Bilden visar fastigheten Hornsberg 10 på Västra Kungsholmen i Stockholm som förvärvades under september 2015.

Transkript

1 Bilden visar fastigheten Hornsberg 10 på Västra Kungsholmen i Stockholm som förvärvades under september. Delårsrapport januari-september

2 Delårsrapport januari-september Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastigheternas värde uppgår till 41 miljarder kronor och utgörs av kommersiella lokaler. Fastigheterna ägs och förvaltas av sex helägda dotterbolag med en stark och tydlig närvaro inom fem tillväxtregioner: Eklandia Fastighets AB och Harry Sjögren AB i Storgöteborg (inkl Borås och Halmstad), Fastighets AB Briggen i Öresundsregionen (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn), Fastighets AB Brostaden i Storstockholm, Aspholmen Fastigheter AB i Mälardalen (Örebro, Västerås och Uppsala) och Fastighets AB Corallen i Östra Götaland (Jönköping, Linköping och Norrköping). Castellum är noterat på NASDAQ Stockholm Large Cap. Hyresintäkterna för perioden januari-september uppgick till (2 496 föregående år). Förvaltningsresultatet uppgick till (1 112), motsvarande 7,02 kronor (6,78) per aktie, en förbättring med 4%. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 818 (354) och på derivat till 53 ( 498). Periodens resultat efter skatt uppgick till (773), motsvarande 9,88 kronor (4,71) per aktie. Nettoinvesteringarna uppgick till (1 612) varav 847 (998) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, (854) förvärv och 279 (240) försäljningar. Därtill har förvärv skett av 50% av aktierna i Ståhls, med ett underliggande fastighetsvärde om 2 miljarder kr, för 499. Nyckeltal juli-sept juli-sept jan-sept jan-sept Hyresintäkter, Driftöverskott, Förvaltningsresultat, D:o kr/aktie 2,66 2,49 7,02 6,78 D:o tillväxt +7% +7% +4% +10% Resultat efter skatt, Nettoinvestering, Nettouthyrning, Belåningsgrad 50% 52% 50% 52% Räntetäckningsgrad 379% 345% 350% 319% Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kr/aktie Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) kr/aktie För mer detaljerad information om Castellum se 2 C a st te el l lu um m D De l eå lr ås r sa rp ap po pr t o rj a t n ju a nr i u- as re ip -t se em pb te er m2 b0 e1 r

3 Henrik Saxborn, VD på Castellum Omstruktureringen fortsätter Utvecklingen av verksamheten i Castellum fortlöper enligt två huvudlinjer. Vi fortsätter att successivt omstrukturera fastighetsportföljen mot högre tillväxt samtidigt som vi genomför ett effektivitetsprogram för koncernen. Vad gäller fastighetsportföljen genomfördes stora avyttringar förra hösten, 3,3 miljarder kr, och vårt bestånd minskade temporärt. I år har vi istället gjort stora förvärv och investerat totalt 2,7 miljarder kr samt förvärvat halva Ståhls med ett underliggande fastighetsvärde om ca 2 miljarder kr. Det vi har sålt utgörs av fastigheter där vi ser att tillväxten i förvaltningsresultat är eller kommer att bli lägre. För nyförvärven beräknar vi en betydligt högre tillväxt. Priset för denna växling mot högre tillväxt är att portföljens direktavkastning temporärt sjunker i utbyte mot en högre framtida tillväxt. Det är lite av detta vi nu ser i år då förvaltningsresultatet under första halvåret bara ökade med 2%, medan vi efter tre kvartal kan uppvisa en tillväxt på 4% efter en ökningstakt på 7% under tredje kvartalet. Castellum kan sålunda framöver förväntas ha en fortsatt högre omsättningshastighet i fastighetsportföljen än vad som gällt historiskt. Det innebär inte att vi kommer att lämna fler orter, men väl att vi kan komma att avyttra enskilda objekt eller portföljer. Vi kommer också att göra större förvärv, där vårt centrala insteg på Kungsholmen i Stockholm är ett bra exempel. På fastighetsmarknaden finns det idag många köpare, varför konkurrensen om attraktiva objekt är stor och fastigheter för hela 100 miljarder kr bytt ägare under året. Den andra huvudlinjen, det koncerngemensamma effektiviseringsprojektet, som startade våren kommer att ge effekt från och med nästa år. Viss effekt förväntas redan i år, men uppvägs delvis av kostnaderna för investeringen i den gemensamma koncernprofilen som genomförts under året. Programmet kommer ge intäktsökningar och kostnadsbesparingar genom effektivare gemensamma processer i koncernen. Sammantaget bedöms effekten uppgå till åtta till tio miljoner kronor för och tre gånger så mycket under Som exempel kan nämnas justering av prissättningsmodell, lägre mediaförbrukning såväl som effektivare inköp. För oss har hållbarhetsarbetet alltid varit en naturlig del av verksamheten - något som vi är bra på. Ett kvitto på detta är att Castellum tilldelats det högsta betyget Green Star av den internationella organisationen GRESB. Utmärkelsen sporrar oss att fortsätta förbättra och utveckla vårt hållbarhetsarbete än mer. Hyresmarknaderna i Castellums del av Sverige är starka och utvecklas väl förutom Öresundsområdet, som påverkas negativt av ett stort tillskott av nya kontor, vilket är en av anledningarna till det gångna kvartalets svaga nettouthyrning. Förutom några större uppsägningar i Öresund påverkar även en enskild större uppsägning i västra Sverige negativt. Den svaga nettouthyrningen i Öresund har även påverkat fastighetsvärdena negativt under kvartalet. Castellum är idag finansiellt starkt tack vare god tillgång till långfristiga krediter och en belåningsgrad som sjunkit till 50% under året, vilket främst beror på en stark intjäning och positiv värdeutveckling under perioden. Jag kan konstatera att det varit hög aktivitetsnivå i Castellum och jag gläds åt alla projekt som färdigställs, exempelvis Atollenprojektet i Jönköpings centrum och Djurgården i Linköping. Den svenska aktiemarknaden har under lång tid uppskattat fastighetsbolag med hög riskprofil. I en allt mer volatil omvärld är Castellum ett fastighetsbolag med lägre risk. Castellum har beskrivits som svensk mellanmjölk ett bra epitet som överensstämmer med vår syn på långsiktigt värdeskapande. Henrik Saxborn Verkställande Direktör 3

