AP Fastigheter Årsredovisning 2001

Transkript

1 AP Fastigheter Årsredovisning 2001 Attraktiva lägen i tillväxtregioner och långa, trygga kundrelationer ger AP Fastigheter en stabil marknadsposition, även när konjunkturen försvagas. Nu förstärks satsningen på att ännu bättre tillmötesgå kundernas behov och önskemål.

2 Nytt landmärke vid norra infarten till Stockholm Redan i byggskedet är ABB:s nya kontor i Häggvik en anslående syn. Med sin helglasade, svängda fasad blir fastigheten ett nytt landmärke. Det nya kontoret är ett utvecklingsprojekt i samarbete mellan ABB, byggentreprenören Arcona och AP Fastigheter, som äger och kommer att förvalta fastigheten.

3 Innehåll 2 AP Fastigheter, översikt 4 AP Fastigheters uppdrag 6 VD har ordet 12 Mål och strategier 14 Värdeskapandet i AP Fastigheter 20 Investeringsperspektivet 22 Risker och möjligheter 28 Placeringar 30 Finansiering 32 Marknadsvärde, värdeförändring och avkastning 34 Kunder och fastigheter 36 Fastighetsförvaltning och beståndsredovisning 40 Marknadsöversikt 54 Omvärld och kompetens 54 Medarbetare och organisation 58 Omvärlden och AP Fastigheter 60 Miljöredovisning AP Fastigheter Förvaltningsberättelse 68 Fördjupade nyckeltal och femårsöversikt 70 Resultaträkningar med kommentarer 72 Balansräkningar med kommentarer 76 Kassaflödesanalyser med kommentarer 78 Redovisnings- och värderingsprinciper 80 Noter 92 Förslag till vinstdisposition 93 Revisionsberättelse 94 Styrelse, företagsledning 96 Definitioner 1

4 ÖVERSIKT AP Fastigheter i korthet AP Fastigheter ska väl riskavvägt ge en så långsiktigt hög avkastning som möjligt till ägarna genom att investera i svenska fastigheter. Kunders behov av lokaler och bostäder tillfredsställs med omtanke och kreativitet. Beståndet är koncentrerat till ett fåtal marknader med stark tillväxt. Genom en aktiv utveckling och förvaltning av fastigheterna maximeras avkastningen. AP Fastigheter ska kännetecknas av en högre riskavvägd avkastning än andra alternativa fastighetsplaceringar. Samtidigt ska AP Fastigheter vara en trygg, pålitlig och långsiktig aktör på fastighetsmarknaden. Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde Lokalkategorier fördelat efter hyresvärde Geografisk spridning fördelat efter marknadsvärde Geografisk spridning fördelat efter hyresvärde Kontor 63% (68) Butiker 10% (8) Bostäder 17% (17) Övrigt 10% (7) Kontor 57% (59) Butiker 8% (7) Bostäder 23% (24) Övrigt 12% (10) Stockholm 71% (73) Uppsala 14% (13) Göteborg 10% (9) Umeå 2% (2) Övrigt 3% (3) Stockholm 67% (64) Uppsala 17% (18) Göteborg 8% (9) Umeå 3% (3) Övrigt 5% (6) Viktiga händelser under året I en affär med JM förvärvades i mars Lidingö Centrum med bostäder och butiker. Anskaffningsvärdet uppgick till 487 Mkr. Servicebolagen som ingick i köpet av Diös avyttrades under första halvåret för 78 Mkr med en vinst på 31 Mkr. AP Fastigheter träffade i slutet av september ett avtal med Posten, som innebär en investering på cirka 1 miljard kronor. AP Fastigheter ska bygga och sedan äga och förvalta Postens nya huvudkontor i Solna. Två kontorsfastigheter vid Norrmalmstorg i centrala Stockholm avyttrades för 604 Mkr med en vinst på 178 Mkr. I slutet av året förvärvades Ericssons kontorsfastigheter i Kista för 592 Mkr. 2

5 ÖVERSIKT Året i siffror Förbättrat resultat före skatt som uppgick till Mkr. I resultatet ingår realisationsvinster med 628 Mkr. År Mkr Hyresintäkterna, som uppgick till Mkr, är stabila och visar på en långsiktig uppåtgående trend. År Mkr Förvärv och god marknadsutveckling ökar driftnettot med 34,8% till Mkr. År Mkr Totalavkastningen i snitt 5 år uppgår till 14,2%, snittet i SFI uppgår under samma period till 14,1%. Ökad soliditet till 41% ger ytterligare finansiell styrka. Ett antal försäljningar finansierade en del av förvärven och nettoinvesteringen uppgick till 853 Mkr. Genomsnitt 1 år 3 år 5 år % 5,8 4,2 15,1 15,8 14,1 14,2 År % År Mkr SFI AP Fastigheter 3

6 AP FASTIGHETERS UPPDRAG AP Fastigheter är ett av Sveriges största fastighetsbolag. Företaget ägs till 100 procent av 1 4 AP-fonderna och utgör en del av de fyra APfondernas totala placeringar på cirka 540 miljarder kronor. AP Fastigheters uppdrag är att förvalta de pengar som ägarna tillhandahåller med ett avvägt risktagande så att avkastningen långsiktigt Richehuset, Stockholm AP Fastigheters investeringsråd Varför fastigheter? 1 4 AP-fonderna erhåller genom AP Fastigheter en exponering i fastigheter. Fastigheter uppvisar en resultatmässig stabilitet och jämfört med andra investeringar ligger de sent i konjunkturcykeln. Fastigheter har god inflationsföljsamhet, eftersom hyrorna vanligen räknas upp i takt med konsumentprisindex. Fastigheter utgör ett särskilt tillgångsslag, som risk- och avkastningsmässigt ligger mellan aktier och obligationer. De senaste åren har fastigheternas avkastning överträffat såväl aktier som obligationer. AP Fastigheters strategi AP Fastigheters placeringsstrategi är utformad för att uppnå det övergripande målet att ge ägarna, 1 4 AP-fonderna, en så långsiktigt hög avkastning som möjligt till en väl avvägd risk. Strategin innebär en koncentration av fastighetsinnehavet till ett fåtal tillväxtregioner i första hand Stockholm, men också Uppsala, Göteborg och Umeå. Omsättningen på dessa marknader är dessutom tillräckligt stor för att möjliggöra förvärv och försäljningar. Strategin innebär också en spridning mellan olika fastighetskategorier. Majoriteten av fastigheterna utgörs av kontor, men AP Fastigheter äger även bostäder och butikslokaler. Totalavkastningen skapas dels genom direktavkastning (kassaflöde), dels genom värdetillväxt. Deras inverkan på totalavkastningen varierar beroende på konjunkturläge, fastighetskategori och ort. AP Fastigheter eftersträvar en sammansättning av fastighetsbeståndet som över tiden ger störst förutsättningar för att ge en god totalavkastning. 4

7 AP FASTIGHETERS UPPDRAG blir så hög som möjligt. Detta sker genom att köpa, sälja, förvalta och utveckla fastigheter i Sverige. Stabiliteten och styrkan i AP Fastigheters ägarsituation avspeglar sig också i företagets agerande som hyresvärd och fastighetsutvecklare. Trygghet, seriositet och en vilja att satsa långsiktigt gör att AP Fastigheter har långa och trogna kundrelationer. Lidingö centrum Bosse Olofsson, projektledare, AP Fastigheter Ann Olhede, administrativ chef, Accenture Långsiktiga innehav För att uppnå avkastningsmålen bedriver AP Fastigheter en aktiv placeringsverksamhet. Den nära relationen till kapitalstarka ägare har givit AP Fastigheter möjlighet att göra goda förvärv, även i tider när marknaden i övrigt varit pressad. Förvärven präglas av långsiktighet. Vid behov görs konjunkturrelaterade förvärv och försäljningar för att uppnå en långsiktigt hög avkastning. Projektutveckling En viktig del av AP Fastigheters verksamhet är större utvecklingsprojekt med eget långsiktigt ägande, som ger möjlighet till stabil direktavkastning. För att minimera risken för sjunkande hyror eller tomma lokaler genomförs stora projektinvesteringar med stabila kunder, långa kontrakt och i attraktiva lägen. Projektutveckling sker nästan uteslutande i mycket nära samverkan med kunden. I första hand satsar AP Fastigheter på projekt styrda av kundens specifika behov och projekt som utvecklar potentialer i enskilda fastigheter, hela stadsdelar eller arbetsplatsområden. Genom projektutveckling har AP Fastigheter utvecklat stadsdelar som Nacka Strand, Alviks Strand och Solna Strand. Planer finns för bland annat Telefonplan och i samarbete med Drott för Värtanområdet i Stockholm. Fastighetsförvaltning och service De kunder som har AP Fastigheter som hyresvärd kan känna trygghet i att värden alltid har en lösning för ett förändrat behov av lokaler, arbetsmiljö, tjänster och service. Tillmötesgående och en aktiv kundvård säkerställer att relationen inte bara blir långvarig, utan också trogen och problemfri för kunden. I ett mindre överhettat konjunkturläge är goda kundrelationer än viktigare för att säkra stabila hyresnivåer och hög uthyrningsgrad. Under 2002 ökar AP Fastigheters fokus på service och kundnöjdhet ytterligare. Verksamheten får en tydligare inriktning mot kundrelationer och affärsutveckling, samtidigt som drift- och serviceansvaret inom vissa regioner får en egen organisation. 5

8 Vd Per-Håkan Westin besöker ett av AP Fastigheters nybyggnadsprojekt, ABB:s nya kontor i Häggvik norr om Stockholm. 6 X

9 VD HAR ORDET Resultatlyft trots vikande marknad Den allmänna konjunkturnedgången har satt sin prägel på fastighets- och hyresmarknaderna under 2001 och flera års stark uppgång i marknadspriserna har brutits. Än så länge har inte AP Fastigheters driftresultat påverkats negativt. Tvärtom är resultatet före skatt det högsta någonsin, Mkr. Vår prestation mäts också genom totalavkastningen, som innehåller huvudkomponenterna direktavkastning och värdeförändring. Totalavkastningen uppgick för året till 4,2 procent, där värdeförändringen var svagt negativ. Målet för AP Fastigheter är att uthålligt och långsiktigt ge en hög totalavkastning i förhållande till risken i investeringarna. De senaste tre- och femårsperioderna ligger vår totalavkastning över snittet för fastighetsbranschen som helhet. Åtminstone det närmaste året får vi räkna med ett fortsatt starkt driftresultat men också en fortsatt svagare utveckling av marknadsvärdena. Den allt hårdare konkurrensen på marknaden möter vi med förbättringar på flera olika områden. Vi arbetar ständigt med att höja den vardagliga servicen och kvaliteten och erbjuder våra kunder specialkomponerade tilläggstjänster facility management. Vi vässar också vår attraktivitet genom att erbjuda ekonomiskt fördelaktiga långsiktiga lokallösningar till större företag med höga krav. Vid foten av en bergshöjd i Solna togs hösten 2001 det första spadtaget för bygget av Postens nya huvudkontor. När denna årsredovisning når sina mottagare har byggnadsarbetena kommit igång på allvar. I den stora, men ändå öppna och gracila byggnaden ska det framtida moderna Postens verksamhet växa fram. Över tusen personer kommer att arbeta i huset efter inflyttningen hösten För oss är det mycket stimulerande att få vara med och lösa den krävande uppgiften åt Posten. AP Fastigheters sammanlagda investeringar i Postenprojektet uppgår till omkring en miljard kronor. Hyreskontraktet med Posten löper på 18,5 år och träffades samtidigt med en uppgörelse med byggföretaget Arcona, som ansvarar för entreprenadarbetena. AP Fastigheters inriktning mot långsiktighet, kompetens och trovärdighet har varit avgörande för Postens val av samarbetspartner. Stort ömsesidigt förtroende är avgörande när två parter går in i en nära 20 år lång relation. För AP Fastigheter innebär uppgörelsen med Posten säkra kassaflöden under lång tid. Samarbetet med Posten är ett exempel på ett projekt där vi fullt ut utnyttjar vår kompetens vad gäller såväl ekonomiskt som praktiskt fastighetskunnande och särskilt de kompetenser som behövs för att initiera nya stora projekt. 7

10 VD HAR ORDET För att minimera risken vid projektutveckling har AP Fastigheter utvecklat en strategi för projektutveckling. Den innebär att nya byggen sätts igång först när praktiskt taget allt redan är uthyrt, att projekten utvecklas i nära samarbete med kunden och att vi endast kontrakterar trygga, stabila hyresgäster för långa perioder. Med speciella avtalskonstruktioner minimerar vi även risken vid själva byggandet. Genom fokuseringen på långa, stabila och trygga kundrelationer passar denna typ av projektutveckling särskilt väl i dagens konjunkturläge. Marknaden Trendbrottet för fastighetsmarknaden har kommit efter en längre period med mycket stark uppgång av hyresnivåer och fastighetspriser. Uppgången har varit allra starkast i Stockholms innerstad och där ser vi nu också en viss nedgång i priserna. På de marknader där uppgången varit mer balanserad, noterar vi snarare att det planar ut eller till och med fortfarande stiger något. Även efter viss nedgång i Stockholms city görs dock hyresavslut idag på nivåer som historiskt sett är höga. Det betyder att genomsnittshyran stiger väsentligt eftersom de hyreskontrakt som omförhandlas i allmänhet har betydligt lägre ingångsnivåer än de som gäller idag. Det är också förklaringen till varför vi ett år som 2001 kan göra ett rekordartat resultat. Av samma skäl bedömer vi att bolagets goda resultatgenerering kommer att fortsätta åtminstone under 2002, trots att vakansgraden sannolikt ökar något på grund av vikande efterfrågan. Rent allmänt är prognosen för såväl konjunkturutvecklingen som utvecklingen för fastighets- och hyresmarknaderna svår att göra, eftersom den är beroende av överordnade faktorer som utvecklingen för den svenska, europeiska och amerikanska ekonomin och dessa är svårbedömda. Vi räknar dock inte med någon markant vändning uppåt för fastighets- och hyresmarknaderna förrän efter Resultatet för 2001 Tack vare högre vinster än beräknat vid fastighetsförsäljningar och gott driftresultat överträffar AP Fastigheters totala resultat för 2001 såväl föregående års resultat som årets mål. De sammanlagda hyresintäkterna uppgick till Mkr (2 383 Mkr). Den väsentliga ökningen beror på förvärv och på omförhandlingar som gått bättre än planerat. Dessa har inneburit en hyresökning med 59 procent för omförhandlade kontrakt i ett jämförbart bestånd. Efter avdrag för drift- och underhållskostnader uppvisar vi ett driftnetto på Mkr (1 458 Mkr). Driftnettot för ett jämförbart bestånd har ökat med 10,7 procent. Fastighetsbeståndets sammanlagda marknadsvärde uppgår per årsskiftet till 37,9 Mdkr (36,4 Mdkr). Under 2000 steg fastighetsvärdet kraftigt, en uppgång med 22 procent. Trendbrottet på fastighetsmarknaden, framför allt i Stockholms innerstad, innebär en svagt negativ värdeutveckling under 2001 på 1,4 procent. Totalavkastningen för 2001 blir, enligt den modell som tillämpas av Svenskt Fastighetsindex (SFI), 4,2 procent. Motsvarande tal för den senaste treårsperioden är 15,8 procent och för den senaste femårsperioden 14,2 procent. Med tanke på vårt omfattande innehav i Stockholms innerstad är det naturligt att totalavkastningen faller under ett år av allmän nedgång. Tanken med den relativt starka koncentrationen till Stockholm är dock att vi får en långsiktigt bättre utveckling eftersom Stockholmsregionen visar mycket stark tillväxt över tiden. Beståndet är sammansatt med 8

