Amortering eller alternativinvestering

Ekonomprogrammet vid Linköpings universitet Institutionen för ekonomisk och industriell utveckling Magisteruppsats Vårterminen 2008 Amortering eller alternativinvestering - En studie om hur ett bolån kan återbetalas effektivt Författare: Hanna Brandt Emil Larsson Handledare: Göran Hägg

Sammanfattning När en person väljer att ta ett bolån ställs denna person inför en del strategiska val som i slutändan får olika ekonomiska konsekvenser. Ett av valen är huruvida personen i fråga vill amortera på sitt bolån eller ansöka om amorteringsfrihet. Väljer en låntagare att ansöka om amorteringsfrihet på sitt bolån får denna möjligheten att placera den del av pengarna som skulle ha gått till amortering i en annan form av investering. Därmed kan personen, genom att bygga upp en belånad portfölj bestående av en belånad fastighet samt ett värdepappersinnehav, få möjlighet till en högre avkastning än vid enbart ett fastighetsinnehav. Syftet med detta arbete är att undersöka huruvida det är ekonomiskt lönsamt både med och utan hänsyn till risk att alternativinvestera den del av utbetalningen på en persons bolån som varje år går till amortering och på detta sätt genom ränta på ränta effekten kunna återbetala lånet snabbare än vid traditionell rak amortering. De alternativplaceringar som vi har undersökt är svenska börsindex samt riskfria korta räntepapper. För att kunna genomföra denna undersökning har vi samlat in historisk data över bolåneräntor, avkastning för svenska börsindex och avkastning för riskfria korta räntepapper mellan perioden år 1919-2007 och sedan gjort en historisk simulering. Vi har även gjort en simulerad riskjusterad avkastningsberäkning mellan åren 1968-2007 till vilken vi dessutom har samlat in historisk avkastning på svenska fastigheter. Vi har använt oss av en egenbyggd Excel-modell för att räkna fram resultatet samt befintliga riskteorier för att göra den riskjusterade avkastningsberäkningen. Resultatet visar att det under samtliga undersökta perioder sedan år 1919 varit ekonomiskt lönsamt att alternativinvestera sina amorteringspengar i svenska börsindex och på så sätt kunnat återbetala sitt bolån snabbare än vid vanlig traditionell rak amortering. Vi har även visat att det under samtliga perioder sedan år 1956 varit ekonomiskt lönsamt att alternativinvestera sina amorteringspengar i riskfria korta räntepapper. Perioderna mellan år 1919 och år 1955 hade detta alternativ inte varit ekonomiskt olönsamt. Vår riskjusterade avkastningsberäkning visar att såväl den faktiska som den riskjusterade avkastningen är högre för en belånad portfölj innehållande en fastighet, ett bolån på samma belopp som fastighetens anskaffningsvärde samt ett aktieinnehav än för en fastighet som amorteras. 2

Innehållsförteckning 1. Inledning...6 1.1. Bakgrund...6 1.2. Problemdiskussion...9 1.3. Syfte...10 1.4. Frågeställningar...10 1.5. Avgränsningar...11 1.6. Disposition...12 2. Metod...13 2.1. Tillvägagångssätt...13 2.2. Urval...13 2.3. Sekundärdata...14 2.3.1. Datainsamling...15 2.4. Intervju...16 2.5. Undersökningsmetod...16 2.6. Kvantitativ metod...17 2.7. Extensivt upplägg...17 2.8. Metodkritik...18 2.8.1 Validitet...18 2.8.2. Reliabilitet...19 2.9. Källkritik...19 3. Referensram...21 3.1. Bolån...21 3.2. Hävstång genom ökad skuldsättning...22 3.3. Miller & Modigliani...23 3.3.1. Miller & Modiglianis första teorem...23 3.3.2. Miller och Modiglianis andra teorem...24 3.3.3. Miller & Modigliani med skatter...25 3.4. Optimal kapitalstruktur...26 3.5. Ökad avkastning genom belånad portfölj...27 3.6. Risk...28 3.6.1. Diversifiering...29 3.6.2. Sambandet mellan risk och avkastning...30 3