4 Affärsidé Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov. Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning Utveckling av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner Geografi och kategori Fastighetsbeståndet finns i fem tillväxtregioner; Storgöteborg, Öresunds regionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i mark naden ger goda affärsmöjligheter. Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter med generella, flexibla lokaler för kontor/butik och logistik/lager/industri. Fastighetsbeståndets utveckling För att förbättra kassaflödet och kvalitén ska fastighetsbeståndet ständigt förädlas och ut vecklas. Castellum ska fortsätta växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombygg nation, men också genom förvärv. Alla investeringar ska bidra till till växt målet i förvaltningsresultatet inom 1 2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter ska ske när det är affärsmässigt motiverat. Kundfokus genom lokala organisationer Kunder Castellums kundfokus ska vara starkt och tydligt, vilket uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov. Organisation och medarbetare Service och förvaltning ska ske via en decent raliserad organisation med helägda dotterbolag med stark lokal närvaro. Förvaltningen ska skötas med i huvudsak egna medarbetare. Castellums medarbetare ska vara kunniga och engagerade, vilket skapas genom att koncernen ska vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter. Verksamheten ska bidra till en hållbar utveckling med hänsyn till ekologiska, sociala och ekonomiska aspekter. Att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång där agerandet ska präglas av hög kompetens, hög affärsmoral och ansvarskännande. Strategi för finansiering Stark balansräkning med låg finansiell och operationell risk Kapitalstruktur Castellum ska ha låg finansiell risk. De valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Förvärv och överlåtelse av egna aktier kan ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapital behov och som likvid eller för finansiering av investeringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte. Aktie- och kreditmarknaden Castellum ska verka för att bolagets aktie har en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rättvisande redo visning till aktie ägare, kapital- och kreditmarknad samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras. Låg operationell risk Castellums fastighetsbestånd har en geografisk spridning till fem svenska tillväxtregioner och ska innehålla olika typer av kommersiella lokaler. Risken inom kundstocken ska hållas låg. 4

5 Övergripande mål Castellums övergripande mål är att kassa flödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10%. 4% tillväxt Strategiska verktyg Investeringar För att nå det övergripande tillväxtmålet om 10% ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5% av fastighetsvärdet, motsvarande ca 2 miljarder kr. Dotterbolagen Ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive delmarknad. Utfall nettoinvestering t o m 3:e kvartalet Fastighetsvärde per region Strategiska verktyg Kund- och medarbetarnöjdhet För att utveckla såväl koncernen och kundrelationerna ska kund - och medarbetarnöjdhet kontinuerligt mätas och vara på en hög nivå. Hållbarhet Fokus på effektiviserad resursförbrukning, hållbar nybyggnation, god kontroll på och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna, gröna relationer med kunderna samt socialt engagemang och ansvarstagande på våra orter. Uppförandekoden styr koncernens dagliga arbete. Utfall NKI 80 NöjdKundIndex NMI85 NöjdMedarbetarIndex Strategiska verktyg Kapitalstruktur Belåningsgraden ska varaktigt ej överstiga 55%. Räntetäckningsgrad om minst 200%. Utdelning Minst 50% av förvaltningsresultatet före skatt ska delas ut, med hänsyn till investeringsplaner, konsoliderings behov, likviditet och övrig ställning. Utfall Belåningsgrad Räntetäckningsgrad Aktie- och kreditmarknaden Castellum ska vara ett av de större börsnoterade fastighets bolagen i Sverige. Låg operationell risk Kommersiellt bestånd i fem tillväxtregioner fördelat på olika kategorier med generella, flexibla lokaler. Risken inom kundstocken hålls låg via spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek. 52% utdelningsandel 50% belåningsgrad kvartal 3, kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 2% 5

