Bostadsmarknadsanalys Länsstyrelsen i Norrbottens län

Transkript

1 Bostadsmarknadsanalys Länsstyrelsen i Norrbottens län

2 Titel Bostadsmarknadsanalys - Länsstyrelsen i Norrbottens län Länsstyrelsen Norrbotten. Rapportserie nr 11/2016 Diarienummer: Författare: Anna-Karin Abrahamsson Omslagsfoto: Kontaktperson: ISSN: Anna-Karin Abrahamsson / Länsstyrelsen Anna-Karin Abrahamsson Länsstyrelsen i Norrbottens län, Luleå. Telefon: E-post: norrbotten@lansstyrelsen.se Internet:

3 Förord Norrbotten är ett intressant län ur flera perspektiv. Vi har kommuner som står inför stora förändringar genom stadsomvandlingarna i Kiruna och Gällivare. Att flytta en ort från en plats till en annan ställer höga krav på effektiva processer och en stor vilja att hitta lösningar hos berörda aktörer. Länet har tillväxtkommuner som behöver hitta attraktiva lösningar för att locka dagens och morgondagens medborgare. Länet har också utmaningen med mindre kommuner som fortfarande känner av urbaniseringens krafter och en ökad andel äldre i befolkningen som ska tas om hand i kommunen. Till det kommer ett stort antal nyanlända som söker skydd i Sverige undan oro och krig i sina egna hemländer. Norrbottens bostadsmarknad har de senaste åren uppvisat underskott på bostäder i länets tätorter samtidigt som kommunernas övriga delar visar balans eller till och med överskott. Att kunna hantera kommuner med tillväxt och kommuner som avfolkas kräver olika angreppssätt. Det innebär att en kommun samtidigt behöver förhålla sig till flera olika bostadsmarknader, och flera olika strategier för hur man ska hantera bostadsförsörjningen. Det är allt viktigare att kommunerna har en aktiv bostadspolitik och en långsiktig god planering för att trygga bostadsförsörjningen i kommunen. Det är många olika faktorer som ligger till grund för den bostadsmarknad som vi har idag. Enligt länets kommuner så är det bl.a. ekonomiska förutsättningar som är orsaken till att det inte byggs mer. Betalningsförmågan, marknadspriser och risken att gå in i olika projekt lyfts som några delar som gör att bostadsbyggandet inte kommer igång i den takt man önskar. En annan iakttagelse från årets bostadsmarknadsenkät är att ingen eller få kommuner lyfter fram planprocessen som ett hinder, något som ofta tidigare har uttalats vara den största orsaken till för lågt bostadsbyggande. Endast utmaningen med överklagade detaljplaner lyfts som ett visst hinder för bostadsbyggande. Syftet med denna rapport är att ta fram en aktuell bild av bostadsmarknaden i Norrbotten, men också belysa bredden av vilka utmaningar som kommunerna upplever. En viktig slutsats är att det inte finns något enkelt recept på lösningar då förutsättningarna för länets och landets utmaningar är olika. Länsstyrelsen vill rikta ett stort tack till länets alla kommuner som varit med och bidragit med underlag. Uppgifterna i rapporten bygger till stor del på kommunernas svar i bostadsmarknadsenkäten. Vi hoppas att bostadsmarknadsanalysen kan vara ett verktyg för länets arbete med bostadsfrågor och planering och vara en plattform för kreativa samtal mellan olika aktörer. Luleå den 15 juli 2016 Patrik Wallgren Enhetschef Enheten för Samhällsplanering och kulturmiljö Avdelning näringsliv Länsstyrelsen Norrbotten Anna-Karin Abrahamsson Handläggare Enheten för Samhällsplanering och kulturmiljö Avdelning näringsliv Länsstyrelsen Norrbotten 2

4 3

5 Innehållsförteckning Sammanfattning... 6 Bostadsmarknadsläget... 8 Läget i länet, enligt kommunernas svar i BME Kommunernas bedömning av bostadsmarknadsläget om fem år... 8 Behöver det byggas fler bostäder de närmaste fem åren?... 9 Bostadsbyggandet... 9 Branschens egna förväntningar över bostadsbyggandet... 9 Hinder för ökat bostadsbyggande Allmännyttan Förändringar i beståndet Försäljningar från allmännyttan Kommunal bostadsförmedling Oro för de svaga grupperna Låga vakanser i allmännyttan Är vakanser ett problem? Befolkningsprognos Boendetäthet i hyresrätt Nybyggnadsbehov Bostäder för olika grupper Svårt att ta sig in på bostadsmarknaden Personer som inte blivit godkända på den ordinarie bostadsmarknaden Bostäder för nyanlända Studentbostäder Bostäder för unga Orsaken till underskottet varierar Vad gör kommunerna? Bostäder för äldre Bostadsmarknaden Småhusförsäljning Bostadsrätter Den statliga bostadspolitiken Arbetet med bostadsplanering i länet...30 Kommunernas verktyg i arbetet med bostadsplanering Laguppfyllnad riktlinjer för bostadsförsörjning

