äldre kommer framöver att utgöra en allt större grupp i kommunen. Med stigande ålder följer särskilda behov i bostaden och närmiljön. Äldre vill gärna bo kvar i sina bostadsområden, men är i behov av bättre tillgänglighet. Många äldre bor i flerbostadshus utan hissar vilket på sikt minskar deras rörelsefrihet och välfärd. Den sociala aspekten på kvarboende är viktig, kanske särskilt för äldre kvinnor som ofta blir ensamma kvar i hushållet när mannen gått bort. Det finns olika typer av boenden anpassade för äldre med behov av bostadsanpassning samt behov av vård och omsorg. Seniorbostäder, även kallade 55+ bostäder, är helt vanliga hyresbostäder eller bostadsrätter som bara bebos av personer över 55 år. De är ofta tillgänglighetsanpassade och har närhet till service. I Eskilstuna finns ett antal seniorboenden de förmedlas inte via kommunen utan direkt av hyresvärdarna.

16 Eskilstuna kommun Datum 16 (28) Eskilstuna kommun har än så långe inte inrättat något Trygghetsboende. Det är en boendeform för äldre som inte vill bo kvar ensamma hemma, men är för friska för att få plats på vård- och omsorgsboende. Trygghetsboenden innebär ofta att bostäderna har tillgång till larm, vissa gemensamhetslokaler samt omsorgspersonal vissa timmar på dygnet. Det anses vara ett bra alternativ för att få ner kostnader för hemtjänst och äldreomsorg. Det finns möjlighet att under kortare perioder av behov av extra hjälp bo på ett korttidsboende för de som är äldre, sjuka eller har en funktionsnedsättning. Tanken är att dessa ska erbjuda miljöombyte och rekreation och i förekommande fall fungera som avlastning i omvårdnadsarbetet för en anhörig. Eskilstuna förfogar i dagsläget över 905 platser på kommunala vård- och omsorgsboenden. Kommunen ansvarar för dessa boenden med service och omvårdnad dygnet runt. Boendet ger alla hjälpinsatser som den enskilde behöver i det dagliga livet och även hälso- och sjukvård upp till sjuksköterskenivå ingår. Det finns tre inriktningar i Eskilstuna för personer med demenssjukdom, för personer med stort omvårdnadsbehov och för personer med stort omvårdnadsbehov samt utökad medicinsk hjälp. Dessutom finns två finskspråkiga demensboenden. Alla har rätt till vård- och omsorgsboende när behoven av tillsyn, omvårdnad och krav på trygghet inte längre kan tillgodoses i det egna hemmet, enligt socialtjänstlagen. Men huvudinriktningen är att stärka möjligheterna att bo kvar hemma. Kommunens biståndshandläggare utreder och beslutar om den enskildes behov och rätt till vårdoch omsorgsboende. Antalet personer med funktionsnedsättning som efterfrågar olika stödinsatser och är i behov av särskilda boenden har ökat under flera år och ökningen väntas fortsätta. Totalt sett har behovet av särskilda boenden minskat under det senaste decenniet som en följd av att man har satsat på kvalificerade insatser i hemmet med såväl hemtjänst som sjuksköterskor, arbetsterapeuter och sjukgymnaster. Vidare har åtgärder genomförts i det ordinarie bostadsbeståndet, så kallad bostadsanpassning. Bidraget är avsett för de som har en varaktig funktionsnedsättning och syftar till att man ska kunna bo kvar och leva självständigt i sin bostad. Bidragen beslutas av kommunen och ges för anpassning av bostadens fasta funktioner, dvs. sådant som inte tas med vid flytt och därmed blir kvar i bostaden. Åtgärderna resulterar i att den boende ska kunna leva så självständigt som möjligt och kunna ta sig in och ut ur bostaden, förflytta sig inom bostaden, laga mat och sköta sin hygien. Bidragskostnaden för bostadsanpassning ökade från år 2005 till 2009 med 24 procent - det är dyrt att anpassa befintliga bostäder. Återställandekostnader finns också. Att inrätta ett register och en rutin för att kunna förmedla redan anpassade bostäder till äldre i behov av bostadsanpassning har under flera år varit ett önskemål bland hyresvärdarna i kommunen. Eskilstuna bygger och planerar för flera äldreboenden idag. Men det bör planeras och byggas både seniorbostäder och trygghetsboenden i större utsträckning nära de

