Examensarbete - Väg och vatten/ekosystemteknik

Transkript

1 PLATS FÖR BILD Årskostnadskalkyl baserad på ett flerbostadshus förväntade energiprestanda Sara Andersson och Johanna Nordström Examensarbete - Väg och vatten/ekosystemteknik t Examensarbetet syftar till att studera hur en investeringsbedömning vid produktion av flerbostadshus kan förbättras. Normalt antas schablonmässiga värden för drift- och underhållskostnader, vilket innebär att en lägre energianvändning inte avspeglas i årskostnadskalkylen utan bara ger en eventuell merkostnad på grund av högre inköpspris. Med en driftskostnad som inte baseras på schablonvärden utan på energisimuleringar är det möjligt att energieffektiva byggkomponenter blir ett konkurrenskraftigt alternativ till dagens standardlösningar, vilket på sikt skulle kunna få energiprestandan i svenska hus att förbättras. Studien utförs på ett flerbostadshus som byggs i Skanskas regi. för presentation våren 2005 Niclas Anderson, Avd för byggnadsekonomi, Helena Bülow-Hübe, Energi och ByggnadsDesign Maria Wall, Energi och ByggnadsDesign med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--05/5304--SE Avdelningen för byggnadsekonomi Institutionen för byggande och arkitektur

2 PLATS FÖR BILD Hyreslängden - avgörande vid val av placeringsform Jenny Karlsson och Margaretha Brunner Examensarbete - Lantmäteri Investering av fastigheter med långa hyreskontrakt har blivit en populärare placeringsform de senaste åren. Vi har därför fått i uppdrag av Svefa att utreda frågan om varför investerare väljer att placera kapital i fastigheter med speciellt långa hyreskontrakt. En naturlig följdfråga kring frågeställningen, är varför denna placeringsform är att föredra, framför kortare hyreskontrakt och andra placeringsalternativ. Bland de stora företag som först upptäckte placeringsformen är fastighetsbolaget Kungsleden. Placeringsformen utspelade sig i form av äldreboende, vilket innebar att Kungsleden tecknade hyreskontrakt avseende en tjugoårsperiod. Detta visade sig vara ett strategiskt bra initiativ och för närvarande hårdnar konkurrensen allt mer, i form av att flertalet företag investerar i denna typ av placeringsform. För utredning av frågeställningen krävs en fördjupning i hyreslagstiftningen avseende kontraktsutformningen, hyresgästens besittningsskydd samt eventuellt konkursförsättande. Vidare kommer även investeringsbedömning göras för att investeraren skall kunna erhålla ett resultat som motsvarar dess optimala förväntningar/förhoppningar. En investerare har en mängd olika placeringsmöjligheter att välja bland, som kan motsvara det avkastningskrav som placeringsformen innebär. Dessa är t.ex. aktier och obligationer och de kommer därmed att bli jämförelseobjekt till den diskuterade placeringsformen. för presentation våren 2005,, med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--05/5303--SE Avdelningen för byggnadsekonomi Institutionen för byggande och arkitektur

3 PLATS FÖR BILD Förvaltning av tredimensionella fastigheter - problem och möjligheter Eva Ljungquist och Therése Hääger Examensarbete - Lantmäteri Den 1 januari 2004 trädde en ny lag i kraft beträffande tredimensionell fastighetsbildning Vårt examensarbete syftar till att utreda problem och möjligheter som uppstår i samband med förvaltning av tredimensionella fastigheter Begreppet fastighet har fått en vidare betydelse efter införandet av tredimensionell fastighetsbildning Tidigare lagstiftning har haft som utgångspunkt ett tvådimensionellt tänkande beträf-fande fastigheter Vertikala gränser har delat upp markområden och fast egendom har utgjorts av det som innefattas inom gränserna uppåt och nedåt i det avgränsade området Den nya lagstiftningen har skapat möjlighet att ombilda befintliga fastigheter genom att dess olika fastighetsutrymmen kan bli nya fastigheter med andra ägare Tredimensionell fastighetsbildning kommer troligtvis att bidraga till att befintliga fastigheter kan påbyggas och få nya våningsplan Tredimensionell fastighetsbildning skapar i det stora hela effektivisering och dynamik inom stadsplaneringen och har varit en efterfrågad lagändring sedan länge Ett av syftena med denna lagändring är bland annat att det skapas möjligheter för en mer praktisk och funktionell fastighetsförvaltning Ett exempel är bostadsrättsföreningar som vill skapa en mer rationell förvaltning genom att överföra ansvaret för kommersiella lokaler i föreningens hus till någon som är mer specialiserad på förvaltning av kommersiella lokaler En grundtanke är dock att det inte ska vara möjligt att dela upp fastigheter som lämpligen bör förvaltas sammanhållet Vi kommer att använda oss av en kombination av kvantitativa och kvalitativa metoder i form av attitydundersökningar och intervjuer för presentation våren 2005 Eximinator med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--05/5304-SE Avdelningen för byggnadsekonomi Institutionen för byggande och arkitektur

