Handledning avseende Regler och rutiner avseende förvaltning och upplåtelse av exploaterings-, jord- och skogsbruksfastigheter i Huddinge kommun

Storlek: px
Starta visningen från sidan:

Download "Handledning avseende Regler och rutiner avseende förvaltning och upplåtelse av exploaterings-, jord- och skogsbruksfastigheter i Huddinge kommun"

Transkript

1 HANDLEDNING DATUM DIARIENR SIDA (14) Handledning avseende Regler och rutiner avseende förvaltning och upplåtelse av exploaterings-, jord- och skogsbruksfastigheter i Huddinge kommun INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1. Inledning 2. Syfte och ändamål med exploateringsfastigheterna 3. Upplåtelser 3.1. Nyuthyrning/nyupplåtelse 3.2. Krav på hyresgäst 3.3. Tillträdesbesiktning, avflyttningsbesiktning 4. Begränsningar i upplåtelser 4.1. Besittningsskydd 4.2. Drift och underhåll 5. Principer för hyressättning 5.1. Bostadslägenhet 5.2. Bostadslägenhet för fritidsändamål 5.3. Lokal 6. Principer för ansvar och övriga villkor i upplåtelser 6.1. Avtalet 6.2. Drift 6.3. Underhåll 7. Exploatering och försäljning av objekten 7.1. Evakuering 7.2. Ersättningslägenhet 7.3. Skadestånd 7.4. Försäljning 8. Dokumentation

2 MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADS- 2 (14) Bilagor: (Under utarbetning) 1. Avtalsformulär bostadslägenhet 2. Avtalsformulär bostadslägenhet för fritidsändamål 3. Avtalsformulär för lokal 4. Särskilda bestämmelser bostadslägenhet 5. Särskilda bestämmelser bostadslägenhet för fritidsändamål 6. Särskilda bestämmelser lokal 7. Gränsdragningslista drift och underhåll bostad 8. Gränsdragningslista drift och underhåll bostad för fritidsändamål 9. Gränsdragningslista drift och underhåll lokal 10. Avstående av besittningsskydd bostad 11. Avstående besittningsskydd lokal 12. Mall för tillträdesbesiktning 13. Mall för avflyttningsbesiktning 14. Struktur underhållsplan

3 MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADS- 3 (14) 1 Inledning Detta dokument utgör en handledning och fördjupning av regler och rutiner för kommunens hantering och löpande förvaltning av kommunens exploaterings-, jord- och skogsbruksfastigheter, exklusive arrendegårdar. Handledningen följer strukturen för Regler och rutiner och ska ses som ytterligare vägledning, förtydliganden och fördjupning om gälande lagstiftning. 2 Syfte och ändamål med exploaterings-, jord- och skogsbruksfastigheterna 3 Upplåtelser Upplåtelse av lokal eller bostad ska inte ske om det bedöms att syftet eller ändamålet med fastigheten försvåras, äventyras eller det saknas en ekonomisk vinst i upplåtelsen. För att inte syfte eller ändamål med fastigheterna ska äventyras så ska ett avstående av besittningsskyddet träffas. Hyresnämndens godkännande till avstående av besittningsskydd brukar inte lämnas för längre period än 4 år för bostäder och 5 år för lokaler. Om kommunens åtkomstbehov av objektet bedöms till senare ska det övervägas om upplåtelse är lämpligt eftersom det ges mindre möjlighet till ett avstående av besittningsskyddet. Se 4.1. För beräkningen av lönsamhet vid en upplåtelse ska samtliga kostnader och intäkter beräknas för inklusive alternativkalkyl för tomställda ytor. I bedömningen ska bl.a. poster som eventuella skadestånd, ersättningslägenhet/- lokal, underhållsbehov under upplåtelsetiden, driftkostnader. 3.1 Nyuthyrning/nyupplåtelse För upplåtelse av bostäder för fritidsändamål som i fjärde hand avgörs via lottning av inkomna intressenter ska lottningsförfarandet ske med minst två av kommunen anställda tjänstemän. Protokoll upprättas. 3.2 Krav på hyresgäst 3.3 Tillträdesbesiktning, avflyttningsbesiktning Vid såväl tillträdes- som avflyttningsbesiktning anges när senast planerad underhållsåtgärd utfördes om information finns annars antecknas bedömt utförandeår. Skick bedöms och noteras samt synliga brister och skador.

4 MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADS- 4 (14) Mall för besiktning finns att använda. Vid avflyttningsbesiktning ska kontrolleras att hyresgästen inte försämrat objektet förutom vad som kan anses som normalt slitage. Vid skador och brister utöver ett normalt slitage är hyresgästen skyldig att åtgärda brister och skador alternativt efter bedömning, ersätta värdet av bristen eller skadan. Om objektet vid avflyttning ska rivas utgår kravet på bedömning av skador och brister. 4 Begränsningar i upplåtelser 4.1 Besittningsskydd Det direkta besittningsskyddet En bostadshyresgäst har ett direkt besittningsskydd. Det innebär att hyresavtalet normalt ska löpa vidare även om hyresvärden har sagt upp det. Hyresvärden måste i normalfallet hänskjuta sin uppsägning till hyresnämnden och yrka på att avtalet ska upphöra. Det finns situationer då besittningsskyddet kan brytas, till exempel när hyresgästen inte har betalat hyran eller har betalat hyran för sent när hyresgästen har stört sina grannar när hyresgästen i hög grad har åsidosatt sina förpliktelser när huset ska rivas eller byggas om i stor omfattning när avtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässig uthyrningsverksamhet samt uthyraren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta när den som hyr ut en bostadsrättslägenhet ska bo i den själv eller ska sälja den när det inte strider mot god sed i hyresförhållandet eller av annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör Det är hyresvärden som ska bevisa att det finns skäl för att avtalet ska upphöra. Beträffande lägenhet i en- eller tvåfamiljshus bryts i princip besittningsskyddet om upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. Det är inte ovanligt att dessa lägenhetstyper upplåts av ett bolag eller en kommun. Om verksamheten i första hand ingår som ett led i en näringsverksamhet anses det som affärsmässiga former och bestämmelsen är inte tillämplig. Går verksamheten ut på att minska utgifterna, t.ex. vid dubbla bostäder är bestämmelsen tillämplig. Bestämmelsen är tillämplig endast om hyresvärden avser förfoga över hyresobjektet. Med det menas egen bosättning eller försäljning. I ordet skäligen ligger att hyresgästens möjligheter att anskaffa annan bostad ska beaktas. Beaktat detta kan det röra sig om skälig tid för anskaffning av ny bostad vilket kan rendera i uppskov med avflyttning i 1 2 år. I ett rättsfall, RDB 7:84, framgår att ett långvarigt hyresförhållande upplöses endast om hyresgästen anvisas en ersättningslägenhet, om ej andra omständigheter visar på mostatsen. Enligt huvudregeln gäller besittningsskyddet från uthyrningens första dag.

5 MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADS- 5 (14) Så är fallet i följande situationer: Hyresgästen hyr en lägenhet direkt av den som äger fastigheten (förstahandsuthyrning). Hyresgästen hyr av någon som i sin tur hyr minst tre lägenheter av fastighetsägaren (blockuthyrning). Förstahandshyresgästen kan här till exempel vara en kooperativ hyresrättsförening eller en studentbostadsstiftelse. Hyresgästen hyr ett omöblerat rum direkt av en fastighetsägare (förstahandsuthyrning). Vid en upplåtelse enligt lagen om uthyrning av egen bostad, saknar hyresgästen helt besittningsskydd. En hyresgäst kan genom en separat skriftlig överenskommelse med hyresvärden avstå från besittningsskyddet och har därmed inget besittningsskydd under den tid och i de situationer som överenskommelsen gäller. Vissa sådana överenskommelser gäller bara om de godkänts av hyresnämnden. En hyresgäst som har förverkat sin hyresrätt förlorar besittningsskyddet Det indirekta besittningsskyddet Enligt 56 hyreslagen gäller det s.k. indirekta besittningsskyddet för en lokalhyresgäst som hyrt en lokal under minst nio månader och som inte förverkat sin hyresrätt. Det indirekta besittningsskyddet gäller dock inte för den hyresgäst som i särskilt upprättad handling har avstått från detta, vilket avstående även kan kräva godkännande av hyresnämnden. Det indirekta besittningsskyddet innebär bl.a. att en hyresgäst har rätt till ersättning om han tvingats flytta från en lokal i anledning av uppsägning för avflyttning eller villkorsändring och de krävda villkoren inte är skäliga eller inte överensstämmer med god sed på hyresmarknaden. Ett avstående av besittningsskyddet ska upprättas i en särskild handling utan i övrigt några hyresvillkor för att vid en eventuell domstolsprövning anses giltig. 4.2 Drift och underhåll 5 Principer för hyressättning 5.1 Bostadslägenhet, Bostadslägenhet för fritidsändamål För bostadslägenheter gäller att hyran till beloppet ska vara bestämd i hyresavtalet eller om det finns förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen, i förhandlingsöverenskommelse. Detta gäller inte ersättning för kostnader som omfattar uppvärmning, vatten och avlopp eller elektrisk ström vilka får ha en rörlig ersättningsklausul.

