Å R S R E D O V I S N I N G 1 9 9 7 Stadshypotek ett Handelsbanksföretag
Kommande ekonomisk information: Delårsrapport för sex månader, 25 augusti 1998
Stadshypotek 1997
Innehåll ÅRET 1997...3 VD HAR ORDET...4 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Organisation och personal.....6 Utlåning...8 Upplåning...12 Riskhantering, kapitaltäckning och rating...16 Finansiell kommentar...20 RESULTATRÄKNING...22 BALANSRÄKNING...23 REDOVISNINGSPRINCIPER...24 NOTER...26 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION...42 REVISIONSBERÄTTELSE...43 STYRELSE, REVISORER OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE...44 NYCKELTAL...46 FEM ÅR I SAMMANDRAG...47 FAKTA OM BOLAGET, ADRESSER...48
ÅRET 1997 Året 1997 Väsentliga händelser Stadshypoteks aktieägare accepterar i februari Handelsbankens uppköpsbud om 190 kr/aktie. Stadshypotek och Handelsbanken Hypotek bildar en underkoncern för hypoteksverksamheten med gemensam upplåning från den svenska marknaden i Stadshypotek AB:s namn. Stadshypotekslånet blir tillgängligt på alla Handelsbankens kontor i Sverige och blir bankens huvudprodukt för hypoteksutlåning. Stadshypoteks tidigare regionala organisation inordnas i Handelsbankens kontorsrörelse. Flera centrala funktioner sammanförs också. Stadshypotek Bank blir dotterbolag direkt till Handelsbanken, men fortsätter att bl a hantera Stadshypoteks privatobligationer. Stadshypotek Fastigheter kvar som dotterbolag under året, men kommer 1998 att överlåtas till Handelsbanken. Bankens styrelse har föreslagit att aktierna i fastighetsbolaget delas ut till bankens aktieägare. Året i siffror* 1997 1996 Räntenetto, mkr 4 838 4 311 Rörelseresultat, mkr 2 964 3 016 Utlåning, mdkr 348,7 283,7 Placeringsmarginal, % 1,30 1,41 Räntabilitet på eget kapital, % 10,2 12,0 Kapitaltäckningsgrad, % 14,0 15,3 Primärkapitalrelation, % 12,8 12,8 * 1996 enligt dåvarande koncernstruktur, 1997 som om den nya koncernstrukturen varit gällande hela året. STADSHYPOTEK 3
VD HAR ORDET VD har ordet Efter ett år av spekulationer och osäkerhet kring Stadshypoteks framtid lade Handelsbanken den 12 december 1996 ett kontantbud på bolaget på 23 miljarder kronor. Den 14 februari 1997 hade aktieägare med ett innehav om nära 99% av samtliga aktier accepterat budet. En av de största affärerna i svensk börshistoria var därmed i hamn. Den stora anslutningen från aktieägarna var särskilt glädjande, eftersom så många av företagets kunder också ingick i denna krets. Detta som en följd av beslutet att tilldela låntagarna aktier vid börsintroduktionen 1994. Stadshypotek var en av börsens mest spridda aktier, över 485 000 aktieägare. Den 26 februari erlades köpeskillingen och den 7 mars hölls extra bolagsstämma där den nya styrelsen valdes. Vid dess första möte utsågs jag till verkställande direktör. Handelsbankens avsikt var att Stadshypotek skulle fortsätta vara en stor långivare inom hypoteksområdet. Uppgiften att vårda och utveckla relationerna med framför allt den svenska obligationsmarknaden kvarstod likaså. Det nya låg i att man kunde åtgärda Stadshypoteks tidigare två stora problem, den bristande lokala täckningen och upplåningsbasen för krediter med rörliga räntor. Våra placerare kunde för övrigt notera en omedelbar fördel med förvärvet i form av att ett av de ledande ratinginstituten, Moody s, höjde Stadshypotek med hela två enheter, från A3 till A1. Det är steget alldeles under Handelsbankens rating, Aa3, för övrigt samma som Konungariket Sverige. Integrationen med Handelsbanken Integrationen av Stadshypoteks utlåningsverksamhet i bankens kontorsrörelse påbörjades omedelbart. Kunderna fördelades efter kontorstillhörighet, varefter kontoren gavs ett ansvar för kund- och kreditfrågor. Brev gick ut till samtliga kunder med information om förändringen och de ytterligare möjligheter till lokal kontakt som Handelsbankens omfattande kontorsnät erbjöd. Ett intensivt arbete har därefter pågått för att i olika former söka nå kunderna i syfte att säkerställa den befintliga affärsrelationen och lägga grunden till ytterligare affärer i Handelsbanken. Systemfrågorna har i en situation som denna stor betydelse. Det gällde bl a att ta till vara det omfattande arbete som lagts ned inom Stadshypotek för att uppnå en rationell hantering av stora lånevolymer. Med hänsyn också till det starka varumärke Stadshypotek utgör, och den uppskattning produktutformningen mött bland kunder, befanns det därför naturligt att låta Stadshypotekslånet bli Handelsbankens huvudsakliga hypotekslån i framtiden. Ett ytterligare viktigt led i integrationsprocessen var att omgående låta alla Stadshypoteks medarbetare inom regionrörelsen, ca 600 av totalt 800 anställda i Stads-...naturligt att låta Stadshypotekslånet bli Handelsbankens huvudsakliga hypotekslån i framtiden. hypotek AB, få sin organisatoriska hemvist i bankens sju svenska regionbanker. Stadshypoteks huvudkontor har i stor utsträckning kunnat samordnas med Handelsbankens centrala huvudkontor. Funktioner som är viktiga för ledning och kontroll kvarstår dock självfallet i bolaget. Produktutveckling och marknadsfrågor hanteras i mycket nära samverkan med kontorsrörelsen. Av tidigare ca 200 medarbetare på huvudkontoret finns ett 60-tal organisatoriskt kvar inom bolaget. Därtill kommer ett 50-tal medarbetare som fortfarande har sin formella anställning i bolaget, men är verksamma inom centrala koncernenheter. 4 STADSHYPOTEK
VD HAR ORDET Samordning med Handelsbanken Hypotek Stadshypoteks storlek och starka ställning på den svenska obligationsmarknaden gjorde det naturligt att samordna all upplåning för hypoteksändamål. Sedan juni 1997 står Stadshypotek därmed även för upplåningen till Handelsbanken Hypotek. Medel från utlandsmarknaden hämtar bolagen genom Handelsbankens försorg. Betydande volymer har lånats upp på det sättet. Som en naturlig följd av den samordnade upplåningen för Stadshypotek och Handelsbanken Hypotek beslutades vid samma tillfälle om en koncernbildning med Stadshypotek AB som moderbolag. Handelsbanken Hypotek är inte ett helägt dotterbolag. I samband med Handelsbankens förvärv erbjöds Stadshypoteks aktieägare nyemitterade preferensaktier i Handelsbanken Hypotek som ett alternativ till kontant likvid. Som följd av detta finns i detta bolag minoritetsägare med en andel av kapitalet motsvarande knappt 5%. Röstandelen är ca 0,5%. De två hypoteksbolagen har separata styrelser och ledning. Sedan november sitter de i samma fastighet vid Norrmalmstorg. Arbete pågår för att öka andelen gemensamma funktioner i bolagen. Volymutveckling Stadshypotek hade