Medium Term Notes Program om 20 miljarder kronor

Transkript

1 Finansinspektionens Diarienummer Datum 8 maj Medium Term Notes Program om 20 miljarder kronor Tillägg till AP Fastigheter AB (publ) Grundprospekt, vilket godkänts och registrerats av Finansinspektionen den 5 juli. Detta tillägg har godkänts och registrerats av Finansinspektionen i enlighet med 2 kap 34 lagen (1991:980) om finansiella instrument. Detta tillägg skall läsas tillsammans med Grundprospektet av den 5 juli samt därefter gjorda tilläggsprospekt. Detta tilläggsprospekt upprättas i samband med att AP Fastigheters delårsrapport för första kvartalet offentliggjorts.

2 AP Fastigheter Delårsrapport januari mars

3 AP Fastigheter Delårsrapport januari mars Periodens resultat före skatt: 346 mkr (1 087). Resultat efter skatt: 247 mkr (766) Resultat före skatt exklusive värdeförändring: 276 mkr (270) Värdeförändring förvaltningsfastigheter: 70 mkr (817) Periodens hyresintäkter: 727 mkr (695) Periodens driftnetto: 444 mkr (400) Fastighetsbeståndets marknadsvärde: mkr (36 280). AP Fastigheter i sammandrag Jan-dec Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Värdeförändring, mkr Resultat före skatt, mkr Resultat, mkr Resultat före skatt exklusive värdeförändring, mkr Kassaflöde löpande verksamhet före förändring i rörelsekapital, mkr Marknadsvärde fastigheter, mkr Uthyrningsgrad, % Överskottsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 3,4 3,0 Soliditet, % VD kommentar Driftnettot är bättre än det som uppvisades motsvarande period föregående år och det förklaras främst av högre hyres intäkter. Vi känner också av att efterfrågan på kontorslokaler i våra marknader blir allt starkare. Viss värdeförändring uppvisas, men fastighetsbeståndets värde är som helhet i princip oförändrat jämfört med det som redovisades per det senaste årsskiftet. Den starkare efterfrågan på kontorslokaler har möjliggjort en ökad aktivitet i investeringsverksamheten. Det framgår av att vi under kvartalet har startat ett antal nya projekt. Dessutom har vi efter periodens utgång för värvat den så kallade Studentskrapan för 1,2 mdkr. AP Fastigheter 2

4 Fastighetsmarknaden Under inledningen av var omsättningen på transaktionsmarknaden fortsatt hög och i nivå med omsättningen motsvarande period föregående år. Den finansiella oron har dock inneburit att kreditgivarna intagit en betydligt mer restriktiv hållning vid finansiering. Det leder till att det framförallt är investerare med låg belåningsgrad och tillgång till betydande eget kapital som är aktiva i nuvarande marknadssituation. Uppsala Hyresmarknaden i Uppsala är stabil med en hög uthyrningsgrad för kommersiella lokaler. AP Fastigheters uthyrningsgrad för det kommersiella beståndet uppgick per 31 mars till 95 procent. I Uppsala har AP Fastigheter ett stort innehav av bostadsfastigheter. Bostadsmarknaden präglas av en fortsatt god efterfrågan. Jämfört med första halvåret är investerarna mindre riskbenägna. Försäljningsprocesserna blir tidsmässigt mer utdragna och finansieringen av affärerna har större betydelse. Köparna gör också större skillnad på bra och mindre bra fastigheter än tidigare. Utvecklingen på hyresmarknaden i storstadsregionerna är dock fortsatt positiv, vilket ger ett stöd för stabila prisnivåer på dessa marknader. Hyresmarknaden Lokalhyresmarknaderna på samtliga orter där AP Fastigheter verkar har fortsatt att utvecklas positivt. Den främsta förklaringen till den positiva utvecklingen är tillväxten av antalet kontorssysselsatta på dessa orter. Detta leder till ökad efterfrågan på kontorslokaler, stigande uthyrningsgrader och högre hyresnivåer. På de orter och i de områden där AP Fastigheter har bostadsfastigheter är efterfrågan på lägenheter fortsatt mycket hög. Stockholm Efterfrågan på effektiva lokaler med hög standard är fortsatt god i Stockholm, vilket medfört en positiv utveckling för hyresnivåerna. I Stockholms ytterområden är dock skillnaderna i hyresnivåer relativt stor mellan olika områden och olika objekt. Omoderna och ineffektiva lokaler har lägre efterfrågan och kräver ofta stora hyresgästanpassningar för att kunna hyras ut. AP Fastigheters uthyrningsgrad för det kommersiella beståndet i Stockholm uppgick per 31 mars till 85 procent, varav 89 procent i Stockholm innerstad och 83 procent i övriga Stockholm. Göteborg Efterfrågan på såväl kontor som butiker i centrala Göteborg är fortsatt hög, och uthyrningsgrad och hyresnivåer har en positiv utveckling. För AP Fastigheter uppgick uthyrningsgraden för det kommersiella beståndet per 31 mars till 94 procent. Intäkter, kostnader och resultat Resultat Periodens resultat före skatt uppgick till 346 mkr (1 087). Ökningen i fastighetsvärdena uppgick för perioden till 70 mkr (815). Driftnettot för perioden uppgick till 444 mkr (400). Ökningen i driftnettot mellan perioderna förklaras främst av ökade hyresintäkter. Finansnettot uppgick till -149 mkr (-113). Förändringen förklaras främst av stigande marknadsräntor. Resultat före skatt exklusive värdeförändringar för perioden uppgick till 276 mkr (272) och det var i nivå med det som redovisades föregående år. Resultat efter skatt uppgick till 247 mkr (766) eller 6,18 kr per aktie (19,16). Den redovisade skatten uppgick till 29 procent (29) av resultat före skatt. Intäkter, fastighetskostnader och driftnetto Hyresintäkterna för perioden ökade med 5 procent jämfört med motsvarande period och de uppgick till 727 mkr (695). Ökningen mellan perioderna är främst hänförlig till högre hyror i samband med nyuthyrningar och omförhandlingar. AP Fastigheter 3

