Projektet
Situationsplan Kv Adlersten
Fasader mot gata
Fotomontage från Östra Köpmangatan/Norra Smedjegatan
Fotomontage från Ronnebygatan/Norra Smedjegatan
LÄGESRAPPORT
PROJEKTUPPLÄGG
Affärsidé PROGRAMSKEDET
Affärsidé för Kv Adlersten AB Karlskronahem skall genom att själv sätta sig i centrum av byggprocessen, använda sig av delade entreprenader samt själv upphandla utvalda produkter med högt förädlingsvärde uppföra attraktiva, centralt belägna hyreslägenheter som vanliga människor har råd att bo i.
PROGRAMSKEDET Affärsidé Målsättning
Målsättning hyresnivå 1100 kr/m²/år
PROGRAMSKEDET Affärsidé Projektgrupp Målsättning Byggherren måste precisera sina krav -Lägenhetsfördelning och storlek. Byggherren måste -Ställa sig mitt i processen och ta så stor plats som möjligt. -Ta kontroll över processen och vara den som bestämmer villkoren. -Se till att han får det han beställt -K-hems miljö- och kvalitetskrav. -Program från äldreförvaltningen ang. äldreboendet. -Program från K-hem ang. sitt kontor. -Byggnadens tekniska och inst.tekniska krav.
FÖRPROJEKTERINGSSKEDET Arkitekt utsågs Detaljplan Volymstudier Konstruktionsupplägg -Volymstudier + enkla skisser -Stomplan med alternativa bjl.typer Geoteknisk utredning -Berg -Rivna byggnader, miljöfarligt material -Radon -Ledningar -Översiktsritning Skissarbetet påbörjas Nyckelfaktorer för att klara målsättningen -Skisskedet det viktigaste i projektet. -Effektiva ytor. Nyckeltal (boa+loa)/bra ej mindre än 80%. -Genomarbetad planlösning. -Stor hänsyn till det bärande systemet. -Enkla välbeprövade tekniska lösningar.
FÖRPROJEKTERINGSSKEDET Lägenhetsexempel: -2 Rok á 50 m² - 3 Rok á 70 m²
Upphandling konsultgrupp -Bygg-konstruktör-mark-el-vvs-ljud och brand -Orientering om projektets målsättning -Delad TE samt B-lev -Uppdrag att göra FFU för delad TE Konsultarbetet pga delad TE+B-lev FÖRPROJEKTERINGSSKEDET
Delad totalentreprenad med egna materialinköp Totalentreprenader TE 1: Bygg TE 2: Målning TE 3: Golv Material (Beställarleveranser) B-Lev 1: Fast inredning B-Lev 2: Vitvaror B-Lev 3: Fönster/FD/Glaspartier TE 4: Plattsättning TE 5: Puts TE 6: Mark TE 7: Rör TE 8: Luft TE 9: Styr TE 10: El Beställare B-Lev 4: Inner- och ytterdörrar av trä B-Lev 5: Dörrar av stål B-Lev 6: Tvättstugeutrustning B-Lev 7: Kapphyllor B-Lev 8: Badrumsskåp B-Lev 9: Blandare (VVS) B-Lev 10: Sanitetsporslin TE 11: Hiss B-Lev 11: Belysningsarmaturer
Upphandling konsultgrupp -Bygg-konstruktör-mark-el-vvs-ljud och brand -Orientering om projektets målsättning -Delad TE samt B-lev -Uppdrag att göra FFU för delad TE Konsultarbetet pga delad TE+B-lev Gränsdragningslista FÖRPROJEKTERINGSSKEDET
FÖRPROJEKTERINGSSKEDET Gränsdragningslista L= LEVERANS M= MONTAGE A= ANSLUTNING F= FUNKTIONSANSVAR U= UTFÖRES ANLÄGGNINGSDEL Byg g TE1 Luft TE8 Styr TE9 El TE1 0 Beställar e ANMÄRKNING 1 Kraftmatning till apparatskåp AS1+AS2+AS3 A L+M 2 Spjäll inkl. ställdon avsett för rökgasevakuering, 24 V L+M A+F 3 Frekvensomformare till fläktar och pumpar L A+F 4 Spisfläktar, volymkåpor M A+F A L