3.7. Sharpekvot...32 3.8. Livscykelteorin...32 3.7.1. Ackumulationsfas...33 3.7.2. Konsolideringsfas...33 3.7.3. Konsumtionsfas...33 3.7.4. Gåvofas...34 4. Empiri...35 4.1. Kapitalskatt...35 4.2. Underskott av kapital, ränteavdrag...35 4.3. Historiska siffror...36 4.3.1. Bolåneräntor år 1919-2007...36 4.3.2. Riskfri avkastning år 1919-2007...37 4.3.3. Börsens utveckling år 1919-2007...38 4.3.4. Fastighetsavkastning år 1968-2007...39 5. Beräkningsmodeller...41 5.1. Excel-modellen...41 5.2. Tillvägagångssätt vid beräkning av riskjusterad avkastning...43 6. Resultat...45 6.1. Riskfria korta räntepapper...45 6.1.1. 30-års perioder...45 6.1.2. 40-års perioder...47 6.2. Börsen...49 6.2.1. 30-års perioder...49 6.2.2. 40-års perioder...50 6.3. Räntespread...52 6.4. Riskjusterad avkastning...53 7. Analys...55 8. Slutsats...63 10. Källförteckning...65 10.1. Tryckta källor...65 10.2. Interaktiva källor...65 10.3. E-mail...66 4

Bilaga 1. Intervjufrågor till Håkan Höijer, marknadschef på Skandiabanken, 2008-02-16 Bilaga 2. Historiska bolåneräntor år 1919-2007 Bilaga 3. Historiska svenska riskfria räntor år 1919-2007 Bilaga 4. Historisk avkastning svenska börsindex år 1919-2007 Bilaga 5. Historisk avkastning svenska fastigheter år 1968-2007 Bilaga 6. Resultat alternativinvestering riskfria räntepapper Bilaga 7. Resultat alternativinvestering svenska börsindex Bilaga 8. Högsta tillåtna räntespread 5

1. Inledning I detta kapitel börjar vi med att presentera en bakgrund till vårt undersökta problem. Därefter kommer en problemdiskussion där vi diskuterar frågor kring problemet. Denna problemdiskussion leder sedan ut till vårt syfte och de problemfrågor vi avser undersöka inom denna uppsats. Slutligen presenterar vi våra avgränsningar och en disposition över uppsatsen. 1.1. Bakgrund Fastighetsmarknaden är för närvarande ett hett samtalsämne. Många personer hävdar att en fastighetsaffär är den bästa ekonomiska affär en person kan göra i sitt liv. Sedan 1958 har fastigheter i Sverige i snitt stigit med 4 098 procent 1 vilket kan jämföras med KPI som gått upp med 664 procent 2. Trots att de allra flesta som köper en fastighet huvudsakligen gör det för att bo i den har många tjänat stora pengar på sin investering under senare modern tid. Snittpriset på ett småhus i Sverige låg år 2006 på strax över 1,1 miljoner kronor 3. Inte många personer kan betala ett så högt pris kontant och söker därför bolån för att kunna göra betalningen. När en person väljer att ta ett bolån ställs denna person inför en del strategiska val som i slutändan får olika ekonomiska konsekvenser. Det första valet låntagaren ställs inför är hur mycket eget kapital som denna vill investera i fastigheten. Här ställer kreditinstituten vissa minimum krav men utöver det är det upp till låntagarens ekonomiska möjlighet och villighet. Värdeökningen på fastigheten kommer ägaren tillhanda oavsett hur mycket lån denna person har på fastigheten. Ägaren får dock inte mer avkastning på sin fastighet för att denna har mer eget kapital i fastigheten. Istället blir hävstångseffekten på det egna kapitalet större ju mindre kapital som är investerat i fastigheten genom att personen i fråga kan investera kapitalet i en annan avkastningsgivande investering. Denna hävstångseffekt bidrar dock även till ökad risk. 1 www.scb.se 2 Ibid 3 Ibid 6

