Fastighetsbestånd. Makroindikatorer Sverige. BNP tillväxt per år 8 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE. Masthugget 26:1, Göteborg

Transkript

1 Masthugget 26:1, Göteborg Hyresmarknaden, d v s marknaden för uthyrning av lokaler och hyresnivåer, och fastighetsmarknaden, d v s marknaden för att sälja och köpa fastigheter, är båda på lång sikt helt beroende av utvecklingen i inhemsk ekonomi. Sverige är inne i en stark urbaniseringstrend där tillväxten koncentreras på lång sikt till medelstora och större regioner samtidigt som antalet regioner blir färre. BNP tillväxt per år Makroindikatorer Sverige Källa: Konjunkturinstitutet Källa: Konjunkturinstitutet 8 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

2 Marknadskommentar Svensk ekonomi Sverige, med drygt 9,6 miljoner invånare, är ett land med en öppen och stark ekonomi, vilket bl a beror på ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda statsfinanser och hög produktivitet. Sverige har lång och stor erfarenhet av internationell handel och internationella relationer vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncerner. Svensk industris stora exportberoende bidrar till att Sverige historiskt uppvisat god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar. Svensk ekonomi har utvecklats svagt under 2013 och BNP-tillväxten för året förväntas uppgå till knappt 1%. Den svaga tillväxten kan främst tillskrivas svensk exportindustri som påverkats negativt av en dämpad efterfrågan från omvärlden. En stark inhemsk ekonomi har bidragit positivt till tillväxten. Den goda inhemska efterfrågan kan tillskrivas hushållens inkomstökningar, en oväntat stark sysselsättningsuppgång och fortsatt låga räntor. I takt med återhämtningen i världskonjunkturen förväntas tillväxten i svensk ekonomi ta fart, dock från en låg nivå, vilket även påverkar arbetsmarknaden positivt. Hushållen fortsätter att vara en motor i svensk ekonomi och låga räntor tillsammans med skattesänkningar förväntas bidra till god inhemsk efterfrågan. Inflationen är dock oväntat låg och inflationstrycket bedöms av Riksbanken vara fortsatt lågt en tid framöver. Riksbanken valde därför att sänka reporäntan med 0,25 procentenheter till 0,75% vid sitt möte i december. Makroindikatorer Arbetslöshet 7,5% (december 2013) Inflationstakt 0,1% (december 2013 jämfört med december 2012) BNP-tillväxt 0,3% (kv jämfört med kv ) Källa: SCB Ränte och kreditmarknad Volatiliteten på räntemarknaden har under året tidvis varit stor, vilket främst kan förklaras av oro för och konsekvenser av aktiviteter vidtagna av världens centralbanker. Den underliggande trenden är dock stigande långa räntor. Vid ingången av året noterades den 10-åriga swapräntan till 2,1% och vid utgången av året till 2,9%. Den korta räntan har i motsats till den långa räntan sjunkit under året. Vid ingången av året noterades 3 månader STIBOR räntan till 1,3% och vid utgången av året till knappt 1%. I samband med räntebeslutet i december meddelade Riksbanken att man förväntar sig att reporäntan kommer att vara kvar på dagens nivå fram till inledningen av 2015 för att därefter gradvis börja höjas. Tillgången till krediter bedöms som god både på kreditoch kapitalmarknaden. En minskad osäkerhet kring framtida regelverk och dess påverkan på kreditmarknaden har medfört något lägre kreditmarginaler på nya krediter jämfört med tidigare år. Sveriges utrikeshandel jan-okt 2013 (10 mån) Export Totalt SEK 909 mdr Import Totalt SEK 856 mdr Norge 98 Tyskland 150 Tyskland 92 Norge 76 Finland 64 Danmark 70 Danmark 60 Nederländerna 65 Storbritannien 60 Storbritannien 51 USA 57 Finland 48 Källa: SCB Europeisk fastighetsmarknad Transaktionsvolymen på europeisk fastighetsmarknad uppgick till ca EUR 154 miljarder (127), vilket motsvarar en ökning om 21% jämfört med föregående år. Omsättningen sista kvartalet 2013 uppgick till EUR 53 miljarder, vilket var det starkaste kvartalet sedan Storbritannien stod för den högsta transaktionsvolymen under 2013 motsvarande EUR 56 miljarder, följt av Tyskland om EUR 30 miljarder. Svensk transaktionsmarknad utgjorde ca 6% (7%) av den europeiska volymen, vilket innebär att Sverige hde den fjärde största omsättningen i Europa. Vid årsskiftet var Castellum det 17:e största noterade fastighetsbolaget på europeisk fastighetsmarknad sett till börsvärde. Transaktionsvolym/år europeisk fastighetsmarknad, miljarder EUR Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag Källa: CBRE Källa: Respektive bolags Q3 rapport Avser bolag med ett fastighetsvärde > CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 9

