Konsekvenser på handel och regionalekonomi av utbyggd handel på betongstationen m fl

Konsekvenser på handel och regionalekonomi av utbyggd handel på betongstationen m fl mars 2014 2014-03-07

Bilaga Konsekvenser på handel och regionalekonomi av utbyggd handel på Betongstationen m fl. 2014-03-07 Detta PM syftar till att belysa huruvida sällanköpsvaruhandeln i Östersund och Jämtlands län är överetablerad eller inte. Den tes som undertecknad drev i tidigare projekt överetablering myt eller verklighet var att handeln är en regional företeelse varför kommungränser spelar mindre roll. Den geografiska analysenheten var LA-regioner vilka senare har ersatts av FA-regioner. Inom LAregionerna kunde handelsytan mycket väl vara koncentrerad till en ort varför det lokalt fanns överetablering men för regionen som helhet rådde i en majoritet av LA regionerna balans mellan handelsyta och marknadsunderlag. Diagram 1 visar antalet kvadratmeter handelsyta inom sällanköpsvaruhandeln i ett antal geografier under perioden 2000-2012. Diagram 1. Handelsyta inom sällanköpsvaruhandeln (BTA) per 100 invånare 2000-2012. Det finns visserligen mer handelsyta per capita i Östersunds kommun och kommungruppen större städer än i riket i genomsnitt. Tillväxten i de olika grupperna är dock snarlik. Anledningen till detta är den koncentration av handeln från regionernas periferi in mot regionernas centralorter som ägt rum på lång sikt.

Ser man till FA-Östersund som helhet finns emellertid ett underskott av handelsyta. Överskottet i Östersunds kommun kompenserar således inte det underskott som finns i den omkringliggande regionen. Då sällanköpsvaruhandeln är en regional företeelse, och Östersund är tillväxtmotorn i Jämtlands län, pekar detta på att man mycket väl kan etablera mer yta i Östersund för att stärka regionens handel. Enligt de kriterier som vi hade som tecken på överetablering skulle detta föreligga om detaljhandelsytorna växte snabbare än makroekonomiska indikatorer som BNP eller en regions BRP, hushållens konsumtion, de sammanlagda förvärvsinkomsterna och så vidare. Därtill skulle handelsytan överstiga vad som motiverades av del lokala eller regionala befolkningsunderlaget. Slutligen, skulle en situation med överetablering sannolikt medföra stagnerande eller fallande yteffektivitet, dvs omsättning per kvadratmeter. I diagram 2 har utvecklingen för dessa variabler beräknats för riket, Jämtlands län och Östersunds kommun under perioden 2000-2011. Diagram 2. Utveckling av makroekonomiska variabler, handelsyta inom sällanköpsvaror samt yteffektivitet under perioden 2000-2011. Procent. Källa: SCB och WSP. Diagrammet visar att de makroekonomiska variablerna vuxit starkare än detaljhandelsytan under perioden. I Jämtlands län och Östersunds kommun har de makroekonomiska variablerna, undantaget BNP/BRP vuxit i linje med detaljhandelsytan under samma tidsperiod. I Östersund har hushållens konsumtions samt förvärvsinkomsterna vuxit något snabbare än i länet som helhet vilket beror på att

Östersunds befolkning ökar medan den minskar svagt i det övriga länet. Yteffektiviteten i sällanköpsvaruhandeln är något högre i Östersunds kommun än i riket och tillväxten harunder perioden, trots sällanköpsvaruhandelns expansion, varit starkare i Östersund än i riket. Sammantaget pekar underskottet av handelsyta, det faktum att handelsytorna växer i linje med marknadstillväxten på lång sikt och en stigande yteffektivitet på att handeln i Östersunds kommun och Jämtlands län inte är överetablerad. Av denna anledning finns det utrymme för etablering av ytterligare handelsytor i regionens tillväxtmotor trots att en viss obalans kan uppstå på kort sikt. Detta bör emellertid inte enbart betraktas som ett hot utan en möjlighet till att skapa en mer attraktiv handel för regionen som helhet. Stockholm 2014-03-07 Ulf Rämme WSP Analys och Strategi

FÖRORD År 2007 antog Östersunds kommun en handelspolicy som kom att uppdateras och utvärderas under 2012. Handelspolicyn anger att sällanköpsvaruhandel i första hand bör lokaliseras till Lillänge och stadskärnan. På Lillänge planeras också för en kraftig expansion av den befintliga handeln. I kvarteret Släpvagnen skapades år 2011 möjlighet att etablera omkring 20 000 kvadratmeter handel ytterligare och i skrivande stund arbetar kommunen med ytterligare planer för omkring 20 000 kvm BTA i kvarteret Betongen 1 m fl. Föreliggande analys syftar till att ge ett bredare beslutsunderlag och en tydligare beskrivning av de konsekvenser som utbyggnaden på Betongen 1 medför för den befintliga handeln i Östersund och den omkringliggande regionen. Kontakt Ulf Rämme ulf.ramme@wspgroup.se +4610-722 86 72 INNEHÅLL Sammanfattning 3 Det finns många konjunkturer 5 Sällanköpsvaruhandelns utveckling 2013 6 E-handeln en allt större framtida utmaning 7 som förväntas få strukturerande effekter på 8 Upplevelser, tjänster och prylar tar allt mer utrymme 10 Feta katter jagar inte 12 Det är inte detaljhandeln som ger tillväxt i city 13 Fortsatt positiv utveckling av marknaden 14 Sällanköpsvarhandeln allt viktigare 15 Sällanköpsvaruhandelns påverkan på andra 16 Framtida marknadstillväxt i Östersund 17 Hur mycket ny yta kan byggas 18 Kommersiella förutsättningar 19 Omsättningspotential för sällanköpsvaror 20 Konsekvensanalys utgångspunkt för beräkningar 21 Kommersiella effekter av nyetablering 22 Effekter på produktionsvärde, inkomster och 24 Hur många nya arbetstillfällen skapas 25 Är det bra att tillåta handel i hela Odenskog? 26 Utveckling av Betongstationen gynnar Östersund 27 2

