Sverigeförhandlingen. Niklas Lundin/Huvudsekreterare. Sverigeförhandlingen.

Transkript

1 Sverigeförhandlingen Niklas Lundin/Huvudsekreterare Sverigeförhandlingen Tranås Er förfrågan daterad 22 oktober 215; Tranås Kommun Nyttoanalys Engagemanget för Sverigeförhandlingen är på topp i Tranås Kommun som samarbetar med Mjölby, Boxholm, Aneby och Nässjö kommun för att dessa kommuner ska ha Tranås som bytespunkt på höghastighetsbanan. Vi tillsammans verkar för en effektiv linjedragning mellan Linköping och Jönköping och vill se snabbast möjliga genomförande av byggnationen av höghastighetsbanan. Därför antar vi att med målår 235 avses totalt färdigställande av fastigheter och att höghastighetsbanan står klar senast 23. Nedan besvaras era frågor. Det noteras att de handlingar inklusive Rapport Sverigeförhandlingen Götalandsbanan Tranås kommun med bilagor inklusive nyttoanalys, spårstudie/karta m m som Tranås sände in den 28 september 215 inte ändrats utan föreligger i sitt ursprungliga utförande. 1

2 1. Har vi uppfattat rätt att de bostäder inom höghastighetsjärnvägens influensområde som kommunen åtar sig att färdigställa under perioden i ett alternativ med stationsläge i Tranås är totalt 3? Svar: Ja totalt 3 bostäder kommer att byggas och vara färdigställda 1 år efter öppnandet av höghastighetsjärnvägen. Höghastighetsbanan öppnar år: Summa Antal enheter Antal enheter Antal enheter Hur många av de redovisade bostäderna är direkt beroende av investeringar i en höghastighetsjärnväg och uppförs endast om investeringen kommer till stånd? Redovisa så noga som möjligt. Svar: 3 lägenheter byggs som en konsekvens av höghastighetsjärnvägen. 3. Vi skulle behöva en mer detaljerad redovisning av de tillkommande bostäderna på en karta, med kommunens bedömning av influensområde. Svar: Tranås primära influensområde är 1 meter och enda upptagningsområde är stationen i Tranås. Inom denna radie är 75 % av staden täckt. Kartor A D bifogas. I den pågående utredningen har 4 stationslägen identifierats: - Centralt i samma läge som- eller i nära anslutning till befintlig station Norr om befintlig station i höjd med Stoeryd, fortfarande inom Tranås tätort Norr om Tranås tätort i höjd med Skoboviken Väster om Tranås tätort i anslutning till Rv 32 Som primärt influensområde, dvs det område som kan förväntas bebyggas som en direkt effekt av höghastighetsjärnvägen tillämpas konsekvent 1 meter vilket markerats på kartan. Den ökade tillgängligheten bedöms emellertid ha effekt även på längre avstånd. Inom 15 meter nås t ex hela Tranås tätort och flera orter i grannkommunerna ligger inom 1 minuters bilresa från Tranås centrum. Områden som i sin helhet eller till betydande delar hamnar inom detta primära influensområde har markerats med rött medan områden som redan idag finns upptagna i översiktsplanen är grönmarkerade. Även dessa kan förväntas få del av effekterna i form av ett ökat intresse för nybyggnation och därmed en värdeökning. Alternativ A: Centralt läge I detta alternativ förutsätt ett stationsläge i samma läge- eller i direkt anslutning väster om befintlig station. Det centrala utvecklingsområdet, inom en radie av ca 5 meter från stationen utgörs idag av ett relativt glest verksamhetsområde. Området begränsas i söder av skola och kyrka, i väster av befintliga bostäder och griftegård, i norr av verksamhetsområde och i öster av befintlig järnväg. Här kan, utöver station med 2