3 Svensk fastighetsmarknad Svensk fastighetsmarknad innefattar hyreshus och industrifastigheter med ett totalt taxeringsvärde om ca miljarder kr, vilket motsvarar ett marknadsvärde om ca miljarder kr. Beståndet inbegriper dock fastigheter som inte direkt är en del av det kommersiella fastighetsbeståndet såsom vissa specialanpassade byggnader för industriell verksamhet och hyreshus ägda av bostadsrättsföreningar. Av det kommersiella beståndet i Sverige bedöms Castellum, som är en av Sveriges största fastighetsägare, äga i storleksordningen 1-2%. Sammantaget uppskattas svenska börsnoterade fastighetsbolag äga ca 13% av det kommersiella fastighetsbeståndet. De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt såväl svenska som utländska institutionella investerare. Därutöver finns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner. Svensk fastighetsmarknad präglades 2013 av stabilitet, starkt inhemskt intresse, samt ökande aktivitet utanför storstädernas citylägen. Totalt uppgick årets transaktionsvolym till ca 100 miljarder kr (110). Första och fjärde kvartalet var omsättningen lägre än 2012, medan den var högre andra och tredje kvartalet. Svenska fastighetsbolag var störst på såväl säljar- som köparsidan och utländska köpare stod för 13% (18%) av volymen. Jämfört med 2012 ökade andelen affärer i både bostads- och lager/logistiksegmentet. Kommersiella fastigheter utgjorde ca 69% (79%) av volymen och storstadsregionerna ca 58% (65%). Castellums bedömning är att efterfrågan är fortsatt god inom samtliga marknader och segment samt att prisbilden överlag är stabil. För centrala Stockholm och Göteborg kan dock en viss värdeuppgång noteras under sista halvåret Svensk hyresmarknad Hyresmarknaden är främst beroende av tillväxt i svensk ekonomi, men påverkas även av nyproduktionens storlek. Ekonomisk tillväxt leder normalt till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjliggör nyproduktion. En stagnation i tillväxten ger omvänt förhållande. Eftersom hyresavtal vanligtvis tecknas på 3-5 år och med en uppsägningstid om nio månader ger förändringar i marknadshyran på kort sikt relativt liten påverkan på totala hyresintäkter. Hyresmarknaden är alltjämt stabil inom samtliga marknader och segment. Efterfrågan avseende både nyproducerade och befintliga lokaler är god och hyresnivåerna är överlag oförändrade. I lägen med begränsat utbud, såsom vissa centrala lägen och goda logistiklägen, kan dock en viss ökning av hyresnivåerna noteras. Årlig transaktionsvolym Sverige och direktavkastning storstäderna Hyresnivåer och vakansgrad storstäderna Transaktionsvolym - geografisk fördelning Kontorsstock och nyproduktion 10 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

