HSB BRF BRÄNNERIET FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten 2014 Styrelsen för HSB:s Bostadsrättsförening Bränneriet i Stockholm avger följande redovisning för verksamheten under räkenskapsåret 1 januari 31 december 2014. HSB Brf Bränneriet bildades 1977-10-17 och registrerades 1978-01-30. Föreningens organisationsnummer är 716416-4944. FASTIGHETER Föreningen innehar tomträtterna samt äger och förvaltar byggnaderna på fastigheterna Bränneriet 2 och 3 samt Mälteriet 1 på Reimersholme i Högalids församling i Stockholm. Föreningens samtliga 348 lägenheter är upplåtna med bostadsrätt. Två av dessa innehas av HSB Stockholm som i sin tur upplåter dem med hyresrätt. Coop har sin butik upplåten med bostadsrätt. Storleksfördelningen av bostadsrätterna är följande: 25st 1:or 79st 2:or 99st 3:or 136st 4:or och 9st 5:or. De 335 bilplatserna i föreningens garage och de 3 ytparkeringsplatserna upplåts med hyresrätt. Antal Benämning Total yta kvm 348 Lägenheter 30 682 1 Lokal (bostadsrätt) 602 11 Lokaler (hyresrätt) 2 734 15 Lokaler (för fritid och 939 drift) Garage, total yta: varav parkeringsyta: ca.6 500 4 634 Under punkten om lokaler för fritid finns förutom Åttingen och gästrummen ett flertal lokaler som används till olika aktiviteter i form av studielokal, vävstuga, snickeri, keramikverkstad, gymnastik och biljard, vinprovning och ett mindre gym. För egna ändamål disponerar föreningen två lokaler som används som maskinistexpedition och kontor för styrelsen. Dessutom finns 3 tvättstugor, 7 bastur med vilrum samt många biutrymmen för källarförråd, fläktrum, värmecentraler m.m. Taxeringsvärdena är Byggnad 367 000 000 kr Mark 386 600 000 kr TOTALT 753 600 000 kr Fastighetsförsäkring Fastigheterna var under 2014 försäkrade till fullvärde hos Folksam. FÖRENINGSFRÅGOR Föreningsstämma Ordinarie föreningsstämma hölls den 21 maj 2014 med 93 röstberättigade medlemmar närvarande. Dessutom hölls den 11 juni 2014 en extra stämma som behandlade en förändring av två bostadsrätter (2st 3:or ändrades om till 1st 4:a och 1st 2:a). Styrelse Styrelsen har sedan föregående ordinarie stämma bestått av: Kristina Lövgren Anders Åkeson Cecilia Hansson Olof Ekström Mathias Danielsen Malin Eriksson Rickard Resare Rolf Zetterberg Leif Östling Lena Lindell vakant ordförande vice ordförande sekreterare vice sekreterare ledamot ledamot ledamot ledamot ledamot ledamot utsedd av HSB Stockholm suppleant utsedd av HSB Stockholm Vid kommande ordinarie föreningsstämma 2015 tar mandatperioden slut för Olof Ekström, 1
Malin Eriksson, Kristina Lövgren, Rolf Zetterberg och Anders Åkeson. För styrelsens verksamhet (arvoden, möten, konferens, milersättning, jour, m.m.) har under året utbetalts c:a 290 000 kronor (varav konferenser c:a 34 000 kronor och arbetsledning av maskinister c:a 55 000 kronor). I beloppen ingår inte sociala avgifter på utbetalda arvoden eller ersättning för förlorad arbetsförtjänst. Föreningsvald revisor har varit Carina Landberg med Henry Holmberg som suppleant. Den av HSBs Riksförbund utsedda revisorn har varit en revisor från Revisionsbyrå BoRevision AB. Styrelsesammanträden Styrelsen har under verksamhetsåret haft 16 protokollförda sammanträden. Styrelseledamöterna har deltagit i olika informationsmöten, kurser och konferenser. Under 2014 har hållits en styrelsekonferens. Reimersholmes bostadsrättsföreningar Styrelsen deltog i det årliga samverkansmötet. Styrelserepresentanter från samtliga bostadsrättföreningar på Reimersholme träffas då för att utbyta erfarenheter samt diskutera gemensamma frågor. Sammankallande förening och värd var detta år Brf Bränneriet. Medlemmar överlåtelser Föreningen hade i slutet av året 490 medlemmar. I medlemsantalet ingår HSB Stockholm Ek För., Fastighetskontoret (gruppbostäderna) och COOP Sverige Fastighets AB. Under året har 18 överlåtelser ägt rum, vilket är 5,2 % av lägenhetsbeståndet. Firmatecknare, attesträtt, pantförskrivningar, överlåtelser och administration av inre fonden Föreningens firma har, utöver av styrelsen i dess helhet, tecknats av Olof Ekström, Kristina Lövgren, Anders Åkeson och Leif Östling, två i förening. Attesträtt har följande ledamöter haft: Olof Ekström, Kristina Lövgren, Anders Åkeson och Leif Östling. Pantförskrivningar, överlåtelser och administration av inre fonden har handlagts av HSB Stockholms förvaltning, som i dag kallas HSB ServiceCenter. Valberedning Valberedningen har bestått av Bengt Hellman (sammankallande), Hans Svensson och Nils Tervell. Samfälligheten för Sopsug på Reimersholme Ordinarie ledamot har varit Lars Gerrby med Malte Cederström som suppleant. Samverkan om grovsopor Under året har föreningen samarbetat med några grannföreningar om grovsopor. Vi har delat grovsoprummet Containerrummet med brf Musteriet och brf Mälaren. Stämmoombud till HSB Stockholms Distrikt Innerstaden Ordinarie ombud till HSB Stockholms distriktsstämma, distrikt Innerstaden, har varit: Malin Eriksson, Leif Östling och Dan Lundberg och som suppleanter Olof Ekström, Kristina Lövgren och Anders Åkeson. Föreningsmedlemmar med uppdrag i HSB Stockholm Kristina Lövgren har under 2014 varit ledamot i HSB Stockholm Distrikt Innerstaden och även ledamot av HSB Stockholms förvaltningsutskott. Grannsamverkan Under 2014 har Leif Östling varit kontaktperson för initiativet Grannsamverkan. 2