4 Mätning av industraliseringsgraden îplats Peder Harty och Tord Rundberg Byggsektorn har idag fått upp ögonen för industrialiserat byggande och de flesta stora företagen på marknaden driver någon form av utveckling av industrialiserat byggande. Detta skapar då ett behov av att på något sätt kunna mäta denna utveckling för att på ett effektivt sätt kunna styra över processen. Många liknelser kan dras från till exempel bilindustrin där flera led har effektiviserats och kostnaderna har sänkts. Detta examensarbete kommer att behandla projekt inom ramen för Skanskas industrialiseringsutveckling, där tyngdpunkten för arbetet kommer att ligga på projekteringen. För att komma fram till ett användbart mätvärde kommer olika fallstudier att studeras som i detta fall kommer att innebära mätning av skillnader mellan konventionellt- och industrialiserat byggande. Arbetets mål är att på ett objektivt sätt skapa en mätmetod för kontroll och uppföljning, vilket ska kunna appliceras på varierande husbyggnads projekt. Den primära frågan vi ställer oss är därför: Hur mäts då denna industrialisering på ett användbart sätt? Vilket mätvärde är mest brukbart för att ge en klar bild över effektiviteten med ett nytt sätt att jobba? för presentation 16 februari 2006 Mikael Fritzon, utvecklingschef industriellt byggande, Skanska med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--05/5309-SE

5 îplats Ryssland som materialinköpsland - En förstudie Andreas Heinrup och Daniel Johansson Det är i dagsläget svårt för företag i byggbranschen att få lönsamhet i sina projekt, bland annat beroende på höga materialkostnader. I andra branscher har man under en längre tid minskat sina kostnader genom att förlägga hela eller delar av sin verksamhet i lågkostnadsländer så som Polen, Ungern och Kina. Denna tendens börjar nu även infinna sig i byggbranschen. Arbetet görs i samarbete med Skanska. För deras del har man redan idag en etablerad materialimportsmarknad i Polen, man håller dessutom på att bygga upp en motsvarande organisation i Kina. För tio år sedan var det ingen som trodde att Kina skulle utvecklas till den attraktiva marknad den är. I motsvarande situation befinner sig Ryssland i idag. Detta arbete kommer att bli en förstudie som ämnar belysa de problem och möjligheter som kan tänkas uppstå vid materialinköp från Ryssland. Det kommer bland annat att ta upp saker som tullar, skatter och transporter men även etableringsstrategier och tillväxtutsikter. Målet med arbetet är att kunna ge en fingervisning om huruvida det i dagsläget är lämpligt att börja handla med Ryssland eller om det är bättre att avvakta. Arbetet är även tänkt att fungera som ett första avstamp och inspirationskälla vid en faktisk etablering i Ryssland. för presentation mars 2006 Mats Norén, Inköpschef Region HusSyd, Skanska Sverige AB med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--05/5318--SE

6 îplats Effektivisering av ständig förbättringsprocess för nya byggproduktionsmetoder - en fallstudie av Skanska, ModernaHus Karin Lindholm och Jenny Sjöblom Bakgrund För att effektivisera dagens byggnadsindustri behöver erfarenheten tas om hand, behandlas och återinföras i framtida projekt. Framförallt finns ett behov av att kunna handla proaktivt genom att förutse tänkbara framtida situationer så att oönskade händelser kan förebyggas och förhindras. Skanska Sverige har utvecklat ett produktionssystem som effektiviserar själva byggnadsprocessen, projektet heter ModernaHus. Där har man tagit fram standardiserade byggdelar i form av prefabricerade element och moduler. I dagsläget har ett pilotprojekt byggts och ett andra påbörjas i januari För Skanska är det viktigt med ständig förbättring för att kunna effektivisera byggnads-processen. I detta projekt ska eventuella framtida problem kunna förebyggas genom att ta till vara på erfarenheter från tidigare projekt samt att snabbt få till en reaktion och aktion på kritiska moment under pågående produktion. Syfte Studien syftar till att undersöka hur effektiviteten kan öka på en byggarbetsplats genom att ta tillvara på existerande kunskap och erfarenhet. För att minska risker och förenkla processen implementeras befintliga rutiner från tidigare byggprojekt. Kritiska moment som ofta orsakar problem i processen kan delvis förhindras genom att snabbt reagera och agera innan de uppstår. Genom att materialet kontinuerligt uppdateras kan framtida projekt ständigt förbättras. Metod Inledningsvis kommer en fördjupning av begreppet erfarenhetsåterföring att göras. Genom mätningar, intervjuer och enkätundersökningar inhämtas den nödvändiga information som behövs för studien. Slutligen skall det i en sammanställning framgå på vilket sätt informationen bör återinföras samt vilka förslag på förbättringsåtgärder som är användbara till kommande projekt. för presentation juni 2006 Stefan Olander, Avd för byggnadsekonomi Jens Erik Jörgensen, Skanska Teknik med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--05/5322--SE