5 Det samlade hyresvärdet på årsbasis uppgick per den 31 mars till mkr. Av den kontrakterade hyran är cirka 79 procent hänförlig till kommer siella lokaler. AP Fastigheters hyresgäster återfinns inom flertalet branscher, där statlig verksamhet över väger och står för 24 procent av den kontrakterade kommersiella hyran. De tio största hyresgästerna står för 23 procent av den kommersiella hyran, men ingen enskild hyresgäst representerar mer än 5 procent. Genomsnittlig återstående löptid i den kommersiella kontraktsportföljen per den 31 mars uppgick till 4,8 år (4,9). Ekonomisk uthyrningsgrad % 31 mars 31 mars 31 dec Stockholm innerstad Stockholm ytterområde Uppsala Göteborg Kommersiellt totalt Bostäder Totalt Ekonomisk uthyrningsgrad per den sista mars uppgick för hela beståndet till 89 procent (89). Jämfört med årsskiftet /08 har den totala uthyrningsgraden minskat något. Minskningen är främst hänförlig till Stockholm innerstad och beror till viss del på tomställningar i samband med ombyggnadsprojekt. Under perioden har nyuthyrningar gjorts motsvarande ett årshyresvärde om 102 mkr, eller en uthyrbar area om 42 tkvm. Under perioden har även förlängningar och omförhandlingar gjorts motsvarande ett årshyresvärde om 87 mkr. Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till 283 mkr (295). De minskade kostnaderna beror främst på att den totala kostnaden för underhåll har minskat något, samtidigt som genomförda hyresgästanpassningar redovisade direkt mot fastigheternas anskaffningsvärde har ökat. Sammantaget förbättrades driftnettot för perioden jäm fört med motsvarande period och det uppgick till 444 mkr (400), motsvarande en överskottsgrad på 61 procent (58). AP Fastigheter 4