Medlemsinformation Vi i Bränneriet Föreningsinformationen Vi i Bränneriet har utkommit med 17 nummer under 2014. Redaktörer ur styrelsen har skött om utgivningen och ordförande har varit ansvarig utgivare. ViB som informationsblad har under året kostat runt 25 000 kronor. Tidningen är momsbefriad. Medlemskap i Fonus Föreningen har även under år 2014 varit medlem i Fonus. Hjärtstartare Årsstämman 2009 beslutade att föreningen skulle införskaffa en hjärtstartare (defibrillator). Den hjärtstartare som föreningen köpte in finns placerad bakom kassan hos COOP- Reimersholme som ligger bland föreningens hus. EKONOMISK OCH TEKNISK FÖRVALTNING Förvaltning HSB Stockholm har enligt avtal skött den ekonomiska och administrativa förvaltningen samt delar av den löpande tekniska förvaltningen. I förvaltningen har även ingått hanteringen av kontrakt och avgiftsavisering för garageuthyrningen. Förvaltningen har för år 2014 kostat c:a 1 100 000 kronor. Dessutom har vår anställda personal arbetat med den löpande driften av fastigheterna. Föreningens förvaltare har varit Michael Grufman. Förvaltaren har haft expeditionstid på föreningens maskinistexpedition första onsdagen i månaden kl. 08.00-09.00. Föreningen har under året använt HSB:s webbbaserade tjänster som ekonomi-, ärende- och fakturahantering. Via HSB:s ServiceCenter ska medlemmarna kunna få den kontakt de behöver för medlemsärenden som överlåtelser, pantregistrering, garagekontrakt, m.m. på telefon 010 442 11 00 och e-post servicecenter.stockholm@hsb.se vardagar 7.00 till 17.30 och dag före röd dag 8.00 till 13.00. Dessutom finns viktig information att tillgå under HSB Portalen som medlemmarna under året fått inloggningsuppgifter till. Vi har lämnat viss information i frågan i ViB nr 15 för 2014. Anställd personal, entreprenörer Lars Andersson och Kjell Leidermark har varit maskinister åt föreningen under 2014. Lars Andersson har under hela året varit anställd på heltid och Kjell Leidermark har arbetat deltid genom eget serviceföretag. Entreprenörer med uppdrag i föreningen under året har bl.a. varit: Maskinist-tjänster Skötsel av mark och trädgård Trädvård/arborist Städning i allmänna utrymmen och fönsterputsning Service av hissar Service av garageportar Service styr och regler för värme och ventilation Service ventilation Jouravtal Service av kabel-tv kanaler och antennanläggning Städning och sopning av garaget Tömning sopsäckar i garaget Containertömning Mattvätt i allmänna utrymmen SACAP Kjell Johanssons Trädgårdsservice AB Jacksons Trädvård AB HSB Städ AB Hissgruppen AB Assa Abloy CrawfordAllhabo Energiautomation AB Bravida AB Teknikförvaltning i Stockholm AB Canal Digital Kabel TV PEAB Drift- Underhåll i Sthlm AB Kjell Johanssons Trädgårdsservice AB SITA Carpeting i Stockholm AB 3
Kontroll av ytparkering och garage Farligt avfall och grovsopor Skötsel av parkmark Stockholm Parkering AB SITA Kjell Johansson Trädgårdsservice AB i samverkansavtal med Maria-Gamla Stans Stadsdelsnämnd. Inbrottsfrekvensen har varit låg under 2014. Hyreslokaler Alla lokaler har varit uthyrda. Istappstelefon Brf Bränneriet är ansluten till den tjänst som kallas Istappstelefon. De betyder att föreningen har en kontaktperson som får besked om någon anmäler våra farligheter till Istappstelefonen. För bollplanen vid kajen och en del andra ytor har föreningen ett brukaravtal med Stadsdelsnämnden. Brukaravtalet innebär att vi sköter visst underhåll som gräsklippning och liknande men har ingen rätt att förändra området utan tillstånd av kommunen. Föreningens service- och leveransavtal prövas/ omförhandlas och konkurrensutsätts med en viss regelbundenhet. Fastighetsbesiktningar och åtgärder Styrelsen genomför varje år en fastighetsbesiktning. Däremellan utsätts flera objekt för särskilda besiktningar av både styrelsen och inhyrda konsulter. De avslutade stora entreprenaderna har haft ett antal egna besiktningar av utförda och pågående arbeten. Leverantörer