Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Vaggeryd Skillingaryds Bostads AB (556527-8651) avger härmed följande redovisning över verksamheten för räkenskapsåret 2014. Företaget är anslutet till Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), till inköpsorganisationen HBV och till arbetsgivarorganisationen Fastigo. Styrelse Styrelsen, som utsetts av kommunfullmäktige i Vaggeryds kommun, har under verksamhetsåret haft följande sammansättning: Ordinarie ledamöter Lars Erik Joakimson, Vaggeryd, ordförande (s) Thomas Axelsson, Vaggeryd, v. ordf. (kd) Sven Samuelsson, Skillingaryd (c) Peter Sjöberg, Skillingaryd (m) Ann-Christin Hallinder, Skillingaryd (s) Suppleanter Magnus Dauhn, Vaggeryd (s) Lars-Eric Sandahl, Vaggeryd (kd) Eva Toftgård, Skillingaryd (c) Helena Elb, Hok (m) Inger Fröding, Vaggeryd (s) Verkställande direktör Satu Jonsson, Jönköping Revisorer Kommunfullmäktige i Vaggeryds kommun har utsett två lekmannarevisorer och bolagsstämman har utsett auktoriserad revisor samt suppleant enligt följande: Ordinarie revisorer Mats Nilsson (auktoriserad revisor) Erling Andersson, Skillingaryd Anders Pettersson, Skillingaryd Suppleanter Mats Angslycke (auktoriserad revisor) Om inte annat särskilt anges redovisas alla belopp i kr. Uppgifter inom parentes avser föregående år.
Fastighetsförvaltning Den egna fastighetsförvaltningen omfattade vid verksamhetsårets slut 1 022 (1 007) bostadslägenheter och ett mindre antal lokaler. Under året har en villa avstyckats från Hagalund 6 och sålts. Två villafastigheter, centralt i Vaggeryd i kv. Liljedal, har förvärvats under året. Byggnaderna ska rivas och ersättas med ett fyravånings punkthus. Den nya byggnaden är avropad enligt SABO:s ramavtal för Kombohus och byggnation påbörjas så snart reviderad detaljplan och bygglov är klara. 16 enplans parhuslägenheter med egen trädgård har uppförts på kv Mjölnaren 1 i Vaggeryd. Lägenheterna var inflyttningsklara 1/12-14 och samtliga var uthyrda innan färdigställande. Fastighetsbeståndet finns huvudsakligen i Skillingaryd och Vaggeryd samt en mindre del i Klevshult och Hok. Fördelningen framgår av diagrammet nedan. 21 23 506 472 Vaggeryd Skillingaryd Klevshult Hok Den vanligaste lägenheten är en tvåa. Egentligen skulle fler stora lägenheter behövas eftersom allt fler familjer med många barn bor hos VSBo. Men en nyproducerad stor lägenhet blir så dyr att bo i, att familjerna som skulle behöva den inte har ekonomi att hyra den. Eftersom det bor flest människor i Vaggeryds tätort och efterfrågan är större i Vaggeryd är det där byggnation planeras den närmaste framtiden.
Underhåll Under året har totalt underhåll utförts för 162:- per kvm (134:-). Totala underhållsnivån har ökat men övergången till K3 (nya redovisningsregler) medför att nästan halva underhållskostnaden har aktiverats. 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 Aktiverat Övr. Uh Målare 2 000 0 2010 2011 2012 2013 2014 Lägenhetsunderhåll utförs kontinuerligt och större utförda underhållsåtgärder enligt plan är bland annat fönsterbyte på Saturnus i Skillingaryd och takbyte på Lagaparken i Vaggeryd. Yttre målning har utförts bland annat på Hackan i Skillingaryd. Den yttre miljön med fram för allt lekytor har gjorts om på Saturnus. Avfuktare har installerats i torkrum. Reparationsarbeten motsvarande 52:- per kvm (63:-) har gjorts under året. Miljöarbete Arbetet med fönsterbyten fortsätter och 2014 har 58 lägenheter och några lokaler på Saturnus i Skillingaryd fått nya fönster. Ytterligare fönsterbyten är planerade för kommande år. Ett antal fläktar i torkrum har bytts ut mot avfuktare eller annan ny lösning. Egen personal arbetar med injustering av värme i fastighetsbeståndet. VSBo deltar i Allmännyttans energisparkampanj med information till hyresgäster, både som utskick till alla och vid olika evenemang i kommunen. VSBo medverkar också i kommunens miljögrupp som tagit fram ett miljöprogram för hela kommunen. En separat miljöredovisning för 2014 upprättas för hela kommunkoncernen.