6 Finansiella poster Som en följd av stigande korta marknadsräntor har den genomsnittliga räntan i låneportföljen ökat. Detta i kombination med ökad upplåning medförde att finansnettot för perioden uppgick till -149 mkr (-113). Redovisning per segment Fastighetsförvaltningen bedrivs i tre affärsområden; kontor, handel och bostäder. Den interna rapporteringen och uppföljningen följer denna uppdelning i segment. Segmentredovisning Kontor Jan-dec Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Överskottsgrad, % Handel Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Överskottsgrad, % Bostäder Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Överskottsgrad, % TOTALT Hyresintäkter, mkr Driftnetto, mkr Överskottsgrad, % högklassigt läge. Uppförandet av ytterligare en kontorsfastighet i området Kista Terrass har beslutats och fastigheten är redan vid projektstart fullt uthyrd. I Värtahamnen har uppförandet av en ny fastighet på kv Riga startat under kvartalet. Fastigheten kommer att innehålla både kontor och butikslokaler. Förvärv och avyttringar Som ett led i utvecklingen av Kista Terrass har mark förvärvats av Stockholms Stad för 20 mkr. Inga försäljningar har skett under perioden. Fastighetsvärde samt orealiserad värdeförändring Fastighetsbeståndet har per den 31 mars värderats till mkr (36 280). Värdeökningen efter avdrag för genomförda investeringar uppgick för delårsperioden till 70 mkr (815). Värdeförändringen förklaras främst av högre marknadshyror. Marknadsvärde per segment Mkr 31 mars 31 mars 31 dec Kontor Handel Bostäder Totalt Marknadsvärde per fastighetskategori Kontor, 71% (71) Investeringsverksamheten Projekt och lokalanpassningar Investeringar i projekt och lokalanpassningar uppgick under perioden till 157 mkr (141). Bland de större pågående projekten kan nämnas nytt kontor för Ramböll i fastigheten Skjutsgossen 8 i Stockholm samt ny butik för Elgiganten i Häggvik. Ett antal större projekt påbörjas under och avser såväl omvandling av befintliga fastigheter som uppförande av nya. I centrala Stockholm sker främst en utveckling av befintliga fastigheter. Bland annat kommer fastigheten Pennfäktaren 11 på Vasagatan att omvandlas till en modern och miljömässigt hållbar kontorsfastighet. Fastigheten Jakob Större 18 i korsningen Jakobsgatan/Regeringsgatan kommer att tillföras tre nya våningar i glas med Bostäder, 15% (15) Handel, 14% (14) Marknadsvärde per geografisk marknad Stockholm, 69% (69) Uppsala, 17% (18) Göteborg, 14% (13) AP Fastigheter 5

7 Verkligt värde i balansräkningen uppgick på balansdagen till mkr (36 216). Verkligt värde motsvarar fastigheternas marknadsvärde justerat med förvärvade uppskjutna skatteskulder hänförliga till indirekta förvärv av fastigheter klassificerade som tillgångsförvärv. Inför kvartalsbokslutet har ett urval av fastighetsbeståndet värderats av intern värderingsexpertis och använts som grund för bedömning av värdet på hela beståndet. Urvalet har fördelats mellan kontor, handel och bostäder, med tyngdpunkt på de fastigheter som bedömts ha de största värdeförändringarna i kronor sedan årsskiftet. I övrigt antas gjorda investeringar vara värdehöjande med motsvarande aktiverat belopp. Värderingarna har utförts enligt riktlinjerna från Svenskt Fastighetsindex och med samma metodik som vid tidigare värderingar. För en mer detaljerad genomgång av värderingsmetodik, se AP Fastig heters årsredovisning sidan Finansiell ställning och kassaflöde Eget kapital Det egna kapitalet uppgick per den 31 mars till mkr (18 556), motsvarande en soliditet på 46 procent (49). Det egna kapitalet har under perioden reducerats för orealiserade värdeförändringar på derivat med -39 mkr (4) efter skatt, vilket förklaras av att de långa marknadsräntorna har sjunkit. Den genomsnittliga räntan för låneportföljen uppgick vid periodens utgång till 4,4 procent (3,8) och den genomsnittliga räntebindningstiden var 39 månader (40). Nedan visas räntebindningsstrukturen per den 31 mars. Låneportfölj Förfall Räntebindning, mkr Andel % Ränta % Inom 1 år ,6 2 år ,2 3 år ,3 4 år ,8 5 år ,2 6 år ,5 7 år och över ,3 Totalt ,4 Sedan årsskiftet har den räntebärande skulden ökat med mkr. Nyupplåningen har uteslutande skett under företagets obligationsprogram. Finansnettot för perioden uppgick till -149 mkr (-113). De ökade räntekostnaderna beror på stigande korta marknadsräntor och en ökad upplåning. Räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 2,9 gånger (3,4). Målet för räntetäckningsgraden är att den varaktigt ska överstiga 1,9 gånger. Räntebärande skulder och derivat Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till mkr (13 758) och bestod främst av MTN-lån. Den säkerställda upplåningen motsvarade cirka 10 procent av fastigheternas marknadsvärde. Bekräftade kreditfaciliteter och lånelöften uppgick vid utgången av perioden till mkr, varav ingen del var utnyttjad. AP Fastigheter har en, jämfört med branschen i övrigt, förhållandevis lång räntebindningstid om för närvarande 39 månader. Detta ger resultatmässig stabilitet i tider med stigande marknadsräntor. En momentan förändring i marknadsräntorna med en procentenhet beräknas ge en resultatmässig effekt med 42 mkr under det närmast efter följande året. Fördelning finansieringskällor MTN-lån 57% (54) Certifikat 17% (23) Säkerställda lån 26% (23) Kassaflöde och likvida medel Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital uppgick för perioden till 196 mkr (252), vilket motsvarar ett kassaflöde per aktie om 4,91 kr (6,31). Minskningen förklaras främst av en ökning av betald ränta, men beror även på betald skatt hänförlig till tidigare räkenskapsår. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -178 mkr (-130) hänförligt till ökade investeringar i befintliga fastigheter och få fastighetstransaktioner. Kassaflöde efter investeringsverksamheten uppgick därmed till 164 mkr (96). Likvida medel uppgick vid utgången av perioden till mkr (1 573). Från årsskiftet är det en ökning med mkr. AP Fastigheter 6

