Analys av förutsättningar för nyproduktion av egna hem, Tranås, mars mars 2011

Transkript

1 Analys av förutsättningar för nyproduktion av egna hem, Tranås, mars mars

2 Innehåll Bakgrund och syfte Process i fyra steg Regional tillväxt Bostadsmarknad Småhus Bostadsrätter Sammanfattande slutsatser 2

3 Bakgrund och syfte Tranås kommun har önskat analysera och förbättra förutsättningarna för nyproduktion av bostäder (primärt egna hem) inom kommunen Ett identifierat hinder gäller bankernas restriktivitet i samband med utlåning vilken i sin tur grundar sig på bankernas gängse schabloner och beräkningsmodeller Evidens har i samarbete med Nyréns arkitekter tidigare genomfört och redovisas en översiktlig analys över rådande marknadsförutsättningar i Tranås kommun vilket varit del i underlaget för Tranås stadsvision Tranås kommun har utifrån ovanstående gett Evidens i uppdrag att leda en process i fyra steg för att definiera nuläge och möjliga lösningar avseende nyproduktion i kommunen. Uppdraget har genomförts i nära samarbete med en styrgrupp från beställaren. Tidigare utförda analyser har förfinats för att skaffa djupare kunskap och förståelse för olika delmarknader såväl geografiska som produktmässiga för att ge en bild av betalningsvilja och risk vid nyproduktion av bostäder i Tranåsregionen. Föreliggande rapport är tänkt att kunna användas som underlag till fortsatt dialog med exempelvis berörda banker på lokal och regional nivå. 3

4 Genomförd arbetsprocess I korthet: Analysen har genomförts i form av en arbetsprocess där såväl evidens som beställaren har deltagit och steg för steg insamlat kunskap och fört en diskussion. Uppdraget inleddes i januari 2011 och startseminarium ägde rum i Stockholm i februari där uppdaterade resultat från tidigare uppdraget redovisades och diskuterades och förde vidare i en diskussion om mål, syfte och förväntningar. I steg två har evidens genomfört en fördjupad marknadsanalys av förutsättningarna för nyproduktion av i första hand egna hem samt översiktligt vad gäller industrilokaler i Tranås region. Marknadsanalysen bygger vidare på tidigare utförda analyser men selekteras i denna fördjupning utifrån såväl geografi som nyproduktion/äldre produktion samt en prognos för utvecklingen de närmaste tre till fem åren. Vid seminarium nr två redovisades ovanstående samt diskuterades argument och möjliga vägar till förbättrade förutsättningar för nyproduktion av bostäder i Tranås kommun. Det sista steget har bestått i dokumentation av analys och diskussioner vilket presenteras i Power Point format för enkel vidareförmedling till berörda parter. Precisering syfte/mål Fördjupad och specialiserad marknadsanalys; nuläge Prognos på tre till fem års sikt Seminarium/workshop där resultaten redovisas och möjliga vägar framåt formuleras och stäms av Pedagogisk Power Point rapport samt beslut om fas II 4

5 Tranås 2011 Tranås är en liten region bestående av Tranås kommun samt Ydre kommun, men ligger nära två av Sveriges största regioner: Linköping och Jönköping. Här finns en gynnsam näringslivsstruktur med några starka industriföretag och även en växande tjänstesektor. Detta har genererat en betydligt högre sysselsättningstillväxt än vad andra regioner i samma storleksklass haft den senaste tioårsperioden. I den senaste analysen konstaterades bla positiv befolkningsutveckling inom kommunen. tät och attraktiv stadskärna som skapar gynnsamma lokaliseringsförutsättningar för olika verksamheter mycket begränsat bostadsbyggande sedan början av 1990-talet. Nyproduktion av rätt produkter i rätt lägen är möjlig. Problemet är att nyproduktion konkurrerar med befintliga bostäder och prisnivån på dessa är låg. Antal lägenheter 2009 Småhus Flerbostadshus Källa: Evidens och SCB 5