Det andra valet en låntagare måste ta ställning till är huruvida personen i fråga vill ha bunden eller rörlig ränta. Möjligheten finns även att dela upp sitt bolån i flera lånedelar och välja att ha olika räntesatser på de olika delarna. Vilken ränta som personen i fråga väljer att ha beror på dennes uppfattning om det framtida ränteläget. Tror låntagaren att räntorna är på väg neråt kan rörlig ränta vara ett bra alternativ. Tror låntagaren att räntorna är på väg uppåt kan bunden ränta vara ett bra alternativ. 4 Det tredje valet låntagaren ställs inför är nära knutet till val ett, det vill säga om denna vill amortera på sitt bolån eller ansöka om amorteringsfrihet 5. Väljer låntagaren att ansöka om amorteringsfrihet betalar denna endast ränta på bolånet och väljer senare att ha en högre månadsamortering när denna börjar amortera än vad personen hade fått om han eller hon amorterat under hela lånetiden. Alternativt väljer låntagaren att vid ett senare tillfälle återbetala hela lånet i ett klumpsumma. Väljer låntagaren istället att amortera på sitt bolån kan detta likställas med att låntagaren väljer att kontinuerligt investera mer eget kapital i sin fastighet. Låntagaren får inte någon avkastning på det kapital denna investerar i sin fastighet genom att amortera utöver värdeökningen på fastigheten vilket tillfaller ägaren oavsett om denna amorterar eller inte. Kostnaden som låntagaren vinner i form av ränta denna inte längre behöver betala eftersom skulden har minskat kan däremot ses som en form av avkastning. Denna typ av avkastning är en funktion av den amorterade delen multiplicerat med bolåneräntan. Därmed blir förmögenhetsökningen i form av den ackumulerade amorteringen linjär. En nackdel med att minska sitt bolån är att ju mer lån en person har på sin fastighet, ju mer kan denna utnyttja ränteavdraget. Alla personer som deklarerar i Sverige har rätt att dra av 30 procent av sina räntekostnader upp till 100 000 kronor 6. Detta gör att den faktiska räntan en person betalar på sitt lån i praktiken blir 30 procent lägre än den som banken erbjuder. Denna skattesköld tillsammans med ränta på ränta effekten från en alternativinvestering kan göra det lönsamt för en låntagare att ha lån på sin fastighet och istället alternativinvestera sina pengar i en annan avkastningsgivande investering. 4 www.swedbank.se 5 Ibid 6 Sveriges rikes lag, Inkomstskattelagen 65 kap 9 7

Väljer en låntagare att ansöka om amorteringsfrihet på sitt bolån får denna möjligheten att placera den del av låntagarens pengar som skulle ha gått till amortering i en annan form av investering. När en investerare investerar i värdepapper får denna inte bara ränta på sitt ursprungliga kapital utan även ränta på räntan vilket gör att förmögenhetsökningen utvecklas exponentiellt 7. Investeraren skattar inte förrän denna säljer sitt investerade kapital 8 vilket gör att personen även får avkastning på sin latenta skatteskuld. Sätts den linjära värdeackumulationen från att amortera ett bolån ihop med den exponentiella kurvan från att investera i värdepapper kommer den exponentiella vid någon punkt beroende på bolåneräntan och den alternativa avkastningen få ett värde högre än den linjära. Diagrammet nedan visar hur skillnaden på de olika investeringsalternativen kan se ut. Den linjära linjen visar värdeackumuleringen från att amortera ett bolån där avkastningen likställs med kostnaden för räntan som denna inte längre behöver betala eftersom att skulden har minskat. Den exponentiella linjen visar värdeackumulationen från att investera i värdepapper där investeraren får ränta på ränta på sitt investerade kapital. I detta fall är investeringarna i de två olika alternativen lika stora vid varje utbetalning. Då räntekostnaden blir högre på ett lån där låntagaren har amorteringsfrihet än på ett lån där låntagaren kontinuerligt amorterar kan denna person inte investera lika mycket vid varje tillfälle som den som amorterar då en större del av utbetalningen går till räntekostnader. Undantaget sker i den första utbetalningen då lånen i de båda fallen är lika stora då ingen amortering ännu har skett. Detta visas genom att de två linjerna startar i samma punkt men att den exponentiella linjen senare får ett lägre värde än den linjära. Vid en viss punkt har dock ränta på ränta effekten från alternativinvesteringen bidragit till att värdet på de olika alternativen är lika stora. Detta trots att den totala summan som investerats är lägre än den som amorterats. Vid vilken punkt de två linjerna skär varandra beror på bolåneräntan, som påverkar skillnaden på storleken på investeringarna, samt avkastningen på den alternativa investeringen. Värde Alternativ investering Amortering Diagram 1. Tid 7 Brealey & Myers, (2003), Principals of Corporate Finance, New York, McGraw-Hill 8 Sveriges rikes lag, Inkomstskattelagen 44 kap 26 8