3 tillhörande verksamheter ca 2 nya bostäder i flerbostadshus tillskapas. Inom 1 meters radie ligger hela Tranås centrum där ytterligare 1 bostäder kan tillskapas genom förtätning och omvandling av centrala industrimiljöer i södra delen av centrum. Sammanlagt inom 1 meters radie finns idag 48 bostäder, varav 8 % i flerfamiljshus, och inom 15 meters radie nås i princip hela Tranås tätort samt den planerade fortsättningen på Norraby bostadsområde. Alternativet med centralt läge ställer de högsta kraven på markhushållning och planering men innebär samtidigt att befintliga strukturer bäst kan tillvaratas. Alternativ B: Norr om centrum Med detta alternativ kommer det nya stationsläget att ligga ca 15 m norr om befintlig station och centrum. Därmed hamnar stora delar av Norrabyområdet inom 1 meter samtidigt som delar av det centrala utvecklingsområdet finns kvar inom influensområdet. Lokaliseringen blir gynnsam för Stoeryd bostadsområde som kommer att ligga i direkt anslutning till stationen och därmed finns även incitament för en expansion av området. I detta läge utgör inte tillgången till oexploaterad mark någon begränsning för att nå målsättningen om 3 nya bostäder i stationsnära läge. Nackdelen är emellertid avståndet till centrum, där man går miste om att använda stationens attraktionskraft för centrumutveckling och omvandling av gamla verksamhetsområden. Inom 1 meter ligger 23 bostäder, vilket är ungefär hälften så många som i alternativ A Alternativ C: Norr om Tranås tätort Sedan tidigare finns, i Trafikverkets utredningsmaterial, en kopplingspunkt/station ca 4 km norr om tätorten i höjd med Skoboviken. Väster därom finns i stort sett ingen bebyggelse, däremot begränsningar i form av strandskydd. I öster ligger sjön Sommen och därmed kan bara hälften av influensradien nyttjas för stationsnära boende. Beroende på hur långt söderut stationen kan förläggas finns emellertid en möjlighet att delar av expansionsområde i Norraby kan hamna inom den aktuella radien. Det stipulerade antalet 3 bostäder inom 1 meter från stationen kan åstadkommas, men det kommer i praktiken att handla om en ny centrumbildning där man går miste om alla positiva effekter för befintlig bebyggelsestruktur. Antalet befintliga bostäder inom 1 meters radie är ca 2, så gott som uteslutande sjönära villor Alternativ D: Väster om Tranås tätort Detta är liksom alternativ C en extern lokalisering men dessutom med betydligt sämre förutsättningar för bebyggelseutveckling: svåra terrängförhållanden, problematik med vägbuller, strandskydd samt närliggande störande verksamheter innebär sammantaget stora svårigheter att åstadkomma bra boendemiljöer i någon större omfattning. Inom 1 meters radie ligger några industrier och ett 2 tal bostäder. 4. Ni har angett en bostadsnytta på 7,2 miljarder kronor men vi bedömer detta vara egentligen det investeringsmedel som exploatörer behöver. Vi skulle istället behöva uppgifter om fastigheters värdeökning ( exploateringsnetto ) i kronor på grund av den nya höghastighetsjärnvägen (inga andra objekt). För samtliga fastigheter inom influensområdet ska värdeökningen på tillkommande bebyggelse (bostäder/lokaler/kontor) beräknas. Det vill säga skillnaden mellan fastigheternas värde utan respektive med den förbättrade 3