av el, fjärrvärme och vatten Under 2014 har följande företag levererat el, värme och vatten till brf Bränneriet. Fastighetsel Elnätsägare Fjärrvärme Vatten Bixia AB Fortum Distribution AB AB Fortum Värme Stockholm Vatten Fastighetsbesiktningen under 2014 utgjorde främst en genomgång av läget på föreningens lokaler bl.a. Åttingen. Mera om årets genomförda och pågående åtgärder finns längre fram i verksamhetsberättelsen under rubriken Allmänt underhåll. Garaget I föreningens garage förekommer endast tillfälligt några enstaka outhyrda platser. Garagehyresgäst som önskar inburad plats kan få tillgång till detta mot en tilläggsavgift. Platserna för EU-mopeder och motorcyklar har under året haft en rätt bra nyttjandegrad. 4
FÖRENINGENS EKONOMI Ekonomi Föreningens ekonomi redovisas i ett eget avsnitt efter textdelen av verksamhetsberättelsen. Till höger visas en enkel översikt av vissa nyckeltal. Allmänt kan sägas att föreningens ekonomiska situation är god. Ekonomisk sammanställning: 2014 2013 2012 2011 2010 Nettoomsättning 29 464 tkr 29 093 tkr 27 789 tkr 26 925 tkr 26 549 tkr Rörelseresult. 6 806 tkr 5 732 tkr 1 225 tkr -3 379 tkr 2 927 tkr Res. efter finans.post. 3 296 tkr 1687 tkr -2 884 tkr -7 108 tkr -113 tkr Balansomslutn. 135 120 tkr 131 818 tkr 134 350 tkr 138 541 tkr 139 358 tkr Avg./kvm och år 678 kr 665 kr 652 kr 640 kr 640 kr Fond för yttre underh. 0 tkr 0 tkr 0 tkr 2 449 tkr 1 249 tkr Soliditet 16 % 14 % 12 % 14 % 19 % tingen och Gästrummen) disponeras hyresfritt av boende i Brf Bränneriet. Årsavgiften höjdes den 1 april 2014 med 2 %. Den genomsnittliga årsavgiften blev då 678 kr/m2. Styrelsen har beslutat att inte höja årsavgiften för 2015. Detaljer om föreningens lån kan ses i sifferdelen av verksamhetsberättelsen. Styrelsens ambition inför kommande omplaceringar är att i möjligaste mån behålla de låga räntekostnader som föreningen nu har men också att ha lånen placerade så att riskerna ska vara spridda över tiden. Styrelsens målsättning har varit att skapa en ekonomisk trygghet i boendet genom att efter bästa förmåga förvalta byggnader och mark samt se till att avsättning till fonden för det yttre underhållet motsvarar den nivå som bedöms vara nödvändig under innevarande 20-årsperiod. Underhållsplanen Föreningen följer i huvudsak den nuvarande underhållsplanen 2007-2027 för underhåll av fastigheterna, såväl ut- som invändigt och med de anpassningar som behövs. Vissa justeringar av underhållsplanen har gjorts i slutet av året. STÖD TILL OLIKA VERKSAMHETER I likhet med tidigare år har föreningen under året lämnat stöd i form av ekonomiska bidrag till verksamheter som varit till nytta för boende i föreningen. Till fritidsverksamheterna för medlemmarna i föreningen utgår inget ekonomiskt stöd utöver vissa engångsinsatser, som vanligtvis ges då nya verksamheter startas. Fritidslokalerna (inte Åt-. Fritidsverksamhet i Bränneriet Följande fritidsaktiviteter har förekommit eller fanns tillgång till i brf Bränneriet: amatörmålning biljard bordtennis bridge båtklubb gymnastik keramik (lergökarna) konstens vänner/konstsparande körsång miljöarbete, örtagård/höns/kompostering snickeri styrketräning/gym städdag vinprovning vävning meditation Vidare fanns tillgång till: bollplan pulkabacke lekplatser roddbåt utegrillar Fritidslokaler Våra fritidslokaler har även under 2014 använts till en mängd olika verksamheter. Sommararbetande ungdomar Enligt långvarig tradition har även under 2014 ordnats sommarjobb för ungdomar (15, 16 och 17 år) som är bosatta i föreningen. Under två veckor runt midsommar ordnades arbete åt 7 ungdomar. Kjell Leidermark var deras huvud- 5
sakliga arbetsledare. Kostnaden för löner till ungdomarna blev drygt 30 000 kronor exklusive arbetsgivaravgifter och arbetsledning. Föreningens höns Föreningen har i 20 år haft tillstånd att hålla några höns på Reimersholme, till glädje för både boende och besökande. Hönsen sköts av en grupp engagerade boende på Reimersholme. Vi riktar ett tack till dem för detta arbete som innebär daglig tillsyn. Tillgång till verktyg m.m. De boende i föreningen har på maskinistexpeditionen kunnat låna vissa verktyg som borrhammare, tapetbord, pirra, m.m. Prylen möjlighet till återvinning Verksamheten i Prylen, Reimersholmsgatan 53, har fortgått. Prylen sköts ideellt av några boende. Under året 2014 skötte Björn Angelin och Jonna Sandell ordningen i Prylen. Prylen är en lokal där boende kan ställa in funktionsdugliga och hela saker som man inte behöver längre, så att kanske någon annan kan använda dem. På grund av bristande ordning beslutade styrelsen i december 2014 att stänga lokalen med avsikt att öppna