Sammanfattning Östersunds kommun utreder för närvarande hur etableringen av knappt 20 000 kvm BTA handelsyta på Betongen 1 m fl kan förväntas påverka den befintliga detaljhandeln i Östersund och den omkringliggande regionen. Etableringen förväntas bestå av Big box koncept med en bred mix av sällanköpsvaror, trädgårdshandel och tillbehör till motorfordon. Butiksytan, exklusive lager och personalutrymmen mm, bedöms uppgå till 16 500 kvm varav drygt 13 000 kvm konkurrerar med befintliga sällanköpsvaruhandel i Östersund och Jämtlands län. Resterande butiksyta, ca 3 500 kvm, konkurrerar primärt med handeln med tillbehör till båtar och motorfordon vilken inte ingår i den gängse definitionen av detaljhandeln. Omsättningen i den nya etableringen bedöms, givet att den uppnår full omsättningspotential, uppgå till omkring 300 mkr. Drygt 200 mkr, motsvarande 70 procent, tas från befintlig handel i Östersund. Nyetableringen på Betongen 1 bedöms således generera en ökad nettoomsättning på knappt 100 miljoner kronor vilka tas från handeln i det övriga länet samt Sundsvallsregionen. Inom Östersunds kommun påverkas centrumhandeln mer än Lillänge/Odenskog och handeln i den övriga centralorten och kommunen. Omsättningsförlusterna bedöms, oavsett marknadsplats, uppgå till mindre än 10 procent vilket skall fördelas över ett stort antal aktörer. Risken för utslagning av butiker bedöms som relativt begränsad. Återhämtningsperioden, d v s den tid som det tar för befintlig handel att återhämta sig till ursprungsnivån, uppgår till mellan 2 och 4 år givet att marknadstillväxten tillfaller alla lika. I det övriga länet påverkas tertiärområdet (Ragunda, Strömsund, Åre, Härjedalen) mer än sekundärområdet (Berg, Krokom och Bräcke). Omsättningsförlusterna uppgår dock till mindre än 10 procent även i detta område varför återhämtningstiden bedöms bli lika lång som i Östersund. Effekterna på handeln i Sundsvallsregionen bedöms bli försumbara. Den nya etableringen bedöms sysselsätta omkring 140 personer. Omsättningsförlusterna i den befintliga handeln i Östersund pareras på kort sikt snarare genom att justera antalet sysselsatta än att stänga butiker. En omsättningsförlust på 200 miljoner kronor motsvarar en minskad sysselsättning på omkring 100 butiksanställda i den befintliga handeln. 3

Sammanfattning Sysselsättningen i detaljhandeln i Östersunds kommun bedöms således öka med 41 personer till följd av etableringen på Betongen 1. I övriga branscher (indirekta effekter) tillkommer ytterligare 15 sysselsatta. De nya arbetstillfällena tillfaller i högre grad unga individer med framförallt gymnasieutbildning än andra grupper. Den ökade nettoomsättningen i Östersunds kommun ger en direkt effekt på förädlingsvärdet i detaljhandeln på 65 miljoner kronor och en indirekt effekt i andra branscher på 10 miljoner kronor. Omkring 20 miljoner kronor används till inköp av insatsvaror från företag utanför Östersund. Den ökade sysselsättningen ger en ökning av den beskattningsbara förvärvsinkomsten med knappt 11 miljoner kronor och en ökning av de kommunala skatteintäkterna med 3,6 miljoner kronor. Resterande, dvs den disponibla inkomsten, ökar med drygt 7 miljoner kronor. 4

Det finns många konjunkturer Procentuell utveckling i sällanköpsvaruhandeln 2000-2012 Under inledningen av 2000-talet har detaljhandeln haft en historiskt sett mycket stark tillväxt. Konjunkturen varierar dock betänkligt på olika geografiska nivåer beroende på bland annat näringslivets sammansättning. 12,0% 10,0% 8,0% Diagrammet visar att sällanköpsvaruhandeln i Östersund och Jämtland i huvudsak följer rikskonjunkturen men också att konjunktursvängningarna är något starkare. Exempelvis var nedgången i samband med IT-kraschen 2002/03 starkare än i riket och jämförbara kommuner. Å andra sidan var den efterföljande återhämtningen och tillväxten kraftigare vilket till stor del berodde på öppnandet av Lillänge handelsområde. 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Sedan 2006 har tillväxttakten i detaljhandeln sjunkit successivt i hela riket. Östersund och Jämtland följer, undantaget en viss återhämtning 2009, samma mönster. Återhämtningen förklaras till stora delar av de positiva effekter som ombyggnaden av Mittpunkten i Östersunds centrum har haft på handeln. Östersund Jämtlands län Större städer Sverige Källa: HUI Research. Sedan 2011 kan en generell återhämtning skönjas och denna har varit något mer gynnsam i Östersund än i övriga geografiska referenser. 5

