Rapport. Var kommer Mariestrandsborna ifrån? - Första länken i flyttkedjan. Olov Häggström mars 2008 Umeå kommun / Stadsledningskontoret

Transkript

1 Rapport Var kommer Mariestrandsborna ifrån? - Första länken i flyttkedjan Olov Häggström mars 2008 Umeå kommun / Stadsledningskontoret

2 Innehållsförteckning Innehållsförteckning Inledning och syfte Metod Resultat Andel från annan kommun Tidigare upplåtelseform Ålder och kön Sammanfattande slutsatser Källförteckning

3 1. Inledning och syfte Vid större nyproduktioner av bostäder i en kommun påverkas hela den lokala bostadsmarknaden genom den rörlighet som nyproduktionen ger upphov till. Denna rörlighet stimuleras i olika stor utsträckning beroende på vilka typer av bostäder som byggs och var dessa byggs. Generellt kan man säga att dyrare och attraktivare lägenheter ger upphov till en större rörlighet. Man kan se det som att människor byter upp sig bostadsmässigt i många led. Det är också viktigt att ta i beaktande vilka behov man har i olika skeenden i livet. För en barnfamilj kan man tänka sig att barnvänliga miljöer med stor boyta prioriteras. Personer i övre medelåldern med vuxna barn kan däremot tänkas prioritera en mindre lägenhet som har ett attraktivt, ofta centralt läge och med hög standard, då denna grupp ofta är relativt köpstarka. Var i livscykeln en person befinner sig har således stor inverkan på hur behovet för flyttningar ser ut. Förenklat kan man säga att personer i övre medelåldern tenderar att byta sina villor eller radhus mot lägenheter och för personer i årsåldern tenderar att göra tvärt om. Med denna logik skulle alltså exempelvis en stor nyproduktion av små enrumslägenheter inte stimulera rörligheten på bostadsmarknaden nämnvärt då dessa lägenheter i stor utsträckning riktar sig till studenter och ungdomar som kanske bott hos sina föräldrar före flytten, eller flyttat från en annan kommun för att studera. Boendet som lämnas blir alltså inte tillgängligt på bostadsmarknaden. En annan teoretisk aspekt som är viktig att uppmärksamma är att flyttningar inom en kommun på grund av förändrade behov ofta är mycket lokal, även i ett kommunperspektiv. Den flyttande strävar ofta efter att kunna behålla sitt sociala nätverk och möjlig närhet till arbetsplatsen även efter flyttning. Det innebär att flyttningar till närliggande stadsdelar är vanligare än flyttningar till andra sidan staden. Detta gäller dock främst de som är socialt etablerade i ett område. 1 Med denna utgångspunkt ska jag i denna studie undersöka bostadsområdet Mariestrand. Genom att besvara två övergripande frågeställningen kan vissa slutsatser dras om vilken typ av rörlighet som kan förväntas på bostadsmarknaden till följd av förtätningen på Mariestrand. Syftet med studien är således att få en uppfattning om vilken typ av lediga bostäder som uppkommit i första ledet i flyttkedjan genom byggandet av Mariestrand, och inom vilka 1 Lindström, Daniel Flyttkedjor i Umeå effekter av bostadsbyggande på den lokala bostadsmarknaden. Umeå: Kulturgeografiska institutionen 3