6 Självförstärkande tillväxt i stora regioner Nya ekonomiska geografin Klassisk teori Marknadspotentialer Faktortillgångar Geografisk marknadspotential Växande marknad Attraktivitet för företag med skalfördelar Lokalisering av företag med skalfördelar 6

7 Tillväxtens två källor: förtätning och regionförstoring Lokal arbetsmarknad (LA) Stockholm Göteborg Malmö Antal invånare i LA Förtätning Förstoring Antal invånare i LA 2008 = = =

8 Stark befolkningstillväxt i storstadsregionerna Procent /år Årlig procentuell befolkningstillväxt i landets lokala arbetsmarknader ,0 1,5 1,0 1,0 0,5 0,0-0,2 0,1 0,2-0,5-0,5-1,0-1,5-1,1-2, Källa: SCB och Evidens Storlek (Antal invånare) 8

9 Stark regional tillväxt i storstadsregionerna Procent /år Årlig procentuell tillväxt av total lönesumma i landets lokala arbetsmarknader , fasta priser 6,0 5,0 4,0 4,0 3,0 3,0 3,0 3,0 2,2 2,0 1,8 1,0 0, Källa: SCB och Evidens Storlek (Antal invånare) 9

10 Endast i storstadsregionerna växer regionens hela befolkning Lokal arbetsmarknad Befolkning 2008 Tillväxt i kärnstad (%) Tillväxt i kranskommuner (%) Stockholm ,9 13,8 Malmö-Lund ,6 9,3 Göteborg ,4 9,6 Linköping ,0-3,8 Västerås ,9-5,8 Örebro ,0-4,7 Jönköping ,4-2,4 Trollhättan ,8-1,1 Skövde ,4-4,8 Kristianstad ,7-1,6 Norrköping ,4-7,2 Karlstad ,7-5,5 Gävle ,2-6,2 Eskilstuna ,0-5,0 Borås ,4-3,2 Falun-Borlänge ,4-2,2 Luleå ,2-4,4 Umeå ,2-9,5 Sundsvall ,4-7,4 Växjö ,4-8,8 Halmstad ,1 0,6 Kalmar ,6-5,7 Östersund ,4-7,4 Tranås ,0-1,1 10

11 Sammanfattning storleken spelar roll Empiriska studier visar att större regioner har: Högre ekonomisk tillväxt Starkare sysselsättningstillväxt Högre befolkningstillväxt Mer utvecklade ekonomier med företag inom ett stort antal branscher Lägre beroende av socialförsäkringssystem Större utbud av utbildning, kultur och handel Högre bostadspriser Tranås presterar bättre än konkurrenterna i samma storleksklass 11

12 Medioker befolkningstillväxt, men positiv tidstrend Procent Årlig procentuell befolkningstillväxt i Tranås kommun, Tranåsregionen samt Hela landet, år ,4 1,2 1,0 0,8 0,6 Procent per år i genomsnitt Tranås kommun 0,0 0,2 0,3 Tranåsregionen -0,2-0,1 0,1 Hela landet 0,4 0,6 0,7 0,4 0,2 0,0-0,2-0,4-0,6-0, Källa: SCB och Evidens Tranås kommun Tranåsregionen Hela landet År 12

13 God sysselsättningstillväxt Procent Årlig procentuell sysselsättningstillväxt i Tranås kommun Tranåsregionen samt Hela landet, år ,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0-0,5-1,0-1,5-2,0-2,5-3,0 Procent per år i genomsnitt Tranås kommun 0,7 0,6 1,2 Tranåsregionen 0,6 0,5 1,1 Hela landet 0,9 0,8 1, Källa: SCB och Evidens Tranås kommun Tranåsregionen Hela landet År 13

14 Stabil ekonomisk tillväxt Procent Årlig procentuell tillväxt av den totala lönesumman i Tranås kommun, Tranåsregionen samt Hela landet, år Procent per år i genomsnitt Tranås kommun 3,0 2,0 2,5 Tranåsregionen 3,0 2,1 2,7 Hela landet 3,4 2,4 3, Källa: SCB och Evidens Tranås kommun Tranåsregionen Hela landet År 14