sedan flera år stadigt tappat volymer och det fanns inga skäl att tro att detta skulle upphöra omedelbart. I enlighet med vad som redovisades i samband med Handelsbankens bud kunde snarare takten förväntas öka. Den faktiska utvecklingen av Stadshypoteks lånevolym under året har i allt väsentligt följt de antaganden som låg i förvärvskalkylen. Möjligen kan noteras att volymminskningen i högre grad än väntat hänför sig till sektorer som präglas av stora volymer till låga marginaler. Dess resultateffekt är därmed mindre än vad som förutsågs. Det avgörande i den nya situationen är dock inte volymutvecklingen för Stadshypotek isolerat. Den långt gångna integrationen har haft till följd att betydande volymer kommit andra enheter i Handelsbankskoncernen än Stadshypotek till del. Det har gällt t ex nyutlåning och omläggning av lån, som av praktiska skäl ofta lagts upp i Handelsbanken eller Handelsbanken Hypotek. Samtidigt har det gemensamma kund- och kreditansvaret på bankens kontor i fråga om ett antal företagskunder lett till bedömningar där hänsynen till koncernens totala exponering medfört ett minskat engagemang hos Stadshypotek. Härtill kommer betydande meraffärer med Stadshypoteks kunder från andra banker. Dessa låter sig inte särskiljas från Handelsbankens utlåningsökning i övrigt, men totalbilden är ändå att Handelsbankskoncernen ökat sina utlåningsvolymer under 1997 mycket tack vare Stadshypotek trots hård konkurrens om dess kunder. Stadshypotek Bank och Stadshypotek Fastigheter Stadshypotek hade vid Handelsbankens förvärv två dotterbolag, Stadshypotek Bank och Stadshypotek Fastigheter. I samband med bildandet av hypotekskoncernen lades Stadshypotek Bank som ett dotterbolag direkt under Handelsbanken, och ingår således inte i den nu mer renodlade hypotekskoncernen. Stadshypotek Fastigheter förvaltar övertagna pantfastigheter. Bolaget har ett fastighetsbestånd av hög kvalitet och uppvisar betryggande nyckeltal. Som varit känt sedan lång tid skall dock bolaget avyttras under lämpliga former. Handelsbankens styrelse har nu beslutat föreslå 1998 års bolagsstämma att aktierna i fastighetsbolaget delas ut till bankens aktieägare. Bolaget kommer därför att överlåtas till banken. Framtiden Stadshypotek är med hög fart på väg att bli en integrerad del i Handelsbanken. Vår uppgift är att utveckla, vårda och övervaka vår kreditportfölj bestående av kunder med fastigheter av hög kvalitet. Vi löser uppgiften genom att ge bankkontoren bästa möjliga förutsättningar att etablera och utveckla kundrelationer. Vårt fokus kommer också att omfatta den andra sidan av affären, upplåningen. Obligationsköpare och andra placerare, market makers m fl aktörer på penning- och kapitalmarknaden är mycket viktiga parter för oss. Även här är vår strävan att vårda och vidareutveckla affärsrelationerna. Stadshypotek är med hög fart på väg att bli en integrerad del i Handelsbanken. Det har varit ett spännande och säkert för många ett omtumlande år i Stadshypotek. Det har glatt mig ofantligt att se den ambition och nyfikenhet med vilken alla har tagit sig an utmaningen. Jag vill framföra mitt varma tack för en rad goda insatser av medarbetare i såväl Stadshypotek som Handelsbanken. Vi har åstadkommit ett framgångsrikt första år tillsammans. Det skall följas av många fler. MICHAEL ZELL Verkställande direktör STADSHYPOTEK 5
ORGANISATION OCH PERSONAL Organisation och personal Stadshypotek AB är ett publikt aktiebolag med tillstånd att driva verksamhet enligt lagen om kreditmarknadsbolag. Verksamheten är inriktad på finansiering främst av bostäder samt kontors- och affärshus. Bolaget hade tidigare spritt ägande men är sedan 26 februari 1997 dotterbolag till Svenska Handelsbanken AB (publ). Bankens offentliga uppköpserbjudande accepterades av ägare till nära 99% av aktierna och efter förhandstillträde i samband med tvångsinlösen av återstående antal äger banken nu samtliga aktier. KONCERNSTRUKTUR Inom Handelsbankskoncernen har en underkoncern skapats för hypoteksverksamheten med Stadshypotek AB som moderbolag. Stadshypotek AB har från Handelsbanken förvärvat bankens dotterbolag sedan tidigare, Handelsbanken Hypotek AB samtidigt som Stadshypotek Bank AB överlåtits till Handelsbanken. Omstruktureringen genomfördes per 1 juni 1997. I samband därmed har också bolagsordningen för Stadshypotek AB ändrats för att medge gemensam upplåning för de två hypoteksbolagen. Handelsbanken Hypotek är inte fullständigt helägt av Stadshypotek AB. Vid Handelsbankens förvärv erbjöds Stadshypoteks aktieägare nyemitterade preferensaktier i Handelsbanken Hypotek som ett alternativ till kontant likvid. Som följd av detta finns i detta bolag minoritetsägare med en andel av kapitalet motsvarande knappt 5%. Röstandelen är ca 0,5%. Stadshypotek Fastigheter Holding AB, som genom ett antal dotterbolag förvaltar av Stadshypotek övertagna pantfastigheter, har under året varit kvar som dotterbolag till Stadshypotek AB. Det tidigare vilande dotterbolaget Systempartner AB har i slutet av 1997 aktiverats för att äga och förvalta kontorsfastigheter där Stadshypotek förut haft regionkontor men där användningen nu reducerats. Handelsbankens styrelse har beslutat föreslå 1998 års bolagsstämma att aktierna i Stadshypotek Fastigheter Holding AB delas ut till bankens aktieägare. Bolaget kommer därför att överlåtas till banken. Även fastigheterna i Systempartner kommer att ingå i överlåtelsen. I årsredovisningen används beteckningen Stadshypotek normalt när koncernen som helhet avses eller eljest i sammanhang när det inte är av vikt att precisera en bestämd juridisk person. Beteckningen Stadshypotek AB avser alltid den juridiska personen, d v s moderbolaget i koncernen. NYEMISSION OCH KAPITALTILLSKOTT Förvärvet av Handelsbanken Hypotek och försäljningen av Stadshypotek Bank skedde till priser som motsvarade substansvärdet i respektive bolag. Netto innebar detta en betalning från Stadshypotek AB:s sida om 4,2 mdkr till moderbanken. För att återställa kapitalstyrkan i hypotekskoncernen har banken i december dels tillskjutit 1 mdkr i nytt aktiekapital (40 000 000 nya A-aktier), dels lämnat ett ovillkorligt aktieägartillskott till bolaget om 3 mdkr. Stadshypotek AB har under året till Handelsbanken Hypotek lämnat ett lån med efterställd betalningsrätt för att stärka det supplementära kapitalet i dotterbolagets kapitalbas. Det är ett drygt femårigt nollkupongslån om nominellt 500 mkr. FÖRHÅLLANDET TILL STADSHYPOTEKSKASSAN Ägarförhållandet mellan Stadshypotek AB och Stadshypotekskassan upphörde i december 1996 när kassans aktieinnehav