Sällanköpsvaruhandeln utveckling 2013 I skrivande stund finns inga regionala tillväxtsiffror att tillgå. Av denna anledning redovisas endast utvecklingen i riket för 2013. Man kan konstatera att tillväxten varierar mellan månaderna med en nedgång i februari och mars samband med sportlovet respektive förskjutning av påskhelgen från föregående år. En viss nedgång kan också skönjas i juni. Dessa är dock normala fluktuationer under året och på det hela taget kan konstateras att detaljhandelskonjunkturen successivt förstärktes ju längre 2013 varade. För helåret 2013 uppgick tillväxten i sällanköpsvaruhandeln till blygsamma 1,0 procent medan volymutvecklingen uppgick till 3,5 procent med hänsyn tagen till kalendereffekter under året. Många prognosmakare framhåller att 2014 blir starkare än föregående år och sällanköpsvaruhandeln bedöms öka med drygt 3 procent i fasta priser. 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% -2,0% -4,0% -6,0% dec jan feb mar apr maj jun jul aug sep okt nov dec Löpande priser Linjär (Löpande priser) Källa: SCB. Utveckling helåret 2013 Löpande priser: +1,0% Fp kalenderkorr.: +3,5% Fasta priser, kalenderkorrigerat 6

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 E-handeln en allt större framtida utmaning E-handelns andel (%) av den totala sällanköpsvaruhandeln 2003-2035. Om konjunkturen är en verklighet som detaljhandeln måste leva med så finns det ett antal långsiktiga trender som successivt innebär allt större utmaningar. 100% 90% 80% 70% Utfall Prognos En sådan är e-handeln som sedan början av 2000- talet vuxit mycket starkt och tagit marknadsandelar av den fysiska handeln. År 2013 omsatte e-handeln cirka 37 miljarder kronor vilket motsvarade knappt 13 procent av sällanköpsvaruhandelns omsättning. I geografiska termer är e-handeln mer omfattande i regioner där den fysiska handeln är svagt utbyggd och tvärtom. e-handeln är således mer omfattande i inre Norrland än i storstadsregionerna och de större städerna. e-handeln har hittills berört vissa branscher hårdare än andra. Kläder, skor, böcker, skivor, media, hemelektronik m fl var tidigt på banan och i dessa har utvecklingen följaktligen drivits långt men tillväxten förväntas mattas av. I andra branscher såsom möbler och hemutrustning, järn och bygg, sport m fl har utvecklingen nyligen inletts varför dessa förväntas ha en stark tillväxt i takt med att fler företag anpassar sina affärsmodeller till den nya situationen. 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Källa: WSP. Fysisk handel E-handel År 2035 förväntas e-handeln omsätta drygt 140 miljarder kronor och ha en marknadsandel på omkring 28 procent av sällanköpsvaruhandelns omsättning. 7

Förväntad omsättningsökning, mkr som förväntas få strukturerande effekter på fysisk handel Förväntad tillväxt inom e-handel och fysisk handel år 2012-2030, mkr Ett tänkbart framtida scenario är att gränserna mellan olika försäljningskanaler blir allt mer flytande då det för detaljhandelsföretagen inte spelar någon roll om intäkterna kommer via hemsidor på internet eller genom försäljning i en fysisk butik så länge de kommer företaget tillgodo och inte konkurrenterna. 200000 180000 160000 140000 120000 Diagrammet visar två scenarier för sällanköpsvaruhandelns tillväxt uppdelat på e-handel och fysisk handel. Utgångspunkten är att konsumtionen av sällanköpsvaruhandeln förväntas öka med drygt 3 procent per år. Hänsyn har inte tagits till utvecklingen i olika branscher inom sällanköpsvaruhandeln. I det normala scenariot förväntas e-handeln fortsätta växa som under de senaste åren medan tillväxttakten i det starka scenariot förklaras av fortsatt teknisk utveckling, ökad acceptans och vana bland konsumenterna, ökat genomslag i framförallt nya branscher och nya innovationer. Detta innebär att e- handeln fortsatt förväntas växa mellan 7 och 9 procent per år fram till 2030. Diagrammet visar att i det normala scenariot förväntas en något större andel av den framtida konsumtionstillväxten tillfalla den fysiska handeln. I det starka 100000 80000 60000 40000 20000 0 Källa: WSP. Normal tillväxt Fysisk handel E-handel Stark tillväxt scenariot uppgår tillväxten i fysiska handeln till 65 miljarder kronor samtidigt som e-handeln ökar 180 miljarder kronor. Båda scenarierna förväntas ha strukturerande effekter för detaljhandeln som helhet och på olika nivåer och vissa branscher kommer beröras mer och snabbare än andra. 8

Med strukturerande effekter menas att vissa aktörer kommer ha svårt att hänga med i utvecklingen och ställa om sin verksamhet medan andra kommer nå framgång och ha en positiv utveckling. Nedläggning och fortsatt utslagning av butiker är således att förvänta, framförallt förväntas aktörer i solitära lägen med begränsad tillgänglighet och handeln i mindre kommuner på landsbygden att drabbas. Detta är emellertid en process som pågått under lång tid i takt med att handeln blivit alltmer koncentrerad, storskalig och rationell. En följd av detta också blir att stadskärnor, externa marknadsplatser och andra mer lokala marknadsplatser får en annan karaktär och tvingas bli mer diversifierade och flexibla avseende branschmix, utbud och försäljningskanaler, för att öka den kommersiella hållbarheten. Det är också tänkbart att nybyggnadstakten i den fysiska handeln avtar samtidigt som renoveringar av befintliga marknadsplatser lär förekomma även i framtiden. Som exempel kan nämnas att den förväntade tillväxten i sällanköpsvaruhandeln, i frånvaro av e-handel, möjliggör en expansion av detaljhandelsytorna med knappt 8 miljoner kvadratmeter fram till 2030. Förekomsten av e-handel gör i det normala scenariot att något mindre än hälften av detta sannolikt inte kommer byggas under perioden medan det starkare scenariot riskerar medföra ännu större negativ effekt på förväntat nybyggande. 9

