Bostadsmarknad och Flyttkedjor

Transkript

1 Bostadsmarknad och Flyttkedjor Kan stora lägenheter lösa de små hushållens boende? Bostadsuniversitetet

2 Maria Pleiborn Seniorkonsult och demograf Fastighetsstrategi, WSP Analys & Strategi Förflutet på: Stockholms Universitet, SIB, USK/Stockholms stad och Tyréns/Temaplan Bostadsmarknadens funktionssätt och kopplingen till befolkningens struktur och förändringar Analyser och modeller för prissättning av bostäder, geografiska modeller och betalningsvilja för olika kvaliteter i bostäderna, Målgruppsanalyser, Flyttkedjestudier, Byggprognoser, Konkurrentanalyser, Fastighetsutveckling och strategisk rådgivning maria.pleiborn@wspgroup.se, ,

3 Innehåll 1. Problemformulering Demografiska utmaningar i Europa och Sverige Boende, byggande och flyttmönster i Sverige Bostadskris har vi det? Hur ser det ut för ungdomarna (och andra små hushåll utan stor betalningsförmåga)? 2. Kan flyttkedjor hjälpa till att lösa problemen på bostadsmarknaden? Vad är en flyttkedja? Hur ser den vanligen ut? Varför är det viktigt med rörlighet på bostadsmarknaden? Varför är det ibland bättre att bygga stort och lyxigt för de etablerade som har råd än att bygga små studentlägenheter för bostadslösa fattiga ungdomar? Vilken typ av bostäder behöver vi bygga i Sverige? Kan vi göra något mer för att förbättra möjligheterna på bostadsmarknaden?

4 En allt större del av världens befolkning är seniorer Andel av befolkningen som är äldre än 65 år Andel, % 30,0 27,4 25,0 22,6 25,3 20,0 19,0 16,3 16,2 15,0 10,0 5,0 10,5 8,9 8,2 5,2 5,3 5,5 12,4 12,7 5,9 6,1 14,8 6,8 7,6 9,3 11,7 14,2 0, År Källa: WHO Europa Hela världen

5 I Sverige växer antalet unga pigga pensionärer de närmaste åren, medan de med stora omsorgsbehov blir fler om år Antal Antal "pensionärer" i Sverige Källa: SCB åringar Prognos Över 80 år Prognos År

6 Ålderschocken är ett sedan länge känt problem: Vi blir allt äldre! Så är det i hela västvärlden Kvot 1,20 Försörjningskvot i Sverige (Antal Antal 65- / åringar) 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0, Källa: SCB År Försörjningskvot Prognos

7 Fransmän (och greker) pensionerar sig nästan tio år tidigare än islänningarna och nu har Hollande sänkt pensionsåldern igen Pensionsåldern i Europa År ,1 66, , ,7 62,4 61,7 61,3 60,9 59,7 Beslutat höja till ,8 Beslutat höja till 60 61, Norge Island Irland Sverige Danmark Finland Tyskland Spanien Italien Frankrike Grekland Källa: Statistisk Sentralbyrå, Norge Pensionsålder 2005 Faktisk genomsnittlig avgångsålder

8 I södra Europa har man större problem med försörjningen av flera skäl. I Frankrike lever man 22 år efter pensionsdagen på Island och Irland bara 14. Vi konkurrerar om arbetskraften! År 25,0 Genomsnittlig återstående medellivslängd vid pensionering (Avser män 2008) 22,3 20,6 20,0 18,1 18,1 17,8 17,5 17,4 17,3 16,9 15,0 14,4 14,3 10,0 5,0 0,0 Frankrike Italien Tyskland Grekland Spanien Danmark Finland Sverige Norge Island Irland Källa: Eurostat, Statistisk Sentralbyrå, Norge, WSP

9 I Medelhavsområdet föds det väldigt lite barn. Grekland har låg pensionsålder och låg fruktsamhet Vem ska göra jobbet där? År 2,50 Summerat fruktsamhetstal ,00 2,10 = Reproduktion 1,83 1,84 1,88 1,90 1,96 2,01 2,09 1,50 1,35 1,37 1,40 1,41 1,00 0,50 0,00 Källa: Eurostat Italien Tyskland Spanien Grekland Finland Danmark Sverige Norge Frankrike Irland Island