17 Eskilstuna kommun Datum 17 (28) bostadsområden där äldre bor idag. En lätt tillgänglig utemiljö är också viktig för både äldre och barn. Eskilstunas demografiska struktur präglas av mångfald. Ungefär 20 procent av kommunens befolkning är utlandsfödd och totalt bor det människor från närmare 100 olika länder i kommunen. En stor del av inflyttningen till Eskilstuna utgörs av personer med utländsk bakgrund. I och med invandringen och flyktingmottagandets åldersstruktur ökar andelen personer i arbetsför ålder i och med de nyanlända. Nyanlända har sannolikt särskilt svårt att överblicka marknaden. De kanske inte klarar språket så bra och är dessutom vana vid andra boendeformer. För dem krävs särskild information och stödåtgärder. Möjligheten att tillgodose behovet av bostäder för flyktingar i kommunens flyktingmottagande blir sannolikt svårare och svårare i och med att vakansgraderna i beståndet idag är minimala. Bristen på hyreslägenheter, stora lägenheter, små lägenheter och lägenheter med rimlig hyresnivå innebär betydande problem. Dessutom förutsätts de flyktingar som fått permanent uppehållstillstånd och ingår i kommunens introduktionsprogram att lösa sina bostadsbehov själva. Det innebär ofta att de väljer att bo inneboende hos släktingar eller andra bekanta vilket kan innebära problem med trångboddhet etc. Dessutom bor de i stor utsträckning i områden där det redan bor många invandrare och detta minskar integrationen i samhället. Risken finns att det leder till främlingskap och andra negativa effekter. En minskad etnisk segregation på bostadsmarknaden skulle innebära fler naturliga kontaktytor mellan olika grupper i samhället. I Eskilstunas kommuns handlingsplan för ett framgångsrikt integrationsarbete är en av åtgärderna att ta fram förslag på hur större hyreshus- respektive villaområden konkret kan utvecklas till integrerade stadsdelar. Kommunfastigheter arbetar dessutom med Levande Stadsdelar i fem områden i Eskilstuna samt med Värdskap/Välkomnande för nyinflyttade. Eskilstuna kommun är en av de kommuner som Socialstyrelsen valt ut för att studera hemlöshet. Det finns hemlösa i staden och dessa innebär naturligtvis alldeles särskilda utmaningar som kräver särskilda handlingsplaner och aktiviteter. Boendet är en central fråga för de allra flesta och ett tryggt boende är ofta en förutsättning för att fungera i såväl arbetslivet som socialt. Boendetrygghet är viktigt och att inte ha en fast punkt i tillvaron kan sätta även andra delar av livet i gungning. Ur ett folkhälsoperspektiv är det centralt. De hemlösas problem kan sannolikt inte lösas på den ordinarie bostadsmarknaden. Socialtjänsten måste stödja dessa personer på lämpligt sätt. I Eskilstuna kan även resursstarka hushåll som önskar hög bostadsstandard och har råd att betala ha svårt att hitta en bostad som stämmer in på deras önskemål. Det finns t.ex. ett mycket ett begränsat utbud attraktiva centrala bostadsrätter och utbudet av attraktiv tomtmark, framför allt med vattenkontakt, är också litet. Eftersom dessa lägen är de mest attraktiva och betalningsviljan högst blir också möj-

18 Eskilstuna kommun Datum 18 (28) ligheterna till nyproduktion högre i dessa lägen. En prioritering av planering för sådan nyproduktion bör ske. Eskilstunas utmaningar och möjligheter Svag betalningsförmåga Analysen av bostadsmarknaden i Eskilstuna som genomfördes under hösten 2011 visade att hushållen har en relativt svag betalningsvilja som sannolikt grundar sig i en svag betalningsförmåga. Andelen arbetslösa, låginkomsttagare, lågutbildade och bidragsberoende hushåll är relativt sett hög jämfört med flera andra kommuner i Mälardalen och större städer. De kostnader som är förknippade med nyproduktion av bostäder ställer naturligtvis krav på betalningsviljan