Dnr. MBN 2011-320 Version Plannr. V2 D 2027 Planhandling Detaljplan för PITHOLM s:93 Guldkusten Piteå kommun, Norrbottens län Upprättad av GG arkitekter i Piteå Postadress Besöksadress Telefon Telefax E-post Webbadress 941 85 PITEÅ Svartuddsvägen 1 0911-69 60 00 0911-174 98 mbk@mbk.pitea.se www.pitea.se/mbk
Innehållsförteckning 1 Planbeskrivning... 4 1.1 Handlingar... 4 1.2 Planens syfte... 4 1.3 Plandata... 4 1.3.1 Läge... 4 1.3.2 Areal... 4 1.3.3 Markägarförhållanden... 5 1.3.4 Norrbotniabanan... 5 1.3.5 Rennäringen... 6 1.3.6 Kulturmiljön... 6 1.3.7 Friluftslivet... 6 1.4 Tidigare ställningstaganden... 6 1.4.1 Översiktsplan... 6 1.4.2 Detaljplan... 6 1.4.3 Program... 6 1.4.4 Behovsbedömning... 6 1.4.5 Kommunala beslut... 7 1.5 Förutsättningar och förändringar... 7 1.5.1 Natur... 7 1.5.1.1 Geotekniska förhållanden... 7 1.5.1.2 Förorenad mark... 7 1.5.1.3 Radon... 7 1.5.1.4 Risk för skred/höga vattenstånd... 7 1.5.1.5 Strandskydd... 8 1.5.2 Bebyggelseområden... 8 1.5.2.1 Bostäder... 8 1.5.2.2 Arbetsplatser... 9 1.5.2.3 Offentlig service... 9 1.5.2.4 Kommersiell service... 9 1.5.2.5 Tillgänglighet... 9 1.5.2.6 Kulturhistorisk lämning... 9 1.5.3 Friytor... 9 1.5.3.1 Lek och rekreation... 9 2
1.5.3.2 Naturmiljö natur... 9 1.5.3.3 Vattenområden... 9 1.5.4 Gator och trafik... 9 1.5.4.1 Kollektivtrafik... 10 1.5.4.2 Parkering, utfarter, varumottagning... 10 1.5.4.3 Störningar... 10 1.5.5 Teknisk försörjning... 10 1.5.5.1 Vatten och avlopp... 10 1.5.5.2 Värme... 10 1.5.5.3 El... 10 1.5.5.4 Avfall... 10 1.5.6 Administrativa bestämmelser... 10 1.5.6.1 Upphävande av strandskydd... 10 1.5.6.2 Detaljplan, fastighetsbildning... 10 1.5.6.3 Genomförandetid... 11 1.5.7 Samråd... 11 1.6 Planens genomförande... 11 1.6.1 Genomförandetid... 11 1.6.2 Ansvarsfördelning och huvudmannaskap... 11 1.6.3 Planavtal... 11 1.6.4 Fastighetsbildning... 11 1.6.5 Ekonomiska frågor... 11 1.6.6 Inlösen, ersättning... 11 1.6.7 Tekniska frågor... 11 1.6.8 Konsekvenser av planens genomförande... 12 1.7 Medverkande tjänstemän... 12 1.8 Revidering... 12 3
1 Planbeskrivning 1.1 Handlingar Planen omfattar följande handlingar: Planhandling med beskrivning och genomförande Plankarta med bestämmelser i skala 1:2000 Samrådsredogörelse Granskningsutlåtande Fastighetsförteckning Grundkarta 1.2 Planens syfte Planens syfte är att detaljplanelägga ett område inom s:93, Guldkusten. Området ägs av Pitholms byamän, som upplåtit hela stranden för bebyggelse. Inga tomter är avstyckade i området, tomterna är upplåtna som arrendetomter. Området har tidigare varit föremål för planläggning av enskilda tomter, men dessa påbörjade detaljplaner har nu avförts och tomterna ingår nu i denna sammanhängande detaljplan för hela området. Arrendetomterna har utstakats på grundkartan och planen redovisar tomtutformningen enligt grundkartan. Detaljplaneförslaget redovisar bestämmelser för området enligt den modell som Piteå kommun tidigare tagit fram. Detaljplanens bestämmelser möjliggör till, om och nybyggnad av bostadshus samt nybyggnad av uthus/garage. Ytterligare ett syfte är att klarlägga hur vatten och avloppsfrågan ska lösas. Förutom de bebyggda tomterna på ofri grund har åtta nya tomter föreslagits i den norra delen. Dessa tomter ligger öster om den befintliga bebyggelsen. De bebyggda tomterna längs stranden omfattas av strandskydd. Området är inte tidigare detaljplanelagt. Planhandläggningen kommer att ske med normalt planförfarande enligt plan och bygglagen. 1.3 Plandata 1.3.1 Läge Planområdet är beläget vid Guldkusten, mellan Pite älv och Gamla Pitsundsvägen, nordväst om Pite havsbad. 1.3.2 Areal Planområdets areal är ca 14 ha, i denna yta ingår del av Piteälven. 4