på nytt i början av 2015. Boservicekooperativet Ombud i Boservice har varit Lars Gerrby med Leif Östling som suppleant. Föreningen bidrog under året med 15 000 kronor till Boservicekooperativets verksamhet. Kulturkommittén I Reimersholmes Kulturkommitté har Bränneriet representerats av Gun Ekroth och Kaj Fölster. Brf Bränneriets ekonomiska bidrag till Kulturkommittén under 2014 var 21 531 kronor. Bidrag till HPR Föreningen har under 2014 gett ett ekonomiskt bidrag på 9 500 kronor till HPR, HSB Pensionärsklubb Reimersholme. HPR förfogar dessutom hyresfritt över en mindre lokal. Några exempel på HPR:s verksamhet är studiebesök, resor och pubkvällar. Portombud Föreningen har en frivillig person i varje uppgång som kan hjälpa till med en del praktiskt i uppgången, som t.ex. att informera och välkomna nyinflyttade samt se till altaner och gemensamma utrymmen i trappuppgången. Det saknas portombud i Rhg. 29 och 75. Under april hölls en liten informationsträff för dessa portombud med chans att utbyta erfarenheter. Träff för nyinflyttade Styrelsen brukar årligen ha en träff för nyinflyttade medlemmar. Under 2014 hölls denna träff i februari månad. Syftet med dessa träffar är att berätta om föreningen och visa föreningens lokaler. Dessutom får de nyinflyttade en möjlighet att både träffa och ställa frågor till representanter från styrelsen. Festdag/Kräftskiva Även 2014 arrangerades Reimersholmes traditionella augustifest, som är en hel festdag. Bland aktiviteterna fanns fisketävling, loppmarknad, boule, danslek för barnen samt musikunderhållning av Reimers Swing band på kvällen till kräftfesten. Årets festdag genomfördes med stor uppslutning trots en del regn. Kvällens kräftfest hölls som vanligt på kajen. Trots en inledande regnskur deltog relativt många som satte sig i skydd av balkonger och trädgrenar. Festdagen är en aktivitet som är gemensam för alla bostadsrättsföreningar på Reimersholme. Stort tack till festkommitténs medlemmar som arbetar för att möjliggöra detta. Vinprovningen Även under 2014 har Svante Böös och Leif Östling varit drivande för vinprovningarna. 6
ÖVRIGT Allmänt underhåll Under året har, förutom för de nedan beskrivna aktiviteterna, underhållet varit begränsat till mer normal service och reparation av det som gått sönder. Pågående arbeten, förbättringar av utemiljön Mindre arbeten med utemiljön har utförts under året. Utbyte av fastighetens låssystem Under året 2013 installerades och togs i bruk ett modernt passagesystem i föreningen. Våra portar och några andra dörrar fick då nya nycklar s.k. taggar. Det nya passagesystemet är flexibelt och anpassningsbart utefter ett flertal behov. I och med detta har säkerhetsnivån höjts då möjligheten att avaktivera en enskild, borttappad tagg finnes. Vidare har vi nu ett system som är redo för framtiden. Under 2014 har arbetet med det nya låssystemet fortsatt. Hösten 2014 installerades likadana tagglås även för cykelrummen, barnvagnsrummen, Åttingen m.m. Dessa lås beräknas kunna tas i bruk i början av år 2015. Tak och takaltaner Ett bidrag på 1 300 kronor per takaltan för blommor har betalats ut under året. Garaget Garaget har inte behövt några större reparationer under 2014. Bägge de yttre garageportarna vid garageplan har bytts ut under året. Åttingen Åttingen har under året 2014 använts av föreningen och vid 124 tillfällen hyrts av medlemmar. Under 2014 har hyran för Åttingen oförändrat varit 250 kronor per tillfälle. Enbart boende i föreningen har möjlighet att hyra Åttingen. Intäkten har blivit c:a 31 000 kronor. Hyresavgifterna ska bidra till månadsstädning, värme, el m.m. och avskrivning av de renoveringar som gjorts. Intäkten täcker inte kostnaderna för att bedriva uthyrningen av Åttingen. Gästrummen Uthyrningen av de tre gästrummen har resulterat i 694 gästrumsnätter. Intäkterna har blivit c:a 55 000 kronor och bidrar till veckostädning och kostnadstäckning för slitage på utrustning, inredning, värme, el, m.m. Kabel-TV På stämman i maj 2014 beslutades att föreningen skulle teckna ett treårigt gruppavtal med Canal Digital som omfattar T1-Bas. Detta utbud ingår i månadsavgiften. Digitala sändningar med det nya kanalutbudet togs i drift den 1 oktober 2014. Data hemsida Föreningens egen hemsida nås med www.branneriet.se. Styrelsen och maskinisten kan nås via e-post. E-postadresserna är styrelsen@branneriet.se respektive maskinisten@branneriet.se. Bredband Tele2 är föreningens internetleverantör. De levererar en industriell förbindelse. Tele2 har inget direktansvar mot föreningens medlemmar vid eventuella fel, utan problem med bredbandet anmäls till maskinisten. Medlemmarna erbjuds internetanslutning. Vid slutet av 2014 var c:a 250 lägenheter anslutna till föreningens bredband. De anslutna lägenheterna delar på en gigabitförbindelse (1 Gbit/s) mot internet. Hastigheten och fördröjningen kan dock variera något beroende på belastning här och på internet. Föreningens LAN/bredband sköts av några boende i föreningen på frivillig och ideell grund. 7
