Bostadsmarknaden i Hudiksvall - Utkast

Transkript

1 Bostadsmarknaden i Hudiksvall - Utkast Västra Hamnen Statistikunderlag, Maria Pleiborn,

2 Information Valda jämförelsekommuner: Jämnstora och/eller närliggande WSPs befolkningsprognos bygger på kommunens utveckling avseende flyttningar under den senaste 10-årsperioden. Antaganden för dödlighet och fertilitet följer hela landets prognos (SCB). Även invandring och utvandring följer SCBs antaganden, som mattas av över tid. Det som har betydelse är ålders- och könsstrukturen idag.

3 Hudiksvall har lägst andel boende i tätorten/centralorten Befolkning i kommunerna 2010 och andel i tätorten/centralorten % % Hudiksvall Falun Borlänge Gävle Sandviken Söderhamn Bollnäs Härnösand Sundsvall Örnsköldsvik I tätorten Övriga kommunen

4 De stora tätorterna växer mer än de små. Hudiksvall har inte blivit mindre, men inte heller vuxit de senaste 10 åren Procent per år, % 1,00 Befolkningstillväxt i tätorten tätorten/centralorten ,80 0,60 0,40 0,20 0,00-0,20-0,40-0,60-0,80-1,00 Hudiksvall Falun Borlänge Gävle Sandviken Söderhamn Bollnäs Härnösand Sundsvall Örnsköldsvik

5 Men Hudiksvall har ändå högre tillväxt än vad storleken på tätorten indikerar Befolkning i tätorten 2010, antal Samband mellan storlek på och tillväxt i största tätorten Samband för ett fåtal kommuner ,00-0,80-0,60-0,40-0,20 0,00 0,20 0,40 0,60 0,80 Tillväxt i tätorten , Procent per år, %

6 Sedan ca 10 år tillbaka står befolkningsutvecklingen stilla, men sjunker inte längre Antal invånare Befolkningsutveckling i Hudiksvall Källa: SCB, WSP Folkmängd Prognos (WSP)

7 WSPs prognos visar en svag tillväxt under kommande år, men åldersfördelningen gör att utvecklingen mattas av Antal personer 500 Befolkningsförändringar i Hudiksvall och prognos till Källa: SCB, WSP Folkökning Prognos (WSP)

8 Numera växer Hudiksvall enbart till följd av invandringsöverskott. Åldersstrukturen medför ett negativt födelsenetto Antal personer 500 Befolkningsförändringar i Hudiksvall Källa: SCB, WSP Födelsenetto Inrikes flyttningsöverskott Invandringsöverskott

9 De unga vuxna flyttar ut, men flertalet andra åldersgrupper har ett positivt flyttnetto Genomsnittligt antal flyttare per år 120 Flyttrörelser till och från Hudiksvall år 10 år 20 år 30 år 40 år 50 år 60 år 70 år 80 år 90 år 100+ år Källa: SCB Inflyttningar Utflyttningar Netto Ålder

10 Befolkningen hade tidigare en yngre åldersstruktur. Nu dominerar 40-talisterna som är mellan 65 och 75 år Antal invånare per åldersgrupp 700 Åldersstruktur i Hudiksvall för 40 år sedan, för 20 år sedan och idag år 10 år 20 år 30 år 40 år 50 år 60 år 70 år 80 år 90 år 100+ år Källa: SCB

11 Dominansen av 40-taliser kommer att innebära en högre andel gamla i Hudiksvall. 90-talisterna gör att åringar toppar idag Antal invånare per åldersgrupp 700 Åldersstruktur i Hudiksvall för 10 år sedan, idag och om 10 år år 10 år 20 år 30 år 40 år 50 år 60 år 70 år 80 år 90 år 100+ år Källa: SCB, WSP

12 Gävleborgs län har ett mycket lågt bostadsbyggande idag Påbörjade bostäder under det senaste året per 1000 inv Uppsala Stockholm Östergötland Kronoberg Västerbotten Gotland Västra Götaland Örebro Skåne Halland Södermanland Västmanland Norrbotten Kalmar Västernorrland Jämtland Jönköping Värmland Dalarna Gävleborg Blekinge 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 8,00