överfördes till staten för att sedan säljas. I övriga avseenden har relationerna inte ändrats genom Handelsbankens förvärv. Bolagets möjlighet att övergångsvis utnyttja kassans obligationslån för viss nyupplåning fortsatte att gälla fram till utgången av juli 1997. Avtalet enligt vilket Stadshypotek AB svarar för kassans skuldförvaltning löper oförändrat. ORGANISATORISK SAMORDNING MED HANDELSBANKEN Strategin har varit att så snabbt som möjligt föra in Stadshypoteks utlåningsverksamhet i Handelsbankens kontorsrörelse. Stadshypoteks anställda inom regionrörelsen inordnades därför omgående organisatoriskt i bankens sju svenska regionbanker. Successivt har också personalen flyttat över från de tidigare Stadshypotekskontoren till olika bankkontor. Per 1 januari 1998 har dessa medarbetare, ca 600 av tidigare totalt drygt 800 anställda i Stadshypotek AB, gått över till anställning inom banken. Efter denna övergång har bolaget inte längre någon annan personal än den vid huvudkontoret. Även vissa av Stadshypoteks huvudkontorsfunktioner har samordnats med Handelsbanken och delar av personalen har gått över till anställning vid bankens centrala huvudkontor. Funktioner som är viktiga för ledning och kontroll i bolaget kvarstår dock hos Stadshypotek AB. IT-FRÅGOR Det stod ganska snart efter Handelsbankens förvärv klart att de rationella rutiner som fanns inbyggda i Stadshypoteks utlåningssystem var en förutsättning för att på ett bra sätt hantera den stora ärendevolymen. Dessa system var dock uppbyggda för den fastighetsorienterade och relativt centraliserade hantering som funnits inom Stadshypotek, med länsvisa regioner och ett begränsat kontorsnät. De måste därför anpassas så att systemen till fullo kan stödja den decentraliserade och kundorienterade affärsverksamheten vid de närmare 500 Handelsbankskontoren. Detta har varit en prioriterad uppgift under senare delen av 1997 och arbetet kommer att fortsätta under 1998. 6 STADSHYPOTEK
ORGANISATION OCH PERSONAL Under året har arbetet inletts med att inför år 2000 analysera datasystemen. För stordatorsystemen används samma verktyg som i moderbanken. Analysen kommer att slutföras under våren 1998 och inriktningen är att de åtgärder som kan krävas för att säkra systemens funktion skall vara genomförda före årsskiftet 1998/99. På motsvarande sätt sker en genomgång av hissar, larmsystem och annan utrustning med system som kan beröras av 2000-problemet. PERSONAL Så snart Handelsbanken formellt inträtt som ny ägare inleddes arbete med att informera personalen om strategi och mål och om hur integrationsarbetet skulle genomföras. En av utgångspunkterna var därvid den utfästelse som banken gjort i samband med sitt offentliga anbud att erbjuda tjänstemän med tillsvidareanställning i Stadshypotek AB och Stadshypotek Bank fortsatt anställning inom Handelsbankskoncernen. Medelantalet anställda i Stadshypotekskoncernen, omräknat till heltidsbefattningar, uppgick under 1997 till 1 340 personer (1 427). Av detta antal var 478 (467) anställda i Stadshypotek Fastigheter inklusive personal vid övertagna hotell och konferensanläggningar som drivs i egen regi. Lönerna för dessa belastar driftsnettot från övertagna fastigheter. I enlighet med den princip som använts vid upprättandet av koncernens resultaträkning redovisas här koncernen i sin nya omfattning under hela 1997 (se Redovisningsprinciper, sid 24). Som ovan beskrivits har det stora flertalet av personalen inom Stadshypotek AB snabbt förts in i Handelsbankens organisation. Anställningen har dock under 1997 i de flesta fall fortfarande varit hos bolaget och förändringen i arbetsorganisationen får därmed inte genomslag i redovisningen för medelantalet anställda. I januari 1998 kvarstod 115 personer med fast anställning i Stadshypotek AB. Av personalen i koncernen var 54% kvinnor (56%) och 46% män (44%). Stadshypotek AB:s pensionsåtaganden för den personal som nu har sin anställning i Handelsbanken har övertagits av banken och tryggas av Handelsbankens pensionsstiftelse. Den kvarvarande personalens pensioner är försäkrade i Handelsbankens pensionskassa. VINSTANDELSSYSTEM De senaste åren har det funnits ett vinstandelssystem för personalen inom Stadshypotek, som lett till avsättningar till vinstandelsstiftelsen Rhea för 1995 och 1996. I och med Handelsbankens förvärv upphör detta system och i stället omfattas personalen av bankens koncernövergripande resultatandelssystem med Stiftelsen Oktogonen. Medlen i stiftelsen Rhea kommer att betalas ut till andelsägarna i den takt de blir tillgängliga för lyftning i enlighet med stiftelsens regler. STYRELSE OCH VD Efter Handelsbankens förvärv hölls extra bolagsstämma i Stadshypotek AB den 7 mars, varvid samtliga tidigare av stämman valda styrelseledamöter och suppleanter lämnade sina poster. Till nya styrelseledamöter valdes Arne Mårtensson (ordförande), Göran Björling, Sven Grevelius, Curt Källströmer och Michael Zell. Någon ny suppleant valdes inte. Michael Zell utsågs till ny verkställande direktör. Vid extra bolagsstämma i december valdes Hans Christofferson till ny styrelseledamot. Per den 1 mars 1997 ersattes Göte Karlsson som suppleant för arbetstagarrepresentant av Eivor Ek. En förteckning över styrelsens ledamöter och suppleanter finns på sid 44. Upplysningar om vissa anställningsvillkor för ledande befattningshavare och om lån till styrelseledamöter och ledande befattningshavare lämnas i not 8 (sid 27). REVISORER Vid ordinarie bolagsstämma den 28 april 1997 beslöts att till nya revisorer i Stadshypotek AB utse Sigvard Heurlin, Öhrlings Coopers & Lybrand AB och Hans Karlsson, KPMG Bohlins AB, med Håkan Zadler respektive Stefan Holmström som suppleanter. Under året har vidare Finansinspektionen till ny revisor i bolaget förordnat Peter Markborn, Arthur Andersen AB. Medeltal anställda, uttryckt i heltidsbefattningar 1997 1996 Stadshypotek AB 829 842 Handelsbanken Hypotek 33 ingår ej* Stadshypotek Bank ingår ej** 118 Fastighetsbolag, exklusive hotell 106 112 Hotelldrift 372 355 1 340 1 427 * Medeltalet anställda i bolaget år 1996 var 46 personer. ** Medeltalet anställda i banken år 1997 var 129 personer. STADSHYPOTEK 7
