2013-01-03 Dnr: 12.063 Projektnummer: D7215 Detaljplan för Svedala 15:1, ICA Karlssons, Svedala kommun, Skåne län SAMRÅDSREDOGÖRELSE SAMRÅDET Enligt bygg- och miljönämndens beslut 2012-09-20 har rubricerad detaljplan, upprättad 2012-09-20, varit föremål för samråd under tiden 4 oktober 4 november 2012. Sakägare m.fl. har beretts tillfälle till samråd genom personlig underrättelse samt efter annons i Sydsvenskan, Skånskan och Svedala nytt samt på kommunens hemsida. YTTRANDEN Under samrådstiden har det inkommit 15 stycken yttranden, varav 4 från berörda sakägare. Länsstyrelsens yttrande redovisas i sin helhet. Övriga yttranden redovisas sammanfattande. Originaltext finns hos Bygg och miljö. Följande har inte haft något att erinra mot planförslaget: Malmö Museer Tele 2 AB Trafikverket Myndigheter, statliga verk m fl Länsstyrelsen i Skåne län Länsstyrelsen meddelar i skrivelse inkommen 2012-10-25 att föroreningssituationen för området behöver redovisas i kommande planhandlingar samt vilka eventuella marksaneringsåtgärder som behöver vidtas. Länsstyrelsen vill understryka vikten av att detta sker så att förutsättningarna för marksanering klarläggs innan marken prövas lämplig för bebyggelse. Av 4 kap 14 4 plan och bygglagen (2010) framgår att kommunen får bestämma i en detaljplan ett lov till en åtgärd som innebär en väsentlig ändring av markens användning får endast ges under förutsättning att markens lämplighet för bebyggande har säkerställts genom att en markförorening har avhjälpts eller en skydds eller säkerhetsåtgärd har vidtagits på tomten om markens lämplighet för byggande kan säkerställas med det. 1(8)
En förutsättning för att kommunen skall kunna ställa ett sådant krav i detaljplanen bör vara att det i samband med planläggningen kan visas att åtgärderna kommer at leda till avsett resultat, dvs. att marken kommer att bli lämplig att bebygga. Om införande av villkorat bygglov föreligger ska det införas som administrativ bestämmelse som ändrad lovplikt med ett entydigt krav på att sanering ska vara genomförd innan bygglov beviljas. I detaljplanen läggs bestämmelsen till att bygglov får inte ges förrän marken är sanerad till en nivå för känslig markanvändning samt en upplysning om att saneringsanmälan ska göras till Bygg och miljö, Svedala kommun, innan sanering av marken påbörjas. Lantmäteriet, division Fastighetsbildning Lantmäteriet påpekar i skrivelse inkommen 2012-10-26 att bestämmelsen gångfartsgata inte går att finna i plankartan. I genomförandebeskrivningen anges en genomförandetid om 5 år. Bestämmelse om genomförandetid saknas dock under planbestämmelserna. Fastighetsrättsliga genomförandefrågor och konsekvenser Det anges att mark som läggs ut som lokalgata ska tillföras en av Svedala kommun ägd gatu- och parkmarksfastighet samt att ersättning för fastighetsöverlåtelse regleras i särskilt avtal. Det kan förtydligas att kommunen har möjlighet att lösa in mark som enligt en detaljplan ska användas för allmän plats utan att avtal föreligger. Ersättning för marken bestäms enligt reglerna i expropriationslagen om ingen annan överenskommelse träffas. Kommunen är vidare skyldig att förvärva den allmänna platsmarken om fastighetsägaren begär det. Under rubriken genomförandetid sker en hänvisning till 5 kap. 11 PBL. Hänvisning bör ske till rätt paragraf i nya PBL. Bestämmelsen gångfartsgata tas bort från plankartan. Bestämmelse om att genomförandetiden är 5 år ska skrivas till. Lantmäteriets information rörande mark som ska tillföras Svedala kommun kommer att beaktas. Den felaktigt angivna paragrafen kommer att ändras till rätt paragraf i nya PBL. Skånetrafiken Skånetrafiken framför i skrivelse inkommen 2012-10-22 att planen medför en förtätning av bostäder men även inrymmande av verksamheter i centralt läge i Svedala med korta gångavstånd till såväl regionbusshållplats som till Svedala järnvägsstation. Utbyggnadens läge i samhället medför goda möjligheter för de framtida boende och verksamma att resa med kollektivtrafiken eller gång och cykel vilket är mycket positivt. Yttrandet föranleder ingen bearbetning av planens innehåll. 2(8)