1.3.3 Markägarförhållanden Pitholms byamän äger s:93. I anslutning till området äger Piteå kommun ett markområde. 1.3.4 Norrbotniabanan Den nedan redovisade korridoren för Norrbotniabanan är den senaste som Trafikverket redovisat. Som framgår av kartan berörs övrig kulturhistorisk lämning och korridoren gränsar till den södra delen av planområdet. Kvartersmark och lokalvägar placeras utanför korridoren. I slutrapporten för Norrbotniabanan (Järnvägsutredning 140, länsgränsen BD/AC Piteå) redovisas två jämförelsealternativ avseende spårsträckningar. Det alternativ som i slutrapporten benämns Huvudalternativ innebär att avståndet till järnväggspåret kan beräknas till minst 400 m ifrån närmaste kvartersmark inom planområdet. Vid jämförelsealternativet är avståndet till närmaste kvartersmark på s:93 minst 250 meter. Det är framför allt detta jämförelsealternativ som betyder intrång på planområdet i form av bullerpåverkan. Även vissa barriäreffekter kan uppstå beroende på utformning av spårområdet. 5
1.3.5 Rennäringen Planområdet ligger inom och i omedelbar närhet till riksintresse för rennäringen, enligt miljöbalken 3 kap. 5 6. Enligt Irenmark Rennäringens markanvändningsdata(sametinget) utgör området vinterbetesland. Eftersom stora delar av området har varit bebyggt sedan länge kan påverkan av rennäringen bedömas vara liten. 1.3.6 Kulturmiljön Den kulturhistoriska lämningen som finns inom området har säkrats i detaljplanen. Lämningen är enligt RAÄ:s inventering varken välbevarad eller välkänd, således inte klassad som fast fornlämning, även om den är en s.k. Övrig kulturhistorisk lämning och kan ha ett visst antikvariskt värde. (RAÄ Nr 236:1) Lämningen utgjorde exercisplats för fältjägarna på 1800 talet. Det finns även en minnessten vid Gamla Pitsundsvägen. 1.3.7 Friluftslivet Området är även riksintresse för friluftslivet enligt miljöbalken3 kap. 5 6. Det rörliga friluftslivet påverkas inte nämnvärt av detaljplaneförslaget. Eftersom stora delar av området har varit bebyggt sedan länge kan friluftslivet pågå som tidigare. 1.4 Tidigare ställningstaganden 1.4.1 Översiktsplan I kommunens fördjupade översiktsplan, för Piteå stadsbygd, är planområdet utlagt för fritidsbebyggelse. 1.4.2 Detaljplan För området finns ingen detaljplan. 1.4.3 Program Något särskilt program för planen har inte tagits fram. Området finns med i översiktsplanen som ett område för fritidsbebyggelse och kan tolkas så att kommunen godkänner bebyggelsen i området och vill ha bebyggelsen reglerad i en detaljplan. 1.4.4 Behovsbedömning Kommunen har tillskrivit Länsstyrelsen om behovsbedömning enligt 6 kap förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar. Kommunen har bedömt att genomförandet av detta planförslag inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Inga nämnvärda miljöproblem kan förväntas orsakas av planens genomförande... Länsstyrelsen påpekar att det föreslagna planområdet omfattas av riksintresse för rennäringen samt riksintresse för friluftsliv enligt miljöbalken 3 kap. 5 6 och ingår även i det geografiska område som utpekas som riksintresse enligt miljöbalken 4 kap. 1 2. Planområdet är även intressant ur kulturmiljösynpunkt p.g.a den förläggningsplats, Pitholmsheden, som finns inom området. Pitholmsheden utgjorde en på 1800 talet fältjägarnas exercisplats. Länsstyrelsen anser vidare att VA frågan bör lösas samt att eventuella stabilitetsproblem behöver belysas under planprocessen. 6