1.2. Problemdiskussion En låntagare som väljer att ansöka om amorteringsfrihet på sitt bolån får då möjligheten att alternativplacera sina amorteringspengar i valfri annan form av investering. Genom ränta på ränta effekten på den alternativa investeringen skulle värdet på denna vid en viss punkt överstiga värdet på de amorteringar som personen annars hade gjort. Skulle spreaden mellan bolåneräntan och den alternativa avkastningen vara tillräckligt stor skulle detta innebära att låntagaren kunde återbetala lånet snabbare i en klumpsumma än om denna hade använt sig av vanlig traditionell rak amortering. Trots detta väljer många svenskar idag att använda sig av vanlig traditionell rak amortering. Detta kan bero på orsaker såsom att spreaden på bolåneräntan och alternativa placeringar inte gör fenomenet lönsamt, att låntagare inte anser att det är lönsamt i förhållande till den risk de är villiga att ta, likviditetsproblem etcetera. När de flesta människor tar ekonomiska beslut gör de det efter vad som är mest gynnsamt för deras personliga välfärd. Vi anser därför att det är viktigt att undersöka huruvida det är ekonomiskt lönsamt eller inte att alternativinvestera sina amorteringspengar eftersom många låntagare väljer att inte göra det. Investerar en person pengar i värdepapper istället för att amortera sitt bolån ökar risken att förlora pengarna. Alternativet finns att investera pengarna i riskfria räntepapper. I ett sådant fall elimineras risken med att förlora sin alternativa investering. Med hjälp av ränteavdraget på bolåneräntan blir spreaden mellan bolåneräntan och avkastningen på den alternativa investeringen större än vad den annars hade varit. Detta ökar möjligheten för ränta på ränta effekten att få värdeökningen på investeringen att bli större än vad låntagaren betalar i ränteskillnad på att amortera jämfört med att inte amortera. Vi vill undersöka huruvida spreaden på bolåneräntan och riskfria räntepapper är tillräckligt stor för att fenomenet ska vara lönsamt. Vi vill också undersöka om spreaden mellan bolåneräntan och svenska börsindex är tillräckligt stor för att fenomenet ska vara lönsamt både med och utan hänsyn till risk. Utöver rent ekonomiska orsaker kan det finnas andra anledningar i en persons livsstil som gör att personen väljer att amortera framför att alternativinvestera. Olika stadier i en persons liv kan göra det omöjligt eller opassande att göra olika typer av investeringar vilket är någonting som är viktigt att ta hänsyn till i denna undersökning. 9

Vi anser att denna fråga är viktig att undersöka då en stor andel av Sveriges befolkning har bolån och många använder sig av traditionell rak amortering. Vi menar att det är viktigt att undersöka huruvida de som amorterar av sina bolån gör det för att det är det mest ekonomiskt lönsamma, om de gör det för att det är det mest ekonomiskt lönsamma i förhållande till den risk de är villiga att ta eller om det kan bero på andra anledningar. Utifrån dessa frågor och funderingar kommer vårt syfte med detta arbete. 1.3. Syfte Vi vill med detta arbete undersöka huruvida det är ekonomiskt lönsamt både med och utan hänsyn till risk att alternativinvestera den del av utbetalningen på en persons bolån som varje år går till amortering och på detta sätt genom ränta på ränta effekten kunna återbetala lånet snabbare än vid traditionell rak amortering. 1.4. Frågeställningar Under hur många av de 30- och 40-års perioder sedan 1919 hade det under dagens skatteförutsättningar varit lönsamt att alternativinvestera amorteringsbeloppet på börsen respektive i korta räntepapper istället för att återbetala pengarna till banken? Vilken räntespread krävs mellan bolåneräntan och avkastningen på alternativinvesteringen vid olika bolåneräntor för att det ska vara lönsamt att alternativinvestera amorteringsbeloppet? Hur skiljer sig den riskjusterade avkastningen för en alternativinvesteringsportfölj respektive en amorteringsportfölj mellan år 1968-2007 mot den faktiska avkastningen? 10

Vilka fler faktorer i en persons livssituation finns det som kan vara viktiga att tänka på om en person väljer att alternativinvestera den del av utbetalningen som skulle ha gått till att amortera sitt bolån? 1.5. Avgränsningar Vi har endast använt oss av historiskt börsindex samt riskfria räntor inom denna undersökning. En skicklig och aktiv investerare kan uppnå högre avkastning än index men detta är ingenting vi tar upp i detta arbete. Vi bortser även från köp-, sälj- och förvaltningsavgifter då dessa är så små att vi inte tror att de skulle påverka vårt resultat i nämnvärd utsträckning. Inte heller tar vi hänsyn till hur inflation kan ha påverkat vårt resultat då vi konsekvent använder oss av nominella historiska siffror genom hela arbetet. Vidare har vi avgränsat oss till att göra beräkningar på amortering under 30 och 40 år av bottenlån. Vi har valt återbetalningstiderna 30 respektive 40 år då de är de vanligast använda perioderna på marknaden 9. Om en låntagare även har topplån på sin fastighet så blir räntebeloppet något högre än vad vi har räknat på i detta arbete. Detta är ingenting vi tar upp då räntespreaden på bottenlånet och topplånet inte är tillräckligt stor för att det bör påverka vårt resultat i nämnvärd utsträckning. Denna undersökning begränsas även till låntagare med max 100 000 kronor i räntekostnader per år. För låntagare med högre räntekostnader blir förutsättningarna för ränteavdrag annorlunda än de som vi har använt oss av vid våra beräkningar i detta arbete. Vi har endast undersökt problemet ur privatpersoners synvinkel. Huruvida banker och andra institutioner skulle kunna tjäna på fenomenet är ingenting som vi kommer att ta upp. 9 Intervju med Håkan Höijer, marknadschef på Skandiabanken, 2008-02-16 11