Region Skåne, Regionala tillväxtnämnden Region Skåne framhåller i skrivelse inkommen 2012-11-06 att syftet med detaljplanen är positivt och går i linje med flera av Region Skånes mål och ställningstaganden för en hållbar utveckling. I det regionala utvecklingsprogrammet för Skåne finns mål om en bostadsproduktion med 5000 bostäder per år, med en allsidig sammansättning vad gäller hustyper och upplåtelseformer, och där en väsentlig del av tillkommande bebyggelse ska ske i kollektivtrafiknära lägen. Region Skåne ser mycket positivt på att Svedala kommun planerar bostadsbebyggelse i kollektivtrafiknära läge, och att detta sker genom tillkommande flerbostadshus intill befintlig villabebyggelse. Region Skåne vill dock även lyfta fram vikten av att planera for inslag av hyreslägenheter. Region Skåne anser att det är föredömligt att den planerade tillkommande bostadsbebyggelsen i kollektivtrafiknära läge sker genom fortätning, utan att ta oexploaterad mark i anspråk, och att verksamheter inkluderas. Att förtäta i befintliga strukturer och bygga integrerat i kollektivtrafiknära läge samt att hushålla med Skånes värdefulla åkermark går helt i linje med resonemangen i förslag till strategier för "Den flerkärniga miljonstaden Skåne", om att stärka tillgängligheten, växa effektivt och skapa attraktiva miljöer. Utbyggnadens läge medför inte minst goda möjligheter för ett hållbart resande, såväl lokalt som regionalt, med gång- och cykel- samt kollektivtrafik. Region Skåne ser positivt på planens fokus kring hållbara transporter. Region Skåne har inga ytterligare synpunkter utifrån ett regionalt perspektiv. I handläggningen av detta ärende har enheten för planeringsstrategier samt Skånetrafiken deltagit. Yttrandet föranleder ingen bearbetning av planens innehåll. Ledningsrättshavare m fl E.ON Gas Sverige AB E.ON Elnät meddelar i skrivelse inkommen 2012-10-31 att E.ON Gas har distributionsledningar för natur- och biogas, strax utanför planområdet samt inom planområdet längs med Vinkelgatan. Distributionsledningar är underkastade Energigasnormens regler (EGN 2011) som bland annat innebär ett minsta skyddsavstånd mellan ledning och byggnad inom tätbebyggelse 2 meter samt närmaste gräns för område med förväntade grävningsaktiviteter på 2 meter. Plantering av träd bör ej ske närmare gasledning än 2,5 meter. För att minska risken för skador på träd i samband med eventuella arbeten med ledning, rekommenderas att träd i närheten förses med rotskydd. För att tydliggöra gasledningarna rekommenderar E.ON Gas att ledningarna ritas in i grundkartan och under "Grundkartans beteckningar" exempelvis kan benämnas ---g--- (gasledning). 3(8)
Det är viktigt att ett detaljerat samråd med vår områdeshandläggare Stefan Ståhl, tfn 070-547 80 74 äger rum redan i tidigt projekteringsskede, speciellt om arbete sker i närheten av gasledningarna. E.ON Gas förutsätter att exploatören står för eventuella kostnader såsom flyttning och särskilda försiktighetsåtgärder med mera som måste vidtas kring ledningarna på grund av planens genomförande. Närheten till vårt natur- och biogasnät innebär att gas kan vara ett mycket intressant energialternativ för den planerade verksamheten. För information om anslutning av gas, kontakta gärna E.ON Gas marknadsenhet, 040-25 50 00. Nuvarande bebyggelse ligger redan närmare än 2 meter från gasledningen. Bebyggelsen som föreslås i planen har samma placering som nuvarande bebyggelse. Kommunal förvaltning Miljö och teknik, Gata och park Gata och park framför i skrivelse inkommen 2012-11-07 att under genomförandebeskrivningen, ansvarsfördelning bör det stå att exploatören svarar för att gatubelysningen på gatorna runt kvarteret anpassas till kvarterets nya utformning. Detta kommer att skrivas in i genomförandebeskrivningen. Miljö och teknik, VA Möjligheten att tillhandahålla rätt förutsättningar för sprinklersystem är ej utredda. Detta kommer att utredas i samband med bygglovsprövningen. Organisationer och föreningar Segeå Vattendragsförbund Segeå Vattendragsförbund och Vattenråd Segeå-projektet påpekar i