90 år med bostadsorganisationen SBC

Årsredovisning 2010 90 år med bostadsorganisationen SBC

Innehållsförteckning Vd har ordet...3 SBCs bostadsrättsår i korthet...5 SBC 90 år, historik 1921 2011 Pionjärer för samverkan...6 Rekordåren...7 Krigs- och kristidsregleringar...8 Bostadsbristen består...9 Miljonprogram och nya tjänster...10 SBC blir en nationell organisation...11 Bostadspolitiska insatser...12 Krisår och protest mot fastighetsskatten...13 Bostadsrättens årtionde...14 SBC under 2011 Om SBC får bestämma...16 Bostadsmarknaden idag och i morgon...18 Vem vågar köpa nyproducerat?...20 Ombildning löser upprustningsproblem i miljonprogrammet...22 Insatshöjning...24 På utbildning hos SBC...24 Årsredovisning Förvaltningsberättelse...26 Resultaträkning...27 Balansräkning...28 Tilläggsupplysningar och noter...30 Revisionsberättelse...33 SBCs styrelse...34 Under 2010 har...... vi haft 6 046 medlemsföreningar... vi svarat på 12 064 samtal i vår styrelserådgivning samt ytterligare 10 320 samtal om allmänna frågor... vi genomfört 95 utbildningstillfällen med sammanlagt 4 398 deltagare... 40 ärenden varit uppe i Bostadsrättsnämnden. Årsredovisning 2010 SBC Ek för. Produktion: InfoMera IMR AB. Foto: Erja Lempinen, Per Aronsson m fl där inget annat anges. Omslagsfoto: Erja Lempinen. Tryck: Responstryck, Borås, maj 2011.

Vd har ordet En majkväll år 1921 samlades ett trettiotal bostadsföreningar för att skapa det som idag är Sveriges första och största branschorganisation för bostadsrättsföreningar. Idag är det en pigg nittioåring som lägger fram årsredovisningen för verksamhetsåret 2010. Vårt 90-årsjubileum ger oss anledning att blicka tillbaka på åren som gått men också att lyfta fram några av de frågor som idag känns mest aktuella. Det är slående hur lika dessa är de frågor som motiverade grundandet av SBC. Bostadsfrågorna i Sverige tycks alltid vara aktuella. Den som följer de senaste årtiondenas bostadsdebatt kan lätt konstatera att det inte är mycket som Opinionsbildning gentemot landets beslutsfattare var och är en av organisa- ändrats. tionens allra viktigaste uppgifter. Föreningarnas behov av råd minskar inte Göran Olsson, vd. heller. Är det något som förändrats under dessa nittio år är det bostadsrättens roll och ställning i samhället. Bostadsföreningarna var, trots allt, en relativt marginell företeelse särskilt under de tidsperioder då priserna var personer och föreningar. Här finns Det som kanske gör SBC unikt som reglerade. Idag har bostadsrätten vuxit grogrunden till varför SBC har vuxit till bostadsrättsorganisation är att vi tar fram till den mest attraktiva formen av vad vi är idag. rådgivningen till styrelsen på största boende, åtminstone i flerfamiljshus. När Idag finns goda skäl till påståendet att allvar. Alla medarbetare är på heltid det byggs nytt handlar det i nio fall av SBC behövs mer än någonsin. Både engagerade i att ge råd och stöd till tio om nya bostadsrätter. antalet föreningar och samhällets krav medlemmarna i direkt kontakt, i telefon på dessa pekar på att det behövs en röst och via e-post. Hos de flesta organisa- Att sitta i styrelsen är idag för dem som vill bo i bostadsrätt. tioner som finns i vår omvärld sköts närmast synonymt med engagemang i en denna rådgivning med vänsterhanden. bostadsrättsförening att dessa numera Information, utbildning och Där är det konsulter som egentligen ska utgör landets kanske viktigaste demokrati- personlig rådgivning är själva sälja och debitera sin tid som också ska skola är knappast en överdrift. I landets livsnerven i verksamheten. De ger sköta rådgivningen. Hos SBC är rådgiv- cirka tjugotusen bostadsrättsföreningar styrelsemedlemmarna inspiration, stöd ning en huvudverksamhet som inte styrs har vi sannolikt ungefär hundratusen och återkoppling. Hjulen behöver inte av andra intressen än medlemsnytta. styrelseledamöter lika många som uppfinnas på nytt, kunskap och erfaren- Under 2010 fick vi cirka tolvtusen invånarantalet i en större stad. het gör att livet i bostadsrättsföreningen samtal till rådgivningen och mätningar Föreningarna är en del i samhället och underlättas. visar att åttio procent av alla medlems- lever med samma problem som vi i Medlemsservicen återför också viktig föreningar har kontaktat oss minst en allmänhet gör. Tiden räcker inte till för kunskap om vilka frågeställningar som gång om året. att göra allt vad vi vill. Helst är det rör sig i föreningarna. Det ger SBC Utbildningsverksamheten innehåller också någon annan som ska göra det trovärdighet att kunna ge en korrekt viktiga möten. När vi summerar de vi beslutar. Dessutom ökar kraven från omgivningen på oss både som privat- beskrivning av föreningarnas vardag för media och beslutsfattare. senaste åren kan vi konstatera att tusentals styrelseledamöter har deltagit >>> 3