Utlåning STADSHYPOTEKSLÅNET I HANDELSBANKEN Med Stadshypotek tillfördes Handelsbanken inte bara ett nytt hypoteksbolag, utan också ett nytt hypotekslånesystem som ger en mer rationell hantering av framför allt det stora antalet låneärenden på privatmarknaden. Av det skälet är Stadshypotekslånet nu det hypotekslån Handelsbanken i första hand erbjuder sina kunder. Det sker genom Handelsbankens kontorsnät, där den kundansvariga personalen finns. Juridiskt agerar banken som ombud för Stadshypotek AB, med ansvar för att kreditprövning och pantvärdering sker enligt riktlinjer som godkänts av bolagets styrelse (se Kreditrisker, sid 16). Även om Stadshypotekslånet blir huvudprodukten, kommer bankkontoren fortfarande att kunna lägga upp nya lån i Handelsbanken Hypotek. Inriktningen är dock att hypotekslångivningen successivt skall samlas till Stadshypotek AB. MARKNADEN UNDER 1997 Liksom under 1996 har bostadsinstitutens verksamhet under 1997 präglats av hård konkurrens och stor kundrörlighet. Den registrerade nyutlåningen uppgick till 183 mdkr för instituten sammantaget, vilket t o m är något mer än under föregående år, men trots detta minskade den samlade lånestocken med 8 mdkr jämfört med en ökning med 26 mdkr under 1996. Främst återspeglar detta en uppgång i amorteringar och inlösen av lån. Särskilt stark har effekten varit på företagsmarknaden, där institutens samlade utlåning minskat med 27 mdkr under året. På privatmarknaden har det i stället varit en ökning med 19 mdkr. Den s k stockstatistiken från SCB visar att nedgången på företagsmarknaden till dominerande del avser lån till kommunala bostadsföretag. Då bankernas utlåning till företag samtidigt har vuxit betydligt under året förefaller det troligt att det varit en viss överströmning dit från instituten. Marknaden har också präglats av den extremt låga aktiviteten i bostadsbyggandet. Endast 6% av den registrerade nyutlåningen gällde finansiering av realinvesteringar, d v s nybyggnad eller om- och tillbyggnader. Den helt dominerande delen av nyutlåningen har i stället avsett krediter som flyttats från annan långivare. STADSHYPOTEKS UTLÅNING Den nya Stadshypotekskoncernen redovisar vid utgången av 1997 en utlåning till allmänheten om 348,7 mdkr, vilket motsvarar knappt 35% av den samlade utlåningen från samtliga bostadsinstitut. Av detta faller 243,4 mdkr på moderbolaget Stadshypotek AB. Jämfört med den samlade utlåningen för Stadshypotek AB och Handelsbanken Hypotek vid utgången av 1996 innebär detta en minskning av utlåningen med 38 mdkr. Nedgången faller helt på Stadshypotek AB, medan Handelsbanken Hypotek ökat utlåningen med 2,5 mdkr. De två Låneportföljen 31 december 1997 1996 Stads- Stads- Handelsbanken Belopp i mdkr hypotek hypotek AB Hypotek Småhus 146,1 103,9 48,0 Bostadsrätter 9,3 6,2 3,2 Privatmarknad 155,4 110,1 51,2 Flerbostadshus 167,5 152,8 40,0 Kontors- och affärshus 25,8 20,8 11,7 Företagsmarknad 193,3 173,6 51,7 Totalt 348,7 283,7 102,9 bolagens samlade utlåning till företagsmarknaden minskade med 32 mdkr och till privatmarknaden med 6mdkr. Till bilden av utvecklingen hör att delar av den lånevolym som försvunnit från Stadshypotek AB under 1997 representerar krediter som i stället lagts upp i Handelsbanken Hypotek eller Handelsbanken. Stadshypotek AB hade flera år i rad före 1997 redovisat en sjunkande utlåning. Någon anledning att räkna med att denna nedgång snabbt skulle brytas fanns inte. Tvärtom var det troligt att Handelsbankens förvärv skulle kunna ge ett visst bortfall av kunder med annan huvudbankförbindelse. Sammantaget har den faktiska volymutvecklingen under 1997 i stort sett följt det antagande som banken redovisade i samband med sitt uppköpserbjudande. Därtill kommer meraffärer med kunder från Stadshypotek inom andra områden av bankkoncernen. Stadshypotek har historiskt haft en betydande övervikt för företagsmarknadsutlåning i sin låneportfölj och marknadsandelen bland bostadsinstituten har också legat markant lägre på privatmarknaden än på företagsmarknaden. Samgåendet med Handelsbanken Hypotek har tillsammans med den förskjutning av utlåningsstrukturen som skett 1997 medfört en ändrad viktning. Fördelningen inom portföljen är nu 55% för företagsmarknaden och 45% för privatmarknaden, medan marknadsandelen bland bostadsinstituten är 36% respektive 33%. De kommunägda bostadsföretagens stora låneåterbetalningar har också påverkat kundstrukturen inom företagsmarknaden. Dessa företag svarar nu tillsammans med kommunerna själva för ca 24% av Stadshypoteks krediter på företagsmarknaden. Bostadsrättsföreningar och privata bolag står för omkring en tredjedel vardera, medan privatpersoner med direktägda hyreshus eller kontors- och affärsfastigheter representerar 11,5%. 8 STADSHYPOTEK
Låntagare på företagsmarknaden 31 december 1997 Låne- Andel Belopp i mdkr volym % Kommuner, kommunala bostadsföretag 46 23,8 Bostadsrättsföreningar 60 31,1 Privata fastighetsbolag m fl 65 33,6 Enskilda fastighetsägare 22 11,5 193 100,0 De senaste årens utveckling mot kortare räntebindningstider har gjort att en stor del av låneportföljen villkorsändras eller omsätts varje år. Ändringar i ränteläget slår därför igenom i portföljen snabbare än förr. Hos Stadshypotek har en sammanlagd lånevolym om ca 135 mdkr fått ny ränta under året (oräknat ränteändringar på de rent ränterörliga lånen), d v s betydligt mer än en tredjedel av alla lån med bunden ränta av något slag. En viss polarisering av kundernas val kan därvid iakttas, så att å ena sidan andelen som valt rörlig eller helt kortfristigt bunden ränta ökat, men å andra sidan de som valt lån med bunden ränta genomsnittligt föredragit en längre bindningstid. Årets nettominskning av utlåningen har dock helt avsett de långfristigt bundna lånen; volymen av ränterörliga och kortfristigt bundna lån har ökat något. OSÄKRA FORDRINGAR OCH PROBLEMKREDITER De oreglerade krediterna, d v s krediter där det kvarstod förfallna ränte- eller amorteringsbelopp obetalda sedan mer än 60 dagar, uppgick vid utgången av 1997 till 4,5 mdkr. Av detta belopp var 1,7 mdkr lån med fullgod säkerhet där räntan fortfarande intäktsförs, medan för resterande 2,8 mdkr endast faktiskt mottagna räntebelopp bokförs och reserveringar görs för befarade kreditförluster. För Stadshypotek AB och Handelsbanken Hypotek sammantaget uppgick de oreglerade lånen ett år tidigare till 6,0 mdkr, medan den volym där ränta inte längre intäktsfördes var 3,6 mdkr. Reserveringar för befarade kreditförluster görs också i fråga om krediter där det av olika skäl föreligger osäkerhet om låntagarens framtida betalningsförmåga och där säkerheten inte bedöms vara betryggande, även om lånen för närvarande inte är oreglerade. Sammantaget uppgick bruttobeloppet av osäkra fordringar krediter för vilka reserveringar har gjorts till 6,8 mdkr. Efter reserveringar för befarade förluster om 1,8 mdkr var det bokförda värdet 5,0 mdkr, vilket motsvarar en reserveringsgrad om 27%. För Stadshypotek AB och Handelsbanken Hypotek sammantaget