Detta är en av orsakerna till den låga avgiften på 75 kr/lägenhet och månad. Staden underhållsfrågor samverkan Under 2014 har vi haft kontakt med Stockholms kommun bl.a. rörande sanering av klotter och skötsel av Reimersholme. Avfallshantering Miljöfarligt avfall har liksom tidigare kunnat lämnas i särskilda utrymmen eller har kunnat tas omhand av vår maskinist beroende på typ av avfall. Elektroniska och elektriska saker klassas som miljöfarligt avfall och ska ställas i ett utrymme vid Reimersholmsgatan 65 eller lämnas till maskinisten. För glödlampor, lysrör och batterier, som även de är miljöfarligt avfall, finns särskilda behållare i några av grovsoprummen. Pappersinsamling har som tidigare skett i de mindre grovsoprummen samt i speciella kärl vid Carporten. I slutet av året uppdagades det att Sitas lastbilar var för tunga för flera av våra gångvägar, vilket innebar att flera soprum tillfälligt måste stängas. Från den 1 februari 2015 kommer en ny leverantör, Hans Andersson Recycling, att ta över hämtning av grovsopor och returpapper i Rhg 57, 63, 73, 79 och returpapper vid carporten. Sita fortsätter att hämta grovsopor i containern vid garageplan och elsopor/miljöfarligt avfall. Den kommunala återvinningsstationen finns vid Reimersholmsgatan, mittemot Åttingen, Den är avsedd för återvinning av papper, glas, metall, kartong och förpackningar och står till föreningsmedlemmarnas förfogande. Snöröjning Denna vinter blev betydligt mildare med väsentligt mindre snömängd än föregående år. Kostnad för snöröjning 2014 blev runt 113 000 kr. Stipendium Årets Folke Eriksson-stipendium utdelades på stämman till HSB Pensionärsklubb Reimersholme. Styrelsens motivering vid stämman 2014 var följande: HSB Pensionärsklubb Reimersholme startades på 1980-talet i syfte att skapa gemenskap och ett rikare pensionärsliv på ön. Genom ett aldrig sinande engagemang och ett idogt arbete har denna gemenskap och samhörighet sedan dess bara växt sig starkare. Under 2013 anordnades studiecirklar, boule tillfällen, längre resor, utflykter och evenemang vilket främjar ett aktivt och deltagande pensionärsliv. Vidare arrangeras pubkvällar med varierande underhållning vilket skapar en trivsam och väl-komnande mötesplats i närmiljö. Inbrott skadegörelse klotter Föreningen har inte haft några för styrelsen och maskinister kända lägenhetsinbrott/inbrottsförsök under året. Något besök eller försök har dock skett i källare. Någon gång har garageportarna skadats vid försök att komma in i garaget. Dessutom har klotter sanerats ett flertal gånger. Föreningen har ambitionen att sanera snarast möjligt efter att klotter upptäcks. Finanspolicy Styrelsen har under året arbetat fram en finanspolicy som baserar sig på HSB:s rekommendationer. Styrelsen har fastställt denna. FÖRVÄNTAD FRAMTIDA UTVECKL- ING Budgeten för 2015 Den uppgjorda budgeten för 2015 visar på ett överskott efter resultatdisposition. Styrelsen gör varje år en femårsbudget för vår ekonomi i samband med arbetet med kommande årsbudget. Föreningen undersökte under 2011 fastigheternas fasader och rapporten visar på orsakerna till varför vi haft vissa skador på dessa under 8
de senaste åren. Rapporten pekade på bland annat följande problem med våra fasader: Mjukfogarna mellan tegelpartierna är utslitna och felaktigt gjorda från början. Krönplåtarna är felaktigt gjorda. Plåtarbetena kring våra fönster uppvisar mängder med mindre fel. Behov föreligger att måla och kitta fönstren, vilket är medlemmarnas ansvar. Under 2013 har en studie av föreningens synliga betongpelare och betongskivor gjorts. Vi kunde konstatera att husen har skador orsakade av vatten som kommit in i betongen. Armeringsjärn har börjat rosta och spräckt betongen på ett antal ställen. Där detta skett och är akut lagas detta direkt. På sikt behöver ett större arbete göras på detta. Efter en genomgång med vår fasad- och plåtkonsult bedömdes att mjukfogarna och krönplåten behöver åtgärdas inom närtid. Efter att ha insett omfattningen av detta arbete konstaterade styrelsen att avgifterna behövde höjas för att skapa ekonomiskt handlingsutrymme för föreningen. Dessa höjningar har genomförts under 2012, 2013 och 2014. Här är det givetvis plats för en brasklapp: om inga ytterligare oförutsedda händelser av betydelse inträffar är bedömningen att detta räcker som åtgärd för att balansera budgeten på sikt. Planerat underhåll/investeringar som kan komma att planeras inför 2015 och framåt är: Ytskiktsrenovering och ljudmiljörenovering i Åttingen Reparation av fasadskador inom närtid Fiberbaserat fastighetsnät Utemiljön behöver åtgärdas på vissa ställen, mark och belysning Perioden fram till 2017 Periodiskt underhåll avser tre år 2015, 2016 och 2017 och styrelsen har planlagt detta enligt följande: 2015: Ytskiktsrenovering i Åttingen. 