6 MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADS- 6 (14) Riksdagen har beslutat om nya regler för hyressättning vilka gäller från den 1 januari Bruksvärdet är även i fortsättningen grunden för hyresnivån men en förändring gäller vid prövning av hyran. Hyran ska vara skälig. Hyran är inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för till bruksvärdet likvärdiga lägenheter. Med likvärdiga lägenheter menas i första hand lägenheter vars hyra har bestämts genom förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen. Det saknar betydelse om det är en privat hyresvärd eller en kommunal (allmännyttig) hyresvärd som har ingått förhandlingsöverenskommelserna. En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel. En lägenhet som har en planlösning som gör den lätt att möblera, har till exempel ett högre bruksvärde än en i övrigt likvärdig lägenhet som har en sämre planlösning. Det är hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper som bestämmer dess bruksvärde. Olika individers skilda värderingar och behov påverkar inte bruksvärdet. De egenskaper som bestämmer en lägenhets bruksvärde är bland annat dess: storlek modernitetsgrad planlösning läge inom huset reparationsstandard ljudisolering Förmåner som är knutna till lägenheten kan också inverka på bruksvärdet, till exempel: hiss tvättstuga sopnedkast särskilda förvaringsutrymmen god fastighetsservice garage och biluppställningsplats Också faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet. Eftersatt underhåll kan ha betydelse för bruksvärdet. De övriga hyresvillkoren förutom hyresnivån måste värderas för jämförelseobjekten. Ett större ansvar för drift och underhåll värderas och ska rendera i en lägre hyra. Även villkor som avstående av besittningsskydd påverkar hyresnivån.

7 MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADS- 7 (14) När hyresvärden inte har förhandlingsordning Hyresvärden har då inte förbundit sig att förhandla om hyran med en hyresgästorganisation. Hyran förhandlas med respektive hyresgäst och om parterna inte kan enas om hyran ska den fastställas av hyresnämnden till skäligt belopp. När hyresvärden har förhandlingsordning Finns det en förhandlingsordning gäller hyresförhandlingslagens regler. Det innebär i princip att hyresvärden inte får ändra hyresvillkoren utan att vara överens med hyresgästföreningen. Om inte annat överenskommits i förhandlingsordningen medför den skyldighet för parterna att på begäran av motparten förhandla följande: hyresvillkoren lägenheternas och husets skick gemensamma anordningar i huset övriga boendeförhållanden som rör hyresgästerna gemensamt Enligt hyreslagen framgår att hyresvärden inte får höja hyran för en lägenhet som omfattas av förhandlingsordning utan att först ha fullgjort sin primära förhandlingsskyldighet. 5.2 Bostadslägenhet för fritidsändamål Som redovisas i regler och rutiner gäller för bostäder upplåtna för fritidsändamål att prövning av hyran för ett objekt med en hyrestid i följd på minst 9 månader omfattas av bruksvärdesbedömning enligt 5.1, och marknadshyra för hyrestid upp till 9 månader. I princip innebär det att hyresvärden det vid en upplåtelse med tillsvidare avtal kan åsätta bostaden en marknadshyra men hyresgästen kan få prövad i hyresnämnden efter att hyresförhållandet varat i mer än 9 månader. Jämförelseobjekten för fritidsboende avseende längre uthyrning är avsevärt färre än för permanentbostäder varvid en jämförelse är svår att göra för såväl hyresvärd som hyresnämnd vid en prövning. 5.3 Lokal För lokaler gäller att hyran till beloppet ska vara bestämd till den del som inte omfattar uppvärmning, vatten och avlopp eller elektrisk ström vilken får ha en rörlig ersättningsklausul.

8 MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADS- 8 (14) Förbehåll gäller för att hyran ska utgå med ett belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter. Det möter således inget hinder att hyran görs beroende av hyresgästens intäkter och bestäms via s.k. omsättningshyra. Är avtalet träffat för bestämd tid och hyrestiden minst uppgår till tre år gäller att hyran ska utgå med belopp som bestäms enligt annan beräkningsgrund. Det vanligaste sättet att beräkna hyran vid kontraktsförlängning är via indexklausul som anknyter till förändringarna på konsumentprisindex. När hyresvärden säger upp hyresavtalet för villkorsändring gäller att de hyresvillkor hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållandet. Det främsta villkoret i prövningssammanhang avseende skäliga villkor är hyran. För att hyran skall anses vara skälig skall den motsvara marknadshyran. En hyra som överstiger marknadshyran är således oskälig och kan utlösa ersättningsskyldighet. Andra villkor som anses oskäliga vid uppsägning för villkorsändring är hyresvärdens krav på att hyresgästen avstår från det indirekta besittningsskyddet. Marknadshyra innebär en hyra som marknaden är beredd att betala och det värde lokalen betingar på den öppna marknaden. I hyreslagen finns begreppet marknadsmässiga villkor och när hyresnämnden yttrar sig om marknadshyran sätts den med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten ifråga. Innebörden är att butik jämförs med butik, kontor med kontor och så vidare. Lokalerna ska i grova drag vara jämförbara med avseende på lokaltyp, läge, storlek, utformning och standard. Marknadshyra handlar i stor utsträckning om kundens betalningsförmåga. I ett exempel om marknadshyra i ett köpcentrum noteras att butikerna har olika hyresnivåer beroende på läge och därmed intäktsmöjligheter men även olika butiker och handelsinriktning har olika hyresnivåer p.g.a. lönsamhet och betalningsförmåga. Vid upplåtelse till kommunens förvaltningar ska självkostnadsprincipen tillämpas för hyra. I självkostnad ingår samtliga direkta fastighetskostnader samt kostnad för administration, utveckling och omställning Hyra baserat på självkostnad skall täcka samtliga kostnader som drift, underhåll och kapital samt fastighetsförvaltning, ledning och styrning, administration, utveckling. För alla kostnader som skall täckas av hyran skall skälig hänsyn tas till bedömd kostnadsutveckling som inte speglas av KPI.

9 MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADS- 9 (14) 6 Principer för ansvar och övriga villkor i upplåtelser 6.1 Avtalet Hyresavtal för såväl bostäder (permanentboende och fritidsändamål) som lokaler upprättas avtal enligt nedan och enligt mallstruktur om det inte med hänsyn till upplåtelsen är direkt obehövligt. Avtalsformulär Särskilda bestämmelser Gränsdragningslista för drift och underhåll Ritning Avtal om avstående av besittningsskydd 6.2 Drift Drift delas in i tillsyn, skötsel och mediaförsörjning. Tillsyn avser åtgärder som omfattar observation av en funktion, en inredning eller utrustning och rapportering av eventuella avvikelser (felanmälan). Skötsel avser åtgärder som omfattar en eller flera åtgärder som justering eller vård av objektet, inredning, utrustning, byte eller tillförsel av förbrukningsmaterial. I skötsel ingår även snöröjning, halkbekämpning och rengöring. Mediaförsörjning avser åtgärder som omfattar tillförsel av elenergi, vatten, bränsle, gas, tryckluft, fjärrvärme och fjärrkyla samt tv-, radio-, tele- och datorsignaler. Hyresgästen svarar för driftkostnader till uthyrningsobjektet om inte försörjningen, åtgärden, utrustningen mm betjänar mer än en hyresgäst. Vissa installationer och åtkomst till yttertak kräver såväl speciell utrustning, kompetens och säkerhet vilket också ska undantas hyresgästens ansvar vid en uthyrning. 6.3 Underhåll Underhåll delas upp i felavhjälpande underhåll (reparation/utbyte) och planerat underhåll. Felavhjälpande underhåll avser åtgärder som syftar till att återställa en funktion, utrustning mm. som oförutsett nått en oacceptabel nivå. Planerat underhåll avser åtgärder som syftar till att återställa funktionen hos ett objekt, en inredning eller utrustning som är planerat till tid, art och omfattning. Som vägledning för bedömning av hur ansvarsgränsen bestäms mellan hyresvärd och hyresgäst gäller vägledning enligt mallar för gränsdragningslista.