Upplevelser, tjänster och prylar tar mer utrymme i plånboken Fördelning av hushållens konsumtion 1975 och 2012 (utfall) samt 2035 (prognos) Levnadsstandarden har ökat kraftigt i Sverige under hela 1900-talet. Sedan mitten av 1970-talet har hushållens konsumtion förändrats. Framförallt har kostnaderna för boende och uppvärmning minskat sin andel av hushållens konsumtion vilket till stor del förklaras av allt lägre räntor, minskad benägenhet att amortera på sina bolån samt en större benägenhet att äga sitt boende snarare än att hyra. Även transporter och konsumtion av dagligvaror har minskat sin andel av hushållens utgifter. I takt med att de basala tjänsterna har tillgodosetts har konsumtionen av övriga varor och tjänster, sällanköpsvaror samt hotell, restaurang och resor ökat i betydelse. Övriga varor och tjänster Hotell, Restaurang & resor 40% Dagligvaror 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Sällanköpsvaror Boende & uppvärmning År 2012 uppgick den totala privata konsumtionen till knappt 1 720 miljarder kronor. Detaljhandelskonsumtionen uppgick till drygt 570 miljarder kronor vilket motsvarade en tredjedel av hushållens konsumtion. Därefter följer i fallande ordning kostnader för boende och uppvärmning, övriga varor och tjänster, transporter samt hotell, restaurang och resor. Konjunkturinstitutets långsiktiga av prognos av Sveriges ekonomiska utveckling fram till 2035 är framtaganden under antagande att svensk ekonomi befinner sig i balans och med en reporänta i jämviktsnivå (4,0-4,5%). I denna antas hushållens konsumtion öka med i genomsnitt 2,7 procent per år. Källa: WSP. Transport 1975 2012 2035 10

I absoluta tal ökar konsumtionen av alla varor och tjänster under perioden och år 2035 bedöms hushållens konsumtion uppgå till drygt 3 050 miljarder kronor. Detaljhandelskonsumtionen förväntas uppgå till 1 025 miljarder kronor vilket motsvarar en ökning på 475 miljoner kronor jämfört med 2012. Vad som är intressant är att utgifterna för basala varor och tjänster, bland annat dagligvaror samt boende och uppvärmning, fortsätter minska sin andel av hushållens totala utgifter. Det framgår även att transporterna samt utgifterna för hotell, restaurang och resor har en relativt oförändrad andel hushållens konsumtion mellan 2012 och 2035. Sammantaget bereder detta väg för att konsumtionen av sällanköpsvaror samt övriga varor och tjänster kommer ta ett ännu djupare grepp om vår konsumtion i framtiden. 11

Feta katter jagar inte! Stadskärnors andel av sällanköpsvaruhandeln i större städer år 2012 En trend som framförallt pågått i storstadsregionerna och de större städerna är anläggandet av externa marknadsplatser omfattande antingen volymhandel eller köpcentrum och många gånger båda delarna. Debatten kring effekterna av dessa på den befintliga handeln är infekterad och många gånger framhålls att de utarmar den befintliga handeln. Undersökningar som genomförts pekar dock på att de inomkommunala effekterna ofta är begränsade medan de regionala effekterna är mer omfattande. Anledningen till att de förra är små förklaras av att de externa marknadsplatserna och den övriga handeln i kommunen är av komplementerande karaktär och så länge externa köpcentrum med ett cityliknande utbud inte återfinns externt eller är små till ytan då är också konkurrensen med cityhandeln begränsad. 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Genomsnitt Större städer Diagrammet visar cityhandelns andel av omsättningen i den aktuella kommunen år 2012. I städer som Östersund, Skellefteå, Lund och Kristianstad har stadskärnan en mycket stor marknadsandel vilket till stor del förklaras av att den externa handeln som finns i dessa är av volymhandelskaraktär och således ej konkurrerar med cityhandeln i nämnvärd omfattning. Källa: Fastighetsägarna Cityklimatet samt WSP. I andra änden av skalan återfinns stora städer med starka externa handelsområden. Växjö, Helsingborg, Västerås och Sundsvall har alla externa marknadsplatser med både volymhandel och stora köpcentrum med ett cityliknande utbud. Konkurrensen är därför hårdare och följaktligen har stadskärnorna en mer begränsad marknadsandel. 12

Det är inte detaljhandeln som ger tillväxt i stadskärnan Procentuell tillväxt i handel samt hotell&restaurang i större städer 2009-2012 Detaljhandeln i stadskärnorna uppvisar på många håll en svag tillväxt medan besöksintensiva näringar som hotell och restaurang växer starkt. Svag konjunktur, förändrad konsumtion och konkurrens från extern handel och e-handel är några viktiga förklaringar till detaljhandelns svaga tillväxt Andra bidragande orsaker står att finns i strukturella förhållanden. Detaljhandeln i stadskärnorna, både kedjeföretag och fristående handlare, utgörs uteslutande av omsättningsmässigt små butiker med hög personalintensitet. Det vill säga butiksstorlekar som har svag lönsamhet och utveckling jämfört med mer storskaliga och funktionella butiker på de externa marknadsplatserna. Utbudet i stadskärnorna domineras av supermarkets och servicebutiker, beklädnads- och fritidsvaruhandel vilka i flera fall är koncept och branscher som länge har haft en svag utveckling jämfört med de branscher som ofta återfinns på de externa marknadsplatserna. I stadskärnorna är det också svårt att skapa nya 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% Detaljhandel Hotell&restaurang Källa: Fastighetsägarna Cityklimatet samt WSP. butiksytor vilket är av stor vikt för att uppnå en stark omsättningstillväxt. I många fall finns lokaler men dessa upptas av verksamheter som inte genererar flöden av potentiella konsumenter och besökare som spiller över på detaljhandeln. 13