11 VD HAR ORDET en genomtänkt avvägning mellan risk och avkastning, vilket innebär en spridning såväl geografiskt som avseende olika fastighetstyper. Tyngdpunkten ligger på kontor men vi har också betydande andelar bostäder och butiker som inte är konjunkturkänsliga på samma sätt utan fungerar som utjämnande faktorer i nedgångstider. Detta är också skälet till att vi har en relativt hög andel hyreskontrakt med långa löptider och att vi under de senaste åren har fyllt på kontraktsportföljen med sådana avtal. Fjärde Vågen lyfter servicetänkandet AP Fastigheter satsar på att ständigt förbättra och utveckla relationerna till kunderna. När konkurrensen hårdnar blir förmågan att ta väl hand om kunderna allt mer avgörande. De särskilda satsningar på service och kvalitet vi nu gör ska ses mot bakgrund av AP Fastigheters utveckling i stort. Under 1990-talet fram till 1998 bedrevs fastighetsrörelsen som en avdelning inom dåvarande 1 3 AP-fonderna. Då utarbetades den grundläggande placeringsstrategin och omfattande förvärv gjordes. Efter bolagiseringen 1998 kom en andra fas som innebar strukturering av verksamheten, genomförande av ny organisation, uppbyggnad av stödsystem etcetera. Den tredje fasen kan sägas ha varit en kraftsamling kring effektivitet och resultathöjande åtgärder, vilket har lett till mycket goda reslutat åren 2000 och Vi är nu inne i den fjärde fasen, Fjärde Vågen som vi benämner vår satsning på service och kvalitet. Avsikten är att höja kundnöjdheten väsentligt genom att vara än mer 9

12 VD HAR ORDET insiktsfulla om våra hyresgästers behov, vara aktiva i vår omtanke om kunderna samt kunna leverera allt bättre erbjudanden till våra kunder. Det kan gälla allt från vardagskvaliteten till mer nyskapande lösningar som gagnar hyresgästerna. I liggande affärsplaner och det särskilda kvalitetsprogrammet finns handlingsplaner och aktivitetsplaner för att öka kundnyttan. Fjärde vågen innebär en viktig företagskulturell samling kring begreppen service och kvalitet. I detta sammanhang blir rätt attityd, omtanke, kunskap om service och kundernas behov, inlevelseförmåga och att göra rätt saker på rätt sätt, viktiga ledord. Uppbyggnaden av kompetensen för att erbjuda särskilda tjänster åt kunderna facility management fortsätter också i takt med att kunderna efterfrågar dessa tjänster. Vår policy är att ha den yppersta kompetensen för att skräddarsy de speciella lösningarna för kunderna och komponera ihop rätt grupp av leverantörer av tjänsterna för varje tillfälle. Stora förvärv men nu även försäljningar Ett av de större förvärven under 2001 var Lidingö Centrum, ett mycket bra köpcentrum med inslag av bostäder som passar väl in i AP Fastigheters innehav. Ett annat stort förvärv är kvarteret Hekla i Kista som Ericsson sålde till AP Fastigheter samtidigt som tioåriga hyresavtal tecknades för huvuddelen av lokalerna. Vårt motiv till affären var att till rätt prisnivå förvärva fastigheter som uppvisar långsiktigt stabila kassaflöden. Dessutom ligger fastigheterna i ett område som på några års sikt kommer att utvecklas väl, även om det för närvarande uppvisar vissa vakanser. AP Fastigheter säljer också fastigheter när förutsättningarna är de rätta. Ett sådant tillfälle gavs vid försäljningen av de båda fastigheterna vid Norrmalmstorg. Vidare sker viss utförsäljning till bostadsrättsföreningar av centralt belägna bostadsfastigheter, främst i Stockholms innerstad. På försäljningssidan kan också nämnas att de fyra servicebolagen som ingick i Diöskoncernen har sålts under året. Dessa bolag tillhörde inte kärnverksamheten i AP Fastigheter. Aktiv hantering av låneportföljen Från att fram till årsskiftet 2000/2001 ha finansierats nästan helt genom dåvarande ägarna, 1 3 AP-fonderna, finansieras AP Fastigheter numera helt på marknaden. Den omfattande upplåningen inleddes med en rating från Standard & Poor s under hösten Resultatet av ratingen, BBB+, stable outlook, gäller alltjämt och har legat till grund för en successiv placering av låneportföljen som idag uppgår till sammanlagt 16,0 Mdkr. Vid årsskiftet 2001/2002 var snitträntan 5,0 procent med en genomsnittlig räntebindningstid av 30 månader. Lånestrukturen vårdas med inriktningen att AP Fastigheter ska ha en låg risk i den finansiella exponeringen. Ett särskilt finansiellt råd diskuterar kontinuerligt hur den finansiella hanteringen ska optimeras. Utsikter inför 2002 Onekligen finns det negativa faktorer som påverkar helhetsbedömningen av utsikterna inför Vakanserna riskerar att öka, om än från en låg nivå. Hyrorna är satta under en viss press samtidigt som utbudet av fastigheter ökar och marknaden för fastighetsutveckling krymper. Men samtidigt ska konstateras att fundamenta i fastighetsbranschen 10

13 VD HAR ORDET är sunda. AP Fastigheter har en stark finansiell ställning och vi förväntar oss stigande intäkter i minst ett par år till för ett jämförbart bestånd. Avslut vid ny- och omförhandlingar sker fortfarande till historiskt sett höga nivåer. Även vår starka kontraktsstruktur och det låga ränteläget väger tungt i den positiva vågskålen. Vår övergripande vision är att bli det ledande fastighetsbolaget genom att vara det levande företaget som erbjuder möjligheter för företag och människor att utvecklas och växa. Det innebär att vi är besjälade av att företaget och vi själva ständigt ska utvecklas för att kunna erbjuda våra kunder de bästa lösningarna. Vår avsikt är att ha en företagskultur som både attraherar de bästa talangerna och ger våra kunder riktigt attraktiva lösningar. Genom våra affärsplaner har vi lagt programmet för Det handlar om olika affärsaktiviteter samt speciella aktiviteter riktade till våra kunder och medarbetare. Vi anstränger oss också för att ta vårt ansvar i samhället genom att eftersträva god etik och ett aktivt förhållningssätt i miljöfrågor, inklusive den fysiska och estetiska utformningen av byggnaderna. Sammantaget ska detta leda till bästa utfall på det insatta kapitalet för våra ägare. Allt kan emellertid inte planeras i förväg. Beredskap finns för att möta ständigt nya situationer och möjligheter på marknaden. Omvärlden har visat sig alltmer föränderlig och förändringarna sker i allt snabbare takt. Stockholm i februari 2002 Per-Håkan Westin Verkställande direktör 11

14 MÅL OCH STRATEGIER Fokus på marknader med stark tillväxt Affärsidé: AP Fastigheter ska placera kapital i fastigheter inom Sverige så att ägarna till en avvägd risknivå långsiktigt får en så hög avkastning som möjligt. Mervärden ska uppnås genom koncentrering av beståndet till ett fåtal marknader med stark tillväxt samt genom en aktiv utveckling och förvaltning av fastighetsportföljen. Kundernas behov av lokaler och bostäder ska tillgodoses med omtanke och kreativitet. Mål AP Fastigheter tillämpar en balanserad målstyrning med mål för fem olika fokusområden, som är: Ekonomi Kunder Medarbetare Innovation/utveckling Processer Utgångspunkten är att det ska råda balans mellan de olika fokusområdena för att det ekonomiska kravet på avkastning långsiktigt ska kunna uppnås. För respektive fokusområde har mål ställts upp för vad som ska uppnås på kort och lång sikt. Mål för Ekonomi AP Fastigheter ska ge ägarna en riskavvägd avkastning som är högre än vad andra alternativa fastighetsplaceringar kan ge. För 2002 är målet relativt formulerat som att AP Fastigheter ska ge: En genomsnittlig totalavkastning för som är bättre än snittet i SFI. En genomsnittlig totalavkastning för som är i den övre kvartilen av SFI. För 2001 var målet att AP Fastigheter skulle uppnå en genomsnittlig avkastning för som var bättre än snittet i SFI. AP Fastigheter uppvisar för perioden en genomsnittlig avkastning på 14,2 procent jämfört 14,1 procent för snittet i indexet. Målet uppnåddes således. Mål för kundnöjdhet AP Fastigheter har som mål att ha nöjda kunder i så långa hyresförhållanden som möjligt. För att mäta kundnöjdheten använder AP Fastigheter Nöjd Kund Index (NKI) som är ett index för branschen. På företagsnivå fokuserar AP Fastigheter särskilt på de 220 största hyresgästerna. För 2002 är målet för de 220 största hyresgästerna att NKI-talet ska vara högre än det som uppvisades för Mål för medarbetarnöjdhet AP Fastigheters mål är att ha nöjda medarbetare, som upplever att de är med i ett vinnande team och känner att de kan utvecklas. För att mäta detta använder AP Fastigheter Nöjd Medarbetar Index (NMI), som är ett egenutvecklat system. Samtliga medarbetare får möjlighet att besvara ett antal frågor om arbetet och arbetssituationen. För 2002 är målet att NMI-talet ska vara högre än det som uppvisades för

15 MÅL OCH STRATEGIER Strategier För att uppnå målen utgår det operativa arbetet från fastställda strategier för alla väsentliga delar av företagets verksamhet. projekt i eget bestånd, skräddarsydda lösningar på nyförvärvade fastigheter samt genom utveckling av helhetslösningar, inklusive kringlösningar i form av större arbetsplatsområden. Placeringsstrategi AP Fastigheters fastighetsinnehav ska koncentreras till de geografiska delmarknader där den ekonomiska tillväxten är som mest positiv. Dessa delmarknader ska dessutom vara tillräckligt stora för att erbjuda god likviditet vid transaktioner. För att uppnå riskspridning ska fastighetsbeståndet spridas mellan fastighetskategorierna kontor, butiker och bostäder, samt som komplement lager/produktion och garage/parkering. Finansieringsstrategi AP Fastigheter ska ha låg risk i den finansiella exponeringen. Kostnadseffektivitet i upplåningen ska uppnås genom en bred lånestruktur som möjliggör val mellan olika finansieringsformer. Riskhanteringen utgår från en fastlagd finanspolicy. Varumärkesstrategi AP Fastigheters varumärkesarbete ska tydliggöra den starka identitet som företaget har och göra framgångsfaktorerna kända för företagets målgrupper. Arbetet koncentreras till de prioriterade målgrupperna nuvarande och presumtiva kunder på de geografiska huvudmarknaderna. Personalstrategi AP Fastigheter ska arbeta för en stimulerande arbetsmiljö där alla känner sig delaktiga genom samverkan och har en möjlighet att påverka lönsamheten. Detta ska uppnås genom att ansvar och befogenheter i hög grad delegeras, samt genom att personalen involveras i planeringen av verksamheten. AP Fastigheter ska dessutom tillvarata och utveckla medarbetarnas kompetens och skapa karriärvägar i företaget. Förvaltningsstrategi AP Fastigheter ska ha nöjda kunder i så långa hyresförhållanden som möjligt. Detta ska uppnås genom ett arbete nära kunderna, en lyhördhet för kundernas förändrade behov och genom att i möjligaste mån tillmötesgå kundernas förändrade behov i den befintliga lokalen/bostaden. Samhällsstrategi AP Fastigheter ska leverera kvalitetsprojekt med god arkitektur och bra miljö som en del i samhällsbyggnaden. AP Fastigheters medarbetare ska uppträda affärsmässigt och etiskt korrekt på marknaden. Projektutvecklingsstrategi AP Fastigheter ska utveckla projekt för eget långsiktigt ägande i mycket nära samverkan med kunden till en hög men säker avkastning. Detta ska ske genom 13

16 VÄRDESKAPANDET I AP FASTIGHETER Aktiv kundvård viktig del av värdeskapandet En personlig och nära relation med kunderna blir allt viktigare för AP Fastigheter. Inte minst i tider av svagare konjunktur växer förbättrad service och lyhördhet för kundernas behov i betydelse. Tillsammans med stora utvecklingsprojekt och konjunkturrelaterade förändringar i fastighetsinnehavet, är långa och trygga kundrelationer centrala för värdeskapandet i AP Fastigheter. Fönstret som satt bara två meter över gatunivån ställde till en hel del bekymmer på IT- och managementkonsultföretaget Accentures kontor på Sveavägen i Stockholms city. När tjuvar försökte ta sig in genom det lågt placerade fönstret insåg Ann Olhede, administrativ chef på Accenture att problemet måste lösas snabbt. På AP Fastigheter, som äger och förvaltar fastigheten, är marknadsområdeschefen Sara Vesterlund ansvarig för kontakten med Accenture och de andra hyresgästerna i fastigheten, som ligger ett stenkast från Hötorget. Hon och Ann Olhede har en dialog som pågått sedan Accenture flyttade in i den totalrenoverade fastigheten för två år sedan. Mest har diskussionerna rört belysningen och klimatsystemet, där ett noggrant justeringsarbete krävs för att uppnå en inomhustemperatur som upplevs som behaglig av Accentures 650 anställda. Ann Olhede är mycket nöjd med samarbetet med Sara Vesterlund och beskriver AP Fastigheter som en tillmötesgående värd som tar kundens önskemål på stort allvar. Framför allt uppskattar jag AP Fastigheters konsekventa miljötänkande, som genomsyrar såväl materialval som byggnadsmetoder. Det tillför ett viktigt mervärde, säger Ann Olhede. Accentures fönsterproblem löstes snabbt och smidigt. Numera kommer ingen tjuv ens på tanken att försöka ta sig in den vägen, eftersom fönstret sattes igen dock utan att ge avkall på skönhetskraven vare sig inomhus eller på fasaden. På Nybrogatan i centrala Stockholm disponerar advokatfirman White & Case, med 50 anställda, tre Konsekvent miljötänkande viktigt plan i kvarteret Matrosen. För ett par år sedan hade Ann Olhede, administrativ chef på IT- och managementkonsultföretaget Accenture, företaget expanderat så mycket att lokalerna kändes uppskattar den miljöhänsyn som genomsyrar AP Fastigheters arbete i allt från för trånga. AP Fastigheter kunde då erbjuda ytterligare 500 kvadratmeter på ett materialval till byggnadsmetoder. Fastigheten på Sveavägen i centrala Stockholm totalrenoverades inför Accentures inflyttning för två år sedan. angränsande 14