7 îplats Teknisk statusbesiktning av fastighet i samband med due diligence Alexander Gil En beskrivning av hur processen tillämpas och hur den kan utvecklas som en del av ISO 9001:2000 Vid alla större fastighetstransaktioner är det idag snarare regel än undantag att genomföra due diligence. Due diligence är en term från engelskan, som har lånats in i det svenska språket och som dagligen uppträder i näringslivet. Termen betecknar den procedur som genomgås, för att studera, granska och analysera ett tilltänkt förvärvsobjekt. Förfarandet genomförs framförallt i samband med företagsförvärv men förekommer idag i samband med de flesta stora affärshändelser, däribland fastighetstransaktioner. I mitt examensarbete avser förfarandet en fastighets tekniska status, ett av sex undersökningsområden som står under granskning vid en fastighetstransaktion. Syftet med dessa undersökningar är att finna fastighetens brister, dokumentera dessa och i möjligaste mån kvantifiera riskerna knutna till fastigheten. I examensarbetet skall jag genom en fallstudie och aktivt deltagande, kartlägga och beskriva den process det innebär att genomföra en teknisk statusbesiktning, samt utvärdera och diskutera hur processen kan utvecklas som en del av det kvalitetsledningssystem som tillämpas vid värdföretaget. för presentation 12 december 2005 Per Karlsson, Seniorkonsult, TP GROUP Sweden AB med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--05/5314-SE

8 Lagen om offentlig upphandling - Tillämpning vid upphandling av byggnadsarbete Emil Nilsson Lagen om offentlig upphandling (LOU) är till för att reglera så att myndigheter sköter sina upphandlingar på ett sätt som ser till att upphandlingen följer vissa principer. Icke-diskriminering, likabehandling, transparens, proportionalitet och ömsesidigt erkännande är de grundläggande principerna som ska efterlevas. LOU som efterträdde upphandlings-förordningen 1994 och kom till för att EU -anpassas. Övergången innebar en stor omställning och 10 senare uppstår fortfarande problem som tillsynes bara beror på att upphandlingen har blandats mellan LOU och det gamla systemet. Detta examensarbete kommer att behandla lagen om offentlig upphandling och undersöka hur lagen hanteras av dem som gör det dagligen och hur de uppfattar och tolkar lagen. Målet är att identifiera partier som många uppfattar som problem, tolka dessa och ge en lösning så att alla parter blir nöjda. Syftet med arbetet är att analysera lagens pratiska tillämpning inom byggbranschen och hitta hinder för tillämpningen och att eventuellt föreslå förändringar för att minska problemen med lagen. Metoden kommer att vara en intervju med ett antal upphandlare från båda sidor i processen, beställare, entreprenörer. Intervjun kommer sedan att följas upp med en enkät som baseras på resultatet från intervjuerna och kommer att gå ut till ett större antal personer som har kontakt med LOU inom arbetet. för presentation mars 2006 med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--05/5315--SE

9 îplats Ryssland som materialinköpsland - En förstudie Andreas Heinrup och Daniel Johansson Det är i dagsläget svårt för företag i byggbranschen att få lönsamhet i sina projekt, bland annat beroende på höga materialkostnader. I andra branscher har man under en längre tid minskat sina kostnader genom att förlägga hela eller delar av sin verksamhet i lågkostnadsländer så som Polen, Ungern och Kina. Denna tendens börjar nu även infinna sig i byggbranschen. Arbetet görs i samarbete med Skanska. För deras del har man redan idag en etablerad materialimportsmarknad i Polen, man håller dessutom på att bygga upp en motsvarande organisation i Kina. För tio år sedan var det ingen som trodde att Kina skulle utvecklas till den attraktiva marknad den är. I motsvarande situation befinner sig Ryssland i idag. Detta arbete kommer att bli en förstudie som ämnar belysa de problem och möjligheter som kan tänkas uppstå vid materialinköp från Ryssland. Det kommer bland annat att ta upp saker som tullar, skatter och transporter men även etableringsstrategier och tillväxtutsikter. Målet med arbetet är att kunna ge en fingervisning om huruvida det i dagsläget är lämpligt att börja handla med Ryssland eller om det är bättre att avvakta. Arbetet är även tänkt att fungera som ett första avstamp och inspirationskälla vid en faktisk etablering i Ryssland. för presentation mars 2006 Mats Norén, Inköpschef Region HusSyd, Skanska Sverige AB med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--05/5318--SE