10 Sverige har gått från att vara ett utvandringsland till att bli ett invandringsland Antal flyttare Flyttningar över Sveriges gränser Källa: SCB Immigranter Emigranter Immigrationsöverskott Prognos Prognos Prognos År

11 Det är framför allt unga människor som kommer hit Antal flyttare Flyttningar över Sveriges gränser per åldersgrupp år 10 år 20 år 30 år 40 år 50 år 60 år 70 år 80 år 90 år 100+ år Källa: SCB Immigranter Emigranter Immigrationsöverskott Ålder vid årets slut

12 I Sverige är det bara tätorterna som växer på övriga landets bekostnad urbaniseringen fortsätter

13 Det är särskilt våra tre storstadsregionerna som växer Antal invånare Befolkningstillväxt i storstadsområdena och övriga landet de senaste 40 åren Källa: SCB, WSP Storstadsregionerna Övriga Sverige

14 Storstäderna, som Malmö, är mycket attraktiva för unga vuxna Antal flyttare, genomsnitt per år 1200 Flyttningar efter ålder i Malmö kommun år 10 år 20 år 30 år 40 år 50 år 60 år 70 år 80 år 90 år 100+ år Ålder vid årets slut Källa: SCB, WSP Inflyttade Utflyttade Netto

15 De unga vuxna flyttar från förorten Nacka och barnfamiljerna flyttar in Antal flyttare, medeltal per år 300 Flyttningar efter ålder till och från Nacka år 10 år 20 år 30 år 40 år 50 år 60 år 70 år 80 år 90 år 100+ år Ålder vid årets slut Källa: SCB Inflyttade Utflyttade Netto

16 Från Pajala flyttar (nästan) alla! Antal flyttare, medeltal per år 25 Flyttningar efter ålder till och från Pajala år 10 år 20 år 30 år 40 år 50 år 60 år 70 år 80 år 90 år 100+ år Ålder vid årets slut Källa: SCB Inflyttade Utflyttade Netto

17 Det tudelade Sverige: Pajala halverar sin befolkning på 45 år medan Nacka har dubblerar sin Index, Invånare 1970 Index = Befolkningsutvecklingen i Malmö, Nacka och Pajala Källa: SCB Malmö Prognos Nacka Prognos Pajala Prognos År

18 Men en sak är lika i de tre typerna av kommuner: Vi är allt äldre när vi bildar familj unga hushåll är små hushåll Ålder 32 Kvinnans medelålder vid första barnets födelse Källa: SCB Tre storstäder 38 förortskommuner 31 småkommuner År

19 Variationerna i födelsetal under 1900-talet har varit betydande Antal Antal 0-åringar i Sverige Källa: SCB 0-åringar Prognos År

20 Resultatet av invandringen och höga födelsetal runt 1990: Snart har vi rekordmånga unga vuxna Antal Antal åringar i Sverige Källa: SCB åringar Prognos År

21 Ekonomiska villkor, politiska beslut och konjunkturen har styrt bostadsbyggandet i Sverige Antal färdigställda bostäder Bostadsbyggande i Sverige de senaste dryga 50 åren Källa: SCB Flerbostadshus Småhus

22 Vi investerar bara hälften så mycket i bostadsbyggande som OECD-länderna i genomsnitt de senaste 15 åren Real investeringstakt i bostadsbeståndet som andel, %, av BNP Sverige OECD Källa: OECD: Housing Statistics in the European Union 2010

23 Vi är också dåliga på att uppfylla våra planer Många kommuner fick inte ens igång 25 % av planerat bostadsbyggande under 2011 Stockholms län har totalt fått till bara 60 % av planerade byggstarter (Hela Sverige 53 %) Inte en enda kommun i Stor-Malmö eller Stor-Göteborg lyckades nå upp till 75 % av planerad igångsättning. I hela Skåne byggde man bara av bostäder

