PYROLABLADET Medlemsinformation för HSB:s bostadsrättsförening Skärsätra i Lidingö nr 73 april 2012 Renovering av stammar, badrum och toaletter Information inför extra föreningsstämma den 3 maj kl. 19.00 i Gångsätra gymnasiums aula. Renovering av rörstammar och badrum Vårt område fyller 50 i år. En attraktiv bostadsrättsförening. Men visst märks det att husen åldrats! Tydligast märks det i behovet av renovering av rörstammar och badrum. Ett ökande antal vattenskador och synliga rostskador på rörstammar har gjort behovet av åtgärder akut. Byggnaderna kan därför inte längre försäkras mot vattenskador. Styrelsen har under flera år utrett vad som är bäst för just våra hus. Under hösten och vintern har styrelsen arbetat tillammans med HSB-konsult och nu kommit fram till ett beslut om hur vi ska gå vidare med den nödvändiga renoveringen av rörstammar och våtrum. I det här extranumret av Pyrolabladet kompletterar vi den muntliga information som lämnats vid två informationsmöten, inför den extra föreningsstämman den 3 maj. Varför behöver vi göra något? Den grundliga genomgång styrelsen gjort har visat på att det finns en rad problem som behöver åtgärdas. Det handlar således inte bara om avloppsstammarna. Problem som kommit fram i inventeringen är Uppskattningsvis fyra femtedelar av badrummen har gamla golvbrunnar och risk för dåliga tätskikt, vilket också varit orsaken till flera av vattenskadorna under senaste året. Badrummen är byggda för försiktigt badande. Avloppsrören har uppnått sin maximala livslängd. Avloppsrören spricker av rostangrepp. Kallvattenledningarna har en begränsad kvarvarande livstid. Varmvatten ledningarna är av koppar, men kopplade på ett sätt som inte är lika hållbart som om de varit svetsade. Låghusen saknar varmvattencirkulation, vilket innebär för låga vattentemperaturer med hälsorisker (legionella) och vatten- och energislöseri. Vattenledningarna kommer in i badrummen så att de bryter tätskikt, vilket innebär att vid en badrumsrenovering kan gällande regler om säker vatteninstallation inte uppnås. Vad vill vi uppnå? De åtgärder som vidtas bör leda till att badrummen i bostadsrättsföreningen uppfyller branschens regler för säker vatteninstallation, att hälsorisker minimeras, att möjligheter till energibesparingar tas till vara, att tillgängligheten ökar för personer med funktionsnedsättningar. Vidare ska arbetet genomföras så att den enskilde bostadsrättshavaren så långt möjligt kan påverka standarden i sitt badrum, toalett och kök, att metoder väljs som ger minsta möjliga störningar under byggtiden, att ingrepp i lägenheterna begränsas.
