Fastighetsförsäljning del av Skolmästaren 1 och 2/Eskilsgatan 71, 73, 85

Transkript

1 Kommunstyrelsen Kommunledningskontoret Ekonomi och kvalitet KSKF/2018:150 Ann-Sofi Salomon (2) Kommunstyrelsen Fastighetsförsäljning del av Skolmästaren 1 och 2/Eskilsgatan 71, 73, 85 Förslag till beslut Förslag till kommunfullmäktige Eskilstuna Kommunfastigheter AB:s fastighetsförsäljning del av Skolmästaren 1 och 2/Eskilsgatan 71, 73, 85 till en köpeskilling om kronor, godkänns. Ärendebeskrivning Eskilstuna Kommunfastigheter ABs pågående byggnadsprojekt Skolmästaren 1 och 2 (vid före detta Tunafors skola) med 160 bostäder kommer att kunna erbjuda en blandning av nyproducerade bostäder och bostäder i äldre, ombyggda hus. Eskilstuna Kommunfastigheter vill avyttra 24 av bostäderna i skolmästaren 2 till bostadsrättsföreningen Skolmästaren i Eskilstuna som har bildats av Riksbyggen. Motivet till en försäljning av tre huskroppar med totalt 24 bostäder är att få en blandad bebyggelse gällande upplåtelseform och för att få något bättre soliditet och lönsamhet. Att verka för en blandad bostadsutformning och blandade ägandeformer i bostadsområdena anges i ägardirektiven Riksbyggen är en stor förvaltare av fastigheter i Eskilstuna, men har inte byggt något i egen regi sedan 90-talet. Riksbyggen har uttryckt en önskan om att vara med och bidra till utvecklingen i Eskilstuna och kommer bland annat att bygga bostäder i Munktellstaden, fastigheten Näven 2, samt planerar flera bostadsprojekt i Eskilstuna. Bostadsbyggandet i Eskilstuna är en viktig parameter för Eskilstunas utveckling och bidrar till sysselsättning för entreprenörer och deras underleverantörer. Eskilstuna Kommunfastigheter AB har kommit överens med köparen om ett försäljningspris om kronor. Genom en försäljning av del av Skolmästaren 1 och 2/Eskilsgatan 71, 73, 85 ges ökade möjligheter för Eskilstuna kommunfastigheter att följa planen om att i snitt bygga 300 bostäder per år. Den kalkylerade reavinsten blir cirka kronor. Bolaget har även tittat på alternativet att behålla husen. Behåller man dem så bedöms kassaflödet och resultatet under första tio åren att vara i balans, det vill säga kring noll. Eskilstuna den stolta Fristaden

2 Eskilstuna kommun (2) En sammantagen bedömning är att bolaget bidrar till blandad bostadsutformning, blandade ägandeformer och att försäljningen ger en reavinst. Dessutom kommer en ny byggaktör in på marknaden. KOMMUNLEDNINGSKONTORET Pär Eriksson Kommundirektör Kristina Birath Miljö- och samhällsbyggnadsdirektör Beslutet skickas till: Kommunstyrelsen, kommunledningskontoret, miljö- och samhällsbyggnad Eskilstuna Kommunfastigheter AB Riksbyggen Bostadsrättsförening Eskilstuna den stolta Fristaden

3 Eskilstuna Kommunföretag AB Anders Andersson/ Styrelsen för Eskilstuna Kommunföretag AB ESKILSTUNA KOMMUNFASTIGHETER AB, FASTIGHETSFÖRSÄLJNING DEL AV SKOLMÄSTAREN 1 OCH 2/Eskilsgatan 71, 73, 85 FÖRSLAG TILL BESLUT Eskilstuna Kommunföretag AB föreslår styrelsen besluta att godkänna styrelsen för Eskilstuna Kommunfastigheter ABs beslut att avyttra del av Skolmästaren 1 och 2, samt att överlämna ärendet till kommunfullmäktige i Eskilstuna för godkännande. Bakgrund Eskilstuna Kommunfastigheter har lämnat följande skrivelse till styrelsen: Eskilstuna Kommunfastigheter AB föreslår styrelsen besluta: att ge VD i uppdrag att slutföra försäljning av Skolmästaren 2, Eskilsgatan 71, 73, 85 enligt bifogat avtal samt att lämna ärendet till Eskilstuna Kommunföretag AB för godkännande Bakgrund: Eskilstuna Kommunfastigheter AB:s styrelse har den 6 december 2016 beslutat att ge VD i uppdrag att genomföra försäljning och fastighetsreglering av fastighet Skolmästaren 1 och 2/Eskilsgatan 71,73,85. På styrelsesammanträde 5 december 2017 beslutade styrelsen att ge VD i uppdrag att slutföra försäljning av Skolmästaren 1 och 2/Eskilsgatan 71,73,85 enligt redovisade villkor. Avtalsvillkoren som redovisades på styrelsesammanträdet den 5 december 2017 har därefter justerats varför Eskilstuna Kommunfastigheter AB föreslår styrelsen att åter ge VD i uppdrag att slutföra försäljning av Skolmästaren 1 och 2/Eskilsgatan 71,73,85 enligt bifogat avtal. Ärende: I ägardirektiv 2018 står: Bolaget ska verka för blandad bostadsutformning och blandade ägandeformer i bostadsområdena. 1

