Å R S R E D O V I S N I N G

Transkript

1 Å R S R E D O V I S N I N G för BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN GÅSHAGA PIRAR 4 Org. nr. ÅR 2015 STYRELSEN FÅR HÄRMED AVLÄMNA ÅRSREDOVISNING FÖR RÄKENSKAPSÅRET Innehåll - förvaltningsberättelse - resultaträkningar - balansräkningar - ställda säkerheter och ansvarsförbindelser - tilläggsupplysningar - underskrifter

2 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningen registrerades Nuvarande ekonomiska plan registrerades och nuvarande stadgar registrerades hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheten: Adress: Cisternen 1, Lidingö kommun Skepparkroken 2-18, Lidingö Föreningen ingår i Gåshaga Hamnpromenad samfällighetsförening, andel 70/429. som förvaltar samfälligheten Stapelbädden Ga:1. Gåshaga Pirar 4 skall ha en ledande marknadsprisutveckling på sina bostadsrätter. Vi vill uppnå detta genom att förvalta och utveckla fastigheten kostnadseffektivt och långsiktigt uthålligt. Styrelsen vill verka för alla medlemmars intresse och god sammanhållning, med respekt och en god ton i kommunikationen. Vi vill också verka för god ordning och att samtliga medlemmar förstår och respekterar de regler vi har för allas trivsel. Inom styrelsen fördelas ansvaret I första hand på: Energi Fastighet Utemiljö Information/Kommunikation Ekonomi Administration och gästvåning

3 Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 26 maj 2015 Ordinarie: Suppleanter: Håkan Hammarström Ordförande Owe Danemar Fastighet Bo Lindahl Vice ordförande, ekonomi Hans Halldén Fastighet Jan Uhler Energi Jan Ahlström Radhus Måns Ericson Administration Staffan Wennberg Information Hans Persson Utemiljö Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 26 maj 2015 Ordinarie: Suppleanter: Håkan Hammarström Ordförande Owe Danemar Fastighet Bo Lindahl Vice ordförande, ekonomi Hans Halldén Fastighet Jan Uhler Energi Jan Ahlström Radhus Måns Ericson Administration Staffan Wennberg Information Annika Bolinder Utemiljö Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Revisorer Ordinarie: Suppleant: KPMG KPMG Jan-Ove Brandt Auktoriserad revisor Per Engzell Auktoriserad revisor Valberedning Sverker Backlund Gunilla Laius Gösta Norén Filomena von Zeipel Caroline Halldén Madeleine Mårtensen Extra föreningsstämma hölls torsdagen den 22 januari Extra stämman godkände nya stadgar för föreningen. Ordinarie föreningsstämma hölls den 26 maj Där fastställdes de nya stadgarna. Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 12 protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Protokollen har publicerats på hemsidan kort efter varje möte.

4 Fastigheten Fastighetsbeteckning: Cisternen 1, Lidingö kommun Nybyggnadsår och värdeår är Årets Föreg. år Taxeringsvärde: Varav byggnader: Varav mark: Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Trygg-Hansa i vilken ingår styrelsens ansvarsförsäkring. I försäkringen ingår ett bostadsrättstillägg för att bland annat förenkla hanteringen vid skador. På fastigheten finns 6 flerbostadshus i 5 våningsplan innehållande totalt 67 lägenheter samt 1 byggnad med radhus i 3 våningsplan innehållande 6 lägenheter. Samtliga 73 lägenheter är upplåtna med bostadsrätt. Nedersta planen i flerbostadshusen innehåller cykelrum, elrum, barnvagnsförråd samt ett antal lägenhetsförråd. Dessutom finns en undercentral, gemensam tvättstuga och en övernattningslägenhet för medlemmarna att hyra. Det finns även ett garage som, förutom de 73 garageplatserna, innehåller lägenhetsförråd. Den totala boytan uppgår till kvm. Lägenhetsfördelning rok 2-3 rok 3 rok 4 rok 5 rok 5-6 rok 6 rok 8 rok Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Den tekniska förvaltningen har administrerats av styrelsen. Föreningens medlemmar har skött visst löpande underhåll. Föreningen är medlem i Bostadsrätterna. Under året har föreningen inte haft några anställda.