10 MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADS- 10 (14) Beakta att funktioner och installationer som betjänar mer än en hyresgäst bör underhållsansvaret åvila hyresvärden. 7 Exploatering och försäljning av objekten 7.1 Evakuering Om exploateringsfastighet hyrs ut som lokal, skall reglerna i JB 12 kap, den så kallade hyreslagen, följas vid uppsägning. Lokalen måste sägas upp för upphörande vid utgången av hyresavtalet, ofta minst 9 månader innan utgången av avtalet. Observera formkraven i uppsägningen gällande skrivning om möjligheten för hyresgästen att hänskjuta till hyresnämnden, för att uppsägningen ska vara giltig. Har lokalhyresgästen hyrt lokalen längre än nio månader har de ett så kallat indirekt besittningsskydd, om inte ett särskilt avstående har gjorts för mindre än fem år sedan vid upphörandetidpunkten. Det innebär att hyresgästen måste avflytta, men att de är berättigade till skadestånd om de inte erbjuds en skälig ersättningslokal (gäller vid rivning). Skadeståndet beror av den ekonomiska skada hyresgästen lider. Det kan vara utebliven vinst för hyresgästen, evakueringskostnader, avvecklingskostnader, flyttkostnader eller annat, men dock lägst en årshyra. För att hyresgästen ska vara berättigad till skadestånd, måste denne ha skickat in ansökan om medling till hyresnämnden inom två månader från det att han tog del av uppsägningen. Gör hyresgästen inte det har de ingen juridisk rätt till skadestånd. Vidare ska hyresgästen stämma kommunen i tingsrätt efter avflytten för att juridisk rätt ska föreligga. Evakuering av lokalhyresgäst Mot bakgrund ovan är rekommendationen att försöka hitta en skälig ersättningslokal åt hyresgästen. Vad som är skälig ersättningslokal skiljer sig utifrån hyresgästens behov, från fall till fall. I första hand bör vi försöka ordna lokal hos någon annan hyresvärd, då kommunens primära roll inte är att vara lokalhyresvärd. I andra hand bör vi se om det finns något annat exploateringshus för ändamålet. Finns inga ersättningslokaler bör man tillsammans med hyresgästen komma fram till en godtagbar ekonomisk ersättning till hyresgästen i en frivillig överenskommelse. I en frivillig uppgörelse bör man inledningsvis starta diskussionen på en relativt låg nivå, max den aktuella årshyran för att känna in hyresgästens reaktioner. Är det fråga om högre belopp än en årshyra, ska expertis tillkallas för bedömning av rimligheten. Har hyresgästen för stora krav, då bör kommunen invänta en juridisk process. Då får man en opartisk bedömning.

11 MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADS- 11 (14) Evakuering av bostadshyresgäst med besittningsskydd Alla hyresgäster som hyr en bostad avsedd för permanent boende och som inte har ett godkänt avstående av besittningsskydd, har direkt besittningsskydd till den specifika bostad de bor i. För godkänt avstående av besittningsskydd för hyresgäster i exploateringshusen gäller att avståendet ska vara stämplat och godkänt av hyresnämnden, inte vara äldre än fyra år, samt uttryckligen gälla vid rivning. Har hyresgästen direkt besittningsskydd till en bostad kan avtalet ändå sägas upp för avflyttning om det inte är oskäligt för hyresgästen. Två saker måste vara uppfyllda för att avtalet ska kunna sägas upp med hänvisning till rivning. 1. Rivningen ska vara nära förestående. Det kan bäst visas genom beviljat rivningslov för byggnaden. 2. Skälig ersättningsbostad skall erbjudas hyresgästen. Vad som är skälig ersättningsbostad skiljer sig åt utifrån hyresgästens behov. Närmare beskrivning av detta begrepp beskrivs i särskilt PM om skälig ersättningsbostad. Båda ovanstående kriterier ska kunna uppfyllas för att på juridisk väg kunna evakuera en hyresgäst. Observera att för att föra en juridisk process vid evakuering måste den bostad man erbjuder vara trolig att hyresnämnden bedömer skälig. Ibland bör expertkunskap vidtalas för hjälp vid bedömning. Det finns alltid en möjlighet att på frivillig väg komma överens med hyresgästen om en ersättningsbostad. Då finns inga regler för utformning mm, eftersom det är en frivillig överenskommelse. Bostaden som erbjuds måste ändå uppfylla minimikraven på en bostad, gällande kök, badrum och förråd mm. Mer om detta finns i särskilt framtaget PM gällande skälig ersättningsbostad, se Flik 7. Evakuering av bostadshyresgäst utan besittningsskydd Om hyresgästen har ett gällande avstående av besittningsskydd, som inte är äldre än fyra år, ska hyresavtalet sägas upp enligt reglerna i hyresavtalet. Ingen ersättningsbostad behöver erbjudas Uppsägningsförfarandet Kontakt med hyresgästerna bör tas i god tid inför en förestående evakuering. Man bör göra en analys av den boendes situation, önskemål och behov. Kan hyresgästen själv lösa sitt boende ska denne göra det i första hand. Om det inte är möjligt ska kommunen försöka hitta en lämplig ersättningsbostad. Om inte den boende själv initierar flytt så bör hyresavtalet sägas upp för avflyttning, helst i god tid innan planerad tidpunkt för rivning. Uppsägning ska göras till utgången av hyrestiden.

12 MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADS- 12 (14) Bevakning av att hyresgästen verkligen avflyttar från fastigheten måste ske. Lämpligen bokas en avflyttningsbesiktning in, i anslutning till upphörandet av avtalet. Om hyresgästen inte avflyttar, måste kommunen initiera en rättsprocess för att evakuera hyresgästen och första instans är Hyresnämnden. En ansökan om avhysning kan lämnas in tidigast den dagen hyresgästens avtal upphört att gälla och inte avflyttat. Under hela rättsprocessen måste en alternativ bostad finnas tillgänglig för hyresgästen. 7.2 Ersättningslägenhet Erbjudande om ersättningsbostad I första hand bör ledigt exploateringshus erbjudas för frivillig överenskommelse, förutsatt att ersättningsbostaden kan accepteras i befintligt skick. Varje erbjudande skall dokumenteras skriftligt och det görs lämpligen genom ett brev med svarstalong. På svarstalongen ska hyresgästen svara om denne accepterar föreslagen bostad eller inte, samt innehålla sista svarsdatum. Denna ska efter svar arkiveras och användas i en eventuell kommande rättsprocess. Tackar hyresgästen nej kan nämligen kraven på ersättningsbostaden sänkas ju fler erbjudanden som hyresgästen tackat nej till. Finns inga lediga hus att erbjuda, ska en dialog med Huge fastigheter inledas, för att hitta lämplig lägenhet som ersättningsbostad. Den ska erbjudas på motsvarande sätt i samarbete med Huge fastigheter och dokumenteras. Om hyresgästen tackar nej, bör en rättsprocess inledas om man känner sig trygg med att ersättningsbostaden kan antas som skälig i förhållande till hyresgästens objektiva behov. Gällande den bedömningen bör någon sakkunnig rådfrågas. Inga exploateringshus bör användas som ersättningsbostad om rättslig prövning måste göras, dels för att det kan uppkomma renoveringsbehov, som kan vara kostsamma utifrån hyresnämndens bedömning, dels ska inte ett hus stå tomt upp till ett år som en rättsprocess kan ta. 7.3 Skadestånd En förutsättning för att hyresvärden skall kunna åläggas ersättningsskyldighet är att hyresgästen verkligen flyttar från den uppsagda lokalen samt att hyresgästen hänskjutit uppsägningen till nämnden för medling inom stipulerade två månader. Vid uppsägning med förlängningsvägran har hyresgästen alltid rätt till ersättning till minst en årshyra utan någon beloppsgräns. Överstiger den ekonomiska förlusten eller den faktiska skadan minimiskadeståndet har hyresgästen rätt till ersättning för sådan skada. Om förlusten har samband med en ändring av lokalen som bekostats av hyresgästen, ersätts förlusten endast om hyresvärden

13 MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADS- 13 (14) samtyckt till ändringen eller hyresgästen tecknat avtal under förutsättning att ändringen skulle få komma till stånd. Årshyran skall bestämmas med utgångspunkt i den hyra som utgått för den senaste tolvmånadersperioden före hyrestidens utgång. Med hyra avses total hyra, d.v.s. all den ersättning som hyresgästen betalar till hyresvärden och även eventuella tillägg för värme, varmvatten, el, vatten, index m.m. samt engångsbelopp. Skulle hyran ha satts lägre till följd av att hyresgästen skall utföra arbeten eller tjänster som normalt ingår i hyresvärdens åtaganden skall värdet av dessa räknas in i hyran. Ersättning kan i första hand utgå för 1. flyttningskostnader, 2. värdeminskning på hyresgästens egendom, 3. förlust av kvarvarande värdet av vissa ändringsarbeten, 4. skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som gästen bedriver (substansvärdemetoden, likvidationsvärdemetoden, avkastningsvärdemetoden (tre till fem gånger förlusten ) och marknadsvärdemetoden). Beroende av kundtillströmning, lönsam verksamhet, hög goodwill osv Undantag från ersättningsskyldighet Enligt 57 hyreslagen kan en hyresgäst även förlora sin rätt till ersättning under följande omständigheter. 1) Hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i sådan hög grad att det inte skäligen kan krävas av hyresvärden att han förlänger hyresförhållandet, 2) huset skall rivas och värden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning och rivningen skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst (ett avstående från det indirekta besittningsskyddet), 3) huset skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av ombyggnad och ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst (ett avstående från det indirekta besittningsskyddet) eller 4) hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet Som sakligt skäl eller befogad anledning enligt punkt 4 ovan kan även räknas att hyresvärden behöver visst utrymme för fastighetens skötsel eller att annan hyresgäst eller hyresvärden själv har för avsikt att utvidga sin verksamhet. Det är dock inte tillräckligt att sakligt skäl för uppsägningen föreligger. Hyresvärden skall även ha ett intresse som är starkare än hyresgästens. Vid bedömningen av hyresgästens intresse beaktas exempelvis hyresgästens behov av lokalen,