13 Det ser inte bättre ut i ett längre perspektiv Färdigställda bostäder per år Q3 per 1000 inv Stockholm Uppsala Halland Skåne Kronoberg Gotland Västerbotten Västra Götaland Södermanland Västmanland Östergötland Örebro Jönköping Blekinge Värmland Kalmar Norrbotten Jämtland Dalarna Gävleborg Västernorrland 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00

14 Precis som i hela landet slutade man bygga bostäder i Hudiksvall efter 1991 och byggandet har inte kommit igång sedan dess i kommunen Antal färdigställda bostäder 450 Bostadsbyggande I Hudiksvall Källa: SCB Flerbostadshus Småhus

15 På senare år har det inte byggts några flerbostadshus i Hudiksvall och efter finanskrisen har det inte producerats några bostadsrätter Antal färdigställda bostäder i nya hus 250 Bostadsbyggande efter upplåtelseform i Hudiksvall (Ombyggnationer inkluderas ej) Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt

16 Balans på bostadsmarknaden - Bostadsförsörjning och bostadsbehov Balansdiagrammet som visar antalet nya bostäder och nya invånare är uppbyggt på så sätt att om balans råder på bostadsmarknaden på lång sikt borde staplarna med antal nya bostäder vara lika hög som linjen med nya invånare. Då bevaras hushållsstorleken intakt med i genomsnitt 2 invånare per bostad. I diagrammet motsvarar 1 ny bostad (primär y-axels maxvärde är 500) 2 nya invånare (sekundär y-axels maxvärde är 1 000). Ett nyckeltal som brukar användas är att för att motsvara den demografiska efterfrågan på markaden bör det tillkomma 0,6 nya bostäder per ny invånare. I Sverige byggdes det bostäder över hela landet fram till början av 1990-talet trots att det inte motiverades av en demografisk efterfrågan överallt. Innan miljonprogramsåren ( ) förelåg bostadsbrist på många håll och delar av bostadsbeståndet var av dålig kvalitet och rivningar förekom i större omfattning. Men under 1980-talet var problemen de motsatta stora bostadsbestånd stod vakanta. Efter början av 1990-talet har bostadsbyggandet kraftigt minskat samtidigt som det demografiska behovet i tillväxtregionerna ökat till följd av urbanisering. Bostadsbyggandet har inte hängt med i den takten och det har inneburit att antalet invånare per bostad ökat i dessa regioner. Men de regionala och lokala skillnaderna är stora.

17 Balansanalysen visar att det inte heller finns något demografiskt tryck på ytterligare bostäder i Hudiksvall Nya bostäder 500 Bostadsbyggande och folkökning i Hudiksvall Nya invånare Källa: SCB Nya bostäder Nya invånare Prognos

18 Hudiksvall har relativt lite bostadsrätter jämfört med flera andra kommuner Bostäder efter upplåtelseform 2013 Hudiksvall Falun Borlänge Gävle Sandviken Söderhamn Bollnäs Härnösand Sundsvall Örnsköldsvik 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 70,0 80,0 90,0 100,0 Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Andel av bostadsbeståndet, %

19 Antal bostäder Bostäder efter hustyp och upplåtelseform i Hudiksvall Källa: SCB Lägenhetsregistret Småhus Flerbostadshus Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt

20 Bostäder efter ägarkategori i Hudiksvall Uppgift saknas Övriga juridiska personer Svenska aktiebolag Fysiska personer Bostadsrättsföreningar Kooperativa hyresrättsföreningar Allmännyttiga bostadsföretag Stat, kommun, landsting Totalt

21 Antal bostäder Bostäder efter hustyp och ägarkategori i Hudiksvall Småhus Flerbostadshus Övriga hus Specialbostäder Stat, kommun, landsting Allmännyttiga bostadsföretag Kooperativa hyresrättsföreningar Bostadsrättsföreningar Fysiska personer Svenska aktiebolag Övriga juridiska personer Uppgift saknas Källa: SCB Lägenhetsregistret

