Fastighetsmäklarinspektionens nyhetsbrev den 11 september 2014 Detta nyhetsbrev innehåller kortare redogörelser av de beslut om påföljd som Disciplinnämnden fattade på sammanträdet i augusti 2014. Vidare finns information om att Fastighetsmäklarinspektionen har påbörjat en tematisk tillsyn om objektsbeskrivningar och att inspektionen har publicerat ett pressmeddelande om att budgivningsprocessen är den vanligaste orsaken till att fastighetsmäklare anmäls. Dessutom information om en dom i hovrätten om yrkesmässig förmedling av en fastighet som ingick i en inkråmsöverlåtelse. Slutligen en kort information om att många söker efter Fastighetsmäklarinspektionens beslut på vår webbplats. Disciplinnämndens sammanträde i augusti På Disciplinnämndens sammanträde i augusti 2014 var 16 ärenden uppe till prövning. Fastighetsmäklarinspektionen fattade med tillämpning av fastighetsmäklarlagen (2011:666) beslut om elva varningar och en erinran. Resterande ärenden avskrevs. Du kan ta del av en avidentifierad version av varje beslut på vår webbplats www.fmi.se via funktionen Sök beslut. Där kan du också få besked om vilka beslut som har vunnit laga kraft och vilka som har överklagats. Kontakta oss om du vill ta del av det undertecknade beslutet. I nyhetsbrevet redovisas enbart de ärenden där mäklaren har fått en disciplinär påföljd. Varje beslut börjar alltid med saken, dvs. en kortfattad information om vilka frågor som har blivit prövade i det aktuella ärendet. Det är detta avsnitt som refereras. Beslut om varning med tillämpning av fastighetsmäklarlagen (2011:666) Fråga om besiktningsklausul, objektsbeskrivning, kundkännedom grundläggande åtgärder, journal och energideklaration. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sina skyldigheter i tre olika förmedlingsuppdrag. Det som har prövats är besiktningsklausulerna i två köpekontrakt, uppgifter i två objektsbeskrivningar om andelstal respektive driftskostnader, mäklarens åtgärder för att uppnå kundkännedom, avsaknaden av journaler i två av förmedlingsuppdragen samt brister i den tredje journalen. Uppgifter i ett av köpekontrakten om en energideklaration har också berörts i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionen är den statliga myndighet som registrerar och utövar tillsyn över fastighetsmäklare samt informerar om god fastighetsmäklarsed. POSTADRESS Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS Fleminggatan 20 TELEFON VX 08-580 060 00 TELEFAX 08-580 069 01 E-POST registrator@fmi.se WEBBPLATS www.fmi.se FMI, September 2014 1
Fråga om provision och annan ersättning samt uppdragsavtal. Prövning av fastighetsmäklarens ersättningskrav mot uppdragsgivaren avseende provision. Förmedlingsobjektet har sålts till en person som har anvisats av en tidigare anlitad fastighetsmäklare. De spekulanter som har anvisats av den tidigare fastighetsmäklaren under dennes uppdragstid har enligt uppdragsavtalet inte omfattats av den efterkommande fastighetsmäklarens ensamrätt. Frågan om en hänvisning i uppdragsavtalet till en spekulantlista som vid tiden för undertecknandet av avtalet inte har funnits tillgänglig har också berörts. Fråga om marknadsföring och dokumentation. Prövning av om fastighetsmäklaren vid marknadsföringen av en fastighet har lämnat korrekt och tillräcklig information om en fiskerätt som under vissa förutsättningar har erbjudits den aktuella fastighetens ägare. Även prövning av mäklarens medverkan vid upprättandet av en skriftlig överenskommelse mellan parterna, när någon behörig firmatecknare för den förening som var uppdragsgivare inte har funnits på plats varken för att godkänna eller underteckna överenskommelsen. Fråga om objektsbeskrivning, kundkännedom - skärpta åtgärder, kundkännedom - dokumentation och bevarande samt provision och annan ersättning. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att tillhandahålla tilltänkta köpare en objektsbeskrivning som innehåller uppgifter om driftskostnader. I avgörandet har också granskats om fastighetsmäklaren har vidtagit skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom innan uppdragsavtalet har ingåtts på distans. Bedömning av om dokumentationen av de vidtagna grundläggande åtgärderna för att uppnå kundkännedom har bevarats på ett säkert sätt. I beslutet har även berörts om mäklaren har handlat på ett sätt som är förenligt med god fastighetsmäklarsed i en ersättningsfråga. Fråga om överlåtelsehandlingar. Prövning av om fastighetsmäklaren har medverkat till att dokumentera de speciella förutsättningarna för köpet i köpekontraktet och i ett tilläggsavtal på ett korrekt sätt. Försäljningen var beroende av att en