Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om deposition och journal. Prövning av fastighetsmäklarens medverkan till utformningen av villkoren i ett depositionsavtal som har saknat mäklarens namn och underskrift. Dessutom har anteckningarna över förmedlingsuppdraget i journalen granskats. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har den ena säljaren av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in en ansökan om utbetalning av medel som deponerats hos länsstyrelsen, ett antal fakturor, ett avtal om deposition, ett förlikningsavtal, ett äktenskapsförord, ett bodelningsavtal och handlingar från Bolagsverket. NN har yttrat sig. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, dokumentationen om åtgärderna för att uppnå kundkännedom, anbudsförteckningen, ett besiktningsprotokoll, köpekontraktet, en mejlkorrespondens med säljarna, köparna, kommunen och olika jurister, ett beslut av länsstyrelsen om nedsättning av pengar hos en myndighet, journalen, ett antal fastighetsutdrag, ett utdrag ur pantbrevsregistret, en underrättelse från Lantmäteriet, likvidavräkningen för köparna samt POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) rutinerna för att förhindra penningtvätt och finansiering av terrorism. Anmälan Anmälaren har framfört i huvudsak följande kritik. NN fick i uppdrag att förmedla hennes och hennes före detta makes fastighet. NN fick även i uppdrag att deponera ett belopp ur köpeskillingen. En del av det deponerade beloppet skulle användas till städkostnader och resten skulle fördelas enligt ett förlikningsavtal mellan henne och hennes före detta make. Hon och hennes före detta make hade inte enats om hur kostnaderna skulle regleras. När hon bad NN att fördela beloppet enligt förlikningsavtalet vägrade han. NN drog också en summa pengar från den deponerade köpeskillingen, trots att hon försökte avsluta affären och få pengarna utbetalade. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i de ingivna handlingarna. Depositionsavtalet är skapat utifrån en mall för tilläggs- och ändringsavtal till köpekontraktet, där köparnas och säljarnas uppgifter är angivna. Mäklarens uppgifter och underskrift saknas i avtalet. I avtalet ges "ansvarig fastighetsmäklare" i uppdrag att deponera ett belopp. Ersättningen till fastighetsmäklaren är enligt avtalet ett timarvode. I journalen saknas det en anteckning om att NN har upprättat en likvidavräkning. I journalen har också de flesta händelserna under rubrikerna Intag och åtgärder inför förmedlingsuppdraget, Förmedlingsuppdraget, Sälj/Visning, Inför kontrakt och Kontraktsskrivning daterats den 16 september 2016, trots att köpekontraktet ingicks den 11 september 2016. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Köpekontraktet ingicks den 11 september 2016. Efter tillträdesdagen gav säljarna honom i uppdrag att deponera ett belopp på klientmedelskontot. Depositionen berörde inte köparna. Bakgrunden var att säljarna inte kunde enas om vem av dem som skulle bekosta städningen och utrymningen inför tillträdet samt de kostnader som återstod efter tillträdet. Säljarna ville inte låta deras tvist stå i vägen för köparnas tillträde till fastigheten. Säljarna var överens om att de deponerade medlen skulle betalas ut först efter det att båda säljarna hade godkänt alla framtida utbetalningar. Säljarna var skilda och det fanns flera pågående tvister mellan dem. De var djupt oeniga i flera frågor om fastigheten. Säljarna undertecknade köpekontraktet vid olika tidpunkter. Detta berodde på att de inte ville vistas i samma rum. Inför tillträdet uppstod det en mängd tvistefrågor, bland annat om städningen och utrymningen av fastigheten. På tillträdesdagen infann sig båda säljarna samtidigt. Anmälaren var utåtagerande och skrek till sin före detta make. Han fann det bäst att separera säljarna åt och ordnade tre konferensrum, var sitt rum till säljarna och ett till köparna. Detta för att stämningen skulle lugna ned sig och samtalstonen bli hanterbar. Efter att mötet hade urartat ringde han till anmälarens advokat. Advokaten ville säkerställa att anmälaren skulle skriva under tillträdeshandlingarna för att inte begå kontraktsbrott. Båda säljarna hävdade att det fanns kostnader som skulle regleras med medel från köpeskillingen innan var och en skulle få sin andel. Han diskuterade detta med säljarna en i taget under tiden som de befann sig i var sitt konferensrum. Diskussionen med säljarna tog cirka tre timmar. Under denna tid satt köparna och väntade. Till slut kunde säljarna enas om att skriva under tillträdeshandlingarna med villkoret om att ett belopp skulle deponeras på hans klientmedelskonto. Han önskade att deponeringen skulle ske på ett annat konto. Han föreslog att säljarna skulle använda sig av sina advokaters klientmedelskonton eller ett konto i sina egna namn som krävde bägges godkännande för uttag. Förslaget fick inget stöd från säljarna. Situationen var utdragen och känslosam. I stundens allvar såg han inget annat alternativ än att skriva ett avtal med säljarna som innebar att de deponerade ett belopp på hans klientmedelskonto. Han förklarade att detta uppdrag låg utanför förmedlingsuppdraget. Själv skulle han nu få ersättning i form av ett timarvode för det fortsatta arbetet.