4 tillgängligheten som höghastighetsjärnvägen ger fastigheterna. Den ökade byggrätten (BTA bostäder/lokaler/kontor) ska också inkluderas i värdeökningen. Om fastigheter bedöms ha ett annat influensområde ska detta också framgå. Svar: 7,2 mdr avser byggkostnaden för 3 lägenheter. Vår bedömning är att värdeökningen per kvadratmeter på befintligt bostadsbestånd är 3 kr/kvm. Endast 3 fastigheter byggs utan höghastighetsjärnväg och ingen värdeökning av det befintliga bostadsbeståndet förväntas eller intresse av byggrätter. Produkt Befintlig byggnation Byggrätter Nyproduktion Utan höghastighetsjärnväg Med höghastighetsjärnväg Noll eller negativ 3 kr/kvm Inget intresse 1 kr/kvm 3 enheter 3 enheter Tranås kommun har i beräkningarna av bostadsnytta redovisat dels ett värde av nybyggnation lika med investeringskostnaden. Vad Sverigeförhandlingen efterfrågar är emellertid fastigheters värdeökning till följd av den förbättrade tillgängligheten. Den förväntade värdeökningen som Tranås kommun utgått från baseras på en jämförelse med Mjölby och Alingsås samt tidigare studier som gjorts av bland annat WSP. För småhus gäller följande skillnader mellan kommunerna: - Tranås: kr/kvm eller tkr/enhet Mjölby: kr/kvm eller tkr/enhet Alingsås: kr/kvm eller tkr/enhet För bostadsrätter (baserat på genomsnittlig storlek 73 kvm) - Tranås: 3 64 kr/kvm eller 266 tkr/enhet Mjölby: kr/kvm eller 415 tkr/enhet Alingsås: kr/kvm eller 1 5 tkr/enhet I sammanhanget kan också noteras att bostadspriserna i de huvudsakliga utpendlingsorterna, Linköping och Jönköping, ligger på en ytterligare högre nivå. Bostadspriserna i Tranås ligger idag klart under kostnaderna för nyproduktion och även med en värdeökning till t ex Alingsås nivå skulle bostadspriserna vara lägre än kostnaden för nyproduktion. Något exploateringsnetto i den bemärkelse som beräknats för t ex Årsta i samband med Södra länken kan därför inte förväntas. Däremot är det rimligt att anta en värdeökning till någonstans mellan Mjölby respektive Alingsås nivå. En sådan bedömning grundar sig på att Tranås får samma eller kortare restider som Mjölby idag har till Linköping, men åt två håll. Det är också sannolikt att den relativa ökningen blir större för flerbostadshusen än för enfamiljshusen då de förstnämnda till övervägande del ligger i central lägen. Den genomsnittliga värdeökningen som använts i nyttoberäkningarna har därför satts till 3 kr/kvm, vilket innebär 213 tkr/bostadsrätt och 42 tkr/enbostadshus. Den genomsnittliga prisnivån blir därmed något högre än vad Mjölby har idag. Det är också i nivå 4

5 med genomsnittet för en lokal arbetsmarknad (LA region) i storleksordningen 1 5 invånare att jämföra med dagens 25. Värdeökningen för befintlig bebyggelse inom ett influensområde på 1 meter från ett centralt stationsläge blir därmed: 3 84 lägenheter i flerbostadshus * 213 tkr = 818 mkr 96 lägenheter i enbostadshus * 42 tkr = 43 mkr Värdeökningen för befintlig bebyggelse inom ett influensområde på 1 5 meter från ett centralt stationsläge blir därmed: 44 lägenheter i flerbostadshus * 213 tkr = 937 mkr 2 lägenheter i enbostadshus * 42 tkr = 84 mkr Tillskottet av nya bostäder utan höghastighetståg är beräknat till 3,uteslutande enfamiljshus i sjönära lägen utanför den egentliga tätorten och influensområdet. För dessa bostäder liksom för all befintlig och framtida bebyggelse som ligger inom 15 minuters bilavstånd kommer höghastighetsbanan att ha en positiv effekt på värdet. Dessa effekter har dock inte kvantifierats. Värdeökningen av de bostäder som tillkommer tack vare höghastighetsbanan måste ses på annorlunda vis. Här är utgångspunkten uteslutande flerbostadshus i tät bebyggelse och med stationsnära (< 1 m) läge. Dessa 3 bostäder kommer överhuvudtaget inte att bli byggda utan höghastighetsjärnväg. Det är först i samband med att Tranås blir integrerat med Jönköpings och Linköpings arbetsmarknad som detta incitament uppkommer. Det handlar alltså om en påtaglig tröskeleffekt och just därför är hela investeringen relevant. Erfarenhetsmässigt går gränsen för betalningsvilja för nyproducerade bostadsrätter vid ungefär 1 mkr och då förutsätts det allra bästa läge, t ex mycket centralt eller sjönära. Utifrån ovanstående beräkningsmodell med en värdeökning på 213 tkr/enhet som en effekt av höghastighetsbanan kan de nya stationsnära bostäderna tillföra ett totalt värde på 1 213, dvs 3 bostäder * tkr = mkr varav 639 mkr i värdeökning. Sammanfattningsvis kan bostadsnyttorna beräknas till: mkr 1 m influensområde respektive mkr vid 15 meters influensområde värdeökning av befintligt bostadsbestånd 639 mkr värdeökning av tillkommande bostadsbestånd (totalt värde mkr) Nybyggnation utan höghastighetsbana: 3 bostäder i enfamiljshus Tillkommande nybyggnation med höghastighetsbana: 3 bostäder i flerbostadshus 5. Hur skulle bostadsantalet ändrats om startkriterierna ändras från bostäder vars detaljplan antas från och med det att avtal med Sverigeförhandlingen undertecknas till bostäder som påbörjas/får startbesked från och med det att avtal med Sverigeförhandlingen undertecknas? Svar: Det är först i och med att avtalet med Sverigeförhandlingen undertecknas som incitament uppstår och detaljplanearbetet för ny bostadsbebyggelse kan påbörjas. Startkriterierna förändrar således ingenting i sammanhanget. Höghastighetsbanan är själva anledningen till att dessa områden blir aktuella för tät stadsbebyggelse. 5