fastighetsbildning skulle komma att ske. I ärendet har också prövats om fastighetsmäklaren har medverkat till en fullständig och tydlig överenskommelse mellan parterna. Fråga om mäklarens kontrollskyldighet, kundkännedom dokumentation och bevarande samt kundkännedom skärpta åtgärder. Prövning av fastighetsmäklarens underlåtelse att kontrollera pantsättningen av en bostadsrätt. Beslutet innehåller även bedömningar av om mäklaren har uppnått kundkännedom om en uppdragsgivare på distans respektive en fullmaktshavare samt mäklarens dokumentation av sina åtgärder enligt penningtvättslagstiftningen. Fråga om medhjälpare, självinträde, närståendeförmedling, objektsbeskrivning och journal. Prövning av ansvarsfrågor för två fastighetsmäklare som har varit anställda i samma mäklarföretag beträffande ett förmedlingsuppdrag FMI September 2014 2
där den ena har varit ansvarig mäklare och den andra medhjälparen. Frågan om medhjälparens förvärv av fastigheten kan anses stå i strid med förbuden mot självinträde eller närståendeförmedling har prövats. Uppgifterna om driftskostnader och en gemensamhetsanläggning i objektsbeskrivningen har också ingått i granskningen, liksom dokumentationen i journalen över förmedlingsuppdraget. Fråga om objektsbeskrivning, journal, anbudsförteckning, överlåtelsehandlingar, kundkännedom grundläggande åtgärder, uppdragsavtal, marknadsföring och deposition. Prövning av om fastighetsmäklaren vid förmedlingen av en bostadsrätt som är under produktion har uppfyllt sina skyldigheter att tillhandahålla en objektsbeskrivning samt dokumentera förmedlingsuppdraget i en journal och anbudsförteckning. Frågan om överlåtelsehandlingarna har anpassats efter de verkliga förhållandena har också prövats. Dessutom har mäklarens skyldighet att vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren och köparen ingått i granskningen. I beslutet ingår en bedömning av det förhållandet att procentsatsen för mäklarens provision har angetts fel i uppdragsavtalet. Även marknadsföringen och frågan om mäklaren har varit i dröjsmål med att betala ut den hos mäklaren deponerade handpenningen till säljaren har berörts. Fråga om kundkännedom grundläggande åtgärder, uppdragsavtal, omsorgsplikt, överlåtelsehandlingar och marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sina skyldigheter att vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna innan uppdragsavtalet ingicks. Dessutom har frågan om mäklaren skriftligen har bekräftat en uppsägning av uppdragsavtalet i rätt tid prövats. Mäklarens skyldighet att vara nåbar under uppdragstiden har också behandlats i beslutet. Även mäklarens marknadsföring av objektet efter det att uppdragsavtalet har upphört har berörts. Fråga om anbudsförteckning. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att överlämna en anbudsförteckning i samband med att förmedlingsuppdraget slutförts. Fråga om rådgivnings- och upplysningsskyldighet, kundkännedom skärpta åtgärder, objektsbeskrivning, anbudsförteckning och journal. I ärendet har fastighetsmäklarens skyldighet att informera köparna av en fastighet om att det inte har funnits något makesamtycke behandlats. Dessutom har frågan om mäklaren har medverkat till en transaktion utan att ha uppnått kundkännedom om köparna, som befann sig på distans, prövats. Uppgifterna i objektsbeskrivningen om en gemensamhetsanläggning har också granskats. Slutligen har journalen och anbudsförteckningen berörts i beslutet. FMI September 2014 3
Beslut om erinran Fråga om marknadsföring. Prövning av fastighetsmäklarens utformning av marknadsföringen av en fastighet med tomt som ligger nära stranden. Tematisk tillsyn om objektsbeskrivningar Enligt 18 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av objektet, en så kallad objektsbeskrivning. I bestämmelsen anges vad beskrivningen ska innehålla, beroende på om förmedlingsobjektet är en fastighet eller en bostadsrätt. Av lagen framgår också att objektsbeskrivningen ska lämnas till alla tilltänkta köpare. Det är alltså för sent att överlämna en komplett objektsbeskrivning enbart till den slutlige köparen vid kontraktskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen har i flera beslut prövat innehållet i objektbeskrivningar, bland annat i samband med inspektionens tidigare genomförda tematiska granskning gällande vissa nya bestämmelser i fastighetsmäklarlagen. I senare tillsynärenden har inspektionen noterat att objektsbeskrivningarna ofta saknar vissa av de uppgifter som ska finnas med enligt lag. Det har i några fall även funnits frågetecken kring till vilka objektsbeskrivningen har överlämnats och när detta har skett. Fastighetsmäklarinspektionen