Förvaltningsrapport. Brf Kungsklippan nr 8151 Organisationsnummer Brf Kungsklippan Einar Mattsson Byggnads AB C/O SBC

Transkript

1 Postadress/ Fakturaadress Förvaltningsrapport Brf Kungsklippan nr 8151 Organisationsnummer Felanmälan 276 Brf Kungsklippan Einar Mattsson Byggnads AB C/O SBC Telefon: Box Sundsvall E post: felanmälan@einarmattsson.se Kontaktperson Uppdrag Telefon Jakob Nordin Magnus Ekström Amanda Flodén Ann-Sofie Lindgren Mall e-postadress: Styrelsemöte: Rapporten skickad: Bilagor: Bilaga 1 JN ME Förvaltare Arbetsledare AF Biträdande förvaltare AL Fastighetsskötare fornamn.efternamn@einarmattsson.se Pågående ärenden att bevaka Boende Register för andrahandsuthyrning EM vill ha tillgång till registret gällande andrahandsuthyrningar för att lättare få tag i boende vid både akuta och planerade arbeten. Hur finns registret tillgänglig idag och kan EM komma åt det? Registret finns idag enbart tillgänglig på Dejins dator. EM önskar att registret kunde läggas upp på Fastighetsägarportalen så det blir åtkomligt för EMs personal. Ändrat Sida 1(5)

2 Kungsholmens friskola Skolan har gjort en motuppsägning om sänkt hyra till ca 1110 kr/m2 samt oförändrade villkor. Jakob inväntar att tidsfristen för att hänskjuta ärendet till Hyresnämnden går ut innan kontakt tas. Mottagit meddelande från Hyresnämnden att skolan hänskjutit ärendet dit. Ännu ingen kontakt från skolans sida. Möte hölls med skolan den 13/4, minnesanteckningar finns på portalen under administration/möten/lokalhyresavtal. Ytterliggare ett möte har hållits med skolan. Mötena hittills har främst handlat om att åtgärda gamla brister innan skollan är villig att prata om det nya avtalet. Skolan har nu fått besked kring samtliga av sina gamla synpunkter och ett nytt möte är inbokat den 26/5. Två inbokade möten med friskolan har fått ställas in med kort varsel på grund av förhinder hos parterna. Internt möte hålls den 9/6 för att lägga upp strategin framåt. Ärendet tas upp i Hyresnämnden den 29/9. Ingen kontakt med skolan har skett under sommaren. Robert Ström från Landahl företräder föreningen i ärendet. Vid medlingen i hyresnämnden presenterade skolan sina synpunkter på det nya avtalsförslaget som främst bestod i vem som ska ansvara för sophämtning, ventilation, driftoch underhåll, hur areamätningen var utförd samt hyresnivån. Resultatet blev att upphörandetidpunkten flyttades fram till samt att fortsatt förhandling sker under hösten. Jakob och Robert träffade Ulf, Lena och Reino från styrelsen under v 45 och redogjorde för situationen. Vi är i stort sett överens med skolan gällande praktikaliteterna men står fortsatt långt varandra i frågan om hyresnivå. Skolan kan o sin sida redovisa andra skollokaler med en lägre hyra än nuvarande nivå medan Jakob och Robert har redovisat lokaler med en nivå över vad föreningen yrkat. Med bakgrund av detta finns det stor osäkerhet kring vad ett utlåtande om nämnden gällande marknadshyra skulle kunna bli. Jakob och Robert fortsätter förhandla med skolan med målsättning om att nå en överenskommelse och undvika skadestånd. Innan avtal tecknas ska dock nivå godkännas av föreningen. På grund av nämndens handläggningstid har parterna kommit överens om att flytta fram upphörandetidpunkten till 31/ samt att eventuellt nytt avtal gäller retroaktivt från 30/ Vi har enats med skolan gällande alla praktiska frågor samt villkor i avtalet. Skolan har presenterat ett nytt bud vilket ger en snitthyra på under en femårsperiod. Jakob och Robert har framfört föreningens slutbud som ger en snitthyra på kr per år exklusive fönsterbytet. Nuvarande hyra kr. Skolan har tydliggjort att man inte avser mötas ens på halva vägen varför underlag för fortsatt förhandling saknas. Skolan har begärt att Hyresnämnden gör ett marknadshyresyttrande och nämnden har kallat till föreningen till den 13/1 kl Under december kommer Jakob och Robert träffa Lena, Ulf och Reino för att lägga upp taktiken inför Hyresnämden samt att Jakob och Robert kommer ta fram kompletterande underlag. Upphörandetidpunkten för hyresavtalet har flyttats fram till Sida 2(5)

3 Kungsholmens friskola fortsättning Förhandling har fortsatt under december utan att parterna kunna komma överens. Skolans senaste bud är enligt följande: Årshyra Rabatt år 1: Rabatt år 2: Rabatt år 3: År 4-5 full hyra Snitthyra: kr / 1515 kr/m2 Villkor enligt årets förhandling Föreningen har lämnat två alternativ: kr/år / 1804 kr/m2, inga rabatter, treårigt avtal och villkor enligt uppsägning. Alternativt: Årshyra: Rabatt år 1: Rabatt år 2: Rabatt år 3: Rabatt år 4: År 5 full hyra Snitthyra: kr / 1753 kr/m2 Villkor enligt överenskommelse under årets förhandling. Vi ser i dagläget ingen anledning att gå lägre än detta utan avvaktar Hyresnämndens utlåtande beträffande marknadshyran. Skolan har begärt uppskov med avflyttningen med 2 år av Hyresnämnden för de fall ett avtal inte kommer till. Vi kan gå med på uppskov till sommaren. Hyresnämnden kommer fatta beslut i frågan. Sida 3(5)