>>> i våra kurser. Bara för det senaste året kan vi räkna ihop femtusen deltagare en imponerande siffra. Det är för en styrelse ett enklare beslut att skicka ledamöter till utbildning om det inte kostar något extra. Gemensamma inköp av kol och koks stod tidigt på våra grundares dagordning. Dagens verksamhet inom detta område kallar vi medlemsförmåner. Idag är det i stället försäkringar, tvättstugeutrustning, bredbandsanslutning, säkerhetsdörrar och annat man kan köpa billigare tack vare ett medlemskap i SBC. Bostadsfrågorna i Sverige tycks alltid vara aktuella. Den som följer de senaste årtiondenas bostadsdebatt kan lätt konstatera att det inte är mycket som ändrats. Undanröjande av bostadsbrist och byggande av billiga lägenheter är önskemål som aldrig kommer att gå i uppfyllelse. Nytt kommer alltid att vara dyrt, begagnade lägenheter är mindre kostsamma. Skattefrågorna kommer alltid att vara aktuella ända tills den sista bostadsskatten är bortmonterad. Under 1980-talet såg vi flera försök att förhindra det som vi dag tycker är självklart; Att kunna köpa och sälja våra bostadsrätter. Vi befinner oss i dag långt ifrån visionerna när den första bostadsrättslagen kom 1930. Förmynderisynen och regleringarna den tiden präglades av är sedan länge borta. Tidigare ansåg man att det inte var tilllåtet att flytta ner en innerdörr i källaren utan att fråga styrelsen. I dag kan vi flytta badrummet till köket och köket till badrummet för att individualisera vår bostad. Reglerna har anpassats till dagens värderingar. Det är inte ofta nya boendeformer ser dagens ljus. Bostadsföreningarna ersattes av bostadsrättsföreningar 1930, därefter har det tillkommit kooperativ hyresrätt och ägarlägenheter. Kooperativ hyresrätt är av naturliga skäl ingen succé och kommer aldrig att bli. Även om ägarlägenheter hittills heller inte blivit någon framgång så tror jag ändå att dessa så småningom kommer att finna sina intressenter. Skillnaderna är inte stora jämfört med bostadsrätt utan det är två olika metoder att hålla ihop administrationen av ett hus. Man kan möjligen säga att bostadsrätter mer är till för den som är engagerad i sitt boende och som vill veta vem man möter på morgonen i trappan medan ägarlägenheter lämpar sig mer för den som inte vill engagera sig alls utan helst ser att all förvaltning läggs ut. Dagens boendebeskattning ser betydligt bättre ut än tidigare. Borta är dubbelbeskattningen och fastighetsskatten har fått en mer rimlig utformning. Alla fastighetsägare fick nytta av ändringarna men det var bostadsrättshavare och villaägare som fick betala reformen genom en skärpt reavinstbeskattning och sämre villkor för uppskov. Detta gillar vi givetvis inte. Det är svårt att göra prognoser men eftersom idéer tenderar att återkomma kommer SBC med säkerhet att även i framtiden få slåss mot den lockelse som finns i att beskatta boendet och tron att nya bostäder kan fås fram genom olika regleringar. Göran Olsson 4

SBCs bostadsrättsår i korthet FÖRSTA GÅNGEN I ALMEDALEN, POLITIKERVECKAN I VISBY För första gången medverkade SBC under politikerveckan i Almedalen med ett eget seminarium som handlade om SBCs lösning på problemen med miljonprogrammen och upprustningsbehovet. Lägg de dyra och stora lösningarna åt sidan och låt i stället hyresgästerna ta över. BOSTADSRÄTTSREGISTER Frågan om bostadsrättsregister har fortsatt att diskuteras under 2010. Åsikterna är många om behovet av ett register eftersom dagens system ändå fungerar bra och till en låg kostnad. Dessutom lägger många föreningar skötseln av pantregistreringen på förvaltare. Samtidigt ökar krediterna och kraven på en korrekt hantering. SBC uppvaktade statssekreteraren på justitiedepartementet tillsammans med övriga bostadsrätts- och mäklarorganisationer om detta. Men frågan synes vilande. Inget arbete läggs ner på att ta fram ett register över pantsättningar ett nytt statligt register står inte högt på prioriteringslistan. OMBILDNINGSDEBATTEN Ombildningsdebatten har fortsatt under året. Motståndet har skärpts då Hyresgästföreningen backat upp hyresgäster för att klandra beslut om köp. Hyresgästföreningen använder sin ekonomiska överlägsenhet och försöker processa sönder ombildningen då man inte lyckats hindra den på annat sätt. Det är ett mycket effektivt sätt att stoppa en ombildning eftersom man inte kan tillträda eller belåna fastigheten. NY RÖST FÖR OMBILDNINGSKONSULTER Ett svar på all debatt om ombildning har varit att ett antal ombildare gått samman och bildat en intresseorganisation för ombildare. Det är en klok åtgärd eftersom man på det viset kan ge sig in i debatten. SBC som inte aktivt arbetar i enskilda föreningar har avstått från att gå med i den organisationen. POSTEN PRESSAR OM FASTIGHETSBOXAR Posten och Forum för fastighetsboxar fortsätter pressa bostadsrättsföreningar att stänga brevinkasten och istället installera centrala fastighetsboxar. Många gånger tar de till hot om stoppad postutdelning till huset. Reglerna som styr inom detta område är oklara, men regeringen har deklarerat att det är frivillighet som ska gälla. Det budskapet har dock inte nått fram till postoperatörerna. LÅNETAK Finansinspektionen kallade under året till sig olika intressenter för att höra synpunkter på de tankar inspektionen hade om att begränsa kreditgivningen med bostaden som säkerhet. Det ursprungliga förslaget att begränsa krediterna till sjuttiofem procent av det lägsta av marknadsvärdet och köpeskillingen skulle effektivt sätta stopp för all ombildning. Detta ändrades efter överläggningarna till sjuttiofem procent av ett tänkt marknadsvärde SBCs argument köptes. Men tyvärr slår denna reglering hårt mot dem som är nya på bostadsmarknaden. BYGGANDET TAR FART 2010 var ett år då bostadsmarknaden åter reste sig och byggandet av nya bostadsrätter tog ordentlig fart efter nedgången några år tidigare. Baksidan av detta är byggbranschens nonchalans av kunderna; köparna och föreningarna. Det är bra att många vill bygga nya bostadsrätter och tycker att det är lönsamt. Det är också bra att andra än de stora byggarna vill delta eftersom det då kan tillföras nya idéer. Med det är inte bra att så många försöker hitta genvägar för att smita förbi det konsumentskydd som finns. ÅLDERSDISKRIMINERING Starka reaktioner från seniorföreningar blev resultatet över ett betänkande från diskrimineringsutredningen Ett utvidgat skydd mot åldersdiskriminering. Utredningen ansåg att de stadgebestämmelser med ålderskrav som begränsar möjligheten att bli medlem är diskriminerande. Men utan ålderskrav blir det inget kvar av seniorföreningarna! BYGGPRODUKTIONEN SÅLD Det bolag som SBC haft avtal med om att förverkliga bosparandet genom utveckling av bostadsprojekt har avvecklat denna verksamhet och i stället träffat avtal med JM om bostadsutveckling av dels befintliga projekt men också om att ta fram nya. MISSGYNNANDE AV HYRESRÄTTEN Under 2010 har det gått att se allt mer av en ohelig allians av företrädare för fastighetsägare, kommunala hyreshus och hyresgäster som envist hävdar att hyresrätten är missgynnad skattemässigt. Det är lite svårt att följa resonemanget men de tycks alla glömma en sak, nämligen att de helt slapp undan att betala för fastighetsskattereformen. 5