har beslutat en inleda en tematisk granskning av objektsbeskrivningar, eftersom det finns ett behov av tydliggörande av praxis. Fastighetsmäklarinspektionen har mot bakgrund av detta initierat tjugofyra tillsynsärenden mot lika många mäklare. Mäklarna är verksamma på olika orter i landet och urvalet omfattar både kvinnor och män i olika åldrar. Förhoppningen är att resultatet av den tematiska granskningen ska kunna publiceras under det första kvartalet 2015. Budgivningsprocessen - den vanligaste orsaken till att fastighetsmäklare anmäls Fastighetsmäklarens hantering av budgivningsprocessen anges återigen som den främsta orsaken till anmälningar mot fastighetsmäklare, visar statistik från Fastighetsmäklarinspektionen. Den andra vanligaste orsaken till anmälningar är mäklarens agerande. Fastighetsmäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet är det tredje vanligaste skälet till en anmälan. En slutsats av detta är att det är viktigt att en fastighetsmäklare tänker på att tydligt informera säljare, spekulanter och köpare om innehållet i fastighetsmäklartjänsten och om vad som gäller enligt lagstiftning och god fastighetsmäklarsed. FMI September 2014 4
Statistiken visar också att andelen kvinnliga fastighetsmäklare fortsätter att öka och nu är högre än någonsin. Även det totala antalet registrerade fastighetsmäklare har ökat under året. Inspektionen har publicerat ett pressmeddelande om detta, som har uppmärksammats av media. Du kan läsa pressmeddelandet på vår webbplats. Hovrättens dom om brott mot fastighetsmäklarlagen Svea hovrätt avgjorde den 29 juli 2014 ett mål om yrkesmässig förmedling av en fastighet och andra tillgångar som ingick i en rörelse, en så kallad inkråmsöverlåtelse. Den åtalade friades från brott mot fastighetsmäklarlagen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det finns skäl för ett överklagande av Riksåklagaren. Sammanfattning En man hade åtalats för brott mot fastighetsmäklarlagen (2011:666) för att ha yrkesmässigt förmedlat fastigheter utan att vara registrerad fastighetsmäklare. Mannen nekade till detta. Han menade att han hade förmedlat rörelser, inte fastigheter. Tingsrätten ogillade åtalet, vilket även hovrätten senare gjorde. Hovrätten konstaterade att mannen hade haft i uppdrag att förmedla en försäljning av tillgångarna i ett bolag som drev en livsmedelsbutik (en å kallad inkråmsöverlåtelse) och att en fastighet ingick bland tillgångarna. Frågan gällde alltså om det vid inkråmsöverlåtelser är möjligt att bortse från den registreringsplikt som finns i fastighetsmäklarlagen i de fall då fastigheten bara utgör en begränsad del av rörelsetillgångarna. Huvudsyftet med fastighetsmäklarlagen är att enskilda personer både säljare och köpare ska få ett tillfredsställande skydd och känna trygghet när en mäklare förmedlar affären. Detta särskilt med hänsyn till att det vid fastighetsöverlåtelser ofta rör sig om betydande värden. Vid överlåtelser av inkråm i en affärsrörelse där fastigheten bara utgör en begränsad del av rörelsetillgångarna avviker förmedlingen, som lagstiftaren har konstaterat i propositionen (prop. 2010/11:5), i flera hänseenden från en renodlad fastighetsförmedling. Det mest väsentliga för alla inblandade parter i de fallen borde vara att överlåtelsen av övriga tillgångar som ingår i inkråmet blir korrekt och att den som som utför uppdraget är kvalificerad för uppgiften. I dessa fall borde alltså överlåtelsen av den bland tillgångarna ingående fastigheten vara av mindre vikt. Att trots detta ställa krav på att en fastighetsmäklare ska anlitas förefaller inte vara nödvändigt utifrån de skyddsintressen som fastighetsmäklarlagen ska skydda. Hovrätten fann liksom tingsrätten att en jämförelse bör göras av fastighetens värde jämfört med de övriga tillgångarna i livsmedelsbutikens rörelse. Slutsatsen blev att mannen inte hade förmedlat fastigheten i strid med fastighetsmäklarlagens bestämmelser. FMI September 2014 5
Många besökare efter publicering av beslut på webbplatsen Fastighetsmäklarinspektionens beslut som har fattats av Disciplinnämnden sedan den 1 januari 2014 finns som tidigare har meddelats publicerade på webbplatsen www.fmi.se via funktionen Sök beslut på startsidan. Det går redan att se av inspektionens statistik över antalet besökare på webbplatsen att sidan Sök beslut intresserar många. Vilken härlig sommar vi fick uppleva detta år. Nu är vi redan inne i den första höstmånaden med möjlighet till bär- och svampplockning på fritiden. Med önskningar om en riktigt skön september Thomas Carter, kommunikationsansvarig Fastighetsmäklarinspektionen FMI September 2014 6