2016: Upphandling av fasadreparationer i en eller flera faser. 2017: Fortsatt fasadreparationer i en eller flera faser. STYRELSEN FÖRESLÅR STÄMMAN BESLUTA att en avsättning till yttre underhållsfonden görs enligt plan med 1 200 000 kronor, ett uttag ur yttre underhållsfonden görs med 1 200 000 kronor, samt att årets vinst 3 296 394 kronor disponeras i Balanserat resultat. Förslaget i tabellform: Ur balansräkningen Balanserat resultat -2 965 046:- Årets resultat 3 296 394:- Summa fritt eget kapital 331 348:- Styrelsen föreslår följande disposition Avsättning till yttre underhållsfond 1 200 000:- Uttag ur yttre underhållsfond -1 200 000:- Balanserat resultat 331 348:- 331 348:- 9
2014-01-01 2013-01-01 Resultaträkning 2014-12-31 2013-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning Not 1 29 464 049 29 093 902 Rörelsekostnader Driftskostnader Not 2-17 505 609-17 482 024 Övriga externa kostnader Not 3-683 591-794 462 Planerat underhåll -1 621 891-2 521 810 Personalkostnader och arvoden Not 4-977 944-995 740 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -1 869 086-1 567 519 Summa rörelsekostnader -22 658 119-23 361 555 Rörelseresultat 6 805 929 5 732 347 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Not 5 107 808 111 756 Räntekostnader och liknande resultatposter Not 6-3 617 343-4 156 867 Summa finansiella poster -3 509 535-4 045 111 Årets resultat 3 296 394 1 687 236 10
2014-01-01 2013-01-01 Balansräkning 2014-12-31 2013-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not 7 123 087 145 124 956 231 123 087 145 124 956 231 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Not 8 1 700 1 700 Andra långfristiga fordringar Not 9 2 030 113 2 368 465 2 031 813 2 370 165 Summa anläggningstillgångar 125 118 958 127 326 396 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar 5 572 7 914 Övriga fordringar Not 10 6 156 383 2 790 602 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 11 1 975 668 1 646 540 8 137 623 4 445 056 Kortfristiga placeringar Not 12 1 750 565 542 Kassa och bank Not 13 112 930 46 409 Summa omsättningstillgångar 10 001 119 4 492 007 Summa tillgångar 135 120 077 131 818 403 11
2014-01-01 2013-01-01 Balansräkning 2014-12-31 2013-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital Not 14 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 20 780 400 20 780 400 20 780 400 20 780 400 Fritt eget kapital Balanserat resultat -2 965 046-4 652 282 Årets resultat 3 296 394 1 687 236 331 348-2 965 046 Summa eget kapital 21 111 748 17 815 354 Skulder Skulder till kreditinstitut Not 15 104 034 307 104 834 307 Leverantörsskulder 1 939 744 1 185 199 Aktuell skatteskuld 53 876 54 621 Fond för inre underhåll 3 067 896 3 024 396 Övriga skulder Not 16 379 734 392 527 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 17 4 532 771 4 511 999 Summa skulder 114 008 328 114 003 049 Summa eget kapital och skulder 135 120 077 131 818 403 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar ställda för skulder till kreditinstitut 144 623 000 144 623 000 Summa ställda säkerheter 144 623 000 144 623 000 Ansvarsförbindelser Föreningsavgäld 6 392 5 919 12
2014-01-01 2013-01-01 Kassaflödesanalys 2014-12-31 2013-12-31 Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster 3 296 394 1 687 236 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar 1 869 086 1 567 519 Kassaflöde från löpande verksamhet 5 165 480 3 254 755 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) /minskning (+) kortfristiga fordringar -283 999 180 794 Ökning (+) /minskning (-) kortfristiga skulder 805 279-2 418 384 Kassaflöde från löpande verksamhet 5 686 761 1 017 165 Investeringsverksamhet Investeringar/försäljningar av finansiella anläggningstillgångar 338 352 338 352 Kassaflöde från investeringsverksamhet 338 352 338 352 Finansieringsverksamhet Ökning (+) /minskning (-) av långfristiga skulder -800 000-1 800 000 Kassaflöde från finansieringsverksamhet -800 000-1 800 000 Årets kassaflöde 5 225 113-444 483 Likvida medel vid årets början 2 782 218 3 226 702 Likvida medel vid årets slut 8 007 331 2 782 218 I kassaflödesanalysen medräknas föreningens avräkningskonto, kortfristiga placeringar samt placeringskonto hos HSB Stockholm in i de likvida medlen. 13