1.6. Disposition Nedan presenteras en disposition över de kommande kapitel som ingår i uppsatsen. Kapitel 2: Metod Kapitel 3: Referensram Kapitel 4: Empiri Kapitel 5: Beräkningsmodeller Kapitel 6: Resultat Kapitel 7: Analys Kapitel 8: Slutsats I detta kapitel presenteras vårt tillvägagångssätt, vilken data vi valt att använda och varför, vilken metod vi har använt oss av för att undersöka vårt syfte med detta arbete samt vilka problem denna metod kan medföra. Slutligen presenteras vår källkritik. I detta kapitel presenterar vi först en text med grundläggande information om hur ett bolån fungerar. Därefter presenterar vi de teorier som ligger till grund för vår undersökning och som kommer att refereras till när vi diskuterar vårt resultat. I detta kapitel presenteras först de lagar som vi har tagit hänsyn till när vi gjort vår historiska simulering. Slutligen presenteras vår insamlade data som simuleringen bygger på. I detta kapitel presenterar vi de modeller och tillvägagångssätt som vi har använt oss av när vi med hjälp av siffrorna från vår empiri har beräknat vårt resultat. I detta kapitel presenterar vi de resultat som vi har fått fram från de historiska simuleringar som vi har gjort med hjälp av vår egna Excel-modell. Vi presenterar även resultatet från vår riskjusterade avkastningssimulering. I detta kapitel diskuterar vi vårt resultat med stöd av vår referensram. I detta kapitel skriver vi våra slutsatser som vi har kommit fram till genom denna undersökning samt ger våra rekommendationer. 12

2. Metod I detta kapitel presenteras vårt tillvägagångssätt, vilken data vi valt att använda och varför, vilken metod vi har använt oss av för att undersöka vårt syfte med detta arbete samt vilka problem denna metod kan medföra. Slutligen presenteras vår källkritik. 2.1. Tillvägagångssätt För att svara på våra frågeställningar har vi använt oss av historiska data över bolåneräntor, börsindex, riskfria räntor och fastighetsindex. Vi har sedan byggt en egen modell i Excel för att göra våra beräkningar. Dagens skatteregler har applicerats då det intressanta är att undersöka huruvida det undersökta fenomenet skulle vara lönsamt idag. För vår beräkning av riskjusterad avkastning har vi använt oss av befintliga riskteorier. Samtliga beräkningar och teorier som vi har använt beskrivs utförligt senare i arbetet. När vi hade vårt resultat färdigt knöt vi relevanta teorier till vår empiri och analyserade vårt resultat. Slutligen skrev vi våra slutsatser och rekommendationer. 2.2. Urval Vi har valt att undersöka efter hur många år en person hade kunnat återbetala sitt bolån genom att alternativinvestera sin amorteringsdel under perioden mellan år 1919 till år 2007. Anledningen till att vi valt just denna period är att det sedan år 1919 finns väldokumenterad statistik över bolåneräntor. Vi planerade till en början att gå tillbaka till år 1900 men kunde inte hitta dokumenterade bolåneräntor så långt tillbaka i tiden. Vi tror dock att den undersökta perioden trots detta hinder är så pass lång att det inte ska påverka arbetets resultat. Till undersökningen om riskjusterad avkastning har vi valt att endast undersöka den senaste 40-års perioden. Anledningen till detta är att resultatet är baserat på genomsnittliga siffror under perioden och vi anser att denna speglar en bra bild av en historisk jämförelse mellan en alternativinvesteringsportfölj och en amorteringsportfölj. 13