6 Kunder och organisation Kunderna - en spegling av svenskt näringsliv Castellum har ca kommersiella kontrakt med god riskspridning avseende kontraktsstorlek, geografi, lokaltyp, förfallotid och bransch. Castellums enskilt största kontrakt svarar för ca 2% av de totala hyresintäkterna. Nio av tio kunder rekommenderar Castellum Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar att vi håller vad vi lovar. Därför genomförs årligen en Nöjd Kund Index-mätning. Den senaste undersökningen, som genomfördes hösten, ger Castellum ett fortsatt genomgående högt betyg med ett sammanvägt index om 80. Nästan nio av tio tillfrågade kunder, 88%, säger att de vill fortsätta att hyra av Castellum och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra. Hög aktivitet i uthyrningsarbetet Castellum har hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under har hittills 499 nya kontrakt tecknats till ett totalt årsvärde om 226. Uthyrningsarbetet visar på vikten av att långsiktigt vårda kunderna och kontaktnäten. Decentraliserad organisation ger koll på kvarteren Castellum är moderbolag och äger sex lokalt verksamma dotterbolag som äger och förvaltar koncernens samtliga fastigheter - på så sätt skapas närhet till kunder och korta beslutsvägar. Den lokala förankringen ger även förutsättning för goda kunskaper om marknaden. Castellum är på det sättet ett av de största fastighetsbolagen som verkar som ett av de minsta. Varumärkesarbete tydliggör att vi är både stora och små Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn. För att tydliggöra koncerntillhörigheten och visa koncernens gemensamma styrka och lokala närvaro har en gemensam grafisk profil lanserats under perioden. Varje dotterbolag är engagerat i det lokala näringslivet genom företagsföreningar där viktiga kontakter tas med både nuvarande och presumtiva kunder. Som en av de största fastighetsägarna på respektive ort samarbetar Castellums dotterbolag även med kommuner och universitet/högskola för att bidra till ortens utveckling. Medarbetare som trivs Castellum arbetar aktivt för att rekrytera och behålla bra medarbetare, bl a genom att erbjuda en stimulerande arbetsmiljö, kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte. Medarbetarnas syn på Castellum som arbetsgivare mäts regelbundet och den senaste undersökningen, som genomfördes, visar ett fortsatt högt index, 85 på en 100- gradig skala, vilket innebär att medarbetarna trivs med sin arbetssituation och har ett högt förtroende för företaget och dess ledning. Castellumkoncernen har drygt 300 medarbetare. Hållbart företagande Castellums hållbarhetsarbete bygger på att ständigt förbättras med fokus på effektiv resursanvändning, hållbart fastighetsbestånd, hållbara samarbeten samt socialt engagemang och ansvarstagande. Castellums uppförandekod är grunden för att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt där målsättningen är att göra riktiga och sunda affärer i alla avseenden med ett agerande som präglas av affärsmässighet med hög kompetens, hög affärsmoral och ansvarskännande. Energianvändning i Castellumkoncernen är idag drygt 40% under branschgenomsnittet. Av fastighetsbeståndet är 20% miljöklassat enligt Green Building, Miljöbyggnad eller Breeam. För att bidra till en positiv utveckling i de områden där Castellum bedriver verksamhet pågår samarbeten i olika former med bl a kunder, branschkollegor, kommuner och skolväsende. Under provade 60 ungdomar på arbetslivet genom Castellums lärlingsprogram, som feriearbetare, praktikanter eller som trainees. I september tilldelades Castellum Green Star av GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). Green Star innebär att Castellum får det högsta betyget i den globala rankingen för ett branschledande hållbarhetsarbete i kategorin kontor- och industrifastigheter. GRESB är en internationell branschdriven organisation som har till uppdrag att stärka och skydda aktieägarvärden genom att årligen utvärdera hållbarhetsarbetet globalt i fastighetssektorn. Över 700 fastighetsbolag och fastighetsfonder världen över deltog i utvärderingen. 6

7 Marknadskommentar Svensk ekonomi Svensk ekonomi forsätter att utvecklas väl med stark BNP-tillväxt, alltjämt drivet av investeringar och inhemsk konsumtion. På senare tid har exporten av tjänster utvecklats snabbt. Återhämtningen för varuexporten går dock långsamt och den geopolitiska oron fortsätter att dämpa stämningen. Nivåerna för bygg- och infrastrukturinvesteringar i Sverige visar på bra aktivitet. Arbetsmarknaden påverkas positivt av den starkare ekonomin och uppvisar i dagsläget en förbättring av sysselsättningen, främst inom vissa grupper. Trots den goda tillväxten antas inflationen vara fortsatt låg till följd av låga råvarupriser och låg inflation i omvärlden. En starkare krona dämpar inflationen och kronkursen kommer att spela en nyckelroll för inflationen i Sverige. Makroindikatorer Arbetslöshet 6,4% (augusti ) Inflationstakt 0,1% (september jämfört med september ) BNP-tillväxt 1,1% (kv 2 jämfört med kv 1 ) Källa: SCB Hyresmarknad Hyresmarknaden har under året stärkts inom flertalet av Castellums marknader och segment. För Öresundsregionen kan dock en svagare utveckling noteras, vilket delvis förklaras av större produktion av kontorsyta. Efterfrågan är stabil och god avseende både nyproducerade och befintliga lokaler, dock med variation hänförlig till geografi och produkt. Tydligt är att efterfrågan avseende nyproducerade kontor och eller kontor i centrala lägen inom vissa marknader med låg vakans driver hyresutvecklingen. Avseende butiks- samt lager- och logistiklokaler är hyresnivåerna överlag oförändrade. Nyproduktionen i Stockholm och Göteborg är stabil och tillskottet på hyresmarknaden sker i takt med efterfrågan, medan utbudet av nya kontorsytor i Malmö delvis har hämmat hyresmarknaden för befintliga kontorslokaler. Fastighetsmarknad Den höga aktiviteten på svensk fastighetsmarknad fortsätter och efterfrågan är stark inom Castellums samtliga geografiska marknader och segment. Transaktionsvolymen uppgick under perioden till 100 miljarder kr (90). Under perioden kan ett ökande intresse från utländska aktörer noteras och svenska aktörer står för 72% (87%) av affärsvolymen. Bland köparna är alltjämt svenska fastighetsbolag störst och bland säljarna är fastighetsfonder och svenska fastighetsbolag mest aktiva. Intresset är starkt för såväl kontors- och butiksfastigheter som för lager- och logistikfastigheter och totalt utgör kommersiella fastigheter ca 80% (75%) av transaktionsvolymen. Tydligt är även att det begränsade utbudet på fastighetsmarknaden lett till ökat intresse för projektfastigheter. Castellum bedömer att efterfrågan på fastighetsmarknaden är stark men stabil jämfört med föregående kvartal, vilket resulterat i att prisbilden överlag är oförändrad. Ränte- och kreditmarknad Riksbanken har under perioden fokuserat på inflationsmålet om 2%, fortsatt sin expansiva politik och fattat historiska beslut. Sedan juli, då reporäntan sänktes till 0,35% och reporäntebanan justerades ner, har reporäntan legat still. Ytterligare köp av statsobligationer har aviserats och reporäntebanan indikerar att viss ytterligare sänkning är möjlig i närtid. Först under andra halvåret 2016 förväntas reporäntan börja stiga långsamt. Den för Castellum viktiga 3-månader Stibor-räntan rörde sig snabbt nedåt under hela våren. Därefter har trenden varit stabilare men svagt nedåt. Efter Riksbankens sänkning i juli fortsatte 3-månaders Stibor ner till sin lägsta nivå vid månadsskiftet augusti/september för att under september åter röra sig svagt uppåt. Ränteskillnaden mellan kort och lång ränta har ökat under året men långräntorna är fortsatt historiskt låga. Skillnaden är främst driven av en fallande kort ränta. Både tillgången till bankfinansiering och finansiering på kapitalmarknaden bedöms som god. Kreditmarginalerna på kapitalmarknaden sjönk under början av året men har på senare tid vänt något uppåt. Kreditmarginalerna för bankfinansiering bedöms som fortsatt stabila. C acsatset lellul m u m D ed leål råsr rs ar pa p op ro t r t j aj na un ua ar ir -i s- se ep pt et emmb be er r