22 Hushållsstorlek och beräknat bostadsbestånd Vi har under lång tid inte haft någon hushållsstatistik i Sverige sedan den sista Folk- och Bostadsräkningen genomfördes Det innebär att vi t.ex. inte kunnat beräkna trångboddhet eller andel ensamstående. Vi har inte heller haft något totalregister över antal bostäder, men det har gjort beräkningar som utgått från byggande och rivningar. Beräkningarna över bostadsbeståndet finns årligen från , dessförinnan gäller FoBuppgifter (vart femte år). Fr.o.m används det årliga fastighetstaxeringsregistret som bas för beräkningarna av bostadsbeståndet. Uppdatering görs med det senaste årets färdigställda nybyggda bostäder, färdigställda ombyggda flerbostadshus och påbörjade rivningar. I tidigare bostadsbeståndsberäkningar ( ) användes FoB 1990 som bas. Denna uppdaterades med årliga rapporterade förändringar avseende färdigställda nybyggnader av bostäder, färdigställda ombyggda flerbostadshus och påbörjade rivningar. Förändringar som inte togs hänsyn till var fritidshus som blivit permanentbostäder och vice versa, samt rivning av småhus, som inte rapporteras till SCB. Från och med 2013 används det nya lägenhetsregistret för beräkningarna. Detta ger en mer rättvisande bild av dagens situation och det är dessa siffror som kommer att uppdateras framöver. Men tyvärr innebär det stora hack i tidsserien bakåt i tiden. Eftersom det inte finns någon statistik över permanentningarna man kan inte beräkna hur förändringen av statistiken slagit, men man kan se att förändringen slår olika i olika kommuner beroende på om allt fler bostäder blir permanentade eller om fler bostäder som tidigare haft folkbokförd befolkning blir fritidshus. I Gävleborg har det rivits nästan bostäder sedan 1990, de senaste tio åren har 90 % av dem skett pga. uthyrningssvårigheter Här beräknar vi hushållsstorlek som antal invånare per beräknad bostad.

23 Det sker en viss utglesning i bostadsbeståndet över tid Invånare per bostad 2,50 Hushållsstorlek i Hudiksvall och kringliggande kommuner ,40 2,30 2,20 2, , 2012 och 2013: Andra beräkningsmetoder 2,00 1,90 1, Källa: SCB Hudiksvall Gävle Sandviken Söderhamn Bollnäs Sundsvall

24 Andelen lediga lägenheter i allmännyttans hyresrättsbestånd har minskat kraftigt över tid 16,0 Vakanser i allmännyttans bestånd (sept) 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0, Hudiksvall Gävle Sandviken Söderhamn Bollnäs Sundsvall

25 Hudiksvalls andel av vakanserna är och har varit låg 3000 Vakanser i allmännyttans bestånd (sept) Hudiksvall Gävle Sandviken Söderhamn Bollnäs Sundsvall

26 De förvärvsaktiva är relativt stabila i kommunen, men det finns en tendens till ökad pendling Antal personer, 16- år Förvärvsarbetande och pendlare i Hudiksvall Källa: SCB Bor och arbetar i kommunen Inpendlare över kommungräns Utpendlare över kommungräns

27 13 procent av de som bor i Hudiksvall arbetar i en annan kommun och en lika stor andel av de som arbetar i Hudiksvall bor någon annanstans Andel, 16- år 16,0 Förvärvsarbetande och pendlare i Hudiksvall ,0 12,0 10,0 10,7 13,9 13,4 8,0 6,0 7,7 4,0 2,0 0, Källa: SCB Andel utpendlare av förvärvsarbetande boende Andel inpendlare av fa dagbefolkning

28 God inkomstutveckling över tid, men Hudiksvall halkar efter lite (generellt större skillnader över tid) Sammanräknad förvärvsinkomst, år, Medelvärde, Tkr 290,0 Inkomstutvecklingen ,0 250,0 230,0 210,0 190,0 170,0 150,0 130, Hudiksvall Gävle Gävleborgs län Hela riket

29 Hudiksvall Falun Borlänge Gävle Sandviken Söderhamn Bollnäs Härnösand Sundsvall Örnsköldsvik Gävleborgs län Hela riket Hudiksvalls inkomstnivå ligger genomsnittligt i länet Sammanräknad förvärvsinkomst, år, Medelvärde, Tkr 290,0 Inkomstnivå ,0 270,0 260,0 250,0 240,0 230,0

30 Hudiksvall har en större andel medelinkomsttagare och lägre andel både hög- och låginkomsttagare än länet och hela landet Andel i resp. inkomstgrupp, % av samtliga år 35,00 Inkomstfördelning i ,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 Ingen inkomst 1-99 tkr tkr Sammanräknad förvärvsinkomst, Hela Riket Gävleborgs län Hudiksvalls kommun Medelvärde, Tkr