17 våningsplan. En ny trappa som förband det nya våningsplanet Ombyggnad utan gnissel Att sköta sitt dagliga arbete samtidigt som de lokaler man med det gamla kontoret byggdes och samtidigt genomfördes jobbar i renoveras grundligt, är nästan alltid en påfrestande en omfattande renovering. upplevelse. Men när AP Fastigheter genomförde en omfattande om- och utbyggnad av advokatfirman White & Case s kontor Resultatet av ombyggnaden blev väldigt bra. Även själva på Nybrogatan i Stockholm gick det mesta smidigt. En bra renoveringsprocessen förlöpte väl, trots att vi jobbade kvar i relation med vår samarbetspartner på AP Fastigheter och en lokalerna hela tiden, berättar Göran Åseborn, vd för White & verkmästare som skapade ett vänligt klimat mitt i byggdammet borgade för en i det närmaste problemfri renovering, Case. Det vänliga klimatet mitt i byggdammet berodde mycket berättar White & Case s vd Göran Åseborn. på den goda kontakten med min samarbetspartner på AP Fastigheter, Lars Bylund, som tillsammans med verkmästaren gjorde ombyggnaden så smidig som det överhuvudtaget var möjligt. Den personliga och förtroendefulla kontakten mellan hyresgästerna och de kundansvariga är en viktig del av AP Fastigheters arbete. Därför genomfördes vid årsskiftet en organisationsförändring som bland annat innebär att marknadsområdescheferna ska ägna ännu mer tid åt kontakten med kunderna. Viljan att satsa långsiktigt gör att AP Fastigheter generellt har långa och trogna kundrelationer. För att ytterligare höja servicenivån mot kunderna genomförs under ett aktivitetsprogram för att förbättra kundnöjdheten. Ökad empati och förståelse för hyresgästernas behov, samt snabbare och effektivare åtgärdande av klagomål är några av punkterna i programmet. AP Fastigheter försöker också genom aktiv omtanke förutse kundernas behov, föreslå utvecklingsmöjligheter och öka attraktiviteten och effektiviteten i deras lokalutnyttjande. En sådan enkel 15

18 VÄRDESKAPANDET I AP FASTIGHETER men viktig åtgärd är att, som hos advokatfirman White & Case, kontinuerligt vara lyhörd för ökade eller minskade lokalbehov och försöka att så långt möjligt tillgodose dessa inom den fastighet hyresgästen redan är verksam i. Ett annat exempel är AP Fastigheters Facility Management-organisation som startade på delmarknaden Stockholms ytterområde under 2001 och vars verksamhet kommer att utvidgas till ytterligare regioner under innevarande år. Facility Management-resursen fungerar som en länk mellan hyresgästerna och olika leverantörer och hjälper till med allt från flytt, ombyggnad och möblering till lokalvård och andra servicetjänster. Verksamheten är ett redskap för att höja servicenivån och därmed öka attraktiviteten i AP Fastigheters lokalutbud. Annica Hedman, ansvarig Facility Manager, berättar att hon får ett mycket positivt mottagande Annica är alltid välkommen hos kunderna och att tjänsterna lockar Som en länk mellan hyresgästen och de olika leverantörerna, beskriver Annica både stora och små företag. Hedman sitt uppdrag som Facility Manager hos AP Fastigheter. Facility Management-organisationen har fått ett positivt mottagande och erbjuder kunderna hjälp Många mindre företag är för små för med allt från flytt och ombyggnad till städning och beställning av kaffeautomater. att själva kunna förhandla till sig förmånliga villkor av leverantörerna. Men när vi gör en gemensam upphandling för flera småföretags räkning kan vi pressa priserna avsevärt, konstaterar Annica Hedman. Annica Hedman och hennes kolleger tillmötesgår hyresgästernas önskemål och arbetar samtidigt aktivt med erbjudanden om tjänster som kunderna inte känt till tidigare. Men vi föreslår aldrig förproducerade paketlösningar. Varje kund har unika behov och behöver skräddarsydda tjänster. Det mycket långsiktiga arbetet med projektutveckling har en viktig roll i AP Fastigheters strävan efter långa och trygga kundrelationer. Stora utvecklingsprojekt genomförs i nära samverkan med de framtida hyresgästerna och sker bara med stora, stabila kunder som är beredda att gå in i långa hyreskontrakt. Nästan uteslutande handlar det om attraktiva lägen, till exempel Nacka Strand, Alviks Strand och Solna Strand. För närvarande genomförs stora projektutvecklingar, med specialanpassade lösningar för kunders långsiktiga behov. Det allra största utvecklingsprojektet som AP Fastigheter deltar i gäller ägande och förvaltning av Postens nya huvudkontor i Solna. Affären, som blev klar i september 2001, är en av de största kontorsuthyrningarna under de senaste åren och innebär för AP Fastig- 16

19 VÄRDESKAPANDET I AP FASTIGHETER heter en investering på omkring 1 miljard kronor. Den kvadratmeter stora, glasklädda byggnaden kommer att innehålla över arbetsplatser när den står klar för inflyttning hösten Byggentreprenör är Arcona och hyreskontraktet mellan Posten och AP Fastigheter är tecknat på 18,5 år. Postens beslut att samarbeta med AP Fastigheter föregicks av en omfattande upphandling. Våra önskemål var synnerligen krävande, säger Ralf Johansson, direktör i Posten Sverige och tidigare vd för Postfastigheter. Vi sökte en samarbetspartner som var beredd att gå in i en mycket långsiktig och ansvarsfull relation minst år framåt i tiden och som dessutom kunde erbjuda ett fullödigt och komplett utbud av kringtjänster. AP Fastigheter kunde uppfylla nästan alla våra krav och var det i särklass starkaste alternativet, konstaterar Ralf Johansson. AP Fastigheter kunde uppfylla nästan alla våra krav och var det i särklass starkaste alternativet. En annan storaffär för AP Fastigheter under året var förvärvet av Lidingö Centrum. I och med köpet införlivar AP Fastigheter en modern och nybyggd centrumanläggning i en attraktiv närförort i beståndet. Förvärvet innebär också ett tillskott av butikslokaler och bostäder, två fastighetskategorier som över tiden genererar stabila intäkter och är mindre känsliga för perioder av konjunkturavmattning. Huvuddelen av AP Fastigheters innehav består av kontorsfastigheter. För att sprida riskerna har AP Fastigheter jämfört med många andra fastighetsbolag en betydande andel bostäder och butikslokaler. Strategin är samtidigt att konsekvent koncentrera innehavet till de regioner där tillväxten är störst. Huvuddelen av beståndet finns i Stockholm värdemässigt 71 procent men AP Fastigheter har också betydande innehav i Göteborg och i universitetsstäderna Uppsala och Umeå. Denna strategi har varit framgångsrik och för många av de kontorsfastigheter i Stockholms innerstad som AP Fastigheter köpte under första halvan av talet har värdena två-, tre- eller till och med fyrfaldigats. I december 2001 såldes fastigheterna Norrmalmstorg 2 och 4 i hjärtat av Stockholms city. Lidingö Centrum värdefullt tillskott AP Fastigheters uppdrag, som en del Med köpet av Lidingö Centrum våren 2001 fick AP Fastigheter en nybyggd och av det allmänna svenska pensionssystemet, välbesökt centrumanläggning med butikslokaler och bostäder. 17

20 VÄRDESKAPANDET I AP FASTIGHETER är att långsiktigt generera en så hög avkastning som möjligt med ett väl avvägt risktagande. Detta sker genom att köpa, sälja, förvalta och utveckla fastigheter i Sverige. Det nuvarande fastighetsbeståndet har byggts upp och formats under drygt tio år, en period när AP Fastigheter huvudsakligen har uppträtt som köpare på marknaden. Varje marknadssituation och varje konjunkturläge kräver dock en anpassning av fastighetsinnehavet. De stora besluten fattas av styrelsen, där AP Fastigheters ägare, 1 4 APfonderna, är representerade. Men mycket av beslutsunderlaget och många av de löpande besluten fattas av vd efter diskussion i investeringsrådet. Rådet behandlar tänkbara förvärv, försäljningar eller andra större investeringar i utvecklings- eller ombyggnadsprojekt. Under 2001 har rådet fått se hur konjunkturnedgången lett till fallande hyres- och prisnivåer, för vissa delsegment har dock utvecklingen inte varit särskilt dramatisk. De absoluta toppnoteringarna för hyror i Stockholms innerstad på kronor per kvadratmeter, som noterades under 2000, har fallit omkring en tusenlapp under Framgångsrikt år trots avmattning För AP Fastigheters investeringsråd, under ledning av vd Per-Håkan Westin, som diskuterar förvärv, försäljningar och utvecklingsprojekt, har 2001 varit ett mycket aktivt år. Men trots en påtaglig försvagning av konjunkturen uppvisar AP Fastigheter fortsatt starka kassaflöden och ett mycket gott resultat. 18

21 VÄRDESKAPANDET I AP FASTIGHETER Prisnedgången 2001 känns som en normalisering av marknaden och kan inte jämföras med raset Prisnedgången 2001 känns som en normalisering av marknaden och kan inte jämföras med raset , konstaterar Leif Andersson, chef för affärsområde Placeringar. I Göteborg, Uppsala och Umeå var fastighetsvärdena aldrig lika upphaussade som i Stockholm och där har konjunkturavmattningen resulterat i en utplaning av priserna snarare än en nedgång. För AP Fastigheter har 2001 ändå varit ett annorlunda år. Från att under en lång rad av år varit en expansiv investerare på marknaden har AP Fastigheter under året även sålt en hel del fastigheter. Vi har avyttrat några högt värderade kontorsfastigheter i centrala Stockholm. Samtidigt fortsatte nybildade bostadsrättsföreningar, framför allt i Stockholm, även under 2001 att köpa bostadsfastigheter till priser som gjorde det lönsamt för oss att sälja. Vi har inte ändrat på vår grundläggande strategi, men kan alltid sälja när förutsättningarna är de rätta, slår vd Per-Håkan Westin fast. Trots den försvagade konjunkturen under 2001 visar AP Fastigheter ett mycket gott resultat och fortsatt starka kassaflöden. Även om hyresnivåerna sjunkit något jämfört med rekordåret 2000, är de fortfarande historiskt sett på en hög nivå. Och på grund av AP Fastigheters långa kontraktstider är de flesta hyresavtal som omförhandlats under 2001 några år gamla och tecknade på betydligt lägre nivåer. Denna tendens kommer, om inte marknaden försvagas kraftigt, att hålla i sig även under De långa kontraktstiderna bidrar därför aktivt till motståndskraften mot sämre tider och till värdeskapandet i AP Fastigheter. Det gör också de långsiktiga satsningarna på projektutveckling och omviktningarna i fastighetsportföljen som följer marknads- och konjunkturutvecklingen. Det aktiva arbete som Sara Vesterlund, Lars Bylund, Annica Hedman och alla deras kolleger utför i vården av kundrelationerna innebär ett extra mervärde i ett tuffare marknadsklimat. Därför utgör det en viktig del av värdeskapandet inom AP Fastigheter. 19

22 Den absolut dammfria avdelningen, där mikrochipsen tillverkas, är en del av Ericssons anläggningar i Kista i norra Stockholm. AP Fastigheter köpte hela fastigheten hösten 2001 och tecknade samtidigt ett långsiktigt hyresavtal med Ericsson.

23 INVESTERINGSPERSPEKTIVET Koncentrationen till attraktiva lägen i tillväxtregioner och långa, trygga relationer med solida kunder ger AP Fastigheter god motståndskraft när marknaden försvagas. Även spridningen mellan kontorsfastigheter, bostäder och butikslokaler skapar en utjämnande effekt mellan olika konjunkturfaser. Sammantaget utgör AP Fastigheters riskhanteringsstrategi en växande framgångsfaktor i sämre tider.

24 INVESTERINGSPERSPEKTIVET RISKER OCH MÖJLIGHETER Affärsstrategi som ger motståndskraft i sämre tider Efter ett antal år av hög tillväxt har Sverige, i likhet med västvärlden i övrigt, gått in i en period med lägre tillväxt samtidigt som inflationen är fortsatt låg. Eftersläpningen i hyreskontraktsstrukturen tillsammans med ett lågt ränteläge gör dock att fastighetsbolagens resultat förväntas bli goda ännu en tid. AP Fastigheters lönsamhet är beroende av såväl omvärldsfaktorer som eget agerande. Eftersom fastighetsbolag är känsliga för förändringar i omvärlden har AP Fastigheter utvecklat en motståndskraft genom ett agerande som bygger på affärsmodeller och strategier för verksamhetens olika delar. Utmaningen är att inte enbart generera god vinst i tider med hög tillväxt, utan att ha riskerna under kontroll och skapa avkastning även under perioder med normal eller avtagande tillväxt. För att kunna ge en högre riskavvägd avkastning än andra till buds stående fastighetsplaceringsalternativ, fattar AP Fastigheter konsekvent långsiktiga investeringsbeslut. Dessa baseras på risk respektive avkastning i såväl hög- som lågkonjunktur. AP Fastigheter erbjuder ägarna exponering mot fastigheter som tillgångsslag. Detta tillgångsslag har de senaste åren karaktäriserats av hög avkastning relativt aktier och obligationer. I sämre tider är AP Fastigheters riskhantering en växande framgångsfaktor. AP Fastigheter har medvetet positionerat sig som en långsiktig investerare med fastigheter i attraktiva lägen. Företaget har fokuserat på tillväxtområden med starkare efterfrågan och högre likviditet vid transaktioner, långa hyreskontrakt och olika fastighetskategorier. Genom att vara en trygg och pålitlig partner som kan erbjuda god service arbetar AP Fastigheter för att öka de kommersiella lokalernas värde och attraktivitet. Detta ökar efterfrågan, som i sin tur motverkar hyressänkningar och vakans. AP Fastigheters risker, som också kan representera möjligheter, kan delas in i tre kategorier makroekonomiska, affärs- och politiska risker. Tillväxt och risk i lönesumma från företag Genomsnittlig tillväxt Stockholm AP Fastigheter totalt Umeå Mora Gävle Uppsala Göteborg Hela landet Falun-Borlänge Risk, standardavvikelse Genomsnittlig real tillväxt i den totala lönesumman inom olika orter och risk i form av variation i tillväxten över tiden. Källa: Kontrolluppgifterna, SCB och Temaplan AB. 22

25 INVESTERINGSPERSPEKTIVET Makroekonomiska risker tyglas med minimalt avkall på avkastning Tillväxten i ekonomin styr sysselsättningsgraden som i sin tur är en väsentlig grund för utbud och efterfrågan på hyresmarknaden och påverkar därmed vakansgrad och hyresnivåer främst i det kommersiella beståndet. Förväntningar om inflationen styr räntan och därmed finansnettot. Inflationen har dock även effekt på intäktssidan eftersom hyreskontrakten ger möjlighet till uppjusteringar av hyran vid förändringar i KPI. Förändringar i inflationen och räntan, främst realräntan, påverkar också avkastningskraven och därmed fastigheternas marknadsvärden. För att motverka de negativa effekterna av förändringar i det ekonomiska klimatet och samtidigt kunna utnyttja en uppåtgående marknad har AP Fastigheter etablerat strategier för att minimera riskerna och maximera avkastningen. Dessa strategier, framför allt placeringsstrategin, avser att begränsa företagets exponering mot negativa makroekonomiska förändringar. AP Fastigheter har i linje med placeringsstrategin koncentrerat fastighetsbeståndet till ett fåtal expansiva orter och diversifierat beståndet mellan olika fastighetskategorier, vilket innebär riskspridning, stabilare efterfrågan, säkrare kassaflöden och högre likviditet. Långa hyreskontrakt med finansiellt stabila kommersiella hyresgäster och ett förhållandevis stort inslag av bostäder i beståndet ökar stabiliteten i kassaflödet över konjunkturcyklerna. AP Fastigheter har ett förhållandevis stort inslag av hyresavtal med långa kontraktstider. Dessa hyresavtal medför att AP Fastigheters Real tillväxt i lönesumma Övriga marknader 3% Göteborg 10% Källa: Kontrolluppgifterna, SCB och Temaplan AB Uppsala 14% Umeå 2% Stockholm 71% Över 25% Mellan 0 och 25% Under 0% Färgfälten i kartan representerar variationen i den reala tillväxten i lönesumma från i de lokala arbetsmarknadsregionerna. Real tillväxt i lönesumma är en faktor som har god korrelation med fastighetsmarknadens utveckling. Cirkeldiagrammen visar hur AP Fastigheters totala marknadsvärde är fördelat på de olika lokalmarknaderna. 23