Pyrolabladet är ett informationsblad för medlemmarna i HSB Skärsätra. Redaktör: Malin Olsson Alla medlemmar är välkomna att lämna tips och insändare till HSB:s expedition, Pyrolavägen 9. Manusstopp för nästa nummer: 12 06 01 HSB:s expedition Pyrolavägen 9 org. nr 71 36 00-0572 malin.hsb@comhem.se hemsida:www.hsb.se/stockholm/skarsatra Vi träffas säkrast måndag - fredag 9.00-10.00 & tisdag 16.00-17.00 Telefon: 766 28 78 Fastighetsskötare: Kalle Àrsaelsson: 070-636 10 37 kalle.hsb@comhem.se Stefan Norén: 070-636 10 34 stefan.hsb@comhem.se Emir Memisevic: 070-636 10 32 emir.hsb@comhem.se Styrelsen: Ordförande: Roland Gröndal Grubbensringen 5 Tel: 070-592 65 26 112 69 Stockholm Vice ordförande: Berith Westman Tel: 766 42 12 Pyrolav. 44, 2tr Sekreterare: Sven-Erik Wånell Pyrolavägen 22, 8tr Tel: 766 05 59 Ledamöter: Birger Eneroth Tel: 766 44 06 Torsten Sverenius Tel: 767 86 36 Pyrolav. 54, 2tr Pyrolav. 23, 2 tr Christer Ramstedt Pyrolavägen 26, 3tr Tel: 766 13 47 Beslutsunderlag För att få ett underlag för beslut om lämpliga åtgärder, tidplan och finansiering uppdrogs i september 2011 åt HSB konsult att kartlägga befintlig situation, redovisa olika alternativ och dess konsekvenser tekniskt, för medlemmarna och för finansieringen. Konsulten har lång erfarenhet av att bistå bostadsrättsföreningar med utredningar och även av att stödja föreningarna i genomförande av relining alternativt stambyten. Konsulten har inventerat golvbrunnar i ett slumpmässigt urval lägenheter, besiktigat badrum, inventerat standard på avloppsstammar, vattenledningar och hur installationerna är gjorda i olika lägenhetstyper. Dessa inventeringar har kompletterats med en enkät till alla medlemmarna. Den fick en god svarsfrekvens (72 %) och bekräftar i huvudsak den gjorda inventeringen av urval lägenheter. Med ledning av denna kartläggning har konsulten som underlag för föreningens beslut gjort bedömningar av olika alternativa lösningar för att åtgärda de problem som finns, och de ekonomiska konsekvenserna. De ekonomiska bedömningarna bygger på erfarenheter från en lång rad liknande projekt i andra bostadsrättsföreningar. Vad är problemen? Badrummen Badrummens svaga punkter är ofta osynliga för blotta ögat, även för fackmannen: tätskikten bakom kakel i golv och väggar. Grodan, dvs. golvbrunnen och röret fram till avloppsstammen är en känslig punkt i systemet. Det är ofta dessa badrummens svaga länkar som leder till vattenskador, som kan drabba grannarna under. Åtta av tio golvbrunnar är för gamla. Badrummens livslängd är över, renoveringsbehovet får ses som akut. När kaklet tas bort måste asbetssanering ske. Denna sanering sker säkrast om det görs gemensamt för hela området av en erfaren entreprenör. Camilla Öhman Tel: 0735-052 07 1 Pyrolav. 31, nb Suppleanter: Carin Lewandrowski Pyrolav. 51, 3tr Tel: 0708-837182 Ann Kjellberg Tel: 0739-128700 Pyrolavägen 28, 8tr Revisorer: Gunnar Jonsson Pyrolav. 26, 5tr Tel: 766 52 09 Ingemar Svensson Pyrolav. 13, 3tr Tel: 766 14 41 Revisorssuppleant Jan-Erik Swan Pyrolavägen 22, 9tr Tel: 766 50 56 Valberedning ordförande: Magnus Brandel Pyrolav. 13, 1tr Tel: 766 11 58 Avloppsstammarna Att föreningens avloppsstammar uppnått sin livslängd har styrelsen varit väl medveten om, och under flera års tid aktivt arbetat med att finna den för medlemmarna minst ingripande och mest ekonomiskt försvarbara formen för att renovera dem. I ett höghus (Pyrolavägen 20) och ett låghus (Pyrolavägen 17-25) har försök gjorts med så kallad relining, dvs. att rörstammarna invändigt beläggs med plast. Den valda metoden visade sig dock inte bra, rören var i för dåligt skick och åtgärden löser inte de problem som finns. Styrelsen har studerat andra former av relining och jämfört med att byta ut stammarna.