Upphandling konsultgrupp -Bygg-konstruktör-mark-el-vvs-ljud och brand -Orientering om projektets målsättning -Delad TE samt B-lev -Uppdrag att göra FFU för delad TE Konsultarbetet pga delad TE+B-lev Gränsdragningslista AF-del FÖRPROJEKTERINGSSKEDET Projektets slutliga innehåll -Ombyggnad av kontorshus till 14st vanliga lägenheter -Nybyggnad 38st vanliga lägenheter totalt c:a 3000KVM -46st lägenheter för äldreboende c:a 4000KVM -Kontor för karlskronahem c:a 700KVM -2st butiker c:a 180KVM - Garage för 33st bilar Teknisk standard -STOMME: Betong med min. 250mm betongbjälklag. -YTTERTAK: Sadeltak med uppstolpade trätakstolar och råspont med betongtakpannor. -YTTERVÄGGAR: 350mm lättbetong med utvändig 3skikts puts Fasader mot gata nedtill klädda med granitkeramik. -LÄGENHETSSTANDARD: Ljudisolering med högre standrad än normalt(ljudklass B). Golv av linoleum och ekparkett. Helkaklade badrum. Badrum med dusch som standard, förberedda för badkar. Badrum förberedda för tvättpelare. Kök förberett för diskmaskin. Förråd/klk inom lägenheten. Samtliga lägenheter är väl förberedda för kvarboende med avseende tillgänglighet. ALLMÄNNA UTRYMMEN: Trapphus med golv av cementmosaik. Garage. Tvättstugor. Miljörum. Utrymmen för cyklar, rullstolar och barnvagnar.
UPPHANDLING
Upphandlingsprocess Kv Adlersten 2003 Reviderad 2003-05-04 20/5 (TE*) resp. 25/6 (B-Lev**) Upphandling 6/2 4/4 10/6 EU-annonsering enligt LOU Anbud TE* HBV:s listpris på B-Lev** Anbud (EU-/LOU) på B-Lev** HBV:s anbud på B-Lev** Anbud från TE på B-Lev**
Traditionell totalentreprenad B TE är projektets centralgestalt Ojämlikt förhållande mellan B och TE TE B har begränsad möjlighet att påverka val av UE, material och tekniska lösningar B har dålig prisinsyn B erhåller sämre konkurrenssituation - invanda konstellationer Underentreprenader En bekväm entreprenadform för B Bygg Mark Plattsättning Puts VS Vent El SÖ Hiss Målning Golv Material Fast inredning Vitvaror Fönster, FD, glaspartier Dörrar av stål Inner-/ytterdörrar av trä Tvättstugeutrustning Kapphyllor Badrumsskåp Blandare (VVS) Sanitetsporslin Belysningsarmaturer B=Byggherre, TE=Totalentreprenör
Delad totalentreprenad med egna materialinköp Totalentreprenader TE 1: Bygg TE 2: Målning TE 3: Golv Material (Beställarleveranser) B-Lev 1: Fast inredning B-Lev 2: Vitvaror B-Lev 3: Fönster/FD/Glaspartier TE 4: Plattsättning TE 5: Puts TE 6: Mark TE 7: Rör TE 8: Luft TE 9: Styr TE 10: El Beställare B-Lev 4: Inner- och ytterdörrar av trä B-Lev 5: Dörrar av stål B-Lev 6: Tvättstugeutrustning B-Lev 7: Kapphyllor B-Lev 8: Badrumsskåp B-Lev 9: Blandare (VVS) B-Lev 10: Sanitetsporslin TE 11: Hiss B-Lev 11: Belysningsarmaturer Ingen ny entreprenadform. Fördelarna med totalentreprenad kan bibehållas Ökad konkurrens ger lägre priser Kräver noggrann förprojektering B i centrum stärker B:s ställning och ger full insyn Ingen extra kostnad. Kostnaden omfördelas från TE till B. Avtal direkt med alla TE och B-Lev ger bättre dialog och större möjlighet för B att påverka slutprodukten Tar bort mellanhänder Ökad risk för B, men fördelarna överväger