Länsstyrelsen anser även att hänsyn skall tas till djur och växtliv samt till den allemansrättsliga tillgängligheten. Det bör även klargöras huruvida upphävandet av strandskyddet kan anses vara förenligt med strandskyddets syften enligt 7 kap. 13 miljöbalken. Länsstyrelsen uppmärksammar även på den aktuella korridoren för en framtida Norrbotniabana, vilken kan beröra planförslaget. Länsstyrelsen utesluter inte att en miljöbedömning med miljökonsekvensbeskrivning (MBK) ska göras om genomförandet av detaljplanen kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Innehållet i miljöbedömningen) MKB:n kan begränsas till att hantera kulturmiljöfrågan. 1.4.5 Kommunala beslut Kommunen har genom delegationsbeslut, 2011 05 17, godkänt att låta sökanden påbörja framtagandet av detaljplan för samråd och granskning och att planen handläggs med normalt planförfarande. (MBN 2011 000320) Kommunen har genom delegationsbeslut, 2011 09 12 beslutat att detaljplanens genomförande inte medför någon betydande miljöpåverkan. 1.5 Förutsättningar och förändringar 1.5.1 Natur Den del som gränsar mot älven är bebyggt i sin helhet. Tomterna omkring bebyggelsen är planterade och utgör tillsammans ett etablerat bostadsområde. Tomterna är strandnära och närheten till vattnet gör området unik i många avseenden. Mellan tomterna finns ett antal släpp så att allmänheten kan ta sig ner till stranden. Inom den del av planen där åtta nya tomter föreslagits finns uppvuxen vegetation. Eftersom det finns avtal mellan byamännen och arrendatorerna om tomternas läge kan inte de fria passagerna mot stranden helt tillgodoses. 1.5.1.1 Geotekniska förhållanden De geotekniska förhållandena är inte utredda, detta får göras i samband med nya bygglovansökningar, där grundläggningsmetoden skall godkännas av kommunen. 1.5.1.2 Förorenad mark Det finns ingen kännedom om förorenad mark i området. 1.5.1.3 Radon Det finns ingen kännedom om markradon i området. 1.5.1.4 Risk för skred/höga vattenstånd Det finns ingen risk för skred eller höga vattenstånd i området. Något högre vattenstånd kan förekomma på våren i Piteälven, vilket är naturligt i en älv som inte är reglerad med utbyggnader för vattenkraft. 7
1.5.1.5 Strandskydd Upphävandet har utformats som en administrativ bestämmelse enligt 5 kap. 7 a PBL. Strandskyddsupphävandet kommer att ske i samband med kommunens antagande av detaljplanen. Strandskyddsupphävandet kommer även att framgå av kungörelsen som sätts in i dagspressen i samband med planens granskning. Motivering I MB 18 c punkterna 1 6 anges särskilda skäl som utgör förutsättning för att upphävande av strandskyddet kan övervägas. Enligt punkt 1 har planområdet redan tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften. Exploateringen av området har skett mellan 1930 och 50 talet. Med undantag av arrendetomten 7 är den fria passagen mellan stranden och tomterna som minst ca 10 meter och som mest ca 45 meter. Området mellan tomterna och stranden är utlagt som natur. Vid omnämnt arrendetomt 7 kan den fria passagen inte upprätthållas vilket beror på att arrendet för detta tomt upprättades på 1930 talet, innan strandskyddslagen infördes. De gamla arrendeavtalen innehåller att arrendet sträcker sig mellan vägen och strandlinjen. Tomtens bredd mättes i löpmeter efter vägen; arrendeavgiften fastställdes i kronor per löpmeter. 2008 ändrade Pitholms byamän arrendevillkoren, arrendeavgifterna baseras på antal kvadratmeter istället för löpmeter efter vägen. Arrendatorn av arrendetomt 7 motsatte sig denna villkorsändring, skälet till detta var att bostadshuset står så nära strandlinjen att det närmaste strandområdet måste betraktas som hemfridszon. Ett av strandskyddets syften är att säkra allmänhetens tillgång till strandområden och den fria passagen längs stränderna. Detta kan vid arrendetomt nr. 7 av ovan beskrivna skäl inte tillgodoses. I övrigt bedöms planförslaget bedöms inte att stå i konflikt med strandskyddets syfte enligt MB 7 kap. 13. Livsvillkoren