8 Intäkter, kostnader och resultat Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och fi nansiering där jämförelserna avser utgången av föregående år. För defi nitioner se Förvaltningsresultatet, d v s resultatet exklusive värdeförändringar och skatt, uppgick för perioden januari-september till (1 112), motsvarande 7,02 kr per aktie (6,78) - en förbättring med 4%. Förvaltningsresultatet rullande fyra kvartal uppgick till (1 443) motsvarande 9,09 kr per aktie (8,80) - en ökning med 3%. Under perioden uppgick värdeförändringar på fastigheter till 818 (354) och derivat till 53 ( 498). Periodens resultat efter skatt uppgick till (773) motsvarande 9,88 kr (4,71) per aktie. Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till (2 496). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till kr/kvm, medan den för lager- och industrifastigheter uppgick till 804 kr/kvm. Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med ca 1% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen (oktober till oktober) som uppgick till 0,1% för. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger skydd mot låg inflation respektive deflation. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 89,0% (88,4%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 436 (475). I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 7 (9) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under perioden uppgick till 226 (241), varav 29 (49) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 219 (166), varav 7 (12) avsåg konkurser och 16 (2) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till 7 (75), medan den för tredje kvartalet isolerat uppgick till 30 (2). Kvartalets negativa nettouthyrning är främst hänförlig till två faktorer, dels en större uppsägning om 23 med avflyttning om 15 månader, dels Öresundsregionens tuffa hyresmarknad där nettouthyrningen tredje kvartalet uppgick till 19. Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 774 (798) motsvarande 306 kr/kvm (293). I kostnaderna ingår 5 i transaktionskostnad hänförligt till förvärvet av 50% av andelarna i Ståhls. Förbrukningen vad avser uppvärmning under perioden har beräknats till 91% (86%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. Fastighetskostnader Kontor/ Lager/ kr/kvm butik industri Totalt Totalt Driftskostnader Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Direkta fastighetskostnader Uthyrning & fastighetsadministration Totalt Föregående år Centrala administrationskostnader De centrala administrationskostnaderna uppgick till 82 (79). I denna post ingår även kostnader för ett resultat- och aktiekursbaserat incitamentsprogram till 9 personer i koncernledningen om 8 (13). Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad Nettouthyrning 8