26 INVESTERINGSPERSPEKTIVET möjligheter att teckna kontrakt till absoluta toppnivåer i tider av extrem tillväxt delvis minskar, men i gengäld ger de en stadga i tider av lägre tillväxt. Bindningstiden för AP Fastigheters kommersiella hyresportfölj är lång jämfört med branschen i övrigt. Vid årsskiftet uppgick den i genomsnitt till 4,2 år. Betalningsförmågan hos de kommersiella hyresgästerna är god; av de 220 största kommersiella hyresgästerna per årsskiftet var 98 procent företag med en kreditklass som är normalrisk eller bättre enligt UC:s klassificering. Väl avvägt risktagande En stor del av AP Fastigheters riskbild är ett direkt resultat av företagets eget agerande och därför inom företagets kontroll. AP Fastigheter arbetar mycket aktivt med att balansera risktagandet i allt från företagsstyrning och policyarbete till förvaltning. Affärsriskerna kan sammanfattas som efterfråge- och vakansrisk, uthyrningsrisk, projektrisk och finansiell risk. Efterfrågan som påverkar vakansgraden av lokaler är beroende av makroekonomiska faktorer, men också av faktorer som företaget kan kontrollera. I en situation med minskad efterfrågan och med ökat utbud kan vakansgraden förväntas öka i fastighetsbeståndet. För att motverka vakansrisken verkar AP Fastigheter för att förfina beståndet till en ökad andel attraktiva lägen med en stabilare efterfrågan. Samtidigt eftersträvas en hög servicenivå för att öka efterfrågan. Vakanserna i AP Fastigheters bestånd är förhållandevis små och vid årsskiftet uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 95,8 procent. Varje år förfaller en del av den kommersiella kontraktsportföljen till omförhandling. Omförhandlingarna är en potentiell risk som är beroende av marknadssituationen vid tidpunkten för omförhandling. Eftersom hyreskontraktens förfallostruktur är spridd över tiden begränsas uthyrningsrisken procent av den kommersiella portföljen omförhandlas varje år. Spridningen av förfallotidpunkter leder till en stabilitet i betalningsflödet. Samtidigt får förändringar i marknadshyresnivåer en eftersläpande effekt på resultatet. I tider av sjunkande marknadshyror kan exempelvis resultatet fortsätta att utvecklas positivt ännu en tid, trots att marknadshyrorna fallit. Detta beror på att de kontrakt som sägs upp för omförhandling eller avflyttning är tecknade på lägre nivåer än gällande marknadshyra. Under 2001 har 15 procent (25 procent) av de kommersiella kontrakten förfallit. Av dessa har AP Fastigheter tagit initiativ till att säga upp hyreskontrakt till ett värde av 180 Mkr. Dessa kontrakt har givit en utgående omförhandlad hyra på 244 Mkr, vilket motsvarar en ökning med 35 procent. Under 2002 ska 17 procent av den kommersiella portföljen omförhandlas. Riskerna i projektverksamhet kan begränsas med Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde Andel av de 220 största kommersiella hyresgästerna med kreditklass som är normalrisk eller bättre Uthyrningsgrad År % ,3 97,1 96,2 95,8 Kontor 63% (68) Butiker 10% (8) Bostäder 17% (17) Övrigt 10% (7) Kreditklass som är normalrisk eller bättre 98% 24

27 INVESTERINGSPERSPEKTIVET Kommersiella kontrakt av totala hyresintäkter som förfaller under 2002 Fastighetsskatt Räntebidrag % 12,0 0,5 1,4 2,0 1,0 16,9 År Mkr År Mkr Stockholm Umeå Uppsala Göteborg Gävle Totalt en sund strategi, god planering och erfarenhet. För att minimera projektrisken läggs stor vikt vid att eliminera okända faktorer. Ett exempel är AP Fastigheters strävan att hela fastigheten ska vara uthyrd innan ett projekt påbörjas. Samtliga investeringar inom AP Fastigheter är också föremål för prövning. I varje enskilt fall vägs och ställs möjligheterna mot riskerna i projektet. Som regel minimeras också projektriskerna avtalsmässigt i förhållande till både entreprenörer och hyresgäster. Dessutom har AP Fastigheter som krav att hyresavtalen vid större projekt ska vara tio år eller längre. AP Fastigheter deltar för närvarande i om- och nybyggnadsprojekt till ett sammanlagt värde av 2,2 Mdkr. De finansiella riskerna består av ränte-, refinansierings- och likviditetsrisker. Ränterisken består i huvudsak av risken för höjningar i räntesatserna på AP Fastigheters lån. Likviditets- och refinansieringsrisken representeras av tillgången till lån vid eventuellt ökade behov av löpande finansiering av verksamheten och förnyelse av förfallna lån. De finansiella riskerna kontrolleras genom finansieringspolicyn, vars uppgift är att säkerställa att AP Fastigheters finansiella behov uppfylls på ett kostnadseffektivt sätt med lågt finansiellt risktagande. AP Fastigheter anpassar räntebindningen till det som anses optimalt med hänsyn till tillgångsstrukturen. Politiska beslut påverkar de ekonomiska villkoren Fastighetsbranschen påverkas i stor utsträckning av politiska beslut avseende skatter, bidrag och regleringar som har direkt inverkan på fastighetsbranschens ekonomiska villkor. Politiska beslut som resulterar i förändringar i skattesatser och regler representerar en reell risk som AP Fastigheter inte har möjlighet att kontrollera. Effekten på resultatet av förändringar i uttag av fastighetsskatt på de kommersiella ytorna lindras dock av att en stor del av skatten bärs av hyresgästerna. I AP Fastigheters fall bärs 90 procent av fastighetsskatten på de kommersiella ytorna av hyresgästerna. Skattekostnaden ökade kraftigt under förra året på grund av höjda taxeringsvärden. Dock lindrades denna negativa effekt något på grund av att fastighetsskattesatsen för bostäder sänktes från 0,7 procent till 0,5 procent vilket beräknas ge en årlig skattelättnad för AP Fastigheter på 6,4 Mkr (utan hänsyn till förändrade omräkningstal). Totalt sett ökade fastighetsskatten för ett jämförbart bestånd från 135 Mkr 2000 till 147 Mkr 2001 och fastighetsskatteändringarna påverkar AP Fastigheters resultat negativt med 17 Mkr. Den reglerade hyressättningen för bostäder genom det så kallade bruksvärdessystemet påverkar fastighetsbranschen i stor utsträckning. Förenklat 25

28 INVESTERINGSPERSPEKTIVET innebär det att ingen värd i princip kan ta ut högre hyror än vad allmännyttiga bostadsföretag tar för jämförbara bostäder. Detta samtidigt som hyresnivån hos de allmännyttiga bostadsföretagen framför allt varierar utifrån byggnadens ålder och standard medan läge och efterfrågan har mycket liten hyrespåverkan. Regelverket är ifrågasatt och en uppluckring alternativt ändrad tillämpning av systemet förväntas leda till att bostadsbyggandet tar fart samt ökade hyror för lägenheter i attraktiva lägen och oförändrade alternativt lägre hyror för lägenheter i mindre attraktiva lägen. Om en friare hyressättning införs får detta en positiv effekt för företaget, eftersom en betydande del av AP Fastigheters bostadsbestånd är centrerat till attraktiva lägen. Bostäderna kan då hyras ut till högre hyresnivåer än i dag. AP Fastigheters beroende av bidrag och subventioner är försumbart. Räntebidrag för 2001 uppgick endast till 5 Mkr, jämfört med 8 Mkr för För 2002 beräknas räntebidragen uppgå till 2 Mkr. Koncentration till marknader med god ekonomisk tillväxt och fördelning mellan olika fastighetskategorier är centralt i AP Fastigheters arbete med att kontrollera risk. Ovan till vänster butik i Arkaden, Göteborg; nedan till vänster bostäder i Lidingö Centrum, Stockholm; till höger Science park, Uppsala. 26

29 INVESTERINGSPERSPEKTIVET Känslighetsanalys Nedan beskrivs de resultatposter och parametrar som bedöms ha enskilt störst påverkan på koncernens resultat och marknadsvärde. Förändringar av direktavkastning, kalkylränta och marknadshyra ger stor påverkan på fastigheternas marknadsvärde. De resultatposter som har störst påverkan på företagets resultat är förändringar av hyresintäkter, hyresvakans, fastighetskostnader och räntekostnader. I analysen visas vilken effekt som uppkommer på resultatet och marknadsvärdet vid en schablonmässig förändring av respektive resultatpost och parameter, förutsatt att allt annat är oförändrat. Resultateffekter redovisas uppdelat per år under en treårsperiod eftersom förändringen av resultatposter i flera fall har en resultateffekt med eftersläpning. Beräkningarna baseras på koncernens resultat för 2001 och balansräkningen per den 31 december Värdepåverkan vid förändring av parametrar (Mkr) Resultatmässig effekt vid 1 procentenhets förändring av räntekostnader År Mkr 38,9 53,2 88,7 Resultatmässig effekt vid 1 procentenhets förändring i hyresintäkter (Mkr) 1) År Mkr 5,1 12,2 16, Direktavkastning (+/ 1 procentenhet) Kalkylränta (+/ 1 procentenhet) Marknadshyra (+/ 10%) Resultatmässig effekt vid 1 procentenhets förändring av hyresvakans År Mkr 31,7 31,7 31,7 Resultatmässig effekt vid 1 procentenhets förändring av fastighetskostnader År Mkr 9,7 19,4 19,4 1) En förändring i hyrorna för de kommersiella lokalerna får resultatmässig effekt med fördröjning, eftersom hyresavtalen löper på förutbestämda hyresvillkor under viss tid. Den genomsnittliga bindningstiden för den kommersiella hyresportföljen per årsskiftet var 4,2 år. 27

30 INVESTERINGSPERSPEKTIVET PLACERINGAR Koncentration till tillväxtområden AP Fastigheters bestånd är koncentrerat till orter med stark tillväxt. Tyngdpunkten i innehavet är kontorsfastigheter, men för att sprida riskerna finns också betydande inslag av andra fastighetskategorier. Grundläggande placeringsstrategi AP Fastigheters placeringsstrategi består av ett antal grundstenar. Fastighetsinnehavet ska koncentreras till geografiska delmarknader med den högsta ekonomiska tillväxten. Delmarknaderna ska dessutom vara tillräckligt stora för att erbjuda god likviditet. För att sprida riskerna ska fastighetsbeståndet diversifieras mellan kategorierna kontor, butiker och bostäder samt, som komplement, lager/produktion och garage/ parkering. Med strategin som bas görs löpande bedömningar av såväl konjunkturläget som orternas och fastighetskategoriernas utveckling. Utifrån dessa bedömningar fattas taktiska beslut. Bostadsfastigheter på demografiska tillväxtmarknader har fördelen att kassaflöden/hyresinbetalningar över tiden är säkra och stabila. Detta kan även till viss del sägas gälla butiksfastigheter. Dessutom har bostadsoch butikshyror en tendens att inte fullt ut samvariera med utvecklingen av kontorshyror. Dessa skillnader i egenskaper mellan fastighetskategorierna utnyttjas för att skapa en utjämnande och riskspridande effekt i fastighetsportföljen. Strategin omsatt i innehav och transaktioner Innehåll och profil i AP Fastigheters nuvarande fastighetsbestånd har byggts upp och formats genom företagets placeringsverksamhet under en dryg tioårsperiod. AP Fastigheter har i dag ett av Sveriges största fastig- Tillväxt och risk Fastigheters totalavkastning påverkas bland annat av hetsbestånd och, jämfört med de flesta andra fastighetsbolag, en större geografisk koncentration. Strävan tillväxt i ekonomi och befolkning, realräntekrav och inflation. På Geografisk koncentration och renodling till fastighetskategori ortsnivå influeras fastigheter av den lokala utbuds- och efterfrågesituationen, Grad av renodling till typ av fastighet vilken till stor del Pandox Capona Heba bestäms av lokal tillväxt, befolkningsutveckling Hufvudstaden Vasakronan Hög och lokal/bostads- Mandamus Ljungberggruppen produktion. AP Fastigheters Castellum Kungsleden Wallenstam samtliga primära etableringsorter Tornet AP Fastigheter Realia Drott har över tiden visat en god ekonomisk Låg Wihlborgs tillväxt. Förutsättningar- Fast Partner na är även goda för en framtida positiv utveckling. Samtidigt är fastighetsmarknaderna i dessa Låg Hög Grad av geografisk koncentration Källa: Leimdörfer Bernhardtson Westberg & Partners. orter tillräckligt likvida för att skapa ett handlingsutrymme om portföljen ska förändras. Storleken på cirklarna åskådliggör respektive företags marknadsvärde. AP Fastigheter har en högre grad av geografisk koncentration än de flesta av sina konkurrenter men renodlingen till fastighetskategorier är nästintill genomsnittlig. 28

31 INVESTERINGSPERSPEKTIVET Fastighetsbeståndets geografiska uppbyggnad över tiden (Mkr) År /90 90/91 91/92 92/93 93/94 94/95 95/96 96/97 97/98 98/99 99/00 00/01 01/02 Stockholm Göteborg Uppsala Umeå Övrigt att beståndet ska innehålla såväl olika typer av kommersiella lokaler som bostäder har samtidigt resulterat Marknaden tillämpar vanligen kontrakt med 3 5 års Under de senaste åren har hyrorna stigit kraftigt. i att renodlingen avseende fastighetskategori jämförelsevis är mindre. en betydande potential för högre hyror, vilket kommer löptid. Jämfört med nivåerna i löpande kontrakt finns AP Fastigheter har valt att koncentrera fastighetsinnehavet till landets två största städer, Stockholm och ökade intäkter för fastighetsbolagen. att ge fortsatt förbättrade kassaflöden i fastigheterna och Göteborg, samt till universitetsorterna Uppsala Den närmaste tidens prisutveckling för bostadsfastigheterna i tillväxtorterna kommer i stor utsträck- och Umeå. Som en effekt av förvärvet av Diös finns även ett bestånd i Falun, Mora, Borlänge, Gävle och ning vara beroende av vad som sker på bostadsrättsmarknaderna och på längre sikt av vad som sker med Sandviken (Gävle/Dala). Placeringsstrategin och konjunkturanpassning av hyresregleringen. På de marknader AP Fastigheter är placeringsverksamheten leder över tiden till olika etablerat förväntas försiktigt ökade bostadshyresnivåer. omfattning av förvärv, försäljningar och projekt- Det finns inte heller någon risk för ökande vakanser. utveckling. Nettoinvesteringen på 853 Mkr under 2001 är uppbyggd av förvärv för Mkr, försäljningar för Mkr och investeringar för 878 Mkr. Större delen eller drygt 1 Mdkr av förvärvsvolymen under 2001 härrör från förvärvet av Lidingö Centrum samt köpet av Ericssons kontorsfastighet i Kista. De dominerande försäljningarna 2001 är avyttringar av två kontorsfastigheter vid Norrmalmstorg respektive två kontorsfastigheter på Lidingö som tillsammans står för 0,7 Mdkr av försäljningssumman. Förvärv, försäljningar och projektutveckling per år (Mkr) År Förvärv och projekt Försäljningar Nettoinvesteringar Marknadsutveckling På fastighets- och hyresmarknaden märks konjunkturnedgången och osäkerheten om framtiden på en ökad försiktighet bland investerare och hyresgäster. Hyres- och prisnivåer har under 2001 varit fallande, dock utan att visa någon dramatiskt negativ utveckling. De affärer med kommersiella fastigheter som genomförts under året avspeglar vändningen efter en längre tids uppgång. En viss höjning i investerarnas direktavkastningskrav kan avläsas. 29

