Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om pris i marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen av en fastighet har utgjort ett så kallat lockpris. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av det marknadsförda priset på en bostadsrätt. Anmälaren har gett in kopior av utskrifter av marknadsföringen på internet och av sms-meddelanden som har skickats mellan honom och mäklaren. NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in kopior av uppdragsavtalet och upplåtelseavtalet. Anmälan Anmälaren har uppgett att fastighetsmäklaren i ett sms uttryckte att köparen var medveten om att en liknande lägenhet hade sålts för 3 720 000 kronor och att säljaren förväntade sig ett liknande pris. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna handlingarna enbart utifrån den kritik som anmälaren har framfört, en så kallad riktad granskning. Annonsen på internet I annonsen anges bland annat följande. Välkommen till denna fantastiska tvåa med storslagen utsikt över hela [ ]. Ett av [ ]:s bästa lägen! Hela lägenheten är nyrenoverad och är utrustad med det bästa du kan tänka dig! Det framgår att annonsen är utskriven den 19 januari 2016 och att utgångspriset är satt till 2 895 000 kronor. Sms-meddelandena Av kopiorna av sms-meddelandena framgår följande. Anmälaren skriver till mäklaren: Mäklaren svarar: Hej, vi har noterat att du har en lägenhet ute på [ ] och undrar om möjligheter till förhandsvisning och ev. snabb affär? Hälsning [ ] Anmälaren svarar: Hej [ ], Det kan eventuellt finnas möjlighet till en snabb affär. Jag visade lägenheten i fredags för en person med samma intresse som er. En kollega sålde en liknande lägenhet i höstas för 3 720 000 kr vilket säljaren är medveten om. Hur ser ert eget boende ut idag? Hej, Nu bor vi på [ ] men söker något större [ ] i framför allt [ ] och är därför väldigt intresserade av objektet. Tror du säljaren har samma uppfattning och ogärna släpper den under
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Mäklaren svarar: 3.7 i detta fall också? Hej igen, vi har inte riktigt diskuterat det ännu, men säljarna är som sagt medvetna om detta pris. Det är enligt min mening en utav de finaste lägenheterna i området. Självklart kan jag höra om en förhandsvisning är okej med säljarna. [ ] Uppdragsavtalet I uppdragsavtalet, som är daterat den 17 augusti 2015, anges bland annat att det överenskomna accepterade priset är 2 895 000 kronor eller det högre eller lägre pris som uppdragsgivaren eller fastighetsmäklaren senare kommer överens om. Upplåtelseavtalet Av upplåtelseavtalet, som är daterat den 27 januari 2016, framgår att det är bostadsrättsföreningen som är säljare av den aktuella bostadsrätten. Det framgår även att upplåtelseavgiften och insatsen uppgår till sammanlagt 3 750 000 kronor. Fastighetsmäklarens yttrande NN har motsatt sig anmälarens kritik. Han har anfört i huvudsak följande. Anmälaren visade intresse för den aktuella bostadsrätten med ett sms som han tog emot. Efter en kortare korrespondens upphörde svar att komma in från anmälaren. Han utgick från att anmälaren inte längre var intresserad. Anmälaren har inte sett lägenheten eller träffat honom och har inte heller pratat med honom. I anmälan påstås att han ska ha påpekat att säljaren förväntat sig ett visst pris, vilket inte stämmer. Han har endast informerat om en liknande affär. Den affären gjordes under hösten och var ingenting som han kunde känna till vid värderingen, som skedde flera månader tidigare. Värderingen av bostadsrätten skedde den 15 juli 2015. Han värderade lägenheten till 2 895 000 kronor, plus eller minus 100 000 kronor. Därefter bestämde sig föreningen för att renovera lägenheten. Detta var inte helt bestämt under värderingen. Från värderingstillfället förändrades prisstatistiken. Hans värdering baserades på liknande försäljningar i området
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) samt skick. Överlåtelsen av bostadsrätten skedde den 27 januari 2016 till en köpeskilling om 3 750 000 kronor. Anledningen till att priset i marknadsföringen skiljer sig från försäljningspriset är det var avtalat i uppdragsavtalet. Säljaren ville inte ändra priset vid marknadsföringen, utan ville behålla det avtalade priset som framgår av uppdragsavtalet. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Av 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår det att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Priset i marknadsföringen I god fastighetsmäklarsed ingår att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning. Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. I 6 samma lag anges att marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. I 10 första stycket anges att en näringsidkare vid marknadsföring inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren. I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) prisupplysningar vid marknadsföring av bostäder strider mot marknadsföringslagen. Ett så kallat lockpris innebär att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Detta har fastställts i flera domar (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål nr 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i mål nr 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I det sistnämnda avgörandet fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt 10 procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12). Det får anses finnas en stark presumtion för att en säljare vill sälja till högsta möjliga pris. En säljare kan dessutom när som helst kan ändra sig. Detta innebär att säljarens uppgift generellt sett inte bör tillmätas avgörande roll för frågan om ett lockpris föreligger (mål nr 1532-12). Utgångspriset för den aktuella bostadsrätten var 2 895 000 kronor och den såldes för 3 720 000 kronor. Det i marknadsföringen angivna utgångspriset understeg alltså försäljningspriset med 23 procent. Enligt inspektionens mening innebär denna skillnad att det marknadsförda priset väsentligt har understigit försäljningspriset. Fastighetsmäklaren har uppgett att säljaren utförde en renovering av lägenheten efter mäklarens värdering av objektet. Mäklaren har även uppgett att prisstatistiken förändrades från värderingstillfället. Av handlingarna framgår det att en liknande bostadsrätt, som slutade i ett försäljningspris om 3 750 000 kronor, såldes under hösten 2015. Av handlingarna framgår det även att mäklaren kände till denna försäljning vid tidpunkten för marknadsföringen av den nu aktuella bostadsrätten. Marknadsföringen av den aktuella bostadsrätten skedde många månader efter det att mäklaren hade gjort sin värdering av objektet. Eftersom det hade förflutit en lång tid mellan mäklarens värdering och marknadsföringstillfället, samt att lägenhetens skick hade förändrats, borde mäklaren enligt Fastighetsmäklarinspektionens mening ha gjort en ny värdering av objektet. Vid denna värdering borde mäklaren ha tagit hänsyn till lägenhetens förändrade skick, till att prisstatistiken hade förändrats, samt
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) tagit hänsyn till den försäljning av ett liknande objekt som hade ägt rum under hösten 2015. Det bör ha varit uppenbart för mäklaren att objektets värde hade förändrats betydligt under den tid som förflutit mellan mäklarens värdering i juni 2015 och marknadsföringstillfället. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är fråga om en sådan väsentlig avvikelse mellan priset i marknadsföringen och en sakkunnig bedömning av den aktuella bostadsrättens marknadsvärde att det är fråga om ett lockpris. Mäklaren har, som förklaring till att objektet marknadsfördes till det pris som angavs som marknadsvärde vid värderingen, uppgett att säljaren ville behålla det pris som framgår av uppdragsavtalet. Oavsett om det har funnits ett civilrättsligt avtal mellan mäklaren och upp uppdragsgivaren, eller ett önskemål från uppdragsgivaren om ett visst marknadsfört pris, har mäklaren ett ansvar att följa god fastighetsmäklarsed. Utredningen visar att mäklaren genom den vilseledande marknadsföringen har åsidosatt sin omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed på ett sätt som är varningsgrundande. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.