Underhållsplanering. Per Lilliehorn Lilliehorn Konsult AB. Grundläggande. Syfte 2012-11-18. Lilliehorn Konsult AB. Lilliehorn Konsult AB



Relevanta dokument
Underhållsplanering. Per Lilliehorn Lilliehorn Konsult

Underhållsplanering. Per Lilliehorn Lilliehorn Konsult AB. Byggningabalk (1736: ) Grundläggande Lilliehorn Konsult AB

Underhållsplanering. Per Lilliehorn Lilliehorn Konsult AB. Byggningabalk (1736: ) Grundläggande Lilliehorn Konsult AB

UNDERHÅLLSPLAN OCH PLANERAT UNDERHÅLL (PU) Mjölby kommun

INNEHÅLL DEL 1 UNDERHÅLL 9 DEL 2 UNDERHÅLLSPLANER 23. Förord 3 Innehåll 5

Teknisk fastighetsförvaltning. Grundbegrepp drift och underhåll

Statusrapport. Fastighetsunderhåll i kommunens verksamhetslokaler

Förslag till finansiering av underhållsplan för Rydebäck III - Fröholmen Samfällighetsförening år

Underhållshandboken. Definition. Underhållshandbok. Underhållsplanering och ekonomistyrning Doknr: F 2. Rutin

UNDERHÅLLSPLAN KOPPLAD TILL BUDGET

Underhållsutredning GC-vägar 2012

Drift och underhåll - agenda. Livscykelekonomi (LCE) Hyreshus säljs efter viteskrav. VBEF10 Drift och underhåll.

Underhållsplan. År 2015 till BRF Sanbacka nr 1. BRF Sandbacka nr 1. Datum för utskrift:

JS Besiktningstjänst AB BRF HOLMGÅRD

Granskning av landstingsstyrelsens styrning och uppföljning av planerat fastighetsunderhåll

Agenda Driftnetto Driftkostnader Underhållskostnader Diagnos- prognos modellen Drift- och underhållsplanering FÖRVALTNINGSARBETE.

Teknisk förvaltning. Teknisk förvalting?? ANNE LANDIN

Granskning av servicenämndens fastighetsunderhåll

Aff: s användningsområden

Handledning till informationsmöte om underhållsplan och underhållsfond för Sff Kremlan

Fukt kontrollmetoder. Vad beror fuktfläcken på? Hur och när ska man göra fuktronder?

Folkuniversitets fo rvaltarutbildning Byggnadsobjekt och byggprocesser HT 2012

Lilliehorn Konsult AB. Vad har jag köpt? 2012 Folkuniversitetet AFF-presentation

Samhällsekonomisk analys och underhåll förklarat på ett enklare sätt

Underhållsutredning gator 2012

Välkommen till Teknisk fastighetsförvaltning

Underhållsplan för Brf Månstenen 18/ Innehåll. 1. Objekt Syfte och omfattning Underlag Tidigare renoveringar 4

Samtal om... miljonprogrammets renovering och förnyelse med hyresgästerna i centrum

Brf Essinge Udde 1 Primusgatan Upprättad av Peter Stridh och Maria Hyborn

Agenda Driftnetto Driftkostnader Underhållskostnader Diagnos- prognos modellen Förebyggande åtgärder Drift- och underhållsplanering

SÄKRA LEKPLATSER I YSTAD?

Agenda Driftnetto Driftkostnader Underhållskostnader Diagnos- prognos modellen Förebyggande åtgärder Drift- och underhållsplanering

Uppföljning av tidigare genomförd. kommunens fastighetsunderhåll

Underhåll av fastigheter. Söderhamns kommun. Revisionsrapport Lennart Elfving

RAPPORT FRÅN UNDERHÅLLSBESIKTNING Underhållsplan 2013

Granskning av Fastighetsunderhåll

Idag: Information om kursen Teknisk fastighetsförvaltning Lokalanpassning-föreläsning Introduktion till projektuppgift Lokalanpassning

Löpande underhållsplan för Brf Postsäcken 11 utkast

Driftsäkerhetsaspekter i Projekt

1 Inledning Kommunrevisionen i Vadstena kommun har beslutat genomföra en revision av frågor kring fastighetsunderhållet i kommunen.

REJÄL UNDERHÅLLSPLAN

Köpings kommun. Drift- och underhållssäkerhet för kommunens fritidsanläggningar. Revisionsrapport. KPMG AB Antal sidor: 7

UNDERHÅLLSPLAN. Underhållsplanen sträcker sig fram till Perioden är vald med tanke på att denna period täcker in husens renoveringscykel.