för att bostadsproducenternas kalkyl skall gå ihop. För Eskilstunas del pendlar värdet för Tobins Q (lönsamhetsmått som belyser kvoten mellan betalningsvilja och byggkostnad) runt 1 det är således precis lönsamt att bygga i ett genomsnittligt läge i kommunen, byggaren får precis betalt för nedlagda kostnader. Ofta krävs det mer än så eftersom bostadsbyggande är en riskfylld process bland annat eftersom kalkylen måste räkna in en planprocess på många år. De allra mest attraktiva lägena i kommunen är de centrala lägena och lägen med vattenkontakt. Här har man goda förutsättningar för bostadsbyggande medan det på flera andra platser är svårare att få kalkylen att gå ihop. Prioritering av projekt med låg risk och hög förutsägbarhet avseende kostnader är sannolikt en framgångsfaktor för att få till stånd ökat bostadsbyggande i Eskilstuna. Den svaga betalningsförmågan innebär att många hushåll som är i behov av ett nytt boende inte kan flytta till nyproduktion. Omsättningen på bostäder på den befintliga bostadsmarknaden (för såväl hyresrätter som bostadsrätter och småhus) måste därför fungera bra. För betalningssvaga nyanlända hushåll är det särskilt svårt att överblicka marknaden. En satsning på en lokal bostadsförmedling, Hemnet för hyresrätter, skulle göra marknaden mer transparent och sannolikt öka rörligheten. Genom att samla information om lediga hyresbostäder kan man förbättra möjligheten för bostadssökande att överblicka hyresbostadsmarknaden. I förlängningen kan även andra köer använda sig av denna kanal, t.ex. förmedling av tomträtter etc. Förorenad mark Eskilstuna har en historik som en av Sveriges ledande industristäder. Detta sätter sina spår och idag har man stora markförorenade ytor där industri tidigare varit lokaliserad i centrala attraktiva lägen för bostadsbyggande. Processen kring hantering av förorenad mark behöver bli både tydligare och smidigare. Det råder osäkerhet kring vad som är hållbara ståndpunkter kring sanering för bostadsändamål i skilda lägen med olika markförhållanden. Krav på sanering och metoder bör ställas och det ska vara möjligt att få en rimlig uppskattning av kostnaderna för detta innan

19 Eskilstuna kommun Datum 19 (28) detaljplanen vinner laga kraft (gärna redan i samrådsskedet så att förutsättningarna blir klarlagda i ett tidigt skede). Kommunen har tagit fram nya riktlinjer och en strategi/handlingsplan för förorenade områden. Det behövs sannolikt en bredare samverkan för att komma framåt i dessa frågor. Att diskutera svårigheterna med andra kommuner med en liknande industrihistoria (t.ex. Norrköping och Falun) kan vara en framkomlig väg för att hitta lösningar. Idag finns ett flertal aktuella projekt för bostadsbyggande som har förorenad mark (Holmen, Granbacken, Tunafors fabriker, Flacksta, Nätet, Våghalsen, Kårhuset, Kälby, Hällby, Krusgården, Vulkanen). Förutsättningarna att få igång bostadsbyggande på dessa fastigheter är mer osäker till följd av osäkra kalkyler. Pendling och Kommunikationer Det är av mycket stor vikt för Eskilstunas tillväxt att tillgängligheten till en större arbetsmarknad är god. Eskilstuna ligger idag på gränsen till att ingå i Stockholms lokala arbetsmarknad. Eskilstunas läge i Mälardalen är oerhört betydelsefull för de framtida möjligheterna att tillhöra Sveriges starkaste tillväxtregion ger enorma möjligheter som måste tillvaratas. De flesta som bor i kommunen arbetar också inom dess gränser, så näringslivsutveckling och strukturomvandling i Eskilstuna är fundamentalt. Både inpendlingen och utpendlingen har ökat över tid. Drygt 15 procent av arbetskraften i Eskilstuna pendlar ut till en annan kommun för att arbeta. Bostadsmarknaden är inte lokal. Kommungränsen är sällan det viktigaste för hushåll som letar bostad. Bostadspriser i regionen påverkar flyttströmmar, liksom utökade möjligheter att pendla till andra orter inom rimlig tid. När Svealandsbanan öppnandes