Hyresnivå och uthyrningsläge 2014.12.31 var genomsnittlig kallhyra (per kvm och år) 848:- (819:-) - innan kvarboenderabatter dragits av - och bränsleuttaget 126:50 (126:50). Hyresgäster som har bott länge i samma lägenhet får en kvarboenderabatt som avdrag på kallhyran varje månad. Kvarboenderabatten är 12 % av kallhyran när man bott i samma lägenhet i 20 år och 16 % efter 30 år. Ungefär 20 % av samtliga hyresgäster får en kvarboenderabatt och under året har kvarboenderabatten uppgått till totalt drygt 1 Mkr. Tidigare har man fått en kvarboenderabatt efter 10 år men en avtrappning har påbörjats för att minska den totala kostnaden för kvarboenderabatt. Omflyttningen är 25 %, varav 7 % intern omflyttning. Omflyttningen är hög men tycks svår att påverka. Samtidigt som en del hyresgäster bor kvar länge flyttar andra desto oftare. För att begränsa omflyttningen erbjuds ingen ny lägenhet hos VSBo innan man bott i 9 månader. Hyresförlusterna har på senare år varit höga på grund av nyproduktion i Skillingaryd. De senaste åren har hyresförlusterna dock sjunkit kraftigt. De vakanser som finns är framför allt i Skillingaryd och mest på Trygghetsboendet på Slätten. 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 Genomsnittlig vakansgrad % 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 September 2009 var Smultronet inflyttningsklart. Med fullt genomslag på hyresförlusterna 2010. September 2011 var Trygghetsboende på Slätten inflyttningsklart och förlusterna på årsbasis syns 2012. I februari 2015 är vakansgraden nere på 1,2 %, vilket är en ytterligare sänkning från 2014. 2015.04.01 höjs kallhyran med ca 1,9 %.
Personal 2014.12.31 var 26 personer tillsvidareanställda i bolaget. 6 personer arbetar med huvudsakligen administrativa uppgifter, 15 är fastighetsskötare och hantverkare, på seniorboendet/trygghetsboendet finns tre värdinnor och 2 personer arbetar med lokalvård. En anställd har slutat under året. Två nya medarbetare har anställts, en hantverkare tillsvidare och en värdinna till seniorboendet på visstid och deltid. Sjukfrånvaron ligger oförändrat på ca 3 % av total arbetstid. En anställd har varit sjukskriven sedan sommaren 2014. Andelen uttagen semester är 10,6 % (9,9 % året innan). Uttagen föräldraledighet utgör 1,9 % av den totala arbetstiden (3,4 %). Personalens medelålder är 54 år. Under 2014 har två anställda gått i pension och under 2015 uppnår ytterligare tre anställda pensionsåldern. Måluppfyllelse Enligt bolagsordningen ska VSBo främja kommunens försörjning med bostäder och kommersiella lokaler. Vakansgraden har under senare år varit hög men minskar nu. Det som finns ledigt idag finns i Skillingaryd, och framför allt på Trygghetsboendet på Slätten. I samarbete med socialförvaltningen arbetas för att få in fler hyresgäster på Trygghetsboendet. Efterfrågan på lägenheter är störst i Vaggeryd och det är där den senaste produktionen och det närmaste planerna koncentrerats. Under året har 16 lägenheter i enplans parhus, med hög standard och egen trädgård, uppförts på kv Mjölnaren i Vaggeryd. Projektet har blivit positivt mottaget och alla lägenheter var uthyrda vid inflyttning i december. I Skillingaryd finns flera tomma lokaler i centrum. I Vaggeryd har inte funnits någon tom lokal hos VSBo på länge. Men det finns lediga lokaler centralt hos andra fastighetsägare. Till hösten kommer Apoteket att flytta till nya lokaler och kring kommande årsskifte får Familjecentralen nya lokaler. Då kommer två centrala lokaler att finnas hyreslediga i Vaggeryd.