SAMMANSTÄLLNING AV UPPHANDLADE TE TE 1: Bygg Midroc Karlshamn TE 2: Målning Appelquists Måleri Ronneby TE 3: Golv Sandå Golv Karlskrona TE 4: Plattsättning Smålands Plattsättning Nässjö TE 5: Puts Blekinge Fasad Asarum TE 6: Mark NCC Anläggning Karlskrona TE 7: Rör NVS Karlskrona TE 8: Luft Sydtotal Karlskrona TE 9: Styr TAC Karlskrona TE 10: El Bravida Karlskrona TE 11: Hiss Kristianstad Hiss & El Kristianstad
SAMMANSTÄLLNING AV UPPHANDLADE B-LEV B-Lev 1:Fast inredning Beijer Bygg Grossist B-Lev 2:Vitvaror HBV Grossist B-Lev 3:Fönster.FD.Glaspartier SSC Skellefteå AB Tillverkare B-Lev 4:Dörrar av trä Moddörr AB Tillverkare B-Lev 5:Dörrar av stål Beijer Bygg Grossist B-Lev 6:Tvättstugeutrustning Miele Tillverkare B-Lev 7:Kapphyllor HBV Grossist B-Lev 8:Badrumsskåp Beijer Grossist B-Lev 9:Blandare(VVS) NVS Entreprenör B-Lev 10:Sanitetsporslin NVS Entreprenör B-Lev 11:Belysningsarmaturer Bravida Entreprenör
EKONOMISKT UTFALL EFTER UPPHANDLING
EKONOMISKT UTFALL Jämförelse Kalkyl Utfall efter upphandling av entreprenader Totalentreprenad Kalkyl Utfall upphandling Anmärkning TE 1 40 000 000 34 900 000 I utfallet ingår index TE 2 3 400 000 1 931 000 I utfallet ingår ej index TE 3 2 500 000 1 540 000 I utfallet ingår ej index TE 4 2 400 000 2 400 000 I utfallet ingår ej index TE 5 1 600 000 1 220 000 I utfallet ingår index TE 6 1 200 000 1 315 000 I utfallet ingår index TE 7 8 300 000 8 277 000 I utfallet ingår index TE 8 3 200 000 1 860 000 I utfallet ingår index TE 9 1 200 000 585 000 I utfallet ingår index TE 10 8 200 000 5 835 000 I utfallet ingår index TE 11 1 200 000 1 137 000 I utfallet ingår index Index under byggtid 2 800 000 300 000 I utfallet avses index för TE 2-4 Summa TE 1-11 76 000 000 61 300 000 inkl. index på kalkyl och utfall Utfallet har blivit ca 20% lägre än kalkyl
EKONOMISKT UTFALL Jämförelse Kalkyl Utfall efter upphandling av materialleveranser Materialleverans Kalkyl Utfall upphandling B-Lev 1 1 350 000 B-Lev2 915 000 B-Lev 3 2 050 000 B-Lev 4 890 000 B-Lev 5 405 000 B-Lev 6 420 000 B-Lev 7 30 000 B-Lev 8 35 000 B-Lev 9 230 000 B-Lev 10 370 000 B-Lev 11 500 000 Oförutsett 805 000 Summa B-Lev1-11 10 400 000 8 000 000 Exkl. mervärdesskatt Utfallet har blivit ca 20% lägre än kalkyl
EKONOMISKT UTFALL PROGNOS PRODUKTIONSKOSTNAD Bruksarea (BOA + LOA) = 7 852 m² (= uthyrbar yta) Belopp exkl. moms Kr/m² BOA+LOA 91 TOMTKOSTNAD 9101 Köpeskilling för råmark/tomt 9102 Ränta på köpeskilling från förvärv till byggstart 9103 Fastighetsbildningskostnader 9104 Lagfartskostnad 9105 Plankostnad 9106 Kostnader för Gator, vägar, VA o d utanför tomtmark 9107 Övriga tomtkostnader, t ex rivning, sanering Summa tomtkostnad: 3 000 000 kr 382 kr /m² BOA+LOA 92 AVGIFTER 9201 Anslutningsavgift, VA 9202 Engångsavgift, EL 9203 Anslutningsavgift, kabel- TV/bredband 9204 Anslutningsavgift, fjärrvärme/naturgas 9205 Trafik eller parkeringsanläggning (parkeringsavlösen) 9206 Övriga avgifter Summa avgifter: 2 500 000 kr 318 kr /m² BOA+LOA
