Erforderligt hyresuttag. Ett exempel Produktionskostnad (netto) 27 000 kr/m 2 Räntekostnad 0,05 x 20 000 1 000 DoU 350 Fastighetsskatt (fritt 5 år) 0 Erforderlig hyra 1 700 kr/m 2
Medelinkomst i Stockholm 2006 Ensamstående HH 215 000 kr Hyra 50 m 2 x 1700 kr/m 2 85 000 kr/år 85 000/215 000 40 % Efter 30% skatt 56 % Lägre inkomster i övriga landet men ~ samma kostnad.
Ett system som har haft tiden på sig Ser vi nya tekniksprång som satsar på design, miljö, funktion, kvalitet och överkomliga hyror? Hetast idag Industrialisera flöden i processen som helhet Industrialisera = standardisera Design och miljö ligger på lit de parade Är detta lean production? Vad säga om NCC och Open house som försökt hårt?
Byggherrar som handgripligen styr byggandet Urvalskriterier för studie av 16 svenska små byggherrar: Själv generera idé till projektet, design och utemiljö Delade entreprenader (20-25) Förmåga att driva frågor med myndigheter m fl Daglig närvaro under hela produktionsprocessen Outsoursad för att uppnå obundenhet och flexibilitet T ex obunden av produktionsteknik och specialister Kriterierna är inspirerade från en USA-studie 1999
Instrument som leder till låga kostnader Byggherre Daglig ledning Upphandling Material Prod.kostn. 1 1-4 E/D T 7 000 2 1-4 E/D T 7 000 3 1-4 D T 8 000 4 1-4 D T 9 000 5 1-4 D T 10 000 6 1-4 E/D T 10 000 7 1-4 D B 11 000 8 1-4 D B 12 000 9 1-4 E/D B 13 000 10 1-4 E/D B 13 000 11 1-3 E/D B 11 000 12 1-3 D B 13 000 13 1-3 TO B 13 000 14 1-3 TO B 13 000 15 1-3 E/D B 15 000 16 1-3 G T 15 000
Viktigt för att lyckas Nästan obefintlig organisation Små avgränsade bostadsprojekt Tillgång till lokala specialister Tillgång till lokala byggföretag Möjlighet att hyra utrustning Leverantörer dimensionerar Dynamiska ritningar Direktkommunikation med alla Delade entreprenader / löpande räkning Anlitade firmor betalar ofta fast lön
Slutsatser Första kriteriet: Produktionskostnader 6 500 14 000 kr/m 2 BRA uppvärmd area ovan jord <10 000 kr/m 2 = Trästomme >10 000 kr/m 2 = Tunga element eller platsgjutet inget bekymmer med bruksvärdehyran Andra kriteriet: Design Varierad och påhittig Tredje kriteriet: Kvalitet Fel upptäcks tidigt - om några Fjärde kriteriet: Utomhusmiljö 2003 års pris för utomhusmiljö
Att begrunda Bostadsproduktionen ~ 90% stora och ~10% små/medelstora I USA tvärtom Om 100 bygger ett var eller en bygger 100.. Vill vi verkligen se små byggherrar i Sverige? Vad säger industrin, staten, kommunerna? Några exempel =>
Stor Byggherre
Liten byggherre
Liten byggherre
Liten byggherre
Liten byggherre
Liten byggherre
Liten byggherre
Totala produktionskostnader Stor Liten Kr/m2 Kr/m2 Markköp 897 566 Planläggning mm 16 2 Fastighetsbildning 21 5 Bygg- och finprojektering 559 87 Räntor, avgifter, besiktningar 1010 788 Byggherrekostnader 525 297 Entreprenadkostnader 14 513 13 753 Försäljningskostnader 415 0 Interna ersättningar 1151 0 Många bäckar små!
Totala produktionskostnader 40 av 45 poster ligger lilla byggherren lägre Total kostnad: 15 587 resp 19 345 kr/kvm 21 % högre produktionskostnad, exkl. försäljning 1 587 kr/kvm ryms inom bruksvärdehyran!
Här behövs insatser De små behöver den kommunala marken Stadsbyggnadskontorens uppträdande Större detaljplaner styckas upp i enheter om 50-60 enheter Planmonopolet och PBL tar livet av kreativitet Besvärsinstitutet behöver tidslimit Arkeologiska utgrävningar behöver tidslimit Bättre tänkande i bankerna
Här behövs insatser Uppmuntra venture kapitalister Sveriges Byggindustrier ser nya medlemmar Statlig borgen för mindre hyresrättsprojekt (kostar) Helt rimligt eftersom en acceptabel lånemarknad saknas Konkurrensverket bör aktivt skapa konkurrens Kommunerna bör tänka på konkurrensneutralitet Myndigheter ges skyldighet att hjälpa nybörjare
Här behövs insatser Hemsidor om viss lagstiftning Hur man förfar Vem man frågar Kommun och länsstyrelse håller riktade kurser i PBL, Miljöbalken, offentlig procedurgång etc Inbjuda till hearing av strategiska aktörer Välvilliga i etablissemanget + stor inbjudan
Här behövs insatser Nya små byggherrar Från de stora bolagen Från yrkesmän och hantverkare inom mindre företag Bejaka att det finns flera sätt att driva projekt De små arbetar med båda dimensionerna i lean production
Här behövs insatser Att öka antalet små byggherrar är långsiktigt arbete Kommunerna är nyckelaktörerna Men kommunerna är måttligt förtjusta Viktigaste rådet Utforma en strategi hur små aktörer skall uppmuntras att gör entré Få olika myndigheter att arbeta mot det gemensamma målet att små byggherrar kan göra entré
Studenters karriärval