för djur och växtliv kommer inte att väsentligen förändras. Inga rödlistade växter eller djurarter berörs av föreslagna åtgärder. Platsens karaktär och funktion kommer inte att förändras eller påverkas av detaljplanen. Det rörliga friluftslivet kan pågå som idag. 1.5.2 Bebyggelseområden 1.5.2.1 Bostäder Inom planområdet finns 20 bebyggda tomter på ofri grund, arrendetomter. Bestämmelserna för den befintliga bebyggelsen som föreslagits, är friliggande bostäder i en våning. (B I fril) Byggnadsarean får vara högst 20 % av fastighetsarean. Högsta byggnadshöjd har föreslagits för huvudbyggnad är 3,5 meter och för uthus/garage har totalhöjden föreslagits till 3,7 meter. Mot älven har tomtmarken punktprickats i möjligaste mån, hänsyn har tagits till befintliga byggnader på tomterna. (Punktprickad mark kan inte bebyggas.) 8
För de 8 nya tomterna har bestämmelser föreslagits för friliggande bostäder i en våning. (B I fril) Den totala byggnadsarean får vara högst 10 % av fastighetsarean, dock högst 175 m 2. Den största byggnadsarean för huvudbyggnad är 100 m 2, en huvudbyggnad per tomt. Den största byggnadsarean för uthus/garage får vara högst 75 m 2 och skall fördelas på minst 2 byggnader, varav den största får vara högst 45 m 2. 1.5.2.2 Arbetsplatser Området medger inga arbetsplatser. 1.5.2.3 Offentlig service Offentlig service finns i Piteå centrum. 1.5.2.4 Kommersiell service Kommersiell service finns i Piteå centrum och vid Piteå Havsbad. 1.5.2.5 Tillgänglighet Byggnaderna skall i möjligaste mån göras tillgängliga för funktionshindrade. 1.5.2.6 Kulturhistorisk lämning Inom planområdet ligger en övrig kulturhistorisk lämning som kan ha ett antikvariskt värde. Detta innebär att området är skyddat från intrång av bebyggelse eller annan verksamhet. Över området går en befintlig väg som även i fortsättningen kommer att användas. Länsstyrelsens kulturmiljöenhet ska kontaktas vid markpåverkande åtgärder inom kulturlämningens avgränsning. 1.5.3 Friytor 1.5.3.1 Lek och rekreation I området finns möjlighet till rekreation. Älven erbjuder bad och båtliv samt fiske. Tomterna i området utgör närlekplatser för barn och ungdomar. 1.5.3.2 Naturmiljö natur Naturmiljön i området är unik, älven med bebyggelse längs stranden och skogsområden öster om bebyggelsen som har otaliga gångstigar med bra markunderlag. Undervegetationen utgörs av bärris och mossor. Området mellan älven och tomterna har utlagts som NATUR. 1.5.3.3 Vattenområden Del av Pite älv ingår i detaljplanen och har getts bestämmelsen W öppet vattenområde. 1.5.4 Gator och trafik Området nås från Gamla Pitsundsvägen via två infarter till området. En in/utfart till området ligger i den norra delen via en befintlig väg. Den andra in/utfarten till området sker över en övrig kulturhistorisk lämning via en befintlig väg. Den väg som ligger längs tomterna, genom området, har i planen breddats till 10 meters vägområde. In/utfarterna 9
till området från Gamla Pitsundsvägen är även de föreslagna med 10 meters vägområde. Vägområdets bredd har föreslagits så att det går att tillskapa en acceptabel körbana med diken som även kan fungera som snöupplag vintertid. Vägarna har klassats som LOKALA VÄGAR. Kommunen är inte väghållare för lokala vägar. 1.5.4.1 Kollektivtrafik En lokal trafiklinje trafikerar sträckan Framnäs centrala Piteå Piteå havsbad via Gamla Pitsundsvägen. 1.5.4.2 Parkering, utfarter, varumottagning Parkering ska ske på den egna tomten. 1.5.4.3 Störningar Vid nya byggnationer kan viss störning uppstå med lastbilstrafik m.m. I övrigt kan kommunen inte se att denna markanvändning ger några speciella störningar. 