6 Riktlinjernas innehåll Översiktsplanering Länsstyrelsens arbete Källförteckning

7 Sammanfattning Norrbottens län har under det senaste decenniet haft en kraftig industriell tillväxt, och med höga produktionsvärden som medfört betydande inkomster för landet. Men länet står även inför flera framtida utmaningar. En av de stora utmaningarna för länet är att cirka av de i nuläget sysselsatta kommer att uppnå pensionsålder på 65 år fram till Det finns därmed ett omfattande och långsiktigt behov av arbetskraftsinflyttning till länet och bristen på bostäder i kommunerna riskerar att försvåra rekryteringar på de lokala arbetsmarknaderna. I den regionala utvecklingsstrategin för Norrbotten (RUS) är målet att minst 8000 personer ska flytta till länet varje år. Ett trendbrott har skett vad gäller befolkningsutvecklingen i Norrbotten. Befolkningen har ökat i länet de senaste åren vilket inte har skett på ett 20 tal år. En viktig signal att Norrbotten kan stärka sin konkurrenskraft genom att utveckla länets styrkor och se nya möjligheter för hållbar tillväxt. Basen är länets attraktiva livsmiljöer, innovationskraft, entreprenörskap, infrastruktur och kompetens samt kunskap om vad som påverkar och har betydelse för det hållbara tillväxtarbetet. Bostadsbristen i och i närhet till centralorterna, länets bristfälliga infrastruktur och den demografiska utmaningen är faktorer som riskerar att hämma den goda utvecklingen för länet. Det är idag svårt att rekrytera arbetskraft till delar av näringslivet i länet, och förutsättningarna blir än svårare när bostäder saknas och pendlingsmöjligheterna är otillräckliga. Rörligheten på bostadsmarknaden är beroende av att hela kedjan fungerar. Positivt är att statistiken från SCB visar att bostadsbyggandet för flerbostadshus har ökat i Norrbotten det senaste året. Det är i kustkommunerna Luleå och Piteå som en stor del av länets bostadsbyggande sker. Båda kommunerna har klart uttalade ambitioner vad gäller mål för befolkningsökning. Bostadsbyggandet i länet sker även i Kiruna och Gällivare där stor del av nybyggnationen framförallt handlar om att ersätta de befintliga bostäder som försvinner vid stadsflytten. Men det innebär att nytillskottet av bostäder fortfarande är lågt i den delen av länet. Länets kommuner ser flera ekonomiska faktorer som de främsta hindren för bostadsbyggande i nuläget, bland de faktorerna finns såväl hushållens förmåga att efterfråga som finansieringen av projekt för byggherrar. Byggbranschen själva pekar framförallt på bristen på arbetskraft som det främsta hindret för byggande. Bostadsbristen är inte bara ett problem för individerna, företagen, kommunerna och länet, utan även ett nationellt problem. Boverket gör bedömningen att Sverige står inför ett omfattande bostadsbyggnadsbehov för att både på kort- och på lång sikt ska kunna svara upp till en bostadsmarknad i balans och som främjar landets tillväxt. Regeringen har även aviserat stora satsningar på bostadsbyggandet. 6

8 Att vi i denna bostadsbristsituation inte endast bygger volymer utan att vi faktiskt också bygger i relation till yttre omgivning och genom att säkerställa inre kvalitet är oerhört viktigt. Vi måste bygga klokt och långsiktigt, och till en rimlig kostnad, men nu ska det också ske i ett uppdrivet tempo. Det sociala ansvaret och ansvaret för kulturmiljöerna och grönytor behöver i hög grad beaktas i det samhällsbyggande som nu tar fart. Och här ställs allt på sin spets när den stora trenden i samhällsbyggande är att förtäta stadskärnor och centrumområden. Det handlar om ett långsiktig socialt ansvar såväl som att vi tar hand om kvaliteterna i våra befintliga miljöer. Att vi tar hand om våra befintliga miljöer och utvecklar de miljöerna på ett långsiktigt klokt och ansvarsfullt sätt ur social, ekologisk och ekonomisk synpunkt. Men det handlar också om att vi har tydliga rättssäkra processer som inbegriper en demokratisk medverkan från medborgarna vid framtagandet av planer och strategiska dokument. 7

9 Bostadsmarknadsläget Läget i länet, enligt kommunernas svar i BME 2016 I årets BME redovisar 10 av 14 kommuner underskott på bostäder på centralorten.största bristen på bostäder är i centralorterna. Ingen av länets kommuner redovisar ett överskott på bostäder på centralorterna. Tio kommuner redovisar underskott, fyra kommuner redovisar balans. Sju kommuner gör bedömningen att det är ett underskott på bostäder i kommunen som helhet, sex kommuner bedömer att det är balans på bostadsmarknaden i kommunen som helhet. Endast en kommun, Haparanda, gör bedömningen att kommunen har ett bostadsöverskott i kommunen som helhet. 1 Kommunernas bedömning av bostadsmarknadsläget om fem år Nio av länets kommuner bedömer att det kommer att vara ett underskott på centralorterna även om fem år. Fyra kommuner tror att de i kommunen som helhet kommer att ha ett underskott på bostäder om fem år. 1 BME

10 Behöver det byggas fler bostäder de närmaste fem åren? Tolv av fjorton kommuner i Norrbotten gör i årets bostadsmarknadsenkät bedömningen att fler bostäder kommer att behövas under de kommande fem åren. Övertorneå och Pajala gör i BME16 bedömningen att fler bostäder inte kommer att behövas i det totala bostadsbeståndet däremot gör Pajala tillägget att det dock kan behövas fler boendeformer, exempelvis i form av trygghetsboenden. Bostadsbyggandet Enligt SCB:s statistik inrapporterades 804 lägenheter i flerbostadshus som färdigställda under 2014 i Norrbotten. Mycket hinner hända mellan bygglov och färdigställande i byggprojekten, både vad gäller genomförande, förseningar och ändringar av projekt. Det finns även eftersläpningar vad gäller inrapporteringar av statistiken vilket kan inverka på statistikens kvalitet. Branschens egna förväntningar över bostadsbyggandet Sveriges Byggindustriers prognos över bygginvesteringar för bostäder i länet ger en fortsatt ökning, orsaken till det bedöms vara hushållen som drivit på tillväxten i svensk ekonomi. Produktionen av nya bostäder fortsätter att vara den främsta anledningen till att bygginvesteringarna ökar både 2016 och Investeringsuppgången dämpas dock nästa år när hushållens efterfrågan mattas av. 2 Investeringarna i bostadsbyggande förväntas framförallt vara koncentrerade till Luleå och Kiruna under prognosperioden, enligt Sveriges Byggindustriers prognos. Luleå förväntas få trettio procent av investeringarna i bostadsbyggande, Kiruna tjugosju procent. Prognosen för övriga kommuner är Haparanda tio procent, Gällivare åtta procent, Piteå sju procent, Boden sex procent, Kalix två procent, Älvsbyn en procent, Arvidsjaur en procent, Jokkmokk en procent. 3 Sveriges Byggindustrier gör bedömningen att skattehöjningar och politiskt beslutade kreditrestriktioner kommer att påverka efterfrågan på ägda bostäder negativt. I flertalet andra delsektorer ser det fortsatt ljust ut, däremot dämpas byggkonjunkturen nästa år av att byggandet inom både industrin och energisektorn minskar. Investeringsuppgången ger en tydlig ökning av byggsysselsättningen och arbetslösheten bland Byggnads medlemmar är nu den lägsta under hela 2000-talet