24 Ombildningarna gör att hyresrätterna minskat med under 20 års tid i Stockholm, medan byggandet påverkar marginellt Bostadsbeståndets förändring genom byggande och ombildningar i Stockholms län Källa: SCB, WSP Småhus Hyresrätt Ombildningar Bostadsrätt

25 Det är allmännyttan som minskat sitt bostadsbestånd och bostadsrätterna som ökat sitt Bostadsbestånd efter upplåtelseform i Stockholms län Källa: SLL, WSP Allmännyttan Övriga hyresrätter Bostadsrätter

26 Bostadsbyggnadsbehovet har nu landat på ungefär det dubbla jämfört med vad vi producerar Nya bostäder och nya invånare i Stockholmsregionen Antal nya bostäder Antal nya invånare Källa: SCB Bostadsbyggande Folkökning

27 Konsekvenserna av de senaste 20 årens befolkningsutveckling och bostadsbyggande syns i hur bostadsbeståndet utnyttjas Invånare/bostad 2,50 Genomsnittlig "hushållsstorlek" 2,40 2,30 2,20 2,10 2,00 1,90 1,80 1,70 1,60 1, Källa: SCB Malmö Nacka Pajala Hela landet År 27

28 Hushållens bostadsbudget Det har blivit dyrt att flytta. Reavinstbeskattningen medför att ett äldre hushåll som bott länge i sin villa i Stockholmsregionen ökar sina månadskostnader vid en flytt till en (lika dyr) bostadsrätt med drygt kr (antagande att man lånar till merkostnaden). Hyror och räntor stiger Räntorna stiger sannolikt mer än reporäntan från 2013 till följd av Basel III Bostadspriserna stiger Bolånetak på 85 % innebär att vissa hushåll (unga) tvingas ta dyrare lån för att bekosta sina bostadsköp Och vi har ingen sparkultur i Sverige vi sparar till pensionen, men inte till det vi behöver tidigare i livet någonstans att bo Fler bosätter sig i regioner med dyrare bostäder

29 Införandet av bolånetaket innebär sannolikt färre affärer Antal försäljningar Antal bostadsrättsförsäljningar Källa: SCB Stor-Stockholm Stor-Göteborg Stor-Malmö Riket exkl storstadsområden

30 Enl. BoIndex har vi aldrig råd att bo i Stockholm. Källa: Swedbanks BoIndex

31 Kapitalbehovet vid bostadsköp varierar mellan olika bostadsmarknader och är högt där unga vill etablera sig Kronor Kapitalbehov vid bostadsköp i olika delmarknader i Sverige 2011 Insats 15 %, genomsnittlig bostad på 35 kvm Källa: Mäklarstatistik, WSP 31

32 Små lägenheterna, som ungdomar efterfrågar, är dessutom relativt sett dyrare än större bostäder Kr/Kvm Bostadsrättspriser i Stockholms innerstad efter storlek Hela landet 1:or 4:or :Q1 2005:Q3 2006:Q1 2006:Q3 2007:Q1 2007:Q3 2008:Q1 2008:Q3 2009:Q1 2009:Q3 2010:Q1 2010:Q3 2011:Q1 2011:Q3 2012:Q1 Källa: Mäklarstatistik, WSP 1:or 2:or 3:or 4:or+

33 Flyttmönster och flyttkedjor Kan vi öka rörligheten på marknaden? Kan ungdomarna bli vinnare?

34 Flyttprocessen Varför flyttar vi? Information Val av bostad Flyttbeslut Kunskaper Resurser Missnöjd med sitt boende Förändrat bostadsbehov Livscykel Preferenser Förändrad inkomst Genom flyttningen anpassar hushållet sina boendeförhållanden till sina behov och önskemål

35 Vi flyttar i genomsnitt 9-10 gånger i livet Unga vuxna i etaberingsfasen rör sig mest år 5-9 år år år år år år år år år år år år år år år år år år 95+ år I promille av befolkningen per åldersgrupp Flyttningsintensitet (inom Sverige) i olika åldersgrupper 2010 Källa: SCB