uppgick det bokförda värdet av osäkra fordringar ett år tidigare också till 5,0 mdkr. Reserveringsgraden var 26% respektive 24%. Med problemkrediter avses summan av osäkra fordringar och fordringar med ränteeftergifter. Räntenedsatta lån har liten omfattning, endast 106 mkr. Problemkrediterna uppgick därför till 5,1 mdkr, samma belopp som för de två bolagen tillsammans ett år tidigare. För 1997 motsvarade Stadshypoteks erhållna avkastning på problemkrediterna en årsränta om 9,2% på det bokförda värdet, vilket kan jämföras med medelräntan 8,9% på alla andra krediter. För 1996 redovisade Stadshypotek AB en avkastning om 12,4% på problemkrediterna och Handelsbanken Hypotek 5,2%. KREDITFÖRLUSTER De samlade kreditförlusterna för Stadshypotek konstaterade och befarade förluster på lånefordringar samt realiserade och orealiserade värdeförändringar på övertagen egendom blev 1 151 mkr för 1997, jämfört med 980 mkr tillsammans under 1996 för Stadshypotek AB inklusive Stadshypotek Fastigheter samt Handelsbanken Hypotek. För Handelsbanken Hypotek gick förlusterna ned från 405 mkr till 282 mkr, medan de för Stadshypotek AB inklusive fastighetsbolaget steg från 575 mkr till 869 mkr. Av 1997 års förluster avsåg 14% privatmarknaden, 78% flerbostadshus och 8% kontors- och affärshus. Årets kreditförlustnivå blev 0,29%, mot 0,19% under 1996 för dåvarande Stadshypotek och 0,39% för Handelsbanken Hypotek. Den största kreditförlusten under året avseende en enstaka kund eller kundgrupp uppgick till 39 mkr. På 21 engagemang uppkom förluster om 10 mkr eller däröver och sammanlagt uppgick dessa till 388 mkr. I 11 av fallen rörde det sig om reserveringar för befarade förluster på krediter till bostadsrättsföreningar. Kreditförlusternas fördelning 1997 1996 Stadshypotek Stads- Handelsbanken hypotek AB* Hypotek Belopp i mkr Utlåning Övertagen egendom Totalt Totalt Totalt Småhus och bostadsrätter 156 3 159 161 ** Flerbostadshus 943 48 895 640 ** Kontors- och affärshus 105 8 97 226 ** 1 204 53 1 151 575 405 * Inklusive Stadshypotek Fastigheter. ** Jämförbar uppgift saknas. STADSHYPOTEK 9
Förlusterna avseende flerbostadshus återspeglar liksom under föregående år problemen inom det sent byggda bostadsbeståndet, främst årgångarna 1988 1993. Produktionskostnaderna är där i många fall så höga att det finns potentiella problem för nästan alla fastighetsägare som inte har ett större bestånd av fastigheter från äldre årgångar att fördela kostnaderna över. Höga räntebidrag har inledningsvis kunnat skyla över grundproblemen, men när bidragen sjunker kraftigt efter den första femårsperioden, samtidigt som fastighetsskatt skall börja erläggas, uppstår betalningssvårigheter. En ägarkategori som är särskilt utsatt i detta sammanhang är bostadsrättsföreningar. Handelsbanken gjorde vid förvärvet av Stadshypotek i sin förvärvskalkyl en reservering för potentiella kreditförluster hos Stadshypotek utöver de reserveringar som var gjorda i bolaget. Utfallet har inte avvikit från förvärvskalkylens antaganden. ÖVERTAGEN EGENDOM Stadshypoteks innehav av fastigheter och bostadsrätter som övertagits för skyddande av fordringar hade vid utgången av 1997 ett bokfört värde om 6 257 mkr (5 869 mkr). Tilläggsinvesteringar i fastigheter och återvinning av tidigare nedskrivningar förklarar uppgången i det bokförda värdet. Parallellt med den värdemässiga ökningen har det varit en minskning av antalet objekt från 342 till 227. Endast ett fåtal nya objekt har tagits över under året, medan en rad småhus och mindre objekt på företagsmarknaden har sålts. Sammantaget har dessa försäljningar givit upphov till en realisationsvinst om 11 mkr. Endast 31 mkr av det bokförda värdet avser småhus och bostadsrätter, medan 6 226 mkr avser fastigheter hänförliga till företagsmarknaden. Erhållen avkastning på dessa objekt motsvarar en direktavkastning om 6,4% (6,5%). Alla fastigheter har genomgått särskild värdering. Tillämpade värderingsprinciper framgår av Redovisningsprinciper (sid 24). Mer detaljerade uppgifter om koncernens innehav av övertagen egendom lämnas i not 37 (sid 34). STADSHYPOTEK FASTIGHETER Den värdemässigt helt dominerande delen av fastighetsinnehavet förvaltas inom underkoncernen Stadshypotek Fastigheter (SF). De 86 fastigheter och 2 bostadsrätter som förvaltas av moderbolaget svarar för endast 2% av det sammanlagda bokförda värdet av övertagen egendom. Vid utgången av 1997 omfattade SF:s innehav 139 fastigheter med ett bokfört värde om 6,1 mdkr (5,7 mdkr). Under året har en fastighet med ett anskaffningsvärde om 10 mkr tillkommit, medan 15 fastigheter sålts för 64 mkr. Vid dessa försäljningar har en nettovinst om 3 mkr realiserats. Projektinvesteringar om 350 mkr (204 mkr) har aktiverats. Det största projektet, som avslutats under året, avser ombyggnad av ett större kontorskomplex i centrala Stockholm. För denna fastighet har även den tidigare tomträttsmarken förvärvats under året för totalt 116 mkr. Pågående arbeten redovisas med ett värde om 16 mkr. Det operativa ansvaret för SF:s verksamhet är fördelat på tre regioner med självständiga förvaltningsfunktioner. SF driver dessutom i egen regi två hotell i Stockholm samt hotell- och konferensanläggningar i Stenungsund och Sunne. En förteckning över SF:s fastighetsbestånd ingår i dess årsredovisning. Arbetet har under 1997 fortsatt varit inriktat på att minska vakansgraden i fastighetsbeståndet och att öka den geografiska koncentrationen. Vakansgraden i beståndet som helhet har kunnat minskas från 9% till 6% i hyresvärde och från 14% till 9% i yta. De tre storstadsregionerna samt Helsingborg och Uppsala svarar tillsammans för 92% (91%) av de bokförda värdena. Fastigheternas driftsnetto motsvarar en direktavkastning om 6,4% (6,5%) på bokförda värden. Direktavkastningen var därmed något högre än den genomsnittliga skuldräntan efter hänsyn till erhållna räntebidrag, som var 5,9% (5,4%). Alla fastigheter värderas årligen av externa värderare. Det bokförda värdet bestäms därefter för varje Stadshypotek Fastigheter, fastighetsinnehav 31 december 1997 Flerbo- Kontors- Hotell Industri Totalt stadshus och affärshus och lager Bokfört värde, mkr 1 473 3 504 434 727 6 138 Yta, 1 000 m 2 283 289 87 198 857 Uthyrningsgrad, värde, %* 94 96 100 86 94 Direktavkastning, % 6,8 5,1 11,5 8,5 6,4 * Aktuell årshyra för uthyrda lokaler i förhållande till beräknad hyresintäkt vid full uthyrning. 10 STADSHYPOTEK