4 I pågående byggprojekt i Skolmästaren 1 och 2 (vid f.d. Tunafors skola) med 160 bostäder kommer Eskilstuna Kommunfastigheter AB att kunna erbjuda en blandning av nyproducerade bostäder och bostäder i äldre, ombyggda hus. Motivet till en försäljning av tre huskroppar med 24 bostäder är att få en blandad bebyggelse gällande upplåtelseform och för att få något bättre soliditet och lönsamhet. Köparen av de 24 bostäderna i Skolmästaren 2 är bostadsrättsföreningen Skolmästaren i Eskilstuna som bildats av Riksbyggen. Riksbyggen är en stor förvaltare av fastigheter i Eskilstuna, men har inte byggt något i egen regi sedan 90-talet. Riksbyggen har uttryckt en önskan om att vara med och bidra till utvecklingen i Eskilstuna och kommer bland annat att bygga bostäder i Munktellstaden, i fastigheten Näven 2 samt planerar flera bostadsprojekt i Eskilstuna. Bostadsbyggandet i Eskilstuna är en viktig parameter för Eskilstunas utveckling och bidrar till sysselsättning för entreprenörer och deras underleverantörer. Vid styrelsebeslut 5 december 2017 redovisades att tillträdesdatum var 1 juli 2018 och försäljningspriset Fastigheterna är inflyttningsklara per den 1 juli Köparen har framfört önskemål om att överta bostäderna per den 1 oktober Detta medför att bostäderna står tomma i 3 månader och Eskilstuna Kommunfastigheter AB har förvaltningsansvaret. Kommunfastighet har kommit överens med köparen om att detta medför en ökning av försäljningspriset till Eskilstuna Kommunfastigheter AB:s uppfattning är att dessa bostäder ingår i de 300 (i genomsnitt) som Kommunfastighet ska bygga årligen. Eskilstuna Kommunfastigheter AB:s investeringsplan för att bygga 300 bostäder per år kvarstår och försäljning av Skolmästaren 2 ger ökade möjligheter följa planen, då det kalkylerade reavinsten på ca 4,5 Mkr kommer att användas till Kommunfastighets nyproduktion. Som alternativ kan Eskilstuna Kommunfastigheter AB välja att behålla fastigheten Skolmästaren 2. Om fastigheten behålls bedöms kassaflödet och resultatet under de första 10 år vara i balans, det vill säga kring noll. Se bifogad bilaga kassaflöde. Föreslagen försäljning är därför ett bättre alternativ ur ekonomisk synvinkel, med antaganden enligt bilaga kassaflöde, i och med reavinsten på 4,5 Mkr. Avtalets giltighet är beroende av att moderbolaget och Kommunfullmäktige godkänner avtalet. Reservation mot beslutet lämnades. 2

5 Moderbolagets kommentarer Av det material som lämnats till moderbolaget beskrivs i allt väsentligt de punkter som ska anges enligt Principbeslut för. avyttring av fastigheter från dotterbolag. Frågan hur avyttringen påverkar områdets blandning av olika bebyggelse- och upplåtelseformer kommer att redovisas vid styrelsemötet. Moderbolaget konstaterar att olika antaganden kring främst ränteutvecklingen ger olika resultatpåverkan. Ur ett större samhällsekonomiskt perspektiv, bedöms Riksbyggens kommande engagemang i Eskilstuna väga tyngre utifrån aspekterna att få en stor aktör som aktivt bidrar till fler bostäder samt sysselsättning och näringslivsutveckling, än den resultatpåverkan som ränteförändringar kan ge. Riksbyggens avsiktsförklaring bifogas. Eskilstuna Kommunföretag AB Tommy Malm 3

6

7

8

9

10

11

12

13 Skolmästaren Hus antal lgh inflyttning Hus nov 17-mars 18 Hus juli 18 Hus juli 18 Hus 7 12 okt 18 Hus klar och inflyttad