Fortsatt positiv utveckling av marknaden Uppdatering av 2012 års analys Fortsatt tillväxt och koncentration av befolkningen till Östersunds kommun Sedan 2011 har antalet invånare fortsatt öka i Östersunds kommun medan invånarantalet, undantaget Krokom och Åre kommun, minskar i det övriga länet. WSP:s befolkningsprognos pekar på att dessa trender kommer förstärkas ytterligare i takt med nybyggande av bostäder i Östersunds kommun. Då inkomsterna och konsumtionen förväntas öka under överskådlig framtid innebär den framtida befolkningsutvecklingen en fortsatt positiv tillväxt av marknadsunderlaget i såväl Östersund som den omkringliggande regionen. Fortsatt tillväxt för dagligvaruhandeln År 2012 uppgick omsättningen i dagligvaruhandeln, inklusive Systembolag och receptfri apoteksförsäljning, till 2 234 mkr i Östersund. Antalet sysselsatta i dagligvaruhandeln i Östersund uppgick samtidigt till 760 personer. Sedan 2011 har dagligvaruhandeln ökat starkt i Östersunds kommun medan den har haft en svagare tillväxt i det övriga länet. En följd av detta är att Östersunds regionala marknadsandel och styrka (försäljningsindex) har ökat något. Fortsatt tillväxt i sällanköpsvaruhandeln År 2012 uppgick omsättningen i sällanköpsvaruhandeln till 2 300 mkr i Östersunds kommun. Antalet sysselsatta uppgick till drygt 1 100 personer. Sedan 2011 har omsättningen i sällanköpsvaruhandeln ökat starkt varför den regionala koncentrationen och styrkan (försäljningsindex) ökat något sedan föregående år. I det omkringliggande länet, undantaget Bergs kommun och Härjedalen, ligger omsättningen och den regionala styrkan på en relativt oförändrad nivå jämfört med föregående år. Källa: SCB, HUI och WSP 14

Sällanköpsvaruhandeln allt viktigare för arbetsmarknaden Direkta sysselsättningseffekter Sällanköpsvaruhandelns bidrag till sysselsättningen kan dels mätas genom direkta effekter, dvs hur stor andel av arbetskraften arbetar i handeln, dels genom indirekta effekter, dvs hur många arbetar i andra branscher som berörs av detaljhandeln. Sällanköpsvaruhandeln i Östersunds kommun sysselsatte omkring 1 100 personer år 2012. Sedan början av 2000-talet har antalet sysselsatta ökat med omkring 350 personer vilket till stor del förklaras utbyggnader på Lillänge, Bangårdsgatan/Söder och i centrum samt en lång och stark detaljhandelskonjunktur. Diagrammet visar sällanköpsvaruhandelns andel av arbetskraften, dvs befolkningen i ålder 16-65 år, i Östersunds kommun, Jämtlands län, större städer och riket år 2012. Omkring 2,9 procent av arbetskraften återfanns i sällanköpsvaruhandeln i Östersund vilket är i linje med genomsnittet för större städer men avsevärt starkare än Jämtlands län och riket. 3,5% 3,0% 2,9% 2,8% 2,5% 2,4% 2,0% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Östersund Jämtlands län Större städer Riket 2000 2012 Källa: SCB. Över tid framgår att detaljhandelns andel av arbetskraften i Östersund vuxit i samma omfattning som övriga större städer medan Jämtlands län som helhet följer utvecklingen i riket. 15

Sällanköpvaruhandelns påverkan på övriga branscher Indirekta sysselsättningseffekter De indirekta sysselsättningseffekterna har beräknats med hjälp av analys- och prognosverktyget raps och avser endast Östersunds kommun. Sällanköpsvaruhandeln genererar omkring 325 arbetstillfällen i det övriga näringslivet i Östersunds kommun. Knappt hälften av dessa, 150 arbetstillfällen, skapas i branschen företagsservice. Även inom besöksintensiva näringar såsom hotell och restaurang samt kultur och tjänster genereras ett stort antal arbetstillfällen. Övriga branscher (indirekta effekter) ~325 100% Andel av lokal arbetskraft <1 % - Jordbruk&industri 30 9% Transport&spedition 25 8% Hotell&restaurang 25 8% Företagsservice 150 46% Kultur-&tjänster 95 29% Källa: WSP, raps. Även jordbruk och industri gynnas av detaljhandeln så till vida att omkring 30 arbetstillfällen skapas. En majoritet av dessa arbeten, ca 75 procent, skapas i byggindustrin, livsmedelsindustrin samt den grafiska industrin. Transport och spedition påverkas i ungefär samma omfattning som industrin samt hotell och restaurangnäringarna. 16

Framtida marknadstillväxt i Östersund Tillväxt av marknadsunderlag (mkr) i Östersunds kommun 2012-2030 Beräkningarna av den framtida marknadstillväxten utgår ifrån en befolkningsprognos som WSP låtit göra för hela Jämtlands län. Anledningen till att prognosen omfattar hela Jämtlands län är att sällanköpsvaruhandeln i Östersund hämtar en stor del av sin omsättning från de omkringliggande kommunerna och en mindre del från den norska marknaden och turister. En jämförelse med Östersunds kommuns egen prognos visar att det finns en obetydligt differens mellan denna och WSPs prognos. Till detta kopplas en prognos över en förväntad framtida konsumtion på individnivå som Konsumtionsprognosgruppen låter göra och uppdatera varje år. Denna prognos görs för olika varugrupper och sträcker sig fram till 2030. För att kunna beräkna det framtida behovet av detaljhandelsyta i Östersunds kommun måste ett antal grundläggande antaganden göras kring förväntad marknadstillväxt, turistnetto, e-handelns och den fysiska handelns framtida utveckling. Först därefter är det möjligt att beräkna det framtida behovet av detaljhandelsyta. Till skillnad från den analys som genomförts tidigare redovisas det framtida behovet av ytor i 2012 års prisnivå. 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 Källa: WSP. 2 300 3 150 3 500 2012 2025 2030 Konsumtionen av sällanköpsvaror uppgick år 2012 till omkring 2,3 miljarder kronor. Under perioden 2012-2025 bedöms marknaden, exklusive e-handel och turistnetto, öka med omkring 850 miljoner kronor. Fram till 2030 bedöms marknaden växa ytterligare 350 miljoner kronor. 17