Vattenledningarna Också kall- och varmvattenledningarna behöver åtgärdas för att undvika risker för vattenskador. Under 2008 genomfördes relining av vattenledningar för 44 lägenheter Pyrolavägen på 20. Denna åtgärd genomfördes problemfritt. I dagsläget saknas dock konsensus kring om relining av vattenledningar är tillrådligt ur hälsosynpunkt eftersom hälsorisker pga. bisfenol inte kan uteslutas. Styrelsen anser att försiktighetsprincipen bör gälla. Låghusen saknar varmvattencirkulation vilket innebär problem med låga vattentemperaturer med hälsorisker (legionella) och vatten- och energislöseri när vatten måste tappas under upp till ett par minuter för att få varmt vatten. Vattenledningarna bryter idag tätskikten vilket omöjligör badrumsrenovering enligt gällande regler för säker vatteninstallation. Drygt en tredjedel av lägenheterna har en ovanlig lösning där vattenledningen passerar en lägenhet för att försörja grannlägenheten. Åtgärd i den ena lägenheten påverkar den andra, vilket är opraktiskt. Detta kan endast åtgärdas genom att de befintliga vattenledningarna byts och ersätts med separata ledningssystem för respektive lägenhet. Sammanvägd bedömning av lämpliga åtgärder Styrelsen har diskuterat olika alternativ, med två huvudalternativ, omfattande och totala åtgärder nu eller åtgärda det mest nödvändiga nu och sedan göra succesiva åtgärder när behoven uppstår. Alternativet att enbart avhjälpa fel när vattenskador uppstått har uteslutits eftersom det skulle innebära för stora risker för vattenskador och därmed påfrestningar för föreningens medlemmar. Att göra åtgärderna successivt, med relining av avloppsrören nu och avvakta med byte av vattenledningar, har påtagliga nackdelar. Under ett svårbedömt antal år kommer det då att finnas kvar badrum med otäta golvbrunnar och tätskikt med fortsatt risk för vattenskador som kan innebära att grannar som gjort om sina badrum måste göra om dem igen. Riskerna för omfattande vattenskador pga. åldrande vattenledningar ökar. Badrumsrenoveringar kan inte göras enligt branschregler för Säker vatteninstallation. Det blir svårt att klara varmvattencirkulation i låghusen vilket som vi redan nämnt inte bara leder till vatten- och energislöseri utan också kan ge hälsorisker (legionella). Problemen med att två grannlägenheter försörjs från samma vattenledningsstam består. Elförsörjning Elförsörjningen är säker, men omodern. För att t.ex. kunna få eluttag i badrummen krävs ny gruppcentral med jordfelsbrytare och automatsäkringar. Det är klokt att genomföra detta samtidigt med övriga åtgärder. Vad kommer det att kosta? Den totala kostnaden för badrumsrenovering inkluderande stambyte har beräknats till 170 Mkr. Det är mycket pengar, men ska ses mot bakgrund att det är en investering som skrivs av på 50 år. Styrelsen har jämfört med vad det skulle kosta om avloppsrör och vattenledningar i stället skulle relinas och konstaterat att det totalt sett är en dyrare lösning.