Redovisnings- och värderingsprinciper samt övriga bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inget annat anges. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 årsredovisning för mindre företag/ekonomiska föreningar (K2). År 2014 är det första året som föreningen följer BFNAR 2009:1 vilket innebär att det finns brister i jämförbarheten mellan åren. Avskrivning fastighet Principen för K2 är att inga nya komponenter aktiveras förutom de som ligger kvar från övergången till K2. Dessa komponenter som i enlighet med god redovisningssed och tidigare normgivning aktiverats som separata avskrivningsenheter ligger fortsatt kvar med separata avskrivningsplaner. Byggnaden skrivs av linjärt över nyttjandeperioden med 1,19 % av anskaffningsvärdet årligen och total livslängd har bedömts till 100 år från färdigställandetiden. Övrig komponent skrivs av linjärt under 10 år. Under året har komponenten skrivits av med 10%. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråkstagande från underhållsfonden beslutas av stämman. Inkomstskatt och underskottsavdrag En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Enligt en dom i Högsta Förvaltningsdomstolen 2010-12-29 är en bostadsrättsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalintäkter samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning av eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 22 %. Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Föreningens skattemässiga underskott är oförändrat ifrån föregående år och uppgick vid utgången av räkenskapsåret till 87 189 443. 14
2014-01-01 2013-01-01 Noter 2014-12-31 2013-12-31 Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter 21 402 429 21 068 024 Årsavgifter el 6 000 6 000 Hyror 6 922 336 6 926 660 Bredband 233 585 221 160 Övriga intäkter 1 275 158 1 262 139 Bruttoomsättning 29 839 508 29 483 983 Avgifts- och hyresbortfall -70 349-85 881 Hyresförluster -936-20 Avsatt till inre fond -304 174-304 179 29 464 049 29 093 902 Not 2 Driftskostnader Fastighetsskötsel och lokalvård 1 664 817 1 935 721 Reparationer 2 336 273 1 611 402 El 1 249 139 1 400 327 Uppvärmning 3 393 434 3 623 293 Vatten 578 901 530 678 Sophämtning 645 838 782 661 Fastighetsförsäkring 266 433 193 753 Kabel-TV och bredband 734 237 787 730 Fastighetsskatt 1 013 516 1 011 080 Förvaltningsarvoden 1 083 631 1 073 473 Tomträttsavgäld 4 472 500 4 472 500 Övriga driftskostnader 66 889 59 405 17 505 609 17 482 024 Not 3 Övriga externa kostnader Bevakningskostnader 17 004 18 302 Förbrukningsinventarier och varuinköp 136 220 88 239 Administrationskostnader 204 533 188 607 Extern revision 24 422 22 975 Konsultkostnader 205 333 384 725 Medlemsavgifter 96 079 91 613 683 591 794 462 Not 4 Personalkostnader och arvoden Arvode styrelse 181 900 173 900 Revisionsarvode 12 000 12 000 Övriga arvoden 111 310 0 Löner och övriga ersättningar 399 310 529 383 Sociala avgifter 206 185 209 434 Pensionskostnader och förpliktelser 22 122 21 340 Övriga personalkostnader 45 117 49 683 977 944 995 740 Not 5 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter avräkningskonto HSB Stockholm 3 352 4 714 Ränteintäkter HSB placeringskonto 6 775 0 Ränteintäkter skattekonto 277 0 Ränteintäkter HSB bunden placering 6 499 0 Övriga ränteintäkter 90 905 107 042 107 808 111 756 Not 6 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder 2 850 024 3 385 621 Ränteswap kostnader 767 971 693 942 Övriga räntekostnader -652 77 304 3 617 343 4 156 867 15
2014-01-01 2013-01-01 Noter 2014-12-31 2013-12-31 Not 7 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Anskaffningsvärde byggnader 157 677 806 157 677 806 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 157 677 806 157 677 806 Ingående avskrivningar -32 721 575-31 154 056 Årets avskrivningar -1 869 086-1 567 519 Utgående ackumulerade avskrivningar -34 590 661-32 721 575 För avskrivningsprinciper kring fastigheten se Redovisningsprinciper. Utgående bokfört värde 123 087 145 124 956 231 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad - bostäder 333 000 000 333 000 000 Taxeringsvärde byggnad - lokaler 34 000 000 34 000 000 Taxeringsvärde mark - bostäder 361 000 000 361 000 000 Taxeringsvärde mark - lokaler 25 000 000 25 000 000 Summa taxeringsvärde 753 000 000 753 000 000 Not 8 Aktier, andelar och värdepapper Ingående anskaffningsvärde 1 700 1 700 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1 700 1 700 Andel i HSB Stockholm 500 500 Andel i Fonus 200 200 Andel i Reimersholme Boservice 1 000 1 