6 Det kommer att byggas 3 lägenheter utan höghastighetsbana under 1 års period vilket pågått de senaste 2 åren i Tranås. Om Tranås kommun får besked om en station i Tranås kan vi påskynda detaljplanearbetet så att vid kontraktstecknandet 217 ha samtliga detaljplaner för 3 lägenheter klara för startbesked och byggnation. 6. Vi har uppfattat att restidsvinsterna från höghastighetsjärnvägen med station i Tranås är värda för er 12,7 Mkr/år. Vi skulle dock önska få ett aggregerat belopp för år som inkluderar restidsvinsterna som berör enbart Tranås kommun. Svar: Restider värderas enligt UIC till 267 kronor per timme vilket ligger till grund för våra beräkningar. Restiden från Tranås till Linköping är 39 minuter och till Jönköping 6 minuter. 292 personer pendlar per år mellan Tranås och Linköping, pendlingstimmar och personer pendlar per år mellan Tranås och Jönköping, timmar. Till och från Stockholm pendlar 19 2 personer per år med restiden 2 timmar och 45 minuter vilket ger 52 8 pendlingstimmar. Totalt från Tranås pendlas det pendlingstimmar á 267 kronor per timme vilket värderas till 87 mkr/år. Med höghastighetsjärnväg från Tranås nås Jönköping och Linköping på 15 minuter och Stockholm på 6 minuter. Med dagens resandevolymer blir det ett restidsvärde på timmar á 267 kronor per timme 3 mkr/år. Tillkommande resor från Tranås kommun på grund av höghastighetsjärnväg antas vara en fördubbling från 392 till cirka 8 resor per år till och från Tranås (ytterligare 4 resor från Aneby och Boxholm ingår inte i beräkningen). Tillkommande resor + nuvarande resor = Totala resor (87 3) + (87 3) = 114 mkr/år Höghastighetsbanan öppnar år: Aggregerat Restidsvärde Restidsvärde Restidsvärde belopp 114 mkr/år 114 mkr/år 1 14 mkr 114 mkr/år 114 mkr/år 57 mkr 114 mkr/år 114 mkr 7. Vi har noterat att övriga nyttor är av ett omfattande värde (miljarder kronor) därför ber vi er kontrollera att de avser värdeökningar som tillfaller enbart Tranås kommun. Boxholm och Aneby bör själva redovisa sina nyttor direkt till Sverigeförhandlingen. Svar: Effektiviseringen av Södra stambanan genom Tranås Kommun värderas till 5 mdr men tillfaller inte kommunen utan tågoperatörerna. Slutligen vill vi i Tranås påtala att höghastighetsutredningen SOU 29:74 sidan 314 fastslog att Tranås fick den största tillgänglighetsförbättringen med 38 % följt av Nyköping 2 %, Oxelösund 16 % och Ulricehamn 14 %. Bilaga: Karta A - D 6

7 Bilaga karta A: Centralt läge Radie 1 meter 7

8 Bilaga karta B: Norr om centrum Radie 1 meter 8

9 Bilaga karta C: Norr om Tranås tätort Radie 1 meter 9

10 Bilaga karta D: Väster om Tranås tätort Radie 1 meter 1