Utredning av bostadsbehovet i Sundsvalls Kommun. Birgitta Hänström Söderlund Anna Jakobsson Lund Lena Klingstedt

Transkript

1 Utredning av bostadsbehovet i Sundsvalls Kommun Birgitta Hänström Söderlund Anna Jakobsson Lund Lena Klingstedt

2

3 Innehållsförteckning SAMMANFATTNING... 4 INLEDNING... 5 BAKGRUND... 6 VARFÖR BOSTADSPLANERA?... 6 HUR UTVECKLAS BOSTADSMARKNADEN NATIONELLT, REGIONALT, KOMMUNALT?... 6 Bostadsbestånd och bostadsbehov... 6 Tillgången på bostäder i Sundsvall... 8 Byggande och planering VAD HÄNDER NÄR NYA BOSTÄDER BYGGS? Vem kan bo i de nybyggda bostäderna? Länkas svagare grupper in i slutet av vakanskedjorna? UTREDNINGENS TILLVÄGAGÅNGSSÄTT INTERVJUER GRUPPINTERVJUER ENKÄT VAKANSKEDJESTUDIE Etiska aspekter Möjliga felkällor Urval NYCKELPERSONERNAS ÅSIKTER Nuläge Framtiden ENKÄTUNDERSÖKNINGEN Boende idag Önskan om boende i framtiden INTERVJUSTUDIEN LIVSCYKELPERSPEKTIVET UNGA ÅR De studerande unga i city De resande - unga i city De arbetssökande unga i city De etablerade bildar familj i ytterområden ÄLDRE De som arbetar Pensionärer FRAMTIDA BOENDE VILKA GEMENSAMMA BEHOV UTTRYCKS? Behov av ljus och rymd Naturkontakt Möjlighet till gemenskap Läget i staden Kommunikationer Stadsdelscentra Service Miljötänkande och boende för gemenskap

4 VAKANSKEDJOR I SUNDSVALLS KOMMUN TRÄDGÅRDSGATAN - BOSTADSRÄTTER Vakanskedjornas längd och anledning till avslut Bostadens storlek NYA HAMNGATAN - BOSTADSRÄTTER Vakanskedjornas längd och anledning till avslut Bostadens storlek NYA HAMNGATAN - HYRESRÄTTER Bostadens storlek VILKA LÄNKAS IN I SLUTET AV KEDJORNA? VILKEN TYP AV HUSHÅLL HAR FLYTTAT IN I NYPRODUKTIONEN? Åldersfördelning i de nyproducerade lägenheterna SLUTSATSER FÖRSLAG PÅ FRAMTIDA FÖRDJUPNING REFERENSER Bilagor 3

5 Sammanfattning Utvärderingsföretaget Annorlunda Konsult har fått i uppdrag av Sundsvalls kommun att genomföra en utredning av behovet av bostäder i kommunen. Syftet med utredningen var att ge en aktuell bild av vilka typer av bostäder som människor i vissa åldersgrupper efterfrågar. De metoder som utredningen bygger på är intervjuer med identifierade nyckelpersoner samt gruppintervjuer med personer i åldrarna år och 55+. De personer som medverkade i gruppintervjuerna fyllde även i en enkät. En vakanskedjestudie gjordes på tre utvalda adresser. Denna kan användas som en indikation på hur vakanskedjor fungerar i Sundsvall. Nyckelpersonerna har olika åsikter i frågan om hur bostadssituationen i kommunen ser ut. De flesta är dock överens om att det råder en brist på mindre, billiga hyresrätter centralt. De upplever även att de som i dagsläget inte får sina bostadsbehov tillfredställda främst är unga som flyttar hemifrån. Utredningen visar att det är många behov och åsikter som är gemensamma för både äldre och yngre. För att trivas med sitt boende är exempelvis stora ljusa rum, balkong eller uteplats viktiga för båda grupperna. Det har även framkommit att vissa bostadsområden är mindre attraktiva. Det förekommer många åsikter om dessa områden, och det är tydligt att det finns traditioner och förutfattade meningar som styr dessa åsikter. Mediebevakning har också stor betydelse. Eftersom undersökningen visar att många får sina åsikter om olika områden från media är det viktigt att de åtgärder som genomförs i utsatta områden uppmärksammas och marknadsförs på ett positivt sätt. De unga i kommunen vill ha bostäder med en månadskostnad som är acceptabel utifrån deras ekonomi, detta betyder dock inte att de vill bo i så små lägenheter som ett rum och kök. De flesta vill bo i radhus eller hus inom en tioårsperiod. På kortare sikt är dock lägenhet det föredragna alternativet för en stor grupp. Många äldre i undersökningen bor kvar i hus eller radhus. De har hög standard och relativt låga boendekostnader. Undersökningen visar också att äldre inte förväntar sig att höja sina boendekostnader inom en tioårsperiod. Informationsinsatser kommer att krävas för ett ökat medvetande bland många äldre gällande kostnaderna för boende. Den generation som idag bor i villor har höga krav på framtida boende, till och med högre krav jämfört med boendet idag. Boendet ska ha hög standard där hiss är ett måste. Det ska också finnas möjlighet till den service som kan behövas vid en försämrad hälsa. Den vakanskedjestudie som gjordes visar att anledningen till kedjornas avslutning vanligtvis är inflyttning till kommunen. Nyproduktionerna har skapat möjlighet för fler att flytta till Sundsvall, alltså inte i första hand ökat den lokala rörligheten i form av att studenter och yngre kan komma in på den ordinarie bostadsmarknaden. Utredningen har påträffat ett antal frågor som kan utgöra underlag för fortsatt fördjupning: Vad anser de som bor i oattraktiva områden om sitt boende? Vilka konsekvenser får framtida byggande på bostadsmarknaden? Hur fungerar den privata bostadsmarknaden? Hur kan ungas situation på bostadsmarknaden i kommunen förbättras? Hur kan ett mellanboende mellan reguljärt boende och serviceboende för äldre utformas? 4