Hur mycket ny yta kan byggas givet marknadstillväxten? Behov av ny yta (kvm) för sällanköpsvaror fram till 2025 respektive 2030. Precis som i den tidigare utredningen förväntas tillväxten bli svagare än genomsnittet för riket under prognosperioden. Detta förklaras av en svag framtida befolkningsutveckling i Jämtland. Tillväxten torde kunna bli något högre givet att koncentrationen från omkringliggande kommuner in till Östersund fortsätter och om turistnettot utvecklas mer gynnsamt än vad som antagits. I kalkylen har turistnettot, dvs skillnaden mellan inkommande och utgående besökare satts till noll. 35000 30000 25000 20000 15000 10000 20 000 25 000 24 000 30 000 Fram till 2025 finns, beroende på typ av utbud, och givet att inga nyetableringar genomförs på Släpvagnen och Betongen ett behov av ny detaljhandelsyta som uppgår till mellan 20 000 och 25 000 kvm BTA. Fram till 2030 ökar behovet av handelsyta med ytterligare 5 000 kvm BTA. Att det kan tillåtas mer volym- än köpcentrumhandel förklaras av att denna typ av handel som regel har en lägre genomsnittlig yteffektivitet. Kalkylen skiljer sig något från den tidigare presenterade vilket förklaras av att WSP gjort ett något lägre antagande om turistnettot och ett något starkare antagande om e- handeln. Trots detta är den nya kalkylen snarlik den som presenterats i föregående analys. 5000 0 Köpcentrum Volymhandel Köpcentrum Volymhandel Källa: WSP. 2025 2030 Butiksyta Antagna planer i kv Släpvagnen uppgår till omkring 15 000 kvm BTA. Utifrån beräkningen ovan framgår att det då återstår cirka 10 000 kvm BTA att ta i anspråk fram till år 2025. Om befintliga planer om på Betongen genomförs innebär det teoretisk risk för att det finns något mer detaljhandelsyta, ca 6 000 kvm BTA, än vad som motsvaras av efterfrågan. I verkligheten torde marknaden emellertid vara i balans, BTA 18

Kommersiella förutsättningar Utvecklingsområdet på Betongen 1 m fl är belägen i den nordvästra delen av Lillänge/ Odenskog och är starkt kopplat till E14 samt den lokala infarten mot Östersund. Det förslag som exploatören arbetar med på Betongen 1 och Odensala 14:1 uppgår till omkring 20 000 kvm BTA. De planerade nyetableringarna förväntas utgöras av beklädnads-, hem- och fritidsvaruhandel samt trädgårdshandel och tillbehör till motorfordon. Den totala butiksytan, exklusive lager, personalutrymmen mm, bedöms uppgå till omkring 16 500 kvm. Med tanke på att viss handel ej konkurrerar med befintlig sällanköpsvaruhandel skall ytterligare yta tas bort. Detta innebär att kvarvarande yta för sällanköpsvaror uppgår till drygt 13 000 kvm. I anslutning till Betongen 1 bedöms antalet kund P-platser uppgå till omkring 425 medan Odensala 14:1 omfattar 130 P-platser. Planerna medger endast handel med sällanköpsvaror. Enligt bifogade planskisser framgår att exploatören planerar för en Big Box lösning. Givet konkurrens och köptrohet, uppgår etableringens omsättningspotential till omkring 300 miljoner kronor vilket innebär en yteffektivitet på omkring 23 000 kronor per kvadratmeter i 2012 års penningvärde och marknadsstruktur. 19

Omsättningspotential sällanköpsvaror Förväntad omsättning (mkr) 300 Bruttototalarea (BTA) 20 000 Butiksyta (exkl yta för lager, personalutrymme mm) 16 500 Butiksyta (exkl yta för handel med motortillbehör) 13 000 Omsättning per kvm ~23 000 Osäkerhetsmarginal ± 10% Källa: WSP. 20

Konsekvensanalysen - utgångspunkter för beräkningar De tänkta nyetableringarna uppnår förväntad omsättning vilken hämtas från befintliga marknadsplatser i det regionala omlandet. Det är alltså de maximala effekter av etableringen som studeras. Om nyetableringen inte uppnår förväntad omsättning förväntas effekterna bli av mindre omfattning. De direkta effekterna, ibland kallat över natten effekter, studeras vilket innebär att WSP antar att etableringen redan är på plats och att de lokala och regionala inköpsströmmarna redan har förändrats. De direkta effekterna analyseras i 2012 års marknadsstruktur och penningvärde. Effekterna beräknas baserat på antagandet att det inte genomförs några motåtgärder från den befintliga handeln på olika marknadsplatser. Lika slår mot lika, d v s potentiella stormarknadsetableringar, volymhandels- och/eller köpcentrumetableringar påverkar i första hand befintliga etableringar med snarlik storlek, ett likartad utbud och koncept. Konkurrensen med lokala bostadsområden är mer begränsad på grund av skillnader i storlek och utbud. Marknadsplatser som ligger nära den potentiella nyetableringen påverkas som regel hårdare än marknadsplatser i perifera lägen i förhållande till den potentiella nyetableringen. Återhämtningsperiod som visar vilken tid det tar för en marknadsplats att återhämta sig till ursprungsnivån givet att de ej vidtar åtgärder för att möta konkurrensen och att marknadstillväxten tillfaller alla marknadsplatser lika. 21