4 Castellums marknader Sverige kan delas in i ett antal lokala arbetsmarknader där varje marknad har olika utvecklingskraft. En lokal arbetsmarknad karaktäriseras av att den kan fungera självständigt gällande arbete och pendling. Vissa marknader är i kraft av sin storlek och branschstruktur mindre beroende av omvärldsförändringar än andra och har en egen inneboende tillväxtkraft, där storleken ger skalfördelar. Sverige är inne i en stark urbaniseringstrend där tillväxten koncentreras på lång sikt till medelstora och större regioner samtidigt som antalet regioner blir färre. Den största utvecklingskraften finns i Sveriges tre storstadsregioner vilket förklaras av att de har en större befolkning, vilket i sin tur skapar en större arbetsmarknad, en diversifierad näringslivsstruktur, möjligheter till forskning samt större utbud av handel, nöjen och kultur. Kartan visar södra Sveriges lokala arbetsmarknader där mörkgrön färg visar de lokala arbetsmarknader som i absoluta tal stått för den högsta ökningen av total lönesumma och röd den minsta. Källa: Evidens Data per region Befolkning Befolkningsutveckling Befolkningsutveckling /år snitt personer/år Studerande vid universitet/högskola Tillväxt sysselsättning /år Arbetslöshet 2013 Tillväxt total lönesumma /år Tillväxt total lönesumma 2013 Riket ,8% ,1,% 8,5% 2,8% 2,5% Borås ,5% ,9% 7,5% 2,6% 2,5% Storgöteborg ,0% ,5% 7,3% 3,1% 3,0% Halmstad ,7% ,2% 8,9% 3,1% 3,0% Jönköping ,7% ,0% 7,2% 2,6% 2,6% Köpenhamn ,8% i.u 0,1% i.u i.u. i.u. Linköping ,6% ,8% 8,7% 2,5% 2,2% Malmö ,2% ,5% 10,2% 3,2% 2,9% varav Lund ,4% ,4% 6,0% 2,9% 2,7% varav Helsingborg ,1% ,3% 11,1% 3,1% 2,9% Storstockholm ,5% ,9% 6,8% 3,4% 2,9% Uppsala ,0% ,4% 6,2% 2,9% 2,6% Värnamo ,2% 70 0,3% 7,2% 1,9% 1,9% Västerås ,5% ,8% 10,3% 2,4% 2,2% Växjö ,7% ,7% 9,9% 2,2% 2,2% Örebro ,7% ,0% 9,3% 2,7% 2,4% Källa: Evidens och SCB CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 11

5 Castellums fastighetsbestånd Castellum är närvarande på landets främsta tillväxtmarknader och av Sveriges drygt 9,6 miljoner invånare bor knappt 70% inom Castellums regionala marknadsområden. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till utvalda delmarknader där dotterbolagen har en stark ställning. Castellums geografiska delmarknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling. Fastighetsbeståndet finns på 15 orter i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 73% av beståndet finns i de tre storstadsregionerna. Det kommersiella beståndet består av 66% kontors- och butiksfastigheter samt 30% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (för Storstockholm närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 785 tkvm. Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2013 omfattade 626 fastigheter (635) med ett sammanlagt hyresvärde om (3 637) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om tkvm (3 621). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet efter fastighetsadministration på årsbasis till (2 122). Under året har investerats för totalt (2 798) varav (1 279) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 185 (1 519) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 523 Storgöteborg, 392 Mälardalen, 339 Öresundsregionen, 291 Storstockholm samt 223 Östra Götaland. Efter försäljningar om 687 (253) uppgick nettoinvesteringen till (2 545). Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca Verkligt värde, Antal Fastighetsbestånd 1 januari Förvärv Ny-, till- och ombyggnation Försäljningar / Orealiserade värdeförändringar 234 +/ Valutakursomräkning 15 Fastighetsbestånd 31 december Marknadens direktavkastning - Lager/industri Marknadens direktavkastning - Kontor Källa: Newsec, DTZ Källa: Newsec, DTZ Direktavkastning (staplar) respektive nuläge (punkt) enligt Newsec (svenska orter) och DTZ (Köpenhamn) för ett antal olika geografiska marknader och segment inom Castellums bestånd. 12 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