6 Inledning Inom Sundsvalls Kommun finns ett behov av större kunskap kring medborgarnas bostadsbehov. Inför framtida planering av boende och den infrastruktur som omgärdar boendet behövs kunskap om hur bostadsmarknaden fungerar samt vilka behov och önskningar som finns i befolkningen. För att utreda detta anlitades utvärderingsföretaget Annorlunda Konsult. Under våren 2008 genomfördes en undersökning som främst hade som syfte att besvara frågorna: Hur fungerar bostadsmarknaden i Sundsvall? Vilket är bostadsbehovet i kommunen bland äldre och yngre? Skiljer sig behovet mellan män och kvinnor? Hur har liknande bostadsbehov lösts i andra delar av landet? För detta syfte genomfördes intervjuer, en vakanskedjestudie samt litteraturgranskning. Mer om de metoder som användes finns att läsa i avsnittet om utredningens tillvägagångssätt. Det ska påpekas att studien är av kvalitativ art. Den bild av behovet som utredningen tar fram fokuserar inte antalet bostäder som behöver byggas eller exakt var dessa bör byggas. Istället är syftet att ge en bättre förståelse för vad som styr invånarna i Sundsvall när de väljer boende, och vad de ser som viktigt i boendet och boendemiljön. 5

7 Bakgrund Individer och familjer har i alla tider flyttat mellan olika typer av boende. I genomsnitt flyttar en person i Sverige ungefär tio gånger under en livstid. Tidigt i livet sker flyttningarna tillsammans med familjen. Senare i livet flyttar man hemifrån och efter ytterligare en tid skapas en ny familj. Antalet flyttningar avtar med tiden, då familjeförhållandena blir mer stabila. Ju längre en person har bott i en bostad, desto mindre blir sannolikheten att personen kommer att flytta därifrån. De allra flesta flyttningar är lokala, det vill säga, de sker inom en radie på 50 kilometer. 1 Det finns flera teorier om varför människor flyttar. Dessa teorier har sett olika orsaker till flyttningar. De tre huvudsakliga grupperna fokuserar på orsaker som bygger på demografiska faktorer, missnöje med bostaden samt förändringar på bostadsmarknaden. Att helt förutsäga flyttningar och bostadsbehov är för komplext för att låta sig göras. 2 En klar bild av sådana faktorer som demografi, preferenser samt nuvarande och planerad bebyggelse kan däremot underlätta planerandet av den totala bostadssituationen i en kommun. Varför bostadsplanera? Lämpligt boende som är tillgängligt för alla är en av grundbultarna i samhället. Ett tillräckligt varierat utbud av bostäder som passar befolkningen är viktigt för att en kommun ska upplevas som attraktiv. Ett välfungerande boende är också en stor del av invånarnas välfärd. Inom ett visst område behöver det finnas tillräckligt med bostäder till exempel för att ungdomar ska kunna flytta hemifrån, vuxna ska kunna bilda familj och äldre eller funktionshindrade ska få ett boende som är funktionellt utifrån deras nedsatta rörlighet. 3 I teorin är det tillräckligt att en arbetsmarknadsregion som helhet har ett tillräckligt utbud av lämpliga bostäder. Det är fullt möjligt för individer att bo i en kommun och arbeta i en annan. I praktiken ligger det dock ofta i kommunens intresse att både erbjuda arbetstillfällen och boende inom kommungränsen. Enligt bostadsförsörjningslagen är det också kommunens skyldighet att planera för bostadsförsörjningen så att alla i kommunen kan bo bra. 4 Hur utvecklas bostadsmarknaden nationellt, regionalt, kommunalt? Det görs kontinuerligt mätningar av priser, byggande, räntor och annat som påverkar bostadsmarknaden i Sverige. I detta avsnitt presenteras aktuella trender i Sverige, Västernorrland och Sundsvall. Bostadsbestånd och bostadsbehov I Sundsvalls kommun finns totalt bostäder i flerbostadshus och småhus. Det är ett antal som har ökat stadigt under 2000-talet. År 2000 fanns det bostäder i flerbostadshus och småhus i kommunen. Frågan är hur detta bestånd svarar mot de 1 Magnusson, Lena. Omflyttning på den svenska bostadsmarknaden. En studie av vakansmodeller. Avhandling, Uppsala Universitet, Magnusson, L Boverket. Boendeplanering en strategisk fråga för kommunen. April Boverket. April

8 demografiska förändringar som sker över tid och hur väl beståndet uppfyller invånarnas behov. Faktorer som påverkar bostadsbehovet Det är inte bara antalet bostäder som avgör hur en bostadsmarknad ser ut. Befolkningens ålder och antal avgör hur många bostäder som behövs. Hur befolkningen är sammansatt i familjer och vilken socioekonomisk status befolkningen har avgör vilken typ av bostäder som behövs. Familjesammansättning kan också avgöra hur många bostäder som behövs då ett område med många sammanboende behöver färre bostäder per invånare än ett område med många ensamhushåll. Befolkningsökning När det gäller den sammanlagda befolkningsökningen så ökade Västernorrland sin befolkning med 242 personer under Motsvarande ökning för Sundsvall var 472 personer. Mellan 2006 och 2007 var ökningen mindre markant. Totalt mellan åren 1999 och 2007 ökade Sundsvalls folkmängd med 1,2 procent. Detta i en period då samtliga kommuner i närområdet minskade sin folkmängd. 5 Invandring Boverket påpekar i sin analys av utvecklingen under 2008 att det för tillfället är rekordstor invandring till Sverige, vilket påverkar bostadsbehovet. 6 En befolkningsökning som består i fler födda barn eller förlängd livstid kan ses som en mjuk övergång, som innebär att ett ökat antal unga vuxna kan bli boende hemma under en längre period. Den invandring som utgörs av flyktingmottagande är dock en speciell typ av befolkningsökning eftersom det innebär att många vuxna, och även familjer, kommer till Sverige i akut behov av bostad. I Sundsvalls kommun har flyktingmottagandet under 2000-talet legat stabilt på en nivå mellan 90 och 110 personer om året. Under 2006 ökade dock flyktingmottagandet kraftigt, till totalt 235 personer. Av dessa bodde 185 på anläggning och 50 hade eget boende. Under 2007 mottogs 206 flyktingar. Inför 2008 och 2009 finns överenskommelser om 250 respektive 220 mottagna flyktingar. 7 Detta är en faktor som kan påverka behovet av bostäder som passar de nytillkomna. Befolkningssammansättning I Sundsvalls kommun har befolkningen under de senast decennierna förskjutits så att andelen unga minskar och andelen mellan 40 och 60 år ökar. Detta är en del av en liknande utveckling i landet i stort. Befolkningsvariationer är inte ovanliga, och svängningarna kan gå ganska fort. På grund av minskade barnafödslar går dock trenden mot en övervikt bland de äldre. 8 En jämförelse mellan befolkningssammansättningen 1982 och 2007 visar att befolkningen i Sundsvalls tätort 9 är nästan exakt lika stor 2007 som Åldersgruppen 0-19 år hade dock 5 Riksdemografen 6 Boverket, Boverkets indikatorer. Utvecklingen på bygg-, bostads- och kreditmarknaden. Mars Med Sundsvalls tätort menas Bergsåker, Granlo, Granloholm, Birsta, Sundsbruk, Ljustadalen, Tunadal, Bosvedjan, Haga, Skönsberg, Heffners-Ortviken, Skönsmon, Fläsian, Södermalm, Sidsjö-Böle, Nacksta, Norrmalm och Centrum. 7