10 îplats Utredning av lönsamhet vid tillbyggnad av extra våning på befintliga hus Karl Sköld och Martina Stål Just nu råder det bostadsbrist i många städer i Sverige däribland Malmö och Lund. En centralt belägen lägenhet behöver i stort sett aldrig stå tom och förutsättningarna för att investera i bostäder är goda. Samtidigt är möjligheterna att exploatera ny mark för bostäder i centrala delar av tätbebyggda städer väldigt små. Ett sätt att komma runt denna problematik är att bygga fler lägenheter i redan befintliga hus genom att bygga en extra våning ovanpå de gamla. Syftet är att kartlägga vilka faktorer som påverkar vid tillbyggnad av en våning. Först och främst identifieras vilka krav som måste uppfyllas för att få påbörja denna typ av byggprojekt som exempelvis brandskydd och tillgänglighet. Därefter kartläggs vilka faktorer som påverkar det ekonomiska utfallet av investeringen, t.ex. produktionskostnad och hyresnivåer. Slutligen görs en modell där man på ett enkelt sätt ska kunna avgöra om det är möjligt att göra denna påbyggnad på en specifik fastighet samt att få en överskådlig bild över om det vore lönsamt. Tyngdpunkten i arbetet kommer att utgöras av den möjliga lönsamheten för fastighetsägaren. Studien kommer att utgöras av en fallstudie av LKFs påbyggnadsprojekt på Klostergården där de olika faktorerna, krav så väl som de ekonomiska aspekterna, kommer att utredas. Därefter appliceras modellen på några specifika fastigheter i Malmö och Lund. för presentation mars 2006 Peter Strand, Akelius Tommy Schumann, HSB med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--05/5317-SE

11 Kvalitetssyn i byggbranschen îplats Anton Leigard Sedan tidigt nittiotal har kvalitetssystem varit en del av branschen. Dessa system är ett sätt att strukturera hur beställare, projektörer och andra aktörer i produktionskedjan arbetar. I styrdokument låter systemen helt vattentäta men det som är intressant är hur attityden mot dessa system är i verkligheten. Denna rapport kommer att diskutera den subjektiva inställningen till kvalitetssystemen och hur arbetet med ständiga förbättringar genomförs. Innehållet kommer att ta ett humant perspektiv och belysa vikten av medarbetarnas inställning till kvalitetsarbetet. Vidare så kommer rapporten att belysa glappet mellan ett kvalitetscertifikat och ett väl fungerande kvalitetssystem. En stor del är då hur man skapar en kultur för ständiga förbättringar. Som en del i diskussionen om vad är kvalitet kommer även synen på felkostnader i byggproduktion att behandlas. Rapporten kommer att behandla aktuella teoretiska begrepp med stor hängivenhet. Dessa kopplas sedan till fakta från empirisk undersökning. Undersökningen kommer att sondera de tankar som genomsyrar branschen och variationer mellan beställare och entreprenörer kommer att analyseras. Utgångspunkten är att empirin erhålls genom en inledande enkätintervju med uppföljande djupintervjuer. för presentation VT2006 Opponent Eldin Colak med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--05/5320--SE

12 Hyresgästpreferenser inom externhandel îplats Martin Gunnergård och Måns Andersson Examensarbete - lantmäteri Examensarbetet är inriktat på den växande marknaden för externhandel. Allt fler företag har upptäckt fördelarna med extern etablering vilket leder till en ökad efterfrågan på lokaler i attraktiva externa lägen. Faktorer som utbud och hyresgästsammansättning är några av de avgörande ingredienserna till en lyckad handelsplats. Exempelvis är företag som El-Giganten och SIBA ofta etablerade inom samma handelsområde, detsamma gäller många andra företag. Vad är det som gör att företagen etablerar sig med värsta konkurrenten så nära inpå? Att veta vad som bestämmer att en viss sammansättning av hyresgäster blir till innebär ofta ett lyckat handelsområde. Det lockar köpglada konsumenter, vilket innebär större omsättning för företagen, som i sin tur genererar höga hyror och ett högre fastighetsvärde för fastighetsägaren. Examensarbetet syftar till att utreda hyresgästers preferenser vid etableringar inom externhandeln. Vilka FMtjänster efterfrågas, vad grundar man etableringsbeslut på och vad har man för relation till andra hyresgäster? Fokus i undersökningen kommer att läggas på sk. Retail Parks, eller storbutiksområden. Idén till examensarbetet har utarbetats tillsammans med NCC Property Development, Malmö. för presentation 21 december 2005 Joakim Persson, NCC Property Development, Malmö med kod nr ISRN LUTVDG/TVBP--05/5316-SE