Finansiering Styrelsen har beslutat att finansiera renoveringen med lån. Styrelsen har övervägt möjligheten att låta varje bostadsrättshavare svara för åtgärder i den egna lägenheten, detta för att möjliggöra ROT-avdrag. Detta ger dock merarbete såväl för den enskilde, entreprenören som föreningen, och alla kan inte få ROT-avdrag. Påverkan på avgiften För att finansiera renoveringen av badrum och stammar behöver avgifterna höjas med cirka åtta procent per år åren 2013, 2014, 2015 och 2016. Det innebär för en genomsnittlig lägenhet om 72 kvm en årlig höjning av avgiften med cirka 250-300 kr under dessa år, totalt cirka 1 100 kr per månad. Den genomsnittliga kvadratmeterhyran i vårt område höjs från nuvarande 526 kr per kvm och år till 704 kr per kvm och år. Detta givet en räntenivå kring fyra procent och 50 års avskrivning. Om räntan skulle stiga påverkar det avgiften uppåt. Om den skulle bli sex procent blir den sammantagna höjningen cirka 1 550 kr för snittlägenheten om 72 kvm. Styrelsens beslut Stambyte och badrumsrenovering ger den för medlemmarna säkraste lösningen, och är dessutom ekonomiskt förmånligare än alternativet med relining. Fördelarna med att genomföra allt nu är främst att alla fastigheter och lägenheter får en standard som uppfyller branschens regler för Säker vatteninstallation. Riskerna för vattenskador minimeras, och försiktighetsprincipen tilllämpas vad gäller vattenledningar. Låghusen får varmvattencirkulation. Alla badrum saneras från asbest. Avloppsrör och vattenledningar läggs i nytt läge, för att göra arbetet mer rationellt och inte så störande för de som väljer att bo kvar under renoveringstiden. Det ger också fördelarna att dagens krav på installationer uppfylls och underlättar framtida underhåll. Styrelsens ansvar är att besluta om löpande förvaltning och underhåll, som t.ex. husets avlopp och vattenledningar. Beslut om vad som kan göras inne i lägenheterna fattas av medlemmarna, tillsammans och individuellt. Styrelsen har beslutat att avloppsstammar och vattenledningar ska bytas. Styrelsen föreslår att rören sätts i nytt läge i lägenheterna, och att föreningen får återställa badrum, toaletter och i förekommande fall köken så att det får en modern och funktionell standard. Det föreningsstämman ska ta ställning till är att godkänna de förändringar att rörstammarna sätts i nytt läge, toalettstol hängs på vägg och att tak och golv i badrum sänks (se redovisningen nedan och bifogad ritning!) Det krävs tvåtredjedels majoritet när det handlar om att godkänna förändringarna. Alla ändringar i lägenheten förutsätter dessutom respektive bostadsrättshavares samtycke. En blankett för medgivande är bifogad detta Pyrolablad. att föreningen får överta medlems underhållsansvar under entreprenadtiden för de åtgärder som redovisas nedan, Dvs. i huvudsak att återställa badrum, toaletter, eventuellt kök och installera nytt proppskåp. Stöd under genomförandet Medlemmarna kommer under hela renoveringstiden att ha tillgång till en medlemskonsulent som hjälper till med personliga angelägenheter under renoveringstiden och utifrån dessa hittar individuella lösningar. Arbeten inom lägenheterna bedöms till cirka 6-8 veckor. Under den tiden kommer det att finnas vatten i trapphuset och alla får möjlighet att låna en så kallad porta potti ( husvagnstoalett ). Om man av medicinska skäl inte har möjlighet att ta sig till de tillfälliga toaletterna och duschrummen skall man kontakta medlemskonsulenten. Efter ett möte med henne kan det då bli aktuellt att få tillgång till en speciell torrtoalett (tillfällig toa) som sköts av en separat entreprenör. Så här blir det i din lägenhet Det utförande vi presenterar här bedömer vi att de allra flesta kommer bli nöjda med. Redovisningen visar det utförande som ingår i månadsavgiften, men det står var och en fritt att anpassa utförandet till sina önskemål! Vår ambition har varit att våra våtrum ska få en modern och funktionell standard med god tillgänglighet. Som exempel kan nämnas att wc-stolen hängs på vägg i stället för att ställas på golv för att t.ex. underlätta städning. Våtrummen utrustas med moderna keramiska plattor och utrustningen i övrigt håller hög standard.