8 Moderbolaget Verksamheten i moderbolaget AP Fastigheter AB (publ) består av koncernövergripande funktioner samt organisation för förvaltning av de fastigheter som ägs av dotterbolagen. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Samtliga anställda i koncernen är anställda i moderbolaget och uppgick vid utgången av perioden till 279 personer (265). Intäkterna i moderbolaget uppgick till 70 mkr (64) och resultatet före skatt uppgick till 28 mkr (45). De likvida medlen uppgick vid utgången av perioden till mkr (1 560). Risker och möjligheter Styrelsen och ledningen arbetar kontinuerligt för att uppnå önskad riskprofil, utifrån en av styrelsen fastställd policy med tydliga riktlinjer. Policyn innehåller enhetliga metoder för identifiering, värdering, ansvar, hantering och rapportering av risker. AP Fastigheters risker beskrivs i årsredovisningen på sidorna Inga väsentliga förändringar har därefter uppstått som påverkar bedömningen för de kommande tre månaderna. Närståendetransaktioner AP Fastigheters relationer med närstående framgår av not 34 i årsredovisningen för. Under perioden har inga väsentliga närståendetransaktioner skett. Redovisningsprinciper AP Fastigheter följer de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34. Samma redovisningsprinciper och beräkningsmetoder som i senaste årsredovisningen har tillämpas, se AP Fastigheters årsredovisning sidorna Händelser efter rapportperiodens utgång Den 17 april tecknade AP Fastigheter avtal om förvärv av fastigheten Gamen 12, Studentskrapan, på Södermalm i Stockholm för 1,2 mdkr. Tillträde till fastigheten sker den 16 juni. Kommande informationstillfällen 26 augusti, delårsrapport januari-juni. Stockholm den 7 maj Fredrik Wirdenius Verkställande direktör Framtidsutsikter Prognosen för är oförändrad jämfört med målet för året, d.v.s att resultat före skatt exklusive värdeförändringar förväntas uppgå till drygt mkr. För vidare information om delårsrapporten vänligen kontakta: Christer Nerlich Chef ekonomi och finans Telefon e-post: christer.nerlich@apfastigheter.se AP Fastigheter 7

9 Koncernens resultaträkning Belopp i mkr April mars Jan dec Nettoomsättning Fastighetskostnader Driftkostnader Underhåll Fastighetsadministration Fastighetsskatt Tomträttsavgäld Summa fastighetskostnader Driftnetto (bruttoresultat) Central administration Resultat från andelar i joint ventures Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Periodens resultat Då inga minoritetsintressen föreligger är hela resultatet hänförligt till moderbolagets aktieägare. Resultat efter skatt per aktie, kr 1) 6,18 19,16 69,40 82,38 Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring i rörelsekapital per aktie, kr 4,91 6,31 27,11 28,51 Genomsnittligt antal aktier (tusental) Resultat före skatt exklusive värdeförändring, mkr ) Då inga potentiella aktier förekommer finns ingen utspädningseffekt. AP Fastigheter 8

10 Delårsrapport januari mars Koncernens balansräkning i sammandrag Belopp i mkr 31 mars 31 mars 31 dec Tillgångar Anläggningstillgångar Goodwill Förvaltningsfastigheter Inventarier Andra finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Eget kapital Skulder Räntebärande skulder Uppskjuten skatteskuld Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Eventualförpliktelser Inga Inga Inga AP Fastigheter 9