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) Säljarna skrev under avtalet och tillträdet genomfördes. Köparna fick husnycklarna och kunde köra sin flyttbil från mäklarkontorets parkering till fastigheten. Efter tillträdet hade han under tre och en halv månad löpande kontakt med säljarna för att hitta en lösning för att kunna betala ut de deponerade medlen. Säljarna kunde emellertid inte enas om något. Han diskuterade frågan med deras advokater och sin egen chefsjurist. Han fick förslaget att ansöka om nedsättning av pengarna hos länsstyrelsen, vilket skedde. Han informerade säljarna om nedsättningen av pengarna hos länsstyrelsen. Han valde att inte ta betalt för depositionsuppdraget. Flera uppgifter har inte uppdaterats korrekt i journalen. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Säljarnas deposition Enligt 1 fastighetsmäklarlagen (2011:666) gäller lagen en fysisk persons yrkesmässiga förmedling av bland annat fastigheter. Med förmedling avses en verksamhet som grundar sig på ett uppdragsavtal och som syftar till att anvisa en motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa avtal om överlåtelse eller upplåtelse. I förarbetena till bestämmelsen anges att det förekommer att en registrerad fastighetsmäklare utan samband med en förmedling utför ett begränsat uppdrag. Med det menas någon sådan uppgift som normalt ingår som en del i ett förmedlingsuppdrag, till exempel att hjälpa parterna med att upprätta överlåtelsehandlingar. I ett sådant fall ställs näringsrättsligt samma krav på mäklaren att uppfylla god fastighetsmäklarsed som om uppgiften hade utgjort en del av ett förmedlingsuppdrag (prop. 2010/11:15 s. 45). Enligt 8 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I förarbetena till motsvarande bestämmelse i den äldre fastighetsmäklarlagen
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) (1995:400) anges att mäklaren är skyldig att iaktta god fastighetsmäklarsed inte bara vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen utan även i andra sammanhang när han uppträder i sin yrkesroll. Enligt 10 tredje stycket fastighetsmäklarlagen ska ett depositionsavtal upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. I förarbetena till bestämmelsen anges att ett depositionsavtal är en överenskommelse om förvaring. När en mäklare tar emot egendom för förvaring, blir mäklaren redovisningsskyldig för denna. Det ska därför träffas en skriftlig överenskommelse om detta. Ett depositionsavtal om handpenning innehåller villkor för hur och när deponerade medel ska betalas ut. Det ingås mellan säljaren, köparen och mäklaren. Skyldigheten gäller samtliga fall då pengar och andra tillgångar (till exempel möbler) deponeras hos mäklaren. Konsekvensen av att ett depositionsavtal inte upprättas skriftligen är att mäklaren kan meddelas en påföljd. Däremot är avtalet ändå civilrättsligt giltigt (prop. 2010/11:15 s. 51). Avtalet om säljarnas deposition av ett penningbelopp har ingåtts i direkt anslutning till och som en följd av fastighetsöverlåtelsen. NN får anses ha ingått avtalet i sin roll som fastighetsmäklare. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att kravet på att iaktta god fastighetsmäklarsed har gällt vid depositionen. Depositionsavtalet som NN har upprättat och ingått med de två säljarna innehåller uppgifter om säljarna och köparna av fastigheten. Avtalet saknar NNs namn och underskrift, trots att det var han och inte köparna som var avtalspart. NNs namn och underskrift har krävts i avtalet enligt 10 fastighetsmäklarlagen. Dessutom medför avsaknaden av dessa uppgifter att det inte framgår av avtalet hos vilken mäklare beloppet skulle deponeras eller vilken mäklare som skulle få ersättning för uppdraget. Trots NNs uppgifter om situationen under tillträdet, anser Fastighetsmäklarinspektionen att bristerna i depositionsavtalet är så allvarliga att någon annan påföljd än en varning kan komma i fråga. Journalen Enligt 20 första meningen fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en så kallad journal. Av förarbetena till lagen framgår det bland annat att skyldigheten omfattar
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) uppgifter om när och på vilket sätt en åtgärd har vidtagits (prop. 2010/11:15 s. 61). Det är utrett att de flesta händelserna i journalen under rubrikerna Intag och åtgärder inför förmedlingsuppdraget, Förmedlingsuppdraget, Sälj/Visning, Inför kontrakt och Kontraktsskrivning är felaktigt daterade. Det är också utrett att journalen saknar anteckningar om att NN upprättade likvidavräkningar. Bristerna i journalen är grund för en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljden Fastighetsmäklarinspektionen anser att det finns anledning att meddela NN en varning för bristerna i depositionsavtalet. I denna varning ingår en förseelse som bedömd för sig skulle ha lett till en erinran för brister i journalen.