En historisk tillbakablick 1921 1929 Pionjärer för samverkan Vi behöver en sammanslutning för att våra föreningars gemensamma intressen ska tillvaratas och bevakas. Så säger vaktmästaren C F Törnå den 12 maj 1921 till det hundratal personer som bjudits in till en lokal på Teknologgatan 5 i Stockholm. Själv är han ordförande i bostadsföreningen Eken 1, vars styrelse tagit initiativ till träffen. Bostadsbrist största problemet När industrialiseringen tog fart i Sverige i slutet av 1800-talet ökade inflyttningen till städerna mycket kraftigt. Fattigdom, bostadsbrist och misär präglade sekelskiftets innerstäder. Men samtidigt satsades det mycket på byggande det var den i särklass viktigaste industrigrenen. Optimismen spirade liksom också många annorlunda byggprojekt, alla vägar prövades. Kapital var bristvaran och i vissa fall gick hyresgäster samman för att köpa sina hus. I början på 1920-talet nådde också kooperativa idéströmningar från Europa Sverige och man skaffade tak över huvudet genom att tillsammans bygga eller köpa en fastighet i en ekonomisk förening. Vid sekelskiftet fanns det ungefär hundra bostadsföreningar i landet. I början på 1920-talet hade skaran växt till ungefär trehundra föreningar. nya skattelagarna samt att värva fler medlemmar. Redan 1923 kan han bocka av en av punkterna. Riksdagen beslutar då att avskaffa en betungande dubbelbeskattning. Men skatter och bostadsfinansiering kom att stå i fortsatt fokus för bostadsföreningarna under lång tid. Samarbete med HSB Två år efter att SBC grundats bildades HSB som siktade på att lösa bostadsnöden genom att bygga nya hus. Flera av de nybyggda HSB-föreningarna anslöt sig även till SBC och därmed inleddes ett samarbete som kom att förbli ända in på 1960-talet. Tillsammans bildade organisationerna 1925 Stockholms Bostadsföreningars Centralkontor som en separat organisation. Centralkontoret förmedlade bland annat inköp av kol och sålde försäkringar till medlemmarna. Men redan 1927 ombildas SBC till en ekonomisk förening och tar över Centralkontorets verksamhet parallellt med uppgiften att fungera som en intresseorganisation. När den nya ekonomiska föreningen bildas tar HSBs grundare, arkitekten Sven Wallander, plats i SBCs styrelse. Den posten behåller han sedan i trettiotvå år, fram till 1959. Hjalmar Hedström anställdes 1928 som SBCs förste ombudsman. SBC erbjuder nu alltfler tjänster till föreningarna och verksamheten börjar bli för omfattande för att sköta på frivilligbasis. Hedström blev kvar tills han gick i pension 1960. 1928 anställdes också en hissmontör som åkte runt på motorcykel och reparerade hissar. SBC bildas Efter mötet i maj 1921 utsågs en kommitté som skulle utarbeta stadgar för föreningen. Den 14 september träffas sextio bostadsrättsföreningar och Stockholms Bostadsföreningars Centralförening upa kan bildas. Hjalmar Skog, posttjänsteman, utses till SBCs förste ordförande. Högst upp på hans agenda står tre punkter; att avskaffa hyresregleringen, att se till att bostadsföreningar inte missgynnas av de 1920-talets Stockholm präglades av trångboddhet efter en omfattande inflyttning från landsbygden. Standarden på bostäderna var också mycket låg. Foto: Scanpix. 6

1930 1939 Rekordåren Under 1930-talet tillkom nya bostäder i Stockholm i en rasande takt. Som mest producerades 12 000 lägenheter under ett år. Foto: Peddy Mobert, Scanpix. 1930-talet blev bostadsbyggandets decennium. Under årtiondet dessförinnan byggdes cirka 1 000 eldstäder, vilket var den tidens statistikmått för det vi senare benämner lägenheter. I Stockholm växte byggverksamheten till cirka 8 000 lägenheter 1930 och till 12 000 stycken 1939. Så många lägenheter har inte byggts i huvudstaden vare sig förr eller senare. Idag bygger man årligen normalt 2 000 till 3 000 nya, men förvisso större lägenheter. Under 1930-talet fick HSB förmånliga lån av Stockholms stad och svarade för ungefär hälften av nyproduktionen. Vid 1930-talets början hade antalet SBC-medlemmar stigit till cirka 150 som i sin tur sammanlagt hade 10 000 lägenheter. Stockholms Kooperativa Bostadsförening, SKB, blev medlem vilket innebar både att antalet medlemmar ökade men också att efterfrågan på SBCs underhållstjänster blev större. Advokat Carl von Plomgren knöts till föreningen och kom sedan att vara verksam inom SBC i fyrtio år, bland annat som ordförande. Bostadsrättslagen tillkommer En stor framgång kom 1930. Efter flera års påtryckningar antogs den första bostadsrättslagen. Alla nya föreningar måste kunna presentera en godkänd ekonomisk plan för att få äga en fastighet och nu finns en lag som ger både långivare och boende en ökad säkerhet. Det innebar också att inga nya bostadsföreningar fick bildas, utan enbart bostadsrättsföreningar. Byggverksamheten tar fart Under det tidiga 1930-talet började SBC bygga upp sin byggavdelning. Verksamheten fick en rivstart, under de första fyra månaderna omsattes över 40 000 kronor. Och utvecklingen fortsatte sedan i en rasande fart. Redan 1933 hade byggverksamheten 60 anställda och man omsatte 270 000 kronor. Bränsle och värmeanläggningar var en annan viktig del av verksamheten. SBC, som sedan flera år sålt kol från Stockholms Gasverk, tecknade 1932 även avtal om oljeleveranser. I föreningarnas medlemsavgift ingick gratis rådgivning om skötsel av värmeanläggningarna. Ombudsman Hjalmar Hedström fick även hjälpa till med dåtidens mycket komplicerade deklarationer. På Hjalmar Hedströms bord hamnade vid denna tid också ett bedrägeriproblem. Flera föreningar hade krävts på betalning för sotningar som aldrig genomförts. Efter påtryckningar från SBC skärptes något senare reglerna. Europa rustar för krig Ute i Europa hördes vapenskrammel under 1930-talets sista del och även i Sverige förberedde man sig för svårare tider. SBCs byggavdelning fick ge sig in på ett helt nytt område skyddsrum och speciella verkmästare anställdes för uppdraget. Under 1939 byggde man 125 skyddsrum i Stockholm. 7