31 Andel i resp. inkomstgrupp, % av samtliga år 40,00 Inkomstfördelning i Hudiksvalls kommun ,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0,00 Ingen inkomst 1-99 tkr tkr Sammanräknad förvärvsinkomst, Män Kvinnor Totalt Medelvärde, Tkr

32 Beställd tabell (Leverans ) Ska uppdateras + Diagram

33 Slutsatser Hudiksvall har inte en hög tillväxt och har inget direkt demografiskt tryck på nya bostäder (befolkningsprognos och balansanalys) De unga vuxna flyttar ut, men det finns ett tillskott av befolkning via inflyttning, särskilt invandring, i övriga åldersgrupper De äldre kommer att bli relativt fler i kommunen och kan behöva andra typer av bostäder än de som de bor i idag Bostadsbyggandet är lågt och hushållsstorleken sjunker en utglesning av befolkningen i det befintliga bostadsbeståndet sker över tid Frihetsgraderna i bostadsbeståndet minskar dock i och med att vakanserna i allmännyttan nästan är borta. Det kan innebära ett behov av nya bostäder Inpendlingen till kommunen ökar något och inkomstnivån är normalfördelad i kommunen Inpendlare kan utgöra underlag som målgrupp för nya bostäder WSPs bedömning är att kommunen kan behöva ett tillskott på nya bostäder per år den närmaste 10-årsperioden

34 Extra material avseende lönsamhet att bygga bostäder samt olika lägen i kommunen (Västra Hamnen/tätorten/övriga) Tobins Q ett lönsamhetsmått för bostadsbyggande. Om kvoten är över 1,0 kostar det lika mycket att bygga ett småhus som det genomsnittliga priset för småhus är i kommunen. Datamaterial över priser för sålda bostadsrätter och småhus i kommunen.

35 Tydligt samband mellan kommunstorlek och lönsamhet att bygga. Givet sin storlek borde Hudiksvall ha en högre kvot Genomsnittligt Tobin Q ,00 Samband mellan Tobins Q och kommunstorlek ,50 2,00 1,50 R² = 0,3256 1,00 0,50 0, Genomsnittligt invånarantal Källa: WSP , Log

36 Men Hudiksvall bygger så mycket bostäder man kan förvänta sig givet sin lönsamhetskvot Genomsnittligt Tobin Q ,00 Samband mellan Tobins Q och bostadsbyggande ,50 R² = 0,3256 2,00 R² = 0,5917 1,50 1,00 0,50 0,00 0,0 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0 8,0 9,0 Genomsnittligt antal nybyggda bostäder per år Källa: WSP per 1000 av medelfolkmängden

37 Hudiksvall ligger lågt i jämförelse med övriga jämförelsekommuner, men bara Gävle hamnar över 1,0 1,50 Utveckling av Tobins Q ,30 1,10 0,90 0,70 0,50 0,30 Hudiksvall Gävle Falun Borlänge Sundsvall Sandviken

38 Villapriserna har stigit kraftigt, men mindre i Hudiksvall än på flera andra marknader Avslutspris, TKr Villaprisernas utveckling Källa: SCB Hudiksvall Gävle Falun Borlänge Sundsvall Sandviken Örnsköldsvik Bollnäs

39 Bostadsrättspriserna har mer än femdubblats under 2000-talet i Gävleborg Medelpris, TKr, Exkl avgift 600 Bostadsrätternas prisutveckling i Gävleborg Källa: SCB

40 2008:1 2008:2 2008:3 2008:4 2009:1 2009:2 2009:3 2009:4 2010:1 2010:2 2010:3 2010:4 2011:1 2011:2 2011:3 2011:4 2012:1 2012:2 2012:3 2012:4 2013:1 2013:2 2013:3 2013:4 2014:1 2014:2 2014:3 2014:4 I ett kortare perspektiv har inte hänt så mycket per prisnivån för bostadsrätter, som är låg i alla kommunerna Kr/Kvm Bostadsrättsprisernas utveckling i Källa: Mäklarstatistik, WSP Hudiksvall Falun Gävle Örnsköldsvik Borlänge Sundsvall Sandviken Härnösand

41 För småhus har vi data om 485 försäljningar

42 För bostadsrätter har vi data om 492 försäljningar

43 Nästan inga begagnade bostäder i Hudiksvall säljs för belopp som motiverar/betalar nyproduktion Avslutspris, Kr Överlåtelsepriser på bostäder i Hudiksvall Källa: Värderingsdata, WSP Villor Bostadsrätter