11 I dagsläget är också bristen på arbetskraft det främsta hindret för ökad byggproduktion. 4 Källa: Sveriges Byggindustrier Hinder för ökat bostadsbyggande I BME 2016 har kommunerna själva listat tre faktorer som de upplever begränsar bostadsbyggandet. Av totalt 40 faktorer som länets fjorton kommuner har angett som begränsande kan 27 av de listade faktorerna kopplas mot att det är ekonomiska faktorer som begränsar bostadsbyggandet i länet. Tolv av länets fjorton kommuner gör bedömningen att det är de höga produktionskostnaderna som begränsar bostadsbyggandet i den egna kommunen. Fyra av fjorton kommuner (Arvidsjaur, Pajala, Piteå och Boden) pekar på svårigheter för byggherrar att få långivare/hårda lånevillkor som begränsande faktor för bostadsbyggande

12 Fyra kommuner (Kalix, Gällivare, Luleå, Kiruna) tar upp överklaganden av detaljplaner som begränsande faktor. Fyra kommuner (Överkalix, Övertorneå, Pajala och Haparanda) anger att det vikande befolkningsunderlaget är en begränsande faktor för bostadsbyggandet. Tre kommuner (Arvidsjaur, Överkalix, Pajala) ser svårigheter för privatpersoner att få lån/hårda lånevillkor Tre kommuner (Arjeplog, Kalix och Gällivare) anger brist på detaljplaner på attraktiv mark Jokkmokk och Älvsbyn bedömer att det finns en brist på intresse för byggherrar att bygga Arjeplog och Älvsbyn uppger att kommunen och /eller det allmännyttiga kommunala bostadsföretaget saknar resurser för att bygga bostäder. Boden upplever att det är en svag andrahandsmarknad för bostäder. Övertorneå bedömer att det är en svag inkomstutveckling för hushållen. Luleå uppger att det är en konflikt med andra allmänna intressen enligt PBL. Piteå anger svag infrastruktur /osäkerhet kring dragningar av framtida infrastruktur. Arvidsjaur tar upp oron för en svag andrahandsmarknad för nyproducerade hus. Kiruna tar även upp marktillgång och hyresnivåer som begränsande faktorer. Tydligt är att kommunerna gör bedömningen att det är en stor svårighet att bygga bostäder kopplat till flera olika ekonomiska faktorer. Låga marknadsvärden vid försäljning, höga produktionskostnader och svårighet att få lån skapar bl.a. en svårighet att få bostadsprojekt genomförda. Risken är för stor och marginalerna för små för att man som exploatör ska våga gå in i ett bostadsbyggnadsprojekt. Det är också tydligt att merparten av kommunerna anser att processen för att ta fram detaljplaner fungerar ganska väl och att det inte är planprocesserna som hämmar byggandet av nya bostäder. Allmännyttan Förändringar i beståndet Försäljningar - Tre av fjorton kommuner i länet (Kiruna, Haparanda och Luleå) har beslutat om försäljning av lägenheter i det allmännyttiga bostadsbeståndet under 2016 Totala antalet beslutade försäljningar under 2016 motsvarar 1414 lägenheter, varav Lulebo AB:s utförsäljningar motsvarar 1400 lägenheter (år 2016). 11

13 Försäljningar från allmännyttan Luleå kommun har under 2015 gett Lulebo AB ett ägardirektiv där det framgår att det kommunala bostadsbolaget ska inneha en andel av det totala hyresbeståndet på marknaden som ska ligga inom intervallet procent. För att möta kravet i ägardirektivet sålde Lulebo AB 1600 lägenheter till Rikshem den 1 december 2015, samt har även tecknat avtal om försäljning av ytterligare 1278 lägenheter till Nordhalla fastigheter. Samt ytterligare försäljningar bland annat i Råneå. Totalt ska 1400 lägenheter säljas under Syftet med det politiska beslutet att sälja ut delar av allmännyttans bestånd är att kommunen vill få in fler aktörer på bostadsmarknaden, kommunen har även villkorat försäljningarna med avtal om att köparna förbinder sig att bygga nya bostäder i Luleå. Genom att köpa ett färdigt bestånd kan en ny aktör snabbt komma in på en marknad med en marknadsandel och därmed också etablera en egen förvaltningsorganisation på orten. Kommunal bostadsförmedling Luleå kommun har även inrättat en kommunal bostadsförmedling, Bostad Luleå från och med hösten 2016 ska kommunen organisera och förvalta en ny kommunal bostadsförmedling. Syftet är att samla Luleås hyresvärdar på ett ställe, där både kommunala och privata fastighetsägare ska kunna erbjuda sina lägenheter. 5 Oro för de svaga grupperna vid utförsäljning av den kommunala allmännyttan6 Det finns en oro hos tjänstepersoner i kommunen att det blir svårare att tillgodose socialtjänstens behov av bostäder för sina kunder vid utförsäljningar hos allmännyttiga bostadsbolagen. I många kommuner samarbetar socialförvaltningarna med det kommunala bostadsbolaget för att kunna ordna fram bostäder. Ibland sker det via kommunala andrahandskontrakt och en del kommuner har även ett eget lägenhetsbestånd. Låga vakanser i allmännyttan I årets bostadsmarknadsenkät gjorde kommunerna den samlade bedömningen att det totalt fanns 150 lediga lägenheter i det allmännyttiga lägenhetsbeståndet den 1 januari Tre av kommunerna (Arjeplog, Luleå och Kiruna) hade inga lediga lägenheter alls i det allmännyttiga beståndet, Överkalix och Jokkmokk hade en ledig lägenhet, Älvsbyn hade två lediga lägenheter och Arvidsjaur hade tre lediga lägenheter. Orsaken till att det är vakanser i lägenheterna varierar naturligtvis, även inom kommunerna. Flera av kommunerna med vakanser anger att de outhyrda lägenheterna är i byar och att efterfrågan är lägre där. Överkalix enda lediga Umeå Universitet (2016), L. Hällkvist, En bostadsmarknad för alla? 12