En historisk tillbakablick 1940 1949 Krigs- och kristidsregleringar 1940-talet kom att präglas av andra världskriget och dess följder. Under krigåren avstannade bostadsbyggandet. Först under andra halvan av årtiondet tog byggandet fart igen och nådde med dagens mått mätt avsevärda 6 000 lägenheter per år. Brist på bränsle Ett stort problemen under krigsåren var bristen på bränsle. Ransonering rådde och SBC, som under flera år levererat kol och olja till medlemmarna, lade ner mycket tid på att hitta lösningar. Bristen på kol, koks och olja gjorde att även vedpriserna steg och föreningarna fick elda med oransonerat bränsle som torv och träkolsavfall. Uppvärmningen prioriterades när bränslet inte räckte till, därför stängdes allt varmvatten av den 1 januari 1941. Under krigsåren minskade försäljningen av kol och koks väsentligt. Vid krigets slut var den bara en femtedel jämfört med slutet av 1930-talet. Trots att SBCs ekonomi på grund av detta var ansträngd kunde man fortsätta att ge sina medlemmar återbäring, så kallad bränslebonus. Under denna period övergick dock allt fler föreningar till att elda med olja. Beslut om hembud I ransoneringens spår genomförde regeringen flera åtgärder. För bostadsrätter infördes ett så kallat hembud vid försäljning av alla bostadsrätter. Det innebar att Hyresnämnden måste godkänna alla överlåtelser och att försäljningspriset inte fick vara högre än medlemmens andel i föreningens tillgångar. Undantag kunde medges om bostadsrätten av särskild anledning hade högre värde. De nya bestämmelserna gjorde att advokat Carl von Plomgren fick många frågor från SBCs medlemmar. Under hösten 1942 infördes också ett allmänt prisstopp på alla varor. Ökat medlemsantal efter kriget När bostadsbyggandet återupptogs efter krigsåren ökade också SBCs medlemsantal. 1949 hade man 322 medlemmar och de anslutna fastigheternas sammanlagda taxeringsvärde uppgick till 320 miljoner kronor. Vedupplag under andra världskriget på Kungsholmen i Stockholm. Foto: Bertil Norberg, Scanpix. 8

1950 1959 Bostadsbristen består Under 1950-talet ökade levnadsstandarden i Sverige markant. Både antalet bostäder och bilar blev betydligt fler. Foto: Peddy Mobert, Scanpix. Under 1950-talet växte framtidstron. Ransoneringstiden var över, högkonjunktur rådde och den allmänna välfärden tog stora steg framåt. I takt med att Sveriges befolkning fick det bättre var det också allt fler som ville ha en egen bostad. Detta faktum, tillsammans med att bostadsbyggandet stått stilla under krigsåren, gjorde att bostadsbristen var markant under hela decenniet. Ny lag för ekonomiska föreningar 1951 tillkom en ny lag för ekonomiska föreningar. Rent praktiskt innebar den att flertalet av SBCs medlemmar behövde hjälp med att ändra sina stadgar. Några år senare var det dags för ytterligare ny lagstiftning på bostadsrättsområdet. Denna gång gällde det taxeringen. En schablonmetod införs för beräkning av inkomst av fastighet med tre procent av taxeringsvärdet. Dessutom inkluderas fastighetsskatten i den kommunala inkomstskatten. Trogen personal 1956 avled SBCs ordförande Ernst Eriksson. Han hade då suttit på sin post ända sedan 1937. Som ny ordförande trädde Carl von Plomgren in. Parallellt med det nya uppdraget behöll han sin funktion som juridisk rådgivare till föreningen. På ombudsmannasidan gjordes också en förstärkning när Hans Engdahl anställdes som biträdande ombudsman. Hjalmar Hedström var efter nära trettio års anställning fortfarande i organisationens tjänst men började nu närma sig pensionsåldern. 1959 fick SBC upphöra med sin försäljning av försäkringar till medlemmarna, något som man gjort sedan 1925 för bolaget Samarbete. Anledningen var att försäkringsbolagen kommit överens om att juridiska personer inte längre fick vara försäkringsombud. Försiktig medlemsökning Vid 1950-talets slut är 380 bostadsrättsföreningar medlemmar hos SBC. Det sammanlagda taxeringsvärdet av de tillhörande fastigheterna är 444 miljoner kronor. 9

En historisk tillbakablick 1960 1969 Miljonprogram och nya tjänster Runt om i landet syns spåren av miljonprogramstidens samhällsplanering med många lägenheter på liten yta. Helt säkert är det till stor del ombudsman Hedstöms förtjänst att föreningen kunnat uppnå sin nuvarande ställning och det goda förhållandet som alltid rått mellan föreningen och dess medlemmar. Så står det i styrelseberättelsen efter att ombudsman Hjalmar Hedström välförtjänt gått i pension 1960 efter trettiotvå år i SBCs tjänst. Under hans tid hade medlemsantalet dubblerats flera gånger om och från att ha varit några få anställda finns nu nästan sextio personer på lönelistan tack vare den framgångsrika byggavdelningen. Hjalmar Hedström efterträddes av Hans Engdahl. Datorn gör sitt intåg 1963 fick medlemmarna tillgång till en ny tjänst fastighetsförvaltning. Även om SBC under många år arbetat med förvaltningsstöd av olika slag byggs nu en professionell organisation kring detta upp. Efterfrågan visade sig vara mycket stor och antalet uppdrag ökade snabbt under de kommande åren. 1967 hade SBC 68 fastigheter med sammanlagt 2 500 lägenheter på uppdragslistan. Omfattningen innebar att arbetet inte längre kunde skötas manuellt. En dator införskaffades för att hantera aviseringen av hyror och andra avgifter. Redan på 1920-talet hade SBCs styrelseledamöter diskuterat behovet av ett standardiserat bokföringssystem, fast då förstås ett manuellt sådant. Nu, fyrtio år senare, blev det till slut verklighet. Ett datoriserat bokföringssystem togs fram 1968 både för att hjälpa medlemmarna och underlätta arbetet med de uppdrag som SBC fick från medlemsföreningarna. >>> 10

