Extra föreningsstämma

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "Extra föreningsstämma"

Ingegerd Andersson
för 8 år sedan
Visningar:

1 Extra föreningsstämma 25 november 2010

2 Agenda Information om föreningen och dess ekonomi Grupper Övrig information Privatbostadsföretag eller oäkta bostadsföretag? Balkonger

3 Förändringar Arbetsgivaralliansen konverterad till 8 nya bostäder Bostäder som upplåtits med bostadsrätt Lån 4966, Nisses 4972, Westerberg 4977, Ericsson 5805, Berggren Kassa tkr ( kr/m² bostadsyta) tkr

4966, Nisses 4972, Westerberg 4977, Ericsson 5805,

4 Brf Geten 31 Bostäder m² 87 lgh upplåtna med bostadsrätt lghupplåtna med hyresrätt 257 Lokaler 3 lokaler upplåtna med bostadsrätt Bring City Mail (hyreslokal) l) 650 Olov Lindgren 213 Husmodersförbundet 133 Golf World Travel 80 Förråd 232 Garage

bostadsrätt 1 930 Bring City Mail (hyreslokal) l) 650 Olov Lindgren

5 Ekonomi Intäkter, tkr Kostnader, tkr Årsavgifter Räntor Årshyror Driftkostnader Värme Vatten 110 El 380 Sophämtning 140 Grovsophämtning 116 Fastighetsskötsel 804 Utfall Budget Budget Fastighetsskatt Övriga driftkostnader 435 Intäkter Planerat underhåll 400 Kostnader Avskrivningar Summa 7 419

Utfall Budget Budget Fastighetsskatt 523 2009 2010 2011 Övriga driftkostnader 435 Intäkter 7 173 6

6 Grupper Trädgård Tvättstugan Ekonomi Renhållnings /miljö Teknik Oäkta/äkta Fasad och balkong

7 Övrig information Förbjudet att lämna saker i trapphusen Oftastopp i sopnedkasten Märk cyklarna i cykelställen Byte av ekonomisk förvaltare. Deloitte tar över 1 januari 2011 Byte av belysning i trapphus

i cykelställen Byte av ekonomisk förvaltare.

8 Privatbostadsföretag eller oäkta bostadsföretag? rad använ ndning Kvalifice Hyresvärde Bostäder upplåtna till medlemmar >60 % Privatbostadsföretag är en ekonomisk förening vars verksamhet till minst 60 procent består i att till medlemmarna tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen, s.k. kvalificerad användning. Uppfylls inte dessa krav är föreningen att betrakta som ett oäkta bostadsföretag. Med hyresvärden menas det aktuella årets bruksvärdehyra för bostäder och marknadshyra för lokaler (även garage) Om delägaren själv svarar för reparation av lägenheten tas endast Hyresbostäder 90 % av hyran på orten upp som intäkt Lokaler Garage Kvalificerande tkr * 90 % 47 % Ej kvalificerande tkr 53 %

medlemmarna tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen, s.k. kvalificerad användning. Uppfylls inte dessa krav är föreningen att betrakta som ett oäkta bostadsföretag.

9 Bedömningsmetod Om en bostadsrättsförening vid utgången av ett beskattningsår, bedöms vara ett privatbostadsföretag, antas detta förhållande ha gällt hela beskattningsåret och vice versa. Till den okvalificerade användningen räknas t.ex. upplåtelse av bostadslägenheter med hyresrätt lokaler bostadsrättslägenheter till juridiska personer antenn eller reklamplats eller dylikt parkeringsplatser/garage (upplåtelse direkt till medlemmar kan dock vara kvalificerad) gemensamhetsutrymmen som saknar ett naturligt samband med bostaden (t.ex. valvet och duschutrymmena) Gemensamma utrymmen som har ett naturligt samband med bostaden kan ingå i den kvalificerade användningen. T.ex. hobbylokal, tvättstuga, källar och vindsförråd, bastu samt enklare lokal för föreningens förvaltning.

upplåtelse av bostadslägenheter med hyresrätt lokaler bostadsrättslägenheter till juridiska personer antenn eller reklamplats eller dylikt parkeringsplatser/garage (upplåtelse direkt till

10 Skillnader, förening Privatbostadsföretag Ska inte ta upp några intäkter, t.ex. års eller månadsavgifter, intäkter från hyresupplåtelser, och får inte dra av några kostnader, t.ex. räntekostnader Ett privatbostadsföretag får inte göra avsättning till periodiseringsfond Oäkta bostadsföretag Uttagsbeskattning (mellanskillnad bruksvärde/avgift) Inkomstskatt Samtliga intäkter ska tas upp Kostnader blir avdragsgilla

räntekostnader Ett privatbostadsföretag får inte göra avsättning till periodiseringsfond Oäkta