5 Avtal med leverantörer Fastighetsskötsel Städning Markskötsel Snöröjning Hissavtal Kabel-tv, bredband, telefoni El Värme Vatten Sophämtning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning Owe Hedberg, Canaalt AB Owe Hedberg, Canaalt AB Lidingö Trädgårdscenter TK's Jordbruksentreprenad Gräddö Kone Comhem AB Fortum, Mälarenergi Fortum Lidingö Stad Lidingö Stad, Sita Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Föreningens ekonomi Föreningens ekonomi är god. Ett lån på kr omplacerade på 2 års bindningstid med fördelaktig ränta. Flera stora kostnadsposter var lägre än budget vilket också bidrog till ett positivt kassaflöde. Under året har föreningen amorterat kr. Ett styrelsebeslut fattades i december 2015 att sänka månadsavgiften med 10 %, gällande från 1 april Styrelsen arbetar enligt en självkostnadsprincip där föreningens intäkter bör täcka tre olika sorters kostnader; rörelsekostnader, kapitalkostnader och slitagekostnader. Rörelsekostnader - kostnader som kan härröras till föreningens drift som t ex reparationer, uppvärmning, externa tjänster, inköpta material och styrelsearvoden. Kapitalkostnader - räntor från föreningens lån och löpande amorteringar. Slitagekostnader - kommande underhållskostnader som årets innehavare har gett upphov till. De beräknas i underhållsplanen och avspeglas i föreningens årliga avsättning till fond för yttre underhåll. Utfall Intäkter Rörelsekostnader (exkl. årets underhållskostnader) Kapitalkostnader Slitagekostnader

6 Intäktsfördelning % 1% 0% Årsavgifter Hyresintäkter Intäkter Tkr Årsavgifter Hyresintäkter 560 Övriga intäkter 67 Kapitalintäkter 0 Summa Övriga intäkter Kapitalintäkter 90% Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 368 Reparation/underhåll 127 Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader 362 Fastighetsavgift 91 Övr.förv/rörelsekostn. 246 Personalkostnader 171 Avskrivning Räntekostnader Summa % 39% Kostnadsfördelning % 2% 19% 5% 1% 4% 3% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Fastighetsavgift Övr.förv/rörelsekostn. Personalkostnader Avskrivning Räntekostnader Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Väsentliga händelser under räkenskapsåret och utförda underhållsarbeten Föreningen har under året gjort en större genomgång av föreningens stadgar för att anpassa dem till aktuell lagstiftning och praxis och föreningens arbetssätt. De nya stadgarna godkändes enhälligt på extra förenings stämma den 22 januari och åter på den ordinarie stämman den 26 maj Omförhandling av en del av föreningens lån under sommaren, med offerter från tre banker, innebar en sänkning av lånenivån. Vi räknar med fortsatt sänkning vid omsättning av lån under sommaren Under våren (2015) har föreningen anlitat en konsult (AK-konsult) för utredning av dels orsaken till en vattenläcka på en balkong och dels missfärgningen av ytterfasaderna på vissa hus. Utredningarna har fortsatt under hösten och kommer att slutföras under första halvåret i år. Dålig lukt i några avlopp har åtgärdats genom tryckspolning. I garaget har byte till LED belysning undersökts och kommer att genomföras under 2016 med besparingar på energi och underhåll. Parkeringsplatser vid betongmuren mot stranden har markerats med vita ränder. Cykelförråden har genomgåtts och under 2016 kommer cyklar utan markerade ägare att tas bort.

7 Förvaltning av föreningens fastigheter och drift Samarbetet med Brf Gåshaga Pirar 1-5 har fortsatt att utvecklas. Gemensamt kan vi bl. a. teckna fördelaktiga avtal om vinter- och sommarunderhåll. Avtalet med Lidingö Trädgårdscenter om sommarunderhållet gäller fram till den 1 april Gemensamma insatser och arrangemang Två helger, en på våren och en på hösten, samlades vi för att städa vår utemiljö. Trivselkommittén ordnade uppskattad förtäring vid arbetets slut. Efter sommaren hade vi även en trivsam kväll med boule tävlingar på Badholmen. Gästvåningen Föreningens gästvåning har som vanligt varit flitigt använd med i allt 143 övernattningar under året förutom användning för styrelsemöten och gemensamma aktiviteter. Utemiljö Föreningen har med Brf Gåshaga Pirar 5 en ansvarsfördelning så att vi ansvarar för skötsel av den gemensamma delen av Cisternvägen och de av lekparken på gräsmattan mellan våra föreningar. Vårens och höstens städdagar har mötts med stort engagemang och både skapar trivsel och goda grannkontakter samtidigt som föreningen gör rejäla besparingar. Tack till alla! Energi Som redovisats i tidigare årsredovisningar har vi under den gångna 5-årsperioden successivt sänkt vår kostnad för fjärrvärmen trots ökning av debiteringen per kwh. Fjärrvärmekostnaden för 2015 är samma som för Nuvarande reglerteknik och ventilationsanläggning fungerar väl. Information Föreningens hemsida hålls uppdaterad med medlemsinformation och styrelseprotokoll. Komplettering sker med informationsbrev från styrelsen och anslag i hissar och på anslagstavlor. Varje huskropp har en egen gemensam mailadress som underlättar kommunikation inom det "egna" huset. Styrelsens ambition är att hålla en öppen och god kommunikation med alla och att hemsidan ska vara ett praktiskt verktyg, inte minst för nya i vår förening. Föreningens underhållsplan uppdaterades år 2016 och styrelsen kommer att göra en årlig genomgång. Avsättning till fond för yttre underhåll ska enligt underhållsplanen ske med 525 tkr per år (vilket motsvarar 59 kr/kvm). Årets förslag till avsättning finns under resultatdispositionen.