>>> Fasadrenoveringar och stambyten Många av de anslutna föreningarnas fastigheter började nu bli relativt gamla. Fasadrenoveringar och stambyten var aktuella, något som märktes på de uppdrag som SBCs byggavdelning fick in. Kombinationen fungerade väl med Sveriges växlande årstider. Vintertid arbetade man med stambyten och under sommarhalvåret var det i stället fasadrenoveringarna som dominerade. Verksamheten gick mycket bra. Enligt tillgänglig statistik renoverades under en tioårsperiod cirka 200 000 kvadratmeter fasadyta, vilket motsvarar storleken av trettio fotbollsplaner. Stark organisation Under hela 1960-talet stärktes SBCs organisation och den nya fastighetsavdelningen expanderade kraftigt. Servicen till medlemmarna ökade när det gällde utbudet av tjänster, men nu började man också distribuera information på regelbunden basis i form av särskilda nyhetsbrev. Helt avgörande för den fortsatta utvecklingen av bostadsrättsboendet var när den priskontroll som infördes efter andra världskriget äntligen avskaffades den 1 januari 1969. Sett i backspegeln är 1960-talet kanske främst känt för miljonprogrammet 1965 beslutade riksdagen att en miljon nya lägenheter skulle byggas under de kommande tio åren. Idag kommer ungefär var femte lägenhet från den tidens byggande. 1970 1979 SBC blir en nationell organisation Om vår målsättning ska uppnås räcker det ej med att vi, SBC och våra medlemsföreningar, i samförstånd effektivt löser de konkreta förvaltnings- och föreningsuppgifterna. Vi måsta själva och genom vårt riksförbund, BR, bevaka och påverka lagstiftning och andra åtgärder som formar utvecklingen inom boendesektorn. Orden påminner om C F Törnås från det allra första mötet 1921 men nu har det gått ända till 1979 och det är dåvarande vd Gösta Rudholm som uttrycker dem i årsredovisningen. Trots att organisation under hela 1970-talet förstärkt sin roll som påtryckare känner han att det är dags att ytterligare renodla det bostadspolitiska arbetet. Årtiondet inleds med en flytt Femtioårsjubileet 1971 firades bland annat med att flytta in i nya lokaler på Kungsholmsgatan 11. På agendan vid denna tid fanns till exempel höjningarna av de kommunala taxorna som gjort att medlemsföreningarnas kostnader ökat rejält. SBC vänder sig till Statens pris- och kartellnämnd för att undersöka kommunernas faktiska kostnader för sophämtningen sedan det kommunala renhållningsmonopolet införts. Från lokal till nationell aktör I början av 1970-talet kom en ny bostadsrättslag som följdes av ytterligare ny lagstiftning på bostadsmarknaden. För att vara en stark motpart inser SBC att det nationella samarbetet behöver stärkas och att en riksorganisation för privata bostadsföreningar som står utanför HSB och Riksbyggen behöver skapas. Kontakter tas och när SBC sänder in ett remissvar på en utredning om bostadsbeskattning gör man det som företrädare för totalt 1 000 föreningar i Stockholm, Malmö och Uppsala. På initiativ av SBC bildas Bostadsföreningarnas Riksförbund (BR) 1978. I den ingår centralföreningar i Göteborg, Malmö, Östergötland, Gävleborg, Mälardalen och Värmland tillsammans med ett antal enskilda bostadsrättsföreningar. För SBC innebar detta att organisationens ursprungliga fokus, att vara en intresseorganisation, åter förstärktes. Service- och byggtjänsterna fanns dock kvar i oförminskad omfattning. Antalet medlemmar ökade kraftigt, vid decenniets slut fanns det 641 anslutna bostadsrättsföreningar. Hjälp med ombildning I mitten av 1970-talet lades grunden till en mer organiserad utbildningsverksamhet. Kurser inom redovisning, revision, kameral förvaltning och underhåll ingick i det tidiga kursutbudet. Under denna tid började SBC också med särskild rådgivning till hyresgäster som ville ta över sina hus och bilda bostadsrättsföreningar. 11

En historisk tillbakablick 1980 1989 Bostadspolitiska insatser I början av 1980-talet gick byggandet på sparlåga med omkring 20 000 lägenheter per år på nationell nivå. Ungefär en tredjedel av dessa var bostadsrätter, resten hyresrätter i allmännyttig regi. Efterfrågan på bostadsrätter i storstäderna bara ökade, och skenande priser på både byggande och bostadsrätter lade grunden för en diskussion om klippekonomi. Det sena 1970-talets inriktning mot en aktiv intresseorganisation förstärktes med SBCs nya vd Mirja Kvaavik Bartley. Dessutom anställdes 1981 den första juristen, Göran Olsson. BR blir SBC Diskussionerna på nationell nivå för att stärka det gemensamma arbetet fortsatte. 1982 tog SBC över Bostadsföreningarnas Riksförbunds arbete och bytte samtidigt namn till Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation. Därmed tog organisationen steget fullt ut och blev en riksorganisation. Brf Trumslagaren och VA-avgifter Från 1982 fram till 1988 pågår en rättsprocess om Stockholms stads VA-avgifter. Brf Trumslagaren blir pilotfall när SBC hävdar att avgifterna som tas ut är alltför höga och stämmer Stockholms stad inför Statens VA-nämnd. Rättsprocessen blev långdragen och avgjordes slutligen i Högsta domstolen 1988 till SBCs fördel. Avgifterna hade varit för höga och abonnenterna skulle ha pengar tillbaka. I Stockholm handlade det om cirka en miljard kronor. SBC drev sedan liknande ärenden runt om i landet. Nej till hembud Riksbyggen begärde i samband med en byggnation på Värmdö 1981 att stadgarna skulle innehålla en klausul om att nya medlemmar och överlåtelser skulle godkännas av kommunen. Den så kallade Värmdömodellen registrerades av Länsstyrelsen, men SBC protesterade mot den priskontroll och hembudsskyldighet som modellen innebar. Justitiekanslern ställde sig på SBCs sida och meddelade Länsstyrelsen att hembudsregler inte är förenliga med bostadsrättslagen, bostadsanvisningslagen och lagen om ekonomiska föreningar. Men hembudsdebatten var inte över i och med det. 1983 års bostadsrättskommitté föreslog hembud och prisreglering. Slutligen beslutade sig bostadsminister Hans Gustafsson 1985 för att säga nej till hembud och priskontroll. Protester mot flyttskatten Reavinstskatten slår hårt mot människor som flyttar och den bidrar till en orörlig bostads- och arbetsmarknad. SBC blir uppmärksammade för motståndet mot denna flyttskatt. Under 1980-talet var beskattningen av boendet aktuell i flera olika omgångar och SBC påverkade beslutsfattarna. Århundradets skattereform 1988 var ett exempel på detta. De sänkta inkomstskatterna skulle finansieras bland annat med högre boendekostnader och en skärpning av reavinstbeskattningen men lyckligtvis backade riksdagen. SBC övertygade om en väsentligt bättre modell. I början av 1980-talet bidrog SBC också till att lagstiftningen ändrades så att det blev lättare ombilda till bostadsrätt och den första vågen av ombildningar tog fart. Avyttring av byggverksamheten När SBC nu var verksamt över hela landet ökade också antalet medlemmar från 671 i början av decenniet till 2 359. Renodlingen av verksamheten som bostadsrättsföreningarnas intresseorganisation ledde också till att SBC 1984 sålde bygg- och underhållsverksamheten till JM Byggnads- och Fastighets AB. Första bospararna 1987 startade SBC sin bosparverksamhet och kunde nu för första gången erbjuda samma möjligheter som HSB och Riksbyggen gjort. Ett regelbundet sparande i säkra fonder som administrerades av Handelsbanken och som gav förtur till bostad i SBCs byggprojekt. Två år senare kunde de första bospararna flytta in i kvarteret Rapphönan i centrala Malmö. 1990 fanns det drygt 20 000 bosparare i kön och 2 000 lägenheter var under planering eller produktion. Kvarteret Rapphönan i centrala Malmö som stod klart 1989 var SBCs första bosparprojekt. 12

