FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Projekt och byggrätter Fastighetsbeståndet skall ständigt förädlas och utvecklas i syfte att förbättra kassaflödet och öka fastigheternas värde. Detta sker både genom om- och tillbyggnader i befintliga fastigheter och genom nyproduktion. Investeringar skall genomföras där åtgärderna möjliggör ökade hyror och förbättrad uthyrningsgrad. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter. Castellum har under 2001 färdigställt större projekt som uppgår till totalt ca 700 Mkr och har pågående projekt som uppgår till totalt 1 000 Mkr, varav återstående investeringsvolym uppgår till 260 Mkr. Därutöver finns konkreta projekt med antagen detaljplan om i storleksordningen 250 tkvm, som kan påbörjas relativt snart efter att hyreskontrakt har tecknats. Med en genomsnittlig produktionskostnad om 10 000 kr per kvadratmeter motsvarar dessa en total projektvolym om 2,5 miljarder kronor. Dessutom förfogar Castellum över byggrätter, för vilka konkreta projekt ännu inte planerats, motsvarande en nybyggnadsyta om ca 500 tkvm. Castellums projektportfölj innehåller en god riskspridning med många projekt på flera orter och med ett stort antal hyresgäster i många olika branscher. Castellum kommer inte att genomföra större projekt på spekulation, men lika väl som icke fullt uthyrda fastigheter förvärvas, kan också projekt med kontrollerbara vakanser startas. Projekt som färdigställts under 2001 Bland de större projekt som färdigställts under 2001 kan nämnas följande. Vid Lilla Bommen i Göteborgs city färdigställdes under sommaren 2001 kontorsfastigheten Gullbergsvass, Guldet om ca 8 000 kvm jämte tillhörande parkeringsgarage. Fastigheten är helt uthyrd och inflyttning skedde successivt från mars till juli. Investeringen uppgick till ca 160 Mkr inklusive förvärvet av marken. Under sommaren färdigställdes också ombyggnaden av den fullt uthyrda fastigheten Högsbo 8:8 i Högsbo industriområde i Göteborg. Ombyggnaden omfattade 2 100 kvm och innebar bland annat nya installationer och fasader samt gav fastigheten förbättrad funktion. Investeringen uppgick till ca 10 Mkr. I Mölndal färdigställdes under året en tillbyggnad av fastigheten Skinntickan 1, avseende ca 1 300 kvm lager för en redan befintlig hyresgäst. Investeringen uppgick till ca 17 Mkr. Vidare genomfördes energiförbättringar i fastigheten Midas som är belägen i centrala Borås. Investeringen uppgick till 13 Mkr och innebär att fastighetens långsiktiga driftoch underhållskostnader kommer att kunna reduceras. Investering, Mkr Investering, Mkr Under 2001 färdigställda projekt till och med 2001 Guldet, Göteborg 160 Flygvärdinnan 4, Malmö 62 Röda rummet, Örebro 33 Vagnmakaren, Jönköping 19 Jungfrun 11,Värnamo 18 Bjurö 12, Malmö 16 Skinntickan 1, Mölndal 17 Vindruvan 4,Värnamo 17 Rosersberg 11:35-36, Stockholm 14 Valutan 11, Jönköping 13 Midas 10 11, Borås 13 Högsbo 8:8, Göteborg 10 Övrigt 339 Summa 731 Pågående projekt till och med 2001 2002 klart Forskaren, Lund 240 5 Kvartal 1, 2002 Ekenäs, Stockholm 155 65 Kvartal 1 2, 2002 Hälsingland, Malmö 50 30 Successivt under 2002 Citygallerian, Malmö 25 30 Kvartal 4, 2002 Hansacompagniet, Malmö 35 20 Kvartal 2, 2002 Kungsängen, Uppsala 20 12 Kvartal 2, 2002 Flygfyren, Malmö 25 7 Successivt under 2002 Trucken, Borås 21 5 Kvartal 1, 2002 Malte, Malmö 17 9 Kvartal 4, 2002 Kampen 25, Malmö 16 4 Kvartal 1, 2002 Varla, Kungsbacka 18 Kvartal 3, 2002 Gjutaren 26, Alingsås 5 10 Kvartal 2, 2002 Övrigt 191 45 Summa 800 260 32