Stadshypotek Fastigheter, resultatöversikt Belopp i mkr 1997 1996 Resultat fastighetsförvaltning 343 340 Räntenetto 247 243 Rörelseresultat före värdeförändringar 96 97 Realiserade värdeförändringar, netto 3 21 Orealiserade värdeförändringar, netto 48 141 Rörelseresultat 148 259 fastighet separat som det lägsta av anskaffningsvärde och aktuellt marknadsvärde. Om en fastighet skrivits ned efter förvärvet men marknadsvärdet enligt aktuell värdering åter har förbättrats, återförs nedskrivningen i motsvarande mån. Under 1997 har dessa värdejusteringar inneburit en nettoåterföring om 48 mkr (141 mkr). Förvaltningsverksamheten gav för 1997 ett överskott om 96 mkr (97 mkr) efter finansnetto. Rörelseresultatet blev 148 mkr (259 mkr), inklusive resultat av fastighetsförsäljningar samt upp- och nedskrivningar. I bokslutet redovisas ett eget kapital om 1 650 mkr, vilket ger en soliditet om 26% (26%). STADSHYPOTEK 11
Upplåning Som dotterbolag till Handelsbanken har Stadshypotek AB fått nya förutsättningar för sin upplåning. Det har varit naturligt att inom bankkoncernen samordna de två hypoteksbolagens upplåning för att så rationellt som möjligt hantera de stora emissionsvolymer som krävs. Handelsbanken Hypotek har upphört som aktiv emittent och därmed lämnat det s k MBB-samarbetet (Mortgage Benchmark Bond). Nyupplåningen genom obligationer och certifikat på den svenska marknaden sker nu gemensamt för båda bolagen i Stadshypotek AB:s namn, med vidareutlåning till Handelsbanken Hypotek av de volymer som bolaget behöver. Finansiering från utlandsmarknaderna tas däremot upp genom moderbanken. Den samordnade upplåningen för hypoteksbolagen inleddes i juni 1997 och slår igenom i den takt som tidigare upplåning i Handelsbanken Hypotek omsätts. Vid utgången av 1997 uppgick Stadshypotek AB:s vidareutlåning till knappt 35 mdkr, vilket motsvarade en tredjedel av dotterbolagets totala upplåning. UPPLÅNINGEN GENOM STADSHYPOTEKSKASSAN All nyupplåning genom Stadshypotekskassan har nu upphört. Stadshypotek AB började ta upp lån i eget namn från marknaden först år 1995. I fråga om all upplåning dessförinnan var det Stadshypotekskassan som gentemot marknaden stod som låntagare. Vissa upplåningsbehov kunde bolaget också fortsatt täcka genom att utnyttja kassans befintliga obligationslån fram t o m 31 juli 1997. En förutsättning för sådan fortsatt emission var dock att en motsvarande volym av gammal upplåning löstes in i förtid; kassans låneskuld fick inte öka. Den kvarstående upplåningen genom Stadshypotekskassan har fortsatt att minska i snabb takt. Vid utgången av året kvarstod 88,2 mdkr (148,5 mdkr) av denna skuld. Det låga ränteläget har bl a gjort det möjligt att utnyttja emittentens uppsägningsrätt i en rad gamla obligationslån med lång återstående ursprunglig löptid. Genom detta har den längsta återstående löptiden för upplåningen förkortats från 2009 till 2005. UPPLÅNINGSINSTRUMENT Försäljningen av obligationer avsedda för den inhemska storplacerarmarknaden sker i första hand inom ramen för ett system med s k benchmarklån. Det betyder att emissionerna samlas till ett litet antal obligationslån daterade med mellanrum av 9 12 månader, där vart och ett kan nå en stor volym. Stadshypoteks benchmarklån emitteras normalt med en ursprunglig löptid om ca 5 år och är sedan öppna för löpande försäljning. Omkring ett år före förfallodagen erbjuds obligationsinnehavarna inbyte mot certifikat för att likviditetsmässigt sprida förfallen. Hypoteksbolagens upplåning 1997 1996 1996 Hypoteksbolagen Stadshypotek AB Handelsbanken Belopp i mdkr gemensamt Hypotek Repor och olikviderade återköp 2,9 0,2 0,2 Upplåning hos moderbanken 35,5 8,9 Certifikat 67,2 65,0 26,9 Obligationslån i Sverige 189,1 157,0 57,1 Privatobligationer* 18,8 18,7 6,8 Obligationslån i utlandet 14,2 14,9 Reverslån 2,4 7,0 0,4 330,1 262,8 100,3 Förlagslån i Sverige 7,6 3,9 3,2 Förlagslån i utlandet 1,2 7,6 5,1 3,2 Summa 337,7 267,9 103,5 Genom Stadshypotekskassan 88,2 148,5 * Hos Handelsbanken Hypotek är även de externa förlagslånen utformade som privatobligationer. De uppgick 1997 till 3,7 mdkr (3,2 mdkr). 12 STADSHYPOTEK
Upplåningens förfallostruktur, 31 december 1997 Förfallo- Nominellt Andel period belopp, mdkr % 1998, kv. 1 51,1 15,1 1998, kv. 2 29,0 8,6 1998, kv. 3-4 44,5 13,1 1999 81,0 23,9 2000 56,7 16,8 2001 32,6 9,6 2002 20,3 6,0 2003 23,5 6,9 338,7 100,0 Avkastningskurva för statspapper Ränta, % 7,0 6,5 6,0 1997-12-30 5,5 5,0 1996-12-30 4,5 4,0 0 2 4 6 8 10 Löptid i år Benchmarklånen kompletteras genom ett svenskt MTN-program (Medium Term Notes), inom vars ram emissioner kan genomföras för att utnyttja särskilda marknadsnischer eller för att få löptider som avviker från benchmarklånens. För detta program gäller en sammanlagd ram om 25 mdkr. Tidigare omfattade Stadshypoteks benchmarksystem vissa lån som utgivits av Stadshypotekskassan. Eftersom rätten att utnyttja dessa för fortsatta emissioner skulle upphöra i juli, emitterade Stadshypotek AB i maj två ersättningslån med tre respektive två års löptid och erbjöd samtidigt placerare ett utbyte av de äldre obligationerna. När den samordnade upplåningen inleddes erbjöds på samma sätt innehavare av Handelsbanken Hypoteks tidigare benchmarklån byte mot nya obligationer från Stadshypotek AB. Båda utbyteserbjudandena står fortfarande öppna. Upplåningen har stöd av en OM-clearad terminsmarknad avseende femåriga respektive tvååriga Stadshypoteksobligationer. Terminerna bidrar till förbättrad likviditet och underlättar de stora emissioner som krävs vid utlåningsomsättningar. Stadshypotek AB:s inhemska certifikatprogram kvarstår oförändrat med en ram om 90 mdkr. De tidigare Euro- och US commercial paper-programmen har avslutats. Försäljningen av Stadshypotek privatobligationer sker fortsatt genom Stadshypotek Banks telefonsystem. Handelsbanken Hypotek, vars privatobligationer säljs genom Handelsbankens kontor, lägger inte längre upp några nya sådana lån. I stället sker emissionen nu i bankens namn och de upplånade medlen överförs till hypoteksbolaget genom interna reverslån. RÄNTEUTVECKLINGEN Efter den mycket kraftiga räntenedgången från mitten av 1995 och till slutet av 1996 har ett betydligt stabilare läge inträtt på den svenska marknaden. Räntan för femåriga statsobligationer steg långsamt under våren och sommaren, men vände sedan åter nedåt och var vid årets utgång obetydligt högre än vid dess början. I inledningen av 1998 har den nedåtgående trenden fortsatt. Samtidigt som femårsräntan stabiliserats har räntekurvan blivit flackare. Räntan för 30 dagars statsskuldväxlar steg under året med ca 70 räntepunkter, medan tioårsräntan sjönk ungefär lika mycket. Det är nu mycket liten skillnad mellan statspappersräntan för fem år och tio år. Alltjämt är kurvan dock förhållandevis brant upp till tre års löptid, vilket gör att det för många låntagare fortfarande ter sig lockande att välja mycket kort räntebindning, trots att de långa räntorna i och för sig ligger på en historiskt sett låg nivå. Inflationsförväntningarna är stabila och risken i en kort finansiering uppfattas därför som begränsad. UPPLÅNINGEN UNDER 1997 Den sammanlagda externa upplåningen för Stadshypotek och Handelsbanken Hypotek minskade med ca 33 mdkr. I första hand är det obligationer på den svenska marknaden som minskat. Trots detta har nyemissionerna haft ungefär samma omfattning som för 1996. Bl a har de obligationsbyten som genomförts bidragit till att hålla uppe emissionsvolymen. Försäljningen av obligationer ur Stadshypotek AB:s benchmarklån under året har uppgått till 56,1 mdkr i nominellt belopp, medan 6,6 mdkr emitterats genom Stadshypotekskassans lån. Därtill kommer ca 1 mdkr genom MTN-programmet. Innan den samordnade STADSHYPOTEK 13