De angivna utförandena redovisar grundstandard och utgör utförande om medlem inte gör egna val. Grundutförande och tillvalsmöjligheter kommer att redovisas i detalj vad gäller fabrikat och färg då medlemmar skall välja utförande. Kostnadsfria val kommer att erbjudas mellan badkar och duschhörna och för kulör på golvklinker. Tillval kan ske för annat utförande och eventuell merkostnad erläggs till entreprenören. Frånval kan ske om medlem önskar enklare utförande, exempelvis för att återanvända nuvarande inredning. Gemensamt för badrum och wc-utrymmen Alla våtrum renoveras i sin helhet. Installationer för vatten, avlopp och el, kakel, klinker och fyllning i golv rivs ut. Golvet sänks där så är möjligt för att reducera höjdskillnad mellan rum och våtrum. Rummet saneras från eventuell fukt och asbest. Ett nytt våtrum byggs upp från grunden med nya rör för tappvatten, värme och avlopp. Väggar får nya tätskikt och väggbeklädnader. Toalettstolar hängs på vägg. Sitthöjden är cirka fem centimeter högre än ursprungligt utförande. Rören inom utrymmet dras på så vis att de minimerar risk för framtida vattenskador, och läggs i nytt läge (se den bifogade ritningen). Alla åtgärder följer byggbranschens krav på vattenskadesäkert byggande. För de som har ett badrum utan wc-stol är det möjligt att få en vägghängd wc-stol som tillval (mot extra ersättning). Vidare blir det nya tvättställ med ettgreppsblandare, handdukskrokar samt pappershållare. Dörr, karm, foder och tak målas. Alla elledningar, strömbrytare och eluttag byts ut mot nya i jordat utförande. Badrum Ljudisolerande tak monteras för att dölja rören från våningen över. Taksänkningen varierar men ligger ofta mellan 16-18 cm. Golv sänks upp till cirka 10 cm. Väggar bekläds med ett vitt kakel, 20*20 cm, upp till tak och på golvet läggs klinker som är 10*10 cm. Badrum förses efter medlems val med badkar och draperiskena eller duschhörna med svängda glasväggar som sluter tätt mot golvet vid duschning. Blandaren för dusch eller badkar är av termostattyp. Ett badrumsskåp med spegeldörrar, belysningsramp, eluttag och ett nytt värmeelement installeras. I taket monteras en ny belysning, en s.k. takplafond Badrummen förbereds för installation av tvättmaskin. Separata wc-utrymmen Tak, väggar och dörr, karm och foder målas. Vägg bakom wcstol bekläds med kakel, ett nytt stänkskydd i kakel sätts över tvättställ. Kök Ett nytt avloppsrör dras från diskbänk och diskbänkskåp förses med ny botten. Hall Ett nytt proppskåp (gruppcentral) med jordfelsbrytare och automatsäkringar monteras. Storleken anpassas i möjligaste mån till nuvarande proppskåp. Nya elledningar dras från proppskåpet till våtrummet i befinliga elrör. Övriga utrymmen i huset Vatten- och avloppsstammar byts och sätts i nytt läge. Merparten av ledningar för vatten och avlopp i källare byts ut.
På den här sidan ska det finnas en ritning över badrummet och toaletten i respektive lägenhet. Varje bostadsrättshavare har fått sin ritning.