36 De unga pigga pensionärerna flyttar mindre (kanske till följd av att det blivit dyrare att flytta) Inrikes flyttningsintensitet i åldersgruppen år Andel av befolkningen, Procent 5,4 5,2 5,0 4,8 4,6 4,4 4,2 4, Källa: SCB, WSP

37 Det påverkar kraftigt de ungas möjligheter att flytta färre unga har flyttat under en treårsperiod Inrikes flyttningsintensitet i åldersgruppen år Andel av befolkningen, Procent 40,0 39,5 39,0 38,5 38,0 37,5 37,0 36,5 36,0 35, Källa: SCB, WSP

38 Flyttkedjor Varför är det intressant? Syftet med att studera flyttkedjor är att kartlägga vilka vakanser som uppstår på en bostadsmarknaden i och med nyproduktionen av bostäder Bakomliggande frågeställningar är ofta: Vilka flyttar in i de nybyggda bostäderna? Och varifrån kommer de? Vilka typer av bostäder blir lediga på marknaden till följd av nyproduktionen? Hur förgrenar sig kedjorna vidare till den övriga regionen? Blir flyttkedjorna olika långa från olika typer av nyproduktion (dvs. ger olika effekt i antal hushåll som erbjuds nytt boende)? Kan nyproduktionen av bostäder hjälpa svaga grupper att etablera sig på bostadsmarknaden eller är det bara de rika som tjänar på att man bygger nytt? När får nyetablerade hushåll sin första bostad på den reguljära bostadsmarknaden? Innebär flyttningarna att hushållen får en förbättrad boendesituation?

39 Definition av en typisk flyttkedja En kedja Bostäder: Nod 0 BR i nyprod., 3 rok Nod 1 Villa, 5 rok Nod 2 Bostadsrätt i innerstan, 3 rok Nod 3:1 och 3:2 Hyresrätter i innerstan och kranskommun 2:a hand Länk/Flytt Flytt Ihopflyttning Föräldrahem Kedjan bryts Hushåll: Ett äldre par En ung familj med ett barn och ett andra på väg Ett ungt par utan barn flyttar ihop Ensamstående ungdomar Exemplet ovan innebär att den nya bostaden man byggt gjort det möjligt för sex hushåll att flytta (pilar), fyra ordinarie bostäder har blivit vakanta (bilder) och två hushåll har fått möjlighet att komma in på den ordinarie bostadsmarknaden (sk. debutanter i ljusblå ovaler). Kedjan är fyra länkar lång.

40 Generella slutsatser från flyttkedjestudier Jag har studerat flyttkedjor på olika orter i Sverige Storstadsregionerna, större städer och förortskommuner analysera vilka effekterna på bostadsmarknaden blir av flyttkedjor som genereras av olika typer av nyproduktion. Varje nyproducerad bostad medför att i genomsnitt fyra till fem hushåll får en ny och bättre bostad. Varje nyproducerad bostad medför också att drygt ett hushåll kan debutera på den reguljära bostadsmarknaden. Dessa hushåll har tidigare bott i andrahandsbostäder, kvar i föräldrahemmet, separerat från sitt gamla hushåll eller inte tidigare bott i regionen. Ju större och dyrare den nyproducerade bostaden är desto längre blir flyttkedjan. Upplåtelseformen vid nyproduktion påverkar knappt flyttkedjans längd, men nyproduktionens upplåtelseform styr upplåtelseformen i successionsbostäderna successionsbostäderna har i stor utsträckning samma upplåtelseform som de nyproducerade bostäderna. Ofta beror det på hyresvärdarnas interna kösystem.