14 MILJÖ- OCH SAMHÄLLSBYGGNADS- 14 (14) möjligheten att erhålla annan lämplig lokal, den tid hyresgästen bedrivit sin verksamhet i lokalen och verksamhetens art samt beroendet av viss kundkrets och visst läge. Om hyresvärden erbjuder hyresgästen ekonomisk kompensation eller anvisar annan lokal kan det räknas hyresvärden till godo. Vidare kan det som avhandlats vid avtalets ingående vara av betydelse och om det då varit diskuterat en framtida tänkbar ändring av verksamheten. Högsta domstolen har i tidigare rättsfall exempelvis funnit att en bostadsrättsförenings intresse av att kunna upplåta parkeringsplatser till bostadsrättshavare och hyresgäster vägde tyngre än ett parkeringsbolags intresse av att behålla parkeringsplatserna. 7.4 Försäljning 8 Dokumentation

CHECKLISTA. För uppsägning av lokalhyresavtal. www.svenskhandeljuridik.se

CHECKLISTA. För uppsägning av lokalhyresavtal. www.svenskhandeljuridik.se CHECKLISTA För uppsägning av lokalhyresavtal www.svenskhandeljuridik.se 1 Innehållsförteckning Innehållsförteckning...2 Inledning...3 Det indirekta besittningsskyddet...3 Hyresvärdens uppsägning för villkorsändring...3

Läs mer

HYRA I Allmänna nyttjanderätter, bostadshyra, II Lokalhyra, andra nyttjanderätter

HYRA I Allmänna nyttjanderätter, bostadshyra, II Lokalhyra, andra nyttjanderätter 1 HYRA I Allmänna nyttjanderätter, bostadshyra, II Lokalhyra, andra nyttjanderätter ALLMÄNNA NYTTJANDERÄTTER Nyttjanderätt, en rätt att använda något Många fler regler betr. nyttjanderätt till fast egendom

Läs mer

Rev. 2008-11-03 HYRESJURIDIK

Rev. 2008-11-03 HYRESJURIDIK PM Rev. 2008-11-03 HYRESJURIDIK Att tänka på vid uppsägning av lokaler...3 Adressaten...3 Objektet...3 Tiden...3 Sättet...3 Innehållet...4 Bevakning...4 Acceptfristen...4 Hänskjuta till hyresnämnden...5

Läs mer

UPPSÄGNING AV LOKALHYRESAVTAL CHECKLISTA

UPPSÄGNING AV LOKALHYRESAVTAL CHECKLISTA UPPSÄGNING AV LOKALHYRESAVTAL CHECKLISTA 1 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Förord 5 Det indirekta besittningskyddet 7 Uppsägning för villkorsändring 8 Enskilda förhandlingar 9 Särskilt om hotell- och 12 restaurangverksamhet

Läs mer

Körkort ID-kort Annat. Trappor. parkeringsplats nr mot en ersättning av kronor per. månad. garageplats nr mot en ersättning av kronor per.

Körkort ID-kort Annat. Trappor. parkeringsplats nr mot en ersättning av kronor per. månad. garageplats nr mot en ersättning av kronor per. Andrahandshyresavtal För uthyrning av bostadslägenhet i andra hand Avtalet upprättas i två exemplar, ett för vardera part. Blocket AB ansvarar inte för avtalets innehåll och all användning av avtalet sker

Läs mer

Gällande lagar och regler

Gällande lagar och regler Gällande lagar och regler för uthyrning i andrahand och uthyrning av rum i bostad För dig som hyr ut Innehållsförteckning - Kortfattad Information Sida 3 - Vad är Andrahandsuthyrning Sida 3 - När får jag

Läs mer

Att vara hyresgäst. vad du får och inte får göra

Att vara hyresgäst. vad du får och inte får göra Att vara hyresgäst vad du får och inte får göra 1 Att vara medlem i Hyresgästföreningen har sina fördelar. n Vi kan berätta vilka rättigheter du har som hyresgäst. Vi vet vad du har rätt att själv göra

Läs mer

Hyreskontrakt Hyresrätt Juridikfokus.se

Hyreskontrakt Hyresrätt Juridikfokus.se PARTERNA Hyresvärd Namn: Personnummer: Adress: Telefon: Sid 1(3) Hyresgäst Namn: Personnummer: Adress: Arbetsgivare: Telefon: 1 Hyresobjekt Hyresvärden uthyr till hyresgästen lägenhet om rum och kök på

Läs mer

Hyra ut lägenheten i andra hand?

Hyra ut lägenheten i andra hand? Hyra ut lägenheten i andra hand? För att få hyra ut sin lägenhet i andra hand gäller att det finns beaktansvärda skäl enligt hyreslagen. Detta kan vara studier eller tillfälligt arbete på en annan ort,

Läs mer

Hur bor du egentligen?!

Hur bor du egentligen?! En broschyr om boende Hur bor du egentligen?! Regler om hyra av bostad finns i Jordabalken (1970:994) kap. 12. I Jordabalkens mening räknas både studentrum och lägenhet som bostadslägenhet. En annan definition

Läs mer

Lokalhyra viktiga punkter att känna till

Lokalhyra viktiga punkter att känna till Lokalhyra viktiga punkter att känna till Många industriföretag hyr sina lokaler. Avtalen är långvariga och avser betydande belopp. De på företagen som ansvarar för hyresavtalen bör därför ha kunskap om

Läs mer

Att vara hyresgäst: Vad du får och inte får göra

Att vara hyresgäst: Vad du får och inte får göra Att vara hyresgäst: Vad du får och inte får göra Att hyra ny bostad är en stor händelse, speciellt om det är den första egna lägenheten. Här finns lite användar information: Innehåll 1. Avtal 2. Besittningsskydd

Läs mer

Här kommer en sammanställning av viktigare regler att tänka på kring andrahandsuthyrning.

Här kommer en sammanställning av viktigare regler att tänka på kring andrahandsuthyrning. Andrahandsuthyrning Här kommer en sammanställning av viktigare regler att tänka på kring andrahandsuthyrning. 1. Uthyrning av hel bostad Hyresavtal Hyresrätter, bostadsrätter och villor kan hyras ut i

Läs mer

Andrahandskontrakt 1. Bostadslägenhet sid 1

Andrahandskontrakt 1. Bostadslägenhet sid 1 1 Hyresobjekt 3 Hyresvärden hyr ut sin med hyresrätt innehavda lägenhet med bostadsrätt innehavda lägenhet till hyresgästen för bostadsändamål. Lägenheten omfattar rum och kök på kvadratmeter. Lägenhetens

Läs mer

Andrahandskontrakt Hyres- eller bostadsrätt Kortare tid än 9 månader

Andrahandskontrakt Hyres- eller bostadsrätt Kortare tid än 9 månader PARTERNA Hyresvärd Namn: Personnummer: Adress: Telefon: Sid 1(3) Hyresgäst Namn: Personnummer: Adress: Arbetsgivare: Telefon: 1 Hyresobjekt 1. Hyresvärden hyr ut sin med hyresrätt innehavda lägenhet med

Läs mer

Andrahandskontrakt Hyres- eller bostadsrätt Tillsvidare

Andrahandskontrakt Hyres- eller bostadsrätt Tillsvidare PARTERNA Hyresvärd Namn: Personnummer: Adress: Telefon: Sid 1(3) Hyresgäst Namn: Personnummer: Adress: Arbetsgivare: Telefon: 1 Hyresobjekt 1. Hyresvärden hyr ut sin med hyresrätt innehavda lägenhet med

Läs mer

Ansökan om andrahandsuthyrning

Ansökan om andrahandsuthyrning DEL I: SAMTYCKE (SID 1/4) Ansökan om andrahandsuthyrning Den här ansökan är uppdelad i två delar. Den första delen är en ansökan om hyresvärdens samtycke till att du hyr ut i andra hand. Den andra delen