PROJEKT J OCH BYGGRÄTTER I Bulltofta industriområde i Malmö färdigställdes under sommaren 2001 en nybyggnation på den befintliga fastigheten Flygvärdinnan. Nybygget, som omfattade ca 5 500 kvm, varav 3 500 kontorslokaler och resten lager, uppgick till 62 Mkr. Under hösten färdigställdes ombyggnaden av fastigheten Bjurö 12 i Norra Hamnen i Malmö. Investeringen uppgick till 16 Mkr och omfattade iordningsställande av ca 1 800 kvm kontor och 5 700 kvm lager. Under året har fastigheterna Rosersberg 11:35 och 11:36 som är belägna i Rosersberg inte långt från E4, byggts samman till en enhet. Investeringen om ca 14 Mkr innebar även ett yttillskott om ca 1 700 kvm. Västra Småland Under våren färdigställdes om- och tillbyggnaden av den fullt uthyrda fastigheten Vagnmakaren 7 vid Ekhagsrondellen i Jönköping. Investeringen, som uppgick till 19 Mkr, omfattade 7 660 kvm, varav merparten butiksytor. Ombyggnaden av den fullt uthyrda fastigheten Vindruvan 4 i Värnamo centrum blev klar under hösten och investeringen uppgick till ca 17 Mkr. Bland annat har lokaler om ca 6 000 kvm som tidigare nyttjades för hotellrörelse uppgraderats för ny hotellverksamhet. Vid Flanaden i centrala Värnamo har en ny butiksgalleria om ca 3 500 kvm färdigställts i fastigheten Jungfrun 11. Denna investering uppgick till ca 18 Mkr. Valutan 11 på A6-området i Jönköping har delvis konverterats från kontor till butiker. Samtidigt har fastighetens uthyrningsbara yta ökats med ca 1 000 kvm, en investering om totalt ca 13 Mkr. Vid infarten till Aspholmen, det mest attraktiva externområdet i Örebro, färdigställdes i början av året, Röda rummet, en nybyggd kontorsfastighet om ca 3 200 kvm. Investeringen om ca 33 Mkr gav ett värdefullt tillskott av nya ytor och fastigheten är idag fullt uthyrd. Pågående projekt Vid Viaredsmotet utmed riksväg 40 i Borås uppförs Trucken 4, en ny lager- och kontorsfastighet om ca 5 500 kvm, motsvarande en investering om ca 26 Mkr. Ett långsiktigt hyresavtal har tecknats och projektet beräknas vara klart för inflyttning i början av 2002. Under 2001 förvärvades markfastigheten Varla 2:416 i anslutning till norra motorvägsinfarten i Kungsbacka. Ett långsiktigt hyresavtal har tecknats och nybyggnation har påbörjats av ca 1 800 kvm, varav 1 100 kvm utgör kontor. Investeringen uppgår till 18 Mkr och den nya fastigheten beräknas vara färdigställd under hösten 2002. I fastigheten Gjutaren 26 i Alingsås, påbörjades under året en total ombyggnad av lager- och industrilokaler med låg standard till moderna kontor om 1 800 kvm, vilka är fullt uthyrda. Investeringen beräknas vara färdigställd under våren 2002 och uppgår till 15 Mkr. Interiör från den fräscha Flanaden-gallerian som under året färdigställdes i centrala Värnamo. Nära E6/E20 i Kungsbacka uppförs en ny kontors- och lagerfastighet om ca 1 800 kvm, som kommer att vara klar för inflyttning i månadsskiftet september/oktober 2002. Ombyggnaden av Malmö gamla strumpfabrik fortsätter i takt med att kontrakt tecknas.totalt investeras ca 80 Mkr i nya kontorsoch butikslokaler. I Kista Science Park i norra Stockholm kompletteras bolagets bestånd med 12 000 kvm nybyggda kontorslokaler, vilka färdigställs under första halvåret 2002. En del av nybygget ses i mitten på bilden. 33