9 minskat med personer under denna tid. Gruppen år hade minskat med drygt 800 personer. Antalet äldre sundsvallsbor har istället ökat kraftigt. I den äldsta åldersgruppen, 85 år och äldre, har ökningen varit mest markant. På 25 år har antalet i denna grupp nästan tredubblats i Sundsvalls tätort, från 503 till 1441 personer. Gruppen år har ökat med drygt personer. Liknande statistik kan ses för stadsdelar som Alnö och Bredsand. Det finns således en tydlig trend Sundsvallsborna blir allt äldre. 11 Det finns i dagsläget inte någon tillfredsställande statistik över antalet hushåll eller hushållens sammansättning i Sverige. Den senaste folk- och bostadsräkningen är från tidigt 1990-tal, vilket inte kan anses relevant för denna undersökning. Detta är en brist då tendenser i hushållsbildning också kan tänkas ha betydelse för behovet av bostäder. Valet mellan ensamhushåll eller sammanboende kan till exempel ha stor påverkan på hur många bostäder som krävs för att tillfredsställa marknaden. Tillgången på bostäder i Sundsvall I 2007 års bostadsmarknadsundersökning slår Länsstyrelsen Västernorrland fast att det rapporteras om en viss brist på bostäder i Sundsvalls kommun. Bristen är främst i innerstan, även om bostadsbristen där förväntas minska under 2007/2008. De bostäder som det finns störst otillfredsställt behov av är mindre hyresbostäder (1-3 rok), mindre (1-2 rok) och stora (4 rok) bostadsrätter samt egna hem. Det rapporteras från Sundsvalls kommun att det finns en brist på bostäder som är lämpade för stora barnfamiljer, hushåll med krav på god tillgänglighet, hushåll med höga krav på attraktivt läge samt ekonomiskt svaga hushåll. 12 Tillgången på hyresrätter I Länsstyrelsens bostadsmarknadsundersökning uppger Sundsvalls kommun att det behöver byggas nya hyreslägenheter för att komma till rätta med den brist som finns. Allmännyttan planerar dock inte att bygga några bostäder under Det rapporteras att antalet tomma lägenheter i det kommunala beståndet är ytterst få, under 20. Inga lägenheter ligger i malpåse eller ska rivas på grund av att de inte kan hyras ut. 13 Länsstyrelsens bostadsmarknadsundersökning bygger på kommunernas egna skattningar. Fokus ligger också i hög grad på allmännyttans hyreslägenheter. Dessa utgör dock i Sundsvall endast cirka stycken, plus cirka 1000 studentlägenheter. Tidigare har allmännyttan ägt 8000 lägenheter, många såldes ut under en period. I Sundsvall finns förutom allmännyttan flera stora hyresvärdar, vissa med över 1000 lägenheter. Det finns också en stor flora av mindre hyresvärdar, kommunen har identifierat ungefär 25 hyresvärdar som har ett icke försumbart bestånd. 10 Det ska dock noteras att det inte innebär att folkmängden i Sundsvalls tätort har varit stabil. Under hela talet var trenden nedåtgående. Folkmängden låg sedan relativt stilla under 1990-talet för att sedan börja stiga till dagens nivåer vid sekelskiftet. 11 SCBs statistik över folkmängd över tid, fördelat över år. Rekvirerat via Christina Eriksson, Sundsvalls Kommun. 12 Länsstyrelsen Västernorrland, Bostadsmarknaden och bostadsbyggandet i Västernorrlands län Länsstyrelsen Västernorrland