4 områden dessa vakanser uppkommit. Avsikten är alltså inte att följa flyttkedjan till dess slut utan endast att studera den första länken. Dessa två frågeställningar är: Hur ser åldersfördelningen ut bland de boende på Mariestrand? Vilken typ av boende har de som bor på Mariestrand lämnat? Dessa frågeställningar ger en god inblick i den förväntade rörligheten på bostadsmarknaden som Mariestrand gett upphov till. 2. Metod De data som ligger till grund för studien har hämtats från kommunens befolknings- och fastighetsregister, KID och FIR. Eftersom dessa uppgifter förändras kontinuerligt har jag valt att utgå ifrån den boendesituation som förelåg Vid den tidpunkten fanns 419 individer boende inom Mariestrandsområdet, nyckelkodsområde Området är under uppbyggnad. När området är fullt utbyggt kommer det att innefattas av cirka 345 lägenheter. Fördelningen av antalet rum i lägenheterna kommer att vara ungefär: 1 % enrumslägenheter, 28 % är tvårumslägenheter, 50 % är trerumslägenheter och 21 % fyrarumslägenheter. Samtliga lägenheter är bostadsrätter. De data som används är på individnivå. Antalet flyttningar är således inte det samma som uppkomna vakanser. De uppgifter som används är: kön, ålder, från vilken fastighet och område de boende flyttat från och upplåtelseform för det tidigare boendet. Jag har också hämtat uppgifter från en tidigare studie (Lindström 2005), Bostadsstrategi för Umeå kommun och befolkningsstatistik från statistiska centralbyrån samt Umeå kommuns hemsida. Dessutom har jag undersökt ifall boendet i Mariestrand är personens första egna boende, alltså om det förra boendet var föräldrahemmet. En hög andel första-eget-boende i Mariestrand skulle betyda en dämpande effekt av rörlighet på bostadsmarknaden på grund av att dessa personer inte lämnar en ledig bostad efter sig på grund av flytten. De boende som flyttat från annan kommun kan inte följas utan kommer endast att noteras som flyttande från annan kommun. Delar av de resultat som framkommer gällande Mariestrand kommer att jämföras med kommunen i övrigt och två andra utbyggnadsområden, för att sätta resultaten i ett samanhang. De två områdena som används i jämförelsen är Bryggeriet och Dragonfältet. 4

5 3. Resultat 3.1 Andel från annan kommun Bland de boende på Mariestrand har 13 % flyttat från annan kommun. Under 2007 hade Umeå 6746 stycken inflyttningar. 2 Detta innebär att det i slutet av året var 6 % av kommunens totala befolkning som var relativt nyblivna Umebor. I ett sådant perspektiv måste det faktum att 13 % av Mariestrands boende flyttat från en annan kommun ses som en hög andel. De som flyttat från annan kommun är i genomsnitt äldre än övriga boende på Mariestrand. Det är exempelvis inte någon som är under 20 år. 21 % är mellan år och ca 38 % är mellan Tidigare upplåtelseform I Umeå kommun finns totalt cirka bostäder, och av dessa är 30 % villor och radhus, så kallade äganderätter. 3 Som tidigare redovisats bodde det vid undersökningstillfället , 419 personer på Mariestrand. Av dessa hade 28 % radhus eller villa innan de flyttade till Mariestrand, vilket framgår av figur 1 (se nästa sida). Det innebär att andelen personer som flyttat från radhus/villa till Mariestrand ganska väl speglar hur bostadsbeståndet ser ut i hela kommunen. En annan jämförelse som är intressant är med andra nyss genomförda förtätningar. Både på Bryggeriet/Skeppargatan samt Dragonfältet var andelen hushåll som flyttat från villa/radhus 58 %. 4 Det är således en markant skillnad mellan dessa två områden och Mariestrand på denna punkt. Skillnaden i det geografiska läget kan möjligtvis påverka denna olikhet. Mariestrand har inte ett lika centralt läge som Bryggeriet/Skeppargatan och Dragonfältet Löfgren, Annalena. Bostadsstrategi för Umeå kommun med utblick mot Utvecklingsavdelningen: Umeå kommun 4 Lindström, Daniel Flyttkedjor i Umeå effekter av bostadsbyggande på den lokala bostadsmarknaden. Umeå: Kulturgeografiska institutionen 5