gav den nya förutsättningar för pendling och bostadsbyggande i Eskilstuna och med ytterligare satsningar på tillgänglighet och infrastruktur kan nya områden blir attraktiva för arbete och boende. Södertäljes, Västerås och Örebros arbetsmarknader är viktiga för Eskilstunaborna och för att Eskilstuna skall vara attraktiv som boendekommun. Det är därför viktigt att stimulera och engagera sig i hela regionens möjligheter att växa. Regional samverkan för näringslivets framgång är därför viktigt även för Eskilstunas lokala bostadsmarknad. Eskilstuna tappar 20 placeringar i Svenskt Näringslivs ranking 2012, som mäter förutsättningarna att driva företag i landets kommuner. Kommunen arbetar intensivt med dessa frågor, men har svårt att påverka frågor som t.ex. rör infrastrukturen på egen hand. Här krävs regionalt samarbete för att nå framgång. Diskussion kring mål för Eskilstunas bostadspolitik Målet är att erbjuda lämpliga bostäder till alla medborgare, hushåll och nya invånare som passar deras behov och önskemål. Detta innebär att bostadsutbudet i

20 Eskilstuna kommun Datum 20 (28) kommunen måste vara anpassat till befolkningens behov och önskemål och med en växande befolkning innebär det också att utbudet måste öka. Det innebär också att man måste minska hinder för flytt mellan bostäder vid förändrade behov och önskemål, dvs. stimulera rörligheten på bostadsmarknaden. I kommunens strategiska planering betonas att ett bra utbud av attraktiva bostäder är viktigt för att åstadkomma ekonomisk tillväxt. Därmed bör kommunen främja byggande av bostäder som är attraktiva för inflyttning och tillgodose efterfrågan på bostäder för att vara ett attraktivt boendeval i Mälardalsregionen. Målen för den fysiska planeringen och arbetet med Översiktsplan 2030 berör också målen för bostadsplaneringen, särskilt avseende nyproduktion av bostäder: Eskilstuna skall växa med tät stadsstruktur, stråkutveckling, resurseffektivitet och tillgänglighet. Detta innebär såväl förtätning av befintliga stadsdelar som planeringen av nya stadsdelar med goda förutsättningar för kollektivtrafik. Eskilstuna skall skapa en mångfald av boendemiljöer och mötesplatser. Detta innebär att stadsdelarna skall planeras för att minska utanförskap och segregation. Bostadsförsörjningen skall ha fokus på hållbarhet ur alla perspektiv, såväl social som ekonomisk och miljömässig. En viktig utmaning framöver är att skapa en bättre sammanhållen stad med social hållbarhet i alla stadsdelar. Bostadsbyggande för att komplettera ensidiga bostadsbestånd har en viktig roll i arbetet med att minska segregationen i Eskilstuna varför bostadsbyggande måste ske balanserat i hela staden. I arbetet med en ny stadsdelsutvecklingsplan betonas medborgarsamverkan för att motverka segregation och utanförskap. Man arbetar med projekten Levande stadsdelar. De boendes möjligheter att påverka sin inre och yttre boendemiljö ska alltid vara en viktig utgångspunkt och målet är att invånarna skall känna sig involverade och betydelsefulla i kommunens utveckling. Som ett led i kommunens arbete med hållbar utveckling främjas härigenom ökad medvetenhet. Lokal boendedemokrati anses påverka såväl den sociala hållbarheten som trygghet och säkerhet i bostadsområdet. Att tidigt arbeta med medborgardialoger och andra sätt för medborgarinflytande i planprocessen, då förändringar skall ske i bostadsområden, kan därför vara en framgångsrik väg för att nå målen med social hållbarhet. En god service till byggare och hyresvärdar samt en aktiv samverkan med marknadens aktörer tidigt i planprocessen måste också ske för att målet att bygga mer bostäder och erbjuda goda boendemiljöer skall uppfyllas. Viljan att bo på landsbygden bör främjas genom en positiv syn i ärenden om bygglov med fokus på de tre noderna Kvicksund, Torshälla och Sundbyholm samt de stråk som leder fram till dessa orter. Bebyggelse på landsbygden ska vägas mot