15 Stark industrisektor och svag tjänstesektor Procent Andel av total lönesumma i olika branscher Statliga myndigheter Kommunala myndigheter Industri Tjänster Byggnad Övriga privat sektor Övriga sektorer Källa: SCB och Evidens Tranås kommun Tranåsregionen Hela landet 15

16 Låg utbildningsnivå i Tranås Procent 40 Utbildningsnivå i hela landet och Tranås kommun Män Kvinnor Män Kvinnor Riket Tranås Uppgift saknas Gymnasial utbildning högst 2 år Eftergymnasial utbildning kortare än 3 år Förgymnasial utbildning Gymnasial utbildning 3 år Eftergymnasial utbildning minst 3 år Källa. SCB och Evidens

17 Svag befolkningstillväxt om inte nyproduktionen av attraktiva bostäder ökar Antal invånare Befolkningsutveckling samt prognos i Tranås kommun Källa: SCB och Evidens År 17

18 Regionens tillväxt helt beroende av nyproduktion i Tranås kommun Antal invånare Befolkningsutveckling samt prognos i Tranåsregionen Källa: SCB och Evidens År 18

19 Bostadsbyggandet måste öka Antal Bostadsbyggande fördelat på småhus och flerbostadshus i Tranås kommun Källa: SCB och Evidens Flerbostadshus Småhus År 19

20 Lågt positivt flyttnetto men negativt födelsenetto Antal invånare Tranås befolkningsförändringar År Källa: SCB och Evidens Flyttnetto Födelsenetto 20

21 Långsiktigt ofördelaktig åldersstruktur Procent Åldersgruppernas relativa storlek i Tranås kommun Barn och ungdom, 0-19 år år år Gamla, 80- år Källa: SCB och Evidens

22 Långsiktigt ofördelaktig åldersstruktur Procent Åldersgruppernas relativa storlek i Tranås kommun Barn och ungdom, 0-19 år år år år Gamla, 80- år Källa: SCB och Evidens

23 Viljan att flytta är starkt åldersberoende Antal flyttare/år Flyttmönster efter ålder i Tranås kommun Ålder vid årets slut Källa: SCB och Evidens Inflyttade Utflyttade Netto 23

24 Måttlig men stabil ökning av småhuspriserna i Tranås Kronor Småhuspriser i Tranås kommun, Stockholms kommun och hela landet 2009 års priser Tranås 4,1 3,8 5,2 Stockholm 8,2 5,5 5,2 Hela landet 6,8 6,4 5, Källa: Evidens och SCB Riket Tranås Stockholm 24

25 Trendmässig framskrivning med drygt fyra procent per år Kronor Småhuspriser i Tranås kommun och hela landet samt trendmässig framskrivning i Tranås, 2009 års priser Källa: Evidens och SCB Tranås Hela landet 25

26 Resonemang avseende risk på Tranås bostadsmarknad Sedan mitten på 90-talet har småhuspriserna i Tranås realt ökat med cirka 100 procent Priserna har aldrig fallit mer än marginellt och enbart under ett enskilt år under den senaste femtonårsperioden. Som jämförelse är volatiliteten eller risken för prisfall väsentligt större i Stockholm än i Tranås

27 Knappt 60 procent av småhusförsäljningarna är på en miljon eller mer Tkr Försäljningar av småhus i Tranås januari februari Hätte (fritidshus 90 kvm) Hätte Hätte Norraby Röhälla (650 kvm) Hätte Max 150 meter till vattnet % 3 miljoner kronor eller mer 3% 2,5 miljoner kronor eller mer 6% 2 miljoner kronor eller mer Källa: Lantmäteriet och Evidens Antal försäljningar 27