Enligt ägardirektivet 2012-2014 ska VSBo, inom ramen för gällande lagstiftning, bidra till att göra Vaggeryds kommun till en attraktiv boendekommun. Avkastningskravet är 4 % av bokfört eget kapital. 38,4 % 2014 (4,3 % 2013) Det höga resultat 2014 beror till stor del på övergången till nya redovisningsregler, K3. Borgensavgift utgår med 0,5 %. 1,185 Mkr 2014 (1,236 Mkr 2013). Bolagets soliditet ska på sikt stärkas och målet är 15 %. Med nyproduktion är det svårt att stärka soliditeten. Årets resultat innebär, trots nedskrivning av fastighet, en ökning från 8,3 % till 9,1 %. Förutom ekonomiska mål finns också sociala och ekologiska utgångspunkter att arbeta utifrån. Att erbjuda attraktiva bostäder till olika kundkategorier och vid olika skeden i livet. Att arbeta med hänsyn till olika miljöaspekter och delta i en dialog med kommunledningen. Senaste nyproduktionen i form av marklägenheter i ett attraktivt läge i Vaggeryd har tagits emot väldigt positivt och Trygghetsboendet borde vara framtidens boendeform för äldre. Även om det har varit svårt att hyra ut alla små lägenheter är stämningen bland dom som bor på Slätten väldigt god. Det befintliga beståndet underhålls kontinuerligt för att kunna erbjuda bra och prisvärt boende i olika prisklasser. I alla större projekt involveras boende, eller kommande boende, för att hyresgästerna ska få möjlighet att påverka utformning och få information i ett tidigt skede. Miljöarbetet pågår ständigt, bla för att begränsa förbrukning av energi och vatten och samtidigt sänka driftskostnaderna. Resultat och ekonomisk ställning Aktiekapitalet uppgår till kr 5 000 000:- och samtliga aktier ägs av Vaggeryds kommun. Bolaget har en soliditet på 9,1 % (8,3 %). Resultatet och bolagets ekonomiska ställning per den 31 december 2014 framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande: Balanserad vinst 947 548 Förändring IB 2014-4 368 000 Årets resultat 8 022 004 kronor 4 601 552 Styrelsen och verkställande direktören föreslår att, av den ansamlade vinsten, kr 4 601 552:-, 4 000 000:- avsätts till reservfond och resten, 601 552:- överföres i ny räkning.
Framtida utveckling Efter senare års byggnation i Skillingaryd har hyresförlusterna varit höga men sjunker nu. Fortfarande uppgår kostnaden för tomma lägenheter till nästan 2 Mkr men det är ändå en halvering på två år. I takt med att vakanserna sjunker tidigareläggs planerade underhållsåtgärder. Bland annat behöver fönster bytas och även stambyten är angelägna att genomföra. För framtiden har tre villatomter köpts in centralt i Vaggeryd. Tanken är att riva villorna och förtäta i centrum. Två av tomterna ligger i kv Liljedal och planen är att bygga ett fyravåningshus med 16 lägenheter ett av SABo:s Kombohus. Gällande detaljplan måste revideras men när den är färdig kan byggnation påbörjas. På kv Tor i Vaggeryd kan drygt hundra lägenheter byggas när saneringsfrågan är löst. Kostnaden för den sanering som krävs är så hög att den inte kan läggas på nybyggnadshyror om lägenheterna ska gå att hyra ut. Miljö- och byggnämndens krav på saneringsåtgärder har överklagats till mark- och miljödomstolen som ändrade beslutet något. Men fortfarande är kostnaden beräknad till det dubbla jämfört men förslaget som togs fram av geotekniker efter omfattande utredning. Om Tor blir byggklart kan ett stort antal lägenheter, i etapper, byggas på området. Diskussioner har förts med socialnämnden om att etablera ytterligare ett Trygghetsboende, och då lämpligen på Tor.