Läs mer

Bf Bulten Tips och råd: Om du ska hyra ut din lägenhet

Bf Bulten Tips och råd: Om du ska hyra ut din lägenhet Bf Bulten Tips och råd: Om du ska hyra ut din lägenhet Du som är medlem i bostadsföreningen Bulten får hyra ut din lägenhet, men du måste följa de regler som gäller. Detta faktablad har tagits fram som

Läs mer

Vad är och vad gör hyresnämnderna? 26 november 2014

Vad är och vad gör hyresnämnderna? 26 november 2014 Vad är och vad gör hyresnämnderna? 26 november 2014 1 Hårdfakta om hyresnämnderna Åtta hyres- och arrendenämnder Stockholm, Malmö och Göteborg självständiga Statliga förvaltningsmyndigheter (1969); jfr

Läs mer

riktlinjer för lägenhetsbyten sabo sveriges allmännyttiga bostadsföretag

riktlinjer för lägenhetsbyten sabo sveriges allmännyttiga bostadsföretag riktlinjer för lägenhetsbyten sabo sveriges allmännyttiga bostadsföretag Syftet med riktlinjerna Ett centralt inslag i de rättigheter som hyresgästerna har enligt hyreslagen är rätten att byta bostad med

Läs mer

Att tänka på vid andrahandsuthyrning

Att tänka på vid andrahandsuthyrning Att tänka på vid andrahandsuthyrning Hyresvärdens samtycke krävs För att få hyra ut sin lägenhet i andra hand krävs samtycke från hyresvärden. Förstahandshyresgästen skall göra en skriftlig ansökan till

Läs mer

Uthyrning och boendepolicy för Atrium Ljungberg

Uthyrning och boendepolicy för Atrium Ljungberg Uthyrning och boendepolicy för Atrium Ljungberg Uthyrningspolicy Hur får man möjlighet att hyra en lägenhet hos Atrium Ljungberg? Bostadsförmedlingen/Atrium Ljungbergs egen intressebank Interna sökande

Läs mer

Riktlinjer för kommunens strategiska fastighetsinnehav samt organisation för förvaltning av kommunens bebyggda fastigheter

Riktlinjer för kommunens strategiska fastighetsinnehav samt organisation för förvaltning av kommunens bebyggda fastigheter KOMMUNSTYRELSENS FÖRVALTNING TJÄNSTEUTLÅTANDE DATUM DIARIENR SIDA 2014-03-11 KS-2014/157.119 1 (5) HANDLÄGGARE Wastesson, Gunilla 0853531381 Gunilla.Wastesson@huddinge.se Kommunstyrelsen Riktlinjer för

Läs mer

Uthyrning och boendepolicy för Atrium Ljungberg

Uthyrning och boendepolicy för Atrium Ljungberg Uthyrning och boendepolicy för Atrium Ljungberg Uthyrningspolicy Hur får man möjlighet att hyra en lägenhet hos Atrium Ljungberg? I första hand förmedlas våra bostäder genom Bostadsförmedlingen. Atrium

Läs mer

HÖGSTA DOMSTOLENS DOM

HÖGSTA DOMSTOLENS DOM Sida 1 (8) HÖGSTA DOMSTOLENS DOM Mål nr meddelad i Stockholm den 5 februari 2008 T 3305-05 KLAGANDE MS Ombud: Advokat SF och jur.kand. MS MOTPART Bostadsrättsföreningen Sjökadetten, 716000-0803 c/o Bengt

Läs mer

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas Bra att tänka på vid ombildning Antalet ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt har ökat markant de senaste åren. Det väcker

Läs mer

Ansökan om uthyrning i andra hand. Avtal om uthyrning i andra hand

Ansökan om uthyrning i andra hand. Avtal om uthyrning i andra hand Blankett för: Ansökan om uthyrning i andra hand och Avtal om uthyrning i andra hand OBS! Vid uthyrning i andra hand i fastigheten Bojen10, skall denna Ansökan om uthyrning i andra hand och Avtal om uthyrning

Läs mer

Hyresavtal för andrahandsuthyrning

Hyresavtal för andrahandsuthyrning Hyresavtal för andrahandsuthyrning Bostadsrättshavare (hyresvärden) Adress Bäverbäcksgränd Postnummer 124 62 Bandhagen Kontaktperson Telefon Adress Postnummer Adress Postnummer Hyresobjekt och hyra Adress

Läs mer

RIKTLINJER VID IN- OCH AVFLYTTNING

RIKTLINJER VID IN- OCH AVFLYTTNING RIKTLINJER VID IN- OCH AVFLYTTNING SYFTET MED RIKTLINJERNA Det är viktigt att såväl avflyttande som nya hyresgäster känner sig rättvist och professionellt behandlade i samband med in- och avflyttningar.

Läs mer

Sveriges advokatsamfund har genom remiss den 11 maj 2009 beretts tillfälle att avge yttrande över betänkandet Moderna hyreslagar (SOU 2009:35).

Sveriges advokatsamfund har genom remiss den 11 maj 2009 beretts tillfälle att avge yttrande över betänkandet Moderna hyreslagar (SOU 2009:35). R-2009/0981 Stockholm den 14 oktober 2009 Till Justitiedepartementet Ju2009/3453/L1 Sveriges advokatsamfund har genom remiss den 11 maj 2009 beretts tillfälle att avge yttrande över betänkandet Moderna

Läs mer

AVTAL OM UPPLÅTELSE AV BOSTADSRÄTTSLÄGENHET I ANDRA HAND

AVTAL OM UPPLÅTELSE AV BOSTADSRÄTTSLÄGENHET I ANDRA HAND AVTAL OM UPPLÅTELSE AV BOSTADSRÄTTSLÄGENHET I ANDRA HAND Nr: Sid 1 ( 3 ) Endast en lägenhet kan hyras ut på dessa villkor. Namn: E-postadress: Kryss i ruta innebär att den därefter följande texten gäller

Läs mer

Tillval i hyresrätt. Betänkande av Tillvalsutredningen. Stockholm 2008 SOU 2008:94

Tillval i hyresrätt. Betänkande av Tillvalsutredningen. Stockholm 2008 SOU 2008:94 Tillval i hyresrätt Betänkande av Tillvalsutredningen Stockholm 2008 SOU 2008:94 SOU och Ds kan köpas från Fritzes kundtjänst. För remissutsändningar av SOU och Ds svarar Fritzes Offentliga Publikationer

Läs mer

HYRESAVTAL ANDRAHANDSUTHYRNING När någon annan än bostadsrättshavaren självständigt nyttjar lägenheten

HYRESAVTAL ANDRAHANDSUTHYRNING När någon annan än bostadsrättshavaren självständigt nyttjar lägenheten HYRESAVTAL ANDRAHANDSUTHYRNING När någon annan än bostadsrättshavaren självständigt nyttjar lägenheten BOSTADSRÄTTSHAVARE/HYRESVÄRD: Kontaktperson Tel nr dagtid ANDRAHANDSHYRESGÄST 1: ANDRAHANDSHYRESGÄST

Läs mer

2 Hyresnedsättning vid underhållsarbeten

2 Hyresnedsättning vid underhållsarbeten Stockholm 2008-09-19 Dnr 384/08 SVEA HOVRÄTT Justitiedepartementet 103 33 Stockholm Betänkandet (SOU 2008:47) Frågor om hyra och bostadsrätt (Ju2008/4174/L1) Sammanfattning Hovrätten instämmer i allt väsentligt

Läs mer

Uthyrning av villa för bostadsändamål VILLAÄGARNAS RIKSFÖRBUND 2012

Uthyrning av villa för bostadsändamål VILLAÄGARNAS RIKSFÖRBUND 2012 INFORMERAR RÅDGIVNINGSAVDELNINGEN INFORMERAR OM Uthyrning av villa för bostadsändamål VILLAÄGARNAS RIKSFÖRBUND 2012 Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt

Läs mer

OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING

OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING OMBILDNING FRÅN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTTSFÖRENING NÅGRA AV FÖRDELARNA MED ATT BO I EN BOSTADSRÄTTSFÖRENING Du kan själv vara med att påverka dina egna boendekostnader Du kan själv utforma din egen bostadsstandard

Läs mer

Ansökan om andrahandsuthyrning

Ansökan om andrahandsuthyrning Ansökan om andrahandsuthyrning Denna blankett skrivs ut och postas till Akelius Servicecenter för handläggning. Handläggningstid 1-3 månader. Ofullständig ansökan returneras. Kontraktets lägenhetsnummer

Läs mer

Villkor för upprustning av rekordårens bostäder. Sophia Mattsson-Linnala

Villkor för upprustning av rekordårens bostäder. Sophia Mattsson-Linnala Villkor för upprustning av rekordårens bostäder Sophia Mattsson-Linnala Statsstöd enligt Fastighetsägarna Underavskrivningar fastigheter: 592 mkr Stöd som reducerar lånekostnaden: 2 148 mkr Kostnad för