000 1 700 1 700 Not 9 Övriga finansiella anläggningstillgångar Ingående anskaffningsvärde 2 368 465 2 706 817 Årets investeringar -338 352-338 352 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2 030 113 2 368 465 Fordran Södermalms Stadsdelsförvaltning 2 030 113 2 368 465 2 030 113 2 368 465 Not 10 Övriga kortfristiga fordringar Skattekonto 12 548 5 Avräkningskonto HSB Stockholm 3 887 060 2 735 267 Placeringskonto HSB Stockholm 2 256 775 0 Övriga fordringar 0 55 330 6 156 383 2 790 602 Not 11 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda kostnader 1 955 707 1 609 641 Upplupna intäkter 19 961 36 899 1 975 668 1 646 540 Ovanstående poster består av förskottsbetalda kostnader avseende kommande räkenskapsår samt intäktsfordringar för innevarande räkenskapsår. 16
2014-01-01 2013-01-01 Noter 2014-12-31 2013-12-31 Not 12 Kortfristiga placeringar Bunden placering 3-mån HSB Stockholm 1 750 000 0 Fonus 565 542 1 750 565 542 Not 13 Kassa och bank Handkassa 45 374 28 008 Nordea 67 556 18 401 112 930 46 409 Not 14 Not 15 Förändring av eget kapital Medlemsinsatser Yttre uh Balanserat Insatser Uppl avgifter fond resultat Årets resultat Belopp vid årets ingång 20 780 400 0 0-4 652 282 1 687 236 Resultatdisposition 0 1 687 236-1 687 236 Årets resultat 3 296 394 Belopp vid årets slut 20 780 400 0 0-2 965 046 3 296 394 Skulder till kreditinstitut Ränteändr Nästa års Låneinstitut Lånenummer Ränta dag Belopp amortering Nordea Hypotek 39788339050 3,50% 2015-03-18 15 200 000 400 000 Nordea Hypotek 39788339069 1,49% 2017-08-16 20 000 000 0 Nordea Hypotek 39788385389 1,37% 2015-03-16 15 300 000 400 000 Nordea Hypotek 39788421008 # 1,37% 2015-03-15 20 000 000 0 Nordea Hypotek 39788584365 3,63% 2015-08-19 20 000 000 0 Nordea Hypotek 39788592910 2,98% 2016-08-17 13 534 307 0 104 034 307 800 000 # 20 000 000 säkrat med ränteswap med ränta 4,62% löptid 2016-09-15. Ränteswap är ett räntesäkringsavtal som binder räntan på hela eller delar av rörligt lån under ränteswapens löptid. Långfristiga skulder exklusive kortfristig del 103 234 307 Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till 100 034 307 Not 16 Övriga skulder Depositioner 40 000 39 500 Momsskuld 266 554 268 050 Källskatt 73 180 84 977 379 734 392 527 Not 17 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader 281 243 339 302 Förutbetalda hyror och avgifter 3 256 652 3 074 001 Övriga upplupna kostnader 994 876 1 098 696 4 532 771 4 511 999 Ovanstående poster består av förskottsinbetalda intäkter avseende kommande räkenskapsår samt skulder som avser innevarande räkenskapsår men betalas under nästkommande år. 17
2014-01-01 2013-01-01 Noter 2014-12-31 2013-12-31 Stockholm, den Kristina Lövgren Olof Ekström Anders Åkeson Leif Östling Lena Lindell Malin Erikson Mathias Danielsen Cecilia Hansson Rickard Resare Rolf Zetterberg Vår revisionsberättelse har - - lämnats beträffande denna årsredovisning Av föreningen vald revisor BoRevision AB Av HSB Riksförbund förordnad revisor 18
Räntekostnader 14% Totala kostnader Personalkostnader 4% Avskrivningar 7% Planerat underhåll 6% Övriga externa kostnader 2% Drift 67% Fördelning driftkostnader 5 000 000 År 2014 År 2013 4 500 000 4 000 000 3 500 000 3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0 19
Revisionsberättelse Till föreningsstämman i HSB Bostadsrättsförening Bränneriet i Stockholm, org.nr. 716416-4944 Rapport om årsredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen för HSB Bostadsrättsförening Bränneriet i Stockholm för räkenskapsåret 2014-01-01-2014-12-31. Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Granskningen har utförts enligt god redovisningssed. För revisorn från BoRevision AB innebär detta att denne har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att revisorn följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur föreningen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i föreningens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust samt styrelsens förvaltning för HSB Bostadsrättsförening Bränneriet i Stockholm för räkenskapsåret 2014-01-01-2014-12-31. Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust, och det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen enligt bostadsrättslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt har handlat i strid med årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att föreningsstämman behandlar resultatet enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per 2014-12-31 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen. Stockholm den / Av föreningen vald revisor BoRevision i Sverige AB Av HSB Riksförbund förordnad revisor 20