Till vänster: Uppretade bostadsägare demonsterar mot fastighetsskatten i Kungsträdgården i Stockholm. Foto: Ola Torkelsson, Scanpix. Ovan: Illustration från SBCs annonskampanj mot fastighetsskatten. 1990 1999 Krisår och protest mot fastighetsskatten Under decenniet slog konjunkturpendeln mellan ytterligheterna. Bostadsbyggandet inleddes med 60 000 nybyggen men tvärstannade åren därefter och sjönk till rekordlåga 11 000 i slutet av århundradet. Men nu hade relationerna mellan olika byggherrar ändrats det var de privatbyggda bostadsrättsföreningarna som ökade kraftigt i antal. Nya spelregler på marknaden Sverige fick 1991 1994 uppleva sin största bankkris i modern tid. Några kommersiella fastighetsbolag ställde in betalningarna och drog med sig både banker och fastighetsmarknaden i fallet. I september 1992 noterades en marginalränta på drygt femhundra procent och Sverige fick överge den fasta växelkursen. Främst berördes kommersiella fastigheter som förlorade två tredjedelar av värdet. Bostadsrätter och villor tappade cirka tjugo procent i värde, men marknaden repade sig snart. 1991 kom en ny proposition om bostadsfinansiering. De tidigare räntesubventionerna skulle avskaffas och ersättas med räntelån. Dessutom belades byggsektorn med full moms efter att tidigare ha haft en lägre momssats. I både remissvar och uppvaktningar av olika slag varnade SBC för systemet med räntelån. Krisande bostadsrättsföreningar Under slutet av 1980-talet och början av detta årtionde hade många bostadsrättsföreningar byggts utan egentliga egna insatser, allt hade finansierats med lån. I spåren av fastighetskrisen kom då många bostadsrättsföreningar på obestånd. Detta drabbade också SBCs medlemmar de fick hjälp av organisationens egen föreningsdoktor. Totalt gick över sexhundra bostadsrättsföreningar i konkurs under denna period. SBC Bo fortsatte dock att bygga. 1992/1993 var organisationen en av landets största byggherrar med 483 nyligen färdigställda lägenheter och ytterligare 892 under produktion. Fastighetsskatten måltavla Under slutet av 1990-talet vände den tidigare trenden; i stället för att vara den stora mottagaren av statsunderstöd minskade dessa och bostadssektorn blev istället en statsfinansiell kassako. De sammanlagda räntebidragen på cirka trettio miljarder växlades till en skattebelastning på samma summa för ägda småhus och bostadsrätter. Vreden växte hos bostadsrättshavare och villaägare. I april 1997 samlades den största boendedemonstrationen Sverige sett; 15 000 deltagare tågade till Mynttorget i Stockholm. De överlämnade 30 000 namnunderskrifter till bostadsminister Jörgen Andersson. SBCs verksamhet inom främst ekonomisk förvaltning växte. 1999 fanns det 122 anställda och organisationens egna kapital hade ökat från fem miljoner kronor i början av tioårsperioden till drygt sextio miljoner i slutet. Vd Mirja Kvaavik Bartley avgick 1999 och kom att ersättas av Ulrika Francke. 13

En historisk tillbakablick 2000 2009 Bostadsrättens årtionde 200 och bostadsbyggande fördes till ett aktiebolag, SBC Sveriges Bostadsrätts- Centrum AB. 2004 erbjöds samtliga medlemmar att på förmånliga villkor köpa aktier i bolaget som därefter kom att börsnoteras. % 150 145 150 140 135 130 125 120 115 110 105 100 Aldrig förr har bostadsrätten varit så Den ursprungliga organisationen SBC efterfrågad. Men till antalet dominerar Ek för behöll sin roll som intresseorganisation och fortsatte med sin opinions- hyresrätten fortfarande. År 2009 finns det 1 678 000 lägenheter i flerbostadshus bildande verksamhet. Även utbildning med hyresrätt och 762 000 med bostadsrätt. Ser man på förändringen sedan 1990 ekonomiska föreningen. och medlemsinformation blev kvar i den har bostadsrätterna ökat med femtioen Medlemsantalet fördubblas under procent och hyresrätterna med tre decenniet från 3 000 till nära 6 000 procent, se diagram nedan. bostadsrättsföreningar. 2008 upplevde världen ytterligare en finanskris. Efter en inledande oro kunde Skattelättnader blir verklighet dock konstateras att den inte fick några Efter majoritetsskiftet i riksdagen vid större effekter på bostadsmarknaden i valet 2006 sker en rad historiska Sverige. Prisnivåerna klarade sig relativt skattelättnader. Ett mångårigt påverkansarbete resulterar i att den statliga väl för att ganska snart fortsätta uppåt. schablonberäknade inkomstskatten för Förändringar hos SBC bostadsrättsföreningar slopas. Tidigare Under 1990-talet hade förvaltningsverksamheten ökat markant hos SBC. Drygt upplåtelseformer, men nu försvinner den hade denna skatt avskaffats för andra tvåhundra personer arbetade inom också för bostadsrättsföreningar. 2005 organisationen fördelade på åtta kontor. hade taxeringsvärdena höjts väsentligt Under 2004 förändrades organisationen och SBC visade hur schablonskatten genom att verksamhet som direkt skulle fått förödande konsekvenser om finansierades av kunderna ekonomisk den inte avskaffades. och teknisk förvaltning, juridiska tjänster Därefter ersattes den statliga fastighetsskatten som SBC och andra bekämpat under årtionden av en fast avgift, initialt tolvhundra kronor per år och lägenhet i flerbostadshus. Smolket i bägaren är att avskaffandet av fastighetsskatten bekostades med en ökning antal bostadsrätter ökning antal hyresrätter 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2009 höjning av flyttskatten. SBCs mål att reavinstskatten ska avskaffas kvarstår den är skadlig för bostadsmarknaden och hindrar ett rationellt utnyttjande av bostadsbeståndet. Allt fler hyresrätter omvandlas Under det senaste årtiondet hade ombildningen av hyresrätter som ägts av privata fastighetsägare fortgått i lugn takt. Efter att den så kallade stopplagen avskaffades 2007 tog ombildningen av hyresrätter till bostadsrätter hos de allmännyttiga bostadsföretagen åter fart. Under åren 2007 2010 ombildas närmare 40 000 lägenheter, varav huvuddelen ligger i Storstockholm. Det är ungefär lika många bostadsrätter som de som tillkommit genom nybyggnation. En intensiv debatt pågår där Hyresgästföreningen bedriver en hård kampanj mot ombildningarna. Bland annat klandras flera stämmobeslut, dock utan framgång. Medlemsantalet hundrafaldigat För nittio år sedan var det sextio Hyresrätter föreningar som slöt sig samman och bildade SBC. När nu nittio år har gått har antalet medlemsföreningar passerat sextusen stycken. Bostadsrätter Sedan 1990 har antalet bostadsrätter ökat mycket kraftigt, med 51 %. Hyresrätterna växte något i antal under 1990-talets första del, som mest med cirka 5 %. Efter sekelskiftet minskar antalet hyresrätter och jämfört med 1990 är ökningen fram till idag endast 3 %. Fortfarande går det dock två hyreslägenheter på varje bostadsrätt. 14

