TJÄNSTEUTLÅTANDE 1 (7) Planavdelningen Dnr Victor Hoas Ströman Tfn

Transkript

1 TJÄNSTEUTLÅTANDE 1 (7) Planavdelningen Victor Hoas Ströman Tfn Stadsbyggnadsnämnden Startpromemoria för planläggning av Kv. Enigheten mm i stadsdelen Mariehäll (ca 190 lägenheter) FÖRSLAG TILL BESLUT Stadsbyggnadsnämnden beslutar att planarbete påbörjas. Ingela Lindh Arne Fredlund Peter Jacobsson SAMMANFATTNING Peab Bostad AB har ansökt om planändring för fastigheterna Enigheten 25 och 26 för att möjliggöra nybyggnad av ca 190 nya bostäder samt en förskola om ca 3 avdelningar. Projektets syfte är att utveckla och omvandla befintliga byggnader inom kvarteret för att åstadkomma en mer kontinuerlig stadsväv med nya bostäder i denna expansiva del av staden. Exploateringen uppgår till ca kvm BTA totalt, varav ca kvm utgörs av garage och kvm är ombyggd lokalyta från befintlig kontorsbyggnad. Den föreslagna bostadsbebyggelsen ordnar sig i två nivåer med längsgående volymer uppe på Enighetsberget och från dessa, tvärgående volymer som trappas ned och möter Bällstavägen i nivå med gatan. Strukturen knyter an till Annedal kvartersstruktur, men får en egen karaktär genom de stora höjdskillnader som finns i området. Parkeringen löses i garage under gården med ett parkeringstal motsvarande 1,0 bilplats per lägenhet. Stadsbyggnadskontoret ställer sig positivt till projektet och anser att nya bostäder i detta läge kan bli mycket attraktiva. Projektet bidrar vidare till en levande gatumiljö längs Bällstavägen och ökad trygghet då området blir befolkat även nattetid. I det fortsatta arbetet bör bebyggelsens utformning och förhållningssätt till omgivningen studeras vidare samt bullerproblematiken och eventuella markföroreningar utredas.

2 2 (7) UTLÅTANDE Bakgrund och syfte Peab Bostad AB har ansökt om planändring för fastigheterna Enigheten 25 och 26 för att möjliggöra nybyggnad av ca 190 nya bostäder samt en förskola om ca 3 avdelningar. Projektets syfte är att utveckla befintliga byggnader inom kvarteret för att åstadkomma en mer kontinuerlig stadsväv med nya bostäder i denna expansiva del av staden. På fastigheterna står idag en större kontors- och industribyggnad som till delar avses rivas. För bättre anpassning till stadsdelens övergripande planstruktur föreslås även en mindre del av den av staden ägda fastigheten Mariehäll 1:10 ingå i projektet. Området idag Mariehäll Stadsdelen Mariehäll är ett mycket heterogent bostads- och verksamhetsområde som rymmer allt från stora kontorshus och industrier till små enbostadshus. Mariehäll genomgår för närvarande en omvandling från att vara ett arbets- och bostadsområde i Stockholms utkant till att bli en del av stadens och regionens utvidgade kärna, med länkar till såväl Stockholms nordvästra ytterstad, stadskärnan i Sundbyberg som en ny stadsstruktur enligt Vision Bällstaviken i utvecklingsområdet. Redan idag märks ett ökat exploateringstryck för bostäder. De planerade tvärbanelinjerna mot Solna och Kista kommer båda att trafikera stadsdelen och förväntas öka intresset för exploatering ytterligare. För närvarande pågår eller har nyligen avslutats planarbeten för ca 2200 lägenheter i stadsdelen. Huvuddelen av dessa planeras att byggas i det intilliggande området Annedal. Planområdet Planområdet innefattar fastigheterna Enigheten 25 och 26 samt delar av fastigheten Mariehäll 1:10. Peab äger fastigheten Enigheten 26 samt innehar tomträttsavtal för Enigheten 25. Stockholms stad äger fastigheten Mariehäll 1:10. Planområdet är centralt beläget i stadsdelen och angränsar till Bällstavägen i söder, ett naturområde som sträcker sig från norr till väster där det avgränsas av Tappvägen samt Kratsbodavägen i öster. Området kännetecknas av stora topografiska skillnader där de högsta punkterna återfinns på den platå kvarteret utgörs av. Från planområdet sluttar marken brant mot Tappvägen i väster och Bällstavägen söder. På fastigheterna Enigheten 25 och 26 finns två befintliga sammanbyggda byggnader för kontor och icke störande industri om ca 9300 kvm LOA i 3 respektive 4 våningar. Till kontorshusen hör även ett underbyggt garage om ca 400 kvm BTA. Kontorsbyggnaderna uppfördes år 1970 och har ett enkelt utförande med fasader i mexitegel. Övriga delar av fastigheterna är hårdgjorda och nyttjas för markparkering och inlastning. I dagsläget står merparten av byggnadernas lokaler outhyrda. Planområdet har ett bra läge mellan det planerade bostadsområdet Annedal och Sundbybergs centrum, där det finns pendeltåg och tunnelbana. Bussar på Bällstavägen går mot bland annat Spånga, Sundbyberg och Alvik. Ett rikt serviceutbud finns i handelsområdet vid Bromma flygplats och i Sundbybergs centrum.