Kommersiella effekter av nyetablering Analysen visar att omkring 210 miljoner kronor, 70 procent av etableringens förväntade omsättning, tas från befintlig handel i Östersunds kommun. Drygt 10 procent, motsvarande 40 miljoner kronor, hämtas också från det utflöde som idag sker till Sundsvallsregionen. Resterande, drygt 50 miljoner kronor, tas från befintlig handel i det övriga länet. I Östersunds kommun förväntas stadskärnan påverkas mest då omkring 110 miljoner kronor tas därifrån. I relation till stadskärnans omsättning innebär det att sällanköpsvaruhandeln förlorar knappt 10 procent av sin omsättning. Även befintlig sällanköpsvaruhandel i Lillänge/Odenskog påverkas negativt då den befintliga handelns omsättning minskar med omkring 65 miljoner kronor vilket motsvarar något mer än 10 procent av områdets omsättning. I den övriga centralorten och kommunen minskar omsättningen med omkring 35 miljoner kronor vilket motsvarar 5-10 procent av dess omsättning. En likartad utveckling förväntas äga rum i kommunerna i det omkringliggande länet. Men effekternas styrka avtar med stigande avstånd till Östersund. Effekterna på handeln i Sundsvall blir försumbara. Källa: WSP. BTA (kvm) Omsättning mkr Potentiell nyetablering 20 500 ~305 Minskad omsättning, mkr Andel av områdets omsättning Återhämtningstiden varierar mellan drygt två och knappt fyra år beroende på marknadsplats och är kortast i de perifera delarna av länet. Återhämtningsperiod Konkurrenseffekter Primärområde -210 <-10 % <4 år varav Östersund centrum - - -110 <-10 % <4 år Lillänge/Odenskog - - -65 >-10% <4 år Övrig centralort - - -35 <-10 % <3 år Sekundärområde - - -15 <-10 % <4 år Tertiärområde - - -40 <-10 % <3 år Sundsvall - - -40 <-1 % <1 år Osäkerhetsmarginal - - ±10% - - 22

Kommersiella effekter av nyetablering Effekterna har beräknats med antagande om att etableringen uppnår förväntad omsättning. Om detta ej blir fallet förväntas effekterna bli av mindre omfattning. Samma sak gäller om befintlig handel, vilket är brukligt, vidtar åtgärder för att möta den ökade konkurrensen. De potentiella omsättningsförlusterna skall fördelas på ett stort antal företag med variationer mellan olika branscher och olika butiker. Det finns, trots att befintlig handel till stora delar har en komplementär relation, viss risk för att enskilda butiker i Östersunds centrum, på Lillänge eller i den övriga kommunen slås ut eller att butiker omlokaliseras med vakanser som följd. Omprofileringar av butikskoncept, nedskalningar av butiksformat, ökad prispress och/eller förlängda öppettider för att anpassa sig till den nya verkligheten bedöms också kunna förekomma. Efterfrågan på lokaler i attraktiva lägen bidrar sannolikt till att eventuella vakanser på sikt ersätts av nya butiker eller andra serviceverksamheter. På kort sikt är det troligt att den minskade omsättningen justeras genom att dra ned på antalet butiksanställda. I ett sådant scenario förväntas den befintliga handeln i Östersunds kommun minska antalet butiksanställda med knappt 100 helårsanställda. Givet att den nya etableringen uppnår en förväntad omsättning på drygt 300 miljoner kronor innebär det ett positivt nettotillskott till kommunens sällanköpsvaruhandel med omkring 95 miljoner kronor. Etableringen förväntas sysselsätta omkring 140 helårsanställda vilket innebär ett positivt nettotillskott till sysselsättningen i detaljhandeln med cirka 40 personer. Med utgångspunkt i dessa siffror kan ytterligare regionalekonomiska beräkningar genomföras med hjälp av det regionala analys och prognosverktyget raps. Beräkningarna har genomförts för Östersund och det omkringliggande länet och avser spegla effekterna av dessa 95 miljoner kronor. 23

Effekter på produktionsvärde, inkomster och skatteintäkter Enligt modellen leder en nettoökning av sällanköpsvaruhandeln på 95 miljoner kronor till att omkring 65 miljoner kronor stannar kvar som förädlingsvärde (löner och vinster) Kalkylen visar också att sällanköpsvaruhandeln köper insatsvaror från företag i andra branscher på omkring 10 miljoner kronor. Den totala produktionsökningen uppgår därför till omkring 75 miljoner kronor. Inflödet av insatsvaror från företag utanför Östersund uppgår till 20 miljoner kronor. Den beskattningsbara förvärvsinkomsten förväntas öka med omkring 10,8 miljoner kronor jämfört med om etableringen inte äger rum. Den disponibla inkomsten, vilken tillfaller den nya arbetskraften, ökar med drygt 7 miljoner kronor och kommunens skatteintäkter förväntas öka med 3,6 miljoner kronor mätt i 2007 års skattenivå. Effekter på produktionsvärde Mkr Omsättningsökning i sällanköpsvaruhandeln (netto) 95 Direkt effekt på förädllingsvärde i sällanköpsvaruhandeln 65 Indirekta effekter på förädlingsvärde i andra branscher 10 Total effekt 75 "Import" av insatsvaror 20 Källa: WSP, raps. Effekter på förvärvsinkomst och kommunal skatteinkomst Mkr Beskattningsbar förvärvsinkomst 10,8 Disponibel inkomst 7,2 Kommunala skatteinkomster 3,6 Källa: WSP, raps. 24