När det gäller äldres boende har ett samarbete med vård & omsorg inletts, fram för allt gällande Trygghetsboendet på Slätten. Där finns fortfarande ett antal små lägenheter lediga och förhoppningen är att boende från Jupiter ska flytta till Slätten. En viktig del i samarbetet är att kombinera traditionell bostadsanpassning med tex flytthjälp. Här finns mycket att göra ännu och VSBo hoppas på ett fortsatt bra samarbete. Upprustningen av yttre miljöer har fortsatt under 2014. Hackan är färdig och på Saturnus saknas lite möbler och lekutrustning. Dessa kommer på plats tidig vår. I båda projekten har de boende varit engagerade och fått delta i planeringen. Vid nyproduktion läggs stor vikt vid den yttre miljön och i det befintliga beståndet har flera områden rustats upp och det arbetet fortsätter kontinuerligt. Det är inte bara nyproduktion som behövs utan det befintliga beståndet måste vårdas väl. Under 2015 kommer bla konvertering från elvärme till fjärrvärme att göras på Smedjan i Vaggeryd. På Smedjan finns 46 ljusa och välplanerade lägenheter. Kallhyra gör dock att omsättningen är hög. På vintern blir elräkningen så hög att många väljer att flytta. Med fjärrvärme fördelas kostnaden jämnt över året och de boende slipper tråkiga överraskningar. Dessutom kommer fönsterbyten, utbyte av tamburdörrar och relining av avloppsstammar att genomfördas på olika områden.
Alla dessa åtgärder påverkar hyresgästerna i deras egna hem. Det är därför av stor vikt att hyresgästerna är med i ett tidigt skede och kan komma till tals, att man får information och hjälp. Alla större projekt kommer att organiseras så att inte bara det tekniska utförandet blir bästa möjliga utan att också människorna vårdas väl. Vaggeryds kommun har tagit emot ensamkommande flyktingbarn och dessa behöver bostad både vid ankomsten och senare en egen lägenhet. Mottagningen hyr lägenheter av VSBo till båda delarna. Och sist, men absolut inte minst, en stor eloge till personalen. Utan den fina personal VSBo har hade hyresgästerna inte varit så positiva som dom överlag är idag. Och hyresförlusterna hade inte minskat i den takt dom gjort. Det är viktigt att kommuninvånare och inflyttande vill flytta till VSBo och att dom trivs med sitt boende och vill stanna kvar. Att dom som redan bor hos VSBo sprider ett positivt budskap som lockar andra att flytta in. Historiskt har personalomsättningen varit låg. Men med hög medelålder kommer nu en del pensionsavgångar. 2014 har två personer avgått med pension och 2015 uppnår ytterligare tre pensionsålder. Det stora bekymret på personalfronten 2014 har varit att av dessa avgångar är tre stycken målare. Det har varit svårt att rekrytera målare och ett tag var det nära att måleriverksamheten måste läggas ner. Nu har två nya målare rekryterats och läget ser betydligt bättre ut. Under tiden har den pensionerade personalen ställt upp och fortsatt arbeta så att verksamheten har fungerat. Ytterligare ett par tjänster måste tillsättas under 2015 och det är alltid känsligt att hitta rätt person som passar in i laget.