158 änggårdsbergen Åbyfältet. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Vid Pålsjö öster om Ideon-området i Lund slutförs den första utbyggnadsetappen av projektet Edison Park (Forskaren), vilken beräknas vara helt färdigställd i början av 2002. Inflyttningen inleddes redan under sommaren 2001 och har därefter pågått successivt. Etappen som omfattar ca 20 000 kvm kontorsytor, konferenslokaler m m, motsvarar en investering om ca 245 Mkr. Konverteringen av Malmö gamla strumpfabrik (Hälsingland) fortsätter. Investeringen beräknas uppgå till ca 80 Mkr och berör 10 500 kvm kontors- och butikslokaler. Ombyggnaden kommer att färdigställas i takt med att kontrakt tecknas och hittills har ca 25 % av ytan kontrakterats. Projektet beräknas vara färdigställt tidigast årsskiftet 2002/2003. Nära Gustav Adolfs Torg i centrala Malmö äger Castellum såväl Citygallerian om 9 900 kvm som Hansacompagniet om 29 600 kvm. I syfte att göra varuhusen attraktivare och mera lättillgängliga samt för att öka försäljningsytan genomförs en större ombyggnad av Citygallerian och planeras för en ny gångförbindelse mellan de båda affärsfastigheterna. Ombyggnaden beräknas vara klar under 2002 och investeringen uppgår till ca 110 Mkr. I fastigheten Flygfyren i Bulltofta industriområde i Malmö pågår såväl ombyggnad av ca 12 900 kvm industrilokaler till kontors- och lagerlokaler, som nybyggnation av 700 kvm kontorslokaler, innebärande en investering om 32 Mkr. Hela projektet beräknas vara klart under 2002. På fastigheten finns ytterligare en outnyttjad byggrätt om ca 5 000 kvm. Den andra etappen i omvandlingen av fastigheten Kampen, kallad Sofie Park, i Malmö omfattar ca 20 000 kvm kontor och verksamhetslokaler. Ombyggnaden, som inleds med vissa rivningsarbeten och allmänna förberedelser, beräknas kunna färdigställas successivt under en fyraårsperiod i takt med att uthyrning sker. Den totala investeringen beräknas uppgå till 80 100 Mkr. I fastigheten Malte 23, som är belägen Malmö, pågår ombyggnad på Öster för 26 Mkr. Investeringen som bland annat innebär ny ventilation med komfortkyla, ny fasad samt ombyggnad av 2 000 kvm kontorsytor, beräknas vara klar under slutet av 2002. I Kista Science Park i norra Stockholm pågår en större nybyggnation i anslutning till bolagets befintliga fastigheter Ekenäs. Nybygget omfattar tre huskroppar med 12 000 kvm moderna kontorslokaler samt garage. Investeringen uppgår till ca 220 Mkr och inflyttning beräknas ske successivt under första halvåret 2002. HÖGSBO Järnbrottsmotet SÄRÖLEDEN DAG HAMMARSKJÖLDSLEDEN HÖGSBO 2 300 kvm Sisjömotet 24 000 kvm SISJÖN 1 700 kvm 1 200 kvm 4 000 kvm 2 500 kvm SÖDERLEDEN 10 000 kvm I fastigheten Kungsängen 35:3 i Uppsala genomförs dels en ombyggnad av befintliga lokaler om 650 kvm, dels nybyggnation av 2 300 kvm motsvarande en total investering om ca 32 Mkr. Fastigheten, som innehåller kontor och laboratorier, kommer att i sin helhet hyras av ett bioteknikföretag med inflyttning under våren 2002. Projekt / byggrätter Utmed Söderleden i Högsbo-Sisjön- Åbro, som är Sveriges största sammanhängande industriområde, äger Castellum ett stort antal byggrätter om totalt ca 88 000 kvm (se karta nedan). I området har Castellum för närvarande två potentiella nybyggnadsprojekt. Förhandlingar förs om uppförande av 3 500 kvm kontorsoch butikslokaler på Anisen, som är en outnyttjad byggrätt i Mölndals kommun. Vidare förs diskussioner med presumtiva hyresgäster om ny- TOLTORPS- DALEN BIFROST 15 000 kvm 4 000 kvm 2 400 kvm MÖLNDAL 4 800 kvm I Högsbo-Sisjön-Åbro utmed Söderleden i Göteborg och Mölndal äger bolaget byggrätter om totalt ca 88 000 kvm. ÅBRO ÅBY 8 100 kvm LACKAREBÄCK E6 E20 RÄVEKÄRR 34