11 Koncernens förändring av eget kapital Belopp i mkr April mars Jan dec Ingående eget kapital Kassaflödessäkringar efter skatt Utdelning Avgivet koncernbidrag inkl skatteeffekt Periodens resultat Utgående eget kapital AP Fastigheter 10

12 Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag Belopp i mkr April mars Jan dec Den löpande verksamheten Resultat före skatt Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Betalda finansiella poster Betald skatt Kassaflöde före förändring i rörelsekapital Förändring i rörelsekapital Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i pågående projekt Förvärv av förvaltningsfastigheter, direkt eller via bolag Avyttring av förvaltningsfastigheter, direkt eller via bolag Övriga anläggningstillgångar netto Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde efter investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Utdelning och koncernbidrag Nettoförändring räntebärande lån Nettoförändring av övriga skulder 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens början Periodens förändring av likvida medel Likvida medel vid periodens slut AP Fastigheter 11

13 Koncernens nyckeltal April mars Jan dec Fastighetsrelaterade uppgifter Area, tkvm Antal fastigheter Marknadsvärde fastigheter, mkr Investeringar, mkr Fastighetsförvärv, mkr Fastighetsförsäljningar, mkr Nettoinvesteringar, mkr Uthyrningsgrad, ekonomisk, % Överskottsgrad, % Finansrelaterade uppgifter Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 3,4 2,9 3,0 Soliditet, % Säkerställda lån/marknadsvärde, % 10,2 8,6 10,2 10,1 Genomsnittlig ränta, % 4,4 3,8 4,4 4,2 Återstående genomsnittlig räntebindningstid, månader Övrigt Antal anställda på balansdagen AP Fastigheter 12

14 Moderbolagets resultaträkning i sammandrag Belopp i mkr April mars Jan dec Nettoomsättning Rörelsens kostnader Realisationsresultat, försäljningar Rörelseresultat Finansiella poster Resultat från andelar i koncernföretag Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat efter finansiella poster Förändring periodiseringsfond Resultat före skatt Skatt Periodens resultat AP Fastigheter 13

15 Moderbolagets balansräkning i sammandrag Belopp i mkr 31 mars 31 mars 31 dec Tillgångar Anläggningstillgångar Inventarier Aktier och andelar i koncernföretag Andra finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Fordringar hos dotterbolag Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Eget kapital Obeskattade reserver Periodiseringsfond Skulder Räntebärande skulder Uppskjuten skatteskuld Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Inga Inga Inga Eventualförpliktelser AP Fastigheter 14

16 AP Fastigheter i korthet AP Fastigheter är ett av Sveriges största fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd värderat till knappt 40 miljarder kronor per den 31 mars. Bolaget är inriktat på kommersiella fastigheter och bostäder på ett fåtal utvalda orter i Sverige; Stockholm, Uppsala och Göteborg. Cirka 71 procent av fastighetsbeståndets värde hänför sig till Stockholms city och andra välbelägna Stockholmsområden, bl.a. Nacka Strand, Telefonplan, Alviks Strand, Värtahamnen och Solna Strand. I Göteborg äger AP Fastigheter främst butiksfastigheter men också kontorsfastigheter i cityområdet. Beståndet i Uppsala har en tyngdpunkt på bostäder, bl.a. Studentstaden, men innehåller även centralt belägna kommersiella fastigheter samt Uppsala Science Park. AP Fastigheters affärsidé är att äga fastigheter i svenska storstadsregioner med tillväxtförutsättningar. Mervärden skapas genom en aktiv transaktionsverksamhet, fastighetsutveckling, serviceinriktad förvaltning och synergier mellan dessa. AP Fastigheter ägs till lika delar av Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonden. AP Fastigheter AB (publ) Huvudkontor Jakobsgatan 6, Box 30074, Stockholm Telefon , Fax Aktuell information samt adresser och telefonnummer till regionkontoren återfinns på: AP Fastigheter 15