3 3 (7) Orienteringskarta över Mariehäll med planområdet markerat Befintlig kontors- och industribyggnad inom kvarteret Enigheten Gällande planer och tidigare ställningstaganden Detaljplaner Inom planområdet gäller Pl från år 1967 som anger kontor och icke störande industriverksamhet.

4 4 (7) Översiktsplan 99 I översiktsplanen är området utpekat som verksamhetsområde, men ingår som en del av stadsutvecklingsområdet Mariehäll-Brommafältet-Ulvsunda. Översiktsplanens intention är att dessa områden ska bebyggas med en blandad stadsstruktur, med såväl bostäder som arbetsplatser. Parallella skissuppdrag Under 2007 genomförde stadsbyggnadskontoret tillsammans med exploateringskontoret och fastighetsägarna i området parallella skissuppdrag för utformning av ny stadsstruktur i norra Mariehäll. Uppdraget syftade till att pröva en mer ordnad stadsstruktur med nya bostäder, förskola och arbetsplatser samt en ny struktur för gatunät, gångstråk och parkmark som knyter ihop norra Mariehäll med omgivningarna. Arbetet resulterade i nedanstående övergripande strukturplan och ett antal ställningstaganden som är tänkta att fungera som stöd för en fortsatt planering av området. Övergripande strukturplan över framtida utveckling i norra Mariehäll Strukturplanen för norra Mariehäll, där kvarteret Enigheten ingår, utgår från de övergripande målsättningar som finns för hela stadsutvecklingsområdet. Planens intentioner är att skapa en kontinuerlig och tät stadsbygd med högkvalitativa parkrum och inre samband som länkar ihop stadsdelens olika delar; en blandad stad med bostäder, arbetsplatser, service och platser för rekreation som skapar en spännande helhet. För området vid kv. Enigheten tar strukturplanen utgångspunkt i en bebyggelse som markerar topografin, vitaliserar Bällstavägens gaturum och integreras med den intilliggande befintliga bebyggelsen. Förslag Ny bebyggelse Planförslaget innebär att delar av de befintliga kontors- och industribyggnaderna rivs och ersätts med ca 190 nya bostadslägenheter och en ny förskola om ca 3 avdelningar. Den föreslagna bebyggelsen ordnar sig i två nivåer med längsgående volymer uppe på Enighetsberget och från dessa, tvärgående volymer som trappas ned och möter Bällstavägen i nivå med gatan.

5 5 (7) Strukturen knyter an till Annedals kvartersstruktur, men får en egen karaktär genom de stora höjdskillnader som finns i området. En viktig del för stadsomvandlingen av norra Mariehäll generellt och för kv. Enigheten specifikt har varit att vitalisera Bällstavägens gaturum och skapa en mer stadsmässig karaktär. Genom att dra ut bebyggelsen mot Bällstavägen med tydliga entréer och lokaler i bottenvåningarna skapas goda förutsättningar för en levande stadsmiljö med urbana kvalitéer. I planområdets östra del föreslås ett L-format bostadshus i 4-5 våningar med lokaler i bottenvåningen. Den befintliga bebyggelsen rivs här helt och det nya bostadshuset flyttas ut mot Kratsbodavägen/Bällstavägens korsningspunkt för att skapa ett mer definierat gaturum. Gården som skapas innanför blir på så sätt bullerskyddad och kan med fördel samutnyttjas med den föreslagna förskolan. Bebyggelsen väster om hörnkvarteret utnyttjar det befintliga kontorshusets underbyggnad och bärande stommar samt byggs på med 1-2 våningar. Byggnaden får därmed en totalvolym om 4-5 våningar uppe på Enighetsberget. För att skapa kontakt med Bällstavägen och bryta upp skalan byggs dessa byggnader på med tvärställda volymer som trappas ned och möter gatan. Volymerna tar upp de kraftiga nivåskillnaderna genom förskjutningar i horisontalled och föreslås även de få samma 4-5 våningsskala. Exploateringen uppgår till ca kvm BTA totalt, varav ca kvm utgörs av garage och kvm är ombyggd lokalyta från befintlig kontorsbyggnad. Det arkitektoniska uttrycket föreslås bli modernt och bygga vidare på den stora variation som finns i stadsdelen. Mot Bällstavägen förstärks det stadsmässiga uttrycket genom att bebyggelsen kommer ut och möter gatan med välkomnande entréer och lokaler i bottenvåningen. Bällstavägshusen ansluter i skala till omgivningen och de planerade kvarteren i Annedal vilket skapar en enhetlig gatumiljö. Uppe på Enighetsberget förstärks istället topografin med den längsgående bebyggelsen som griper tag i berget och bildar en ny höjdrygg. Parkering och angöring Parkeringen löses i garage under gården med ett parkeringstal motsvarande 1,0 bilplats per lägenhet. På fastigheten Enigheten 25 utnyttjas befintligt överbyggt garage, medan ett nytt överbyggt garage föreslås på fastigheten Enigheten 26. Eventuell markparkering förekommer endast på kvarterets angöringsgata. Bostadsgårdarna, som idag främst nyttjas för markparkering, föreslås istället planteras med lägre växtlighet samt möbleras med lekredskap och eventuella komplementbyggnader. Angöring till bostäderna och infart till garagen sker från Enighetsvägen. Idag råder stoppförbud på Bällstavägen, en framtida utveckling av gatumiljön med bland annat trädplanteringar och kantstensparkering skulle dock innebära att angöring även skulle kunna bli möjlig från Bällstavägen. Tillgänglighet Inom planområdet finns stora topografiska skillnader, där de största skillnaderna återfinns i naturbranten ner mot Bällstavägen i sydväst. Stadsbyggnadskontoret bedömer att det är möjligt att skapa tillgängliga passager mellan Bällstavägshusen och bebyggelsen uppe på Enighetsberget genom sammankopplade trapphus. Likaså bedöms det möjligt att skapa tillgängliga entréer, uteplatser och parkeringsplatser med förslaget som utgångspunkt.