10 Vid kontakt med ansvarig på det allmännyttiga bostadsbolaget kunde slutsatsen dras att det inte finns några tomma lägenheter, annat än sådana som är lediga under en kort tid i väntan på nya hyresgäster. Det har tidigare funnits fler lediga lägenheter, detta var dock när beståndet var större. Någon formell bostadskö finns inte, vilket innebär att det inte går att säga exakt hur många personer som söker ny bostad via allmännyttan. Lägenheter i populära områden kan dock ha upp till 200 intresserade sökande. Vid en kontroll av två stora privata hyresvärdar som en ansvarig på kommunen har genomfört upptäcktes att dessa hyresvärdar tillsammans har cirka tomma hyresbostäder. Detta är lägenheter som har stått tomma under längre tid, det vill säga inte sådana som är tillfälligt tomma i skarven mellan två hyresgäster. Sköns hembostäder har nästan 200 lägenheter som genomgår en omfattande renovering, dessa är lokaliserade på Hemmansvägen i Finsta och Söndagsvägen i Ljustadalen. Från sommaren 2008 kommer dessa lägenheter ut på marknaden igen. Deras attraktionskraft bör då vara förhöjd på grund av renoveringen, och de erbjuder möjligheter för personer som vill bosätta sig i dessa områden eller byta bostad inom området att göra det. De ungefär 90 bostäder som företaget dinbostad har i Bredsand kan inte beräknas komma ut på marknaden inom en överskådlig framtid. Dessa är i sådant skick att hyresvärden knappast ser dem som uthyrningsbara. Om det finns planer för dessa lägenheter är inte känt. Tillgång och prisutveckling på bostadsrätter och hus Stabiliserade priser Efter en tid med stadigt ökande priser på bostadsrätter och hus har priserna avstannat. De sänkningar i priser som diskuterats flitigt i media verkar dock inte vara eskalerande, utan prisnivåerna ser ut att stabiliseras på en nivå som ökar successivt men långsammare än tidigare. Antalet sålda småhus ökar också, vilket ses som ett styrketecken. 14 I Västernorrland är prisökningen mycket svagare än i landet som helhet. När det gäller Norrlandslänen är dock situationen i stort jämförbar, med omkring procents prisökning under första kvartalet I Sundsvalls kommun är prisökningen på villor och bostadsrätter starkare än i länet i övrigt. När det gäller villor har ökningen det senaste året legat mellan sju och tio procent under de flesta månader. Första och andra kvartalet under 2008 visar en svagare trend, med prisökningar med mellan två och åtta procent. Det motsvarar den avmattning som kan ses i landet i stort. Jämförelsevis är medelpriset på sålda villor i Sundsvall under mars till maj 2008, kronor. Motsvarande summa är för Västernorrland kronor och för riket I länet kan det ses att endast Örnsköldsvik har liknande huspriser, där medelköpesumman under första kvartalet 2008 var Boverket. Mars Boverket, Boverkets indikatorer. Utvecklingen på bygg-, bostads- och kreditmarknaden. Juni Pristutveckling mm på villor och bostadsrätter i Sundsvall. Per Skjutar. Stadsbyggnadskontoret, Sundsvalls Kommun. 9

11 Trots Sundsvalls läge som den kommun i länet med de högsta priserna står sig fastighetspriserna slätt i en nationell jämförelse. Sundsvall har de tredje lägsta fastighetspriserna bland kommuner som har mer än innevånare. 17 När det gäller bostadsrätter var ökningen kraftigare under Ökningar kring procent per tolvmånadersperiod var vanligt. Intressant att notera är att medan landet i övrigt ser en vikande trend, där prisökningen sjunker till under tio procent de flesta månader från december 2007 och framåt, är trenden i Sundsvall mindre tydlig. Prisutvecklingen är märkbart osäker, med stora förändringar i siffrorna från månad till månad. Men endast tre månader har en prisökning på kring tio procent, de andra två månaderna ligger på normala nivåer. 18 Liten tillgång i storstäder, större i Sundsvall Den stora prisvariationen över landet talar också för att tillgången på bostadsrätter och villor är olika stor i olika delar av landet. Det talas ofta om stora problem att hitta en bostad i storstäderna och deras kranskommuner. Idag rör prisökningarna även kommuner som ligger relativt långt från ett storstadscentrum, vilket vittnar om minskad tillgång på bostadsrätter och hus även där. I andra delar av landet, till exempel i vissa delar av Västernorrland, kan ett hus uppbringa ett väldigt lågt pris och vara svårt att sälja, eftersom tillgången är större än efterfrågan. När det gäller Sundsvall finns det vid varje givet tillfälle ungefär 200 villor och bostadsrätter till salu. Variationen är relativt liten och verkar i viss mån säsongsbetonad. Under ett år, från mars 2007 till februari 2008 övergick också 90 fritidshus till permanent boende. 19 Det ger en beskrivning av tillgången på bostadsrätter och villor i Sundsvall för tillfället. Byggande och planering Det byggs nytt i Sundsvall men vissa projekt fryser inne Byggandet av nya bostäder är en viktig faktor när det gäller hur bostadsmarknaden utvecklas. De mest aktuella bedömningarna visar en trolig minskning av byggandet i landet under 2008, men med en ökning under Byggandet verkar ha planat ut efter några år med kraftiga ökningar. Det kan dock tilläggas att den osäkra ekonomin gör situationen svår att bedöma. 20 I Västernorrland har de olika kommunerna diametralt olika situationer när det gäller behov av att bygga nytt. Länsstyrelsens bostadsmarknadsundersökning inför 2007 och 2008 visade att det finns bostadsbrist i främst Sundsvall och Örnsköldsvik, medan flera av de mindre kommunerna har lägenheter som står tomma och en minskande befolkning. Det förväntade byggandet av lägenheter i länet var för 2007, 544 stycken och för 2008, 562 stycken. Detta var huvudsakligen koncentrerat till Sundsvall och Örnsköldsvik. 21 I samma undersökning gör Sundsvalls kommun bedömningen att nya hyreslägenheter behöver byggas det närmaste året för att tillgodose efterfrågan. Hela nyproduktionen av bostäder, inklusive ägarbyggda småhus, beräknar kommunen till 150 stycken för 2007 och 17 SCBs småhusbarometer Boverket, Mars Personlig kommunikation, Per Skjutar. 20 Boverket, Mars Länsstyrelsen Västernorrland