6 Boende Mariestrand Tidigare upplåtelseform Antal Andel i % Äganderätt Bostadsrätt Hyresrätt Okänt (flytt från annan kommun mm) Figur 1 De radhus- och villaägare som i dagsläget är villiga att sälja sin äganderätt för att flytta till en lägenhet befinner sig oftast relativt sent i sin boendekarriär, barnen har exempelvis kanske flyttat hemifrån och så vidare. Denna grupp tenderar ofta att välja ett boende med ett centralt läge och har i hög grad ekonomiska möjligheter att bo centralt. Det kan tänkas att personer i den situationen anser att Mariestrand ligger för långt från centrum. Det gäller särskilt personer som inte bott i en stadsdel som är närbelägen till Mariestrand. I allmänhet tenderar man att vara ovillig att flytta från stadens ena sida till den andra. 30 % av dem som flyttat från villa/radhus till Mariestrand har flyttat från närliggande områden. (Lill-Jansområdet, Marieberg, Mariedal, Mariehem, Mariehemsgård, Mariehemshöjd och Nydalahöjd.) Bland dem som flyttade till Bryggeriet kom drygt 30 % från Teg. Bostadsbestånd Umeå kommun totalt Upplåtelseform Antal Andel i % Äganderätt Bostadsrätt Hyresrätt Figur 2 5 Ca 40 % av de boende på Mariestrand har flyttat från hyresrätt. Andelen hyresrätter i Umeås totala bostadsbestånd är något högre, 53 %. På Bryggeriet/Skeppargatan och Dragonfältet var det 20 % respektive 10 % av de inflyttade hushållen som flyttat från en hyresrätt, alltså en väsentligt lägre andel. 6 Av de 168 personer som flyttat från hyresrätt har knappt var tredje flyttat från närliggande områden (Lill-Jansområdet, Marieberg, Mariedal, Mariehem, Mariehemsgård, Mariehemshöjd och Nydalahöjd.) 5 Löfgren, Annalena. Bostadsstrategi för Umeå kommun med utblick mot Utvecklingsavdelningen: Umeå kommun 6 Lindström, Daniel Flyttkedjor i Umeå effekter av bostadsbyggande på den lokala bostadsmarknaden. Umeå: Kulturgeografiska institutionen 6

7 Cirka 19 % har flyttat från bostadsrätt till Mariestrand. Andelen bostadsrätter i Umeås totala bostadsbestånd är 17 %. Vid en jämförelse med hushållen som flyttade in på Bryggeriet/Skeppargatan samt Dragonfältet ser vi en betydande skillnad. Där var andelen som flyttat från bostadsrätt 6 % respektive 5 %. Till Mariestrand har alltså väsentligt fler flyttat från bostadsrätter i jämförelse med Bryggeriet/Skeppargatan och Dragonfältet. Knappt var femte person som flyttat från bostadsrätt till Mariestrand har flyttat från närliggande områden, (Lill-Jansområdet, Marieberg, Mariedal, Mariehem, Mariehemsgård, Mariehemshöjd och Nydalahöjd.) 14 % av dem som flyttat från bostadsrätt har flyttat från Tomtebo. I övrigt är flyttningar från bostadsrätt ganska spridda över staden. Ser man till samtliga 419 boende på Mariestrand har 26 % flyttat från närliggande områden, (Lill-Jansområdet, Marieberg, Mariedal, Mariehem, Mariehemsgård, Mariehemshöjd och Nydalahöjd.) Om man utökar närområdet med Ålidhem, Tomtebo och Ersboda inkluderas 43 % av de boende. Man ska då ta i beaktande att dessa områden tillsammans utgör en relativt stor andel av alla boende i kommunen. Andel av Mariestrandsborna som flyttat från föräldrahemmet, till den första egna lägenheten är marginell. Första-eget-boende-andelen är 3,6 %. 3.3 Ålder och kön I figur 3 nedan visas åldersfördelningen i Mariestrand, (de ljusare staplarna) och i hela kommunen, (de mörkare staplarna). Åldersfördelning hos Mariestrands befolkning Åldersfördelning i Mariestrand och Umeå kommun Procent Mariestrand Umeå Ålder Figur 3 7