32 INVESTERINGSPERSPEKTIVET FINANSIERING Låg risk och kostnadseffektivitet AP Fastigheters finansiella strategi innebär låg risk i den finansiella exponeringen och kostnadseffektivitet genom bred lånestruktur och olika finansieringsformer. Under 2001 steg de korta marknadsräntorna under första halvåret, för att sedan falla kraftigt efter terrorattackerna i USA i september. Finansåret Det blev på många sätt ett dramatiskt och händelserikt finansår. Terroristattackerna i USA den 11 september blev en brytpunkt, men långt dessförinnan visade den internationella konjunkturen svaghetstecken. I såväl USA som Europa försökte central- och riksbankerna under våren att stimulera ekonomierna med räntesänkningar. Den svenska riksbanken valde dock då att låta reporäntan ligga kvar på nivån 4 procent. I Sverige steg de korta marknadsräntorna med nära 50 punkter fram till halvårsskiftet och i mitten av sommaren höjde riksbanken reporäntan med 25 punkter. Även de längre marknadsräntorna steg kraftigt under samma period. Efter den 11 september kom situationen i USA att få stor inverkan på penningpolitiken i hela västvärlden med räntesänkningar som följd. De svenska korträntorna föll tillbaka kraftigt efter det att riksbanken sänkte reporäntan den 17 september till 3,75 procent, en nivå som sedan förblivit oförändrad över årsskiftet. De totala effekterna i Sverige blev dock mindre än vad de blev på många andra håll. Ett skäl till detta var att inflationsnivån i Sverige fortsatte att stiga och vid slutet av året uppgick den till över 3 procent på årsbasis. Finansiell strategi AP Fastigheters finansiella strategi innebär att företaget ska ha en låg risk i den finansiella exponeringen. Kostnadseffektivitet ska uppnås genom en bred lånestruktur och val mellan olika finansieringsformer. Riskhanteringen utgår från en fastlagd finanspolicy. Likviditets- och refinansieringsrisker minimeras genom: Olika finansieringsformer Jämn förfallostruktur Bekräftade kreditfaciliteter Ränterisken minimeras genom: Matchning av skulder och tillgångar Derivatinstrument för kontinuerlig justering Finanspolicy Syftet med finanspolicyn är att fastställa de ramar inom vilka finansverksamheten får bedrivas. Den operativa verksamheten inom ramen för finanspolicyn är delegerad till vd. Till stöd för vd:s beslutsfattande finns ett Finansiellt råd. Rådet sammanträder kvartalsvis och består av tre externa ledamöter: Anders Palmer, 1 AP-fonden, Joel Reneby, Handelshögskolan och Joakim Rubin, Handelsbanken Markets. Policyn fungerar som ett stöd i arbetet med att optimera bolagets kapitalkostnad och trygga kapitalförsörjningen. Vidare syftar policyn till att skapa förutsättningar för att bibehålla önskad ratingnivå, BBB+/Stable Outlook. Exempelvis anger policyn att företaget för att bibehålla nuvarande rating ska uppvisa nyckeltal som utvecklas positivt från en lägsta nivå på 38 procent för soliditet och 1,9 ggr för räntetäckningsgrad. Finansiell riskhantering Räntekostnader är AP Fastigheters enskilt största kostnadspost. För att hantera och reducera dessa kostnader och för att minimera de finansiella riskerna 30

33 INVESTERINGSPERSPEKTIVET har företaget en centraliserad finansfunktion. De finansiella riskerna definieras som ränterisk, refinansierings- och likviditetsrisk samt valutarisk. Företagets ränterisk ska på en övergripande nivå minimeras genom att skulderna matchas mot kassaflödet från rörelsen. För att begränsa ränterisken ska den genomsnittliga räntebindningstiden vid var tid ligga inom intervallet 24 till 36 månader. Företagets refinansierings- och likviditetsrisk ska på en övergripande nivå minimeras genom en tryggad kapitalförsörjning och en jämn förfallostruktur för låneportföljen. För att uppnå detta finns uppställda regler för låneförfallostrukturen. De finansiella likvidflödena ska så långt som möjligt matchas mot fastighetsverksamhetens likvidflöden. För att åstadkomma riskspridning finns uppställda regler för ränteförfallostrukturen. Företaget ska inte vara exponerat för valutarisk, eftersom AP Fastigheter endast äger fastigheter i Sverige. Räntebärande låneskuld AP Fastigheter hade per årsskiftet 2001/2002 en räntebärande låneskuld som uppgick till cirka 16,0 Mdkr (16,2 Mdkr). Fördelningen av denna framgår av vidstående diagram. Den genomsnittliga räntekostnaden för låneportföljen uppgick under året till 5,1 procent (5,7 procent). Beräknat per årsskiftet 2001/2002 uppgick den genomsnittliga räntekostnaden till 5,0 procent (4,9 procent). Genomsnittlig räntebindningstid, inklusive effekten av derivatinstrument, uppgick per årsskiftet till 30,2 månader (20,7 månader). Vid samma tidpunkt uppgick den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 26,1 månader (28,6 månader). För ytterligare information vad gäller lånekapitalstrukturen hänvisas till kommentarer till balansräkningar (s. 75). Derivat AP Fastigheter eftersträvar om möjligt att uppnå önskad räntebindningstid i de enskilda låneinstrumenten. Derivatinstrument används därutöver för att kontinuerligt justera räntebindningstiden till önskad struktur. AP Fastigheter hade per årsskiftet Mkr i utestående ränteswappar på i snitt 7,2 år och 5,3 procent samt räntecapar på Mkr. Räntebidrag Koncernens räntebidrag trappas av i snabb takt. Nuvärdet på återstående räntebidrag beräknas per årsskiftet uppgå till 6,1 Mkr. Likviditet AP Fastigheters kassaflöde i den löpande förvaltningsverksamheten är periodiskt och stabilt. Likviditetsplaneringen för denna del av verksamheten är därför förhållandevis enkel. Svårigheten ligger dock i att planera likviditetsbehovet och samtidigt hantera större beståndsförändringar. AP Fastigheter hade per årsskiftet en kassabehållning på 167 Mkr (461 Mkr). Dessutom fanns per årsskiftet en checkkredit på 500 Mkr, varav 443 Mkr var outnyttjad samt bekräftade kreditfaciliteter för certifikatsprogrammet på Mkr. Förfallostruktur ränta och kapital År < 1 år < 2 år < 3 år < 4 år < 5 år > 5 år Mkr Räntebindning Kapitalbindning 31

34 INVESTERINGSPERSPEKTIVET MARKNADSVÄRDE, VÄRDEFÖRÄNDRING OCH AVKASTNING Ett ökat totalvärde men sänkt totalavkastning Det totala marknadsvärdet för AP Fastigheters hela bestånd uppgick vid årsskiftet 2001/2002 till Mkr. Det innebar att värdeförändringen under året uppgick till 1,4 procent. AP Fastigheter låter årligen marknadsvärdera samtliga fastigheter som ingår i det egna fastighetsbeståndet. Per årsskiftet 2001/2002 har två externa värderingsföretag, DTZ Värderingshuset AB och Forum Fastighetsekonomi AB, bedömt fastigheternas sammanlagda marknadsvärde till Mkr. Fastighetsbeståndets bokförda värde var vid samma tidpunkt Mkr. Fastighetsbeståndet har en mycket stor värdemässig tyngdpunkt i området Stockholm/Uppsala samtidigt som inslaget av kommersiella fastigheter är stort. Värdeförändringen 2001 för det totala beståndet uppgick till 1,4 procent. Värdeförändringen varierar mellan olika delmarknader. Den mest positiva värdetillväxten uppvisar beståndet i delmarknad Bostäder i Stockholm innerstad. Värderingsmetod och antaganden De externa fastighetsvärderarna har bedömt marknadsvärdet för varje enskild fastighet separat. Fastighetsbeståndets totala marknadsvärde är summan av de enskilda värdebedömningarna. Värdebedömningarna har utförts i enlighet med Svenskt Fastighetsindex riktlinjer. Marknadsvärdena har i princip genomgående bedömts via en värderingsmetod baserad på kassaflödesanalyser. Metoden innebär att bedömda framtida driftnetton, räntebidrag, investeringar samt ett restvärde vid kalkylperiodens slut nuvärdeberäknas. Kalkylerna har normalt utförts med en kalkylperiod om tio år. De antaganden som gjorts i värderingskalkylerna sammanfattas med genomsnitt för ett antal kalkylparametrar. Se tabell s. 33: Värderingsantaganden. Hyresinbetalningarna har beräknats utifrån befintliga lokalhyresavtal fram till avtalstidens slut. De lokalhyreskontrakt som bedömts vara marknadsmässiga har antagits bli förlängda på oförändrade villkor efter utgången av nuvarande kontraktsperiod. För övriga hyreskontrakt har förutsatts en hyresjustering till den bedömda marknadsmässiga hyresnivån. För bostäder har hyreshöjningen bedömts individuellt för respektive ort. Utbetalningarna för drift och underhåll har bedömts med utgångspunkt dels i redovisade faktiska kostnader, budget och prognos för 2001, dels i erfarenheter av jämförbara objekt. Kalkylräntan liksom det direktavkastningskrav som använts vid bedömningen av fastigheternas restvärden är baserade på erfarenhetsmässiga bedömningar av marknadens förräntningskrav på likartade fastigheter. Se tabell s. 33: Direktavkastningskrav. Genom att variera några för värderingskalkylen väsentliga parametrar ges en bild av känsligheten i värdebedömningarna. Se s. 27: Känslighetsanalys. Avkastning Svenskt Fastighetsindex AP Fastigheter är medlem i Svenskt Fastighetsindex (SFI) sedan starten Indexet mäter avkastningen på medlemsföretagens direkta fastighetsinvesteringar och ger årligen ett mått på totalavkastningen såväl för samtliga medlemsföretag sammanslaget som för de 32

35 INVESTERINGSPERSPEKTIVET enskilda företagen. Totalavkastningen är summan av å ena sidan driftnetton och å andra sidan värdeförändring, efter avdrag för gjorda nettoinvesteringar, ställda i relation till marknadsvärdet. Totalavkastningen redovisas både för fastighetsmarknaden som helhet och för olika marknadssegment. Totalavkastningen som ett snitt för samtliga deltagande företag uppgick till 5,8 procent för Av totalavkastningen utgjordes 5,5 procent av direktavkastning och 0,3 procent av värdeförändring. Med SFI:s normer och beräkningar uppgick AP Fastigheters totalavkastning för 2001 till 4,2 procent uppdelat på en direktavkastning på 5,6 procent och en värdeförändring på 1,4 procent. AP Fastigheter har två ekonomiska mål kopplade till SFI. Målen är relativt formulerade som att AP Fastigheter ska ge en genomsnittlig totalavkastning för som är bättre än snittet i SFI och en genomsnittlig totalavkastning för som är i den övre kvartilen av SFI-indexet. För perioden var AP Fastigheters genomsnittliga totalavkastning 14,2 procent samtidigt som snittet för SFI var 14,1 procent. AP Fastigheter har således lyckats uppnå en högre totalavkastning än snittet för SFI under den femårsperiod som SFI existerat. Direktavkastningskrav för restvärde Marknad Lokaler Bostäder Stockholm innerstad 6,25 9,25 2,75 5,75 Stockholm ytterstad 7,10 10,00 5,00 7,25 Göteborg 6,75 10,00 3,90 6,00 Uppsala 6,50 9,50 5,00 7,75 Umeå 7,25 8,50 5,50 7,00 Gävle/Dala 7,75 11,00 8,25-8,50 Värderingsantaganden Inflation: 2 % per år Kalkylränta (nominell): 9,00% Direktavkastningskrav restvärde: 7,25% Drift- och underhållskostnader: Kommersiellt 270 kr/kvm Bostäder 325 kr/kvm Långsiktig vakans: 3,70% Värdeförändring för AP Fastigheter mellan årsskiftet 2000/2001 och 2001/2002. Lokaler Bostäder Stockholm innerstad 4,8% 16,5% Stockholm ytterområde 4,6% 3,8% Göteborg 3,7% 14,6% Uppsala 4,5% 4,5% Umeå 1,0% 5,6% Övrigt 1,9% 10,0% Totalavkastning för AP Fastigheter enligt SFI År % ,0 13,8 16,1 28,2 4,2 Direktavkastning Värdeförändring Källa: Comparative report, SFI 33

36 Sedan inflyttningen för drygt ett år sedan har General Electrics Real Estate Manager Reidun Westberg en nära dialog med Anna Denell, som är AP Fastigheters marknadsområdeschef i Solna Strand. Byggnaden, som uppfördes för General Electrics räkning, är belägen i attraktiva Solna Strandområdet.

37 KUNDER OCH FASTIGHETER Under året har AP Fastigheter satsat på att ytterligare förbättra servicen till kunderna, ett arbete som intensifieras kommande år. Ansträngningarna har resulterat i en ökad kundnöjdhet hos de kommersiella hyresgästerna mest påtaglig upplevs förbättringen av de allra största kunderna. Tillsammans med Posten har AP Fastigheter gått in i ett stort utvecklingsprojekt, för att långsiktigt äga och förvalta Postens nya huvudkontor i Solna.