12 lika många för Byggandet koncentreras till sex områden under 2007 och tio områden under Hur kan boendet planeras för framtiden? Det har tidigare i rapporten slagits fast att det är kommunens ansvar att planera boendet för invånarna. Detta gäller både planer för den ny- och ombyggnation som ska tillåtas och de planeringar som måste göras för att boendemiljön ska tillgodose de behov som finns. När det gäller boendemiljön är det en komplex fråga sammansatt av många faktorer, utspridda på flera kommunala och landstingskommunala ansvarsområden. Exempel på förvaltningsområden som kan ha beröringspunkter med boendemiljön är skola och barnomsorg, vårdcentraler och äldreboenden samt allmänna transporter, vägar, cykelbanor och gatubelysning. Det är således långt ifrån enkelt att planera ett ändamålsenligt boende för invånarna. Kommunen varken kan eller bör heller ensam ansvara för planeringen, utan bör söka samarbeten med andra viktiga aktörer, som Landstinget och näringslivet. I planeringen finns det mycket att ta hänsyn till. Denna utredning finner tre gruppers behov vara av särskilt stor betydelse; personer med annan bakgrund än svensk, yngre personer och äldre personer. Nedan presenteras speciella problem som kan uppkomma för dessa grupper, samt goda exempel på hur andra kommuner har försökt lösa bostadsbehovet för dessa grupper. Personer med annan bakgrund än svensk Det finns en tydlig segregation på bostadsmarknaden, särskilt när det gäller så kallade synliga minoriteter, det vill säga individer som har sitt ursprung någon annanstans än i västvärlden. Människor från synliga minoriteter tenderar att i högre grad bo i områden med en högre andel hyresrätter i flerbostadshus och de bor ofta i områden tillsammans med många andra från synliga minoriteter. Undersökningar visar att föreställningen om att detta är ett val, att personer med annat ursprung än svenskt väljer att bo nära sina landsmän, i stort är en myt. Orsakerna till att bostadsmarknaden segregeras är troligare att de som har råd lämnar de områden som bebos av personer med annat ursprung än svenskt. De som inte har råd att flytta blir kvar, bland dem många med utländsk bakgrund. 23 Denna segregation är negativ på flera sätt. En viktig negativ faktor är att människor från synliga minoriteter bor sämre än etniska svenskar. De är i högre grad trångbodda och kvinnor från synliga minoriteter upplever sig i högre grad otrygga i sitt bostadsområde. Områden med fler hyresrätter har större omflyttning och kan vara en grogrund för många sociala problem, det är därför ett stort demokratiskt problem. Segregationen minskar inte heller, exempelvis hade den ökat i Sundsvall mellan 1999 och Dock finns inga bostadsområden i Sundsvall med mer än 35 procent personer med utländsk bakgrund, vilket gör segregationen moderat i jämförelse med vissa andra orter. 24 När det gäller vad som kan göras för att minska detta problem ligger fokus hos de flesta kommuner på trygghetsskapande åtgärder, utveckling av staden och motverkan av diskriminering. Det är stora och viktiga områden där potential för utveckling finns. Det är dock viktigt att arbetet fokuserar både individ och bostadsområde samtidigt. Insatser riktade till individer och insatser riktade mot bostadsområden måste kombineras för att nå effekt Länsstyrelsen Västernorrland Boverket, Etniska hierarkier. Lägesrapport om integration. 24 Boverket, Etniska hierarkier. 25 Boverket Etniska hierarkier. 11

13 Yngre personer Gruppen yngre innefattar i denna undersökning personer mellan 20 och 30 år. Detta innebär att det i gruppen finns både sådana som nyligen kommit ut på bostadsmarknaden, studenter och personer som är i det första stadiet av familjebildning. Det gör att det är svårt att betrakta yngre som en homogen grupp. Det finns dock i gruppen en högre andel av personer som lever i en ekonomiskt utsatt situation 26. Det finns i forskning och debatt en enighet om att det idag är problematiskt för många unga att komma in på bostadsmarknaden. Detta gäller både stora och medelstora städer, även om fokus i frågan har legat på de tre största städerna. Oavsett avsändare är detta budskap klart. När det gäller hur frågan ska lösas går åsikterna dock isär. Vissa grupper argumenterar att det är viktigt att bygga för de mer välbeställda, för att äldre bostäder med lägre kostnader ska bli lediga längre ner i vakanskedjan. Andra argumenterar för att detta antagande är falskt och att det istället bör byggas särskilda bostäder för de unga som har svårt att komma in på bostadsmarknaden. Undersökningar visar att ungdomar i åldern år är positiva till att bo i hyresrätt. 27 I undersökningar där även personer upp till 35 år deltar vill fler bo i bostadsrätt eller småhus. 28 De viktigaste aspekterna med boendet är låg månadskostnad, hög bostadsstandard, bra planlösning, bra kommunikationer och nära till arbete/skola. Mindre viktiga aspekter är centralt läge, nära till grönområden, bostadsområde med gott rykte och nära till vänner. 29 Äldre personer Om ungdomar i åldern år är en heterogen grupp gäller det i ännu högre grad för personer 55+. I denna grupp ryms både personer med många år kvar på arbetsmarknaden, nyblivna pensionärer utan allvarliga hälsoproblem och personer som känner av åldersrelaterade sjukdomar. Det som förenar gruppen är att en majoritet i gruppen inte längre har hemmavarande barn, vilket kan vara en anledning att förändra sitt boende. Den grupp som idag är i tidig pensionsålder har ofta en god ekonomi. Denna grupp är också den grupp som har de bästa möjligheterna till låga boendekostnader. Många bor i småhus, och det är vanligt att de har bott i dessa hus i över 20 år. Detta gäller främst sammanboende, då det är vanligare att ensamstående bor i hyresrätt eller bostadsrätt. De som bor i småhus har ofta mycket låga utgifter för sitt boende. Detta beror på en kombination av gynnsamma regler och låga kostnader när bostaden byggdes eller inköptes samt den långa boendetiden som lett till att många hunnit betala av de lån de haft på bostaden. 30 Det gynnsamma ekonomiska läget gör att många bor kvar i sitt boende långt upp i åldrarna. En ny bostad innebär helt enkelt en för stor kostnad. De hus som byggdes under villaboomen från 1960-talet till 1980-talet kan dock ha en hel del fel, som till exempel fukt och mögel eller behov av grundläggande renovering. Det innebär att äldre riskerar att bo kvar i bostäder som kan vara både hälsovådliga och dessutom sjunka i värde i framtiden. En dansk studie visar att det kan komma att finnas fler bostäder från villaboomen än det finns 26 Länka in ungdomarna i flyttkedjorna. Om ungas syn på sitt framtida boende. En bostadsrapport från fastighetsägarna Länka in ungdomarna i flyttkedjorna Undersökning om bostadssituation. April 2007, genomförd av SIFO Research International på uppdrag av Jagvillhabostad.nu 29 Undersökning om bostadssituation. April Boverket. Hur bor morgondagens äldre? En nyckelfråga i kommunernas boendeplanering

