Delårsrapport januari - september 2010 Press- och analytikerpresentation 29 oktober 2010
Koncernen Intäkter: 8,5 mdkr Balansomslutning: 9,4 mdkr Byggrätter: 26 700 st Antal anställda: 2 058 16 % 0 % Börsvärde: 12,3 mdkr Norge 82 % Sverige Finland 0 % Danmark Belgien 1 % 12 månaders rullande 2010-11-02 Press- och analytikerpresentation 101028/ytf 2
Koncernen i sammandrag Januari september 2010 Intäkterna uppgick till 6 061 mkr (7 127) varav omräkning IFRIC 15-281 mkr (888). Intäkterna enligt segmentsredovisningen uppvisar en ökning om 103 mkr (-3 140) Resultatet före skatt ökade till 469 mkr (240) varav omräkning IFRIC 15-47 mkr (-4) Rörelsemarginalen ökade till 8,7 % (4,7). 2010-11-02 Press- och analytikerpresentation 101028/ytf 3
Koncernen i sammandrag Januari september 2010 Antal sålda bostäder 2 220 (2 383) Antal produktionsstartade bostäder 2 432 (1 446) Resultat per aktie uppgick till 3,90 kronor (2,00) Räntabiliteten på eget kapital uppgick till 14,9 procent (2, Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till -263 mkr (344) varav betalning av Dalénum, Stockholm, -719 mkr. 2010-11-02 Press- och analytikerpresentation 101028/ytf 4
Rörelseresultat redovisat enligt IFRIC 15 Januari - september Rörelseresultat, mkr 2010 2009 JM Bostad Stockholm 368 326 JM Bostad Riks 146 86 JM Utland 20-201 JM Fastighetsutveckling 10 68 JM Produktion 53 93 Koncerngemensamma kostnader -25-33 Omräkning JM Utland -47-4 Totalt 525 335 Omräkningseffekt för intäkts- och resultatredovisning enligt IFRIC 15 i förhållande till segmentsredovisning. 2010-11-02 Press- och analytikerpresentation 101028/ytf 5
God efterfrågan och försäljning i Sverige och Norge God efterfrågan i Sverige och Norge stabilisering i Danmark Fortsatt god försäljning av bostäder i form av tecknade kontrakt i Sverige och Norge under de första nio månaderna Andelen sålda/bokade bostäder i förhållande till pågående produktion 81 % (74) över normal nivå. 2010-11-02 Press- och analytikerpresentation 101028/ytf 6
Priser på andrahandsmarknaden Priser på bostadsrätter i storstäderna, andrahandsmarknaden 1997 2010 Kr/m 2 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 Q1 1997 Q1 1998 Q1 1999 Q1 2000 Q1 2001 Q1 2002 Q1 2003 Q1 2004 Q1 2005 Q1 2006 Q1 2007 Q1 2008 Q1 2009 Q1 1 2010 Sthlm, Innerstan Sthlm, Närförorter Göteborg Malmö Källa: Tyréns Temaplan 2010-11-02 Press- och analytikerpresentation 101028/ytf 7
Antal sålda bostäder God försäljning av bostäder 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1 713 1 061 973 1 257 964 931 564 605 855 715 427 246 411 434 210 2008 2009 2010 2008 2009 2010 2008 2009 2010 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Q1- Q4 2010-11-02 Press- och analytikerpresentation 101028/ytf 8
Högre nivå produktionsstarter Antal bostäder 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 1 102 973 1 190 923 742 689 597 880 464 360 359 259 362 200 240 2008 2009 2010 2008 2009 2010 2008 2009 2010 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Q1- Q4 2010-11-02 Press- och analytikerpresentation 101028/ytf 9
5 285 bostäder i pågående produktion Antal Hög andel bokat/sålt innebär låg risk i pågående produktion 2010 3 500 100% 3 000 2 500 80% 2 000 60% 1 500 40% 1 000 500 20% 0 0% dec- 06 mar- 07 jun- 07 sep- 07 dec- 07 mar- 08 jun- 08 sep- 08 dec- 08 mar- 09 jun- 09 sep- 09 dec- 09 mar- 10 jun- 10 sep- 10 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks Normal nivå bokat/sålt JM Utland Andel bokat/sålt av pågående produktion, koncernen (%) 2010-11-02 Press- och analytikerpresentation 101028/ytf 10