Hur många nya arbetstillfällen skapas och vem får dem? Regionalekonomiska effekter på sysselsättning och arbetsmarknad Kalkylen av effekterna på handeln visade att de planerade nyetableringarna förväntades generera en direkt nettoeffekt på 40 nya arbetstillfällen i detaljhandeln. Detta motsvarar en ökning av antalet detaljhandelsanställda med 3,5 procent. Den indirekta effekten, dvs överspillningen till branscher som levererar insatsvaror till sällanköpsvaruhandeln, bedöms samtidigt uppgå till omkring 15 nya arbetstillfällen vilket innebär att de indirekt sysselsatta ökar med 4,5 procent. När sysselsättningen ökar med omkring 56 personer bidrar det omkring 46 av dessa hämtas från befintlig, och tillgänglig, arbetskraft i Östersunds kommun. Samtidigt ökar inpendlingen från den omkringliggande regionen med 10 personer. Det finns ledig arbetskraft i regionen vilka kan ta de nya arbetstillfällena i anspråk. Några undanträngningseffekter kan därför inte påvisas. Detaljhandeln (direkta effekter) 41 Andra branscher (indirekta effekter) 15 Totalt antal nya arbetstillfällen 56 Vilka hämtas från Ökad sysselsättning i kommun 46 Ökad nettoinpendling från omland 10 Källa: WSP, raps. De nya arbetstillfällena tillfaller i högre grad personer med kortare utbildning än 3 årigt gymnasium samt gymnasieutbildade. Personer med 3-årig yrkesförberedande gymnasieutbildning är överrepresenterade. De nya arbetstillfällena tillfaller enligt modellen personer i åldrarna 20-34 år och 60-64 år i större utsträckning än deras andel av arbetskraften. Framförallt är det personer födda utanför Norden som får de nya jobben i större utsträckning än deras andel av arbetskraften. 25

Är det bra att tillåta handel i hela Odenskog? En fråga som nu och då seglar upp lokalt är frågan huruvida det är lämpligt att släppa etablering av detaljhandel helt fri i en kommun, på en marknadsplats eller i ett område under omvandling. Generellt brukar framhållas att konsumenterna föredrar marknadsplatser med ett stort utbud, hög koncentration och överblickbarhet samt god tillgänglighet. Vetskap om var man som konsument finner ett visst utbud och hur man skall transportera sig dit håller ned sök-, transaktions- och tranportkostnaderna och dämpar därigenom i stor utsträckning miljöbelastningen. Handeln i Odenskog är idag koncentrerad till områdets norra del (Lillänge) samt utmed Hagvägen där ett antal järn- och byggbutiker inriktade både på konsument- och proffsmarknaden är belägna. Det övriga området utgörs av småindustrier, hantverksföretag och speditionsfirmor. WSP föreslår att Östersunds kommun i första hand bygger vidare på och utnyttjar det goda skyltläget och de befintliga etableringarna invid E-14 och Stuguvägen för att uppnå koncentration och tydlighet. På längre sikt bör kommunen ha beredskap för att utnyttja och utveckla den struktur som börjat utkristalliserat sig utmed Hagvägen. Östersundsmarknaden är alltför begränsad för att helt släppa etablering helt fri i Odenskog. En sådan åtgärd riskerar istället leda till en splittrad och otydlig marknadsplats. Områdets attraktionskraft som handelsdestination riskerar urholkas vilket på sikt missgynnar detaljhandeln i Östersund som helhet. 26

Utveckling av Betongstationen gynnar Östersund! Undersökningen har visat att tillåtande av etablering på Betongstationen, trots viss risk för omfördelning av handelns omsättning på kort sikt, är gynnsamt för Östersunds kommun. Sysselsättning, både i handeln och i andra branscher, och omsättning förväntas öka liksom invånarnas köpkraft och kommunens potentiella skatteintäkter på grund av att fler får arbete. Att utveckla handeln på Betongstationen innebär en starkare regional handelsdestination vilket på sikt bedöms ha positiva effekter på handeln i sin helhet. Att säga nej till etablering på Betongstationen är alltså detsamma som att säga nej till utveckling och förstärkning av kommunens näringsliv. Anledningen till detta är att det riskerar medföra att exploatören flyttar den potentiella etableringen till angränsande kommuner eller att exploatören helt enkelt väljer att inte gå vidare med sitt utvecklingsarbete. En alternativ lokalisering som varit uppe till diskussion, men där potentiella etableringar stoppats av Regeringsrätten, är det så kallade Åskorset i Krokoms kommun. Detta är sannolikt en fortsatt tänkbar lokalisering även om dess betydelse som handelsdestination idag är obefintlig. En potentiell flytt av etableringen till Åskorset riskerar inte bara medföra att Östersunds kommun går miste om arbetstillfällen och skatteintäkter. Det är inte heller en garanti för att cityhandeln i Östersund, Lillänge eller handeln på Bangårdsgatan klarar sig bättre än vad som vore fallet annars. Tvärtom riskerar en etablering i Åskorset istället medföra en ökad splittring och otydlighet inom handeln på regional nivå med risk för att vare sig den nya etableringen eller den befintliga handeln utvecklas på bästa tänkbara sätt. Anledningen till detta är att etableringarna går miste om de positiva överspillningseffekter som samlokalisering innebär för handeln. Med ökad splittring finns också en risk att trafikarbetet och miljöbelastningen ökar. Därmed inte sagt att antalet inköpsresor ökar, men splittringen bidrar till att den genomsnittliga inköpsresan blir längre. 27