14 lägenhet i det allmännyttiga beståndet var vakant eftersom den behövde renoveras. Även Övertorneå, Gällivare och Boden uppgav att renovering var en av orsakerna till vakanser. Pajala nämner också höga hyror i nyproduktionen som ett skäl till vakans. Är vakanser ett problem? På frågan om de outhyrda lägenheterna utgör ett problem svarade åtta kommuner nej och fyra kommuner ja i årets. Av de kommuner som svarade att vakanserna utgör ett problem så hade Pajala 10 lediga lägenheter, Piteå 35 lediga lägenheter, Boden 15 lediga lägenheter och Haparanda 35 lediga lägenheter den 1 januari

15 Befolkningsprognos Vi står inför den snabbaste ökningen i befolkningen någonsin. Alla variabler drar just nu åt samma håll, vilket innebär att Sveriges befolkning redan under nästa år kommer att vara 10 miljoner, och kanske 11 miljoner redan Svårast att beräkna just nu och även något som ger stora variationer på kort sikt är in- och utflyttningsutvecklingen. På medellångsikt är barnafödandet svårt att räkna på, det påverkas av vilken politik som förs. Även ökat barnafödandet är något som kan ge stora svängningar i befolkningsutvecklingen, säger Peter Stein, i en intervju i Fastighets Nytts podcast. 8 År 2015 var nästan var femte person över 65 år och 2060 räknar SCB med att var fjärde invånare i Sverige är över 65 år. Fram till år 2025 är åldersgruppen 80+ den som ökar allra snabbast, med 36 procent eller personer. Antalet äldre ökar även i de kommuner där folkmängden inte annars ökar, vilket kan medföra ett ökat behov av bostadsbyggande trots en vikande befolkningsutveckling. 9 Boendetäthet i hyresrätt En svag ökning av antal boende per hushåll i flerbostadshus, i upplåtelseformen hyresrätt går att utläsa mellan men fortfarande ligger länets kommuner under riksgenomsnittet 2,0. Den största ökningen av antalet boende per hushåll har skett i Överkalix som gått från 1.4 (2012) till 1.6 (2015), Kiruna och Luleå har under hela perioden haft samma boendetäthet, dvs 1,8 vilket är högst i länet Boverkets indikatorer, maj Boverkets indikatorer, maj HE HE0111/HushallT29/?rxid=754a9cff-e a4b1-368a091e7df1 14

16 Nybyggnadsbehov Boverket har nyligen reviderat sin prognos över bostadsbyggnadsbehovet till 2025 (Boverket rapport 2016:18) med anledning av SCB:s nya befolkningsprognoser. Boverkets bedömning av behovet av nya bostäder fram till 2025 bedöms vara de närmaste åren, varav en större del bedöms behövas redan Bostadsbristen är inte endast ett storstadsproblem idag, allt fler kommuner har svårt att få fram bostäder vilket inte minst går att utläsa av kommunernas egna svar i BME. 15

17 Bostäder för olika grupper Svårt att ta sig in på bostadsmarknaden Det är svårt att ta sig in på bostadsmarknaden idag, inte ens hos de kommunägda allmännyttiga bostadsbolagen är det enkelt att få en lägenhet om man saknar vad bostadsbolaget bedömer vara tillräckliga inkomster eller om man lever på försörjningsstöd. Det är också långa kötider även om man uppfyller de ekonomiska inträdeskraven som bostadsföretagen ställt upp. I en rapport som Hyresgästföreningen gjorde 2014 konstaterades att bland de företag eller bostadsförmedlingar som har en kötid för enrumslägenheter på mer än sex år så återfinns dessa i Stockholms, Örebros, Norrbottens, Västra Götalands och Hallands län 11. Många bostadsföretag har krav på att hyresgästen ska ha viss inkomst och några av bostadsföretagen godtar inte att försörjningsstöd, underhåll, bostadsbidrag, barnbidrag räknas som inkomst. Tidningen Hem & Hyra har under 2016 frågat samtliga kommunala och 50 privata hyresvärdar i landet vilka krav de ställer när någon vill teckna hyresavtal hos dem. 98 procent av de kommunala och 64 procent av de privata har svarat, tillsammans 321 hyresvärdar. Av undersökningen som Hem & Hyra har gjort framgår vilka inkomstkrav bostadsföretagen uppger att de har, och om de godkänner att den sökande har försörjningsstöd (socialbidrag), de har även frågats om de kan ta med eventuellt underhållsbidrag, bostadsbidrag och barnbidrag när man räknar på om inkomsten räcker. 12 Vad de tillfrågade bostadsföretagen i Norrbotten har svarat i Hem & Hyras undersökning 2016 framgår av tabellen nedan. Hyresvärd Inkomstkrav Försörjningsstöd Underhåll Bostadsbidrag Barnbidrag Arvidsjaurhem Tre gånger hyran. Ja. Ja. Ja. Ja. Bodenbo Två gånger hyran Ja. Nej. Ja. Nej. Haparandabostäder Tre gånger hyran. Nej. Ibland. Ibland. Ibland. Jokkmokkshus Nej. Ja. Ja. Ja. Ja. Kalixbostäder Nej. Ibland, via kommunen. Ja. Ja. Ja. Kirunabostäder varaktig inkomst minst 6 månader Ja. Nej. Nej. Nej. Lulebo Två gånger hyran Ja. Ja. Ja. Ja. Matarengihem Rimlig nivå. Ja. Ja. Ja. Ja. Pajalabostäder Konsumentverkets Nej. rekommendation Nej. Nej. Nej