skrivelse inkommen 2012-11-06 att parkeringsytorna bör göras genomsläppliga med t ex armerat gräs för att minska andelen hårdgjorda ytor i planen. Gröna tak bör anläggas där det är möjligt. I planen anges att carportarna skall ha gröna tak men även bostadshusen med platta tak kan med fördel förses med takterasser och gröna ytor. Det ses som viktigt att minimera belastning av dagvatten i området som skall transporteras vidare i det befintliga systemet i gatorna eftersom efterföljande rening från de äldre delarna av Svedala saknas eller är underdimensionerad vilket får till följd att ett förorenat dagvatten når recipienten Segeå. Det är inte acceptabelt att MKN för vatten överskrids. Ny byggnation får inte medföra att belastningen till det befintliga nätet medför att riskerna för att MKN inte kan hållas ökar. Därför måste åtgärder vidtas för att minimera dagvatten på fastigheten och tillse att det dagvatten som lämnar fastigheten 4(8)
via det befintliga nätet är av god kvalitet. Det är av största vikt att föroreningsbelastningen idagvatten minskas innan det når Segeå och det kan innebära att ytterligare reningsåtgärder krävs for att nå en god vattenkvalitet Det finns möjlighet att göra parkeringsytorna genomsläppliga. Planen kräver att minst 30% av markytan på parkeringen ska möjliggöra infiltration av dagvatten. Christer Blomqvist, Tengbom Christer Blomqvist, Tengbom meddelar att högsta byggnadshöjden bör ändras till 10,5 resp 13,5 meter. Det är bra om komplementbyggnaderna har möjlighet att utföras i lättare och enklare material som t ex skivor eller trä. Byggnadshöjden kommer att ändras till 10,5 respektive 13, meter i plankartan. Det kommer också att skrivas till att trä-och skivmaterial tillåts på komplementbyggnaderna. Sakägare och boende Boende på Svedala 24:1 framför följande önskemål i skrivelse inkommen 2012-11-07: Att den friliggande huskroppen i hörnet Nygatan-Vinkelgatan flyttas 1O meter från Nygatan (i nordöstlig riktning). Detta för att vi ska slippa en stor kompakt vägg utanför vårt fönster på andra våningen och för att få in mer ljus i trädgården. Att huset endast är i 2 våningar. Detta för att en lägre byggnad harmonierar bättre med den befintliga bebyggelsen på Nygatan och övriga kvarter i Svedala centrum. Även om byggnaden som är aktuell för rivning (ICAs gamla lokaler) saknar kulturhistoriskt värde anser vi att den föreslagna byggnationen strider mot önskan att bevara Svedalas kulturmiljö. Många av byggnaderna längs Storgatan har bytts ut och miljön har genom åren förfulats. Det skulle därför vara värdefullt om man satsade på en byggnad som återskapar den kulturhistoriska miljön. Att en skuggstudie ska genomföras för att klargöra nybyggnadens inverkan på omgivande fastigheter. Vi driver en verksamhet i vår villa där vi fotograferar, mestadels mat. Vi har producerat 12 kokböcker och ett stort antal tidningsjobb i vårt hus och är mycket beroende av det naturliga ljuset, både direkt och indirekt. Detta gäller både i rummen mot norr och den inredda f.d. verkstaden. Att vi får möjlighet att förvärva del av tomten och därmed skapa större trädgård till fastighet 24:1. Att det blir en carportslösning med sedumtak istället för öppna parkeringsplatser i anslutning till fastighet 24:1. 5(8)
Husen är placerade i gräns mot gatan för att följa stadsbilden och skapa en stadsmässig karaktär. Husen tillåts ha tre våningar av flera skäl: det är viktigt att förtäta i centrala Svedala för att skapa möjligheter att utnyttja kollektivtrafiken istället för bilen. En förtätning i centrum skapar mer liv, vilket ökar tryggheten och skapar ett större underlag för handeln. Ekonomiskt sett är det mer gynnsamt att bygga tre våningar jämfört med två. De tre våningarna skapar också en gradvis höjning av bebyggelsen och signalerar att vi befinner oss i centrum av orten. Byggnadernas storlek, placering, form och färg är valda för att passa in i sitt kulturhistoriska sammanhang. En skuggstudie kommer att genomföras och resultatet redovisas i granskningshandlingarna. Plankartan omarbetas i granskningsskedet så att möjlighet till