Läs mer

Bostadsrättsföreningen Bögatan 43 Organisationsnummer 769615-1880. Stadgar för Brf. Bögatan 43 Antagna 2006-08-22

Bostadsrättsföreningen Bögatan 43 Organisationsnummer 769615-1880. Stadgar för Brf. Bögatan 43 Antagna 2006-08-22 Stadgar för Brf. Bögatan 43 Antagna 2006-08-22 1 Föreningsnamn Föreningens firma (föreningsnamn) är Bostadsrättsföreningen Bögatan 43. 2 Ändamål och verksamhet Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas

Läs mer

Det indirekta besittningsskyddet

Det indirekta besittningsskyddet Juridiska institutionen Vårterminen 2014 Examensarbete i civilrätt, särskilt fastighetsrätt 30 högskolepoäng med praktik Det indirekta besittningsskyddet Ändamålsenlighet, syfte och rättstillämpning Författare:

Läs mer

Hyresförhandlingslagen

Hyresförhandlingslagen BENGT BILLQUIST LARS OLSSON Hyresförhandlingslagen (och anslutande lagstiftning) En kommentar NORSTEDTS JURIDIK AB Innehäll Förord 13 Förkortningar 14 Inledning 15 Kommentarens innehäll 15 Grundläggande

Läs mer

Hovrätten ändrar hyresnämndens beslut endast på så sätt att Ali Mohammed Al Taee ges uppskov med att flytta till den l juni 2013.

Hovrätten ändrar hyresnämndens beslut endast på så sätt att Ali Mohammed Al Taee ges uppskov med att flytta till den l juni 2013. SVEA HOVRÄTT BESLUT Målnr Avdelning 02 2013-03-11 ÖH 10885-12 Rotel 020101 Stockholm Sid l (2) ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Hyresnämnden i Stockholm, beslut 2012-11-20 i ärende nr 7661-12, se bilaga A KLAGANDE

Läs mer

16. RESTAURANG SHOP OCH KIOSK 16.1 Inledning Följande utredning behandlar de juridiska aspekter som aktualiseras när en golfklubb avser att hyra in

16. RESTAURANG SHOP OCH KIOSK 16.1 Inledning Följande utredning behandlar de juridiska aspekter som aktualiseras när en golfklubb avser att hyra in 16. RESTAURANG SHOP OCH KIOSK 16.1 Inledning Följande utredning behandlar de juridiska aspekter som aktualiseras när en golfklubb avser att hyra in (det vill säga upplåta) lokaler till utomstående part

Läs mer

Hyresmodell FÖR KOMMUNALA VERKSAMHETSLOKALER

Hyresmodell FÖR KOMMUNALA VERKSAMHETSLOKALER Hyresmodell FÖR KOMMUNALA VERKSAMHETSLOKALER Gäller fr.o.m. 2010 1 2 Gavlefastigheter Gävle kommun AB, 2010 Produktion: Gavlefastigheter Foto: Gavlefastigheter Tryck: Sandvikens Tryckeri INNEHÅLL Bakgrund

Läs mer

Uthyrning av villa för bostadsändamål - hyreslagen

Uthyrning av villa för bostadsändamål - hyreslagen Uthyrning av villa för bostadsändamål - hyreslagen Detta informationsmaterial är upphovsrättsligt skyddat enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Varje eftertryck och/eller

Läs mer

Försäkringsvillkor hyresförlust- försäkring

Försäkringsvillkor hyresförlust- försäkring Försäkringsvillkor hyresförlust- försäkring GL 125:4 Dessa villkor ingår i en serie villkor för Företagsförsäkring. Villkoret gäller from 2015-01-01. Försäkrings AB Göta Lejon Stora Badhusgatan 6 411 21

Läs mer

Om oss. Om Hyresgästföreningen. Innehåll. Var med i Hyresgästföreningen. lättläst

Om oss. Om Hyresgästföreningen. Innehåll. Var med i Hyresgästföreningen. lättläst Om oss Var med i Hyresgästföreningen lättläst Om Hyresgästföreningen I den här broschyren kan du läsa om Hyresgästföreningen. Vi berättar om vilka vi är, vad vi gör och vad vi tror på. Ring oss på telefon

Läs mer

Ägarlägenheter kortfattad information om de nya reglerna

Ägarlägenheter kortfattad information om de nya reglerna Ägarlägenheter kortfattad information om de nya reglerna Produktion: Justitiedepartementet, april 2009 Tryck: Davidsons Tryckeri. Växjö Fler exemplar kan beställas per e-post: info.order@justice.ministry.se

Läs mer

Antagna av kommunfullmäktige den 14 juni 2006, 174 med ändring 13 april 2011, 85, med ändring 14 december 2011, 255

Antagna av kommunfullmäktige den 14 juni 2006, 174 med ändring 13 april 2011, 85, med ändring 14 december 2011, 255 Blad 1 RIKTLINJER FÖR INTERNHYRA Antagna av kommunfullmäktige den 14 juni 2006, 174 med ändring 13 april 2011, 85, med ändring 14 december 2011, 255 INNEHÅLL Sid. 1. Inledning 2 2. Driftkostnad 2 3. Planerat

Läs mer

RIKTLINJER FÖR LÄGENHETSBYTEN

RIKTLINJER FÖR LÄGENHETSBYTEN RIKTLINJER FÖR LÄGENHETSBYTEN Syftet med riktlinjerna Ett centralt inslag i de rättigheter som hyresgästerna har enligt hyreslagen är rätten att byta bostad. Rättsbildningen i bytesärenden sker hos landets

Läs mer

Lilliehorn Konsult AB. Vad har jag köpt? 2012 Folkuniversitetet AFF-presentation

Lilliehorn Konsult AB. Vad har jag köpt? 2012 Folkuniversitetet AFF-presentation Vad har jag köpt? Vems är ansvaret? Vad är Aff? Vad är Aff? Upphandlingsreglemente för fastighetsförvaltning och verksamhetsanknutna tjänster Accepterat och känns igen av parterna Reglerar vad som köps

Läs mer

VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FRUKOSTMÖTEN som du kan läsa om på sidan 22. Redaktörer: Sofie Sandberg, Anna Södergren och Katarina Trygg

VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FRUKOSTMÖTEN som du kan läsa om på sidan 22. Redaktörer: Sofie Sandberg, Anna Södergren och Katarina Trygg Experten i Huset NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 50 / April 2014 Välkommen till Experten i Huset nr 50 I DETTA NUMMER redogör redaktionen bland annat för en utredning som föreslår att

Läs mer

HYRESAVTAL FÖR PERMANENTBOSTAD

HYRESAVTAL FÖR PERMANENTBOSTAD 1(6) DIARIENUMMER: KUNDNUMMER: OBJEKTS-ID: U 612 HYRESAVTAL FÖR PERMANENTBOSTAD HYRESVÄRD: Svenska staten genom Statens Fastighetsverk, Fo Mark, Box 254, 751 05 UPPSALA. Tel. 018-56 48 00 HYRESGÄST: Namn

Läs mer

HÖGSTA DOMSTOLENS DOM

HÖGSTA DOMSTOLENS DOM Sida 1 (7) HÖGSTA DOMSTOLENS DOM Mål nr meddelad i Stockholm den 24 november 2003 T 402-02 KLAGANDE Tylömarks Förvaltning Aktiebolag, 556477-5178, Box 14048, 167 14 BROMMA Ombud: jur. kand. G-BG MOTPART

Läs mer

REMISSYTTRANDE. Ökad privatuthyrning av bostäder. SABOs synpunkter. Allmänt

REMISSYTTRANDE. Ökad privatuthyrning av bostäder. SABOs synpunkter. Allmänt Till: Justitiedepartementet 103 33 Stockholm REMISSYTTRANDE Ökad privatuthyrning av bostäder SABOs synpunkter Allmänt SABO instämmer i bedömningen att en väl fungerande bostadsmarknad är viktig för Sveriges

Läs mer

Det är tillåtet att hyra ut till en juridisk person, dock ej för nyttjande i hotellverksamhet eller liknande.