18 Pitebo Rikshem* Kronofogdens norm 3,5 gånger hyran, men kan skilja på vissa orter. Styrkt av Piteå kommun. Ja. Ja. Ja. Nej. Ja. Ja. Ja. Top bostäder, kr kvar. Ja. Nej. Nej. Nej. Gällivare Älvsbyns fastigheter Hyran kr. Ja. Ja. Nej. Nej. Överkalixbostäder Två gånger hyran Nej. Nej. Nej. Nej. * = privat hyresvärd. Källa: Hem & Hyra; Undersökningen om uthyrningskrav Personer som inte blivit godkända på den ordinarie bostadsmarknaden Tolv av länets kommuner hyr ut lägenheter i andra hand, med tillsyn och särskilda villkor eller regler, till personer som inte blivit godkända på den ordinarie bostadsmarknaden. Totalt fanns det den 1 januari lägenheter i länet som hyrdes ut i andrahand med särskilda villkor av kommunerna. Sex kommuner direktäger bostäder i form av bostadsrätter eller småhus, totalt 778 bostäder i länet, varav Kiruna 335 bostäder, Luleå 295 och Piteå 133 bostäder. Tre kommuner arbetar med hyresgarantier för att motverka eller avhjälpa hemlöshet, endast fyra kommuner i länet arbetar med uppsökande verksamhet (ex rådgivning eller särskilda insatser) för att förebygga vräkningar, fem kommuner arbetar med överenskommelser med det kommunala bostadsföretaget för att de ska sänka kraven på de bostadssökande (exempelvis godkänna försörjningsstöd som inkomst), en kommun arbetar även med överenskommelser med privata fastighetsägare att de ska sänka kraven på de bostadssökande (exempelvis godkänna försörjningsstöd som inkomst), två kommuner har egna fastigheter med lägenheter som kan hyrs ut lång tid (med förstahandskontrakt ) till personer som inte blir godkända som hyresgäster på den ordinarie bostadsmarknaden. En kommun uppger även att en strategiplan för målgruppen håller på att tas fram av kommunen. Ingen av länets kommuner arbetar med Bostad först-metodiken. Bostäder för nyanlända Elva av länets fjorton kommuner bedömde i januari 2016 (BME 2016) att det är ett underskott på bostäder för nyanlända, endast tre kommuner bedömde att de hade balans. 17

19 Underskottet på hyreslägenheter är främsta orsaken till bristen på bostäder för nyanlända - tio av kommunerna har angett det som orsak. Det är både brist på stora lägenheter (fem kommuner) och små lägenheter (fyra kommuner). Två kommuner lyfter även att det är underskott på lägenheter med rimlig hyresnivå. En kommun lyfter även att hyresvärdarna ställer höga krav på inkomst eller anställning. Vad gäller bostadsförsörjningen för nyanlända som själva har bosatts sig i kommunen så svarar merparten av länets kommuner att inget särskilt arbete bedrivs, självbosatta nyanlända behandlas på samma sätt som alla andra som bosätter sig i kommunen. För att säkerställa bostäder för de nyanlända som anvisats till kommunen så svarade tio av kommuner i årets bostadsmarknadsenkät att de regelbundet har samarbete med det allmännyttiga bostadsföretaget och två kommuner tar vid behov kontakt med det allmännyttiga bostadsföretaget, tre kommuner har ett regelbundet samarbete med privata fastighetsägare och sex kommuner tar vid behov kontakt med privata fastighetsägare. En kommun blockhyr fastigheter och tre kommuner bygger om lokaler till bostäder. För att förbättra nyanländas etablering på arbetsmarknad och i samhället har riksdagen beslutat om ny lagstiftning från 1 mars 2016 där alla kommuner blir skyldiga att efter anvisning ta emot nyanlända för bosättning, (SFS 2016:38). Regeringen har även beslutat flera förordningar som närmare reglerar hur den nya ordningen med anvisningar till kommuner är avsedd att fungera. Förordningarna innehåller bestämmelser om bland annat länstal, kommuntal, beslut om anvisning, när mottagande i kommunen senast ska ske, vilka som ska omfattas av anvisningar och anmälan av tillgängliga bostäder. 13 Hur många nyanlända varje kommun ska ta emot beror på kommunens storlek, arbetsmarknadsläge, det sammantagna mottagandet av nyanlända och ensamkommande barn samt hur många asylsökande som redan vistas i kommunen. Regeringens avsikt är att kommuner som har en jämförelsevis god arbetsmarknad,

20 stor befolkning, lågt mottagande och förhållandevis få asylsökande kommer att få ta emot fler nyanlända. Studentbostäder Sju kommuner upplever balans på bostadsmarknaden för studenter, fem upplever underskott och en kommun överskott. Övertorneå, Luleå, Boden och Kiruna uppger att det finns för få små lägenheter för studenter. Överkalix, Luleå och Kiruna tar upp att det generellt finns få lediga lägenheter. Övertorneå och Luleå uppger också att de lediga bostäderna ligger i områden som inte är attraktiva för studenter. Boden anser också att de lediga bostäderna är för stora för de flesta studenthushåll. Hälften av länets kommuner (sju kommuner) har särskilda studentbostäder, totalt finns 3281 särskilda studentlägenheter i länet, varav Luleå har den största andelen 2589 lägenheter. 19