9 Resultat från joint venture Resultat från joint venture uppgick till 11 ( ) och avser Castellums 50%-iga andel av resultatet i Ståhls, se även avsnittet Joint venture på sidan 14. Av resultatet avser 14 förvaltningsresultat och 3 skatt. Räntenetto Räntenettot uppgick till 455 ( 507). Den genomsnittliga räntenivån har varit 3,1% (3,4%). Finansnettot har påverkats positivt med ca 40 på grund av att den genomsnittliga räntenivån minskat med 0,3%-enheter. Värdeförändringar Fastighetsmarknaden kännetecknas av fortsatt hög aktivitet och stark efterfrågan med en stabil prisbild jämfört med första halvåret, då stigande fastighetspriser kunde noteras. För att avspegla den prisuppgången sänkte Castellum avkastningskravet under första halvåret i den interna värderingen motsvarande ca 10 punkter. Under tredje kvartalet har ingen generell förändring av marknadens avkastningskrav kunnat påvisas. Den genomsnittliga värderingsyielden uppgick vid utgången av perioden till 6,8%. Detta har, tillsammans med värdeförändringar i genomförda förvärv, ett antal individuella justeringar på fastighetsnivå samt försäljningar, medfört en värdeförändring om 818, motsvarande ca 2%. Då varje fastighet värderas enskilt har hänsyn ej tagits till den portföljpremie som kan noteras på fastighetsmarknaden. Tredje kvartalets värdeförändring är en effekt av främst den negativa nettouthyrningen i Öresundsregionen. Av totala värdeförändringar är 100 hänförligt till genomförda fastighetsförsäljningar. Försäljningspris netto uppgick till 279 efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 19. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 298, översteg senaste värdering om 179 med 100. Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 57 ( 497). Värdet på Castellums valutaderivat, har under perioden ändrats med 1 ( 8) där den effektiva delen i värdeförändringen om 5 ( 7) redovisas i övrigt totalresultat. Skatt Bolagsskatten i Sverige är nominellt 22%. På grund av möjligheten att göra skattemässiga avskrivningar och direktavdrag för vissa ombyggnationer av fastigheter samt nyttja underskottsavdrag är den betalda skattekostnaden låg. Betald skatt uppkommer då ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter. Kvarvarande underskottsavdrag kan beräknas till 869 (1 193). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med (18 602), varav (991) är hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Som uppskjuten skatteskuld redovisas full nominell skatt om 22% av nettot av dessa poster, med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförligt till tillgångsförvärven, d v s (3 612). Castellum har inga pågående skattetvister. Skatteberäkning Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat D:o hänförligt till joint venture 14 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar ombyggnationer Övriga skattemässiga justeringar 11 6 Skattepliktigt förvaltningsresultat Försäljning fastigheter Värdeförändring fastigheter 718 Värdeförändring derivat 53 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag Underskottsavdrag, ingående balans Underskottsavdrag, utgående balans Skattepliktigt resultat Periodens skatt enligt resultaträkningen Förvaltningsresultat per aktie Resultat över tid 9

10 Fastighetsbestånd Fastighetsbeståndet är koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 75% av beståndet finns i de tre storstadsregionerna. Det kommersiella beståndet består av 68% kontors- och butiksfastigheter och 29% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 3% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 750 tkvm och pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 900. Investeringar Under perioden har investerats för totalt (1 852), varav 847 (998) avser ny-, till- och ombyggnation och (854) förvärv. Av de totala investeringarna avser 968 Storstockholm, 627 Mälardalen, 483 Storgöteborg, 476 Öresundsregionen, samt 137 Östra Götaland. Efter försäljningar om 279 (240) uppgick nettoinvesteringen till (1 612). Under andra kvartalet förvärvade Castellum 50% av aktierna i Ståhls för 499. Bolaget äger och förvaltar kommersiella fastigheter i Norrköping och Linköping om ca 2 miljarder kr se sid 14 för mer information. Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedan. Förändring av fastighetsbeståndet Verkligt värde, Antal Fastighetsbestånd 1 januari Förvärv Ny-, till- och ombyggnation 847 9* Försäljningar / Orealiserade värdeförändringar 718 +/ Valutakursomräkning 3 Fastighetsbestånd 30 september * Avstyckning / reglering Fastighetsvärde Interna värderingar Castellum fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar där klassificering sker, liksom vid årsskiftet, i nivå 3 enligt IFRS 13. Värderingarna baseras på en 10-årig kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels den framtida intjäningsförmågan, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip, men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde per kvadratmeter om i genomsnitt ca kr/kvm (1 500). För att kvalitetssäkra de interna värderingarna görs vid varje årsskifte en extern värdering av värdemässigt drygt 50% av beståndet. Skillnaden mellan de interna och externa värdena har historiskt varit små. Utifrån dessa interna värderingar fastställdes fastighetsvärdet vid periodens utgång till (37 599), motsvarande kr/kvm. Genomsnittlig värderingsyield, (exkl. projekt/mark och byggrätter) Driftsöverskott fastigheter Beräknad indexjustering 2016, 0,5% 13 + Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 207 Fastighetsadministration, 30 kr/kvm 77 Normaliserat driftsöverskott (9 månader) Värdering (exkl. byggrätter om 435 ) Genomsnittlig värderingsyield 6,8% M k r Investeringar Genomsnittlig värderingsyield över tid 10

11 Castellums fastighetsbestånd Antal fastigheter januari-september Yta tkvm Fastighetsvärde Fastighetsvärde kr/kvm Hyresvärde Hyresvärde kr/kvm Hyresintäkter Ekon. uthyrningsgrad Fastighetskostnader Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Kontor/butik Storgöteborg ,1% Öresundsregionen ,6% Storstockholm ,0% Mälardalen ,9% Östra Götaland ,1% Summa kontor/butik ,4% Lager/industri Storgöteborg ,6% Öresundsregionen ,5% Storstockholm ,1% Mälardalen ,5% Östra Götaland ,7% Summa lager/industri ,2% Summa ,0% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Projekt Obebyggd mark Totalt Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid periodens utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela perioden. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om och resultaträkningens driftsöverskott om förklaras av, dels att driftsöverskottet om 7 i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 47 såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden. Fastighetsrelaterade nyckeltal jan-sept jan-sept jan-dec Hyresvärde, kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 89,0% 88,4% 88,7% Fastighetskostnader, kr/kvm Driftsöverskott, kr/kvm Fastighetsvärde, kr/kvm Antal fastigheter Uthyrningsbar yta, tkvm Segmentinformation Hyresintäkter Förvaltningsresultat jan-sept jan-sept jan-sept jan-sept Storgöteborg Öresundsregionen Storstockholm Mälardalen Östra Götaland Totalt Skillnaden mellan ovan redovisat förvaltningsresultat om (1 144) och koncernens redovisade resultat före skatt om (968) består av ofördelat förvaltningsresultat om 48 ( 32), värdeförändring fastigheter om 818 (354), värdeförändring derivat om 53 ( 498) och skatt i joint venture om 3 ( ). Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region 11