Bostäder i pågående produktion JM koncernen 30 sept 2010 30 sept 2009 31 dec 2009 Antal bostäder 5 285 3 567 3 744 Antal sålda bostäder 3 080 1 771 2 026 Antal bokade bostäder 1 184 871 922 Andel sålda bostäder (%) 58 50 54 Andel bokade bostäder (%) 23 24 25 Andel sålda/bokade bostäder (%) 81 74 79 Antal osålda bostäder i avslutade projekt 58 230 146 -varav i balansräkningen 48 105 110 Efter sista inflyttning enligt plan 2010-11-02 Press- och analytikerpresentation 101028/ytf 11
JM Bostad Stockholm Januari - september Helår Mkr 2010 2009 2009 Intäkter 2 474 2 341 3 330 Rörelseresultat 368 326 496 Rörelsemarginal (%) 14,9 13,9 14,9 Antal disponibla byggrätter 10 000 11 200 10 700 God efterfrågan och försäljning Stabila intäkter Något ökad marginal Kassaflödet belastat av betalning för Dalénum, Lidingö. 2010-11-02 Press- och analytikerpresentation 101028/ytf 12
JM Bostad Riks Januari - september Helår Mkr 2010 2009 2009 Intäkter 1 930 1 642 2 296 Rörelseresultat 146 86 166 Rörelsemarginal (%) 7,6 5,2 7,2 Antal disponibla byggrätter 9 800 10 100 10 200 God efterfrågan och försäljning Ökade intäkter Ökad marginal Starkt kassaflöde främst hänförligt till minskat rörelsekapital. 2010-11-02 Press- och analytikerpresentation 101028/ytf 13
JM Utland Januari - september Helår Mkr 2010 2009 2009 Intäkter 1 113 869 1 353 Rörelseresultat 20-201 -192 Rörelsemarginal (%) 1,8-23,1-14,2 Antal disponibla byggrätter 6 900 7 700 7 000 God efterfrågan och försäljning i Norge Stabilisering av efterfrågan i Danmark Stabil bedömning av marknadsförutsättningarna Starkare kassaflöde hänförligt till minskat rörelsekapital. 2010-11-02 Press- och analytikerpresentation 101028/ytf 14
JM Fastighetsutveckling Januari - september Helår Mkr 2010 2009 2009 Intäkter 56 249 309 Rörelseresultat 10 68 110 Resultat från fastighetsförsäljningar 17 mkr (4 Utveckling av kommersiella fastigheter i Dalénum på Lidingö pågår 87 % uthyrningsgrad. 2010-11-02 Press- och analytikerpresentation 101028/ytf 15
JM Produktion Januari - september Helår Mkr 2010 2009 2009 Intäkter 1 091 1 530 2 008 Rörelseresultat 53 93 130 Rörelsemarginal (%) 4,9 6,1 6,5 Varav internt 322 392 518 Viss återhämtning i efterfrågan Minskade intäkter Minskad marginal. 2010-11-02 Press- och analytikerpresentation 101028/ytf 16
Disponibel byggrättsportfölj Antal byggrätter Region 2010-09-30 2009-09-30 Stockholm 10 000 11 200 Malmö/Lund 3 600 3 700 Göteborg 2 800 2 500 Uppsala 2) 3 400 3 900 Norge 5 000 5 500 Köpenhamn 900 900 Helsingfors 100 300 Belgien 900 1 000 Totalt cirka 26 700 29 000 avser Region Väst 2) avser Region Öst 2010-11-02 Press- och analytikerpresentation 101028/ytf 17
Stabil nivå exploateringsfastigheter Byggrätter i balansräkningen Jan - sep Mkr 2007 2008 2009 2010 Ingående balans 4 348 5 282 5 620 4 990 Tillkommer 2 130 1 571 428 722 Avgår -1 196-1 233-1 058-830 Utgående balans 5 282 5 620 4 990 4 882 2) inklusive nedskrivningar om 320 mkr 2) inklusive nedskrivningar om 87 mkr 2010-11-02 Press- och analytikerpresentation 101028/ytf 18
Cirka 6 års produktion i balansräkningen Ökande produktionstakt ger mer balanserad byggrättsportfölj Antal byggrätter I balans- Produktions- Genom- 2010-09-30 räkningen 2) starter loppstid, år JM Bostad Stockholm 7 100 1 550 4,6 JM Bostad Riks 5 800 1 105 5,2 JM Utland 4 400 481 9,0 Koncernen 17 300 3 136 5,5 3) Bostadsbyggrätter 2) 12 månaders rullande 3) Riktvärde ca 4 år 2010-11-02 Press- och analytikerpresentation 101028/ytf 19