Tillgångsbegreppen enligt K3 och K2. En guide för studenter

Brf Surbrunn 14 Odengatan 34-Tulegatan 35 & 35A Stockholm

19 kap. 2 första stycket inkomstskattelagen (1999:1229) Högsta förvaltningsdomstolen meddelade den 4 juni 2019 följande dom (mål nr ).

Teknisk förvaltning Begrepp. Exempel på resultat av skickbesiktning Bostadsrättsförening Diana Anno 1989

Introduktion LCC Per Lilliehorn Lilliehorn Konsult AB

FF1 Drift- och Underhållsplanering

UTLÅTANDE INVENTERING. Sandeklevsskolan, Bergsjön 19:1, Göteborg. Kvadrantgatan 86, Göteborg

Vad är Facility Management (FM)? Per Lilliehorn Lilliehorn Konsult AB

Rapporten översänds till kommunfullmäktige och kommunstyrelsen för kännedom och till servicenämnden för åtgärder.

Reviderade principer för stadsintern hyressättning avseende bostadsrätter. Genomförandebeslut.

HÖGSTA FÖRVALTNINGSDOMSTOLENS DOM

Villaägarens ekonomi Villaägarnas Riksförbund 2013

Ekonomisk analys av fastigheter. Källa foto:

Bättre koll på underhåll

INFORMATIONSMÖTE BRF TINGVALLEN

Komponentavskrivning och investeringsanslag 29 KS

Granskningsredogörelse Fastighetsunderhåll

Uppföljning avseende Tekniska nämndens styrning och kontroll av gatuunderhållet

Föreläsning. Fastighetsekonomiska grundbegrepp och finansiering. Byggnadsekonomi

Brf Apeln 7. Underhållsplan. Upprättad: Riksbyggen utvecklar, förvaltar och förbättrar rummen som du bor och arbetar i.

Underhållsplan 2013 park- och naturmark naturreservatsnämnden Park- och naturenheten

11 Revisionsrapport granskning av fastighetsunderhåll RS150108, RHR150006

Dnr: 2016/ Id: Investeringspolicy. Antagen av Kommunfullmäktige

Presentation av Budget och Underhållsplan 2014

Förvaltningsekonomiska grundbegrepp. Construction Management

Ramavtal mm. Per Lilliehorn Lilliehorn Konsult AB. Serviceavtal och inköp av UE. Fastighetsdrift - Kritiska system och myndighetskrav

Fastighets- och servicenämnden

Datum 2O15-O1-29. till <ivervdgande del lingsiktiga upprdttade underhflllsplaner f<ir individuella fastigheter. Falkenbergs kommun Valda revisorer

Komponentavskrivning och investeringsanslag 19 KS

ÅRSREDOVISNING 2014 Brf Carlsro i Lund Org nr

Västerlanda. Underhållsplan

Bostadsbolaget i Mjölby /Jonas Haage Tillvägagångssätt

5-årig underhållsplan för fastighetskontorets byggnader. Redovisning

Nördseminarium på temat aktiv redovisning av materiella anläggningstillgångar

Om- och tillbyggnad av Fribergaskolan, Mörbyberget 1

06.51 Administrativa arbetsuppgifter

Ekonomisk analys av fastigheter. Källa foto:

Föreningslokalen Blå huset efter takrengöring och målning. Budget 2017

IIII Trafikförvaltningen

BoKvar i Knivstabostäder

UNDERHÅLLSPLAN / STATUSBEDÖMNING

Fastighetsekonomi Cash Flow-analys

Underhållsplan 2018 till 2026

Granskning av kommunens fastighetsunderhåll

Brf Boken i Järfälla. Informationsmöte om fönsterbyte Tid: Datum: 20 november, 2014 Viksjöskolans Teater

Stockholm Stadshus AB

Underhållsplan Brf Kolonnen 4. Brf Kolonnen 4. Flerfamiljshus 1 6. Förening. Byggnadstekniska uppgifter

Energitjänster - EPC Torsdag 15 april

Verksamhetsplan för 2002

Informationsmöte 25 maj 2015

Brf Sjökristallen. Underhållsplan för åren Nacka, Sicklaön. Stockholm 20 maj Mats Frosteman