28 Hätte och Norraby i en klass för sig Försäljningar av småhus i Tranås januari 2008 februari 2011 Område Kr/kvm 3:e kvartilen Antal observationer Hätte Norraby Fröafall (i tätorten) Tostås (i tätorten) Hubbarp (i tätorten) Söder (i tätorten) Junkaremålen (i tätorten) Östra Bergsområdet (i tätorten) Bäck (i tätorten) Ängaryd (i tätorten) Granelund (i tätorten) Norr (i tätorten) Centrum (i tätorten) Övrigt Stoeryd (i tätorten) Sommen Gripenberg Källa: Evidens och Lantmäteriet 28

29 Norraby och Hätte är båda lokaliserade vid vattnet och nära tätorten (2-3 km till centrum) Röhälla Norraby Hätte

30 Tio dyraste husen (kr/kvm) i Tranås Område Kr/kvm Avstånd till vattnet (m) Byggår Standardpoäng Hätte (strandtomt?) Hätte (strandtomt?) Norraby (strandtomt?) Ingen uppgift Ingen uppgift Hätte Ingen uppgift Hätte Röhälla Norraby Källås Fröafall Centrum Samtliga 350 försäljningar Medel: Källa: Evidens och Lantmäteriet Andel 200 m eller närmre: 8,6% Andel byggår 2002 och framåt: 1,7% Medel: 30,7 30

31 Samtliga försäljningar januari februari 2011 i Norraby och Hätte Område Kr/kvm Avstånd till vattnet (m) Byggår Standardpoäng Hätte (strandtomt?) Hätte (strandtomt?) Norraby (strandtomt?) Ingen uppgift Ingen uppgift Hätte Ingen uppgift Hätte Norraby Norraby Norraby Norraby Samtliga 350 försäljningar totalt, Tranås Medel: Andel 200 m eller närmre: 8,6% Andel byggår 2002 och framåt: 1,7% Medel: 30,7 Källa: Evidens och Lantmäteriet 31

32 Dyraste bostadsrätten under 2010 såldes för kr/kvm Kr/kvm Försäljningar av bostadsrätter i Tranås :a i Junkaremålen med låg avgift (370 kr/kvm/år) :a på Norr 2:a på Norr 5:a i Östra Bergsområdet 3:a i Centrum Källa: Värderingsdata och Evidens Antal försäljningar

33 Högst boendeutgift för bostadsrätter i centrum Försäljningar av bostadsrätter i Tranås 2010 Område Pris (kr/kvm) Avgift (kr/kvm/år) Boendeutgift* (kr/kvm/år) Antal observationer Centrum Östra Bergsområdet Junkaremålen Kimmarp *Ränta 4 procent och lån till hela köpeskillingen Källa: Evidens och Värderingsdata 33

34 Exempel på möjliga extrakvaliteter för nyproduktion Storslagen sjöutsikt ger kr/kvm Sjöglimt ger kr/kvm Parkutsikt ger kr/kvm Balkonger (>12 kvm) ger kr/kvm Miljökvaliteter Miljövänlig avfallshantering ger kr/kvm Golvvärme ger 900 kr/kvm Grön el i fastigheten och bostäderna ger kr/kvm 34

35 Utbyggnadsstrategi Nybyggnation uppgraderar successivt området I takt med att de befintliga området byggs ut uppgraderas områdets utformning och struktur. Nya och attraktiva bostäder bidrar till att miljön i området förändras. Attraktivitet sprids mellan och inom områden Analyser visar att betalningsviljan för bostäder i ett område påverkas starkt av priset i intilliggande områden. Det innebär att om priset stiger i ett område så sprids delar av prisökningen som ringar på vattnet även till närliggande områden. Spridningseffekten kan vara stor Spridningseffekten kan uppgå till 50% av ökningen i områdespriset. Effekten uppstår dock inte förrän den första etappen av nyproduktionen är färdigställd och såld. För att spridningseffekter ska uppstå förutsätts således att projektet lyckas väl i etapp 1. I sådana fall balanserar detta delvis den kraftiga exploateringsgraden. Slutsats: Utnyttja spridningseffekter för att höja betalningsviljan