Det är tillåtet att hyra ut till en juridisk person, dock ej för nyttjande i hotellverksamhet eller liknande. brf hemmet 18 PM 2014-06-18 Uthyrning av din bostadsrättslägenhet Föreningen är välvillig till andrahandsuthyrning och att ha inneboende men det måste gå rätt till! Om en bostadsrättshavare i Brf Hemmet

Läs mer

Svensk författningssamling

Svensk författningssamling Svensk författningssamling Lag om kooperativ hyresrätt; SFS 2002:93 Utkom från trycket den 19 mars 2002 utfärdad den 7 mars 2002. Enligt riksdagens beslut 1 föreskrivs följande. 1 kap. Inledande bestämmelser

Läs mer

HÖGSTA DOMSTOLENS DOM

HÖGSTA DOMSTOLENS DOM Sida 1 (7) HÖGSTA DOMSTOLENS DOM Mål nr meddelad i Stockholm den 11 maj 2007 T 871-05 KLAGANDE Fastighetsaktiebolaget Uman, 556029-2970 Nygatan 21 903 29 UMEÅ Ombud: Advokat C Ä MOTPART Bruwi UTDV 90392

Läs mer

Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter. Torbjörn Malm (Justitiedepartementet) Lagrådsremissens huvudsakliga innehåll

Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter. Torbjörn Malm (Justitiedepartementet) Lagrådsremissens huvudsakliga innehåll Lagrådsremiss Ökad uthyrning av bostadsrättslägenheter Regeringen överlämnar denna remiss till Lagrådet. Stockholm den 23 januari 2014 Karin Enström Torbjörn Malm (Justitiedepartementet) Lagrådsremissens

Läs mer

RIKTLINJER FÖR LÄGENHETSBYTEN

RIKTLINJER FÖR LÄGENHETSBYTEN RIKTLINJER FÖR LÄGENHETSBYTEN SYFTET MED RIKTLINJERNA Ett centralt inslag i de rättigheter som hyresgästerna har enligt hyreslagen är rätten att byta bostad med någon annan. Eftersom lägenhetsbyten prövas

Läs mer

Kerstin hyr ut rum till studenter. Med den här mappen utmanar hon dig.

Kerstin hyr ut rum till studenter. Med den här mappen utmanar hon dig. 13-0413 forza_mappinnehall.indd 1 2015-01-15 11:49 Mappens omslag föreställer familjen Åströms gård Nilslarsberg i Svartnäs, Dalarna. Broderat av Kerstin! Kerstin hyr ut rum till studenter. Med den här

Läs mer

Motion 38 Motion 39. med utlåtanden

Motion 38 Motion 39. med utlåtanden Motion 38 Motion 39 med utlåtanden 106 Motion 38 Kortare handläggningstider vid behov av tvångsförvaltning. Hyresgästföreningen får ibland ärenden om dålig teknisk förvaltning och bristande underhåll.

Läs mer

Försäkringar. Kap 10. Ansvarsfördelning mellan föreningen och de boende

Försäkringar. Kap 10. Ansvarsfördelning mellan föreningen och de boende Kapitel 10 Försäkringar Kap 10 Ansvarsförsäkring mellan föreningen och de boende Föreningens fastighetsförsäkring Styrelseansvarsförsäkring Bostadsrättstillägget Hemförsäkring En bostadsrättsförenings

Läs mer

RIKTLINJER FÖR ANDRAHANDSUTHYRNING

RIKTLINJER FÖR ANDRAHANDSUTHYRNING RIKTLINJER FÖR ANDRAHANDSUTHYRNING Syftet med riktlinjerna En väl fungerande fastighetsmarknad bygger på att hyresvärdar och hyresgäster står i ett direkt kundförhållande till varandra. Mot denna bakgrund

Läs mer

Fastighetsinskrivning Ombildning till bostadsrätt

Fastighetsinskrivning Ombildning till bostadsrätt Fastighetsinskrivning Ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt Tillämpning av 3-5 lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt

Läs mer

Så söker du bostad eller bilplats

Så söker du bostad eller bilplats Så söker du bostad eller bilplats 1 Innehåll Så söker du - steg för steg 3 Frågor & svar ställa sig i kö 6 Frågor & svar söka bostad och bilplats 8 Frågor & svar visning 10 Frågor & svar byte och flyttning

Läs mer

Hyresavtal för uthyrning av bostadslägenhet

Hyresavtal för uthyrning av bostadslägenhet 1505 Bilaga Fastställt genom miljöministeriets förordning om formulär för hyresavtal för underuthyrning av bostadslägenhet (538/2004). Hyresavtal för uthyrning av bostadslägenhet Genom detta avtal upplåts

Läs mer

Kan tyska marknadshyror lösa den svenska bostadsbristen? Jörgen Mark-Nielsen

Kan tyska marknadshyror lösa den svenska bostadsbristen? Jörgen Mark-Nielsen Kan tyska marknadshyror lösa den svenska bostadsbristen? Jörgen Mark-Nielsen Hyresbostadsmarknaden i Tyskland Hyresrätt är den vanligaste boendeformen De flesta hyresbostäderna ägs av privatpersoner Hyresrätten

Läs mer

RIKTLINJER FÖR ANDRAHANDSUTHYRNING

RIKTLINJER FÖR ANDRAHANDSUTHYRNING RIKTLINJER FÖR ANDRAHANDSUTHYRNING En väl fungerande hyresmarknad bygger på att hyresvärdar och hyresgäster står i ett direkt kundförhållande till varandra. För hyresgästerna som kollektiv innebär en utbredd

Läs mer

56 % NÅGRA SIFFROR OM BOSTADSMARKNADEN. eller mer än varannan ung vuxen saknar egen bostad. Det är den högsta uppmätta andelen någonsin.

56 % NÅGRA SIFFROR OM BOSTADSMARKNADEN. eller mer än varannan ung vuxen saknar egen bostad. Det är den högsta uppmätta andelen någonsin. HYRESGÄSTFÖRENINGEN REGION STOCKHOLM NÅGRA SIFFROR OM BOSTADSMARKNADEN 30 000 bostäder har byggts de senaste 5 åren. 75 000 hade behövts för att motsvara befolkningsökningen. 56 % eller mer än varannan

Läs mer

God sed för fastighetsägare i lokalhyresförhållanden

God sed för fastighetsägare i lokalhyresförhållanden God sed för fastighetsägare i lokalhyresförhållanden Innehåll 1. Förord 4 2. Fastighetsägarnas etiska regler 6 3. Fastighetsägaren i förhållande till lokalhyresgästen 8 NÄR HYRESFÖRHÅLL ANDET BÖRJAR 8

Läs mer

Nr 19 HYRESLAG. för landskapet Åland. Föredragen för Republikens President den 9 april 1999. Utfärdad i Mariehamn den 15 april 1999

Nr 19 HYRESLAG. för landskapet Åland. Föredragen för Republikens President den 9 april 1999. Utfärdad i Mariehamn den 15 april 1999 Nr 19 HYRESLAG för landskapet Åland Föredragen för Republikens President den 9 april 1999 Utfärdad i Mariehamn den 15 april 1999 I enlighet med lagtingets beslut 1) stadgas: 1 kap. Allmänna bestämmelser

Läs mer

HYRESAVTAL FÖR FRITIDSHUS

HYRESAVTAL FÖR FRITIDSHUS 1(6) DIARIENUMMER: KUNDNUMMER: OBJEKTS-ID: AB 614052 HYRESAVTAL FÖR FRITIDSHUS HYRESVÄRD: Svenska staten genom Statens Fastighetsverk, Fo Jord, Box 254, 751 05 UPPSALA. Tel. 010 478 78 00 HYRESGÄST: Hyresgäst

Läs mer

Så fungerar en bostadsrätt. Kort beskrivning med råd och tips

Så fungerar en bostadsrätt. Kort beskrivning med råd och tips Så fungerar en bostadsrätt Kort beskrivning med råd och tips I n n e h å l l Till dig som är medlem i vår bostadrättsförening....3 Vad är en bostadsrättsförening och en bostadsrätt?..5 Hur kommer en bostadsrättsförening

Läs mer

Experten i Huset. Välkommen till Experten i Huset nr 43. NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 43 / Juni 2012

Experten i Huset. Välkommen till Experten i Huset nr 43. NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 43 / Juni 2012 Experten i Huset NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 43 / Juni 2012 Välkommen till Experten i Huset nr 43 I DETTA NUMMER redogör vi för en utredning genomförd på uppdrag av regeringen avseende

Läs mer

Stadgar för bostadsrättsföreningen Nora Kungsholmen Antagna den 9 oktober 2002

Stadgar för bostadsrättsföreningen Nora Kungsholmen Antagna den 9 oktober 2002 Stadgar för bostadsrättsföreningen Nora Kungsholmen Antagna den 9 oktober 2002 1 Föreningens namn (firma) är Nora Kungsholmen. 2 Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen

Läs mer

Hyra eller avgift? Vad gäller för bostad med särskild service för vuxna enligt LSS?