Vi ville undersöka huruvida det är ekonomiskt lönsamt att alternativinvestera sin amorteringsutbetalning i dels en riskfri placering och dels en riskabel placering. Till den riskabla placeringen var svenska börsindex var ett naturligt val. Undersökningen görs över svensk data och trots att en investerare på börsen kan uppnå både högre och lägre avkastning än index ville vi undersöka index då det speglar en väldiversifierad portfölj. Väljer en investerade att kontinuerligt investera ett mindre belopp i aktier skulle en stor del av investeringen försvinna i form av courtage. För att undvika detta tänker vi oss i detta arbete att investeraren placerar sina pengar i en fond utan köpavgift som placerar i svenska börsindex. Den riskfria portföljen ville vi att den skulle innehålla korta räntepapper, det vill säga statsobligationer. En privatperson kan dock inte kontinuerligt investera små belopp i statsobligationer då lägsta placeringsbelopp är en miljon kronor 10. Därför tänker vi oss att investeraren investerar sina pengar i en räntefond som placerar i svenska statsobligationer. 2.3. Sekundärdata Datan som insamlas till en undersökning kan vara av typen primärdata eller sekundärdata. Primärdata är data som författaren till undersökningen själv samlar in för att användas till just denna undersökning. Sekundärdata är data som samlats in av andra personer än författarna till ett visst arbete samt för att användas till ett annat arbete. 11 I detta arbete har vi endast använt oss av sekundärdata. Vid användning av sekundärdata är det viktigt att granska den kritiskt för att försäkra sig om att informationen är korrekt. Vi anser att vår sekundärdata i form av historiska siffror över bolåneräntor, riskfri ränta, börsens utveckling och fastighetsindex kommer från trovärdiga källor då samtliga är väl ansedda inom sin respektive bransch. Även vår teoretiska referensram är av formen sekundärdata. För att försäkra oss om hög tillförlitlighet inom vår teoretiska referensram har vi använt oss av en mängd olika källor. Att flera författare skriver samma sak ökar förtroendet för att det som står är sant. Läsaren bör dock även vara kritisk till var informationen kommer ifrån. Som regel är tryckta källor mer tillförlitliga än internetkällor där vem som helst kan starta en hemsida och lägga upp information. Vi har med ett undantag endast använt oss av tryckta källor i vår teoretiska 10 www.swedbank.se 11 Jacobsen, D.I, (2002), Vad, hur och varför?, Lund, Studentlitteratur 14

referensram. Vårt enda undantag kommer från en internetkälla som vi anser trovärdig då den tillhör en högt aktad svensk stiftelse (Nobelpriset). 2.3.1. Datainsamling För information över historiska bolåneräntor har vi använt oss av källan Allmän Sparbanksstatistik utgiven av Statistiska Centralbyrån som omfattar informationen mellan år 1919 och år 1956. I böckerna presenteras en genomsnittlig ränta per år för alla Sveriges sparbanker. Från år 1957 till och med år 1985 har vi använt Riksbankens statistiska årsbok som källa för att ta fram en genomsnittlig årsränta och från år 1986 till år 2007 har vi använt oss av Swedbanks kvartalsränta för att räkna fram en genomsnittlig ränta. Då Swedbank är en av Sveriges största banker och alla de största bankerna brukar erbjuda i stort sett samma bolåneränta anser vi att denna ränta är tillräcklig för att få fram ett korrekt resultat. Den riskfria avkastning som vi har använt oss av till våra beräkningar utgörs från år 1919 till år 1990 av riksbankens referensränta. Referensräntan bestäms av riksbanken två gånger per år och motsvaras av den reporänta som tillämpades före det kalenderhalvår som referensräntan ska gälla 12. Räntorna under denna period är hämtade från forskningsartikeln Swedish stocks, bonds, bills and inflation skriven av Per Frennberg och Björn Hansson vilka har använt sig av nämnt instrument för att beskriva den riskfria avkastningen under perioden. I sitt arbete motiverar de valet med att det var denna typ av riskfri placering som var mest väldokumenterad och att årlig dokumentation fanns tillgänglig utan avbrott under hela perioden vilket inte var fallet med andra instrument som exempelvis obligationer. Resterande del av ränteserien, det vill säga år 1991 till år 2007 består av riksbankens genomsnittliga årsränta för tre månaders statsskuldväxlar. Börsens utveckling mellan år 1919-1990 kommer även den från Hansson och Frennbergs forsknings artikel Swedish stocks, bonds, bills and inflation. Datan för åren 1991 till 2007 är tillhandahållen av Six AB som bland annat förser Reuters med kursinformation. Datan inkluderar kursstegringar samt återinlagd utdelning, vilket betyder att den utdelning som företagen har betalat ut har återinvesterats. Företaget har enligt förfrågan mailat datan till oss. 12 www.riksbanken.se 15