6 Fastighetsvärde och värdeförändringar Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till (36 328), motsvarande kr/kvm (9 916). Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 7,2% (7,3%). Av det totala fastighetsvärdet utgör 91% fastigheter med äganderätt och 9% tomträtter. En generellt sett stabil efterfrågan och prisbild har inneburit att Castellum inte gjort någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen under året. Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt 328 ( 69) och består av ca 220 hänförligt till främst projektvinster men även förvärv, ca 14 netto hänförligt till omvärdering av enskilda fastigheter avseende såväl kassaflöde, avkastningskrav som byggrättsvärde samt ca 94 hänförligt till försäljning av 18 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 687 efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 31. Underliggande fastighetspris som således uppgick till 718, översteg senaste värdering om 593 med 125, vilket främst beror på försäljning av fastigheter med ändrad användning såsom infrastruktur och framtida bostadsutveckling. Det bör noteras att, då fastighetsvärdering innehåller ett osäkerhetsintervall om normalt 5-10%, även värdeförändringen innehåller en icke oväsentlig osäkerhet. Genomsnittlig värderingsyield, (exkl. projekt/mark och byggrätter) Driftsöverskott fastigheter Indexjustering 2014, 1% (1%) Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% Fastighetsadministration, 30 kr/kvm Normaliserat driftsöverskott Värdering (exkl. byggrätter om 574 ) Genomsnittlig värderingsyield 7,2% 7,3% Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till (3 073). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till kr/kvm (1 257), medan den för lageroch industrifastigheter uppgick till 765 kr/kvm (744). Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 1% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen (oktober till oktober) som uppgick till 0,4% för Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger ett visst skydd mot deflation samt en högre indexuppräkning än sedvanlig indexklausul i en låginflatorisk miljö. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,4% (88,6%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 467 (447). I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 11 (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Genomsnittlig värderingsyield över tid Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 13

7 Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 366 (327), varav 96 (79) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 261 (278), varav konkurser 23 (28) och 18 (40) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrning för året uppgick därmed till 105 (49). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader. Nettouthyrningen har varit olika för Castellums regioner, vilket framgår av nedanstående tabell. Nettouthyrning Storgöteborg Öresundsområdet Storstockholm Mälardalen Östra Götaland Nytecknat Befintligt Investeringar Totalt Uppsagt Uppsagt Konkurser Totalt Nettouthyrning Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till (1 042), motsvarande 307 kr/kvm (298). Ökningen beror dels på högre kostnader för snöröjning under första halvåret, dels på högre fastighetsskatt till följd av höjda taxeringsvärden om i genomsnitt 10%. Merparten av fastighetsskatten vidaredebiteras Totalt Fastighetskostnader Kontor/ Lager/ kr/kvm butik industri Totalt Totalt Driftskostnader Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Direkta fastighetskostnader Uthyrning & fast.adm. (indir.) Totalt Föregående år dock hyresgästerna varför resultatpåverkan blir marginell. Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 96% (97%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. Kundförlusterna, d v s debiterade ej betalda hyror med förlustrisk, uppgick till 6 (10), motsvarande 0,2% (0,3%) av hyresintäkterna. Resultat över tid Förvaltningsresultatet den senaste 10-årsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 7% per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste 10-årsperioden om 1,4% per år, vilket är väl i nivå med inflationen. Nettouthyrning per kvartal Resultat över tid 14 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

8 Castellums fastighetsbestånd Antal fastigheter januari-december 2013 Yta tkvm Fastighetsvärde Fastighetsvärde kr/kvm Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om och resultaträkningens driftsöverskott om förklaras av, dels att driftsöverskottet om 25 i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 39 såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året. Hyresvärde Hyresvärde kr/kvm Ekon. uthyrningsgrad Hyresintäkter Fastighetskostnader Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Kontor/butik Storgöteborg ,1% Öresundsregionen ,3% Storstockholm ,9% Mälardalen ,3% Östra Götaland ,2% Summa kontor/butik ,0% Lager/industri Storgöteborg ,5% Öresundsregionen ,1% Storstockholm ,2% Mälardalen ,1% Östra Götaland ,2% Summa lager/industri ,1% Summa ,4% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark Totalt Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 88,4% 88,6% 89,3% 89,0% 89,8% 89,7% 87,9% 87,1% 88,1% 89,6% Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Fastighetsvärde, kr/kvm Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 15