12 Större investeringar och försäljningar Green BREEAMexcellent Building Lindholmen 30:5, Göteborg Hornsberg 10, Stockholm Miljöbyggnad Miljöbyggnad Drottningparken, Örebro Jägmästaren 1, Linköping Green Green Miljöbyggnad Building Building Green Miljöbyggnad Building Visionen 3, Jönköping Algen 1, Jönköping Marievik 27, Stockholm Kvarnen 5, Norrköping 12

13 Större projekt Fastighet Yta, kvm Uthyrningsgrad okt Total inv. ink. mark, Varav kvar att inv., Klart Kommentar Lindholmen 30:5, Göteborg % Kv Nybyggnation kontor Drottningparken, Örebro % Kv Nybyggnation kontor Verkstaden 14, Västerås % Kv Om- och tillbyggnation skola Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt Algen 1, Jönköping % Kv 3 Nybyggnation handel/kontor/restaurang Jägmästaren 1, Linköping % Kv 1 Nybyggnation handel Visionen 3, Jönköping % 59 9 Kv 3 Nybyggnation kontor Varla 3:22, Kungsbacka % 42 0 Kv 1 Om- och tillbyggnation lager Boländerna 35:1, Uppsala % 38 0 Kv 1 Ombyggnation handel Godståget 1, Stockholm % 31 0 Kv 2 Om- och tillbyggnation lager Större fastighetsförvärv under Fastighet Yta, kvm Uthyrningsgrad okt Anskaffningsvärde, Tillträde Kategori Hornsberg 10, Stockholm % 421 Sept Kontor Park Allé 373, Roholmsvej och Generatorvej 6-8, Köpenhamn % 377 Jan Kontor/lager Bromsgården 1, Gillet 22, Hållstugan 28 och Prästgården 12, Örebro % 344 Maj Kontor/butik Marievik 27 och 30, Stockholm % 319 Jan Kontor, butik och parkeringshus Kärra 75:2 och 75:4, Göteborg % 127 Juni Lager, kontor och handel Lindholmen 28:1, Göteborg % 115 Feb Kontor Bangården 4, Solna % 63 Maj Projekt Fastighetsförsäljningar under Fastighet Yta, kvm Underliggande fastighetspris, Uppskjuten skatt/ omkostn., Försäljn. pris netto, Frånträde Kategori Rankan 3 & 4, Sollentuna Juli Mark Inom Vallgraven 22:3, Göteborg Feb Kontor/butik Törestorp 2:51, Gnosjö Jan Industri Tågarp 16:72, Malmö Okt Industri Generatorvej 8A, Köpenhamn Prästgården 12, Örebro 13

14 Joint venture Under andra kvartalet genomförde Castellum AB (publ) en affär med Heimstaden AB (publ) som innebar att Castellum, genom dotterbolaget Corallen, förvärvade 50% i det fastighetsförvaltande bolaget Ståhls för 499. Tillträde skedde i månadsskiftet maj/juni. Affären innebär en möjlighet att via ett optionsavtal förvärva resterande 50% för marknadsvärde, tidigast 18 månader från tillträdet. Investeringen har under perioden bidragit med 11 till Castellums resultat. Det redovisade värdet på andelen uppgick därmed till 510 per 30 september och redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Fastighetsportföljen uppgick per 30 september till och belåningsgraden var vid samma tillfälle 46%. Den räntebärande finansieringen utgörs av lån i några av de största nordiska bankerna och 100% av räntan är för närvarande rörlig. Vidare har koncernen förlustavdrag och förväntas därmed inte betala inkomstskatt kommande år. Heimstaden äger resterande 50% och på deras uppdrag ombesörjer Castellum fastighetsförvaltning och ekonomisk förvaltning av Ståhls. För att tydliggöra Castellums innehav redovisas nedan koncernens fastighetsbestånd, koncernbalansräkning och resultat för koncernen per september. Fastighetsbestånd per Antal fastigheter Yta tkvm januari-september Fastighetsvärde Fastighetsvärde kr/kvm Fastighetskategori Hyresvärde Hyresvärde kr/kvm Hyresintäkter Ekon. uthyrningsgrad Fastighetskostnader Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Fördelat per ort Norrköping Kontor/butik ,0% Norrköping Lager/industri ,9% Linköping Kontor/butik ,4% Totalt ,2% Uthyrning och fastighetsadministration Summa efter uthyrning och fastighetsadministration Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde fördelat per ort Balansräkning per sept Tillgångar Förvaltningsfastigheter Övriga anläggningstillgångar 4 Kortfristiga fordringar 43 Likvida medel 156 Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital 903 Uppskjuten skatteskuld 122 Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder 88 Summa eget kapital och skulder Resultaträkning per juni - sept Hyresintäkter 53 Fastighetskostnader 21 Centraladministration 1 Räntenetto 4 Förvaltningsresultat 27 Värdeförändring fastighet Aktuell skatt Uppskjuten skatt 6 Redovisat resultat 21 - varav Castellums andel (50%) 11 Redovisat värde av andel i joint venture Castellums andel 50% Redovisat eget kapital Koncernmässig justering för goodwill och uppskjuten skatt, netto 59 Andel i joint venture