8 Medlemsinformation Under året har 9 (f.å 12) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2015 uppgick till 114 (f.å 110). Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Föreningen är liksom föregående år en äkta bostadsrättsförening enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Flerårsöversikt Nyckeltal Nettoomsättning, tkr Resultat efter fin. poster, tkr Balansomslutning, tkr Soliditet, % 82% 82% 82% 81% 81% Kassalikviditet, % 379% 345% 313% 349% 383% Snittränta, % 2,41% 2,85% 2,92% 2,92% 2,49% Årsavgift, kr/kvm boyta Lån, kr/kvm boyta Ränta, kr/kvm boyta Värme, kr/kvm, boyta El, kr/kvm, boyta Vatten, kr/kvm, boyta Resultatdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel: balanserad vinst årets förlust disponeras så att till fond för yttre underhåll avsätts enligt stadgar från fond för yttre underhåll ianspråktages i ny räkning överföres Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.

9 R E S U L T A T R Ä K N I N G A R Not Rörelsens intäkter Nettoomsättning Övriga rörelseintäkter Summa rörelseintäkter mm Rörelsens kostnader Driftkostnader Övriga externa kostnader Personalkostnader Avskrivningar Summa rörelsekostnader Rörelseresultat Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster Årets resultat

10 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Maskiner, inventarier och installationer Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyres- och avgiftsfordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

11 B A L A N S R Ä K N I N G A R Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 10 Bundet eget kapital Inbetalda insatser Fond för yttre underhåll Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Medlemmarnas reparationsfond Skatteskulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar Ansvarsförbindelser Inga Inga

12 TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade nyttjandeperioden. Avskrivningar Byggnader 1,0% 1,0% Inventarier 20% 20% Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed i likhet med f g år. Avsättning till och ianspråktagande av fond för yttre underhåll bokförs efter stämmobeslut därom. Definition av nyckeltal Nettoomsättning: Årsavgifter och hyror. Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder.

13 UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter bostäder Hyresintäkter lokaler Hyresintäkter garage, p-platser mm Not 2 Övriga rörelseintäkter Gemensamhetslokal Överlåtelse- & pantavgifter Övriga intäkter Not 3 Driftkostnader Not 0 Not 0 Not 0 Fastighetsskötsel Fastighetsskötsel enligt avtal Städ OVK kostnad Hisservice Markskötsel Snöröjning/Halkbekämpning Förbrukningsmaterial Reparationskostnader Reparation byggnader Reparation hiss Reparation installationer Underhållskostnader Övrigt underhåll Taxebundna kostnader och uppvärmning El Fjärrvärme Vatten Sophämtning

14 Not 0 Not 0 Övriga driftkostnader Fastighetsförsäkringar Självrisk Samfällighetsförening Tv/Bredband Fastighetsavgift Fastighetsavgift bostäder Totalt driftkostnader Not 4 Övriga externa kostnader Leasing/hyror Förbrukningsinventarier Telekommunikation Försäkringspremier Revisionsarvode Arvode ekonomisk förvaltning Medlemsavgift organisationer Övriga externa tjänster Övriga omkostnader Arvode och kostnadsersättning för revisionen KPMG Revisionsuppdrag Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Not 5 Anställda och personalkostnader Löner, ersättningar och sociala kostnader Lön fastighetsskötsel Arvoden till styrelsen Arbetsgivaravgifter Övriga personalkostnader

15 Not 6 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Mark Ingående markvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Utgående planenligt restvärde Taxeringsvärden byggnader Taxeringsvärden mark Not 7 Maskiner, inventarier och installationer Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Utgående planenligt restvärde 0 0 Not 8 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Tv/Bredband Försäkring Förvaltningsarvode Samfällighetsavgift Bostadsrätterna

16 Not 9 Likvida medel Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar Förändring av kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Finansieringsverksamheten Amorteringar Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Likvida medel vid årets slut Not 10 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Medlemsinsatser Fond för yttre underhåll * Balanserat resultat Resultat föregående år Årets resultat * Avsättning enligt stämmobeslut Not 11 Skulder till kreditinstitut Bank %-sats Villkorsändring Stadshypotek 0,68% Stadshypotek 0,68% Stadshypotek 2,62% Stadshypotek 3,11% Stadshypotek 3,11%

17 Not 12 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förskott avgifter & hyror Räntekostnader Styrelsearvode Arbetsgivaravgifter/löneskatt Revisionsarvode Fjärrvärme Fastighetskötsel El Städ Övrigt Stockholm den 2016 Håkan Hammarström Ordförande Bo Lindahl Vice ordförande, ekonomi Jan Uhler Energi Jan Ahlström Radhus Måns Ericson Administration Staffan Wennberg Information Annika Bolinder Utemiljö Min revisionsberättelse har lämnats den KPMG Jan-Ove Brandt Auktoriserad revisor