Hyra eller avgift? Vad gäller för bostad med särskild service för vuxna enligt LSS? Hyra eller avgift? Vad gäller för bostad med särskild service för vuxna enligt LSS? Socialstyrelsen klassificerar sin utgivning i olika dokumenttyper. Detta är en Skrivelse. Det innebär att den innehåller

Läs mer

KONTRAKT FÖRENINGSDRIFT

KONTRAKT FÖRENINGSDRIFT KONTRAKT FÖRENINGSDRIFT 1.Formalia 1.1 Parter Mellan kommun, nämnden nedan kallad kommunen och nedan kallad föreningen. 1.2 Avtalets huvudsakliga innehåll Kommunen upplåter härmed nyttjanderätten/hyresrätten

Läs mer

Det som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller endast sådana samboförhållanden där ingen av samborna är gift.

Det som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller endast sådana samboförhållanden där ingen av samborna är gift. Hyreslagen Jordabalk (1970:994) Kap 12 Källa: http://www.riksdagen.se/webbnav/index.aspx?nid=3911&bet=1970:994#k12 Datum: 26 januari 2010 Inledande bestämmelser 1 Detta kapitel avser avtal, genom vilka

Läs mer

Vägledning för Hyresgarantier

Vägledning för Hyresgarantier Vägledning för Hyresgarantier Januari 2012 2(9) INNEHÅLL 1 Versionshantering... 3 2 Syfte... 3 3 Vad är en kommunal hyresgaranti?... 3 4 För vem?... 4 4.1 Behovsprövning... 4 5 Omfattning på hyresgarantin...

Läs mer

AHM-PROVET 17.11.2012 BETYGSÄTTNINGSPRINCIPER 1 (5)

AHM-PROVET 17.11.2012 BETYGSÄTTNINGSPRINCIPER 1 (5) AHM-PROVET 17.11.2012 BETYGSÄTTNINGSPRINCIPER 1 (5) Fråga 1 a) Skyldighet att betala förmedlingsarvode uppkommer då ett hyresavtal ingås eller uppdragsgivaren vägrar ingå ett hyresavtal som är förenligt

Läs mer

RIKTLINJER FÖR ANDRAHANDSUTHYRNING

RIKTLINJER FÖR ANDRAHANDSUTHYRNING RIKTLINJER FÖR ANDRAHANDSUTHYRNING Syftet med riktlinjerna En väl fungerande fastighetsmarknad bygger på att hyresvärdar och hyresgäster står i ett direkt kundförhållande till varandra. Mot denna bakgrund

Läs mer

Stadgar för BRF Ateljéhuset 2010

Stadgar för BRF Ateljéhuset 2010 Stadgar för BRF Ateljéhuset 2010 Organisationsnummer 769619-1803. Antagna den 7 mars 2011, reviderade 28 november 2012. 1 FÖRENINGENS NAMN Föreningens firma är Bostadsrättsföreningen Ateljéhuset 2010.

Läs mer

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas En bättre värd? Antalet ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt har ökat markant de senaste åren. Det väcker en hel del frågor

Läs mer

Advokatsamfundet har beträffande dessa förslag följande kritiska synpunkter.

Advokatsamfundet har beträffande dessa förslag följande kritiska synpunkter. R-2008/0578 Stockholm den 19 september 2008 Till Justitiedepartementet Ju2008/4174/L1 Sveriges advokatsamfund har genom remiss den 22 maj 2008 beretts tillfälle att avge yttrande över delbetänkandet Frågor

Läs mer

Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser

Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser Faktablad förändring av bostadsbeståndet i Stockholms län, med nuvarande tendenser Bostadsbeståndet i Stockholmsregionen förändring med nuvarande tendenser 140 120 100 80 60 Äganderätt Bostadsrätt Dyr

Läs mer

AVTAL OM VINDSBYGGNATION

AVTAL OM VINDSBYGGNATION 1(5) AVTAL OM VINDSBYGGNATION Mellan HSB:s Brf Hubert-Konrad nedan kallad Föreningen och nedan kallad Bostadsrättshavaren och som med bostadsrätt innehar lägenhet nr i Föreningen hus med adress har upprättats

Läs mer

Allmänna Villkor för Tjänsten

Allmänna Villkor för Tjänsten Allmänna Villkor för Tjänsten 2014-12-23 1. OMFATTNING OCH DEFINITIONER 1.1. Dessa Allmänna Villkor för Kund gäller när Joblife AB (nedan kallad Joblife ) ger privatpersoner ( Användare ) tillgång till

Läs mer

Riktlinjer för försöksboende

Riktlinjer för försöksboende Styrdokument, riktlinjer Väsby Välfärd, individ-och familjeomsorgen 2014-01-28 Kvalitets-och utvecklingsledare Carin Erlandh Engman 08-590 975 10 Dnr Fax 08-590 733 41 SÄN/2014:30 carin.erlandengman@upplandsvasby.se

Läs mer

Riksförsäkringsverkets författningssamling

Riksförsäkringsverkets författningssamling RIKSFÖRSÄKRINGSVERKET FÖRESKRIVER Riksförsäkringsverkets författningssamling ISSN 0348-582X RFFS 1993:8 BIDRAG B PENSION P Utkom från trycket den 28 juni 1993 Riksförsäkringsverkets föreskrifter om beräkning

Läs mer

Stadgar för Bostadsrättsföreningen Malmö Värnhem 13

Stadgar för Bostadsrättsföreningen Malmö Värnhem 13 1 av 5 Stadgar för Bostadsrättsföreningen Malmö Värnhem 13 Antagna 2011-05-17 Ändrade 2015-05-24 1 Föreningen namn Föreningens namn (firma) är Bostadsrättsföreningen Malmö Värnhem 13 2 Ändamål och verksamhet

Läs mer

Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar

Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar 1 (6) Handläggare Datum PS 2014-01-13 Bostadsbeskattningskommittén - en sammanfattning och kommentar Bostadsbeskattningskommittén har nu lämnat sitt betänkande (SOU 2014:1). Bostadsbeskattningskommittén

Läs mer

RENOVERING. VEMS ÄR ANSVARET? OVE SCHRAMM 9 APRIL 2013

RENOVERING. VEMS ÄR ANSVARET? OVE SCHRAMM 9 APRIL 2013 RENOVERING. VEMS ÄR ANSVARET? OVE SCHRAMM 9 APRIL 2013 2013-04-09 HSB Riksförbund Sid 2 ANSVAR Vem ansvar för renoveringen i lägenheten? VEM ANSVARAR? BOSTADSRÄTTSLAGEN 7 KAP 12 Bostadsrättshavarens ansvar

Läs mer

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas.

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas. Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas. En bättre värd? Allt fler kommuner planerar att sälja ut sina hyresrätter. Det väcker en hel del frågor och kanske du känner en

Läs mer

HÖGSTA DOMSTOLENS BESLUT

HÖGSTA DOMSTOLENS BESLUT Sida 1 (5) HÖGSTA DOMSTOLENS BESLUT Mål nr meddelat i Stockholm den 7 maj 2008 Ö 1920-05 KLAGANDE Nacka Strand Event Aktiebolag, 556635-1416 Box 1213 131 28 Nacka Strand Ombud: Advokat MA MOTPART Länsstyrelsen

Läs mer

Betalningsföreläggande och handräckning

Betalningsföreläggande och handräckning Betalningsföreläggande och handräckning Betalningsföreläggande och handräckning Har du lånat ut pengar som du inte får tillbaka? Får du inte betalt för en faktura? Flyttar inte din uppsagda hyresgäst?

Läs mer

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas.

Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas. Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas. En bättre värd? Allt fler kommuner planerar att sälja ut sina hyresrätter. Det väcker en hel del frågor och kanske du känner en

Läs mer

DOM 2014-12-22 Göteborg

DOM 2014-12-22 Göteborg 1 HOVRÄTTEN FÖR VÄSTRA SVERIGE Avdelning 4 Rotel 44 2014-12-22 Göteborg Mål nr T 2319-14 ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE Värmlands tingsrätts dom 2014-03-04 i mål T 3895-13, se bilaga A KLAGANDE Karlstads kommun,

Läs mer

Information om bidrag till. Bostadsanpassning. i Alvesta kommun

Information om bidrag till. Bostadsanpassning. i Alvesta kommun Information om bidrag till Bostadsanpassning i Alvesta kommun Innehållsförteckning Vad är bostadsanpassningsbidrag?...1 Bostadsanpassning i korthet...1 Bostaden...2 Nybyggnad...2 Köp eller byte av bostad...2

Läs mer

HYRESAVTAL TILLFÄLLIGT BOSTAD FÖR KURSDELTAGARE PÅ FOLKHÖGSKOLA

HYRESAVTAL TILLFÄLLIGT BOSTAD FÖR KURSDELTAGARE PÅ FOLKHÖGSKOLA HYRESAVTAL TILLFÄLLIGT BOSTAD FÖR KURSDELTAGARE PÅ FOLKHÖGSKOLA Skola: Adress: Birka Folkhögskola Birkavägen 25 836 95 Ås Namn: Persnr: Kurs:... 1 Hyresobjekt, upplåtelseändamål m.m en upplåter enligt

Läs mer