6 6 (7) Situationsplan över föreslagen bebyggelse inom kv. Enigheten Perspektiv över Bällstavägshusen, sett från sydväst Perspektiv över husen på Enighetsberget, sett från nordöst

7 Miljökonsekvenser Stadsbyggnadskontoret bedömer att de väsentligaste miljöfrågorna att utreda i ett fortsatt planarbete är buller, luftkvalitet, naturmiljö samt eventuell förekomst av markföroreningar. Stadsbyggnadskontoret bedömer att detaljplanens genomförande inte kan antas medföra sådan betydande miljöpåverkan som åsyftas i PBL 5 kap. 18 eller MB 6 kap. 11 att en miljökonsekvensbeskrivning behöver göras. 7 (7) Planområdet berörs av buller från den hårt trafikerade Bällstavägen. Enligt miljöförvaltningens ytbullerkartering är bullernivåerna inom planområdet mellan 55 och 65 dba ekvivalent nivå 4 meter över mark. Med föreslagen utformning med bullerdämpande balkonger är det möjligt att klara bullerkraven enligt avstegsfall B. Bullerproblematiken tillsammans med byggnadsutformningen kommer dock behöva studeras närmare i ett fortsatt planarbete. Partikelhalterna i området ligger under gränsvärdet. Stadsbyggnadskontoret bedömer att det inte föreligger någon risk att miljökvalitetsnormerna för kvävedioxid och partiklar överskrids i planområdet. I planområdets södra och västra delar utgörs marken av bergspartier med blandskog. I ett fortsatt planarbete är det viktigt att studera mötet mellan bostadskvarteret och naturmarken för att skapa goda anpassningar mot naturmarken, minimera intrånget och bevara värdefulla träd. Bebyggelsen inom kvarteret Enigheten har under en längre tid använts för verksamheter inom kontor och ej störande industri. Möjligen kan även andra verksamheter ha funnits i kvarteret tidigare. Förekomsten av eventuella markföroreningar bör därför undersökas i ett fortsatt planarbete. Planprocess och tidplan Stadsbyggnadskontoret förslår att ärendet handläggs med normalt planförfarande utan programsamråd. Ett programsamråd bedöms av kontoret inte tillföra något till planprocessen då den föreslagna utvecklingen av området har stöd i översiktsplanen och att bebyggelsens användning och struktur i hög grad grundar sig på de ställningstaganden och förhållningssätt kontoret angett i den framtagna strukturplanen för norra Mariehäll. Enligt skisserad tidplan beräknas detaljplanen kunna vinna laga kraft under fjärde kvartalet Stadsbyggnadskontorets bedömning Stadsbyggnadskontoret ställer sig positivt till projektet och föreslår att planarbete påbörjas med plansamråd för det presenterade förslaget. Kontoret anser att nya bostäder i detta läge kan bli mycket attraktiva. Nya bostäder i detta läge bidrar även till en levande gatumiljö längs Bällstavägen och ökad trygghet då området blir befolkat även nattetid. I det fortsatta arbetet bör bebyggelsens utformning och förhållningssätt till omgivningen studeras vidare samt bullerproblematiken och eventuella markföroreningar utredas. SLUT