EKONOMISKT UTFALL forts..prognos PRODUKTIONSKOSTNAD 93 ENTREPRENADER 9301 TE 1: Byggentreprenad 34 900 000 kr 4 445 kr /m² BOA+LOA 9302 TE 2: Målningsentreprenad 1 931 000 kr 246 kr /m² BOA+LOA 9303 TE 3: Golventreprenad 1 540 000 kr 196 kr /m² BOA+LOA 9304 TE 4: Plattsättningsentreprenad 2 400 000 kr 306 kr /m² BOA+LOA 9305 TE 5: Putsentreprenad 1 220 000 kr 155 kr /m² BOA+LOA 9306 TE 6: Markentreprenad 1 315 000 kr 167 kr /m² BOA+LOA 9307 TE 7: Rörentreprenad 8 277 200 kr 1 054 kr /m² BOA+LOA 9308 TE 8: Luftentreprenad 1 860 000 kr 237 kr /m² BOA+LOA 9309 TE 9: Styrentreprenad 585 000 kr 75 kr /m² BOA+LOA 9310 TE 10: Elentreprenad 5 835 000 kr 743 kr /m² BOA+LOA 9311 TE 11: Hissentreprenad 1 136 800 kr 145 kr /m² BOA+LOA 9312 Index under byggtid 300 000 kr 38 kr /m² BOA+LOA 9313 Oförutsedda entreprenadkostnader 3 000 000 kr 382 kr /m² BOA+LOA Summa entreprenader: 64 300 000 kr 8 189 kr /m² BOA+LOA 94 AV B TILLHANDAHÅLLET MATERIAL 9401 B-Lev 1: Fast inredning 9402 B-Lev 2: Vitvaror 9403 B-Lev 3: Fönster, fönsterdörr, glasparti 9404 B-Lev 4: Inner- och ytterdörrar av trä 9405 B-Lev 5: Dörrar av stål 9406 B-Lev 6: Tvättstugeutrustning 9407 B-Lev 7: Kapphyllor 9408 B-Lev 8: Badrumsskåp 9409 B-Lev 9: Blandare(VVS) 9410 B-Lev 10: Sanitetsporslin 9411 B-Lev 11: Belysningsarmaturer 9412 Oförutsedda materialkostnader, tillkommande lev. Summa av B tillhandahållet material: 8 000 000 kr 1 019 kr /m² BOA+LOA 95 KONSULTER 9501 Arkitekt t o m huvudhandlingsskedet 9502 Konsult bef byggnad 9503 Geoteknisk utredning, grannsyn inför sprängning 9504 Konstruktör stomplan 9505 FU Grovschakt och stomme 9506 FU Bygg 9507 FU Värme, ventilation, sanitet 9508 FU Elinstallationer o hiss 9509 BOA+LOAndskydd 9510 Mark- och trädgård 9511 Ljud 9512 Övriga konsultkostnader (kalkyl etc.) 9512 Projektledning, El-/VVS-kontroll, besiktning, KA Summa konsulter: 6 150 000 kr 783 kr /m² BOA+LOA
EKONOMISKT UTFALL forts..prognos PRODUKTIONSKOSTNAD 96 ALLMÄNNA BYGGHERREKOSTNADER 9601 Byggadministration intern 9602 Bygglov, bygganmälan, utsättning o d 9603 Nybyggnadskarta 9604 Byggfelsförsäkring 9605 Övriga försäkringar (ej i entreprenad) 9606 Marknadsföring, Bofakta o d 9607 Pantbrev och/eller kommunal borgen 9608 Oförutsedda kostnader 9609 Evakueringskostnader (vid ändring) 9610 Konstnärlig utsmyckning 9611 Kopiering Summa byggherrekostnader: 2 300 000 kr 293 kr /m² BOA+LOA FINANSIELLA KOSTNADER 9612 Kreditivränta Summa finansiella kostnader: 2 500 000 kr 318 kr /m² BOA+LOA 97 MERVÄRDESSKATT 9701 Moms 22 187 500 kr 2 826 kr /m² BOA+LOA - Momseffekter äldreboende -6 696 250 kr -853 kr /m² BOA+LOA TOTAL PRODUKTIONSKOSTNAD INKL. MOMS inkl. momseffekter 104 241 250 kr 13 276 kr /m² BOA+LOA
Nyckeltal uppställda enligt Boverkets Goda exempel Produktionskostnad 13 300 kr/m² uthyrbar yta (BOA+LOA) * Preliminär hyresnivå 995 kr/m²/år - vilket motsvarar 4 150 kr/månad för en 2:a på 50 m². * Inklusive moms. Exklusive bidrag.