14 Skolmästaren hus huskroppar med 8 st lägenheter 6 st 2 rok, 51,8 kvm 6 st 2 rok, 71,8 kvm 3 st 4 rok, 83,2 kvm 9 st 4 rok, 82,7 kvm =24 lgh 1736 kvm

15 Beslut styrelse

16 Köpare Bostadsrättsförening Riksbyggen Namn: Riksbyggens bostadsrättsförening Skolmästaren i Eskilstuna. Orgnr Riksbyggen garanterar köp av osålda lägenheter vid tillträde

17 Fakta Fastighetsbeteckning: Skolmästaren 1 och 2 Adress: Eskilsgatan 71, 73, 85 Antal lägenheter: 24 st Uthyrningsbar yta: kvm Köpeskilling: 57,5 Mkr Bokfört värde ca 53 Mkr Värdering 50 Mkr (sept 2016) Beräknad reavinst ca 4, 5 Mkr

18 Motiv till försäljning Ägardirektiv att verka för blandade bostadsformer i stadsdelar Öka bolagets soliditet Riksbyggen har avsikt att bygga bostäder i Eskilstuna de närmsta åren, bl a i fd Nithammaren 8

19 Ekonomi Kalkylerat rearesultat beräknas uppgå till cirka 4,5 Mkr Kassaflödet på nyproducerade bostäder är kring noll de första 5-10 åren Vid snabb ränteuppgång kan kassaflödet i nyproducerade bostäder antas bli negativt på grund av svårighet att höja redan höga hyror för att kompensera för ökade räntekostnader Risk för vakanser i nyproducerade hyresrätter på grund av den avsevärt högre hyresnivån jämfört med det äldre beståndet vilket kan påverka kassaflödet negativt Eskilstuna Kommunfastigheter AB 8

20 Tidplan Beslut Kfast styrelse 6 februari. Beslut Kommunföretags styrelse 26 februari. Beredning KSAU Beslut KS 10 april Kommunfullmäktigebeslut 26 april. Tillträde 1 oktober.

21

22 Hyresrätten har stark position i Eskilstuna men möter konkurrens från småhus-marknaden för familjebildande hushåll och från bostadsrätter från ca 50 år Andelen av olika hustyper för kommuner (exklusive specialbostäder) Procent småhus 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% flerbostadshus övriga hus 67% 61% 62% 63% 62% 31% 37% 36% 35% 35% Uppsala Kommun Eskilstuna Kommun Linköping Kommun Örebro Kommun Västerås Kommun Bostäder i kommuner efter upplåtelseform (exklusive specialbostäder) hyresrätt bostadsrätt äganderätt 100% Procent 80% 29% 60% 40% 20% 45% 26% 30% 34% 32% 19% 22% 47% 47% 54% Eskilstuna Kommun Linköping Kommun Örebro Kommun 34% 16% 32% 34% 0% Källa: SCB och Evidens Uppsala Kommun Västerås Kommun

23 Kommunfastigheters marknadsandel är 14 procent av den totala bostadsmarknaden Allmännyttans andel av hyresmarknaden respektive av hela bostadsmarknaden 70% 64% 60% 55% 50% 50% 48% 43% 40% Andel 43 % 43% 38% 38% 35% 32% 30% 29% 30% 28% 28% 25% 20 % 20% 16% 17% 15% 16% 14% 14% 12% 10% 0% Gävle Örebro Södertälje Linköping Västerås Andel av hyresmarknaden Källa: SCB och Evidens Uppsala Sundsvall Jönköping Andel av bostadsmarknaden Borås Eskilstuna Norrköping

24 Protokollsutdrag Eskilstuna Kommunföretag AB ESKILSTUNA KOMMUNFÖRETAG AB SAMMANTRÄDESPROTOKOLL Sammanträdesdatum Styrelsesammanträde 2/ (1) Blad 16 Avyttring Skolmästaren Dnr 2018:056 Styrelsen beslutade att godkänna styrelsen för Eskilstuna Kommunfastigheter ABs beslut att avyttra del av Skolmästaren 1 och 2, samt att överlämna ärendet till kommunfullmäktige i Eskilstuna för godkännande. Ordförande gav bakgrund till försäljningen utifrån ägarperspektivet. Det ska vara blandade upplåtelseformer, stimulera byggandet i Eskilstuna samt att Riksbyggen ska blir aktivare med byggandet i Eskilstuna. Tommy Hamberg har avvikande mening. Rent företagsekonomiskt är försäljningen inte bra.