finansieringen började hade också Handelsbanken Hypotek emitterat obligationer för 7,7 mdkr. Den sammanlagda obligationsemissionen under året blev alltså drygt 71 mdkr. Under 1996 var den motsvarande volymen 70 mdkr (54 mdkr respektive 16 mdkr). Vid årets utgång fanns certifikat med ett bokfört värde om 67 mdkr utestående, medan de två hypoteksbolagen sammanlagt redovisade 92 mdkr ett år tidigare. Minskningen om 25 mdkr beror dock inte på att behovet av kortfristig finansiering har blivit så mycket mindre. En funktion för certifikaten är att ersätta obligationer under sista året fram till förfall. Den delen av stocken har minskat med 21 mdkr, från nominellt 38 mdkr till 17 mdkr. Nedgången av certifikat för egentlig kortfristig finansiering begränsar sig alltså till 4 mdkr. Som alternativ till att emittera certifikat skaffar Stadshypotek också i vissa lägen medel för kortfristig finansiering genom moderbanken. Även MTN-programmet har utnyttjats genom att de lån som tagits upp haft FRN-konstruktion. Stadshypotek har inte under 1997 tagit upp några nya utlandslån. För ett av de befintliga lånen har den redovisade skulden i kronor ökat till följd av ändrad valutasäkring, men denna ökning har exakt uppvägts av den vinst som realiserades på det tidigare säkringsinstrumentet. Någon nettoeffekt på resultatet har inte uppkommit. Indirekt har utlandsmarknaderna utnyttjats i betydande omfattning, genom att moderbanken genomfört utlandsupplåning som förts vidare till Stadshypotek AB eller Handelsbanken Hypotek. Mer än hälften av den upplåning hos moderbanken som redovisas i översikten ovan representerar på detta sätt en utlandsfinansiering. Det är dock banken som bär valutarisken i dessa fall; de interna reverserna mellan banken och respektive bolag är denominerade i kronor. Fyra äldre utlandslån har förfallit till inlösen under året. Med ett jämförelsevis lågt ränteläge och en stark utveckling av aktiemarknaden har förutsättningarna för privatobligationsupplåningen varit mindre goda under 1997. Nyförsäljningen steg något jämfört med 1996, från nominellt 3,7 mdkr till 3,9 mdkr för de två bolagen gemensamt. De förfallande volymerna av obligationer som sålts i tidigare högränteläge var dock betydligt större. Privatobligationernas bidrag till finansieringen minskade således från ett bokfört värde om 28,7 mdkr till 22,5 mdkr. Stadshypotek AB har utnyttjat inlösenoption avseende tre utländska förlagslån med ett sammanlagt bokfört värde av 1,2 mdkr. Någon ny upplåning har inte förekommit. Hos Handelsbanken Hypotek har ett inhemskt förlagslån om 0,2 mdkr förfallit under året, medan nyförsäljning har skett med 0,3 mdkr. 14 STADSHYPOTEK
Riskhantering, kapitaltäckning och rating Stadshypotek skall driva sin verksamhet med en kontrollerad låg risknivå. De huvudsakliga riskerna är kreditrisker och finansiella risker. Kreditriskerna hålls nere genom kreditprövning av kunderna och krav på betryggande säkerhet för utlåningen. De finansiella riskerna minimeras genom en god balans mellan utlåningen och upplåningen. KREDITRISKER Stadshypotek belånar fastigheter, i första hand bostadsfastigheter. Kreditportföljen är i den meningen ensidigt sammansatt. I andra avseenden är den emellertid diversifierad. Utlåningen är fördelad över hela landet och inte koncentrerad till någon speciell region. Alla kategorier av fastighetsägare finns bland kunderna, från enskilda hushåll till de största fastighetsbolagen. Av utlåningen avser 45% småhus och bostadsrätter, 48% flerbostadshus och 7% kontors- och affärshus. Vissa kundengagemang uppgår till stora belopp. Dessa måste dock ställas i relation till storleken av låneportföljen som helhet och till Stadshypoteks kapitalbas. Utlåningen till den största kundgruppen motsvarar ca 1% av hela portföljen. Det finns endast 12 kunder eller kundgrupper med över 1 000 mkr i lån, ett gränsbelopp som motsvarar ca 4% av Stadshypoteks kapitalbas. Ytterligare 23 kunder eller kundgrupper har mellan 500 mkr och 1 000 mkr i lån från Stadshypotek. Kreditprövning I Handelsbanken sker en för banken och dotterbolagen gemensam kreditprövning med koncernövergripande limiter för kunder och kundgrupper. Bankkontoren och regionbankerna har här den primära rollen. Alla krediter över en viss gräns som skall läggas upp i Stadshypotek AB eller Handelsbanken Hypotek skall dock prövas också av respektive bolag innan utbetalning kan ske. Prövningen avser alla kategorier av kunder. En kommuns finansiella ställning och omfattningen av dess samlade borgensåtaganden prövas innan Stadshypotek t ex medger att kommunal borgen kan ersätta kravet på betryggande fastighetspant. Banker och andra kreditinstitut prövas också innan affärsförbindelser som kan medföra en kreditrisk tas upp. För varje sådan motpart gäller en limit som skall täcka alla exponeringar, inklusive motpartsrisker i derivatinstrument. Värdering Värdering av fastigheter och bostadsrätter är ett centralt led i lånerörelsen. När det är uppenbart att en tänkt belåning avseende normala småhus och bostadsrätter ligger långt under pantobjektets värde räcker en förenklad värdebedömning, men eljest skall alltid en aktuell värdering utförd av kompetent personal finnas innan lån kan beviljas. Den kår av värderare som tidigare varit anställd i Stadshypotek finns nu i Handelsbankens regionbanker. Dessa personer har ansvar för att lämpliga värderingsmodeller används och att senaste data om utvecklingen på fastighetsmarknaden finns som underlag. För att en erbjuden pant skall anses uppfylla kravet på betryggande säkerhet måste den enligt bolagsordningen ligga inom 85% av