41 Generella slutsatser, forts. Flyttningar är till stor del lokala de flesta som flyttar in i nyproduktionen kommer från närområdet. Samtidigt är långväga inflyttare ofta överrepresenterade i just nyproduktionen eftersom detta ibland är ett bra eller det enda sättet att komma in på bostadsmarknaden. Genom livet genomför man ofta en boendekarriär som innebär att man byter till ett bättre och bättre boende. Man anpassar i möjligaste mån sitt boende efter sina behov och preferenser. Men inflyttarna i nyproduktionen byter däremot ofta ner sig i storlek när de flyttar, till skillnad från flyttare mellan begagnade bostäder. Nyproduktion som attraherar äldre hushåll genererar längre flyttkedjor än övrig nyproduktion. Detta beror på att äldre redan gjort boendekarriär och därför i flyttkedjans första led lämnar en bra bostad (ofta en villa eller större lägenhet) efter sig, som i sin tur genererar en lång flyttkedja. Men äldre flyttar också från bostäder som är relativt lika nyproduktionen i fråga om upplåtelseform och storlek. Detta beror ofta på högre tillgänglighet i nyproduktionen, med exempelvis hissar och låga trösklar. Detta saknas i en stor del av det äldre bostadsbeståndet som de äldre flyttar ifrån.

42 Totala effekter på marknaden av olika typer av nyproduktion i Malmö och Svedala Projekt Antal i Nod 0 Antal vakanser inom det reguljära beståndet Antal debutanter som kommer in på marknaden Total effekt Malmö, HR Kapellmästaren Svedala, HR höghus Tegelbruket Malmö, BR marknära Videdal Svedala, HR radhus Tegelbruket Malmö, BR Västra Hamnen Malmö, HR Annestad , , , , , ,1 Källa: Tyréns Temaplan AB, Flyttkedjestudier på uppdrag av Malmö stad, Peab och Svedalahem

43 Förbättrat boende Flyttningar leder till högre livskvalitet! Tabellen visar det genomsnittsbetyg de boende givit sitt nya boende jämfört med betyget på sitt tidigare boende (Skala 0-100). Genomsnitt för flera genomförda flyttkedjestudier Bostad Nod0 Senare noder Nya Förra Ofta ger samtliga nyinflyttade det nya boendet höga betyg och ett högre betyg än det gamla, d.v.s. upplever en förbättrad boendesituation. Källa: Tyréns Temaplan

44 I Pajala görs inga flyttkedjestudier Inom Pajala kommun har inget flerbostadshus byggts sedan början av talet. Endast 41 småhus har färdigställts sedan Bostadsbeståndet har bara ökat med 21 bostäder. Kommunen krymper ständigt och befolkningen utgörs i allt högre grad av gamla. De enda som flyttar in till Pajala är de äldre som återvänder och vill bo i sin forna hembygd efter pensioneringen. Nu hoppas man att utvecklingen ska vända i och med att många nya arbetstillfällen skapas inom gruvnäringen. Men vem ska flytta till Pajala? I glesbygdskommunerna kommer man inte få problem med var ungdomarna ska bo de kommer att flytta därifrån, oavsett hur svårt det blir för dem att få tag på bostäder i storstäderna och i universitets- och högskoleorterna. Problemet blir i stället vem som ska ta hand om de gamla, som bor kvar i sina villor. Villor som kommer att behöva upprustas för att bli möjliga att bo kvar i för gamla som behöver högre tillgänglighet och bekvämlighet och som inte kommer att ha omsorgspersonal i tillräcklig utsträckning.

45 Hinder för unga att komma in på bostadsmarknaden Stora ungdomskullar Svagare arbetsmarknadsanknytning och större utanförskap Tilltagande bostadsbrist i de regioner/kommuner unga vuxna väljer för studier och arbete till följd av befolkningstillväxt i kombination med lågt bostadsbyggande Resulterar i höga priser, särskilt på små bostäder Omvandlingarna skapar en allt mindre och allt mer otillgänglig hyresmarknad Det krävs högre kapital vid bostadsköp 45

46 Varför måste vi lösa problemen på bostadsmarknaden? De unga behöver högre utbildning som finns på orter med brist på bostäder Var ska de unga bo? Alternativ: Kvar i föräldrahemmet eller utomlands? Resultat: Lägre utbildningsnivå i Sverige På längre sikt blir befolkningen allt äldre Framtida problem: Försörjningsbörda och internationell konkurrenskraft Svensk välfärd och tillväxt påverkas