15

Om SBC får bestämma SBC vill ge fler människor möjlighet att äga sin bostad. Ägande ger trygghet, frihet och inflytande över det egna boendet. Alla som vill ska kunna äga sitt boende. Våra bostäder ska inte ses som en intäktskälla för stat och kommuner. Detta utgör stommen i SBCs bostadspolitiska program. Frågorna har varit centrala i SBCs verksamhet ända sedan starten och är tyvärr lika aktuella idag. Det måste bli mycket lättare att skaffa sig och förvalta en bostad som man äger. Hindren för hyresgäster att ombilda sina lägenheter till bostadsrätt måste tas bort. Befintliga bostadsrättsföreningar bör inte utsättas för ständigt nya svårhanterliga regleringar och myndighetskrav. Bosparande bör stimuleras. Byggandet bör i mycket högre grad inriktas på ägda bostäder. Dessa är några av huvudpunkterna i SBCs bostadspolitiska program. Ägande ger trygghet och frihet Ägande till bostaden ger inflytande, trygghet och frihet. Nästan alla människor vill äga sin bostad men alltför många kan idag inte göra det. Detta önskemål borde vara den viktigaste utgångspunkten för alla villkor kring byggande, förvaltande och ägande av bostäder. Så fungerar det inte idag. Det finns alldeles för många lagar och andra regleringar som aktivt försvårar för människor att äga sitt boende. Villkoren för boendet måste anpassas till att de boende också är ägare till sina bostäder. SBC vill att Sverige ska bli en nation av bostadsägare där människors önskemål styr bostadspolitiken. Fler ombildningar av hyreshus behövs, liksom att antalet nybyggda bostadsrätter ökas. Bättre villkor för dem som bor i bostadsrätt är också viktigt. Bostadsrätten är en väl fungerande boendeform i flerbostadshus. Lagar och regler bör på många punkter ändras för att underlätta både skötsel av den egna bostaden och föreningens gemensamma uppgifter. 16

>> SBC anser 1. Ge fler människor möjlighet att äga sin bostad Nästan alla människor vill äga sin bostad. För att ge fler människor den möjligheten har SBC en rad förslag. Det kommunala ägandet av hyresbostäder kan minskas kraftigt genom att hyresgästerna ges möjlighet att ombilda till bostadsrätt. För ombildning bör det räcka med att en majoritet av de boende stöder förslaget. Kravet på kvalificerad majoritet bör tas bort. När kommuner säljer fastigheter till de boende måste priset sättas efter marknadsvärdet för hyreshus. Överpris baserat på en framtida ombildning till bostadsrätt är inte acceptabelt. Bosparande bör stimuleras genom att alla ges möjlighet att spara en viss summa varje år skattefritt. 2. Ett eget ägt boende får inte missgynnas Samhället har mycket att vinna på att människor själva tar ansvar för sina bostäder. Därför måste regleringar som missgynnar ett ägt boende bort. Bostadsrätten kan kompletteras som upplåtelseform med ägarlägenheter. Hyressättningen bör vara fri vid uthyrning i andra hand och i nyproducerade hyresrätter. Skatteverket ska inte kunna omklassificera bostadsrättsföreningar till oäkta med konsekvenser som är orimliga och omöjliga att överblicka för de boende. 4. Ägda bostäder ger en bättre fungerande bostadsmarknad Med fler ägda bostäder fungerar bostadsmarknaden mycket bättre. Det gör att flexibilitet och rörlighet uppmuntras och fler kan finna den bostad man önskar. Ett ökat bosparande skapar en stabil efterfrågan på att bygga nya bostäder. Generella subventioner till nya bostäder har inte visat sig ha några positiva effekter och bör inte återinföras. Kommunerna bör ge en ökad andel av sina markanvisningar till bostadsrätter. 5. Hänsyn måste tas till det ideella arbetet Bostadsrättsföreningar förvaltas i hög utsträckning av vanliga människor på frivillig och ideell basis. Politikers och myndigheters beslut måste ta hänsyn till detta. Ökad konkurrens behövs på el- och fjärrvärmemarknaderna för att pressa priserna. Myndigheterna bör vara restriktiva med nya krav och de ska bara ställas när merkostnaden ger tydlig nytta. Offentliga tjänster ska bara debiteras utifrån självkostnader. Beslut i politiska organ eller myndigheter medför ofta stora konsekvenser för villkoren för bostadsrätter. SBCs verksamhet för att aktivt initiera, analysera och påverka reformer är en viktig angelägenhet för både föreningarna och de boende i bostadsrätt. 3. Det är fel att beskatta bostäder Eftersom det inte finns någon löpande avkastning på ett boende är det fel att särbeskatta detta. Avskaffandet av schablonskatten och fastighetsskatten var viktiga reformer. Reavinstskatten är en straffskatt på bostadsbyten. Eftersom den inte tar hänsyn till inflationen kommer staten på sikt att bygga upp enorma fordringar mot medborgarnas egendom. Reglerna bör ändras så att försäljning efter fem år blir skattefri. Låneräntor ska vara avdragsgilla. 17