4 2181 Bocca Tigris Ingen återkoppling från hyresgästen. De har inte hänskjutit ärendet till hyresnämnden. Inväntar återkoppling från hyresgästen. Hyresgästen önskar överlåta lokalen, inväntar formella ansökan. Fortfarande inte mottagit någon formell ansökan. Hyresgästen önskar förlänga avtalet på föreningens villkor och en kontraktsskrivning är inbokad. Susanne Burholm har sagt sig villiga att flytta från lokalen per förutsatt att föreningen inte har några krav på åtgärder i lokalen. En besiktning är inbokad till mitten av augusti. Susanne har återtagit sitt erbjudande om avflytt. Jakob, Lena, Reino och Ulf träffar henne under vecka 38 för att höra hennes inställning. En överenskommelse har träffats med Susanne som innebär att hon får förlängt samt hyresfritt till 31/ och därefter avflyttar utan ytterligare krav. Jakob har börjat förbereda en uppfräschning av lokalen och kommer presentera offerter i fastighersgruppen. Lokalen har visats för två entreprenörer och inväntar offerter. Enstaka intresserade företag har redan börjat höra av sig gällande att hyra lokalen. Publik annonsering sker när nivå av renovering har fastställts. Renovering påbörjad med Artega entreprenad enligt ök med Lena. Lokalen är annonserad och hittills har ett 30-tal spekulanter hört av sig. En stor del bedriver massage, nagelvård eller andra typer av skönhetsbehandlingar men det finns ett par intressant spekulanter, bland annat ramverkstad, guld/silversmed och inredningsbutik. Förhandling pågår med en handfull av dessa. Lokalen är nu uthyrd till Nathalie Andersson som är guld- och silversmed. Tillträde skedde vid årsskiftet. Hyran landade på 3500 kr/m2 vilket är en ny toppnotering inom föreningen, tidigare topp var 3100 kr/m2. Ärendet avslutas. Villkorsändringar Lokalgruppen hade möte under v.37 och fastställd uppsägningshyror samt förhandlingsutrymme för samtliga aktuella lokaler. Se minnesanteckningar på portalen. EM kommer under oktober påbörja arbetet med nya avtal och delgivning. EM har påbörjat planeringen inför arbetet. Arbetet med nya avtal är igång och delgivningar kommer påbörjas under mitten-slutet av november. 10 lokalhyresgäster har delgivits uppsägning via EM. Gällande QL förvaltning, Pizzeria Corella och Jenny Carlsson har delgivning beställts av Deltra Kravek. Gällande Bike industries fortsätter EM söka hyresgästen veckan ut, lyckas inte detta beställs delgivning även här. Samtliga lokalhyresgäster delgavs innan tidsfristen löpte ut. Vi avvaktar nu att perioden för att hänskjuta ärendet till hyresnämnden har passerat tills 1 mars Sida 4(5)

5 Planerat underhåll VVC Personal Personal Underhållsplan EM har reviderat underhållsplanen avseende fördelningen mellan investering och planerat underhåll i projekt Reviderad plan finns på portalen. Gällande komplettering om när åtgärder senaste genomfördes så saknar EM idag till största delen information om detta vilket innebär att man manuellt kommer få gå igenom föreningens arkiv och Stadsbyggnadskontorets handlingar för att se vad man kan hitta, något som är väldigt tids- och därför kostnadskrävande. Jag vill därför stämma av om det verkligen är något ni vill att vi ska sätta igång med så det inte blir några missförstånd. Misstänkt legionella Under mellandagarna fick EM information från en boende på Kungsklippan 12 att hennes make avlidit och att man funnit anitkroppar mot legionella i blodet. Det är inte fastställt att mannen har smittats i bostaden eller att han avled till följd av Legionärssjukan. Personen i fråga var väldigt gammal och cancersjuk vilket kan ha spelat in. Fallet är anmält till berörda myndigheter. EM har i samråd med Janne beslutat att höja framledningen på VVCn till 65 grader som en försiktighetsåtgärd medan utredning pågår samt informerat boende om att varmvattnet nu är extra varmt för att förhindra brännskador. Loggutrustning har också monterats på VVCn för att kunna logga temperaturerna och följa dem i realtid samt att en övergripande utredning gjorts av systemet. Vattenprover har tagits både före och efter temperaturhöjningen och dessa håller nu på att analyseras i ett labb. Ett snabbtest på första vattenprovet taget före temperaturhöjningen påvisar att det fanns legionellabakterier i vattnet, dock vet vi inte om det är samma sort som den boende drabbats av än, ytterligare analys kommer göras för att fastställa detta. EM håller kontinuerlig kontakt med Smittskydd Stockholm och följer deras instruktioner. Vi inväntar i dagsläget det provsvaren som avgör vilka direkta åtgärder som kommer att krävas på kort sikt. För att vara förberedda har vi redan börjat titta på saneringsmetoder samt förbereda information till boende då snabbtestet visat att legionella finns i vattnet. Troligtvis kommer det behöva genomföras omfattande åtgärder för att kunna garantera systemets säkerhet på lång sikt, dock krävs vidare utredning för att klargöra vilka åtgärder som krävs. Semester Under perioden 8 februari - 10 mars kommer Jakob ha semester. Under semestern så kommer Amanda Flodén och David Fjellström ansvara för Kungsklippans förvaltning. Davids kontaktuppgifter: / David.Fjellstrom@einarmattsson.se Fastighetstekniker Från och med årsskiftet är Ann-Sofie anställd av Einar Mattsson, detta för att säkra en långsiktig personalförsörjning åt föreningen. Ärendet avslutas. Sida 5(5)