36 Exempel på spridningseffekter kr/kvm kr/kvm Om den genomsnittliga betalningsviljan för bostadsrätter ökar med kr/kvm i ett bostadsområde kr/kvm så kan betalningsviljan i närområdet stiga med upp till 500 kr/kvm

37 10 dyraste fritidshusen (högst pris) i Tranås Mellan 2008 och 2010 har drygt 30 fritidshus sålts i Tranås kommun. Av dessa ligger fyra i Krämarp, två i Hätte och två i Röhälla. Övriga är spridda runt om i kommunen. Område Pris, tkr Kr/kvm Avstånd till vattnet, m Byggår Standardpoäng Hätte Ingen uppgift 150 Ingen uppgift Ingen uppgift Hätte Krämarp Röhälla Krämarp Krämarp Övrigt Krämarp Övrigt Övrigt Samtliga 31 försäljningar Medel: Medel: Andel 200 m eller närmre: 39% Andel byggår 2002 och framåt: 3% Medel: 23,9 Källa: Evidens och Lantmäteriet 37

38 Effekter av nya bolånetaket, jämförelse Köp av villa för en, resp tre miljoner kr. Fem procents ränta på bottenlån, åtta procent på blancolån samt fem procent eget kapital Utan bolånetak Med bolånetak Eget kapital Eget kapital Bottenlån Bottenlån Blancolån Månadsutgift Månadsutgift

39 Sammanfattning, nya bolånetaket Månadskostnaden ökar med 175 kr vid införande av bolånetak vid köp av villa för kronor och med ca 500 kr per månad om priset är kronor. Köpare av nya dyra villor i Tranås är i normalfallet redan ägare till en bostad. Detta betyder att den allmänna prisutvecklingen genererat ett betydande belopp som eget kapital att använda vid köp. Bolånetaket kommer därmed primärt att träffa debutanter på äganderättsmarknaden.

40 Vilka är de mest potentiella köparna av bostäder? Boende i Tranås inpendlare Pendling 2009 Inpendlare Utpendlare Bor och arbetar i Tranås Samtliga Män Kvinnor Källa: Evidens och SCB

41 Potentiella nya invånare och konkurrerande kommuner 41

42 Sammanfattande slutsatser Den allmänna prisnivån på bostadsmarknaden i Tranås konstateras ligga så pass lågt att det blir nödvändigt att tillföra alla tillgängliga extrakvaliteter för att betalningsviljan skall komma upp i nivå där nyproduktion blir möjlig Slutsatsen blir att Tranås kommun helt i enlighet med Stadsvisionen , behöver satsa på nyproduktion i centrala och sjönära lägen. Nyproduktion av bostäder genererar flyttkedjor med effekten att många fler än de som flyttar in i de nya bostäderna ges möjlighet att förbättra sitt boende Ju större och dyrare nyproduktion desto längre flyttkedjor dvs desto fler invånare fått tillgång till en förbättrad boendesituation Nyproduktion av relativt dyra bostäder är därmed det bästa sättet att öppna upp marknaden för relativt billiga bostäder Införande av nytt bolånetak innebär en ökad månadskostnad på knappt 200 kr per månad beräknat för en genomsnittlig villa i Tranås. Framförallt berörs debutanter på äganderättsmarknaden. 42

43 Kontaktuppgifter, uppdragsteam Eleonor Andersson Nationalekonom med expertis inom bla bostadsmarknader och prognosmodeller Mobil Roger Bernow Beteendevetare/statistiker med omfattande kunskap och mångårig erfarenhet inom fastighetsanalys och strategi Mobil Katarina Wallin Civ ing/fastighetsekonom Mobil Evidens BLW ab, Sibyllegatan 30, Stockholm Telefon (vxl) Evidens skapar värden för aktörer i fastighetsbranschen genom kvalificerade beslutsunderlag, strategisk rådgivning och medverkan vid implementering. 43