21 Bostäder för unga Elva av länets fjorton kommuner bedömer i årets bostadsmarknadsenkät att det är ett underskott på bostäder för ungdomar. Endast tre kommuner (Arvidsjaur, Pajala, Älvsbyn) gör bedömningen att det är balans för ungdomar på bostadsmarknaden. Även Haparanda, som i kommunen som helhet gör bedömningen att det är ett överskott på bostäder, gör här bedömningen att det är ett underskott av bostäder för ungdomar. Orsaken till underskottet varierar Åtta kommuner anser att det finns för få små lediga lägenheter, sju kommuner att det generellt finns få lediga lägenheter, tre kommuner anser att lediga bostäder finns i områden som inte är attraktiva för ungdomar, två kommuner anger att lediga små bostäder är för dyra för ungdomar och en kommun anger att lediga bostäder är för stora för de flesta ungdomshushåll. Kiruna konstaterar att lediga bostäder i nyproduktion är för dyra (för ungdomar). Vad gör kommunerna? I åtta av länets kommuner pågår insatser för att underlätta för ungdomar att skaffa egen bostad. Luleå, Piteå och Kiruna uppger att det sker genom en generell satsning på bostadsbyggande som även gynnar ungdomar, Överkalix, Älvsbyn och Haparanda arbetar med hyresrabatter, Övertorneå och Boden uppger att kommunen eller fastighetsägare underlättar för två eller fler att hyra lägenhet tillsammans, Haparanda arbetar även med att få igång en nyproduktion av små bostäder med låga hyror, Boden arbetar med att få fram nyproduktion eller ändring av bostäder för ungdomar och även med att få fram källarlägenheter. Endast Älvsbyn och Haparanda har särskilda ungdomsbostäder i sina kommuner. 20

22 Bostäder för äldre Senior- och trygghetsbostäder Nio av länets kommuner har seniorbostäder, fem av kommunerna har trygghetsbostäder. Särskilda boenden Särskilt boende är vård- och omsorgsboende som kräver ett kommunalt biståndsbeslut enligt socialtjänstlagen. Sju av länets kommuner bedömer att de har balans i utbudet av särskilt boende för äldre. Fem kommuner bedömer i årets bostadsmarknadsenkät att de har underskott på bostäder och två kommuner (Arjeplog och Överkalix) bedömer att de har överskott på särskilt boende för äldre. Nio av fjorton kommuner bedömer att behovet kommer att vara täckt på två år. 21

23 Antalet personer 65 år och äldre som enligt Socialstyrelsens statistik bodde permanent i särskilt boende den 1 oktober 2015 Källa: Socialstyrelsen När ska ett beslut om särskilt boende verkställas? Särskilt boende kräver ett kommunalt biståndsbeslut. Biståndsbeslut som är fattade med stöd av 4 kap. 1 socialtjänstlagen, SoL ska enligt 16 kap. 3 SoL verkställas omedelbart. Det har ingen betydelse om beslutet överklagats eller inte. Den tidsgräns om tre månader som gäller för bestämmelsen om rapporteringsskyldighet av ej verkställda beslut har ingenting att göra med om när beslut ska verkställas (Jfr 16 kap. 6 f SoL). Kravet på omedelbar verkställighet av biståndsbeslut och en laglig rätt till sammanboende om ena personen i ett förhållande får ett biståndsbeslut till särskilt boende kräver en redundans hos kommunerna i såväl antalet lägenheter avsedda för särskilt boende (omedelbar verkställighet) men även lägenheternas utformning (eventuellt sammanboende). Kan kommunerna möta det kravet? 22

24 23

25 Bostadsmarknaden Småhusförsäljning Under de senaste tre månaderna har villapriserna i Sverige ökat med dryga fem procent. En genomsnittsvilla i Sverige kostade i genomsnitt 2,9 miljoner kronor under perioden enligt de försäljningar som rapporterats in till Svensk Mäklarstatistik till och med maj månad år SCB:s statistik över prisutvecklingen på småhus visar att det under 2015 var fem kommuner i länet (Luleå, Gällivare, Kiruna, Piteå och Boden) där den genomsnittliga köpeskillingen översteg 1 miljon kronor. I Överkalix och Övertorneå var det genomsnittliga försäljningspriset 468 tkr respektive 385 tkr. I Luleå fick en husköpare vara beredd att betala nästan 2,5 miljoner kronor i genomsnitt under Samtliga kommuner utom Kiruna visar uppåtgående genomsnittliga villapriser mellan Utvecklingen under de två senaste kvartalen visar stigande priser i 16 av Sveriges 21 län enligt SCB:s statistik. Det län där priserna på småhus steg mest var Jämtlands län med 9 procent, följt av Norrbottens län med 8 procent

26 Däremot ökade villapriserna i länet med endast med tre procent under den senaste 12-månadersperioden, vilket samtidigt gör detta till länet med den svagaste prisutvecklingen under året visar Mäklarstatistik. En genomsnittsvilla i Norrbotten kostade 1,6 miljoner kronor under 12-månadersperioden. 15 Medelvärdet vid en villaförsäljning i Norrbotten var under första kvartalet 2016 i genomsnitt 1,4 miljoner kronor. 16 I Piteå och Luleå såldes överlägset flest antal villor i länet, 374 respektive 367 försäljningar under 2015 visar SCB:s statistik. I mer än hälften av länets kommuner understeg antalet försäljningar 100 objekt och i fem kommuner understeg antalet sålda objekt 50 stycken under

27 Bostadsrätter Under den senaste 12-månadersperioden har bostadsrättspriserna i Sverige stigit med dryga 11 procent rapporterade Mäklarstatistik i juni Det genomsnittliga kvadratmeterpriset var kronor under perioden. En bostadsrätt i Sverige kostade i genomsnitt 2,4 miljoner kronor under de senaste tre månaderna. 17 Bostadsrättsmarknaden i länet är koncentrerad främst till Luleå som står för nästan hälften av länets bostadsrättslägenheter

28 Den statliga bostadspolitiken Det övergripande målet för samhällsplanering, bostadsmarknad, byggande och lantmäteriverksamhet är att ge alla människor i alla delar av landet en från social synpunkt god livsmiljö där en långsiktigt god hushållning med naturresurser och energi främjas samt där bostadsbyggande och ekonomisk utveckling underlättas. 19 Delmålen för bostadspolitiken är långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven. 20 Delmålet för byggandet är långsiktigt hållbara byggnadsverk, effektiva regelverk och andra styrmedel som utifrån ett livscykelperspektiv verkar för effektiv resurs- och energianvändning samt god inomhusmiljö i byggande och förvaltning samt en väl fungerande konkurrens i bygg- och fastighetssektorn. 21 Delmålet för samhällsplaneringen är en tydlig roll för fysisk planering i arbetet för en hållbar utveckling av städer, tätorter och landsbygd, ett regelverk och andra styrmedel som på bästa sätt tillgodoser kraven på effektivitet samtidigt som rättssäkerhet och medborgerligt inflytande säkerställs samt goda förutsättningar för byggande av bostäder och lokaler, etablering av företag och för annat samhällsbyggande samtidigt som en god livsmiljö tryggas