14 efterfrågan inom bara några år. Detta kan alltså vara ett kommande problem för den i övrigt så gynnande 40-talistgenerationen. 31 Det bör också påpekas att det finns stora skillnader även i gruppen nyblivna pensionärer. Det finns grupper som har större ekonomiska svårigheter än andra. Ensamboende och personer med utländsk bakgrund kan vara grupper som riskerar en låg socioekonomisk status. För de som bor i lägenheter är det också ett problem att många av flerbostadshusen byggda på och 1950-talen saknar hiss. År 2000 var det över hushåll bara i åldrarna år som bodde på tredje våningen eller högre upp utan hiss. 32 Goda exempel från andra kommuner På Boverkets hemsida finns ett antal kommunala initiativ presenterade som goda exempel på hur kommunen kan planera för grupper med särskilda behov. Det som blir tydligt efter en genomgång av de fåtal kommuner som finns representerade är att fokus ligger på boende för studenter samt personer som behöver anpassat boende eller som inte har möjlighet att skaffa en egen bostad, till exempel funktionshindrade eller socialtjänstens klienter. Inte mycket fokus läggs på hur bostadssituationen ska göras tillgänglig för de stora grupperna som kan ha svårt att hitta ändamålsenligt boende. 33 Örebro kommun har en plan för planering av boendet i kommunen som innehåller särskilda avsnitt om personer med psykiska problem, utvecklingsstörning och förvärvad hjärnskada, missbruksproblem och sociala problem. Det finns också avsnitt om integration och boende för äldre. När det gäller integrationen slås det till exempel fast att alla bostadsområden ska ha bostäder som är attraktiva för människor oberoende av sådana faktorer som ålder och kulturell eller etnisk bakgrund. Områden med billiga bostäder ska inte automatiskt vara områden med låg attraktivitet och stora problem. Gällande bostäder för äldre slår planen fast att de flesta äldre bor i ordinära boendeformer. Det gör det viktigt att rikta särskild uppmärksamhet kring utformning, tillgänglighet, service och trygghetsskapande åtgärder i ordinarie bostäder. I planen tas konkreta åtgärder mest upp gällande olika typer av vårdboenden. Planeringen av seniorboenden med tillgång till extra stöd är dock en åtgärd som tas upp. 34 I Umeå kommun ligger en del fokus på studentbostäder, men det slås också fast att kommunen ska uppmuntra byggandet av hyresrätter och verka för att hålla hyrorna nere, vilket är en åtgärd som kan gynna svaga grupper, både bland äldre och yngre. Det finns också en avsikt att bygga attraktiva bostäder för äldre. Ett syfte med detta är att lösgöra de småhus som de äldre idag besitter. Behovet av småhus för unga familjer är uppenbarligen mycket stort i kommunen Boverket Boverket Nya grepp. Bostadsbyggande Örebro Kommun, Box 30000, Örebro 35 Bostadsförsörjningsprogram för Umeå kommun Med utblick mot Umeå kommun, Skolgatan 31A, Umeå 13

15 Vad händer när nya bostäder byggs? Något som har stor påverkan på bostadsmarknaden i en region är de bostäder som byggs. En viktig fråga när det gäller att planera för byggande är vilka som har möjlighet att flytta in i de nybyggda bostäderna och vilka kedjeeffekter byggandet sätter igång. Vem kan bo i de nybyggda bostäderna? I en undersökning från 2002 konstaterades att det krävs en sammanlagd hushållsinkomst på minst kronor före skatt för att kostnaden för en nybyggd lägenhet på 65 kvm inte ska ta mer än 30 procent av den disponibla inkomsten i anspråk (beräknat på en årshyra på max 1100 kronor per kvm). Detta är en nivå som tre av tio unga hushåll (sammanboende utan barn i åldrarna år) inte kommer upp till. Bland pensionärerna är motsvarande siffra sex av tio. Däremot kan över 80 procent av de i åldrarna klara detta. 36 Det har gått sex år sedan undersökningen och i dagsläget borde det finnas fler ekonomiskt starka pensionärer, även om det i den äldsta gruppen fortfarande finns många som inte har råd med den typen av boende. Det finns alltså stora skillnader mellan olika grupper när det gäller vilken ekonomisk möjlighet de har att flytta in i en nybyggd lägenhet. Siffrorna ovan gäller dessutom endast sammanboende utan barn. En ensamboende har mycket svårare att nå upp till de nivåer som krävs. Lägenheten i exemplet är dessutom inte rymlig nog för en barnfamilj, vilket visar att barnfamiljer också kan få svårt att anskaffa ett tillräckligt stort, nybyggt boende om den gemensamma inkomsten inte är betydande. Länkas svagare grupper in i slutet av vakanskedjorna? Det har under de senaste decennierna gjorts några studier av vad som händer när nya bostäder byggs. Dessa studier kan vara teoretiska, men det vanliga är att de studera de reella så kallade vakanskedjor som uppkommer när nya bostäder byggs. Dessa kedjor skapas av att en vakans uppstår när ett hushåll lämnar sin bostad för att flytta in i den nybyggda bostaden. Detta skapar en kedjereaktion med fler vakanser allteftersom hushåll flyttar. I avsnittet om utredningens tillvägagångssätt beskrivs vakanskedjan som princip i större detalj. När det gäller vakanskedjor ser man ibland argumenten att det är bra att bygga stora och dyra bostäder, eftersom de ger upphov till långa vakanskedjor. Långa vakanskedjor anses innebära stora möjligheter till rörlighet för hushåll som vill flytta. Det ses också av vissa som ett sätt att få in de personer som är i störst behov av bostad, till exempel unga eller personer med låg inkomst, på bostadsmarknaden. I en genomgång av några genomförda vakanskedjestudier pekar Lena Magnusson på att de tydligt visar att stora bostäder och bostäder med ett högre pris leder till längre vakanskedjor, det vill säga fler hushåll får chansen att byta boende. Det är dock långt ifrån klarlagt att långa vakanskedjor innebär att personer som saknar egen bostad kan komma in på bostadsmarknaden. Magnusson menar att På samma sätt som litteraturen ger stöd för att stora bostäder och dyra bostäder ger upphov till långa vakanskedjor, ger den också stöd för att dessa 36 Boverket