44 Detsamma gäller kvadratmeterpriserna som måste ligga en bit över kr/kvm Kr/Kvm Överlåtelsepriser på bostäder i Hudiksvall Källa: Värderingsdata, WSP Bostadsrätter Villor

45 2010:1 2010:2 2010:3 2010:4 2011:1 2011:2 2011:3 2011:4 2012:1 2012:2 2012:3 2012:4 2013:1 2013:2 2013:3 2013:4 2014:1 2014:2 2014:3 Men de som säljer sina villor i Hudiksvall har råd att köpa bostadsrätter kanske även nyproduktion (med låg produktionskostnad) Avslutspris, TKr Överlåtelsepriser på bostäder i Hudiksvall Kv Källa: Mäklarstatistik, WSP Bostadsrätter Villor

46 Var lönar det sig att bygga? Produktionskostnader, inkl markpris Specifika områdesfaktorer Lönsamhet att nyproducera en bostad (Tobins Q) Priset på befintliga bostäder i området Objektspecifika egenskaper och nyproduktionsfaktorn

47 Tobins Q och betalningsvilja för nyproduktion Tobins Qs täljare (betalningsviljan) mäts som försäljningsvärdet på befintliga småhus. Det är inte detsamma som betalningsvilja för nyproduktion. Kvalitén nyproduktion är värd lite extra. Vid bedömning av lönsamhet görs därför en beräkning av betalningsviljan för nyproduktion med dess specifika kvaliteter. Då produktionen anpassas för en viss målgrupp måste även dess betalningsförmåga och betalningsvilja vägas in i relation till hela marknadens betalningsvilja av befintliga bostäder på den lokala marknaden. Men om produktionskostnaderna kraftigt överstiger betalningsviljan för befintliga bostäder får byggarna svårt att få ihop kalkylen och därmed finansieringen av nyproduktionen. Markkostnaden påverkar, något som kommunen kan påverka, om man har en aktiv markpolitik. Det kostar i genomsnitt över kr/kvm BOA att producera gruppbyggda småhus (2,8 miljoner per hus) och kr/kvm BOA av bygga lägenheter i flerbostadshus (1,75 miljoner per lägenhet). Med mer industriell husproduktion kan man idag komma ner till knappt kr/kvm BOA för bostäder i flerbostadshus (1,4 miljoner för yteffektiva bostäder, kr/kvm/år).

48 Nyproduktion av hyresrätter Hyresrätten hade tidigare en dominerande ställning på den svenska bostadsmarknaden. Idag finns lika många bostadsrätter som hyresrätter i hela landet. I Hudiksvall dominerar hyresrätterna. Det finns numera ett stort antal utvärderingar som visar att hushållens betalningsvilja för boende med hyresrätt är densamma som för bostadsrätt. Detta betyder att man kan utvärdera attraktiviteten för boende med särskilda kvaliteter genom att analysera genomförda transaktioner på bostadsrättsmarknaden. Produktionskostnaderna för hyresrätter är idag något lägre än för bostadsrätter, men en stor del av den skillnaden rör markkostnaden. Många kommuner upplåter mark med tomträtt för att möjliggöra nyproduktion av hyresrätter idag. En normal nyproduktionshyra ligger idag på 1400 kr/kvm/år vilket motsvarar en hyra på kr/månad för en hyresrätt på 70 kvm.

49 Betalningsvilja för nyproduktion i Västra Hamnen Betalningsviljan för nya bostäder är högre än för äldre objekt på marknaden. Betalningsförmågan måste finnas hos den tänka målgruppen. Betalningsviljan påverkas av mikrolägets kvaliteter (tillgänglighet till service, centrum, kommunikationer, sjöutsikt m.m.). De högsta betalningsviljan för lägenheter i flerbostadshus finns idag inom området för den äldre rutnätsstaden i centrum. Läget Kattvikskajen är det bästa tänkbara för nya bostäder i staden. Kattvikskajen ligger vackert vid vattnet och förutsättningen för sjöutsikt och andra mikrokvaliteter i området är goda. Området ligger dessutom i direkt anslutning till stationen, vilket ger ett gott kommunikationsläge. Eventuella barriäreffekter mot stationen och centrum måste undanröjas så att de nya bostäderna kan dra nytta av dessa kvaliteter fullt ut.