Historiska siffror över fastighetsindex har vi samlat in från Statistiska Centralbyrån. Datan för åren 1968-1974 kommer från deras statistiska årsböcker och den senare datan är inhämtad från deras hemsida. 2.4. Intervju För att få information om bolånemarknaden har vi gjort en kort mailintervju med Håkan Höijer, nuvarande markandschef och före detta bolånechef på Skandiabanken. Vi hade till en början tänkt oss en telefonintervju då Höijer befinner sig i Stockholm och vi endast hade fyra korta och sakliga frågor som vi ville ha svar på. Vi mailade frågorna till vår intervjuperson i förväg varpå denna återkom med svar via e-mail. Vid intervjuer är det viktigt att tänka på saker såsom hur frågorna formuleras, att få intervju personen att känna sig bekväm och hur svaren tolkas etcetera 13. I detta fall ställde vi endast fyra korta frågor som går att återfinnas i bilaga 1. Samtliga frågor var av objektiv karaktär och svaren var i form av fakta och inte intervju personens egna åsikter. Av denna anledning bortsåg vi ifrån de problem som kan uppstå i en intervjusituation. 2.5. Undersökningsmetod En undersökningsmetod kan vara beskrivande eller förklarande. En beskrivande undersökningsmetod ger kunskap om ett visst fenomen medan en förklarade undersökningsmetod förklarar varför fenomenet ser ut som det gör. Oftast behöver ett fenomen först beskrivas för att senare kunna förklaras. 14 I denna uppsats vill vi undersöka sambandet mellan bolåneräntan och en alternativ avkastning. Vi har inte för avsikt att undersöka varför ett visst fenomen ser ut som det gör utan vårt mål är istället att undersöka hur sambandet mellan två fenomen ser ut. Vi kommer därför att använda oss av en beskrivande undersökningsmetod. Vårt tillvägagångssätt kommer att vara hypotesprövande då vi redan innan vi började analysera vår insamlade data hade en spekulation om hur sambandet 13 Jacobsen, D.I, (2002), Vad, hur och varför?, Lund, Studentlitteratur 14 Ibid 16

skulle se ut, det vill säga en hypotes 15. Vår spekulation består i att det historiskt sett har varit ekonomiskt lönsamt att alternativinvestera sina amorteringspengar i svenska börsindex men inte i korta riskfria räntepapper. Under arbetets gång undersöker vi huruvida vår hypotes är sann eller bör förkastas. Inom området finns sedan tidigare en mängd data och information som vi kommer att kategorisera och analysera med hjälp av en egenbyggd Excel-modell samt göra en beräkning av riskjusterad avkastning med hjälp av befintliga riskteorier. 2.6. Kvantitativ metod Olika metoder kan användas för att samla in relevant data. Data kan kategoriseras som kvalitativ eller kvantitativ. Kvantitativ data används när en undersökare vill veta lite om många enheter och kunna generalisera sitt resultat. Kvalitativ data används när en undersökare vill få mycket information om få enheter och inte har för avsikt att generalisera sitt resultat. 16 Vårt arbete syftar till att undersöka en mängd data över bolåneräntor, riskfri avkastning, börsen utveckling samt fastighetsindex mellan år 1919 till år 2007 vilket gör att definitionen på det insamlade materialet är kvantitativt. Vår insamlade data används sedan för att skapa en Excel-modell för att pröva vår hypotes om sambandet mellan bolåneräntor och en alternativ avkastning. Vi använder oss också av befintliga riskteorier för att undersöka sambandet mellan vår insamlade data ur ett riskperspektiv. 2.7. Extensivt upplägg Upplägget på en undersökning kan vara gjort på djupet (antal variabler) eller på bredden (antal enheter). En undersökning som är gjord på djupet kallas intensiv och en undersökning som är gjord på bredden kallas för extensiv. 17 I detta arbete undersöker vi 60 olika 30-års perioder och 50 olika 40-års perioder vilket gör vår undersökning extensiv. 15 Patel, R & Davidson, B, (2003), Forskingsmetodikens grunder, Lund, Studentlitteratur 16 Holme, I & Solvang, B.K (1997), Forskingsmetodik, Lund, Studentlitteratur 17 Jacobsen, D.I, (2002), Vad hur och varför?, Lund, Studentlitteratur 17