16 kedjor inte når de hushåll vars behov av förbättrade boendeförhållanden är störst. 37 Det är således inte klart att långa vakanskedjor ger de effekter som de ibland tillskrivs. En lång vakanskedja ger per definition fler flyttar, fler hushåll kan söka sig nytt boende. På vissa bostadsmarknader kan ett grundläggande problem vara just för små möjligheter för alla typer av hushåll att hitta ett passande boende när behoven ändras. Det är dock inte säkert att alla bostadsmarknader har detta problem. Vissa marknader kan istället sakna tillräckligt många bostäder för en viss grupp, till exempel billiga, mindre bostäder för unga som önskar lämna föräldrahemmet eller större bostäder i barnvänliga områden för unga familjer. Speciellt när det gäller de unga eller de med låg inkomst verkar då inte långa vakanskedjor ge en ökad möjlighet att komma ut på bostadsmarknaden. 37 Magnusson, L

17 Utredningens tillvägagångssätt Intervjuer Som ett led i utredningen gjordes åtta intervjuer med identifierade nyckelpersoner. Dessa var personer som ansågs kunna bidra med åsikter om bostadsmarknaden och bostadsbehovet i kommunen. De intervjuade är hyresvärdar och bostadsföretag, personer som arbetar med frågorna inom Sundsvalls kommun, representanter för intressegrupper för äldre och yngre samt opinionsbildare. Intervjuerna gjordes per telefon, vilket är en teknik som lämpar sig väl för denna typ av undersökning. Frågorna är inte av känslig art, vilket gör att en personlig kontakt inte är nödvändig. En telefonintervju är också enklare att boka in för en respondent som har ont om tid. Att nyckelpersonerna i flera fall var mycket upptagna men ändå hade möjlighet att boka in en intervju stärker antagandet att detta är en teknik som lämpar sig för undersökningen. Gruppintervjuer Totalt har 20 gruppintervjuer genomförts med invånare i Sundsvall, tio stycken med personer i åldrarna år och tio stycken i åldern över 55. I varje intervju deltog fyra till sex personer och intervjun tog ungefär en timme att genomföra. Deltagare till intervjuerna samlades in via en typ av snöbollsmetod. Initiala kontakter togs med en person på till exempel en arbetsplats, inom en pensionärsorganisation, vid vuxenutbildning eller arbetsmarknadsenhet. Denne uppmanades att själv sätta ihop en grupp utifrån rätt åldersgrupp, gärna med både män och kvinnor. På så sätt kan underlaget styras så att det finns en tillräcklig variation i gruppen, utan att utredarna själva väljer ut de som ska delta i undersökningen. Vilka kategorier som var viktiga att få med i intervjustudien varierade mellan de två åldersgrupperna. I båda grupperna sågs det som viktigt att få en spridning i ålder inom gruppen, eftersom förutsättningarna skiljer sig mycket mellan till exempel en 20-åring och en 28-åring, liksom för den delen mellan en 56-åring och en 80-åring. I den yngre gruppen sågs det också som viktigt att få med både arbetande, studerande och arbetslösa. I den äldre gruppen var det viktigt att ta med både de som fortfarande arbetar och pensionärer. Med snöbollsmetoden blev variationen mellan olika intervjugrupper mycket god. Intervjun inleddes med att deltagarna fyllde i en enkät samt markerade sitt nuvarande boende samt områden som de i framtiden önskade bo i och helst inte ville bo i på en karta. Efter detta diskuterades bostadsbehovet utifrån en särskild frågemanual. Intervjuerna var dock inte strukturerade, utan diskussionen tilläts styras av gruppen i hög grad. Detta ger stora möjligheter att få fram sådant som inte kunnat förutses innan undersökningen startade. Diskussionseffekten gör också att fler personer känner sig bekväma i att uttala sina åsikter. Enkät Varje person som deltagit i intervjustudien har fyllt i en enkät. Detta gjordes för att samla in uppgifter som dels riskerar att vara känsliga och dels är enklare att samla in på ett strukturerat 16

18 sätt. Exempel på sådana uppgifter är deltagarnas inkomst, boendekostnad samt önskemål om boendeform och boendekostnad i framtiden. Enkäten kan analyseras för att få en strukturerad bild av vissa delar av deltagarnas behov och önskningar. Den kompletterar den kvalitativa materialinsamling som gruppintervjuerna representerar för att skapa en både bred och djup bild av hur bostadsbehovet ser ut idag och i framtiden. Vakanskedjestudie Som ett steg i undersökningen är en mindre vakanskedjestudie genomförd. Denna kan användas som en indikation på hur vakanskedjor fungerar i Sundsvall. En vakanskedja grundar sig i det faktum att det uppstår en vakans när ett hushåll flyttar från en bostad till en annan. Med utgångspunkt i en viss bostad, går det att spåra den vakans som uppstår i första led, här kallat länk 1. I nästa led uppstår kanske ytterligare en vakans någon annanstans, när ett hushåll flyttar in i den vakans som den första flytten skapade. Vakanskedjan fortsätter på detta sätt tills den når en punkt när ingen ny vakans skapas. Orsakerna till detta kan vara flera, till exempel att en person flyttar medan någon i hushållet bor kvar i bostaden, att en person flyttar hemifrån eller från ett studentboende. Eftersom det är den lokala bostadsmarknaden i Sundsvall som studeras i denna studie anses vakanskedjan även som avslutad om någon flyttat in från en bostad utanför kommungränsen. Vakansstudien genomfördes från mitten av april till mitten av juni Den metod som använts för att kartlägga vakanskedjorna är en kombination av observationer i register och kontakt med boende, hyresvärdar, fastighetsförvaltare samt bostadsrättsföreningar. Utifrån det gjorda urvalet kontaktades förvaltarna för de nyproducerade lägenheterna. Dels skickades ett presentationsbrev (bilaga 4) och dels togs en telefonkontakt för att berätta om studien och dess syfte. Bostadsförvaltarna ombads uppge vilka som flyttat in i de nyproducerade lägenheterna som första hyresgäst respektive första bostadsrättinnehavare. De hushåll som på detta sätt identifierades utgjorde vakanskedjornas länk 1. Hushållen i länk 1 kontaktades via telefon. Telefonintervjun innehöll frågor om både den gamla och den nya bostaden, samt om hushållssammansättning. Förutom adresser har frågor ställts om bostädernas storlek vad gäller antal rum. Dessutom ställdes frågor om vem som flyttat in i den bostad som lämnats, i de fall det handlat om en äganderätt. När det handlat om hyresrätter har istället hyresvärden kontaktats för att rätt lägenhet skulle kunna identifieras. Med hjälp av informationen från länk 1, hyresvärdar, förvaltare samt från register, har sedan nästa länk kontaktats på samma sätt länk för länk bakåt, till vakanskedjan brutits. Arbetet har pågått kontinuerligt, med flera vakanskedjor samtidigt. Detta har medfört att vissa stora fastighetsbolag har kontaktats vid flera tillfällen, när ny information om en annan länk i någon vakanskedja behövts. När en boende inte kunnat nås via telefon har istället register använts. De databaser som använts är Sundsvalls kommuns register; KIR, Kommunala invånarregistret och FIR, Fastighetsregistret. KIR tillhandahåller aktuella folkbokföringsuppgifter. Här finns bland annat uppgifter om adress, flytthistorik och vilka som bor på vissa adresser för de som är skrivna i Sundsvall. Det 17