förvärv av en del av Svedala 15:11 kan ske. Planen tillåter komplementbyggnader på parkeringen. Om den blir öppen införs en bestämmelse om att plank ska sättas upp mot angränsande tomter. Medlemmar i Brf Renen, Svedala 8:3 Medlemmar i BRF Renen, framför i skrivelse, innehållande 13 namn, inkommen 2012-11-07 följande synpunkter: Vi motsätter oss den planerade byggnationen med följande motiveringar: l. Vi befarar minskade värden på våra lägenheter 2. Utsikten från lägenheterna blir förstörd med ett fyravåningshus på andra sidan gatan 3. Man kan också befara att ett högt hus på andra sidan Storgatan kommer att betyda att våra lägenheter blir mörkare och får mindre sol. 4. Vi motsätter oss också att Storgatan öppnas för biltrafik, vilket kommer att medföra ökat buller och en sämre miljö 5. Vi ifrågasätter starkt behovet att fler lägenheter i centrala Svedala med anledning av att projekt Segestrand lagts på is med anledning av ringa efterfrågan på lägenheter 6. Vi föreslår i stället att man utnyttjar den befintliga byggnaden till affärslokal för någon större affärskedja som kan locka fler k under till Svedala centrum, t ex Lindex eller Skopunkten. 7. Ett annat alternativ om man nödvändigtvis måste riva ICA-fastigheten är att bygga i högst två våningar, med butiker i bottenplan och lägenheter ovanpå, och att fasaderna utformas i en stil som anpassas till den äldre bebyggelsen i Svedala tätort. 8. Ett tredje alternativ är att vända på bebyggelsen och skapa en torgbildning vid Storgatan. 1-3. En skuggstudie kommer att genomföras och resultatet redovisas i granskningsskedet. Fastighetsvärdet brukar tvärtom öka om man utvecklar grannskapet. Det är inte ovanligt att man 6(8)
bygger på höjden när man bygger nytt i centrala lägen jfr ert eget flerbostadshus som också ersatt en lägre bebyggelse. 4. Storgatan ingår inte i planen. Kommunstyrelsen förväntas ta beslut i frågan om biltrafik ska tillåtas eller ej när resultatet av en handelsutredning är klar och man med den som underlag är beredd att fatta beslut. 5. Svedala kommun förväntas växa med cirka 5000 invånare till 2025. Bygglov har getts för 32 lägenheter på Segestrand. Ytterligare en ansökan om bygglov för flerbostadshus på Segestrand ska prövas i nämnden i början av året. 6-8. En förtätning i centrum förväntas skapa mer liv, vilket ökar tryggheten och skapar ett större underlag för handeln. Ekonomiskt sett är det också mer gynnsamt att bygga fler våningar. Byggnadernas storlek, placering, form och färg är valda för att passa in i sitt kulturhistoriska sammanhang. SAMMANFATTNING Erinringar kvarstår från: Sakägare m.fl. med besvärsrätt, som ej blivit tillgodosedda Svedala 24:1 som förordar: att den friliggande huskroppen i hörnet Nygatan-Vinkelgatan flyttas1o meter från Nygatan (i nordöstlig riktning). att huset endast är i 2 våningar. Svedala 8:3 (BRF Renen) som förordar: att man utnyttjar den befintliga byggnaden till affärslokal för någon större affärskedja. att man bygger i högst två våningar, med butiker i bottenplan och lägenheter ovanpå, att fasaderna utformas i en stil som anpassas till den äldre bebyggelsen i Svedala att man vänder på bebyggelsen och skapar en torgbildning vid Storgatan. Revideringar som ska göras inför granskningsskedet Samrådet har visat att följande aspekter kräver viss omarbetning av samrådsförslaget: Plankartan justeras så att 1) plank ska sättas upp mot angränsande fastigheter vid den södra parkeringen; 2) utfartsförbud redovisas på plankartan där in- och utfart inte får ske; 3) vissa redaktionella ändringar och förtydliganden görs på plankartan. 7(8)
En skuggstudie redovisas i granskningsskedet. En bullerutredning redovisas i granskningsskedet. En översiktlig miljöteknisk markundersökning redovisas i granskningsskedet. Planbestämmelsen som tillåter handel kompletteras med att kontor, service och hantverk tillåts. Exempel på service är frisör samt exempel på hantverk är skomakare. Planbeskrivningen revideras med tanke på avsnittet om parkeringsköp. BYGG OCH MILJÖ I SVEDALA Pia Transe Pedersen stadsarkitekt Lina Andersson planarkitekt 8(8)