2.8. Metodkritik För att en undersökning ska anses tillförlitlig är det av yttersta vikt att den insamlade empirin uppfyller följande två kriterier: Empirin måste vara valid, det vill säga giltig och relevant 18. Den måste även vara reliabel, det vill säga tillförlitlig och trovärdig 19. 2.8.1 Validitet Med intern validitet menas att vi mäter det vi har avsett att mäta samt att det som vi har mätt är relevant för undersökningen 20. Syftet med vårt arbete är att undersöka alla 30- och 40-års perioder från år 1919 till år 2007 för att se under hur många av dessa perioder det hade varit lönsamt att alternativinvestera sin amorteringsutbetalning i riskfria räntor eller i svenska börsindex och genom ränta på ränta effekten på så sätt kunnat återbetala lånet snabbare än vid vanlig traditionell rak amortering. Vi har samlat in data över bolåneräntor, riskfria korta räntor samt börsens utveckling under denna period för att sedan analysera siffrorna i en egenbyggd Excel-modell. Vi har även för avsikt att göra en riskjusterad avkastningsberäkning mellan perioden år 1968 till år 2007. För denna har vi använt oss av insamlad data över bolåneräntor, börsens avkastning, riskfria räntor samt fastighetsindex som vi sedan analyserat enligt befintliga riskteorier. Vi kan därmed säga att vi har mätt det vi har avsett att mäta. Med extern validitet menas att det som vi har mätt hos få även gäller för flera, det vill säga om resultatet går att generalisera 21. Mellan år 1919 till år 2007 finns 60 stycken 30-års perioder och 50 stycken 40-års perioder. Vi kan aldrig med full säkerhet säga att det som gäller för dessa perioder även har gällt för alla tidigare 30- och 40-års perioder och kommer att gälla för alla 30- och 40-års perioder i framtiden. Vi anser dock att vi har undersökt tillräckligt många perioder för att kunna dra slutsatsen att det är troligt att samma företeelse kommer att gälla åtminstone de kommande närmaste årtiondena. Vi har även undersökt hur stor räntespreaden mellan bolåneräntan minus den alternativa avkastningen maximalt får vara för att fenomenet ska vara lönsamt. Av detta kan vi dra slutsatsen att fenomenet kommer att 18 Jacobsen, D.I, (2002), Vad hur och varför?, Lund, Studentlitteratur 19 Ibid 20 Lundahl, U & Skärvad, P.H (1999), Utredningsmetodik för samhällsvetare och ekonomer, Lund, Studentlitteratur 21 Ibid 18

fortsätta vara lönsamt så länge räntespreaden är lika liten eller mindre än vad vårt resultat visar givet dagens skatteregler. 2.8.2. Reliabilitet Reliabilitet avser undersökningens grad av tillförlitlighet och trovärdighet. Med en god reliabilitet ska en annan person som gör samma undersökning genom samma metod komma fram till samma resultat. 22 Eftersom vår undersökning bygger på objektiva fakta i form av siffror och skatteregler så anser vi att den har mycket hög reliabilitet. Vi har gjort vissa förenklingar i vårt arbete, till exempel räknar vi med att alla ränteutbetalningar sker i slutet av året samt att ränteavdraget sker direkt. Vi har dock tydligt förklarat alla förenklingar vi har gjort. Vi har även ett enskilt kapitel där vi utförligt beskriver de modeller som vi har använt till våra beräkningar i arbetet vilket ökar reliabiliteten för undersökningen. 2.9. Källkritik Vår data över bolåneräntor från år 1919 till år 1956 är hämtad från en bok kallad Allmän sparbanksstatistik utgiven av Statistiska Centralbyrån. Åren 1957 till 1985 är hämtad från Riksbankens statistiska årsböcker. År 1986 till år 2007 kommer från Swedbank. Vi anser att dessa källor är tillförlitliga då båda är väletablerade och ansedda företag/institutioner. Data över riskfri avkastning mellan åren 1919-1990 har vi inhämtat från en forskningsartikel skriven av Frennberg och Hansson. Att vi har använt oss av en forskningsartikel ökar trovärdigheten för att siffrorna ska vara korrekta. Datan efter år 1990 över riskfri avkastning kommer från Riksbanken. Även denna källa anser vi vara tillförlitlig då Riksbanken är en ansedd institution. Data över börsens utveckling mellan åren 1919-1991 är även den hämtat från en forskningsartikel av Frennberg och Hansson. Datan för åren 1992 till 2007 är tillhandahållen 22 Holme, I & Solvang, B.K (1997), Forskingsmetodik, Lund, Studentlitteratur 19

av Six AB via e-mail. Då Six är en välrespekterad distributör av finansiell information till bland annat Reuters så anser vi denna källa vara tillförlitlig. För att försäkra oss om att vår teoretiska referensram innehåller korrekt information har vi använt oss av ett flertal olika källor då förtroendet för att något ska vara sant ökar om flera författare säger samma sak. Vi har med ett undantag endast använt oss av tryckta källor i vår teoretiska referensram då dessa i regel har högre trovärdighet än internetkällor. Vi har använt oss av vissa internetkällor för information. Eftersom vem som helst kan starta en hemsida bör man som författare vara vaksam vid användning av internetkällor. För att öka arbetets tillförlitlighet har vi endast använt oss av internetkällor från väl ansedda företag och institutioner vilka vi litar på trovärdigheten hos. 20