PROJEKT J OCH BYGGRÄTTER byggnation av ca 10 000 kvm kontorslokaler på byggrätten Generatorn i samma område. Lackarebäck söder om Göteborg är ett dynamiskt verksamhetsområde där Castellum äger flera fastigheter. Området behöver dock förnyas och göras mera attraktivt varför diskussioner inletts med flera större hyresgäster och fastighetsägare i detta syfte. Strax söder om centrala Göteborg med ett attraktivt skyltläge mot E6/ E20 och nära riksväg 40 till Landvetter och Borås, ligger Tändstickan, en byggrätt som medger nybyggnation av ca 35 000 kvm kontorslokaler. Projektering av kontor med hög teknisk standard pågår och en ny detaljplan för området har fastställts. Vidare förs diskussioner med presumtiva hyresgäster om byggnation av ca 12 000 kvm i Härryda företagspark på vägen mot Landvetter flygplats. i byggrätter om ytterligare 195 000 kvm. Projektet Edison Park i Lund, vilket vänder sig till spjutspetsföretag inom teknik, elektronik och medicin, innehåller, utöver pågående utbyggnadsetapp, ytterligare byggrätter som möjliggör uppförandet av fyra huskroppar om totalt ca 20 000 kvm. Detta projekt kan, beroende på efterfrågan, snabbt igångsättas efter det att efter den första etappen färdigställts. Intill den större projektfastigheten Kampen i Sofielunds industriområde i Malmö äger Castellum fastigheten Intäkten, som genom ombyggnad kan tillföra både en attraktiv entré till området och nya parkeringsytor. Den befintliga huvudbyggnaden kan byggas om till moderna kontor om ca 1 800 kvm och en ny kontorsbyggnad om ca 1 400 kvm kan uppföras. Den totala investeringen beräknas uppgå till ca 28 Mkr. Nybyggnationen kommer att startas när hyresavtal har tecknats. I Norra Hamnen i Malmö äger Castellum kontorsfastigheten Betongen, som innehåller en byggrätt för uppförande av ytterligare en byggnad om ca 5 000 kvm. Hyresdiskussioner har inletts med bland annat befintliga hyresgäster som har expansionsbehov. I Gastelyckans industriområde i anslutning till E22 i sydöstra Lund äger Castellum lager- och kontorsfastigheten Kvartsen med en tillhörande outnyttjad byggrätt där projektering skett för en ny kontorsbyggnad om 4 000 kvm. Detaljplan och bygglov är klara och byggstart beräknas kunna ske inom kort. Investeringen beräknas uppgå till ca 46 Mkr. Byggstart äger rum när hyresavtal tecknats. Vid Helsingborgs norra infart i anslutning till Berga centrum äger Castellum butiks- och lagerfastigheten Pilbågen, om 5 350 kvm, varav en stor del är vakant. Bolaget avser att successivt förädla fastigheten med början i de vakanta lokalerna. I anslutning till Edison Park i Lund förvärvades under året Höjdpunkten 2 med möjligheter till byggnation av upp till ca 14 000 kvm lokalyta. Fastigheten kommer att utgöra entrén till det nya stora verksamhetsområde som planeras i Brunnshög. i byggrätter om ytterligare 39 000 kvm. I Uppsala byggs 2 300 kvm nya kontors- och laboratorielokaler på fastigheten Kungsängen 35:3 där inflyttning sker under våren 2002. I Åbroområdet i Mölndal finns ett flertal byggrätter, bl a Generatorn med möjlighet att bygga ca 10 000 kvm kontor. (Idéskiss) På fastigheten Kvartsen 2 i Lund finns en outnyttjad byggrätt där projektering skett för en ny kontorsbyggnad om 4 000 kvm. (Idéskiss) Edison Park Höjdpunkten 2 Vid Edison Park i Lund förvärvades 2001 Höjdpunkten 2, en obebyggd tomt om 15 000 kvm. Den kommer framgent att utgöra entré till ett helt nytt verksamhetsområde med stor potential. (Idéskiss) Linde Torp vid Bolidenplan i Johanneshov är en detaljplanelagd byggrätt där ett kontorshus med hög standard planeras. (Idéskiss) 35