29 Byggbonus för ökat bostadsbyggande (2016:364) Regeringen har under april fattat beslut om införandet av ett statsbidrag till kommuner för ökat bostadsbyggande. Bidraget, som är tänkt att stimulera bostadsbyggandet för de kommuner som ansöker och uppfyller villkoren, är på totalt 1,85 miljarder för Statsbidraget beräknas till 1,8 miljarder för 2017 och därefter 1,3 miljarder årligen. Statsbidraget till kommuner för ökat bostadsbyggande är utformat så att kommuner har rätt att söka stöd för varje bostad som omfattas av ett startbesked från byggnadsnämnden under en tolvmånadersperiod (1 augusti 31 juli). Bidraget är oberoende av storleken på eller typ av bostad. Detta är en del av budgetpropositionen för 2016 och är resultatet av en överenskommelse mellan regeringspartierna och Vänsterpartiet. Senast 1 oktober 2016 ska ansökan finnas inne hos Boverket. Ett av kraven för att kunna få bonusen är att kommunen har aktuella riktlinjer för bostadsförsörjning. 23 Upprustning av miljonprogrammet (SFS 2016:398) Regeringen har beslutat om en förordning för renovering och energieffektivisering i områden med socioekonomiska utmaningar. Totalt 1 miljard kronor går till renovering och upprustning av hyresbostäder samt upprustning av utemiljöerna runt dem. Detta är en del av det bostadspolitiska paket som aviserades i budgetpropositionen för 2016 och är resultatet av en överenskommelse mellan regeringspartierna och Vänsterpartiet. 24 Regeringens 22 punkter för fler bostäder 25 - punkt 4 är Krav på kommunal planering för bostadsbyggande. Ökade krav på att kommuner bidrar till den regionala bostadsförsörjningen. Boverket uppdras ta fram prognoser för regionala bostadsbehov och kommunala planeringstal utarbetas tillsammans med Länsstyrelse och kommuner steg-for-fler-bostader.pdf 28

30 29

31 Arbetet med bostadsplanering i länet Kommunernas verktyg i arbetet med bostadsplanering Kommunernas främsta verktyg är det kommunala planmonopolet. Det är kommunerna som bestämmer hur mark- och vatten ska planeras. Den kommunala styrningen av planeringen sker i form av strategiska dokument exempelvis översiktsplaner och riktlinjer för bostadsförsörjning. Den kommunala styrningen sker även genom detaljplanering och bygglov, kommunalt markinnehav, policy för prissättning av mark, policy för fördelning av mark och genom ägardirektiv till de kommunägda allmännyttiga bostadsföretagen. Många kommuner upplever dock att de inte har makten och initiativförmågan över byggandet. Laguppfyllnad riktlinjer för bostadsförsörjning Varje kommun ska med riktlinjer planera för bostadsförsörjningen i kommunen. Syftet med planeringen ska vara att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs. (1 SFS 2013:866) Kommunernas efterlevnad av lagkravet på riktlinjer för bostadsförsörjning har förbättrats sedan 2009 då endast fyra av länets kommuner hade antagit riktlinjer. I årets bostadsmarknadsenkät är det tio kommuner som uppger att riktlinjer finns. Riktlinjer för bostadsförsörjning finns i olika former, en del kommuner har särskilda program, andra anger att riktlinjer finns i översiktsplanen, någon kommun har riktlinjer i sin strategiska plan, någon har riktlinjer i sin policy och omvärldsanalys. Någon egentlig granskning av vad kommunernas riktlinjer faktiskt innehåller är inte gjord. Källa: BME

32 Vid planeringen av bostadsförsörjningen ska kommunen samråda med berörda kommuner och ge länsstyrelsen, aktören med ansvar för regionalt tillväxtarbete i länet och andra regionala organ tillfälle att yttra sig. Riktlinjer för bostadsförsörjningen ska antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. Förändras förutsättningarna för de antagna riktlinjerna ska nya riktlinjer upprättas och antas av kommunfullmäktige. Riktlinjernas innehåll Kommunens riktlinjer för bostadsförsörjningen ska minst innehålla kommunens mål för bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet, kommunens planerade insatser för att nå uppsatta mål, och hur kommunen har tagit hänsyn till relevanta nationella och regionala mål, planer och program som är av betydelse för bostadsförsörjningen. Uppgifterna ska särskilt grundas på en analys av den demografiska utvecklingen, av efterfrågan på bostäder, bostadsbehovet för särskilda grupper och marknadsförutsättningar. Tips på hur man kan arbeta med att ta fram riktlinjer! Boverket har tagit fram en webbaserad handbok som hjälp till kommunerna i arbetet med att ta fram riktlinjer, bland annat genom goda exempel på hur kommuner har arbetat. Översiktsplanering Översiktsplanen är ett samlat vägledande beslutsunderlag. Det är också ett handlingsprogram som visar kommunens syn på mark- och vattenanvändningen och bebyggelseutvecklingen i kommunens olika delar på kort- och lång sikt. Översiktsplanen är vägledande för efterföljande beslut för kommunen, men även för andra myndigheter. Översiktsplanen är inte juridiskt bindande men har en tyngd som beslutsunderlag då planen är väl förankrad hos allmänhet och politiker. Översiktsplanen är också en överenskommelse mellan stat och kommun om hur nationella intressen ska beaktas och tas tillvara i kommunens planering. Översiktsplanen ger kommunen en möjlighet att kunna forma kommunens långsiktiga fysiska utveckling på ett hållbart sätt