8 överensstämmer ganska väl med åldersfördelningen för hela Umeå kommun. Generellt kan man säga att de stora skillnaderna är att det finns något mindre andel unga och något större andel äldre på Mariestrand än i övriga kommunen. Andelen åringar är dock högre på Mariestrand än i övriga kommunen. Detta är anmärkningsvärt då Umeå är en relativt ung stad, mycket på grund av det stora antalet studenter. Man hade därför kunnat förvänta sig en lägre andel åringar på Mariestrand än i kommunen i stort då denna åldersgrupp ofta bor i hyresrätter. Vid en jämförelse med de boende som flyttade in i Bryggeriet/Skeppargatan märks istället en stor skillnad i åldersfördelningen, se figur 4. De ljusare staplarna gäller även där boende på Mariestrand och de mörkare staplarna gäller Bryggeriet. Där var nästan hälften av de första inflyttade mellan 45 och 64 år och ingen av de boende fanns i ålderskategorin 0-6 år. Åldersfördelning boende Mariestrand och Bryggeriet* Procent Mariestrand Bryggeriet Ålder Figur 4 * Data gällande boende på Bryggeriet gäller den boendesituation som förelåg när bostäderna var nyproducerade. I kategorin år är skillnaderna också stora. Under 5 % av de boende på Bryggeriet återfinns i denna kategori medan över 20 % av de boende på Mariestrand är mellan år. Bland de två äldsta ålderskategorierna, och 75- är dock skillnaderna försumbara. Nedan ser vi en jämförelse mellan fördelningen män och kvinnor mellan Mariestrand och hela kommunen. Det bor en dryg procent fler kvinnor på Mariestrand än i hela Umeå kommun. Kvinnor Män Mariestrand 51,5 % Mariestrand 48,5 % Umeå kommun 50,2 % Umeå kommun 49,8 % Figur 4 8

9 4. Sammanfattande slutsatser I jämförelsen med hela kommunen framkommer att Mariestrand på många sätt är ett tvärsnitt av Umeå. Upplåtelseformerna på de bostäder som mariestrandsborna har flyttat ifrån speglar stadens bostadsbestånd relativt väl. Även åldersfördelningen på Mariestrand ser i ganska stor utsträckning ut som åldersfördelningen i kommunen i stort. Andelen åringar är emellertid högre på Mariestrand än i övriga kommunen. Det är anmärkningsvärt då Umeå är en relativt ung stad, mycket på grund av det stora antalet studenter i kommunen. Man hade därför kunnat förvänta sig en lägre andel åringar på Mariestrand än i övriga kommunen. I jämförelsen med kompletteringarna som gjorts på Dragonfältet och Bryggeriet skiljer sig Mariestrand på många sätt. I dessa områden är andelen åringar högre och det var mycket vanligare med flyttningar från äganderätter än bland de boende än på Mariestrand. Dessutom har nästan var femte mariestrandsbo flyttat från en annan bostadsrätt. På Dragonfältet och Bryggeriet var denna andel 5-6 %. En fjärdedel har flyttat från närliggande områden till Mariestrand. Denna andel hade man kunnat förvänta sig vara lite större på grund av att flyttningar inom stadsdelar vanligtvis är mycket vanligare än längre flyttningar inom kommunen. Sammantaget bör Mariestrand ha skapat en god rörlighet på bostadsmarknaden. Denna rörlighet är inte bara fokuserad på närliggande områden och till en typ av upplåtelseform. Istället kan man förvänta sig uppkomna vakanser runt om i Umeå och i en mix av upplåtelseformer. 9

10 5. Källförteckning Lindström, Daniel Flyttkedjor i Umeå effekter av bostadsbyggande på den lokala bostadsmarknaden. Umeå: Kulturgeografiska institutionen Löfgren, Annalena. Bostadsstrategi för Umeå kommun med utblick mot Utvecklingsavdelningen: Umeå kommun