AF-DEL
BYGGHERREN I CENTRUM
BYGGHERREN I CENTRUM
BYGGHERREN I CENTRUM
BYGGHERREN I CENTRUM
BYGGHERREN I CENTRUM PROJEKTERINGSFÖRUTSÄTTNINGAR: CAD -SAMORDNING PROGRAMVARA PROJEKTERINGSSTANDARD PROJEKTUPPLÄGG RITNINGSDEFINITIONSFILER -PLOTTNINGSRITNING
SÄKERHETSRUTINER BYGGHERREN I CENTRUM RELATIONSHANDLINGAR
BYGGHERREN I CENTRUM
BYGGHERREN I CENTRUM
BYGGHERREN I CENTRUM
BYGGHERREN I CENTRUM
BYGGHERREN I CENTRUM
BYGGHERREN I CENTRUM
Kontinuerlig Byggherremedverkan GENOM PROJEKTETS OLIKA SKEDEN - FÖRPROJEKTERINGSSKEDET - UPPHANDLINGSSKEDET - BYGGPROCESSEN Detaljprojektering Avstämningsmöte med B- Lev Tekniska samordningsmöten Byggmöten - PROJEKTETS AVSLUTNINGSSKEDE
FÖRPROJEKTERINGSSKEDET B måste precisera sina krav Alla projektörer är upphandlade av B B är förprojekteringsledare, vanligt är annars att A är förprojekteringsledare och utser sina konsulter. K A Trädgård Ljud Geo B = Förprojekteringsledare Uppdrag: El Hiss VVS Brand Upprätta förfrågningsunderlag för delad TE och egna materialinköp (B-Lev) Göra kalkyler på respektive TE
UPPHANDLINGSSKEDET Totalentreprenader Material (Byggherreleveranser) TE 2: Målning TE 3: Golv TE 1: Bygg B-Lev 1: Fast inredning B-Lev 2: Vitvaror B-Lev 3: Fönster/FD/Glaspartier TE 4: Plattsättning TE 5: Puts TE 6: Mark TE 7: Rör TE 8: Luft TE 9: Styr TE 10: El Byggherre B-Lev 4: Inner- och ytterdörrar av trä B-Lev 5: Dörrar av stål B-Lev 6: Tvättstugeutrustning B-Lev 7: Kapphyllor B-Lev 8: Badrumsskåp B-Lev 9: Blandare (VVS) B-Lev 10: Sanitetsporslin TE 11: Hiss B-Lev 11: Belysningsarmaturer Upphandling enligt LOU Incitamentsavtal träffades med vissa TE och B-Lev
BYGGPROCESSEN Detaljprojektering TE1 ByggE +A+K TE6 MarkE +konsult TE10 EIE +konsult B = Projekteringsledare TE 7 RörE + konsult TE9 StyrE +konsult TE8 LuftE +konsult B svarar för teknisk samordning B granskar handlingar gentemot kontrakten TE har funktionsansvaret gentemot B
BYGGPROCESSEN Avstämningsmöte med B-lev TE B = Köpare B-Lev Genomgång av gränsdragning TE - B-Lev Diskussioner om praktiska detaljer Konsekvenser av detaljprojektering
TEKNISKA SAMORDNINGSMÖTEN Förutsättningar TE1 Bygg svarar för tids- och arbetsplatssamordning B ansvarar för den tekniska samordningen TE1 Bygg E TE6 Rör E TE8 Luft E TE B = Samordningsansvarig TE 10 El E TE TE TE Närvaro beroende på var i byggprocessen vi befinner oss och när behov för närvaro föreligger.
BYGGMÖTEN TE1 Bygg E TE6 Rör E TE8 Luft E TE B = Byggmötesledare TE 10 El E TE TE TE10 El E Delad TE jämfört med traditionell TE: Alla TE är jämställda och deras rätt att närvara vid byggmöten är självklar. Direktavtal med TE ger stora möjligheter för B att påverka teknisk lösningar samt materialval. Erfarenhetsmässigt ger delad TE högre kvalitet. Bättre prisinsyn. Lättare att få alla engagerade i den gemensamma målsättningen.
PROJEKTETS AVSLUTNINGSSKEDE B upprättar program för samordnad funktionsprovning B ansvarar för genomförandet av den samordnade funktionsprovningen B:s förvaltningspersonal deltager vid den samordnade funktionsprovningen för att lära sig den anläggning som man ska ta över och förvalta. Fortlöpande besiktningar. Slutbesiktning. Övertagandet.
B i CENTRUM => KONTINUERLIG BYGGHERREMEDVERKAN Detta engagemang är en bra investering för framtida förvaltning och ägande.
BYGGHERRENS ROLL MÅSTE STÄRKAS! B måste ställa sig mitt i processen och ta så stor plats som möjligt. Ta kontroll över processen och vara den som bestämmer. Se till att han får det han beställt.