33 Länsstyrelsens arbete Länsstyrelsen och kommunerna har tillsammans en viktig roll att skapa förutsättningar för en hållbar bostadsförsörjning i länet. För att så lyckas så krävs att länsstyrelsen ger råd, information och underlag till kommunens planering. Länsstyrelsen ansvarar för insamlingen av kommunernas svar i den årliga bostadsmarknadsenkäten, tillsammans med Boverket. Länsstyrelsen gör även en årlig regional analys över bostadsmarknaden, det är den rapport du läser nu. Länsstyrelsen ska verka för att mellankommunala frågor lyfts fram och att en sådan samordning kommer till stånd. Vi behöver skapa fler arenor för dialog och samtal för hur vi i vårt län skall skapa bästa möjliga förutsättningar för ett långsiktigt hållbart bostads- och samhällsbyggande. Länsstyrelsen lämnar även sammanfattande planeringsunderlag till kommunerna. Länsstyrelsen bevakar även säkerhetsaspekter i samband med kommunernas planering enligt PBL. Länsstyrelsen ska också pröva om kommunernas rättsverkande planer kan innebära att bebyggelsen blir olämplig med avseende på säkerhet och hälsa eller risken för olyckor. I sådana fall kan länsstyrelsen upphäva kommunens beslut att anta en sådan plan. Vid kommunernas arbete med att ta fram riktlinjer ska länsstyrelsen ska lämna kommunerna i länet råd, information och underlag för deras planering av bostadsförsörjningen. Länsstyrelsen ska uppmärksamma kommunerna på behovet av samordning mellan kommuner i frågor om bostadsförsörjning och verka för att sådan samordning kommer till stånd. 32

34 Länsstyrelsen, aktören med ansvar för regionalt tillväxtarbete och andra regionala organ ska ges tillfälle att yttra sig över den kommunala planeringen av bostadsförsörjningen, enligt förordning 2013:866. Regeringsuppdrag om att underlätta inträdet på bostadsmarknaden (N2016/00696/PUB) Länsstyrelserna har fått ett regeringsuppdrag att stödja kommuner och andra aktörer i arbetet med att underlätta inträdet på bostadsmarknaden. Regeringen uppdrar åt länsstyrelserna att stödja och informera kommuner och andra relevanta aktörer i arbete med att underlätta inträde på bostadsmarknaden för resurssvaga hushåll och hushåll som i övrigt har svårt att varaktigt etablera sig på bostadsmarknaden samt i arbetet med att motverka hemlöshet och förebygga avhysningar. Länsstyrelserna ska redovisa genomförda aktiviteter och erfarenheter till Länsstyrelsen i Skåne län, som ansvarar för den samlade redovisningen till regeringen. En delrapport ska lämna senast den 1 november 2016 och en slutrapport med övergripande resultat och slutsatser senast den 31 januari Länsstyrelsen i Norrbotten och Länsstyrelsen i Västerbotten har lämnat ett utredningsuppdrag till Lovisa Hällkvist, student på Umeå Universitet, för att undersöka hur Umeå, Skellefteå, Piteå och Luleå arbetar och planerar kring underlättandet av anvisade nyanländas inträde på bostadsmarknaden. Uppdraget har utmynnat rapporten En bostadsmarknad för alla? En studie om bostadsförsörjning för nyanlända i fyra kommuner i norra Sverige Umeå Universitet (2016) L. Hällkvist, En bostadsmarknad för alla? En studie om bostadsförsörjning för nyanlända i fyra kommuner i norra Sverige 33

35 Källförteckning Huvudsakliga källor Bostadsmarknadsenkäten (BME) 2016 SCB:s databas, ac24-612ad1d02815 Övriga källor Boverkets Indikatorer, Boverket, Boverket, rapport 2015:18, Behov av bostadsbyggande Boverket, rapport 2016:11, Boende till rimlig kostnad Boverket, rapport 2016:12, Who benefits from more housing? Boverket, rapport 2016:13, Housing, internal migration and economic growth in Sweden Boverket, rapport 2016:18, Reviderad prognos över behovet av nya bostäder till 2025 Fastighetsnytt, Fastighetsägarna, Hans Lind (2016), Åtkomliga bostäder, SNS Förlag Hyresgästföreningen, Hem & Hyra Hyresgästföreningen, rapport (2014) Ett land fullt av bostadsköer. En rapport om kötider på den svenska bostadsmarknaden. IVO, rapport 2014:26 Hur länge ska man behöva vänta? erlistmainid=5472&printfileid=5472&filex= Kod Arkitekter(2016) 500k - Så kan civila aktörer skapa fler hem i villastaden. Innovativt byggande av bostäder för unga rapport för Boverket Konkurrensverket, rapport 2015:2 Allmännyttans upphandling av bostadsbyggande Kronofogden, LTU och Länsstyrelsen i Norrbotten (2016); Framtidens Norrbotten, fem scenariobeskrivningar över länets utveckling 34

36 LTU, rapport 2014:01, Industriella byggföretags syn på kommunalt kravställande Länsstyrelsen Norrbotten (2011) Regional utvecklingsstrategi för hållbar framtid i Norrbotten 2020 Länsstyrelsen Norrbotten (2015) Regionalhandlingsplan för integration och tillväxt Länsstyrelserna (2015), Ägardirektiv till allmännytta Länsstyrelserna (2016) Bostad åt alla Migrationsverket, Migrationsverket/Statistik.html Regeringskansliet (2016), Regeringens 22 steg för fler bostäder SABO (2015) Ansvarsfull uthyrning av bostäder SCB-Indikatorer SCB, Välfärd Valfard/ SKL (2016) Bostadsförsörjningen i praktiken Socialstyrelsen, Svensk Mäklarstatistik, Sveriges Byggindustrier, Umeå Universitet (2016), L. Hällkvist, En bostadsmarknad för alla? WSP, rapport(2016) Den orörliga bostadsmarknaden och vägen till förändring 35

37