objektets bedömda marknadsvärde. Endast sällan godtas dock nybelåning upp till den nivån. De normala belåningsgränserna hos Stadshypotek ligger vid 75%. För välbelägna objekt i orter med en god marknad kan belåningen utsträckas upp till 85%. FINANSIELLA RISKER Valutarisk Stadshypotek har ingen valutaexponering. Utlåningen sker helt i svenska kronor och efter Handelsbankens förvärv sker också all upplåning i kronor. När finansiering från utlandsmarknader är mer förmånlig tas lånen upp av Handelsbanken som också hanterar valutarisken; vidareutlåningen från banken till Stadshypotek är denominerad i kronor. Stadshypotek har kvar ett antal äldre utlandslån men för dessa är genomgående såväl kapitalbelopp som räntebetalningar kurssäkrade. Ränterisk utlåningsmarginalen En typ av ränterisk avser utlåningsmarginalen. Om upplånade medel inte placeras i utlåning med samma räntebindningstid kan den ursprungliga räntemarginalen senare komma att ändras genom förskjutningar i marknadsräntorna. Riskgarderingen är inte fullständig annat än om räntebindningstiden är exakt lika. Om t ex upplåningens räntebindning upphör något tidigare än utlåningens är marginalen i slutet av utlåningens löptid exponerad för ändringar i marknadsräntans nivå. En exakt matchning av all ut- och upplåning är inte praktiskt möjlig att uppnå. Stadshypotek strävar dock efter att komma så nära som möjligt i detta hänseende. Upplåning genom MTN-programmet och genom privatobligationer samt upplåning från utlandet genom Handelsbanken kompletterar benchmarkobligationerna och medverkar till den eftersträvade anpassningen. Genom ränteswappar är det vidare möjligt att riskmässigt omvandla en räntebunden upplåning till upplåning med rörlig ränta och vice versa. I en stor portfölj finns det också möjlighet att avväga positionerna så att en riskspridning uppnås. Genom att för finansieringen använda två olika obligationslån, varav ett är något kortare än utlåningen och det andra något längre, skapas t ex motsatta ränterisker som kan balansera varandra över tiden. Det är även möjligt att genom aktiva skulddispositioner senare modifiera den ursprungliga balansen mellan räntebindningstiderna. 16 STADSHYPOTEK
Ränterisk eget kapital En annan form av ränterisk är förbunden med placeringen av det egna kapitalet. Endast en mindre del av detta behöver användas för att finansiera dotterbolagsaktier eller materiella tillgångar, medan huvuddelen placeras i utlåning. I balansräkningen är därför de räntebärande tillgångarna betydligt större än de räntebärande skulderna. När egna medel placeras i räntebärande tillgångar med bunden ränta kommer en förändring i ränteläget att påverka det ekonomiska värdet. Stadshypotek skall dock inte spekulera i räntelägets förändringar utan hålla en neutral fördelning av det egna kapitalet. De fastställda riktlinjerna för placering av egna medel utgår från en fördelning med avseende på återstående räntebindningstid som överensstämmer med utlåningens. Detta är normen och skillnaden mellan den faktiska placeringens ränterisk och normrisken får inte överstiga en viss gräns. Riskmätningar för att kontrollera detta görs dagligen. Information om fördelningen av Stadshypoteks räntebärande tillgångar och skulder på olika återstående räntebindningstid lämnas i not 38 (sid 36). Där framgår bl a att genomsnittlig återstående räntebindningstid för såväl tillgångar som skulder i koncernen är 1,8 år. I nedanstående s k gapanalys utvidgas redovisningen till att avse de nominella kontantflödena inklusive räntebetalningar och amorteringar. På basis av sådana kontantflöden beräknas durationen, som uttrycker tillgångarnas respektive skuldernas genomsnittliga räntebindningstid när de nuvärdesberäknade kontantflödena används som vikter, i stället för de bokförda värdena så som sker i noten. I detta fall blir durationen 1,7 år för såväl tillgångar som skulder. Att värdena är lika betyder att de två sidorna uppvisar samma känslighet för en allmän likformig förändring i ränteläget och att det egna kapitalet har en ränterisk som ligger nära normrisken. Portföljsyn för hantering av ränterisker Även om utlåning och upplåning har bunden ränta är portföljen inte statisk. Både upplåningen och utlåningen berörs av förändringar som inträffar under löptiden. En portföljsyn måste därför tillämpas på ränteriskerna. Ett exempel ges av skuldbyten. En möjlighet till utlandsupplåning på fördelaktiga villkor kan t ex finnas utan att det samtidigt finns motsvarande finansieringsbehov i utlåningen. Den nya upplåningen kan då i stället användas till återköp av äldre obligationer. En liknande situation uppkommer när innehavare av äldre obligationer erbjuds utbyte mot nya, mer likvida papper. Vid skuldbyten medför återköpet av de äldre obligationerna normalt att en kursdifferens realiseras. Stadshypotek periodiserar sådana kursdifferenser över återstående räntebindningstid för att bibehålla en rättvisande räntemarginal i förhållande till utlåningen. En förändring kan också komma från utlåningen, t ex genom att en kund önskar omsätta sitt lån i förtid för att låsa in ett fördelaktigt ränteläge. I fråga om konsumentkrediter finns också alltid en rätt till förtida återbetalning. I båda situationer uppstår en obalans mellan ut- och upplåningen och låneavtalen ger därför Stadshypotek rätt till ränteskillnadsersättning, som skall ge kompensation för kostnaden att köpa tillbaka motsvarande upplåning. Även sådan ränteskillnadsersättning periodiseras över den återstående ursprungliga räntebindningstiden. Prisrisk vid koncentrerade affärsvolymer I Stadshypoteks verksamhet uppkommer situationer där stora volymer av förfallande upplåning skall lösas in eller stora utlåningsvolymer refinansieras vid ett och samma tillfälle. Särskilda åtgärder kan då krävas för att minska risken för negativa priseffekter i marknaden. Exempel på detta är hanteringen av benchmarklånen. Omkring ett år före löptidens utgång börjar Stadshypotek byta in obligationerna mot certifikat med mer spridda förfallotidpunkter. På så sätt kan ett jämnare likviditetsflöde skapas utan att ränterisken märkbart påverkas. Gapanalys avseende kontantflöden Hypoteksbolagen gemensamt, 31 december 1997 Räntebindningstiden upphör 1998 1998 1998 1999 2000 2001 2002 >2002 Summa Belopp i mdkr Kv 1 Kv 2 Kv 3-4 Räntebärande tillgångar 78,0 30,9 60,5 106,4 80,5 57,4 33,8 5,9 453,4 Räntebärande skulder* 75,6 38,3 53,0 108,3 75,9 39,6 21,7 7,5 419,9 Periodgap 2,4 7,4 7,5 1,9 4,6 17,7 12,1 1,6 33,5 Kumulativt gap 2,4 5,1 2,4 0,5 5,1 22,9 35,0 33,5 * Inklusive derivatinstrument STADSHYPOTEK 17