38 KUNDER OCH FASTIGHETER FASTIGHETSFÖRVALTNING OCH BESTÅNDSREDOVISNING Nöjda kunder i fokus Under året har AP Fastigheter arbetat med att ytterligare höja servicenivån för hyresgästerna. Målet är att uppnå en ännu högre kundnöjdhet, och därmed säkra långa och trogna relationer. Satsningarna på ökad kundnöjdhet intensifieras under 2002, bland annat genom organisatoriska förändringar som trädde i kraft vid årsskiftet. Året kännetecknades av en successiv och tilltagande konjunkturavmattning, som sannolikt fortsätter under större delen av För AP Fastigheter har de ekonomiska effekterna av nedgången ännu inte varit så kännbara. Kontraktsstrukturen, med en genomsnittlig kontraktslängd på 4,2 år för de kommersiella hyresgästerna, har medfört att endast en mindre del av kontrakten (15 procent) förföll under I nära samarbete med den framtida hyresgästen arbetar en av AP Fastigheters projektledare, Bosse Olofsson, tillsammans med byggentreprenören Arcona med färdigställandet av ABB:s nya kontor i Häggvik norr om Stockholm. Kommersiella hyresgäster: Satsning på ökad kundnöjdhet De sämre tiderna understryker än mer behovet av de satsningar för att höja kundservicen som AP Fastigheter, oberoende av konjunkturutvecklingen, inlett under året. AP Fastigheters ambition är att arbeta nära de kommersiella kunderna och att vara lyhört för deras behov. Vid förändrade lokalbehov försöker AP Fastigheter alltid att hitta en lösning för kunden i första hand inom befintliga lokaler. Särskild uppmärksamhet ägnas de 220 största kunderna, som står för 78 procent av AP Fastigheters hyresintäkter på den kommersiella sidan. Genom omtanke och kreativitet försöker AP Fastigheter att tillgodose kundernas behov. AP Fastigheter arbetar också aktivt med att föreslå utvecklingsmöjligheter och öka attraktiviteten och effektiviteten i kundernas lokalutnyttjande. Den yttersta målsättningen är att bli eftertraktad som 36

39 KUNDER OCH FASTIGHETER NKI Nöjd Kund Index, större kontorskunder Fem viktigaste frågorna för större kontorskunder Frågor Resultat Trend År Resultat Fråga 1 Service totalt sett 62 Fråga 2 Information från hyresvärd 59 Fråga 3 Personalens tillgänglighet 64 Fråga 4 Personalens bemötande 74 Fråga 5 Hänsyn till kundens specifika behov 62 hyresvärd, genom kompetens och förmåga att leverera. Nyckelbegrepp i arbetet med att ytterligare öka kundnöjdheten är: Rätt attityd Proaktiv omtanke Kunskap om service och kundernas behov, inlevelseförmåga Rätt saker på rätt sätt I det vardagliga förvaltningsarbetet förverkligas målen bland annat genom snabbare hantering av fel och klagomål, bättre skötsel och städning, förbättrad yttre miljö, tillgänglighet och information och en ännu tydligare roll som affärspartner. Hyresgästernas uppfattning om fastighetsföretagen redovisas årligen i ett Nöjd Kund Index (NKI). För kontorskunderna har AP Fastigheters indexsiffra förbättrats två enheter till 65, medan branschen som helhet backat två enheter. För de 220 största kunderna var resultatet ännu bättre, en uppgång med fyra enheter till 70. Branschens genomsnittliga NKI var 65. För 2002 har AP Fastigheter målsättningen att ytterligare förbättra kundnöjdheten för de 220 största kunderna och att påtagligt höja indextalet för kontorskunderna generellt. Hyresgäster, bostäder: Förbättringar genom lokala uppgörelser När det gäller hyresgästerna i bostadsfastigheter var resultatet av NKI-mätningen inte lika uppmuntrande. Där noterade AP Fastigheter en indexsiffra på 63 ( 1), att jämföra med ett branschgenomsnitt på 68. Under 2002 kommer därför extra ansträngningar ägnas åt att förbättra kundnöjdheten hos de boende. AP Fastigheter arbetar också aktivt genom att efterfråga hyresgästernas önskemål och erbjuda förbättringar. Under året har tillgängligheten till service förbättrats, till exempel genom inrättandet av en central telefonjour. AP Fastigheter deltar också aktivt i lokala samrådsgrupper med representanter för boende i ett bostadsområde eller i en enskild fastighet. Under 2001 har flera uppgörelser om förbättringar i boendemiljön träffats mellan AP Fastigheter och lokala sammanslutningar av hyresgäster. De justeringar av hyresnivåerna som blir följden av uppgörelserna förhandlas med Hyresgästföreningen. Under 2002 ska nya modeller för uppgörelser med hyresgästerna utvecklas. 37

40 KUNDER OCH FASTIGHETER Fastighetsbeståndets struktur: Försäljningar till bostadsrättsföreningar AP Fastigheter ägde per årsskiftet 2001/ fastigheter till ett samlat marknadsvärde av 37,9 Mdkr (36,4 Mdkr) inklusive fastigheter i intressebolaget Position Stockholm AB. Huvuddelen av AP Fastigheters innehav finns i Stockholmsregionen som står för 71 procent av det totala marknadsvärdet. I Stockholm dominerar kontorsfastigheterna och betydande delar av beståndet finns i mycket goda lägen i och kring innerstadens mest centrala delar. I stadens ytterområden är kontorsfastigheterna huvudsakligen samlade i några attraktiva, ofta sjönära, områden. De största förvärven under 2001 var köpen av Lidingö Centrum och Ericssons kontors- och tillverkningslokaler i Kista i slutet av året. På säljsidan var avyttringen av två kontorsfastigheter vid Norrmalmstorg i Stockholms city den största. AP Fastigheter har också betydande innehav av bostadsfastigheter såväl i Stockholms innerstad som i ytterområdena. Under året har flera bostadsfastigheter, främst i innerstaden, sålts till nybildade bostadsrättsföreningar med god förtjänst. Efter förvärvet 2000 av Diös är AP Fastigheter den största ägaren av kommersiella fastigheter och bostäder i Uppsala. Innehavet, som är företagets näst största efter Stockholm, består till stor del av bostäder, men också av kontor och butiker i attraktiva lägen. De servicebolag som ingick i förvärvet av Diös har under 2001 avyttrats. I Göteborg har butikslokaler en framträdande roll i AP Fastigheters innehav, i första hand vid de centrala shoppingstråken Kungsgatan, Fredsgatan och Nordstan. Även kontors- och bostadsfastigheterna är väl samlade i de attraktiva delarna av Göteborgs centrum. Även i universitetsstaden Umeå står butikslokaler för en betydande del av beståndet och är koncentrerade till de bästa affärslägena som Victoriagallerian och Kungspassagen. Kontorsfastigheterna är också belägna centralt i Umeå, medan bostäderna främst ligger i norra delen av staden. Kontraktsstruktur: Långa kundrelationer dominerar AP Fastigheter arbetar hela tiden aktivt för att kunderna ska vara långsiktigt nöjda, och därmed trogna. Generellt har AP Fastigheter långa hyreskontrakt och en förhållandevis låg omsättning av kommersiella hyresgäster. Inslaget av bostadsfastigheter i attraktiva lägen ger ytterligare tillskott till långsiktigt stabila och säkra intäktsflöden. Under 2001 förföll kommersiella hyreskontrakt motsvarande 15 procent av de totala kommersiella hyresintäkterna. Under 2002 ska kontrakt motsvarande 16,9 procent av hyresvärdet omförhandlas. Vid årsskiftet 2001/2002 bestod AP Fastigheters totala kontraktsportfölj till drygt 83 procent av kommersiella kontrakt som löper ut 2003 eller senare. Uthyrningsgraden i företagets bestånd är mycket hög och motsvarar drygt 95,8 procent (96,2 procent) räknat på intäkter. Attraktiva lägen, aktiv kundvård och långa hyreskontrakt gör att bolaget kan hålla uthyrningsgraden på en hög nivå trots vikande konjunktur. Projektutveckling: Storaffär med Posten I september skrev AP Fastigheter kontrakt med Posten om att bygga och förvalta Postens nya huvudkontor i Solna. Den totala investeringen för det kvadratmeter stora kontoret uppgår till ungefär 1 Mdkr. Hyreskontraktet löper på 18,5 år och inflyttning beräknas ske Utöver affären med Posten utför AP Fastigheter för närvarande ny-, till- och ombyggnadsprojekt med en total investeringsvolym på cirka 2,2 Mdkr. Större utvecklingsprojekt med eget långsiktigt ägande som ger möjlighet till stabil direktavkastning, är en viktig del av AP Fastigheters verksamhet. I första hand satsar AP Fastigheter på projekt styrda av kundens specifika behov, projekt som utvecklar potentialer i enskilda fastigheter, eller utveckling av hela stadsdelar eller arbetsplatsområden. När det gäller bostadsfastigheter medför bruksvärdeshyressystemet att nyproduktion i allmänhet inte går att motivera lönsamhetsmässigt. AP Fastigheter deltar därför inte i nyproduktion av hyresbostäder. 38

41 Arkitekt Liselotte Söderlund blickar ut över den hög med sprängsten som snart ska ge plats för Postens nya huvudkontor i Solna. Hösten 2003 kommer över Postenanställda att ha sin arbetsplats i den nya glasbyggnaden. Fakta per 31 december 2001, AP Fastigheter totalt Antal fastigheter* 392 Antal bostadslägenheter Uthyrningsbar area, 1000 kvm* Bokfört värde, Mkr* Hyresvärde, Mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,8 * inklusive fastigheter i intressebolaget Position Stockholm AB. De tio största hyresgästerna i bokstavsordning Cap Gemini Ernst & Young Domstolsverket Nordbanken AB Pharmacia AB Regeringskansliet Scandic Hotels AB Securitas AB Telefonaktiebolaget LM Ericsson Telia AB Vägverket Andel av total lokalhyresintäkt 28% Värde av hyresintäkt som förfaller År Bostäder Mkr Förvärv, Mkr Avyttringar, Mkr Kontorsfastigheter Kista 592 Lidingö Centrum, inkl. Polishuset 535 Tomträtter & mark, Sundbyberg 129 Posten-huset 124 Återstående del av Diös 91 Bostadsfastigheter Stockholms Innerstad 78 Mark, Sollentuna 15 Totalt Kommersiellt Stockholms Ytterområde 236 Varav Torsviks Torg (139) Kommersiellt Stockholms Innerstad 814 Varav Norrmalmstorgsfastigheterna (604) Försäljningar till bostadsrättsföreningar 536 Servicebolagen 78 Övrigt 3 Totalt

42 KUNDER OCH FASTIGHETER STOCKHOLMS INNERSTAD Lugnare på hyresmarknaden Värdetillväxt och hyresutveckling på fastighetsmarknaden i Stockholms innerstad har under de senaste åren stått i en klass för sig. Under 2001 bröts dock trenden och toppnivåerna för hyror och priser sjönk. AP Fastigheters bestånd utgörs främst av välbelägna kontorsfastigheter i och kring den så kallade Gyllene triangeln. Marknadsanalys Kontorshyresmarknaden i Stockholms innerstad har de senaste åren kännetecknats av en extrem utbudsoch efterfrågesituation. För kontorslokaler innebar det att de högsta hyresnivåerna steg med 50 procent från hösten 1999 till hösten 2000, då toppen nåddes. Hyresavslut idag görs inte på dessa toppnivåer men ligger fortfarande på historiskt sett höga nivåer. Uthyrningsgraden på marknaden för kontorslokaler i city var per årsskiftet 2001/2002 ungefär procent. Genomsnittshyran i hyresportföljen fortsätter att stiga i takt med att äldre avtal omförhandlas och lokaler med lägre standard renoveras. Antalet nyuthyrningar är samtidigt relativt få. I bästa läge är hyresutvecklingen för ny- och omförhandlade hyror liksom uthyrningsgraden sjunkande. Butikshyresmarknaden i Stockholms innerstad kännetecknas av ett begränsat utbud, hög omsättning i hyresgästernas handelsrörelse och hög hyra per kvm lokalarea. Jämfört med övriga landet är Stockholm unikt, med högre tillväxt, större köpkraft och kundunderlag. En dominerande del av handeln i city sker längs de etablerade butiksstråken och i cityvaruhusen. Hyresnivåerna för butiker varierar mycket och är helt beroende av det kommersiella läget och vilken omsättning som kan uppnås. Hyrespotentialen för butiker är begränsad till lägen och miljöer där förutsättningarna är rätt. De senaste åren har de kända butiksstråken fått ett större antal varumärkesbutiker Adidas, Gucci, Cerruti, Nike, med flera som leder till att mindre och mer hyreskänsliga verksamheter flyttat till mindre bra lägen. Trenden de senaste åren är att sällanköpshandeln koncentreras till citykärnan medan externcentrum tar större andelar av dagligvaruhandeln. Genomförda transaktioner på den kommersiella fastighetsmarknaden indikerar att marknadens avkastningskrav i slutet av året låg i nivån 6,0 6,75 procent. Inflyttningen till Stockholm är stor vilket leder till ökad efterfrågan på bostäder, främst då i de mest attraktiva lägena i innerstaden. Bruksvärdeshyressystemet är styrande för hyressättningen av bostadslägenheter och hyrorna är idag i mycket liten utsträckning differentierade mellan A-, B- och C-läge. Variationen i hyresnivåer beror i stället huvudsakligen på bostadens ålder, standard och skick. I centrala lägen har intresset från de boende att förvärva bostadsfastigheter för ombildande till bostadsrätt varit mycket stort. Denna trend är fortfarande stark och vid de flesta försäljningar av bostadsfastigheter är bostadsrättsföreningar köpare. Bostadsrättsföreningarna betalar normalt sett betydligt mer än investerare som köper för att kommersiellt äga och förvalta fastigheter. Därför var variationen i kvadratmeterpris stor mellan olika sålda fastigheter. Under senare delen av 2001 varierade priserna på marknaden från under kr/kvm till över kr/kvm. Marknadens direktavkastningskrav bedömdes samtidigt vara 2,0 4,0 procent. 40

43 KUNDER OCH FASTIGHETER Fastighetsbeståndet AP Fastigheters bestånd i Stockholms innerstad utgjordes per årsskiftet av 70 fastigheter med en uthyrningsbar area på 397 Tkvm. Beståndet bestod till största delen av kommersiella fastigheter i de mest centrala delarna i och kring den så kallade Gyllene triangeln, men innehöll även 29 bostadsfastigheter med 996 bostadslägenheter i mycket attraktiva bostadslägen. Det bokförda värdet för fastigheterna i Stockholms innerstad uppgick per årsskiftet till Mkr (8 214 Mkr), vilket motsvarade 27 procent av fastighetsbeståndets totala bokförda värde. Hyresvärdet för beståndet uppgick per årsskiftet till 865 Mkr, fördelat med 70 procent på kontor, 9 procent på butiker, 8 procent på bostäder och med 13 procent på övriga lokalkategorier. Anrika Richehuset från 1893, mellan Birger Jarlsgatan och Nybrogatan, ligger mitt i Stockholms gyllene triangel. På tre av våningarna har advokatfirman White & Case, med vd Göran Åseborn, sitt kontor. 41