47 Vad kan göras för att vi ska kunna flytta mer? Ökad rörlighet innebär att vi utnyttjar bostadsbeståndet bättre Underlätta för äldre att flytta det frigör för flyttkedjor och det innebär att det befintliga beståndet utnyttjas bättre Ekonomiska stimulanser genom att ge möjlighet till uppskjuten reavinstskatt för äldre som väljer trygghetsboende eller genomförande av andra åtgärder som sänker transaktionskostnaderna eller förändrar fastighetstaxeringen Bygg mer bostäder där efterfrågan är som störst både små och stora, både dyra och billiga, både hyresrätter, bostadsrätter och äganderätter för att underlätta att allas behov av en ny bostad kan tillgodoses Ge kommuner stimulanser för ökat bostadsbyggande hög planeringsberedskap För äldre behövs mer trygghetsbostäder, med rimliga byggkrav, i närheten där äldre bor idag. För unga behövs särskilda ungdomsbostäder som kan byggas med lägre krav på tillgänglighet och buller etc. än övrig nyproduktion Skapa bättre förutsättningar för bostadsbyggande genom att satsa på tillgänglighet och infrastruktur så att storstadsregionerna kan växa och utnyttja sin tillväxtkraft Inför ett skattegynnat bosparande för unga, så att de har ett eget kapital för att börja sin bostadskarriär Sverige behöver en annan sparkultur! Ta bort hyresregleringen för äganderätter så kanske vi får en upplåtelseform till Modernisera äldreomsorgen och arbetsmarknaden

48 Stimulera ökad rörlighet: Prioritera äldres möjligheter att flytta genom att sänka transaktionskostnaderna för flytt till äldrebostäder Den kloka Lunda-pofessorn Bodil Jönsson säger i sin nya bok är det är lättare att bli gammal på landet där är man inte ett med sin profession och drabbas därför inte av ångest när man går i pension man är och förblir Gustavs grabb Men om det inte bor några kvinnor i yrkesaktiv ålder kvar som kan åka omkring i ruttoptimerad hemtjänst mellan de äldre så hjälper det inte långt Hur vill de äldre egentligen bo och ska det vara dyrare att bli gammal och vara i behov av hjälp på landsbygden, t.ex. i Pajala eller Norberg? Är det rimligt att äldre överkonsumerar boende medan andra inte har någonstans att bo? Vilka typer av fastigheter behövs för att de äldre ska få en dräglig ålderdom och för att våra begränsade skattepengar ska användas på ett förnuftigt sätt? Vi kanske kan stimulera till flyttning och bättre anpassat boende i stället för att straffa de gamla?

49 En oprövad idé i Sverige för att lösa den akuta situationen idag: Tillfälliga bygglov på oanvänd mark. Det är dyrt för unga att skaffa egna bostäder i våra mest attraktiva områden Exempel: Spacebox i Holland, Delft

50 En viktig förklaringsfaktor är tillgänglighet och infrastruktur Exempel på hur tillgänglighet och restider påverkar bostadspriserna: Analyser av Örebro län har visat att ökad tillgänglighet (alternativa trafiknät) kan öka lönsamheten att bygga bostäder Tillgängligheten i transportsystemet förklarar 65 % av variationen i försäljningspriserna Undersökta infrastrukturinvesteringar har potential att påverka försäljningspriserna med upp till 20 % Källa: WSP Analys & Strategi 2010, Tobin Q och småhusmarknaden i Örebro län 50

51 Tack! Jag hoppas jag bidragit till att ni blivit mer insiktsfulla.. annars finns annan hjälp att få! Maria Pleiborn, Demograf och seniorkonsult på WSP Analys & Strategi, Fastighetsstrategi wspgroup.se 51

52 Handel Marknadsanalyser Tjänsteutveckling Hållbart Processledning Affärsplan Kommunikation 52