17 PRESSMEDDELANDE Stockholm 8 maj, AP Fastigheter redovisar ett förbättrat driftnetto Delårsrapport januari mars Periodens hyresintäkter: 727 mkr (695) Periodens driftnetto: 444 mkr (400) Periodens resultat före skatt: 346 mkr (1 087). Resultat efter skatt: 247 mkr (766) Resultat före skatt exklusive värdeförändring: 276 mkr (270) Värdeförändring förvaltningsfastigheter: 70 mkr (817) Fastighetsbeståndets marknadsvärde: mkr (36 280). AP Fastigheter uppvisar ett resultat före skatt för perioden på 346 mkr (1 087). I resultatet ingår realiserade och orealiserade värdeförändringar med 70 mkr (817). Driftnettot för perioden uppgick till 444 mkr (400), en förändring mellan perioderna i huvudsak förklarad av ökade hyresintäkter. Vår uthyrningsverksamhet har varit framgångsrik under perioden. Vi har under det första kvartalet hyrt ut för motsvarande ett årshyresvärde på 102 mkr. En stor del av kvartalets uthyrningar har skett i Kista och i Värtahamnen där vi nu uppför nya fastigheter. Vi har startat ny- och ombyggnadsprojekt på Regeringsgatan och Vasagatan i Stockholm city och intresset är redan stort för dessa båda miljöanpassade fastigheter, säger Fredrik Wirdenius vd AP Fastigheter. För mer information, vänligen kontakta: Fredrik Wirdenius Vd AP Fastigheter Tel: eller E-post: fredrik.wirdenius@apfastigheter.se Christer Nerlich Chef ekonomi och finans AP Fastigheter Tel: eller E-post: christer.nerlich@apfastigheter.se AP Fastigheter är ett av Sveriges största fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd värderat till cirka 40 miljarder kronor per den 31 mars. Bolaget är inriktat på kommersiella fastigheter och bostadshus på ett fåtal expansiva orter i Sverige; Stockholm, Uppsala och Göteborg. Cirka 71 procent av fastighetsbeståndets värde är beläget i Stockholms innerstad och andra välbelägna Stockholmsområden, bland annat Nacka Strand, Tellus vid Telefonplan, Alviks Strand, Värtahamnen och Solna Strand. I Göteborg äger AP Fastigheter främst butiksfastigheter, men också kontorsfastigheter i cityområdet. Beståndet i Uppsala har en tyngdpunkt på bostäder, bland annat Studentstaden, men innehåller även centralt belägna kommersiella fastigheter samt Uppsala Science Park. Mer information om AP Fastigheter finns på

18 Definitioner Area, tkvm Uthyrningsbar area, exklusive area för garage och par kerings platser. Driftnetto (Bruttoresultat), mkr Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, fastighetsadministration samt fastighetsskatt och tomt rättsavgäld. Genomsnittlig ränta, % Genomsnittlig räntesats på den räntebärande låne portföljen på balansdagen. Hyresvärde, mkr Kontrakterad hyra plus bedömd marknadshyra för outhyr da lokaler. Jämförbart bestånd De fastigheter som ingått i beståndet under hela rap porteringsperioden samt under hela jämförelse perio den. Fastigheter som varit klassificerade som projektfastigheter under perioden eller jämförelseperioden ingår ej. Kontrakterad hyra, mkr Summa hyra från kontrakt som är tecknade per balansdagen. Nettoinvesteringar, mkr Summan av köp, inklusive stämpelskatt och andra direkta transaktionskostnader och investeringar i projekt minus försäljningspris för sålda fastigheter och försäljningspris för fastigheter sålda via bolag och direkta transaktionskostnader. Realiserad värdeförändring, mkr Försäljningspris minus redovisat marknadsvärde i närmast föregående bokslut minus genomförda investeringars sedan senast redovisningstidpunkt samt direkta transaktionskostnader. Räntabilitet på eget kapital, % Resultat efter skatt justerat för skatteeffekt på koncernbidrag dividerat med snittet av ingående och utgående eget kapital. Räntetäckningsgrad (EBITDA/finansnetto), ggr Resultat före räntenetto justerat för avskrivningar, orealiserad och realiserad värdeförändring (EBITDA) dividerat med räntenettot. Soliditet, % Eget kapital i procent av balansomslutningen på balansdagen. Uthyrningsgrad, ekonomisk, % Kontrakterad hyra dividerat med hyresvärdet. Värdeförändring, % Förändring i fastigheternas marknadsvärde under året. Beräknas med tillämning av SFIs beräkningsmetoder. Beräkning tidsviktad per månad. Överskottsgrad, % Driftnetto i procent av hyresintäkter. AP Fastigheter 16