48 osålda bostäder i balansräkningen till ett belopp om 138 mkr Mkr 400 350 300 307 353 301 2) 250 200 150 166 3) 138 4) 100 50 0 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 2010 Varav Egholm, Danmark 185 mkr 2) Varav Egholm, Danmark 132 mkr 3) Varav Egholm, Danmark 98 mkr 4) Varav Egholm, Danmark 52 mkr 2010-11-02 Press- och analytikerpresentation 101028/ytf 20
Kassaflöde 2010 Q4 Q1 Q2 Kassaflödesanalys, mkr 2009 2009 2010 2010 2010 2) Från den löpande verksamheten 179 780-88 -148-27 Från investeringsverksamheten -3-7 0 0-4 Från finansieringsverksamheten -386 172 249-293 112 Summa kvartalets kassaflöde -210 945 161-441 81 Likvida medel vid periodens slut 1 084 2 030 2 190 1 747 1 826 Varav försäljning projektfastigheter likvidflöde 46 295 - - 0 2) Varav nettoinvestering i exploateringsfastigheter 150 154 1-599 -76 2010-11-02 Press- och analytikerpresentation 101028/ytf 21
God finansiell ställning och likviditet Mkr 3 000 2 000 1 000 0-1 000-2 000 Räntebärande nettoskuld/-fordran ggr 3 2 1 0-1 -2 2004 2005 2006 2007 2008 2009 30 sept 2010 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) Skuldsättningsgrad Soliditet 39 procent Tillgänglig likviditet 4 626 mkr (3 884) varav likvida medel 1 826 mkr (1 084) Outnyttjade checkkrediter och kreditavtal om 2 800 mkr (2 800) Kreditavtalen om 2 400 mkr har en genomsnittlig löptid om 2 år. Ej räntebärande framskjutna betalningar för fastighetsförvärv uppgår till 286 mkr (34 2010-11-02 Press- och analytikerpresentation 101028/ytf 22
Finansnetto Januari september 2010, mkr Finansiella intäkter 44 Finansiella intäkter 12 Omvärderingar/valutasäkringar 32 Finansiella kostnader -100 Räntekostnader -45 Omvärderingar/valutasäkringar -35 Räntekostnader pensioner -20 Finansnetto -56 Avser fordringar JM Utland 2010-11-02 Press- och analytikerpresentation 101028/ytf 23
Resultatkomponenter bostadsaffären Successiv vinstavräkning (brutto) 2010 (Q2 2010) Kostnadsbaserad effekt 127 mkr (153) + Omvärderingseffekt + 167 mkr (218) Försäljningseffekt 10 mkr (-2 Alltid positiv Normalt positiv Positiv / negativ Upparbetade kostnader x täckningsbidragsmarginal (för den aktuella perioden) Förändrad bedömning om prognostiserat totalt täckningsbidrag och /eller totala kostnader för ett projekt som innebär omvärdering av tidigare perioders upparbetade resultat = Periodens resultat, 304 mkr (350) Förändringen i relation mellan upparbetningsgrad och försäljningsgrad inom en period (IB UB) (Justering av upparbetat resultat avseende ej sålda bostäder) 2010-11-02 Press- och analytikerpresentation 101028/ytf 24
Omvärderingseffekter - bostadsaffären Mkr 2009 Q4 2009 Q1 2010 Q2 2010 2010 Koncern 57 129 134 218 167 Affärssegment Stockholm Riks Utland Summa Q2 2010 155 61 2 218 2010 115 35 17 167 Nettot av positiva och negativa omvärderingseffekter i bostadsprojekten under 2010 uppgick till 167 mkr vilket indikerar fortsatt stabil bedömning av marknadsförutsättningarna. 2010-11-02 Press- och analytikerpresentation 101028/ytf 25
JM nuläge Kundfokuserad starkt varumärke 26 700 bostadsbyggrätter i attraktiva lägen hög kvalitet och god spridning Svag konjunktur uppvägs av låg räntenivå fundamentalt goda förutsättningar på längre sikt Industrialiserad process och attraktiva bostäder Stark balansräkning och offensiv kapacitet kassaflödesfokus Väl avvägd riskprofil Kompetenta och engagerade medarbetare. 2010-11-02 Press- och analytikerpresentation 101028/ytf 26