Vanliga frågor styrelsen fått När startar byggnationen? Styrelsen räknar med att starta arbetet med att utarbeta ett anbudsunderlag före sommaren, så att anbudsförfrågan kan gå ut i början av hösten, med sikte på att arbetena ska kunna starta före (vid) årsskiftet. En mer detaljerad tidplan kommer att tas fram tillsammans med den entreprenör som väljs. Besked om när just ditt hus kommer att åtgärdas räknar vi med att kunna ge under fjärde kvartalet i år. Hur länge blir jag av med vatten och avlopp? Beror delvis på hur höga husen är, räkna med sex till åtta veckor. Jag har nyligen renoverat mitt badrum, kan jag få ersättning för det? Det finns tyvärr ingen legal möjlighet för en bostadsrättsförening att lämna ersättning till en enskild medlem. Måste man verkligen göra om ett nyrenoverat badrum? I de allra flesta fall ja, eftersom tätskiktet påverkas när vattenledningar och avlopp ändras. Då måste tätskiktet i hela badrummet göras om. Så långt möjligt ska ny utrustning tas tillvara och sättas tillbaka. Är det bilningar i betong hela dagarna? Med den metod styrelsen valt blir det bilning i betong i mindre utsträckning än vid traditionellt stambyte. Räkna på bilning under en till två dagar i din egen lägenhet. Störningar blir det alltså periodvis, och för dem som väljer att bo kvar kommer styrelsen att erbjuda möjligheten att vara i Lokalen dagtid Kan jag bo kvar under renoveringstiden? Ja, renoveringen sker utifrån kvarboendeprincipen. Det blir förstås en tuff period för dig som boende Föreningen kommer att se till att det finns vatten i trapphusen och det kommer att erbjudas lån av portabla toaletter (husvagnstoaletter) till de som skulle känna sig behjälpa av detta. Provisoriska wc- och duschar kommer finnas i källare eller i vagn utanför entré. Om jag känner mig väldigt orolig inför renoveringstiden, finns det någon jag kan vända mig till? Då ska du kontakta medlemskonsulenten. Hon kommer att delta på informationsmötena och kommer att finnas tillgänglig under hela renoveringstiden. Hon gör gärna hembesök och sätter sig i lugn och ro och pratar om situationen utifrån just ditt perspektiv. Asbest?! Farligt för mig? Asbetssaneringen sker enligt mycket strikta säkerhetsregler, och innebär ingen hälsorisk. Genom att göra detta gemensamt med certifierad entreprenör minimeras olägenheter och risker. Relining, är det inte hälften så dyrt? Om det bara handlade om våra avloppsstammar vore svaret ja, men nu är avloppsstammarna en mindre del av det som behöver åtgärdas, då blir en lösning med relining faktiskt dyrare än att byta rörstammarna. Hur kommer värdet på lägenheten påverkas? Enligt mäklare är det numera känt att vårt område inte är stamrenoverat, vilket påverkar lägenheternas värde, och omvänt att när åtgärder vidtagits så påverkar det värdet positivt. Jag vill att mitt badrum renoveras efter mina önskemål. Är det möjligt? Styrelsen kommer anlita entreprenör som kan hantera en stor mängd individuella önskemål när det gäller utförande. Vad händer om ägodelar försvinner under byggtiden? De entreprenörer som anlitas skall vara experter inom detta område och vara dokumenterat att lita på. Alla kan hjälpa till att minska risken genom att inte låta värdesaker ligga framme. Konsultens erfarenhet är att det är mycket ovanligt att saker kommer bort i samband med stambyte. Välkommen till extra stämman! Styrelsen
SAMTYCKE/GODKÄNNANDE Avser ombyggnadsåtgärder i min lägenhet presenterade i Pyrolabladet nr 73 NOTERA NEDAN GENOM ATT KRYSSA FÖR OM NI SAMTYCKER TILL REDOVISADE FÖRÄNDRINGAR I MIN/VÅR LÄGENHET JA, jag/vi samtycker till redovisade förändringar NEJ, jag/vi samtycker inte till redovisade förändringar Sker byte/överlåtelse innan godkända åtgärder påbörjats skall jag/vi medverka till att den nya medlemmen bekräftar samtycket. Lägenhetsinnehavare Adress Lägenhetsnummer Lidingö 2012 - -. Undertecknande/Namnteckning FULLMAKT Varje lägenhet har en röst. Medlem får endast utöva sin rösträtt genom ombud, om ombudet är äkta make(a) eller person, som är närstående och varaktigt sammanboende med medlemmen eller annan medlem i föreningen. Ingen deltagare på stämman får dock såsom ombud företräda mer än en medlem. Fullmakten skall vara skriftlig, daterad och gäller högst ett år efter utfärdandet. Juridisk person har rätt att genom fullmakt företrädas av fysisk person. Ort Datum. Fullmakt för att företräda. (bostadsrättshavarens namnteckning). (namnförtydligande) lägenhetsnummer