15 Finansiering Castellum ska ha en låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej överstiger 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 30 september till (38 088) och finansieras genom eget kapital om (13 649), uppskjuten skatteskuld om (3 612), räntebärande skulder om (18 446) och övriga skulder om (2 381). Räntebärande skulder Castellum hade vid periodens utgång kreditavtal om (26 065), varav långfristigt uppgick till (22 357) och kortfristigt till (3 708). Under perioden har obligationer om förfallit och emitterats, kreditavtal om omförhandlats och en befintlig checkkredit utökats med 100. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 105 (47) uppgick till (18 399), varav (4 200) avser utestående obligationer och (1 280) utestående företagscertifikat. Huvuddelen av Castellums krediter är revolverande lån utnyttjade under långfristiga lånelöften från nordiska banker, vilket medför stor flexibilitet. De emitterade obligationerna och företagscertifikaten utgör ett komplement till bankfinansieringen och breddar finansieringsbasen. Skuldernas verkliga värde vid periodens utgång överensstämmer i stort med redovisat värde. Säkerställning av långfristiga lån i bank sker via pantbrev i fastigheter och/eller åtagande om att upprätthålla vissa finansiella nyckeltal. Utfärdade obligationer och företagscertifikat säkerställs ej. Av netto räntebärande skulder om (18 399) var (12 919) säkerställda med pantbrev och (5 480) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till 26% av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal, s k covenants, innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150% vilket Castellum uppfyller med god marginal, 50% respektive 350%. Den genomsnittliga löptiden på Castellums krediter uppgick till 3,2 år (3,0). Marginaler och avgifter på kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,8 år (2,6). Kreditförfallostruktur Utnyttjat i Kreditavtal Bank MTN/Cert Totalt 0-1 år år år år år > 5 år Totalt Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal (mer än 1 år) Ränteförfallostruktur För att säkerställa ett stabilt och lågt kassaflödesmässigt räntenetto är ränteförfallostrukturen fördelad över tid. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick till 2,5 år (2,8). Den genomsnittliga effektiva räntan per den 30 september var 2,9% (3,4%). Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Räntederivat är ett kostnadseffektivt och flexibelt sätt att hantera räntebindning. I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det tidsegment de tidigast kan förfalla. Kreditmarginaler och avgifter fördelas i tabellen vid de rapporterade kreditvolymerna. Fördelning av räntebärande finansiering Säkerställning av krediter

16 Ränteförfallostruktur Krediter, Räntederivat, Netto, Utgående ränta Genomsnittlig räntebindning 0-1 år ,9% 0,3 år 1-2 år ,8% 1,6 år 2-3 år ,1% 2,5 år 3-4 år ,2% 3,4 år 4-5 år ,5% 4,5 år 5-10 år ,5% 6,4 år Totalt ,9% 2,5 år Valuta Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 963 (530), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. Ränte- och valutaderivat Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 ska derivat marknadsvärderas. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har således inte påverkat eget kapital. Castellum har även derivat i syfte att valutasäkra investeringar i Danmark. För valutaderivat uppstår ett över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs, där den effektiva delen i värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. För att fastställa marknadsvärde på derivat används marknadsräntor för respektive löptid och i förekommande fall valutakurser, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswapar värderas genom att framtida kassaflöde diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris. Per den 30 september uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till ( 1 344) och valutaderivatportföljen till 12 ( 13). Samtliga derivat är, som vid årsskiftet, klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13. Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal Policy Åtaganden Utfall Belåningsgrad Varaktigt ej överstiga 55% Ej över 65% 50%* Räntetäckningsgrad Minst 200% Minst 150% 350% Finansieringsrisk genomsnittlig kapitalbindning Minst 2 år 3,2 år förfall inom 1 år Högst 30% av utestående lån och outnyttjade kreditavtal 5% genomsnittlig kreditprislöptid Minst 1,5 år 2,8 år andel kapitalmarknadsfi nansiering Högst 50% av utestående räntebärande skulder 48% likviditetsbuffert Säkerställt kreditutrymme motsvarande 750 samt 90 dagars kommande låneförfall Behov: Tillgängligt: Ränterisk genomsnittlig räntebindning 1,0-3,5 år 2,5 år förfall inom 6 månader Minst 20%, högst 55% 41% Kredit- och motpartsrisk ratingrestriktion Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+ Uppfyllt Valutarisk omräkningsexponering Eget kapital säkras ej Ingen säkring transaktionsexponering Hanteras om överstigande 25 Mindre än 25 Under perioden har översyn och revidering skett av Castellums finanspolicy. * Castellums definition av belåningsgrad har ändrats och inkluderar numer även likvida medel. Ny definition är: Koncernens räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av summan av fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid periodens utgång. Kreditavtalens löptid Ränteförfallostruktur Inom 1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år Över 5 år Utnyttjat

17 Totalresultat för koncernen juli-sept juli-sept jan sept jan sept Rullande 4 kvartal okt 14 sept 15 jan dec Hyresintäkter Driftskostnader Underhåll Tomträttsavgäld Fastighetsskatt Uthyrning och fastighetsadministration Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Resultat från joint venture varav förvaltningsresultat varav värdeförändring fastigheter varav skatt Räntenetto Förvaltningsresultat inkl resultat joint venture varav förvaltningsresultat Värdeförändringar Fastigheter Derivat Resultat före skatt Aktuell skatt Uppskjuten skatt Periodens / Årets resultat Övrigt totalresultat Poster som kommer att omföras till periodens resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet Värdeförändring derivat, valutasäkring Periodens / Årets totalresultat Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger. 17