11 Sammanfattning, förening Kostnadsbesparing främst avseende inkomstskatt och uttagsbeskattning men även lägre förvaltningskostnader Minskad risk för vakanser och oregelbundna intäkter Mindre arbete för styrelsen

lägre förvaltningskostnader Minskad risk för

12 Skillnader, medlem Privatbostadsföretag 22 % i skatt på vinst 50 % av en kapitalförlust dras av Möjlighet till uppskov Ingen förmånsbeskattning Kapitaltillskott exempelvis föreningens amortering får räknas med vid deklaration (sänker vinsten och skatten) Avdrag för reparation och underhåll medges exempelvis balkongbygge, tillval vid stambytet Högre marknadsvärde Oäkta bostadsföretag 30 % i skatt på vinst 70 % av en kapitalförlust är avdragsgill Uppskov medges inte Skattepliktig utdelning och bostadsförmån Kapitaltillskott får inte räknas med Avdrag för reparation och underhåll får inte göras Lägre marknadsvärde

exempelvis balkongbygge, tillval vid stambytet Högre marknadsvärde Oäkta bostadsföretag 30 % i skatt på vinst 70 % av en kapitalförlust är avdragsgill

13 Lättnadsregler Om den årsavgift en bostadsrättshavare erlägger, understiger marknadshyran för lägenheten anses en s.k. bostadsförmån uppkomma. Sådan förmån är skattepliktig för bostadsrättshavare i oäkta bostadsrättsföreningar. Bostadsförmån beskattas i inkomstslaget tkapital, men omfattas ftt som lagstiftningen i ser ut i dag av lättnadsreglerna vilket gör att medlemmar sällan träffas av förmånsskatt. Lättnadsreglerna upphörde att gälla den 1 januari 2006 Förlängdes för oäkta bostadsrättsföreningar till och med utgången av år januari 2009 förlängdes lättnadsreglerna till och med utgången av år 2011

Bostadsförmån beskattas i inkomstslaget tkapital, men omfattas ftt som lagstiftningen i ser ut i dag av lättnadsreglerna vilket gör att medlemmar sällan

14 Beräkning av lättnadsutrymme Om bostadsförmånen ryms inom lättnadsutrymmet är den skattefri för bostadsrättshavaren. Lättnadsutrymmet beräknas starkt förenklat genom att en räntesats (lättnadssats) multipliceras med ett underlag bestående av anskaffningskostnaden för bostadsrätten. Lättnadssatsen motsvarar 70 % av statslåneräntan vid utgången av november månad året före beskattningsåret. Sista november 2009 (beskattningsår 2010) var den 32procent 3,2 Lättnadssatsen är 2,24 % (=70 % x 3,2 %) Lättnadsunderlaget x (0,70 x SLR) = lättnadsbeloppet Exempel: * 2,24 % = kr/år är idag skattefritt

bostadsrätten. Lättnadssatsen motsvarar 70 % av statslåneräntan vid utgången av november månad året före beskattningsåret.

15 Beräkning av bostadsförmån/utdelning Exempel: Genomsnittslägenhet om 68 m² Tkr Kr/m² Marknadshyra per år Nedsättning för underhållsansvar (10 %) Avgift till föreningen Bostadsförmån/Utdelning Skatt: 30 %* = kr (ca 800 kr/månad i ökad kostnad) Kapitaltillskott får inte räknas med. Avdrag för reparation och underhåll får inte göras.

260 445 Bostadsförmån/Utdelning 30 940 455 Skatt: 30 %*30 940 = 9 282 kr (ca 800 kr/månad i ökad

16 Fördelar äkta Brf för boende Högre marknadsvärde på lägenheten. Ingen risk för ökad kostnad om lättnadsregler ej förlängs. 22% i skatt på vinst vid försäljning (oäkta = 30%) Uppskov med reavinst kan medges vid försäljning. Kapitaltillskott (föreningens amorteringar) blir avdragsgilla i deklarationen vid försäljning. Rätt att utnyttja avdrag för renovering, ev. blk balkongbygge b etc. vid framtida försäljning av lägenhet. En köpare kan ta med sig tidigare reavinst tin.

22% i skatt på vinst vid försäljning (oäkta = 30%) Uppskov med reavinst kan medges vid försäljning.

17 Vad kan vi göra? Utöka bostadsytan flytt av förråd till källare Höja den fiktiva bostadshyran bruksvärdesprövning Minska lokalhyran ta bort outhyrda ytor Koppla parkeringsplatser till bostäderna Hyresavtal/bostadsrätt Fastighetsbildningsåtgärder Tredimensionell fastighetsbildning

bostadshyran bruksvärdesprövning Minska lokalhyran ta bort outhyrda

18 Beslut Ska styrelsen verka för att föreningen ska bli en privatbostadsförening?

19 Balkongbygge

20 Förslag

21 Förutsättningar Var och en betalar sin egen balkong Föreningen skall vara den som beställer balkongerna av entreprenören Ett avtal måste upprättas mellan föreningen och respektive medlem Balkongfond? Höja andelstalet dltltför dom som får blk balkong?

22 Nästa steg? 1. Anlita projektedare 2. Söka bygglov 3. Ta in offerter för entreprenaderna 4. Presentera kostnadskalkyl för medlemmarna 5. Omröstning 6. Avtalsskrivning, medlemmar 7. Upphandling/genomförande

23 Beslut Ska styrelsen i detta skede gå vidare för att undersöka förutsättningarna att bygga balkonger och anlita externa konsulter?

Relevanta dokument

Värdefull information för Dig som skall köpa bostad.

Värdefull information för Dig som skall köpa bostad. I detta häftet finner Du information som kan vara bra att känna till när det är dags att köpa bostad. BUDGIVNING Den allmänna utgångspunkten för budgivning