Bostadsmarknaden idag och i morgon Är Sverige mitt i en bostadsbubbla som hotar att spricka inom en snar framtid? Den frågan har stått i fokus för debatten 2010. SBC anser att risken är relativt liten. Priser på en marknad kommer alltid att gå upp och ner så ingen blir förvånad om dagens höga priser tillfälligt justeras ner. Men på sikt är bostadsrätten den boendeform som kommer att öka i värde. Efterfrågan på bostäder är mycket ojämnt fördelad över Sverige. Det driver upp priserna i storstadsregionerna. Där är också nyproduktionstakten så låg idag att det aldrig skapas ett överskott av bostäder. SBC ser heller inga tecken på att bostäder köps i rent spekulationssyfte. I Bostadsrättssverige köper man en lägenhet för att bo i. Värdesäkrad investering Från 2000 till 2010 ökade priset på en villa med sjuttiotvå procent. Under samma period steg bostadsrättspriserna betydligt mer, i genomsnitt med hundrafemtiotre procent enligt mäklarstatistik. Framförallt ökade priserna i storstäderna, i andra delar av landet låg priserna still. Under året har det införts ett bolånetak bostadsköparna får endast låna sjuttiofem procent av marknadsvärdet. Räntorna har också börjat stiga från de historiskt synnerligen låga nivåer, en till två procent, som gällt under 2009 och 2010. Mot den bakgrunden är det inte så konstigt att prisökningen avstannat under de första månaderna 2011. SBCs uppfattning är att risken i nuläget är liten för kraftigt fallande priser på bostadsrätter. Risken för att många ska tvingas sälja sina lägenheter och då förlora pengar är liten. De verkliga hoten finns på ett annat plan. Sjunkande lägenhetspriser innebär som regel tvärstopp i nyproduktionen av lägenheter. Ingen vågar sätta igång nya projekt om marknaden präglas av osäkerhet. Det slår igenom direkt på arbetsmarknaden det är många som lever på byggandet, alltifrån banker, byggmaterialindustrin, möbler och inredning. Ett byggstopp får också förödande konsekvenser i hela samhällsekonomin. Risken är stor att politiker, samhällsdebattörer och försiktiga bankmän snarast pratar fram ett prisfall. SBC känner oro när beslutsfattare antyder att de vill ge sig in och peta i prisbildningen i den huvudsakligen fria delen av bostadssektorn. Fortsatt intresse för ombildningar När de kommunala bostadsbolagen öppnade upp för ombildning av hyresrätter till bostadsrätter efter sekelskiftet var intresset från de boende stort. I privatägda hus har ombildningarna fortsatt i oförminskad takt. Idag tillkommer ungefär lika många bostadsrätter genom ombildning som genom nybyggande. Men i media förekom många meningsmotståndare som förmedlade skrämselpropaganda från Hyresgästföreningen. Med facit i hand kan SBC konstatera att ombildningarna har fungerat precis lika bra som vi trodde och att det idag finns ett stort antal nya och väl fungerande bostadsrättsföreningar. De kommunala bolagen har heller inte skänkt bort några värden, tvärtom. Bostadsrättsföreningarna har oftast betalat mer än den prislapp som en värderingsman skulle satt på fastigheten vid en försäljning till ett annat bostadsbolag. När nu farhågorna kommit på skam är det dags att ta ett steg till för att underlätta ombildning. Idag ska två tredjedelar av de personer som är mantalsskriva i fastigheten rösta för en ombildning för att den ska kunna bli av. I vilka andra fall ställs sådana majoritetskrav på fria föreningar? Normalt går det bra för en enskild person eller ett bolag att köpa hur många hyresfastigheter som helst i form av ett aktiebolag eller enskild person varför ska det ställas ytterligare krav om en sammanslutning av hyresgäster, en bostadsrättsförening, går in som köpare? Eftersom en hyresgäst har precis samma rättigheter och lagstadgade skydd, oavsett om man hyr av en bostadsrättsförening eller ett bostadsbolag, anser SBC att enkel majoritet ska räcka. Ägarlägenheter Tredimensionell fastighetsbildning, som är en förutsättning för ägarlägenheter, är möjlig sedan 2004. Numera går det också att bygga så kallade ägarlägenheter förutsatt att de är nybyggda. Fortfarande är det mycket få som prövat denna typ av bostad, förmodligen för att vi i Sverige saknar denna tradition. Här byggs istället bostadsrätter. SBC, som uppmuntrar alla former av privatägt boende, välkomnar ägarlägenheter också i det befintliga beståndet. Men så länge som ägarlägenheterna omfattas av den form av hyresreglering som bruksvärdessystemet medför finns egentligen inga skäl att pröva denna nya boendeform. 18

Brf NyStad i Akalla är ett av alla exempel på att ombildning till bostadsrätt ger både sänkta kostnader och bättre skötsel. Foto: Kalle Assbring. I Akalla finns brf NyStad. 2003 tog man över ansvaret för de 89 lägenheterna från sin tidigare hyresvärd. Under åren som gått har man gjort flera större renoveringsarbeten och de boende anser också att området sköts bättre nu. Trots det har man inte höjt månadsavgiften en enda gång, beloppet är fortfarande detsamma som 2003. I föreningen finns också några hyreslägenheter kvar, eftersom alla inte valde att köpa sina lägenheter. Även de personerna är mycket nöjda med att ha bostadsrättsföreningen som hyresvärd och anser att servicen överlag är bättre idag än tidigare. Ett längre reportage om brf NyStad och deras erfarenheter av ombildningen finns tidningen Din bostadsrätt nr 3/2010. 19

Vem vågar köpa nyproducerat? Idag är det bara ett stycke mark som inte ser mycket ut för världen. Men arkitekternas avancerade skisser visar ett modernt bostadshus som nästan ser verkligt ut på de tredimensionella bilderna. Diagram visar hur solen skiner vid olika tillfällen både på dagen och året. På tredje våningen finns en perfekt fyrarumslägenhet med rätt planlösning och två stora balkonger. Bättre underlag än så finns oftast inte när man bestämmer sig för en nyproducerad lägenhet. Vågar man köpa en bostad för flera miljoner kronor på de premisserna? Svaret på frågan är uppenbarligen ja, eftersom i princip alla nya bostadsrätter säljs på detta sätt. Stärk konsumentskyddet Innan spaden sätts i marken vill byggföretaget som ligger bakom bostadsrättsbygget vara säker på att investeringen kommer att löna sig. Ett visst antal lägenheter ska vara tecknade annars kommer projektet inte att påbörjas. En del av insatsen betalas som handpenning när förhandsavtalet tecknas. Här börjar köparens risktagande. Och det finns fler fällor längs vägen, inte minst i samband med fel och brister som upptäcks efter inflyttning. Det är byggaren som startar bostadsrättsföreningen och vanligen är det också företagets personal som sitter i den interimsstyrelse som bildas. Först när inflyttningen är klar byts medlemmarna ut mot boende. Men då är slutbesiktningen redan gjord, ihop med byggherrens egentillsatta styrelse. Inte undra på att byggaren kanske prioriterat en helt annan kvalitet än den som de nyinflyttade förväntar sig. När det gäller de stora, välkända byggföretagen fungerar det oftast relativt väl. De har gott om resurser och god 20