ÅRSREDOVISNING 2014 HSB Brf Knutsgården i Lund Org nr

Revisionsrapport Fastighetsunderhåll Samhällsbyggnadsnämnden. Krokoms kommun


Revisionsrapport. Granskning av kommunens fastighetsunderhåll. Stefan Karlsson. December Mönsterås kommun

Samfälligheten Humlens underhållsplan

UNDERHÅLLSPLAN / STATUSBEDÖMNING

Transkript:

Underhållsplanering Per Lilliehorn Grundläggande Varje satsad krona är en möjlighet! Kan öka fastighetens värde! Fukt och vatten förstör våra hus! Fokus på tak, rör och risker för fukt! Tidiga små åtgärder minskar risken för framtida dyrare underhåll och skadegörelse! Förväxla aldrig underhållsplanen och verkligheten! Underhållsbudgeten kommer aldrig att räckatill allt planerat underhåll! Syfte Varför underhållsplanering? Förstå mekanismerna bakom underhållet förslitning Förstå principerna bakom underhållsplanering Förstå komplexiteten bakom val av åtgärder 1

Varför underhållsplanering? Ett hjälpmedel att styra underhållskostnaderna Skaffa underlag för beslut i underhållsfrågor Underlag för improvisation Investeringar i fastigheter Fastighetsägarens motiv: Fastigheternas goda bestånd och avkastningsvärden Marknadsattraktivitet Säkerhet, ordning, hygien, trivsel, hälsa Fastighetsekonomi Trivsamma, tidsenliga och prisvärda byggnader Termen Underhåll i Aff Underhåll = åtgärder som syftar till att återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt, en inredning eller utrustning Felavhjälpande underhåll = underhåll som syftar till att återställa en funktion som oförutsett nått en oacceptabel nivå Akut underhåll Övrigt felavhjälpande underhåll Planerat underhåll = underhåll som är planerat till tid, art och omfattning 6 2

Frågeställningar Underhållsplanering svarar på frågor såsom Hur mycket kommer underhållet att kosta år 201x med nuvarande underhållsstandard? Vilka åtgärder behöver ställningsbyggnad? Vilka åtgärder kan utföras inom vår budgeterade ram? Vad händer om vi tvingas förskjuta åtgärderna i tiden? Underhåll = vidmakthållande Investering Investering - Standardhöjning Ursprungligt värde UH1 UH2 Reparationer (Felavhjälpande underhåll) Tid Ambitionsnivåer Nivå 1 -Skapa överblick Nivå 2 Teknisk och ekonomisk planering Budgetunderlag Uppföljning Finansiell planering Beredskap för utgiften Fonderingsbehov Planeringsunderlag Nivå 3 Styra genomförandet Upphandlingsunderlag Erfarenhetsåterföring Uppslagsverk Kontakt med boende Nivå 4 Erfarenhetsåterföring 3

Indelning i underhållsobjekt Indelning i underhållsobjekt Detaljeringsnivå beroende på syfte och ambitionsnivå Uppmätning Besiktning Beräkning Plan Prövning Genomförande Uppföljning Uppmätning/inventering Mängd Rekommenderad åtgärd Enhet Rekommenderat åtgärdsår À-pris Foto (länk) Typ Budget, totalt Senast utfört Besiktning, datum Intervall Statusbedömning (Aff eller NS 3424) Tillståndsgrad Konsekvensgrad Typ av konsekvens Risk Statusbedömning 1[2] T1.1 Markytor T1.11 Gräsytor T1.111 Prydnadsgräsmattor T1.112 Bruksgräsmattor T1.113 Bruksgräsmattor Enhet Mängd Status 1 M2 M2 M2 Status 2 Status 3 Noteringar T1.114 Högvuxna gräsytor M2 4

Statusbedömning 2 [2] Förenklad metod för statusbedömning 1. Nyskick -har förutsättningar för att uppfylla ställda funktionskrav. 2. Normalskick -har förutsättningar för att uppfylla ställda funktionskrav. 3. Dåligt skick -har förutsättningar för att, med hjälp av driftåtgärder eller felavhjälpande underhåll uppfylla ställda funktionskrav. Underhåll/ombyggnad Gränsen mellan underhåll och ombyggnad är flytande Syfte Frekvens Omfattning Drift Hålla i funktion Kontinuerlig Liten Underhåll Bevara funktion Ofta till mer sällan Liten och stor Ombyggnad Ändra funktion Höja standard Sällan Stor Metodiken är busenkel! Uppmätning Objektsbeskrivning Ytor Mängder Inventering + Beräkning = Underhållsplan Prövning = Underhållsbudget Skick/senast Tidpunkt för nästa åtgärd Åtgärder Intervaller À-priser Kalkylerat uh-behov Besiktning 5