44 KUNDER OCH FASTIGHETER Kontraktsstrukturen Av hyresintäkterna från kommersiella lokaler genererades under procent från de 20 största hyreskontrakten. Den genomsnittliga kontraktstiden för de kommersiella lokalerna var per årsskiftet 3,4 år och 21 procent av lokalhyresintäkterna kom från kontrakt som löper ut 2006 eller senare. Under 2001 omförhandlades 96 lokalkontrakt med ett hyresvärde på 57 Mkr. Under året gjordes 101 nyuthyrningar av lokaler till ett värde av 54 Mkr. Som exempel på några större nyuthyrningar kan nämnas Cerruti, Mannheimer Swartling och Hermès. Snitthyran för de kommersiella lokalerna var per årsskiftet kr/kvm (2 365 kr/kvm) och uthyrningsgraden var 95,9 procent (98,8 procent). Med hänsyn till marknadssituationen finns det en potential att genom omförhandlingar höja den genomsnittliga lokalhyresnivån under det kommande året. Uthyrningssituationen har försämrats något under det gångna året, men är jämfört med marknaden som helhet god. För bostäderna var snitthyran vid årsskiftet 883 kr/kvm (845 kr/kvm). Årets driftnettoutveckling Hyresintäkterna för beståndet i Stockholms innerstad uppgick för 2001 till 875 Mkr, jämfört med 716 Mkr föregående år. En del av förändringen förklaras av beståndsförändringar. Ett antal bostadsfastigheter liksom flera kommersiella innerstadsfastigheter har sålts under året. För ett jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 53 Mkr, vilket motsvarar 9,6 procent. Driftnettot uppgick till 544 Mkr jämfört med 474 Mkr för föregående år och för ett jämförbart bestånd ökade driftnettot med 7,2 procent. Utveckling och inriktning 2002 Utvecklingen för delmarknaden är i stor utsträckning beroende av den ekonomiska utvecklingen i omvärlden, men om inget nytt dramatiskt inträffar kan marknaden under 2002 förväntas genomgå en viss stabilisering. Den skillnad som idag i vissa avseenden finns mellan säljares och köpares prisuppfattning när det gäller fastighetspriser och hyresnivåer kan i så fall antas upphöra. Detta leder i sin tur till att det blir lättare att göra avslut vid både fastighetsförsäljningar och uthyrningar. När det gäller beståndsförändringar kan det främst bli frågan om vissa kompletteringsköp av kommersiella fastigheter samtidigt som några udda kommersiella fastigheter kan komma att bli föremål för försäljning. I samma begränsade omfattning som hittills kan bostadsfastigheter bli föremål för försäljning till bostadsrättsföreningar. Det finns samtidigt ett fortsatt intresse för att även förvärva bostadsfastigheter när lämpligt tillfälle uppkommer. 42

45 KUNDER OCH FASTIGHETER Fakta, Stockholms innerstad Per 31 december 2001 Andel av totalt marknadsvärde, % 31 Antal fastigheter 70 Antal bostadslägenheter 996 Uthyrningsbar area, kvm 397 Varav bostäder 68 Bokfört värde, Mkr Hyresvärde, Mkr 865 Varav bostäder 72 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,9 Förfallostruktur Kontraktslängd Bostäder Mkr Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde Kontor 83% (82) Bostäder 6% (9) Butiker 4% (3) Övrigt 7% (6) Andel av total hyresintäkt < 1 Mkr 15% 1 3 Mkr 23% 3 5 Mkr 9% 5 10 Mkr 12% >10 Mkr 33% Bostäder 8% Karlberg S:t Eriksplan Vasastan Stadion Fridhemsplan Kungsholmen Östermalm Gamla Stan Södermalm Liljeholmen Hornstull Antal: Kommersiellt 38 Bostäder 26 Övrigt 0 43

46 KUNDER OCH FASTIGHETER STOCKHOLMS YTTEROMRÅDE Koncentration till attraktiva lägen För kontorsfastigheter i Stockholms ytterområden är det stor skillnad i hyres- och prisnivåer mellan attraktiva och mindre attraktiva områden. AP Fastigheters kommersiella bestånd är till stora delar beläget i attraktiva områden som Nacka Strand, Alviks Strand och Solna Strand. Bostäderna finns i Solna, Sundbyberg, Danderyd, Nacka och på Lidingö. Marknadsanalys Även utanför innerstaden märktes den ekonomiska avmattningen under 2001 genom avtagande efterfrågan på lokaler. För hyresnivåerna märktes efterfrågeminskningen av naturliga skäl mest i de mer attraktiva områdena, där hyresutvecklingen de senaste åren varit kraftigt stigande. Trots detta tecknas fortfarande hyresavtal på historiskt sett mycket höga nivåer. Uthyrningsgraden varierar mellan olika områden, men återfinns i de områden AP Fastigheter är etablerat i inom intervallet procent. Polariseringen i hyresnivåer för olika områden har under året även synts på fastighetspriserna i Stockholms ytterområden. I attraktiva ytterstadsområden har värdeutvecklingen varit mycket gynnsam och under inledningen av I takt med att hyresmarknaden mattats och vakanserna stigit, har marknadens direktavkastningskrav stigit något och bedömdes i slutet av året uppgå till 7,0 8,0 procent. Bostadshyresmarknaden i Stockholms ytterområden kännetecknas av en stor brist på hyreslägenheter, samtidigt som efterfrågan är mycket stor. I de kommuner i Stockholmsområdet där AP Fastigheter äger bostadsfastigheter finns i princip inga tomma lägenheter, vare sig nyproducerade eller äldre. Den nyproduktion som äger rum på marknaden sker framför allt i Hammarby Sjöstad, Sicklaområdet, Järla sjö och Långbro. Inom Stockholms ytterområde är bostadsrättsföreningarnas dominans som köpare inte lika tydlig som i innerstaden. Köpeskillingarna i de fastighetsaffärer som skett visar på stor prisvariation. Marknadens direktavkastningskrav bedömdes i slutet av året uppgå till 3,0 6,0 procent beroende på fastigheternas läge, ålder och skick. Fastighetsbeståndet I Stockholms ytterområden ägde AP Fastigheter per årsskiftet 113 fastigheter som tillsammans hade en uthyrningsbar area på Tkvm. De kommersiella fastigheterna i ytterområdena är till största delen samlade i några attraktiva närförorter, flera med sjöläge. Nacka Strand, Alviks Strand och Solna Strand är exempel på områden där AP Fastigheter valt att äga och utveckla fastigheter. Bostadsbeståndet i Stockholms ytterområden bestod per årsskiftet av bostadslägenheter i totalt 52 bostadsfastigheter. Vid årsskiftet var fastigheterna i Stockholms ytterområden bokförda till Mkr ( Mkr). Av fastighetsbeståndets totala bokförda värde svarade Stockholms ytterområden för 41 procent. Fastighetsbeståndet i Stockholms ytterområden representerade vid årsskiftet ett totalt hyresvärde om Mkr. Hyresvärdet fördelade sig med 71 procent på kontor, 3 procent butiker, 12 procent på bostäder och med 14 procent på övriga lokalkategorier. 44

47 Tretton olika bolag inom General Electric-koncernen har sina kontor i den nybyggda och luftiga anläggningen i Solna Strand. Det nära samarbetet mellan General Electric och AP Fastigheter har pågått ända sedan byggandet av fastigheten började planeras för tre år sedan. Kontraktsstrukturen De 20 största hyreskontrakten genererade under procent av hyresintäkterna från de kommersiella lokalerna. Den genomsnittliga kontraktstiden för de kommersiella lokalerna var per årsskiftet 5,0 år och 40 procent av lokalhyresintäkterna kom från kontrakt som löper ut 2006 eller senare. Under 2001 omförhandlades 41 lokalkontrakt med ett hyresvärde på 50 Mkr. Bland de större omförhandlingarna kan nämnas Eniro och Global One. Under året gjordes 68 nyuthyrningar av lokaler. Uthyrningarna till Unidata, Affibody och O & CT Office var tillsammans på totalt kvm. De kommersiella lokalerna uppvisade vid årsskiftet en snitthyra på kr/kvm (1 288 kr/kvm). Uthyrningsgraden var vid samma tidpunkt 94,7 procent (94,1 procent). Även i Stockholms ytterområden bedöms det finnas möjlighet att höja den genomsnittliga lokalhyresnivån genom kommande hyresförhandlingar. Uthyrningsgraden i AP Fastigheters bestånd är i nivå med eller bättre än vad som bedöms gälla för marknaden i övrigt. Bostädernas snitthyra uppgick vid årsskiftet till 847 kr/kvm (827 kr/kvm). 45

48 KUNDER OCH FASTIGHETER Vackert beläget vid vattnet längs infarten till Stockholm är Nacka Strand ett av AP Fastigheters största egenutvecklade områden. Facility Manager Annica Hedman besöker Telia och berättar om det tjänsteutbud som AP Fastigheter kan förmedla. Årets driftnettoutveckling För beståndet i Stockholms ytterområden redovisades hyresintäkter på Mkr för Det kan jämföras med Mkr föregående år. För ett jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 42 Mkr. Driftnettot uppgick till 827 Mkr jämfört med 635 Mkr för föregående år och för ett jämförbart bestånd ökade driftnettot med 14 procent. Utveckling och inriktning 2002 Den allt hårdare kampen om de kommersiella hyresgästerna gör att lokaler av mycket hög kvalitet inte räcker som konkurrensmedel. Det krävs också ett serviceerbjudande för att behålla attraktiva hyresgäster och attrahera nya. I de större arbetsplatsområdena i Stockholms ytterområden har AP Fastigheter de senaste åren satsat på att utveckla Facility Managementkonceptet, en satsning som vidareutvecklas under Det är också i första hand ytterområdena som 2002 kan bli aktuella för att starta nya projekt med skräddarsydda fastigheter för ekonomiskt stabila hyresgäster med långsiktiga behov. AP Fastigheter har i ytterområdena en rad goda exempel på sådana projekt. Förutom köp och försäljningar av förvaltningsmässiga skäl bedöms det under året inte ske några större beståndsförändringar i det kommersiella beståndet. Förvärv av kompletterande bostadsbestånd kan vara av intresse samtidigt som utförsäljningen av fastigheter till bostadsrättsföreningar väntas fortsätta. 46

49 KUNDER OCH FASTIGHETER Fakta, Stockholms ytterområde Per 31 december 2001 Andel av totalt marknadsvärde, % 40 Antal fastigheter 113 Antal bostadslägenheter Uthyrningsbar area, kvm Varav bostäder 202 Bokfört värde, Mkr Hyresvärde, Mkr Varav bostäder 165 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,7 Förfallostruktur Kontraktslängd Bostäder Mkr Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde Kontor 73% (83) Bostäder 13% (13) Butiker 3% (0) Övrigt 11% (4) Andel av total hyresintäkt < 1 Mkr 10% 1 3 Mkr 16% 3 5 Mkr 9% 5 10 Mkr 12% >10 Mkr 41% Bostäder 12% Täby Sollentuna Danderyd Akalla Kista Djursholm Sundbyberg Lidingö Bromma Kungsholmen City Nacka Strand Stockholm nord Södermalm Sickla Nacka Midsommarkransen Mälarhöjden Västberga Östberga Johanneshov Enskede Antal: Kommersiellt 61 Bostäder 42 Övrigt 15 Högdalen Gubbängen Älta Stockholm syd 47

50 KUNDER OCH FASTIGHETER UPPSALA Störst i expansiva Uppsala Uppsala har under flera år haft en stark fastighets- och hyresmarknad. AP Fastigheter är den störste ägaren av fastigheter för kontor, butiker och bostäder i Uppsala. Marknadsanalys Uppsala har ett väl diversifierat näringsliv och orten har haft en stark tillväxt under den senaste tioårsperioden. Utvecklingen av kontors- och butikshyrorna har varit mycket positiv de senaste åren och den mest positiva utvecklingen har uppvisats i centrala Uppsala. Marknadens direktavkastningskrav för kommersiella fastigheter bedömdes i slutet av året uppgå till cirka 6,5 procent för bästa lägen och upp till 8 procent för bra lägen utanför centrum. Den marknadsmässiga uthyrningsgraden är procent. Låg nyproduktion och ökad efterfrågan på bostadslägenheter har medfört att det i princip inte finns några vakanser. Uppsalahem och AP Fastigheter är de två dominerande fastighetsägarna på bostadshyresmarknaden, med en marknadsandel på cirka 50 procent respektive cirka 30 procent. I centrala Uppsala dominerar bostadsrättsföreningar som ägare. Baserat på de fåtal transaktioner som gjordes under 2001 bedömdes direktavkastningen för välbelägna bostadsfastigheter i slutet av året uppgå till 4,0 5,0 procent vid bostadsrättsföreningars förvärv och till 5,0 7,0 procent vid andra köpares förvärv. Utveckling och inriktning 2002 Under 2002 ska AP Fastigheter fortsätta med att förädla beståndet, framför allt gäller det de större kommersiella enheterna i centrum. Enstaka köp eller försäljningar är tänkbara för att komplettera eller renodla det befintliga beståndet. Flitens lampor lyser ständigt i fönstren på Uppsala Science park, beläget mitt i Uppsala universitets campusområde. 150 företag och organisationer, främst inom biomedicin och informationsteknik, har sin verksamhet i forskningsparken. 48

51 KUNDER OCH FASTIGHETER Fakta, Uppsala Per 31 december 2001 Andel av totalt marknadsvärde, % 14 Antal fastigheter 81 Antal bostadslägenheter Uthyrningsbar area, 1000 kvm 664 Varav bostäder 495 Bokfört värde, Mkr Hyresvärde, Mkr 585 Varav bostäder 410 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 99,3 Förfallostruktur Kontraktslängd Bostäder Mkr Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde Kontor 22% (23) Bostäder 59% (60) Butiker 6% (12) Övrigt 13% (5) Andel av total hyresintäkt < 1 Mkr 14% 1 3 Mkr 8% 3 5 Mkr 5% 5 10 Mkr 4% >10 Mkr 0% Bostäder 69% Nyby Gränby Fyrishov Fyrisån Kvarngärdet Vaksala Torg Fålhagen Stora Torget Antal: Kommersiellt 13 Bostäder 39 Övrigt 5 49

52 KUNDER OCH FASTIGHETER GÖTEBORG Stor efterfrågan i centrum Omförhandlingar och nyuthyrningar för kommersiella lokaler i centrala Göteborg har under 2001 generellt skett till högre hyresnivåer än föregående år. AP Fastigheters bestånd i Göteborg utgörs av mycket centralt belägna butiks- och kontorsfastigheter och bostadsfastigheter i attraktiva innerstadslägen. Marknadsanalys Kontorshyresmarknaden i Göteborg utvecklades fortsatt positivt under första halvåret 2001 för att sedan avmattas något. Butikshyresmarknaden har haft en stabil och positiv utveckling. Uthyrningsgraden generellt på den kommersiella marknaden är procent. I de bästa butikslägena fanns i princip inga outhyrda lokaler. Marknadens direktavkastningskrav för kommersiella fastigheter i centrala Göteborg bedömdes i slutet av året vara 6,5 7,5 procent. Det finns en mycket stor efterfrågan på centralt belägna bostäder i Göteborg och vakanserna är i princip obefintliga. Bostadsfastigheter har uppvisat en positiv värdeutveckling under Direktavkastningskraven för bostäder i attraktiva lägen bedömdes i slutet av året uppgå till 4,0 5,0 procent. När bostadsrättsföreningar uppträdde som köpare var avkastningskravet vanligen 0,5 1,0 procentenheter lägre. Utveckling och inriktning 2002 Under 2002 kommer AP Fastigheter fortsätta med att utveckla butiksfastigheterna och bidra till att ytterligare förbättra förutsättningarna för centrumhandeln. Om affärsmässiga förutsättningar uppstår ligger förvärv av bostadsfastigheter i linje med AP Fastigheters placeringsstrategi. Nyetablerade modebutiken Top Shop är en av ett 30-tal butiker i tre plan i gallerian Arkaden i centrala Göteborg. 50

