Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning och rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Prövning av om fastighetsmäklaren har lämnat tillräckliga uppgifter om en gemensamhetsanläggning i objektsbeskrivningen avseende en fastighet. Mäklarens kännedom om bygglovsförhållandena på fastigheten har också omfattats av utredningen. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en bygglovshandläggare vid en kommun riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans utförande av ett förmedlingsuppdrag. NN har yttrat sig och skickat in objektsbeskrivningen. Anmälan Anmälaren har i huvudsak uppgett följande. Hon handlägger ett bygglov för ett enbostadshus på den aktuella fastigheten. Något bygglov är inte beviljat, men huset är ändå byggt och till försäljning av fastighetsmäklaren NN. Det är privatpersoner som luras och därför bör POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) det uppmärksammas att mäklaren inte har handlat rätt. Anmälaren har gett in ett utdrag från marknadsföringen på internet avseende den aktuella fastigheten. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har bland annat noterat följande vid genomgången av handlingarna i ärendet. I objektsbeskrivningen finns bland annat följande antecknat. Tomt Övrigt Servitut Andel i samfällighet/ga: [ort] GA:4. Fastighetsmäklarens yttrande NN har bland annat uppgett följande. Objektsbeskrivningen Uppgifterna om samfälligheten m.m. är hämtade via mäklarprogrammet direkt från fastighetsregistret, vilket är den normala rutinen vid upprättanden av objektsbeskrivningar. Samfälligheten avser den enskilda väg som leder fram till fastigheten. I samband med visningen upplystes spekulanter om detta förhållande. Det framgår även av driftskostnadskalkylen att samfälligheten är förenad med en årlig kostnad om 4 000 kr. Rådgivnings- och upplysningsskyldighet NN saknade vid visningstillfället kännedom om att bygglov inte existerade. En uppgift om att så kunde vara fallet framfördes dock av en granne efter visningen. Han kontrollerade därför saken med säljaren nästa dag. Säljaren berättade då att ansökan låg hos kommunen, men att ärendet ännu inte var färdigbehandlat. Vid efterföljande telefonsamtal med spekulanter framförde
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) han uppgiften om att bygglov saknades, men att säljaren räknade med att det skulle beviljas under det nya året. Därefter tecknades köpekontraktet med köparen. Kontraktet innehöll ett återgångsvillkor som stipulerade att bygglov skulle finnas senast den 1 april 2016, vilket var den överenskomna tillträdesdagen. I annat fall skulle köpet gå åter. Bygglov beviljades den 7 mars 2016. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten Av 16 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår det att fastighetsmäklaren ska, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning finns det inget i ärendet som tyder på att NN innan visningen skulle haft anledning att misstänka att det saknades bygglov för ett enbostadshus på den aktuella fastigheten. När NN efter visningen fick information om att bygglov kunde saknas utredde han detta med säljaren. Han upplyste sedan spekulanter om att det saknades bygglov för bostadshuset. I köpekontraktet fanns det en återgångsklausul som innebar att köpet skulle gå åter om bygglov inte hade beviljats senast en viss dag. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att det inte finns någon grund för kritik i den här delfrågan.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) Objektsbeskrivningen Om förmedlingen avser en fastighet ska objektsbeskrivningen enligt 18 andra stycket fastighetsmäklarlagen, bland annat innehålla uppgifter om gemensamhetsanläggningar. Av förarbetena till bestämmelsen (prop. 2010/11:15 s. 31) framgår det bland annat följande. Med andelar i en gemensamhetsanläggning följer inte endast rättigheter för fastighetsägaren utan det kan även följa förpliktelser. En rätt till väg kan t.ex. medföra en skyldighet att bistå med underhåll. Spekulanter på en fastighet har alltså i allmänhet ett intresse av att få kännedom om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen innehåller uppgifter om en gemensamhetsanläggning, som NN har angett med förkortningen GA. Fastighetsmäklarinspektionen anser att denna uppgifter inte uppfyller kravet på att objektsbeskrivningen ska innehålla uppgifter om gemensamhetsanläggningar, eftersom alla tilltänkta köpare inte kan förutsättas förstå att GA betyder gemensamhetsanläggning. NN har därmed inte uppfyllt kravet på att informera om gemensamhetsanläggningar i objektsbeskrivningen. Att NN i samband med visningen har upplyst spekulanter om att samfälligheten avsett den enskilda väg som leder fram till fastigheten leder inte till någon annan bedömning eftersom uppgiften om en gemensamhetsanläggning ska lämnas i objektsbeskrivningen. Förseelsen kan inte anses vara av en så enkel karaktär att den kan bedömas som ringa, men inte heller av ett så allvarligt slag att en varning bör komma ifråga. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att förseelsen ger anledning till en erinran. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Påföljd
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) NN meddelas en erinran för att han har lämnat bristfälliga uppgifter om gemensamhetsanläggningen i objektsbeskrivningen.