1.5.5 Teknisk försörjning 1.5.5.1 Vatten och avlopp Fastigheterna är anslutna till en bef. vattenledning som förvaltas av Lägerplatsens samfällighetsförening. Denna vattenledning är genom avtal ansluten till det kommunala vattenledningsnätet. Vattenledningen är inte tillräckligt dimensionerad för anslutning av ytterligare tomter. Det föreslås därför att den befintliga enskilda vattenledning dimensioneras efter det nya behovet. Området kan även anslutas till en enskild vattenledning vid Pitholm 16:49, ca 900 meter norr om planområdet. Vissa av tomterna har egna avloppsanläggningar. Nya avloppsanläggningar skall godkännas av Miljönämnden i Piteå kommun och dimensioneras för den nya byggrätten. 1.5.5.2 Värme Uppvärmning får ske med enskilda anläggningar. 1.5.5.3 El Elanslutning kan ske mot Piteå Energi. 1.5.5.4 Avfall Avfall skall omhändertas enligt reglerna som Piteå kommun fastställt. 1.5.6 Administrativa bestämmelser 1.5.6.1 Upphävande av strandskydd Kommunen upphäver strandskyddet i samband med kommunens antagande av detaljplanen. Bestämmelsen för upphävandet är a 1. 1.5.6.2 Detaljplan, fastighetsbildning Hela området med föreslagna tomter kommer att bli föremål för fastighetsbildning. Ansökan om fastighetsbildning skall inlämnas till Lantmäteriet i Piteå. 10
1.5.6.3 Genomförandetid Planens genomförandetid är 15 år efter den dag planen vinner laga kraft. 1.5.7 Samråd Samråd kommer att ske under juni månad 2012. 1.6 Planens genomförande 1.6.1 Genomförandetid Detaljplanens genomförandetid är 15 år efter den dag planen vinner laga kraft. Planens genomförande kan påbörjas när planen vunnit laga kraft. 1.6.2 Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Kommunen är inte huvudman för allmän platsmark. Drift och underhåll av lokalvägar och vattenledningen åligger samfällighetsföreningen. 1.6.3 Planavtal Planavtal finns mellan Pitholms byamän och planförfattaren. 1.6.4 Fastighetsbildning Pitholms byamän äger marken. En fastighetsbildning av nuvarande arrendetomter jämte nytillkommande tomter avses inte. För lokalvägarna föreslås bildande av två separata gemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen. För skötsel och underhåll av de gemensamma anläggningarna bildas en samfällighetsförening. Samtliga arrendatorer skall ansluta till den vägsamfällighet som är relevant för respektive tomt. Respektive fastighets andelstal utreds vid lantmäteriförrättning. 1.6.5 Ekonomiska frågor Exploatören svarar för de kostnader som uppstår i samband med anläggandet av nya lokalvägar, dock inte för upprustning av befintliga vägar som samfällighetsföreningen ansvarar för. 1.6.6 Inlösen, ersättning För vägar på Pitholms byamäns mark som har bekostats av arrendatorer och som utgår enligt planförslaget betalas ingen ersättning av markägaren. 1.6.7 Tekniska frågor Geoteknisk undersökning sker i samband med bygglov. Vattenförsörjning ska säkerställas genom anslutning till den befintliga enskilda vattenledningen som behöver dimensioneras högre efter det nya behovet. Alternativt kan området eller delar av området anslutas till en enskild vattenledning norr om planområdet. Avlopp ska ske med egna anläggningar inom respektive tomt. 11
1.6.8 Konsekvenser av planens genomförande Konsekvenserna av detaljplaneförslaget är att det för enskilda arrendatorer blir lättare att få bygglov och bygga. Planen redovisar exakta byggnadsareor och hushöjder. Tillkommande tomter samt nya vägdragningar kan medföra en trafikökning inom planområdet som dock bedöms vara av ringa omfattning. 1.7 Medverkande tjänstemän I upprättandet av detaljplanen har Miljö och byggkontoret, Teknik och Gatukontoret samt kommunledningskontoret i Piteå deltagit. GG arkitekter i Piteå Gunnar Grönlund arkitekt SAR/MSA Marianne Norman planingenjör 1.8 Revidering 12