Verkligheten är komplicerad! Samordning av verksamhetsplanering och investeringar Klassificering av beståndet, olika angelägenhetsnivå Klassificera komponenter i olika grupper Allmänna riktlinjer Långsiktiga scenarier Treårig preliminär underhållsbudget Ettårig underhållsbudget Hänsyn till verksamheter Hur ser verksamhetsplaneringen ut? Beredskap för snabba förändringar! Kontinuerlig dialog med verksamheterna! Klassificering av beståndet Bedömning av fastigheternas långsiktiga användning Långsiktiga kärnfastigheter hög underhållsprioritet Fastigheter med osäker framtida användning medelstor underhållsprioritet Utredningsfastigheter låg underhållsprioritet Sjuka hus eller låg teknisk standard Fastigheter med stort underhållsbehov 6

Klassificering av komponenter Skalskydd Säkerhetsaspekter (personskada?) Verksamhetens funktion Allmänna riktlinjer Komponent 1 Komponent 2 Et c Kärnfastighet Mellangrupp Osäkra objekt Beslutsregler kopplade till varje kategori Långsiktiga scenarier Normala intervaller för olika insatser och schabloniserade siffror (kr/kvm) Antaganden om vilka objekt som långsiktigt behövs Antaganden om hur mycket som tas om hand genom större investeringar 7

Treårig preliminär uh-plan Skapa forum för diskussion! Gör tillgänglig! Avsikter när det gäller verksamhetsplanering Avsikter när det gäller fastighetsinvesteringar Ettårig underhållsbudget Operativ plan tidplan! Grundläggande information om åtgärderna Upphandling Skapa forum för diskussion! Gör tillgänglig! 8

Underhållsstrategi, bestånd Ta ställning till Vilka byggnader i beståndet ska prioriteras? Vilka komponenter i byggnaderna ska prioriteras? Vilken typ av information som ska samlas in? Ska vi använda automatiserade system för driftinformation? Hur ska insamlade data hanteras? Vilka besiktningar/statusbedömningar ska göras? Hur? Informationsstrategi Rapportering förvaltare/fastighetsskötare? Rapportering till brukare? Underhållspolicy Hur? När? Till vilken standardnivå? Ska fönstren målas om eller bytas ut? Ska alla fönster bytas eller ska de som är tillräckligt bra (återstående livslängd > X år) enbart målas om? Om fönsterbytet kräver ställningar, ska då även balkongerna repareras och hängrännorna bytas? Räcker det med bättringsmålning och sedan satsar vi på ombyggnad om Y år? Signifikanta objekt Identifiera signifikanta objekt - objekt/komponenter/aspekter där fel (markant) påverkar hälsa, säkerhet, miljö eller nytta. Fel medför att Användaren skadas Miljön påverkas negativt Risk för större framtida underhållskostnader om det inte åtgärdas 9

Två strategier, byggnadsnivå Steg för steg Åtgärd för åtgärd Småpaket Badrumsrenovering och stambyte samordnas Utvändiga arbeten, t ex omläggning av tak - samordning styrd av t ex ställningsbyggnad Pakettänkande Stor genomgripande ombyggnad Totalprojektmetoden Hjälpsystem Förteckning över underhållsåtgärder Tidsintervaller Kostnader/á-priser Underhållsintervaller 20 år Betongmålning Antenner 30 år Brännare Elradiatorer Fönster Hisslinor Plastmatta Tvättutrustning Kyl/Frys Soputrustning Balkonger Fasader plåt/sten Förstärkare Hissbyte Laminatgolv Vv-växlare Pumpar Lås Plastmatta våtutrymme Papptak Spiskåpa Takpannor Falsad plåt Parkett utbyte långstav/brädgolv Sanitetsvaror 10

Fördelar underhållsplanering 1. Skapa överblick 2. Samordna underhållsinsatser 3. Underlag för budget 4. Underlag för ekonomisk plan 5. Utjämna kostnader 6. Erfarenhetsåterföring 7. Information till de brukarna 8. Samordning med ombyggnad 9. Samordning med brukarens planer Planering är nödvändigt, men planer är livsfarliga! Winston Churchill 11