18 Balansräkning för koncernen 30 sept 30 sept 31 dec Tillgångar Förvaltningsfastigheter Andelar i joint venture 510 Övriga anläggningstillgångar Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Uppskjuten skatteskuld Övriga avsättningar Derivat Räntebärande skulder Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter (fastighetsinteckningar) Ansvarsförbindelser 40 Data per aktie juli-sept juli-sept jan sept jan sept Rullande 4 kvartal okt 14 sept 15 jan dec Genomsnittligt antal aktier, tusental Förvaltningsresultat, kr 2,66 2,49 7,02 6,78 9,09 8,84 Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS*), kr 2,40 2,34 6,60 6,27 8,59 8,26 Resultat efter skatt, kr 1,35 1,30 9,88 4,71 12,55 7,38 Utestående antal aktier, tusental Fastighetsvärde, kr Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV*), kr Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV*), kr Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer. *EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value). Finansiella nyckeltal juli-sept juli-sept jan sept jan sept Rullande 4 kvartal okt 14 sept 15 jan dec Överskottsgrad 72% 72% 68% 68% 67% 67% Räntetäckningsgrad 379% 345% 350% 319% 341% 318% Avkastning aktuellt substansvärde 5,5% 6,6% 15,1% 8,0% 13,1% 7,6% Avkastning totalt kapital 5,0% 5,7% 8,1% 6,7% 7,1% 6,5% Nettoinvestering, Belåningsgrad 50% 52% 50% 52% 50% 49% 18

19 Förändring eget kapital Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Övrigt tillskjutet kaptial Valutaomräkningsreserv Valutasäkringsreserv Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital Utdelning, mars (4,25 kr/aktie) Periodens resultat januari-september Övrigt totalresultat januari-september Eget kapital Periodens resultat oktober-december Övrigt totalresultat oktober-december Eget kapital Utdelning, mars (4,60 kr/aktie) Periodens resultat januari-september Övrigt totalresultat januari-september Eget kapital Kassaflödesanalys juli sept juli-sept jan sept jan sept Rullande 4 kvartal okt 14 sept 15 Driftsöverskott Centrala administrationskostnader Återläggning av avskrivningar Betalt räntenetto Betald skatt Omräkningsdifferens utlandsverksamhet Kassafl öde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar Förändring kortfristiga skulder Kassafl öde från löpande verksamhet Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer Förvärv fastigheter Förändring skuld vid förvärv fastigheter Försäljning fastigheter Förändring fordran vid försäljning fastigheter Investering i joint venture Investeringar i övrigt Kassafl öde från investeringsverksamhet Förändring långfristiga skulder Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamhet Periodens / Årets kassafl öde Likvida medel ingående balans Likvida medel utgående balans jan dec 19

20 Moderbolaget Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt kreditmarknaden med upplåning och finansiell riskhantering. Moderbolaget är delaktigt i den fastighetsrelaterade verksamheten genom kapitalallokering och styrelsearbete i dotterbolagen. Resultaträkning juli-sept juli-sept jan-sept jan-sept Intäkter Kostnader Finansnetto Värdeförändring derivat Resultat före skatt Skatt Periodens/årets resultat Totalresultat för moderbolaget Periodens resultat Poster som kommer att omföras via periodens resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet Värdeförändring valutaderivat Periodens/årets totalresultat sept 30 sept 31 dec Balansräkning, Andelar koncernföretag Fordringar koncernföretag Övriga tillgångar Likvida medel Summa Eget kapital Derivat Räntebärande skulder Räntebärande skulder koncernföretag Övriga skulder Summa Ställda säkerheter (fordringar koncernföretag) Ansvarsförbindelser (borgen dotterbolag) Redovisningsprinciper Castellum följer de av EU antagna IFRS standarderna. Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Under perioden har Castellum förvärvat 50% av aktierna i Ståhls. Investeringen redovisas enligt kapitalandelsmetoden och utgör andel i joint venture. I övrigt har redovisningsprinciper och beräkningsmetoder varit oförändrade jämfört med årsredovisningen föregående år. Möjligheter och risker för koncern och moderbolag Möjligheter och risker i kassaflödet Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande inflationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Känslighetsanalys - kassaflöde Resultateffekt nästkommande 12 månader Resultateffekt, Sannolikt scenario +/ 1% (enheter) Högkonjunktur Lågkonjunktur Hyresnivå / Index + 33/ 33 + Vakans 38/ Fastighetskostnader 10/ Räntekostnader 76/ 15* + *På grund av räntegolv i kreditavtal har Castellum inte möjlighet att dra full nytta av negativa räntor, därav uppstår ett negativt utfall även vid en sänkning av räntan med 1%-enhet. Möjligheter och risker i fastigheternas värde Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Det medför att framför allt resultat, men även ställning kan bli mer volatila. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan en negativ utveckling får motsatt effekt. Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall som i en fungerande marknad oftast uppgår till +/ 5-10%, för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Känslighetsanalys - värdeförändring Fastigheter 20% 10% 0% + 10% + 20% Värdeförändring, Belåningsgrad 63% 56% 50% 46% 42% Finansiell risk Allt fastighetsägande förutsätter att det finns en fungerande kreditmarknad. Den största finansiella risken för Castellum är att inte ha tillgång till finansiering. Risken begränsas av låg belåningsgrad och långfristiga låneavtal. 20