53 KUNDER OCH FASTIGHETER Fakta, Göteborg Per 31 december 2001 Andel av totalt marknadsvärde, % 10 Antal fastigheter 46 Antal bostadslägenheter 627 Uthyrningsbar area, 1000 kvm 203 Varav bostäder 42 Bokfört värde, Mkr Hyresvärde, Mkr 276 Varav bostäder 40 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,7 Förfallostruktur Kontraktslängd Bostäder Mkr Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde Kontor 27% (29) Bostäder 14% (14) Butiker 51% (49) Övrigt 8% (8) Andel av total hyresintäkt < 1 Mkr 29% 1 3 Mkr 28% 3 5 Mkr 21% 5 10 Mkr 8% >10 Mkr 0% Bostäder 14% Lilla Bommen Nordstan Ullevi Gårda Innanför Vallgraven Avenyn Haga Kallebäck Antal: Kommersiellt 20 Bostäder 24 Övrigt 0 51

54 KUNDER OCH FASTIGHETER UMEÅ Fortsatt positiv utveckling Hyresnivåerna för kontor i Umeås centrala lägen utvecklas positivt. Merparten av AP Fastigheters kommersiella fastigheter i Umeå är belägna i centrum med bästa läge. Marknadsanalys Umeå har under 1990-talet uppvisat en god ekonomisk och befolkningsmässig tillväxt. De senaste åren har kontorshyrorna i Umeå stigit. I absolut bästa läge har butikshyrorna haft en positiv utveckling. Inom det kommersiella beståndet är uthyrningsgraden på marknaden procent. Efterfrågan på bostäder i Umeå var stor och det fanns i slutet av året i princip inga vakanser. Utveckling och inriktning 2002 AP Fastigheter kommer under 2002 fortsätta arbetet med att förbättra uthyrningsgraden och driftnettot för det kommersiella beståndet i Umeå. Fakta, Umeå Per 31 december 2001 Andel av totalt marknadsvärde, % 2 Antal fastigheter 25 Antal bostadslägenheter 616 Uthyrningsbar area, 1000 kvm 108 Varav bostäder 44 Bokfört värde, Mkr 877 Hyresvärde, Mkr 105 Varav bostäder 30 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,9 Förfallostruktur Kontraktslängd Bostäder Mkr Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde Kontor 20% (21) Bostäder 25% (25) Butiker 48% (47) Övrigt 7% (7) Andel av total hyresintäkt < 1 Mkr 43% 1 3 Mkr 18% 3 5 Mkr 0% 5 10 Mkr 6% >10 Mkr 0% Bostäder 33% 52

55 KUNDER OCH FASTIGHETER ÖVRIGA MARKNADER Hög kvalitet i centrala lägen AP Fastigheter äger också fastigheter i Borlänge, Falun, Mora, Gävle, Sandviken och Helsingborg. Fastigheterna är välbelägna i respektive ort. Fastighetsbeståndet AP Fastigheters bestånd på övriga marknader består nästan uteslutande av fastigheter som är välbelägna i respektive ort. Merparten av fastigheterna är också av god kvalitet och ger en hög och säker direktavkastning. Detta bestånd bestod per årsskiftet totalt av 35 kommersiella fastigheter med en uthyrningsbar area på kvm och 7 bostadsfastigheter med 468 bostadslägenheter. Resterande 8 fastigheter avser mark. Per årsskiftet var hyresvärdet för beståndet 179 Mkr, fördelat med 39 procent på Borlänge, 21 procent på Falun, 12 procent på Mora, 18 procent på Gävle, 5 procent på Sandviken, 4 procent på Helsingborg och med 1 procent på övriga orter. Den ekonomiska uthyrningsgraden för beståndet uppgick per årsskiftet till 91,4 procent (92,6 procent). Fakta, Övriga marknader Per 31 december 2001 Andel av totalt marknadsvärde, % 3 Antal fastigheter 50 Antal bostadslägenheter 468 Uthyrningsbar area, 1000 kvm 227 Varav bostäder 32 Bokfört värde, Mkr Hyresvärde, Mkr 179 Varav bostäder 19 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,4 Förfallostruktur Kontraktslängd Bostäder Mkr Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde Kontor 62% (62) Bostäder 7% (9) Butiker 20% (23) Övrigt 11% (6) Andel av total hyresintäkt < 1 Mkr 34% 1 3 Mkr 33% 3 5 Mkr 7% 5 10 Mkr 4% >10 Mkr 9% Bostäder 13% 53

56 OMVÄRLD OCH KOMPETENS MEDARBETARE OCH ORGANISATION Kundernas krav grund för förändrad organisation Under året har framför allt förvaltningsorganisationen förändrats för att möta kundernas krav på en aktiv närvaro med lokal förankring. Vad som tidigare var affärsområde Förvaltning är nu delat i två, Affärsområde Bostäder och Affärsområde Lokaler. Detta innebär att beslut, ansvar och befogenheter förs ut så nära kunden som möjligt. Huvudprincip är att förvalta beståndet med egen personal för att på så sätt skapa direktkontakt utan mellanhänder. Företagets organisation är utformad för att överensstämma med bolagets affärsprocesser, placeringar, projektutveckling samt förvaltning. De särskilda förutsättningarna inom respektive område kan därigenom bättre beaktas och fokuseringen på arbetsuppgifter och ansvarsfördelning blir tydligare. Årets förändringsarbete är ett exempel på strävan att samordna organisationsstrukturen med de processer som skapar värde för kunder, ägare och medarbetare. Verkställande direktören har det operativa och strategiska ansvaret för AP Fastigheter. Företaget styrs via ett ledningssystem som utgår från affärsplanerna. Den operativa styrningen sker via en ledningsgrupp. Till stöd för verkställande direktörens beslutsfattande finns ett antal råd såsom exempelvis investeringsråd, marknadsråd och finansiellt råd. Affärsområde Placeringar Affärsområde Placeringar ansvarar för företagets omvärldsbevakning och genomför analyser på fastighets- och hyresmarknaden. Med hjälp av detta arbete upprättas företagets placeringsstrategi och beståndsplanering. Affärsområdet svarar vidare för företagets köp och försäljning av fastigheter samt fungerar som stöd vid fastighetsekonomiska analyser. Till exempel finns fastighetsanalytiker till stöd för varje region. Affärsområde Projektutveckling AP Fastigheter har under de senaste åren intensifierat arbetet med att utveckla egna projekt. Affärsområde Projektutvecklings ansvar är att utveckla nya projektidéer men också att leda större projekt. Andra viktiga funktioner för affärsområdet är att stödja regionerna när det gäller projektledning och installationsteknik. Affärsområde Lokaler respektive Bostäder Från och med 2002 är förvaltningen uppdelad i två affärsområden: Affärsområde Lokaler och Affärsområde Bostäder. Uppdelningen har gjorts för att bättre kunna tillmötesgå kundernas särskilda behov och förutsättningar inom respektive område. Förvaltningsverksamhetens organisation är uppbyggd för att på en lokal nivå kunna möta kundernas krav på en aktiv närvaro. Beslut, ansvar och befogenheter har genom en långtgående decentralisering förts ut så nära kunden som möjligt. Inom Affärsområde Lokaler bedrivs verksamheten inom fem förvaltningsregioner: Stockholm Kommersiellt Innerstad, Stockholm Kommersiellt Ytterstad, Nacka Strand, Uppsala kommersiellt inklusive Umeå samt Göteborg. Inom Affärsområde Bostäder bedrivs verksamheten inom tre förvaltningsregioner: Stockholm bostäder, Uppsala bostäder inklusive Umeå samt Uppsala Studentstaden. 54

57 OMVÄRLD OCH KOMPETENS Organisation Vd Operativt och strategiskt ansvarig för hela verksamheten. Affärsstödjande funktioner Funktionernas uppgifter är att ge stöd åt affärsområdena i deras verksamhet samt stödja verkställande direktören i beslutsfattandet. Affärsområde Placeringar Ansvarar för företagets omvärldsbevakning, analyser på fastighets- och hyresmarknaden, företagets köp och försäljning av fastigheter. Fungerar även som stöd vid fastighetsekonomiska analyser. Affärsområde Projektutveckling Ansvar för utvecklingen av nya projektidéer men också att leda större projekt. Stödjer även regionerna när det gäller projektering och installationsteknik. Affärsområde Lokaler Ansvarar för förvaltningen av det kommersiella fastigheterna i beståndet. Affärsområde Bostäder Ansvarar för förvaltningen av bostadsfastigheterna i beståndet. Affärsstödjande funktioner Affärsutveckling är en nyinrättad funktion från årsskiftet. Dess uppgift är att ge stöd åt affärsområdena i deras affärsutveckling samt ge stöd åt verkställande direktören med analyser och förändringsidéer rörande bolagets affärsmässiga utveckling och speciella utvecklingsprojekt. Ekonomi & Finans ansvarar för företagets ekonomiska rapportering och system för uppföljning och målstyrning. Funktionen sköter upplåning och likviditetshantering och stödjer affärsområdena med spetskompetens inom ekonomi- och skatteområdet. Enheten samordnar allt ekonomiarbete inom koncernen. Juridikenhetens uppgift är att erbjuda bolagsjuridisk spetskompetens såväl till affärsområdena som till andra affärsstödjande funktioner. De egna juristerna avlastar organisationen från juridiskt komplicerade uppgifter, vilket främjar effektivitet och kontinuitet i det dagliga arbetet. Företagsutvecklingsenhetens uppgift är att möta de höga kraven på utveckling av företagets human- och strukturkapital som den accelererande förändringstakten i vår omvärld medför. Enheterna för Personal, IT, Verksamhetsutveckling, Kvalitet & Miljö samt Bolagsstöd har sammanförts för att på ett integrerat sätt möta dessa förändringar. Dessutom har Företagsutvecklingsenheten ansvar för samordningen av företagets samtliga affärsstödsfunktioner. Kommunikationsenheten ansvarar för marknadskommunikation och intern kommunikation. Enheten förvaltar företagets varumärke och ansvarar för kontakter med media och profilering. Medarbetarna är de som till sist avgör framgången Kompetensen, engagemanget och arbetsglädjen hos AP Fastigheters medarbetare är avgörande för framgång i allt arbete, inte minst när det kommer till att skapa goda relationer med kunder, samarbetspartners eller leverantörer. AP Fastigheter ser varje individ som en tillgång. Företagets framgång ligger i att utveckla och tillvarata medarbetarnas kompetens och skapa karriärvägar i företaget. 55

58 OMVÄRLD OCH KOMPETENS AP Fastigheter arbetar för att skapa en stimulerande arbetsmiljö där alla samverkar, känner sig delaktiga och har en möjlighet att påverka lönsamheten. Detta uppnås bland annat genom att i hög grad delegera ansvar och befogenheter samt genom att involvera all personal i planeringen av verksamheten. Arbetsmiljöfrågor och friskvård är prioriterade områden för att säkerställa att medarbetarna kan utvecklas och prestera goda resultat. För att öka medarbetarnas motivation, engagemang och målinriktning har AP Fastigheter ett bonussystem. Systemet omfattar samtliga anställda och utfallet står i proportion till uppfyllelsen av de mål som är satta i företagets affärsplaner. Ekonomiskt resultat och kundnöjdhet är exempel på faktorer som påverkar bonusen. För att få kunskap om hur medarbetarna upplever företaget, ledarskapet och sin egen roll och utveckling genomför AP Fastigheter årligen en medarbetarundersökning, ett så kallat Nöjd Medarbetar Index (NMI). Resultatet redovisas för företaget som helhet samt för respektive organisationsdel. Det utvärderas och ställs mot de mål som medarbetarna själva satt i de respektive affärsplanerna. Svarsfrekvensen vid årets mätningar var 96 procent vilket anses mycket högt. Resultatet, som är sammanställt som ett ovägt snitt av svaren på respektive fråga, motsvarar 78 procent av maximalt utfall. Jämfört med föregående år har resultatet förbättrats med cirka tio procent. Under året genomfördes integrationen av organisationen från Diös. AP Fastigheter fick därigenom drygt 100 fler medarbetare, vilket representerar en ökning med cirka 50 procent. Stor möda har lagts på att tillvarata det bästa ur respektive organisation och erbjuda de nya medarbetarna lämpliga och intressanta arbetsuppgifter. Utvecklingsarbetet med personalstrategierna fortsatte under året. För att leva upp till de ökade ambitionerna på medarbetarområdet omorganiserades personalenheten och fick ytterligare resurser. Ett sjupunktsprogram utformades under året. Sjupunktsprogrammet omfattar kompetensutveckling, utvecklingssamtal, intern kommunikation, attitydundersökningar (NMI), arbetsmiljö, kompensation samt rekrytering. Största vikt har lagts vid frågor kring kompetensutveckling, successionsplanering, ledarskap och belöningssystem. Arbetet utgår från utvecklingssamtal vilka är av central betydelse för överenskommelsen om personliga mål, bonusmål, behov av kompetensutveckling och karriärplanering. Aktivt arbete för att tillvarata individuellt kunnande Hela organisationens ackumulerade kunskap ligger till grund för AP Fastigheters affärs- och verksamhets- Ålder Könsfördelning <29 år 15% år 33% år 24% år 23% >60 år 5% Män 59% Kvinnor 41% 56

59 Marknadsområdeschefen för Nacka Strand, Pontus Rode, i konversation med en av ägarna till Hotell J, Ralf Thalén, som är en av AP Fastigheters kunder. I dessa möten mellan företagets medarbetare och kunder sker en naturlig kunskapsinsamling om kundernas behov och krav. Denna kunskap tas sedan tillvara i företagets årliga arbete med att revidera och förbättra affärsplanerna. planer. Årligen genomförs en affärs- och verksamhetsplanering som genomsyrar hela organisationen. Syftet med denna är förutom själva planeringsresultatet att på ett genomgripande sätt dra nytta av medarbetarnas individuella kunnande och involvera dem i planeringen av företagets verksamhet. AP Fastigheter utnyttjar också IT för att strukturera och sprida medarbetarnas kunskap i organisationen till exempel genom intranätet. AP Fastigheter har under året lagt till två funktioner till intranätet: en intressentdatabas samt ett utvecklat budget- och prognosverktyg. Vidare pågår arbetet med en ny version av företagets externa webbplats. Sedan drygt ett år tillbaka drivs ett kvalitetsarbete inom AP Fastigheter. I företagets verksamhet har 15 olika huvudprocesser identifierats; lednings-, operativa respektive stödprocesser. Visionen för arbetet är att Vi skall frigöra mer tid till kreativt arbete genom att ägna mindre tid åt rutinarbete. Ett annat exempel där AP Fastigheter strävar efter att skapa värde i organisationen genom ett strukturerat arbetssätt är miljöarbetet. Från att miljöarbetet har varit starkt produktorienterat tar AP Fastigheter nu ett nytt steg i arbetet med miljöfrågor och ger miljöarbetet en vidare och mer ursprunglig innebörd. Miljöarbete omfattar nu även områden som estetik, arkitektur, design och sociala samt teknik- och kulturhistoriska värden. AP Fastigheter har tagit fram miljömål för att implementera denna helhetssyn i verksamheten. Arbetet med företagets värderingar och kultur är viktigt ur både strategisk och operativ synvinkel. Under 2002 kommer ett särskilt fokus att riktas på arbetet med kundservice och leveranskvalitet. Målet med arbetet, som går under benämningen Fjärde vågen, är att bli eftertraktad som hyresvärd genom att erbjuda bättre kompetens och förmåga att leverera än konkurrenterna. 57