19 mest intressanta för denna studie är flytthistoriken. Denna beskriver hur personer flyttat genom åren, med samtliga adresser (given som fastighetsbeteckning) och datum för flyttningarna. Flytthistoriken visar alltså vilken adress en person för närvarande är bosatt på, när personen flyttade till denna adress samt från vilken adress personen flyttade. FIR tillhandahåller uppgifter från Lantmäteriet. I denna studie har uppgifter om lagfarna ägare, fastighetsbeteckningar och adresser hämtats från FIR. Dessutom har registret använts för att fastställa om ett hus är småhus eller flerfamiljshus. Eftersom registret visar vem som äger fastigheten kunde sedan ägaren kontaktas, som kunde vara privatperson, fastighetsbolag eller bostadsrättsförening. När en boende flyttat från ett flerfamiljshus har alltid hyresvärd, förvaltare eller bostadsrättsförening kontaktats. Detta har varit nödvändigt för att få kännedom om nästa boende i en specifik lägenhet vid ett specifikt datum, eftersom varken den förra boende eller register kan ge information om detta. Registren hade vid undersökningstillfället ännu inte uppgifter om specifika lägenheter. Dessutom visar FIR enbart vem som bor på en adress vid observationstillfället, och inte samtliga boende genom åren. Tidsintervallet mellan den första inflyttningen i lägenheterna och denna studies genomförande, fyra månader till två år, medgav en möjlighet att flera omflyttningar i lägenheterna kunde ha skett. Någon kunde alltså ha flyttat in i en lägenhet och sedan flyttat igen, varför det var nödvändigt med kontakt med hyresvärden. De moment som genomförts i vakanskedjestudien är således: Förvaltarna för de nyproducerade lägenheterna kontaktades via telefon och e- post. Ett presentationsbrev från Sundsvalls kommun skickades samt en förfrågan om namnen på de som flyttat in i respektive lägenhetsområde. De inflyttade kontaktades via telefon. Denna process möjliggjordes via Eniros tjänst för telenummer. I ett flertal av fallen fick ett antal samtal göras innan kontakt uppnåddes. I vissa fall visste den inflyttade vem som flyttat in i deras förra bostad; så var nästan alltid fallet om en villa eller bostadsrätt sålts. I så fall kunde även nästa länk kontaktas via telefon. I andra fall kontaktades förvaltaren via telefon för att få uppgift om vem som flyttat in i den specifika lägenheten. Detta gällde främst hyresrätter, men i vissa fall även bostadsrätter. Kontroll av flytthistorik gjordes via registren för att hitta personer i vakanskedjan. I vissa fall användes registren för att kontrollera ålder och hur många personer som ingick i hushållet. De uppgifter som på dessa olika sätt inhämtats är följaktligen flytthistorik för enskilda personer, ålder och hushållssammansättning, upplåtelseform, bostadsstorlek, adresser samt ägandeförhållanden. Etiska aspekter Alla personuppgifter (namn, ålder samt adress hänförlig till person) har endast antecknats för att komma vidare i vakanskedjan, och har inte lagrats elektroniskt. Denna information har givits till de förvaltare som lämnat uppgifter tillsammans med presentationsbrevet. Även de boende som intervjuats har informerats om detta. På så sätt kan inga individer identifieras i denna studie. 18

20 Möjliga felkällor Risken för felkällor i denna studie får anses liten. I de fall uppgifterna lämnats av de inflyttade själva finns möjligheten att fel uppgifter lämnats vad gäller ålder och möjligen i något fall hushållssammansättning. Vid kontroll i register av flytthistorik upptäcktes två fall där några boende mellanlandat i ett annat boende under någon eller några månader, vilket synts i registren. Dessa korta boenden har utgjorts av egen sommarstuga eller föräldrahem och kan inte anses förändra studiens resultat. Något fall av nyttjande av en svart bostadsmarknad har inte kunnat upptäckas. Bortfallet i studien är endast en länk. I och med detta bortfaller det största problemet med osäkerhet vad gäller vakanskedjestudier, nämligen att osäkerheten ökar med varje bortfallen länk, i och med att uppgifterna bygger på varandra. Urval Vilka nyproduktioner som använts i vakanskedjestudien har avgjorts i samråd med Sundsvalls kommun. De nyproduktioner som valdes är Trädgårdsgatan samt Nya Hamngatan. Trädgårdsgatan består av 17 renoverade bostadsrätter. Av dessa var sju sålda med rimligt tidsintervall när studien inleddes. Av dessa valdes fem ut för studien. Nya Hamngatan består av ett hundratal hyresrätter samt åtta bostadsrätter. Fem bostadsrätter valdes samt tio hyresrätter. De hyresrätter som valdes ut är belägna på ungefär likartat sätt som bostadsrätterna och härrör samtliga från samma trapphus. På så sätt består det totala urvalet av tio bostadsrätter och tio hyresrätter. 19