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE I Johanneshov i södra Stockholm äger Castellum flera intill varandra liggande fastigheter med ingående byggrätter, vilket ger förutsättningar för en samordnad och integrerad utveckling av området. Vid Bolidenplan finns Linde Torp, som dels är ett detaljplanelagt projekt om ca 16 000 kvm, vilket för närvarande marknadsförs, dels en detaljplanelagd byggrätt om 6 000 kvm. Därtill äger Castellum några angränsande fastigheter i kvarteret Renseriet, där ytterligare utbyggnadsmöjligheter kan skapas genom rivning av vissa befintliga byggnader och utnyttjande av obebyggd tomtmark. Ett detaljplanearbete pågår i syfte att, utöver tidigare nämnda byggrätter, tillskapa byggrätter om ytterligare ca 15 000 kvm i området. Norr om Stockholm vid E4/E20 halvvägs till Arlanda ligger Norrviken Strand, en större byggrätt om ca 110 000 kvm. Detta är ett intressant framtidsläge för högkvalitativa arbetsplatser med tillgång till både bra kommunikationer och natursköna omgivningar. En av de största byggrätterna i Stockholmsområdet är Smista Park/ Huddinge utmed E4/E20 vid Kungens kurva. Byggrätten, som är detaljplanelagd, omfattar ca 125 000 kvm med inriktning mot främst kontor och lager/logistik men också bostäder. Efter årsskiftet har bostadsbyggrätterna om ca 25 000 kvm avyttrats. I Mariehäll, Bromma, pågår detaljplanearbete inom kvarteren Archimedes och Vallonsmidet i syfte att skapa nya byggrätter för till- och nybyggnader om ca 20 000 kvm. i byggrätter om ytterligare 9 000 kvm. Västra Småland I västra Småland finns fem kommande om- och nybyggnadsprojekt. I Jönköping planeras ombyggnad av verksamhetsytor i fastigheten Vilan som ligger utmed E4 och i Värnamo planeras nybyggnation av kontorsoch verksamhetslokaler på fastigheterna Ljuset och Golvläggaren. I Värnamo finns även Takläggaren 4 där en befintlig hyresgäst har behov av tillbyggda lokaler. I Växjö förbereds en ombyggnad av fastigheten Glasmästaren 1 med kontor och verksamhetslokaler. i västra Småland byggrätter om ytterligare 53 000 kvm. I centrala Västerås har Castellum under hösten förvärvat en del av området Kopparlunden, som är ett av de mest intressanta utvecklingsområdena i Västerås. Under hösten 2001 bildade dotterbolaget Aspholmen och Skanska ett gemensamt ägt bolag för fortsatt utveckling av området. Detta bolag äger projektfastigheter med ca 25 000 kvm byggrätter, vilket medger kommande ny-, till och ombyggnader för totalt ca 250 Mkr. Utbyggnaden antas ske i ett antal delprojekt under en femårsperiod. i byggrätter om ytterligare 15 000 kvm. Byggrätter 2001-12-31 Område Byggrätt tkvm 278 Högsbo/Sisjön/Åbro 88 Hisingen 53 Göteborg 49 Övriga 88 73 Lund 45 Malmö 19 Helsingborg 5 Övriga Öresund 4 272 Huddinge 125 Sollentuna 110 Johanneshov 23 Övriga 14 Västra Småland 85 Värnamo 49 Jönköping 15 Växjö 11 Övriga västra Småland 10 35 Västerås 21 Uppsala 8 Örebro 4 Övriga 2 Totalt 743 36